上海酒店品牌寓所营销策划提报

21世纪大厦xx酒店品牌寓所营销策划提报写在报告前，我们的思考模式产品切入法则，是引领、跟随还是机会？？豪宅格局解析项目属性认识比较确立产品地位由此决定我们客户圈层及撼动市场的方式制造稀缺、唯一CONTENT豪宅市场解析项目属性研究及定位项目核心策略推广及执行策略附件上海豪宅格局透析xx板块特性研判项目SWOT分析竞品分析及启示目标客群分析及认定项目整体定位目标客户圈层核心策略推广执行策略销售执行策略1豪宅市场解析上海豪宅格局透析xx板块特性研判我们先由豪宅发展史来透析上海豪宅本质。。。上海豪宅演变发展2002200620072009201020112012201320012014标志楼盘世茂滨江xx11万元/㎡新鸿基滨江凯旋门20万元/㎡滨江凯旋门翠湖天地4期翠湖嘉苑……2008第二次豪宅元年真正进入10万元第一次豪宅元年单价进入2千美元江浙温州人香港台湾人上海人华裔华侨人士上海、江浙人香港台湾人中国内地其他华侨/外籍人士中国内地其他上海、江浙人香港台湾人华侨/外籍人士开启上海豪宅首座树立上海豪宅标杆房市多年调控，催生豪宅板块成形新生资源类板块逐步成形豪宅元年稀缺类资源豪宅步入15-20万新兴板块开始成型2001年xx2000美金，开启上海豪宅先河2005年xx开价10万，树立豪宅标杆2009年后，市中心资源类地段成为最稳健的投资形式，催生10万元豪宅成为常态同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块由此上海豪宅由地段标杆俨然转变成了一场资源抢夺战未来又会如何发展？？？面对这个市场，我们由板块——产品——成交来透析这个特殊市场的格局板块透析传统板块各具特色，新兴板块逐步成形，外围区域靠产品优势也挤入豪宅之列。华山夏都苑嘉里华庭2期新华路1号翠湖天地嘉苑华润外滩九里世茂5号xx财富海景华山路法租界xx外滩滨江新天地豪宅分布板块静安南京西路滨江凯旋门xx绿城黄浦湾御华山协和城远中风华园凯德茂名公馆白金湾豪景苑北外滩华山路法租界—老式洋房豪宅板块静安南京西路—城市商办传统集聚区豪宅板块新天地—老上海新里人文豪宅板块xx—金融CBD商务集聚豪宅板块外滩滨江——世博、外滩江景新兴板块北外滩——新型外滩江景衍生板块传统板块新兴板块松江：华润佘山九里（5-6万/㎡）闵行：星河湾（5-6万/㎡）新江湾：仁恒怡庭（6-8万/㎡）唐镇：绿城玫瑰园（5万/㎡）外环外：以优厚产品力、大平层挤身豪宅之列，并且单价已超过5万催生市中心豪宅单价继续上升：预计新鸿基开盘均价为20万/㎡汤臣目前报价20万/㎡翠湖四期预计20万/㎡外围市场产品之争——挤身豪宅行列除地段之外，产品力、品牌力也尤为重要新天地最高价：16万/㎡湖南路、华山路售价：10万/㎡xx最高价：18万/㎡南外滩售价：10万/㎡北外滩最高价：15万/㎡新江湾板块目前售价：5-8万/㎡松江最高价：6万/㎡闵行最高价5.5万/㎡新鸿基预计售价：20万/㎡唐镇最高价：5万/㎡翠湖四期预计报价：20万/㎡星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们上海豪宅在资源掠夺的同时，产品力、品牌力开始=稀缺性产品透析从大平层高品质到奢侈品联合，市中心办公属性酒店公寓也挤入豪宅之列。200520062007200820092010……2005年，xx大厦均价10万/㎡横空出世…香港丽园7-10万/㎡翠湖天地嘉苑8-12万/㎡财富海景花园7-10万/㎡绿城·黄浦湾9-10万/㎡御华山大厦7-10万/㎡嘉里华庭8-10万/㎡新华路一号10-11万/㎡中粮海景一号8-11万/㎡海珀·日晖10万/㎡xx10-12万/㎡华府天地8-10万/㎡目前报价10万元级的豪宅逐步成为市场常态华润外滩九里9-10万/㎡xx大厦12-14万/㎡在价格提升的同时，豪宅打造开始由物理属性向精神属性提升xx和xx&该项目于2005年10月底首次公开，2009年11月18日与世界国际时尚家居品牌xx家居（VersaceHome）签订战略合作协议xx和xx&该项目于2005年12月底首次公开，几经转手于2009年4月中旬，与法国著名奢侈品品牌xx公司签署协议，正式更名为xx·xx&xxxx2009年10月18日，“金·悦·人生倾城之旅--鹏欣集团、悦榕集团、财富人生、第一财经携手时代人物闪耀浦江生活盛典”在上海白金湾盛大开幕。悦榕集团正式布局上海北外滩09年后杨各大累豪宅愚与奢朝侈品缝牌联挠合使豪清宅除唐地段卸、品喷质之左外=奢侈是品2005-2008年住宅性质项目xx、世茂滨江花园、财富海景花园、xx、浦江公馆、尚海湾豪庭、百汇园、经典茂名公寓、嘉里华庭、xx

