鸿荣源尚都房地产项目营销策划报告

建立超越竞争的营销全攻略 ——鸿荣源·尚都营销报告缔造西岸王者【前言】本次汇报的目的在于：明确项目的推广思路和方向；确定销售推广的关键节点本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。

本报告暂未涉及商业部分。项目介绍【项目区位】鸿荣源尚都现有商住物业体育场、体育馆行政中心中心公园宝安中心区地王，拥有最大景观面；北、西北、西可观体育中心；西南、南向可观行政中心，中、高层单位可观中心区中央景观带，高层单位可观海，视野、景观绝佳；东北为规划住宅用地，东南为天悦龙庭；【项目概况】项目经济技术指标：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商业：50000平方米容积率：3.664总户数：1314户停车位：1883辆【项目定位回顾】项目定位：区域性豪宅【户型比例及分布】两房三房三房四房四房四房以上合计户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170套数238243299492——701342122平米套数比例18%18%22%37%——5%100%N【项目特色及亮点】位于宝安中心区最核心位置，毗邻体育中心、行政中心、中央景观带，占据整个中心区城市景观资源最丰富的地段；紧邻地铁宝安中心出口，交通便利；点式布局规划良好，两梯四户，几乎所有单位为南向，采光通风良好；产品细部处理良好，建筑风格尊贵、沉稳而有内涵；户型结构合理，双向无干扰空中庭院、入户花园，产品附加值高；产品亮点突出，贝尔高林法式园林、天际泳池、观景电梯、空中廊桥；配套优越，城市配套、城市会所、商业街区、酒店式大堂；区域内最大车位户数比；第一太平戴维斯国际物管顾问；宝安品牌开发商、区域品牌影响力极高；【营销节点】2004年11月28日认筹2005年8月解筹【项目推广回顾】联合媒体及宝安中心区各发展商共同挖掘片区价值，并通过持续大规模的炒作为提升片区形象“深圳西岸”横空出世【项目形象】围墙深圳西岸首府，人生自在非凡处【项目推广回顾】咨询处宝安体育馆楼书2004年11月28日认筹，诚意金RMB10,000元；当天认筹近500个，现认筹超过700个【项目推广回顾】宝安豪宅专家，品质一脉传承1998年，雅豪轩2000年，御景台2002年，丽景城2003年，熙园2004年，鸿景园【发展商印象】目标设定【目标设定】成为深圳西岸标杆物业；实现片区同期项目市场最高价格；满足项目可持续销售需求；优化发展商金字品牌；【关于目标的思考】目标市场启示客户分析策略形成策略执行大纲竞争分析市场启示2003、2004年政府出让住宅用地情况单位：万平方米2004年企业转让住宅用地情况【市场启示一】1、自2002年起深圳开始实行用地三年紧控政策，2004年比2003年政府住宅用地供应量锐减50%以上。2、2004年政府住宅用地出让量集中于宝安、龙岗两区，其中宝安占总量的65%以上。企业转让住宅用地中，宝安、龙岗两区占全市住宅转让用地85%以上，其中宝安占全市的50%；关内土地供应基本枯竭。3、深圳住宅开发由内至外的趋势成为定局，未来两年内，宝安、龙岗必将成为深圳住宅开发的热点区域，尤其以宝安为主。【市场启示一】关内土地供应枯竭宝安将成市场热点【市场桃启示滚二】二线解关弱挥化，贡拆关捡大势托所趋崖；地铁笼因素腊（1号线锋延长逃线）个；政府编大力赶投资敞改善捧关外扮基础亦设施射建设帮；全面实言行城市复化管理萍；宝安城江市环境可不断改衬善与特区庭界限逐掠步打破关内客战户开始挂认同宝秃安龙华宝安中心洪区新安西乡宝安腰房地踏产市底场的原集中穷分布振于龙四华组组团及沉西部洞组团丛（新除安、车西乡隔、中异心区厦），航由于宏地理扫位置良及本肌项目秧面市刘时间龄等因么素，200库5年西部君组团将激是研究壤的重点丘。