（共10个）办公性质项目无2009年住宅性质项目中粮海景1号、公馆77、外滩九里、绿城黄浦湾、丰盛皇朝、汇景天地、香梅王座、仁恒河滨城三期、西康路989、新华路一号（共10个）办公性质项目御华山大厦、xx西苑、城市一品苑（共3个）2010-2011年住宅性质项目思南公馆、凯德茂名、凯迪公馆、静安豪景、嘉天汇、香港名都、大华清水湾、滨江凯旋门、国信滨江项目（共10个）办公性质项目日月光广场、协和城、波特曼建业里、浦江湾1号（共5个）09年后均越来娘越多栏的办拥公产农权的谅项目捉正在戴涌入韵豪宅共市场20母05浓-2粮00愁8年办公链产权妨所占姓同期擦开盘染住宅害总体亦量20割09年办公帽产权泥所占有同期工开盘励住宅跃总体脱量20页10年办公盗产权料所占样同期代开盘手住宅未总体臣量由奢龄侈品市开启旺生活垫模式平大门由此膜好地业段的佣办公恢物业缝，同聋样可饲以=豪宅成交绞透析11年“限购木令”政策救对豪缸宅几壤乎无诸影响葱，历年内成交料透析洒市场暑集中就总价胶段。20闹10浊.0奇9.构29致“二次全调控萍”出合台20眠10眯.1店1.盯15衰“限外孩令”泻出台自20特10年4月起雪，中腥央和怖地方天房产爽政策啊持续动出台不，政镰策调矮控常霉态化20题10乳.0灾6.棍12住建穗部等传七部剃门发春文炊加快直发展病公租友房20币10扣.0菌6.僚04三部细门明袋确按排家庭宜成员扮拥有累住房拢数认错定二革套房8月7月6月5月4月楼市萝调控摧政策20拌10咬.0透9.谨02沪“告五条粘”出灯台20脏10骡.0短7.蒸18沪开发邀商拿催地需事现场剪签合霞同30天内调付清伪全款20继10毅.0需5.施2央行翻年内隶第三榨次上距调存间款准策备金粗率20税10拾.0荣4.秋19住建决部要供求商毯品住剥房严登格实屠行购状房实来名制未获竹预售翁许可拉开发幻玉商不代得收愈取定炸金20答10禾.0吧4.杂17国十韵条20史10的.0腾4.窗13住建妥部：怠加快声保障旦房建牲设遏站制房用价过佣快上蹲涨20闭10竹.0乌8.甲24李克榜强两谷次谈演话20夸10就.0摧8.让05银监留会建灰议暂迷停京腐沪深宜杭第圾三套匙房贷9月11月10月20绕10煮.0孔9.忍29“二次轰调控屈”出降台20平10谱.1终0.顺07沪“爪十二绳条”限出台20电10立.1央1.卸19存款踢准备描金率池上调0.帝5%20飘10土.1栽1.密9存款闪准备遥金率倡上调0.宅5%20耽10将.1拥1.秀15“限外呼令”月出台20穴10疲.1规0.律19存贷旬款基友准利渴率上挥调0.群25盒%20追10至今阻出台泰政策扁一览12月20腾11年1月20恩11年2月20坑11嫌.1蛾.2蚊9限购供令、肃物业呜税出距台20骨11年5月进一浸步执泊行限蛋外政草策新国槐十条溜出台刷（房真产税溉、限搁购令州）连冶续6次提钩高准际备金般率、2次加竿息4月限组购限题贷政汽策实锣施20凭11挂.1忌.2少9“限外峰令”神“物恶业税湖”全壶面紧槐缩市软场20奴09祖Q10套/0套20鹊09摊Q20套/22套20隐09鼻Q318柴5套/59套20烤09圈Q420某6套/12谎3套20源10苹Q110郑4套/35套季度供应肆套数成交熊套数20晃10怕Q20套/26套20闯10请Q360套/28套20马10繁Q40套/44套20仙11枝Q10套/32套20垂11抱Q218念6套/60套7月0套/9套8万以悦上公猫寓供蛋求价砖走势吴（20拆09唇.0岗1-情20矿11饭.0梅7.资24）11年新类政后8万以黑上豪务宅共只成交80套，同比10年同抢期水淋平上欣涨78丛%，限讲购影钞响较相弱11年新归政后旁共成润交80套10年2-误7月共困成交45套11年“限购”后8万以嚼上的讯豪宅姿成交尼分析豪宅酬俨然狮脱离妇政策红成交蓝市场=远期查保值隐品上海方近3年以扭来，疑即20淘08年以绍来合贵计各筝总价狭段公室寓成酒交总泳量总价50气00万以查上30笑00－50搏00万20务00－30剪00万10辉00－20盛00万6216322通83526坝347碎811哀659急425剖0997城034妈79187517淹099增4一手舌成交二手俗成交合计年平宏均从目纪前静赚态市托场来筒看，抄上海冬高端卧公寓30尺00－50亦00万总化价段刊尚属摄起步壤阶段总价50垮00万以主上成加交市壶场容木量有优限，10旧00－30息00万属掀普遍帜豪宅巴总价铃水平一手较数据怕时间机段：20雕08年-2轻01区1年1月-6月，经二手浇数据桐时间阿段：20健08年-2衣01泡1年7月25日，立数殿据来晚源：蝴上海艇市房漏地产针交易兵中心20幸08至今赴豪宅历成交愈套数尤统计

一手成交二手成交总计总价段2008年2009年2010年2011年1-7月2008年2009年2010年2011年1-6月

1000-2000万281973841414864543478334792000-3000万47165154112135432175943000-4000万1480232538881694000-5000万35021120332945000-6000万01213400

01306000万以上36186000033合计348128610705731025193901114399上海遣近3年总辛价千造万以鸡上公厉寓总价银段细疫分汇忘总情菠况单位黑：套无论团从上白海一竹手房石还是赶二手剃房成前交，20斑09年开将始放违量，20有09年属晴于上主海豪阅宅元殊年一手政数据弓时间坦段：20杆08年-2绩01魂1年1月-6月30日，生二手领数据较时间谱段：20逃08年-2视01定1年7月25日，挎数妄据来惩源：裹上海肝市房贯地产央交易艇中心成交蒜总价廉分析爷，50姑00万以可上为吵成交帐瓶颈价格婶递减泼，成恼交反摔向上滋升，剧成交柱总价=级别抄象征从01年世营茂滨岗江到09年豪水宅元饭年我们溜发现粗上海肌豪宅宏正在原由单辱纯的狠资源姿占有趟发生线转变板块谨透析产品共透析成交忽透析中心誓地段仇、优托厚资狱源品转变津、添吧加产品红品牌参稀缺刊元素不分堆物业狗属性锯的奢不侈元权素保值朝化的拥级别伏象征征元素在透性析了臂上海棍整体宜豪宅篮市场朱格局烘后我们遵深入六研究xx板块xx板块——金融CB蜜D商务屿集聚卫豪宅仪板块01年的塑世茂疗滨江饱；豪婚宅标注杆xx皆源折于此不可雾再生徒与复苗制的终地段:黄浦阿江江歇景\x协xC抓BD热\万国凯建筑约群外巨滩景扛观以滨闲江小踢区域阅为例驶，01年至务今产谦品不珠断升扛级20踩09至今舒板块湖内成资交均个价不庄断上估升由09年的10万直影到目榆前汤盈臣报航价20万；牙及新辆鸿基溪未开桃盘的累预计20万区内李典型缺个案顷表现温州概籍投渴资者外地禾投资检客\港澳御台商母人(温州那人\台湾纹人居侍多)投资监客（要江浙案人\外籍秧华人予）\香港匠人\企业害高管外地爬投资是客\港澳显台商役人(温州挖人\台湾成人居躬多)香港\台湾\上海\江浙\外籍医华人赠（特贱别是柔福建咏人）\高层杀次外滑籍人奖士(如巴参西、叔南非岂等四世国驻膏沪总响领事突）台湾\新加警坡\东南考亚投肥资江浙解一带维的商筛人\特别训是温姜州投群资客境外挨人士\国内刊的低回调富辱豪阶笔层外籍理华人\上海独本地谎人（种高级羽政府稻官员您）海外振基金是，香尊港、推台湾降和海荐外华迟人香港衔，美犹国、鲜新加悔坡等待境外管人士卵，海应外基缘瑞金客户萍构成外籍喷人士\港澳穗台\本地笛高官江浙劫投资纱客\港澳屡台\华人港澳童台\境外蹈人士\江浙纹投资播客投资局＋自钓住投资丧居多自住饺为主渔＋长足线投桂资客户融变化成交歉价格从20败04富-2狡00灰6年上却半年盈区间元内看挖价格塞表现休：一本线江触景或腰黄金爆地段怒明显辉受到清市场丘的追填捧及却认可遭，反伙映了桑市场尤对江间景对烫地段灯的稀氏缺性众及产冲品品涉质的甲认同顷度较让高，09年由俭稀缺父性开震始飙菜升成交作价格刊对比蔽图内地破客源笛异军冰突起长线暖投资竟＋收愤藏自阻用10万以中上高壳端公禽寓核心催新增供应/存量纽奉分析新天休地板倒块20稼1120弓1220抄1320垂14xx板块湖南/华山支路板痛块00翠湖脚四期翠湖澡四期新鸿浴基项闸目4万新鸿扎基项齐目3万0000静安艰区000南外通滩绿城扭黄埔闲湾3万中粮刘海景1号3万新鸿治基项扒目4万新鸿纲基项搏目5万绿城解黄埔指湾3万绿城线黄埔闭湾5.债2万绿城份黄埔乳湾3万总计10粒.9万10万7万10策.2万主要排竞争筑对手更为新睬鸿基顾凯旋胀门，付预计饮未来尼推量限为16万平线方米目前辰存量xx筹5.级8万世茂默滨江2万国信踪蝶世纪爷海景4.铺8万新华奸路1号0.猎9万嘉里扒华庭0.赤2万MA哀NO啦R食0.并3万远中淋风华1.仗9万协和疏城2.席9万御华分山3万华润袍外滩老九里1.共2万20痛.1万国信陡世纪辩海景4万板块鼻内稀枝缺资唇源项红目自01年起政至今辉变化捉不多由于突各楼剩层价营差较雨大，础区内先均价7-动15万/平米07年至顷今二甩手月芝均成冰交10套，一手泻成交09年呈圆井喷苹，10年后汗月成黑交平苍稳，未来铅本区殖供应徐预计获较大主要中以世净茂滨饼江成烘交为在主典型旬项目精特点疤总结财富冶海景盛大乞金磐世茂崭滨江仁恒谢滨江汇豪陈天下xx中粮苹海景1号【产品呼塑造】【资源斯稀缺】【软件遮服务】【营销汁特点】塑造崖产品输共同尽特性腥：酒茫店式障大堂责设计汁、高训档装兼修、需会所肺配备昼、高首水准矮园林牧与物仁业不可锡再生略与复驶制的背地段:黄浦次江江戏景\x老xC瞎BD惊\万国牧建筑减群外玩滩景延观对不常同的碎客群侮小众舌传播尿，举侄办各惜种主队题公刃关推浩广活散动服务徐周到\保证歼安全锹性与诸私密脸性\国际士化的管物业暴服务熟、高先品质肿会所竖服务

盛大金磐世茂滨江汇豪天下财富海景仁恒滨江占地面积3.8527.53.44.8613.88建筑面积13.4770.814.616.3141.54总套数53030009135201940容积率3.52.73.23.23物业类型高层高层高层高层小高层、高层建筑风格欧式现代欧式现代简约欧式现代现代立面用材石材+复合铝板石材+砂岩涂料石材+复合铝板石材+砂岩大堂设计挑高8米酒店式大堂挑高6米酒店式大堂挑高4.8-8米酒店式大堂挑高8米酒店式大堂挑高4-8米酒店式大堂大堂功能访客休息区前接待/访客休息区前接待/访客休息区前接待/访客休息区访客休息区主要廊个案榴产品粗比较大多煮为欧应式建但筑风槽格，狭高层羊物业橡类型掌为主喇，容补积率往在2.形7-涌3.订6；酒肺店式梨大堂棋挑高扩设计翠；普广遍注飘重外昼部江勾景，驱相对云弱化胀内部松景观药设计尘（除念仁恒扭外）主要尝个案关户型狂配比袋比较主力户型盛大金磐世茂滨江汇豪天下财富海景仁恒滨江２房２厅14%37.30%15%18%10%３房２厅83％40.30%60%82%70%４房２厅－22.40%25%－20%仁恒滨江100120140160180200220240260280300320340360盛大金磐财富海景汇豪天下世茂滨江㎡3房2厅2房2厅4房2厅项目主力户型面积区间分布图区内响主力疯户型榨以3房2厅为绕主，锻约占60祥-8质0%，3房主亦力面伯积段14颠0-焦22语0平米主要桑个案宇精装胸及设舞计单傍位比仙较

盛大金磐世茂滨江汇豪天下财富海景仁恒滨江装修标准6000元/㎡3000元/㎡3000元/㎡5000元/㎡1500元/㎡厨具德国米勒（Miele）电器、德国西曼帝克（SieMatic）橱具橱柜：德国博德宝(Poggenpohl)、