【市场启脏示三】项目名称占地面积建筑类别户型及面积开盘时间起价销售情况位置建筑面积入伙时间均价新安湖三期6700㎡高层2房至5房85-330㎡04年10月开始认购未定兴华路与建安一路40000㎡未定香缤广场15313㎡高层1房至5房30-160㎡04年11月20日开始未定建安一路170000㎡新安沈片区乘即将抚推出蜘项目【市场族启示晋三】新安片左区20圾05年推注出量总较小睬，大翁多为旱高容纯积率文（超垄过6）项目总，项目造指标决粗定其品扶质不佳约；项目名称占地面积建筑类别户型及面积推出时间项目情况位置建筑面积碧海名园二期28480㎡小高层2房10.17认筹宝安大道与西乡大道交汇处99634㎡天琴阁5003.90㎡小高层2、3、4房明年出地面三层西乡大道与新湖路交汇处14996.50㎡富通城252338.6㎡小高层2房至5房明年主体建造中西乡大道旁515601.2㎡宏发项目63094㎡小高层2房至5房明年基础施工94区163933㎡西乡完片区裕即将这推出软项目【市场启糊示三】西乡向片区舒由于竖区域指的局蛛限，挂一直核以来惧均不苹是热忽点片仗区，跪虽然虎有少老数大替盘支工撑，盘但项异目开歇发周鸣期较妙长，月暂时口无法析形成膨规模端市场棚效应炮。项目名称占地面积总建面积推出面积推出时间深业新岸线183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月幸福海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月时代家园24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月丽晶国际24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月金泓凯旋城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月天悦龙庭51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月云天雅苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月尚都58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月宝安中矿心区即垄将推出负项目【市场启危示三】宝安中许心区20禁04撕-2希00跑5年推出辅量大，樱成为市易场主角冬。【市场饮启示丑三】宝安辞中心贞区成边为市嘉场主手角单位朝：万课平方板米1、自20歼03年富帝通好诸望角抖一期防打响退宝安善中心国区地珍产开胡发第末一炮视，20亲04年宝安河中心区减房地产晒开发规誉模激增命，20闭05年更巾会出桑现井露喷，城预计20健04年、20下05年两年松供应量伪将达到20认0万平工方米着。2、20偏03年全宝船安销售侦量为16虹3万平序方米承，20淋04年1-循10月份粥达到131万平方缩慧米，预贸计全年久销售量翅接近145万平求方米爆。3、200驰5年宝旦安中得心区植供应蹲量预涂计为150万平伶方米辫，超益过20歉04年全宝焦安销售帝量。【市场启北示四】区域内醒客户难像以消化200锡3-2普005宝安供谋需关系目图【市场弟总结】关内土匠地供应带急剧下诉降，宝酒安中心恳区将成涨为市场游热点区侦域；宝安城迈市化进箱程不断劳加速，恋利好不磁断，各垄种原来遥长期影突响关内聚客户破只关置业岔的因素钱逐步改婚善，宝流安得到爱部分关竿内客户柄认可；宝安中洁心区开钥发号角枪吹响，勿两年近20扶0万平方怖米的供虚应量使们其成为冻市场必倒然的主扩角；宝安中成心区开碗发呈井还喷态势吗，区域献内客户探短期内贴无法消茂化；竞争分惑析南头15万520钩0－65装00新安15万450榜0－52啊00西丽15万48轨00－580床0中心胡区150万480枪0－580版0西乡28万38掠00－48坦00同价央片区20请05年供搭应量昌对比寸，宝户安中年心区只存在趟巨大残的规脏模优拌势，跨并以柿超前芬的规籍划、躬纯净漏的片仿区形厨象于困其他仔各片孩区形绩成明诱显的秧差异容化，麦片区井间的决竞争虎已经却不是胡最主善要的宫竞争参层面历史文当化博物蹦馆五星良级酒买店艺术狂中心图书馆演艺中敞心海滨度抚假酒店海滨酒升吧街酒店地铁何站广提场医院商业且广场青少年筑宫自然科壤学博物窜馆行政伯中心体育浅场中央公位园深海大蜡道金成汤时代泰华N2项目金泓凯姨旋城幸福猪海岸深业新绕岸线天悦龙黎庭鸿荣源河尚都好旺角泰华项具目泰华汉项目润恒园项目丽晶拆国际鸿荣狮源N5项目宝安盘中心例区战使国风酒云图总占地面积51825.6（平方米）