灶具：意大利Smeg/欧洲、whirlpoolAriston阿里斯顿、冰箱：GE品牌全套“西门子”品牌惠尔浦橱具卫具德国科特威（KALDEWEI）按摩浴缸、德国当代（Dornbracht）龙头（2000系列和MetaPur系列）、德国高仪（Grohe）龙头

德国维宝（Villeroy&Boch）洁具西班牙ROCA洁具、美国KOHLER卫浴卫浴：享誉全球的德国科特威Kaldewei浴缸、洁具：德国杜拉维特Duravit、龙头：德国高仪CROHE、水槽：铂浪高BLANCO德国全进口不锈钢水槽科勒洁具、德国威宝VILLEROY&BOCHTOTO洁具、科勒洁具地板高级实木地板高级大理石实木地板高级大理石全实木地板空调大金VRV变频空调美国TRANE大金家庭独立中央空调大金空调大金空调其他用材热暖：德国菲斯曼热水炉

瑞士森德（Zehnder）散热器浴室配设SANYO

15"纯平彩电SIEMENS电器

意大利默洛尼壁挂式燃气采暖/热水炉卫裕配优派VIEWSONIC嵌入式液晶电视SIEMENS电器开关项目建筑设计景观设计物业管理顾问\合作设计会所管理室内设计盛大金磐新加坡工程集团、现代建筑设计集团华东院美国泛亚易道仲量联行---世茂滨江香港马梁建筑师事务所美国泛亚易道第一太平戴维斯上海建筑设计院美洲会-汇豪天下研究所新加坡驷马国际私人有限公司贝尔高林中海物业

丹下健三-梁志天设计师有限公司财富海景加拿大泛太平洋建筑设计\上海建筑设计院日本综合计划研究所（星野嘉郎）仲量联行--装修其标准裹基本升在30坛00元/㎡或以科上；榴合作巧单位择均为翼国际争或国到内著秃名建夏筑设市计单纸位主要丑个案政会所捉配置断比较

盛大金磐世茂滨江汇豪天下财富海景仁恒滨江会所数量12111会所面积50001500090060006000与住宅面积比例1：261：461：1461：261：67户均会所面积9.451.0411.53.09经营特点对内对内对内对内外对内会所特点功能齐全主题会所水景景观会所功能齐全功能齐全会所管理开发商美洲会凯德置地开发商仁恒物业会所功能配设出现频次占比例酒吧、咖啡吧6100%健身房583%室内泳池467%桑拿、SPA467%韵律室467%儿童娱乐室467%棋牌室350%台球室350%网球场350%餐厅350%会所功能配设出现频次占比例会议室233%高尔夫练习场233%壁球场233%乒乓球233%阅览室233%多功能厅117%室内攀岩117%多功能运动场117%保龄球117%都配址备高售标会小所，枯成为僻豪宅喇生活志的标养准配器置；升酒吧远、SP宋A、健停身房桃为会预所标嗽配xx区内塘临江靠豪宅捷产品雕共性稀缺药临江厨资源欧风劫、酒郊店大屑堂挑深高，脚重外符江景呈，弱孕化内阻部景诞观14抵0-坊22显0㎡酷3房2厅户坑型为桨主天然原稀缺促江景味资源临近CB斜D商务满区高标疾物业锡配置30目00元/㎡以上尼高标看精装华，与完知名兰设计塔单位桐合作高标朝会所累配置xx区域冤产品岩特征上海叔豪宅阀演变地段夏、资超源掠糟夺新元贩素注窄入产品取品牌矛稀缺姿元素不分诊物业坡属性治的奢易侈元高素个性泰化的摧级别悬象征贱元素xx特色天然文稀缺龄江景朵资源临近CB吼D商务史区高标耍物业绑配置新元素结合区域特色如何展打造欲本项亏目独跑有的采稀缺聪性与婆唯一洲性2项目属忘性研删究及炮定位项目SW偏OT分析竞品浸分析武及启量示目标纪客群蕉分析锈及认痰定项目双整体辜定位21世纪承中心逆大厦写坐落粗于xx核心容区域搜，地像段优没势显陆著。葬大厦蕉有三纷个部图分组丑成，神本眨项目匪位于恶大厦续高区贴，由项全球擦顶级迹知名拍酒店粥品牌xx酒店谣冠名惧并提卫供酒灯店式解服务描，国米际殿阔堂级颤室内丘设计号公司病担纲凑室内款设计般，配崖备全除套家捆私、驾家电际设施婶设备军及家烂居用块品。21世纪循中心箭大厦孤产品斜概述xx酒店43摔-5雨5层本艘案酒裹店式锣公寓香房写字肥楼xx酒店项目炭产品咱核心裹价值抛元素学提炼1、xx确CB戚D稀缺撞地段东方路东昌路陆家嘴CBD核心区陆家嘴CBDxx金融中心二期项目21世纪中心大厦2、顶贝级酒壮店式准服务3、办班公里御面空予中公池寓4、全蹄家私晶配置皆拎包匠入住xx豪宅害区xx轮CB强D区项目SW成OT分析优势劣势威胁机会CB杯D区域写地段二线秩江景适、空泛中公灿寓区内兄一线僵江景挖豪宅牛较多叫，未巴来供原应较双大酒店严公寓护属性区内炸无先经例全家帽私配假置拎序包入肥住xx·酒店患式服坏务办公巩外立钱面公剧寓上海止无先拌例跳出辨传统寺思维类，打守造独佳特豪剧宅产遗品经过峡项目SW斗OT分析代我们洋思考剑我们渣的产王品属膏性具备xx豪宅徐资源盟共性——紧邻CB灭D区、剖二线患江景具有童其稀寨缺性凝资源孟区域拨板块特性不可俘再生榜性不可锅复制若性1、优越派的地谣理位皱置2、临恢江\独特跌视野(万国嫂建筑仁群)3、CB露D地段\经济婆发展采中心但区犯内顶毙级豪乖宅项蛛目众拴多，痰存量伴及供饰应量震也较后大而我弱们办放公属禾性的理物业建能否耗在此租区域水立足我们白先看蜘一下睛上海怀办公现属性喊的同轿类竞蜻品御华山大厦济南路八号本案上海在售千万级办公型豪宅两个：御华山大厦和济南路八号办公型竞品xx上海苦新天疲地典盖藏级液豪华旗公寓御华阵山大铁厦市中升心鼎悦级行哀政公蚂馆xx——上海叉新天脸地典仗藏级纱豪华识公寓物业属性办公产权50年销售均价80000元/㎡装修标准毛坯主力面积328㎡、407㎡、735㎡推盘/去化52/15环线位置内环内所在版块静安板块在售房源总价段2000-2500万（单套）、5000-6000万（高区平层）顶楼复式楼王由开发商自持物业属性办公产权50年销售均价120000元/㎡装修标准12000元/㎡主力面积80~140㎡推案/去化173/173环线位置内环内所在版块淮海路板块在售房源总价段主力户型1000-1500万御华减山大见厦——市中测心鼎湾级行限政公宝馆优劣网比较xx御华额山大令厦优势劣势产品边解析粱及综的合分麻析核心沈商圈世界幕级装秩修xx水晶饶联合星级牙标准谦服务户型杜适中开发贝商口馆碑较心差周边颗景观事欠佳华山望路人咬文底腰蕴私家颈别墅腥景观大户政型尺哪度大型条私人迟会所毛坯粱交房缺少坦物业贡服务缺少退资源仁嫁接缺少蚀营销皱费用犬投入与奢宾侈品牧联合美，走豪宅组公寓路线胃，面辽积较趁小虽端不符质合富林豪需蛋求，容但区尿域板吊块租际金较痰高，菌吸引国投资下者投闻资，御成交睛较好私人泛会所宣较大锹，走行政剥公馆路线谎，面循积虽姻达豪墙宅标谊准，续但面运积较久大无句法吸锤引投狱资客称投资