总建筑面积210000（平方米）

商业面积15000左右（平方米）其他面积幼儿园：2400（平方米）会所、物业用房：600（平方米）居委会：100（平方米）总容积率3.3总项目总栋数13栋主要层数28层主要楼宇类型高层总户数1180户建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司

园林设计香港泛亚易道有限公司物业管理中海物业目标客户宝安及南山高端客户特色：项目园林景观规划由泛亚易道负责，以简洁轻盈的现代典雅风格为主。位于宝安新中心区核心位置，地理位置得天独厚，交通网络完善，距离南头关口仅3-5分钟车程，规划中的深圳地铁1号延长线途经本项目，景观素质理想，视野开阔。

小区配套齐全，绿化面积近30000多平方米。项目在产品针对“空中廊院”进行较大的炒作，受市场关注度极高。【个盘圈分析】天悦搏龙庭总占地面积104616.3（平方米）

总建筑面积333800（平方米）

住宅面积310100（平方米）商业面积19500（平方米）其他面积幼儿园：2600（平方米）会所：1500（平方米）绿化率51％总容积率3.2总项目总栋数约29栋主要层数约17栋：11-18层（小高）约12栋：28-32层（高层）主要楼宇类型小高层

＋高层总户数约2000户建筑设计柏涛（墨尔本）设计公司

园林设计奥雅（香港）园境师事务所

物业管理中海物业

幸福海谨岸在7月31日开始慰内部任船筹，作滋为宝安缸新中心圾区第一炼个揭开纳神秘面学纱的大衫盘，拉剖开了新留中心区慢竞争的储序幕，馆对幸福请海岸来林说，它特所承受扛的不仅轿是新中剩心区美涨丽蓝图帅下购买跑力的检宁验，还脾得承担块起为整抄个新中槽心区楼加市定下洋基调的害艰巨任应务。客户定膀位为：威本地高宾端置业商者，尤肥其是二勤次置业拐者，主熄要包括乓高收入自的政府凡公务员买、企业茅高层管沉理者、圆私营业踏主等。【个盘烧分析】幸福海零岸总占地面积183800（平方米）

总建筑面积560000（平方米）

其他面积幼儿园：4000（平方米）会所、活动中心：3000（平方米）总容积率2.6容积率滨海中心区最低栋数一期9栋主要楼宇类型5栋16-26层高层＋4栋水岸多层总户数一期1163户建筑设计美国LLA／深圳筑博物业管理深业集团（深圳）物业管理有限公司目标客户宝安及南山客户特色：18.56%超低建筑覆盖率计划致分三摄期自文东向农西滚跌动开卷发，董开发落期为4年，预告计到20您07年，诉求亲水型掘、国际超化、生镇态式、享标志性碌、亚热吗带滨海做纯正生码活岸线辫的高尚娃住宅区。以“海侧洋文化膜”、“次健康教爆育”、践“现代该教育”植三大主温题为核年心，演看绎佛罗恨里达风狗情园林秀，荣膺削宝安首别个建设拜部预审宴的AA尤A级社言区，允更成把为中课国首降个被姜联合筝国授恰予的兼“国荣际滨欢海生吧态人丢文社砖区”喝。【个盘分观析】深业新句岸线总占地面积24069（平方米）

总建筑面积141912（平方米）

商业面积1-2层为商业，13000平米其他面积幼儿园：1600（平方米）会所、物业用房：600（平方米）总容积率4.2总项目总栋数3栋主要楼宇类型18－30层（小高层＋高层）总户数760户建筑设计赛瑞设计环境设计加拿大CSC设计公司物业管理招商物业目标客户以宝安本地居民为主，部分特区内年轻客户。特色：开发商力图打造适合郊区化居住形式的花园小区，以营造运动休闲的生活方式为卖点，将对关内白领有一定吸引力。绿化厌率高握，车喉位充毅足，旅但内桥围户后型，羞园林饺小，脂不通剂透，私密度浇高。12-狸5日解邻筹，顿均价45木00元。截蛾至到目浅前为止传已经销担售35%。【个盘加分析】金成时踩代总占地面积107546（平方米）

总建筑面积511425（平方米）

商业面积30000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）总容积率2.8总项目总栋数27栋主要楼宇类型高层总户数约3000户建筑设计深圳大学建筑设计研究院环境设计奥雅(加拿大)园境事务所物业管理未定目标客户宝安高端客户群体，部分南山科技园客户；特色：集中了滨海中心区内几乎全部的生活配套设施，是滨海中心区的交通、教育、商业、休闲中心。滨海中心区的一座大型人文新城，高台府邸，院落式组合空间，立面现代精美，富有滨海特色。11万平米大型湿地生态园林、8万平米阳光地下车库、3.6万平米外延主题花园、1.2万平米中庭园林、1200米长时尚风情商业街、1100平米情景生态泳池、400米景观大道、160米宽入口喷泉广场共同构成了气势恢宏的壮观景象。结合项目的优势看，此项目具有极强的竞争力。【个盘分歉析】金泓伪凯旋蛛城总占地面积24292（平方米）

总建筑面积130000（平方米）

商业面积16000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）会所：3000（平方米）总容积率4.5总项目总栋数7栋主要楼宇类型高层总户数855户建筑设计深圳清华苑建筑设计有限公司物业管理德业基物业管理有限公司目标客户新中心区中高端客户、南山置业者特色：7栋半围合设计，产品具有一定的优势。项目定灵位精致闲高尚易住宅布小区，分傍两期赴开发堵，户赏型拥劈燕有优探美园校林景阀观的拖占55%以上亡，户击户均逗有赠沉送面故积，90游%以上的蹲户型赠串送超大兵落地窗足。【个盘阵分析】丽晶猜国际【个盘挺分析】云天荣雅苑总占地面积15948.4（平方米）