爸；办唐公属急性，局毛坯结交房杜，无馆法吸北引自个住+长期翠投资充的自善用客躺户青匙睐，甩成交枕较差xx重新它包装久后，起市场也价格9-阳10万/㎡；销晴售较榨好御华浸山成交柴均价随不到7万，09年至师今仅党成交17套通过午同类外竞品逢比较我们姨发现增办公纺类豪挑宅价牺值的辽两条碑路线投资婆属性自用蝴收藏节属性出租否便捷漆、是尤否有尤较好猫的短麦期投拔资回寨报能作孕为第宏二官起邸、演并具疤备未养来升钻值潜苏力及洗收藏阵性xx投资债路线慕获得淘成功御华封山行刃政公统馆自能用路侨线没塞有获辈得成委功共性较好的地段及奢华的豪宅生活方式投资愉属性馆：短额期投挎资回办报弥药补办拿公属翻性不扰足自用击属性朗：优期厚生弹活方姨式弥荷补办右公属染性不负足我们众再看卫一下xx的同撞区竞竞品xx使——期5-悟6千万着总价英，标孟杆位洲置与铲我们钟不在急一个露层级盛大剥金磐——除一刮线江堵景外学，整牺体产备品品沫质不崖高仁恒愁滨江——舍06年后必就无悦供应委，二优手供狗应也流极少世茂铃滨江——双会虚所配食置，谁但楼较盘较阻大，翼实际用入住厅环境雅较杂碑乱还没气有以策服务遮为软暗性奢货华买拌点的许奢侈爹豪宅（除恐汤臣09年后块以软硬性奢漂华服拼务为柳卖点芬外，涂但并补未落耕地）我们佛地处xx完CB池D核心凑，与乐环球吩金融汪中心辱亲密盯接触世纪哀大道荒终端本，真闷正世瞎界第摊五大葬道终缴端顶循级地励位地段血稀缺举之外轧，更唐具便腿利性xx酒店仪的五阀星联歌动服桶务，成为谎我们啊奢华乱的卖离点认识昼竞品委后我们轨看我义们的轧产品胁能提埋供什典么？罢？稀缺的便利资源CBD核心、便利资源150-300的面积段纯投资品显然面积过大xx·酒店式服务五星酒店服务保证可以有别于住宅属性豪宅产品院物理尼核心责提炼还有娃一个裙问题北，同糕样值陆得关今注我们估的产因品办旱公外锁力面辞，43慢-5战5层御华溜山也识是办梯公外渴立面名但不视纯正而我齐们是缓更纯满正的夺摩天抛大楼锁办公逗外立岁面客户茧真的锐愿意遇住在树这样登的大宰楼里筹吗？让我纪们看岔一个杏案例弹获得商印证香港跪顶级兔豪宅“天玺”大厦同样毒是一清座酷琴式办斥公楼年的观然海豪话宅策略灿得当售在香扁港销歪售成朱功办公算外立龙面豪确宅才必是稀耳缺品所以CB射D核心艺商务迷地段弹资源+办公细立面孤的高壳空豪拜宅+x置x·酒店怒级服难务才是正我们淡有别俊于其敬他豪寸宅的求优势我们景需要轻的是踪蝶定位搜描述户，进挥行理朋念灌皂输在定阵位前惠我们烟先看挤一下什么田样的循客户牛需要藏住酒剪店服考务的坊豪宅常年邻奔忙点于世膜界各摆地外挪派人表群世界僻上最忧忙碌其的高脉管精俯英他们烛因工鞠作而叨需要罩最完欠备的遗生活能照顾及近医在咫挑尺的法商务脸便利10年浦欠东金袄融机识构达钓到60型0个，烈整个递浦东特金融被行业旷人员孤达到20万人xx甲级写字楼（万㎡）浦东金融机构（个）浦东金融从业人员107.24+74181.24200720086004104802010550200915%69%20万10万223.917万xx金融辣从业翁人群老数据片解析他们射在社杯会中辽的位漫置社会蜘顶层幅、投结资人怪、CE缓O、皇要族、油高管各公乏司主墓要骨渡干高周管、随执行泡总裁悲、高璃级总牢监、简外派散高管穴（xx金融错企业燥为主价）他们况需要良酒店进式服导务的顶中短斤期居狡住寓码所但这稀些只候是我物们产躁品的汇最终朗使用求客户勇，并不帝是我辞们销剃售的滔目标亮客户我们况先看秋一下君上海励豪宅翠客户候购买如群体药的转业变20忌0120样0820失10港澳饲、外数籍客痕户为令主温州辰浙江割客户杜为辅上海通江浙弃客户傻为主港澳侄、外零籍客截户为掀辅部分想内地锁客户内地典客户滩为主上海突江浙吐客户单为辅部分朝港澳宪、外桂籍客竭户购买屋目的资源澡占有规避当金融天风险趣、保呜值转变我们垫的目漂标客捎户应貌该是投资青客、屿具有犹一定渴自用坝属性碎的保宁值型阀客户他们触还是智以国内杠内地厉客户皆为主港澳终、外睡籍客粥户及岔上海亲江浙竞客户顶为辅及部抽分终浓端使姓用客拖户的过购买甜群体我们浅产品治的市绣场机炭会点xx设CB奔D区核倚心商酬务资俭源+办公柄立面免空中扑寓所+x灵x·酒店钻式服奔务三点跑平衡董的上肥海唯截一性防产品便利欧商务+高奢+服务由此匆我们阵发现迫矛盾FO立UR菜S估EA古SO拔NS酒店扎知名粮于欧启洲、险东南减亚的框顶级哨服务阻型酒五店港澳斤、外著籍客批户认荒同内地堂客户跳不一源定认哪同20结10年后掘内地绢客户德为主捞、港锤外客臣户为锄辅我们锦需要类客户弱回归偿及客漫户影搁响产品学解析特性傍提炼题：CB估D稀缺乡丰地段+空中念寓所+酒店证式服梢务竞品庄比较扔：产凶品投稻资性+自用吩便利温属性打造虹唯一逝性：持便利序商务+高奢+服务磨的三男点平禁衡综颜合体目标载客户落认定练：内微地富话豪为沃主，赶港外秧、上句浙客味户为替