总建筑面积78831.14（平方米）

住宅面积50153（平方米）商业面积13640（平方米）建筑覆盖率35%总容积率4.0总项目总栋数3栋主要楼宇类型高层总户数512户目标客户新安片区的专业技术人员、私营业主、政府公务员特色：产品呈现点状分布，私密性较强，产品有所创新，户户三阳台。项目属于被千中心区撤边缘化蜂的地域协，项目沉规模较怎小，难梅以打造帜豪宅形导象，所竖在居住恳氛围比摩较浓厚刮，小区侍自有商仅业配套馆，但产称品主力接户型以2房及小3房为主输，成为箱片区比脱较稀缺虫的产品味，梯户安比有在杰片区中深拥有优盘势。入市宗时间乓接近远，同架期供湿应量辨大，衣市场感竞争顷激烈本项泻目的塞最主源要竞煤争层宣面是针区域拳内的裳项目夏竞争本项目签推出时严间略为弦滞后20052006幸福海岸金成时代尚都云天雅苑深业新岸线金泓凯旋城丽晶国际天悦龙庭【入市构时间均分析】户型两房三房三房四房四房四房以上户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170金成时代36%20%36%8%————98云天雅苑23%59%8%10%————98丽晶国际22%45%14%18%——1%107金泓凯旋城23%14%25%33%2%3%125幸福海岸11%37%11%40%——1%120深业新岸线15%12%40%30%——3%124天悦龙庭17%5%39%26%11%2%133鸿荣源尚都18%18%22%37%——5%122【户型脂比例喝分析】户型定捡位差异穿不明显凯旋城水、幸福隔海岸、粘深业新响岸线、袭天悦龙弄庭与本观项目产池品更为烂类似【地段勾价值创分析】深业新岸线云天雅苑金成时代幸福海岸尚都天悦龙庭丽晶国际凯旋城地段掏价值优排序字：第一习阵营芬：尚奖都天悦龙幕庭第二互阵营侧：深狭业新赢岸线幸福序海岸丽晶国凯际金成折时代第三阵冒营：凯啊旋城云天雅周苑【景观资兼源分析】深业解新岸易线云天雅嫁苑金成时艇代幸福子海岸尚都天悦龙升庭丽晶国源际凯旋既城景观共价值邮排序呢：第一霜阵营炒：尚泛都第二臣阵营挨：天扑悦龙悠庭深业新待岸线幸福海判岸金成颂时代第三委阵营烂：凯续旋城云天践雅苑丽晶呆国际【开发商错分析】项目开发商发展商形象开发量客户认同度客源分布宝安特区宝安特区金成时代金成宝安二线★★——★★——宝安云天雅苑松茂首个项目——————————丽晶国际德业基宝安二线★★——★★——宝安金鸿凯旋城屹海达宝安二线★★——★★——宝安幸福海岸福中福宝安二线★★★——★★★——宝安深业新岸线深业深圳二线——★★★★——★★★★特区天悦龙庭龙光首个项目——————————鸿荣源尚都鸿荣源宝安一线深圳二线★★★★★★★★★★★★★★★宝安特区本项目标发展商伟片区知脉名度及护认同度牺高，客膛源丰富猾，在宝革安本地煤具备绝盏对优势【户型远分析】幸福构海岸二房，重双阳台门口惧走道桐过长结构截方正三房，旨部分主窄卧弧形尊窗部分刃三房储布局方不合正理走道浪缓费面积结构方树正四房勿，入非户花棉园、魔通透部分简错层近露台该、跃抖式结构局方正深业新五岸线三房鞭，户物型方需正大多考配有锐入户甲花园通透，素无露台坡赠送部分紧户型咸设计脸不合泥理四房垫，户五型方啄正部分卧配有杆入户币花园通透，歇无露台悦赠送部分户该型设计氏不合理【户型分片析】天悦躁龙庭二房罪，双讯阳台常规辣户型结构方采正三房坚，赠出送双拳朝向朗露台部分骄户型畏有入培户花然园通透侍，出经现不旨方正镜房间四房，闲赠送大占量双朝鸽向露台部分肤户型艺有入向户花初园通透，课户型方挠正【户型分蓝析】丽晶国世际【户型分指析】二房，聚结构方翅正凸窗、奥双阳台三房，思结构方璃正凸窗、拣通透入户花修园三房，芳结构方护正凸窗、丝式通透金成千时代二房良，结对构方艺正赠送露旅台面积三房付，结鞭构方循正赠送进露台先面积走道略闷长四房，幸结构方皱正赠送露伏台面积共，入户映花园通透叙。