辅客户胀回归忌及客板户影监响的半整体狭定位我们烘产品挑的市餐场地蹦位领导匙者—区域设的影族响者—游戏例规则贺的建汉立者—保护静或扩娃张市来场份蜓额代表逼竞品销：xx追随集者—搭便独车、渣借势—以小馅博大筋、杀园伤战临术—价格点战的掉制造烈者代表仇竞品劳：世摸茂5号机会枕者—目标脊明确榆、挖匪掘客然户—瞄准淹市场改缝隙—创新愧产品日和需嘴求点代表款竞品扣：御希华山赤大厦/x哥x挑战您者—制造攀新的馆评估筒唯一汤性—强调剧产品垦特色豪和价获值—把握唤原有侵投资装客，凡影响走豪宅沉自用淋客使港愉外客匠层回科归，惑对内呢地客稼层影漂响由此奋我们筒的定测位上海xx浑CB社D区FO回UR薪S装EA怪SO观NS天际死御所FS·天际贺御所以上疤海首检席CB蚁D便利+高奢+服务宴三点限平衡戏综合目体打造痛全新竖的高金奢酒核店级孔生活使港厦外客肢户回孝归，亡对内调地客孔户理贞念影乡丰响——上海稀首席·顶级女国际惰酒店撑服务生活滚享受3项目核仰心策核略目标俊客户州圈层核心朋策略核心覆价值爽梳理定位焰后客惯户圈凑层思征考：项目增定位盈演绎圈定员我们管的目绝标客蒜层核心毕策略界：稀顺缺性追、唯灶一性溜产品称制造瓣圈层蚊客户感染种共鸣惨终端组客群或，产梳品价虑值认惕同回革归，陶投资垮价值归显现德影响价格曾评估体现派本案绝对稀缺州性、唯一然性特征项目遗核心岔价值访梳理费：价值效一：棚大上还海小xx速CB兵D正核徒心——上海供豪宅披新地进标本案xx未CB难D正核企心环球副金融中吊心与环失球金酷融中场心比臂肩价值脉二：Fo净ur荷S咱ea朵so筒ns担P麻ri其va蜓te出R锹es姥id迁en娘ce蔑s鞭——全球1/哪18全球考十八糊处xx酒店主私人田住宅裙之一价值善三：舟起始米高度42楼以座上——空中肿御所55起始高度42F项目氏定位义演绎疾：FS·天际言御所——上海聪首席·顶级让国际净酒店焰服务生活医享受xx酬CB虏D金融回圈临妈空俯冈视的歇感受宇与尊犬容世界潮顶级贤的装恰修与历家居浇配置FO栋UR堪S坏EA守SO生NS超五充星的隔酒店便家居疏服务浦东·F向OU茫R班SE妨AS膊ON恰S酒店出就是谣我的竟私家还会所这才推是高反奢酒忘店级齿的生笔活享石受物理鞭稀缺+定位纸演绎很的唯注一性借显现理后我们咱还需奇要一个声高性帅价比遍的价臣格来养吸引毙我们必的目亚标客袍群精神予属性吸：国待门商趣务区,总统嘱套房一件顿商品贯的价拔格是未如何带确定公的？我们挨说，窜价格摸基于喘市场康，并鬼取决贺于产瘦品本可身的尽价值那么过我们轰先来础看看谜市场挂情况飞如何原？上海降豪宅扫市场温价格合体系楼层分布26F以上主力户型433-595㎡近期成交均价12-15万元/㎡楼层分布32F以上主力户型200-400㎡近期成交均价8-10万元/㎡分别资选取设住宅时性质时豪宅禾及办症公性届质豪蹈宅各堪两个荣进行认市场察数据途分析可见蛾，目寸前豪饥宅市枕场价骨格在7-裕15万区间逃内，纺而产挎品本风身价争值的此差异线对于愈项目罪售价塞具有馋很大吊影响楼层分布17-42F部分主力户型327-407㎡近期成交均价7-8万元/㎡楼层分布整栋主力户型82-150㎡近期成交均价10万元/㎡xx世茂5号御华内山xx产品解价值胀对于纲本项亦目价伶格的紫影响扣分殃因素躲：项目腹属性——办公话性质摊，按气目前挠市场偏整体僚情况犁看，证其价养值低姓于纯贷住宅骑物业项目环规模——单栋妹建筑驴，无馒小区痒环境型，绿雾化较益少内部延配套——无专盗属大罪型会傲所，葡从客开户认定知角牺度看详，与巩竞品以相比再，缺语乏优毅势加分豆因素顷：地段简优势——全球沸金融拉中心CB婆D正核毫心位陷置，四绝版狗地段未，首黑席地刻位品牌扎优势——恳xx酒店邮私人嘴住宅峰，顶赚级酒庙店式孝服务荷，上粒海唯刊一，满全球1/纵18产品豪品质——层高4米，读顶级叨豪华微装修浊，家嚼私全哨配，桥拎包盒入住以项礼目优袄势价枯值+中原朽营销原执行候力化敬解产继品劣嘱势，冶并充唯分显现现项慎目市币场性禽价本案咽建议压价格回：均羊价12万元/平米价格主区间淹：10泊-1依5万元/平米注：浙以上牢售价拌是根滋据目来前情锈况进手行预冒判的预基准啄价格覆，最剂终价词格要挣根据亮销售容时的零市场孤行情抽以及食本案抖的销玩售道贫具准拜备、顾营销邻推广饶策略铃等确国定价格寺定位我们核的客总户圈犹定：终端此使用桑客户——行政坚高管脚、企许业高葛管、却集团呜骨干移精英戚、“空中假飞人”、外守派高咏管、政明星目标垮客户致认定——中国馅内地误客层塘、港型澳及昼外籍顿客层男、上愚海江馆浙客沿层、赖富二扒代、疫明星物理旁价值豪宅得新地呈标全球1/拉18空中膛御所定位筹演绎便利岔稀缺高奢服务结合推广演绎彰显产品的唯一价值价值古稀缺品质猜奢华产品涨唯一来感抗染共甩鸣我催们的挨终端粗客户丙，影伪响我今们的鸡目标弹客群xx大户再型客饭户分田析：〈40岁年龄分布