部展分跃掩式【户型粥分析】鸿荣蔬源尚棍都【户型分拴析】二房，条大凸窗户型方牧正主卧虎弧形腔观景冲台三房蹲，大桥凸窗货、方屯正赠送无迹干扰露她台、通挠透大开间旨，窄进滤深四房蓬，大叉凸窗户型健方正如、赠样送无恭干扰浆露台通透、膜主卧弧海形观景垦台大开而间，北窄进苦深五房许，大裙凸窗户型方壮正、赠触送无干榨扰露台大阳台回、通透绘、入户线花园项目规模地段景观容积率发展商品牌户型金成时代14.2万★★★★★★4.2★★★★★★云天雅苑7.9万★★★★★4.0★★★★★★丽晶国际13万★★★★★★4.5★★★★★★金鸿凯旋城51万★★★★★3.8★★★★★★幸福海岸41万★★★★★★3.19★★★★★★深业新岸线55万★★★★★★★★2.99★★★★★★★天悦龙庭17.1万★★★★★★★★★3.3★★★★★★★鸿荣源尚都21万★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品质猛分析】从产拿品品奶质而井言，副本项上目与夜天悦述龙庭糕属于怀第一搁阵营本项目礼在地段泻、景观静、发展职商品牌陷、户型寻设计方马面具有夫一定优该势项目名称广告语卖点整合形象高度金泓凯旋城滨海中心区50万平米人文新城大社区、文化★★★天悦龙庭廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成时代让运动回家运动文化★★丽晶国际国际新生活、中心区封面人物生活方式、地段★★★深业新岸线港湾住区，国际人居标准国际新生活方式★★★★幸福海岸中心华府，盛世名门中心区、豪宅★★★尚都人生自在非凡处地段、景观、豪宅★★★★★【形象崇对比仍分析】推广方柄向根据驼资源、拍产品各拉有侧重艰，但大起多以豪饲、大为飘主题在客甩户所索认知蝴的基市础上术，本蚊项目蒜具有扯较高索的形舍象高病度【竞争贯占位】品质形象本项恒目天悦龙鞭庭金成时溜代深业新央岸线丽晶紧国际幸福海章岸金泓凯填旋城本项目略目前所功具备的脊品质及奋所展示导的形象喷均为片推区最高本项软目的旗竞争庆主要稿以片醉区内势竞争妈为主尼；宝安中货心区各亩项目入毅市时间居相近，丝式规模庞身大，市落场竞争贡激烈；各项目碍户型定剑位及形铃象差异日化不明资显，同弊质化严至重；本项目粒位置显惯赫，景皱观视野至、户型扣产品、芦发展商岁品牌及吼客户资弹源等方旨面具有妄较大优浪势；本项目湿存在入盲市时间给滞后及屈客户认垮筹本项锻目后等万待时间恰长等不袋利因素尘；【竞争分洞析小结】客户水分析布吉龙华宝安龙岗由于关执内土地苹供应的福匮乏，贱客户被必向关外冠驱赶【本项目纺认筹客纯户分析】区域：士宝城59料.6耳4%西乡14县.2剧6%宝安各贫镇9.绑22珠%南山12.坊64%其他4.2度4%本项目VI虏P认筹客闯户中，赵以宝安串客户为芝主；由于酸宝安炸中心槽区未床来两括年庞研大的聚市场滔供应作量，睁单纯竭以宝鹿安区卧域的卸客户振不能敏满足航项目雨销售毫需求俭，必聚须更笑广泛者的争期取关静内的宵客户冈资源跨；在项目诉先期仅园对“塘深圳西攻岸”片剩区及项雾目形象尤进行少蚊量炒作寄的情况舟下，仍著获得超紫过16娃%的关内育客户，荐印证了练客户正拉逐渐外打拓的趋焦势。项目仍坡需充分男挖掘片住区价值阶、扩大景片区影旅响力、她提升片龄区整体回形象，唉消除关膛内客户贯到宝安做中心区万置业的愿疑虑。职业壮：公厅务员12.达27%事业单卵位21.午47%企业中南高层16肤.5夫6%企业白父领22.厕09%私营拢业主12.炮88%个体经抬营者14抚.7别2%年龄屡：30-谋45岁67.港8%经历践：首多次31笼.7醒5%二次以肚上68阶.2亿5%【本项目葱认筹客粪户分析】客户劳以社石会中或坚力恰量为崇主，母大多弊为二飞次及妖以上啦置业焰者，赶具备赛较强沈的购欢买能叼力；客户知渣识水平切较高，妨具备一将定的鉴音赏能力北，对项薄目的品宜质要求叼较高；客户对刃项目开萌发商品凝牌、区兵位、景主观资源腥、形象蜻较为认拘同。【客户购浑买心理尾分析】使用便伴利体现兆身份价格埋实惠贪图便脱宜实用主呀义跟风知购买羊群效嘴应面子速问题购买原酿因购买心帽理营销树思路提高册附加耕值，演物超谜所值讲事顽实、膊摆道挥理客户营膜销体验营嚼销、品治质感增值保听值投资旧渠道描绘远暂景价值【客户总希结】从VIP客户激分析虎来看材，客停户定凡位与舟实际弹基本耍吻合苏，作福为区扇域性模豪宅杜，其绪目标刻客户分为具缎有一橡定购现买能召力和锦鉴赏脑能力墙的社控会中谣坚力共量；客户对竟发展商饼品牌、营区位、居景观资扶源、楼含盘形象职较为认甜同；营销推眉广需从妹客户购置买心理检出发，科建立符帅合其购糟买本质嗓的营销幸手段；由于本颗地客户要难以消湖化宝安焦中心区横井喷式长供应量遮，必须悟继续挖窜掘关内锈客户，飞尤其是薪南山客轮户；关内客建户对出秒关置业盖仍存在除对区位销和品质旦的心理航障碍。策略津形成鸿荣源舅尚都如何霞超越蒜竞争齐，最害终取输得全递面胜孟利？占据深秧圳西岸喉最显赫逢的位置产品蔬独树平一帜乓，不注可重林复；形象高泰企，万摇众瞩目歼；宝安最勺具实力泄和影响犁力的品答牌发展害商，豪疮宅专家饥；顶级品妖质，天矩赋使然【项目SW统OT分析】优势：■项目牛自身边素质巩绝佳离，尤乌其是误地段贯、景这观、妨产品■发展说商品千牌效漂应明积显，休具有吧大批致的忠答诚客帅户；■前期俘形象曾高企轧，广匆泛被役客户头认同罚；劣势：■认筹捉期长标达8个月寨，客代户维你系困鸟难；■项目等挽待期长罪，客源拍流失机彼会大；机会：■深圳镜西岸托将成椅为未纽奉来两票年内台深圳佳房地膜产的采热点胁区域■宝安虽利好吧不断造，关烘内客删户开顺始认隆同；■项目开剑发可肆洞机而动恨，静观细其变；■竞争蹈项目云的推叙广也弹为本友项目躺带来衫客源亿；威胁：■同期惹同质铅项目袜数量暮庞大墓，竞干争激侨烈；■关内客鱼户出关歌置业仍纤有区位截及品质借方面的忧障碍；【策略形墓成】发挥甩优势撑、抢阔占机婶会依势劣助势线，掌稻握片腔区话郑语权捐，以钳高形因象强尿势推嘉广、尚高品肚质展长示吸肌引客终户充分挖侨掘和提志升发展积商品牌露价值，使为营销圆创造机蓄会点利用驳机会础、克紧服劣协势大势夏在场肉，关揪键作伏为，桥顺势夹而动献，抢波夺客啄户发挥把优势训、转伶化威俊胁依托品输牌优势程，展现林项目非碰凡价值蜓，吸引诞关内客杂户特别杂是南山越客户减少侄劣势耻、避震免威毛胁挖掘嫌片区资价值问，再停次整熔合，事使更脆多客外户消宗除疑兵虑，陶认同颤片区高服亮务+高形纸象+高品躁质尚都=深圳司西岸建立超盯越竞争船的营销在策略推广振策略展示吃策略品牌策肤略大地陈覆盖犁计划片区犬整合砖计划关键事驴件营销卖场外职围展示活动体裹验细节卖场展解示卖场牙全线丙展示诚信/实力扩大/强化社会责跳任感展示策毅略【展示毕攻略】形象围翼墙户外广趁告200查4年10月—20碌05年10月形象肌墙+户外广走告项目形诵象+主推广伟语已完炉成卖场嫩外围——形象庙围墙20房诚05年1月—20私05年8月“城这界界焰定”——四根类大型沿广告庙光柱朝，体丑现大妙气魄卖场外秘围——城界垃界定【展示攻收略】【展示咸攻略】卖场伤展示八年吉文化秋底蕴骑沉淀从豪然华到释艺术勒化及核高贵陶气质世的提黎升200奏5年7月销售中正心——“艺术给化体鸡验概规念展罢示厅蜻”——画廊（登名画展遣示）——书吧（冰世界名可著）——酒吧（森调酒师度）——红酒/咖啡/雪茄/音乐文兄化展示——古典音梯乐/乐器展出示——影视厅玻（奥斯麻卡经典男影片）【展示票攻略】卖场制展示展示泄物：——具有毁文化向底蕴泉住宅-园林嫂局部钥实物鸣展示——特色忆模型——宣传片——3D动画卧演示——鸿荣询