大户型客户以中年为主，集中于35-55岁区间，占比69%

大户型客户税后家庭收入300万以上占44%，消费实力强家庭收入（税后）〈40岁行业分布层级分布

贸易行业为大户型主力客户，占比32%。其次为IT、金融、制造客户层级多集中于企业高层，高层占比78%

投资客户与自住客户比例接近2：3〈40岁户型需求面积需要

大客户客户偏好三室与四室户型，占比90%

大客户客户偏好150M2以上房型，偏好150M2-210M2占比46%，

210M2以上占比32%xx滨江控自用我客户察描述已：1、35沈-5事5岁的直税后扑年家渡庭收抚入30们0万以权上的撤客户新群体2、IT、金躁融、钓贸易酷等CB疑D工作士区关励联客秀群3、偏汽好15胶0-潮21桂0平米琴及以动上的唱高管由客群他们诊除了唇奢华躁的豪叼宅生走活外还需甚要工级作的拥便利全性与松生活迹的服瞎务性他们膛可能港是xx企业消高管柴、中沟短期疤外派迫高管满、xx产业学关联喘富豪+港澳傍、外薪籍、栏上浙恰价值桨认同格客群+中国本内地葱投资程价值你认同袋客群形成规我们掠最终宏的目概标圈产层客秧群由此攻导出天我们晃的核赶心策征略唯一汉性产麦品高陶调宣才传+圈层社客户喂影响项目唯一性宣传地段稀缺性附加+高奢便利生活共鸣xx大户型使用客户及项目终端使用客户吸引终端客户购买体现项目投资价值影响传统豪宅客户购买+高性价单价豪车所车友狗会宾利劳斯阔莱斯奢侈滴品协版会Cl闲ub恨.l森in休e圣汐酬游艇地会直升呢机观览米其窃林全球喇星级扑标准晋商润会、逆外商剖协会瑞士详银行UB的S藏品杏拍卖丈行私人洒健康鸟顾问凯撒弯国际碌旅行私人笔时尚劣顾问……CC辅A管理…………项目政精神它传播客户嘱圈层涌演绎目标节客户燥层级庄圈定xx大户型自用客户港澳、外籍客户上海江浙客户中国其他内地客户认同回归投资价值认同影响制造差异化，冒全球限量发售稼，圈肚层高调推广稀缺毅性、阅唯一碧性制病造4推广及忠执行桥策略推广容执行唉策略销售费执行律策略我们忽只打追有准你备的枣仗核心心战术1、精长准圈卡层客严户，云精确饼传导阁项目怕核心秃价值瓦；2、以喜中原哗（中称国）猜豪宅样客户裤资源辫筑底活，中饥港联桃动，秀引爆广全球窑。对项目核心价值的绝对把握豪宅客户资源全球销售网络精准圈层客户高调有效推广上海疫中原烟豪宅珍市场一手垃代理假客户院积累上海俊中原秒豪宅港客户摔资源鄂尔撤多斯瓦星河吃湾项赏目中原斩积累王北方池客户上海桶中原瓦二手馋市场豪宅猪客户询积累总价悼段在10勤00万以途上的有想效客扩户约50瞧00组总价庸段在10跟00万以薄上的有盯效客婆户约90毁00组总价箭段在10服00万以茅上的有沙效客主户约80惊00组总价温段在陵千万财级以却上客贪户总逮量约药有22尖00涂0组中原队（中牌国）瓣豪宅章客户词资源松筑底华山凳夏都瞎苑翠湖相天地昼嘉苑xx世茂5号嘉里茫华庭II期新华余路1号外滩仅九里TH夕E梅MA池NO贩R天御上海困中原20写09年至腔今高规端公天寓代碌理路评线图一手培上海9大高馅端项刚目成尚交约20身9套，霉套均助总价12谅14万华山舰路板您块6-划7万元/㎡20股094-爽11月38套5.快3亿套均14虾00万新天肚地板惕块7-独14万元/㎡套均13鸭00万20症094-纹9月34套4.闹4亿xx滨江7-蚀14万元/㎡套均35虹00万20席095月1个月4套1.纺4亿xx滨江4-爽6万元/㎡套均10牌00万20远095月-6月15套1.征5亿华山悄路板菊块8-累10万元/㎡套均20滥00万20陡09至今15套3.掩0亿新华偶路板学块8-插10万元/㎡套均26和14万20们099月-1术2月3套0.凉78亿南外壮滩板胳块8-资10万元/㎡套均15赌56万20倚09至今27套4.膊2亿新天稠地板畏块14万元/㎡套均50起00万20袄114月至源今3套1.凭5亿徐泾妇板块2-亭5.盲5万元/㎡套均47室2万20忽10至今70套3.痒3亿中原屡高端飞客户排资源(2浓00恢9年一并手项财目累恳计)——逾48惠50组翠湖初天地10壤00组华山瞧夏都老苑80童0组外滩偏九里60谨0组新华盆路1号30登0组嘉里盈华庭织二期60露0组世茂5号25牙0组xx20由0组强大除的客鼓户资捧源对投本案社的快台速启谱动和凤去化蜡将起蔽到强谁有力把支撑检！！磁！成交毙豪宅法总价摩段基可本在10运00万-1个亿，能崭达到调本案状目标盆客户酬的购这买力恼！！求！Th并e亦ma取no根r10鉴0组天御10富00组中原最在二吸手高岗端客针户资叹源，4万以蛛上活糠跃客帅户存烟量12扩00编0组，竿千万码以上怜活跃届存量思客户裤群95松00组客户骨来源段保障-中原父高端牲客户渠资源(二手)15芬02颗6组单价4万以钥上客柜群总价搜千万元以上磁客群95莲08组近3年成辅较/按1：20成交凑率计亏算近3年成央较/按1：20成交煎率计虽算25贪%32引%成交言量市形场占蝴有率成交灭量市视场占挨有率20蔑11年底20懒12年20炸13年上刚半年20嘴11年底20歪12年20筋13年上崭半年营销节点推广工作11趴1伍2蜂1朱2护3薪4序5渔6丛7街8寒9嘱1摇0列1买1驴1烂2切1浊2盼3棉4纵5筐6样板舟房开奋放xx酒店开卵业第一先波开师盘第二危波开私盘概念滑导入娱期价值芽传递出地位羞确立结案进场集中钻蓄水苹期价值闷深挖涂地位厦升级开盘纵热销烦期价值畏突破寸地位妻跨越清盘曾期价值终认可祖地位没稳固通过标话题幸炒作苏逐步朵揭示嘴项目萍核心枝价值排，激洽发客泡户进逢一步剂深入证了解舒的欲爪望，缸从而流确立贪项目“首楚席”寇、“着唯一员”的地录位：1、国级际金灰融中捷心核箭心位叼置，挑绝版继地段犯，“忧首席录”区盖位概卷念2、全探上海篮“唯奇一”饱一个炊拥有xx酒店科服务闻的豪隆宅项落目1、张暑曼玉蕉代言芬，高编调完广美亮抖相，企明星致亲身揪试住足，诠疏释xx酒店申服务抬品质2、客户野细分喝，针的对不淋同圈迎层举总办相谢应主允题公预关活腊动3、赞井助上巾海国刘际电贵影节蓬，全埋明星匙阵容窑入住xx酒店携，炒温作服傍务的骨“唯杰一性匆”价窝值4、xx酒店交开业育仪式女，酒腊店VI辆P客户鸟圈层1、中销港联电动，锹全球啊限量皇发售戒，瞬刑间引于爆市艇场2、热栗销话夹题炒线作，絮推升慨价格3、楼盏王亮眠相，克炒作姓“天永际御堵墅”选概念4、明跃星试骡住房羊源公概开拍霞卖，会附赠确明星赢私人嫁收藏土品5、系牲列客完户答透谢活故动，假促进杯以老棵带新1、发昂挥中棵原二轨三级痕联动痕效力刘，高陶佣刺制激，页全范盟围抄肿底上切海豪脑宅客射户2、阶叫段性滚圈层节活动悬，维远护新户来访置客户至，实缠现项炕目价划值输缸导推广壁执行其策略上海垦铺底明星测楼拍茫卖楼王肥亮相沪港筋两地同时记开盘香港补北京竿上海RO表AD池SH躁OW明星汽代言沪港退两地再次症引爆1、国训际金翼融中颠心核拳心位他置，址绝版免地段萝，“义首席采”区肢位概虽念2、全艺上海孤“唯影一”去一个嘴拥有xx酒店王服务棕的豪娇宅项厅目第一毕阶段仇：概暗念导催入期时间泊段：20会11可.1斩1-鬼20贿12购.2价值诊传递剪地位怀确立通过派话题染炒作扣逐步题揭示柄项目韵核心块价值谁，激积发客皱户进拣一步倦深入挨了解茅的欲些望确立脚项目“首将席”哲、“往唯一默”的地我位价值茫传递纹地位美确立控制替入市杜节奏配，项歌目价韵值导急入阶垮段低团调潜亿行，阶以关竖键人惯行销氏传播掠模式自启动阿话题兼炒作秤，通丸过大养量且盒连续报性的秤公众忆人物浓或关斥键人扯话题肝讨论需引起匪客群族对于败项目聪的关绣注及旺兴趣饼。传播唐模式——关键皂人行姻销麦肯恋锡：消费摧者的源购买慰决策辅过程模正在音发生宿改变涂，营厌销理忘念也恩从传课统的“漏斗仰理论”升级勿，社收交媒炮体的忌口碑及营销针价值估在消福费者四的购船买决赠策过群程中旗的作再用力室越来底越凸沫显，碧营销打人员距正面日临考茧验针对婶公众衰人物紧以及盘关键菌人，乏采访6位目妖标客佳群对水应人资物对静于项亩目价痛值的逃解读躲，分嗓别从捧不同弟侧面滑传导咸项目贞价值价值府传递绣地位世确立传播口模式——关键外人行团销找出娱精神绕领袖惰，让言他们偿带领独客户勒去解毒读项冠目价掀值话题榆举例及：话题姥一：研上海键豪宅虽之空支白——服务定之“球豪”话题枕二：××沈×梦想疫中的叨住所——如何绑平衡排工作忆与生单活享雪受话题耗三：xx价值慰之全缠新解钻读……结合滚关键亦人话童题炒奔作，爽邀请讽其中1至2位关精键人糊以及顷业内辉意见申领袖近参与巨样板码房公乘开活童动，让针对乌样板绞房进旋行新封一波城话题滥发表距，从尝而形险成口牧碑效裤应加友以传派播。价值稀传递岩地位斗确立第一铅次公病开亮盛相：凶样板部房公揉开活犹动现场念体验们式服夸务：所有终销售间人员青及保扇安保草洁都血须接宣受xx酒店暴统一胖培训析，将搭人性渠化服辫务融乖入日灿常接益待中经，并客加以团流程习化、剪标准皮化和扯制度免化，若使客联户在呢整个惹看房英过程役中都哨能感庄受到xx酒店苍服务炸的特茧别待馋遇。ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLEE124568101112131415973价值童传递纯地位警确立在全灯国各谜家xx酒店肆设立快项