源品诞牌宣逝传——独立混展厅丈（销肃售中宅心旁潜）：估名车——健康会乌所：健颈身器材择、中航背健身会【展示可攻略】售楼处艺术化端、格调碰化品质化揪、气质嫌化【展示攻煌略】卖场哄全线锻展示200坊4年7月卖场的挠标准化狠展示停车帮场（从无水申洗车穴服务增）+营销中承心南区平疲台示范号园林住户爆大堂徒（后您期展荐示）样板间房（灰南区姨）商业街圈区展示-北区土台阶廊桥电梯1234567形象宿墙+导示商业齐街区奖展示-城市检台阶-观景漂电梯北区孟平台栏示范驾园林住户大休堂（后台期展示祸）样板猜房（丙北区舱）电梯【展示沈攻略】样板房废展示N两房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170【展示陆攻略】样板慨房展抗示根据云物业厕类型瓦不同罢景观灵和花钩园组介合特军性的通差异宇将各厉种产撑品进酷行系恨列化催演绎——让房垄子发疲生故向事“热情桑荐巴”/“休闲马帐尔代夫捐”/“理查冻轩尼粘诗”/“罗马假抬日”/“不列着颠盛捆宴”/“纽约荣时代贿”/“富士略山脚栋”/……【展示攻米略】样板房纵展示情景样亦板房可体验默点：舒予适的沙盛发、现蒙场侍应罩生、咖扯啡红酒岸饮料露台肌躺椅朽、望蜂远镜琴、音亲乐、徐大片深圳样化板房教畜科书工程样洁板房【展示攻布略】卖场全寄线展示园林/大堂园林北区谎样板起房市政喘路200狸5年8月卖场的草标准化偿展示形象墙户外形象柱/牌停车场前广都场外展厅接待区影像鸣区展示摊区体验满区强势碎视觉覆识别晴系统人流扑汇集武焦点城市王台阶/观景电诞梯洽谈料区主体唐核心男体验螺系统南区样芬板房廊桥商业掠街/橱窗核心洽宾谈区过渡性融体验系蔽统核心感售卖赚系统推广必策略【推广赖策略】大地萝覆盖崭计划——占位、熟抢夺客丑源片区宿整合禁计划——挖掘片馒区价值关键丢事件饰营销——眼球贝经济媒体玻推广杠计划——营销呼推广重在竹高形穴象、无掌握租话语片权整合增钩值举措——提高叮产品锣附加骂值200采5年2月“扼铅守要起道”——大型窜户外靠广告搜牌深圳倦西岸孕首府/鸿荣苹源尚右都/火热认阵筹本项凤目前海南头/关口10终7/新安西乡/桃源居/前进脑路机场/10屯7大地街覆盖翁计划【推广帮策略】20清05年3月基于挡分流蒸竞争再对手艺客户池的形吃象墙眼更新/调整/大型现宏场导示饺牌（以零巨大箭毯头为主碗题）本项目鸿荣膜源尚监都前行500米大地疲覆盖正计划【推广策惰略】大地代覆盖矛计划道旗培、灯弦杆旗【推广乌策略】环体育疫馆/前进扣路前进笼路道成旗、淘灯杆辜旗本项目环体育播馆灯杆棋本项目前写进己路前进路罚两旁灯杆棋200尽5年5月大地覆桨盖计划【推广枯攻略】加油备站de故事——宝安、崭南头、第前海、牙西乡故事秤一：咸加油候站出涉入口舒处可烘设置它小型泉广告史展板挡；故事慰二：取专人哭派发达印有匪楼盘木信息踩的纸诊巾盒荣、发他票袋晶；故事三仁：重点壁推广时你期，“加油站小皮姐”的堵面对面莫推广；200遵5年7月大地覆嘱盖计划【推广逃攻略】分展咸场宝安绕万佳南山投海雅蛇口沃膨尔玛宝安哪万佳南山海携雅/蛇口沃距尔玛200苹5年8月片区娇整合跑计划【推广攻那略】20修05年1月-2月深圳西忆岸概念特报/商报媒体/各发展撇商/鸿荣虑源让深圳央西岸的眠声音继进续维持坡，整合夸媒体、摸联合各蒸发展商峰再次宣佳传片区演价值；——不局声限于《南都浪报》，整合《特报》、《商报》上进行熄炒作，联甚至是痕跨版宣古传；20也05年5月春交便会媒体/各发展干商/鸿荣源关键事捆件营销【推广君攻略】200扑4年12月28日新年嘉扔年华/客户联孔谊20限05年2月10日新春带音乐押会/花车巡搁游/烟花赚汇演游园活旨动……政府/各发盟展商/体育其馆20苗05年5月1日春交街会/深圳定西岸标远景桶发展迅论坛深圳畏西岸伪专场/西岸生酒活畅想渐会政府/媒体/各发展拼商/高交壁会馆“家邀在尚昌都”姓产品波发布跪会鸿荣柱源/业主召联谊/答谢鸿荣哨源/设计/威尼播斯酒使店震撼20众05，成龙历到访鸿荣前源/媒体20该05年7月1日名车键展/试乘试哑驾鸿荣源/汽贸公镇司200课5年10月1日国际谎级/国家忠级建环筑、吗社区狐奖项政府/媒体/鸿荣源200搬5年7月捐赠鸿毅荣源希荒望小学鸿荣沾源/希望工霉程在春返节期糟间，污尚都粥主动环出击释，在壁市场彩的空浅档期针发出炮声音盆，坛由政洲府出惨面，畜联合连其他析中心笼区楼扣盘举柜行“录新春嘴迎新婆晚会页及烟疑花汇析演”与，各您楼盘胞制作界花车俯，一冷盘一喷个在罩春节霸期间锄全市虎巡游！——烟花汇简演，花贫车巡游——深圳西追岸，喜余迎新春关键事吧件营销【推广攻音略】20富05年2月深圳集西岸泄远景厦发展继论坛以春交撕会之势回，以发劲起者匙身份帆联合视中心姐区发告展商伍共同宿举办耗关于效深圳唐西岸郑规划植发展抚论坛灭！并司邀请对官员类、行须业、衬媒体桥等知社名人精士，常畅谈伍区域希规划膝与发特展趋屯势的都论坛锅，引烫起业妈界关闲注，竖深化揉片区勉的价搜值认罢可！——用整狱合各挑方力览量提应升中赠心区桥的认托可度动！关键神事件袄营销【推广政攻略】20线05年5月“家在尚都”西岸生活畅狭想会/产品败发布扯会春交斤会期拖间，稿仍旧测是依筝势而学动，邀请严知名陵建筑翠专家抵，举醉办题锐为“数家在尚都”的西岸生活困畅想距会。——不断给进客户楼弯盘资讯术，提升逗客户信序心及诚薪意度！关键尊事件涨营销【推广瓦攻略】20此05年5月邀请伯国际袭巨星肺成龙测作为薯项目像的形宇象代腐言人亏，在深圳地产春交会亲临鸣尚都淘现场慢，利洋用人虚气使竿项目阳在深陆圳获蓄得最恐高的床关注督度，损成为特话语爱权的香拥有接者！——巨星粱担任目项目荡形象慕代言椅人！巨星姻造访奴，轰盏动全俊城！关键事炎件营销【推广攻聋略】20紧05年5月参加国歼际、国锁家级建腥筑规划蛮或居住波价值评码选金块奖建设剖部住香宅设圈计创嚼新经照典示乱范楼厅盘奖建设德部中翠国人爹居环罢境奖关键事舌件营销【推广烛攻略】200检5年10月活动体驳验细节【推广攻丹略】文化品鄙鉴咖啡/雪茄/红酒美食左活动意大鸦利/法国等各各地美谢食产品越品鉴会所/样板觉房/园林/观景电给梯/廊桥…………200芒5年2月起，涉活动不据断，重墓点在展夏示成熟由后艺术展存览名画/雕塑/个人收窄藏品/摄影/室内设贼计【推广刷攻略】媒体组似合策略建立直菜效营销屑渠道豪华影腔院大片甘的独家妹广告放锡映权立体化DM直邮渡（产添品说毁明书劳）报纸（先形象持届续、关饺键节点狼）电视唯（重虑点栏文目冠躺名）网络（蔑印象、买口碑、渠大虾）电台（己促进销惑售的利私器）楼盘泳电梯栗厅海扒报/展板世联客钩户网络鸿客渗会员/尚都VIP客户盖资料盲寄送报纸话广告【推广攻薪略】形象世延续隶、关兆键事齐件、绢关键锐节点连发布营销节戴点：解扩筹/开盘/封顶/入伙展示锦节点欺：样能板房/会所/廊桥/园林/观景电叹梯/商业坛街区事件节扣点：新店年活动/新春笔活动/房交肆会/产品发雀布会明星到甘访/捐赠……形象延化续：200症4-1粱2到200祝5年4月，永每月见半版南山袭客户冻争夺飞，南废山客复户习向惯使卫用网玩络，跌年后姓阶段抗性在sz摧ho悠me及搜切房网草上发永布项士目最辫新信男息，纵并邀铃请网岗络大培侠进该行项透目形或象维油护；尊贵域、大墨气、沸沉稳丑的调让性及达风格甩制作脏项目辣网站损，提驴升形垦象，箩扩大象知名赵度：网络竿路演闻，产策品介验绍PP余T下载真正意乔义的网规络团购网络狭热炒网络污广告【推广壮攻略】20彻05年2月到200稀5年10月电台邮、电砌视【推广价攻略】20煤05年5月到200脱5年9月重头丢节目约、倍沾受关追注的蚀连续突剧冠慢名直效伸媒体【推广攻缠略】20绣05年4月，示根据雀电影愁市