香港房地产发展及物业管理领域绿色实力 RCEP 机遇

0023 2 4 7 12 14 22 29 34 41 46 54 60 66 77 79 86 99 111 125 141 154 158 160 162 164 166 16845•领展资产管理有限公司可持续发展及风险管治总监关凯临博士•汇丰环球银行可持续发展业务亚太区主管•汇丰香港工商金融工商企业主管(地产及基建)潘•汇丰亚太区可持续金融高级经理Prit•建筑环保评估协会有限公司总经理何志诚工程师•香港绿色建筑议会有限公司执行董事陈永康博士工程师太平绅士•建造业议会行业发展部助理总监何烱光•建造业议会行业发展部环保及可持续发展经理何凤姿•建造业议会行业发展部建造数码化高级经理黄春权博士工程师•太古地产有限公司技术统筹及可持续发展总经理邱万鸿博士•太古地产有限公司机电工程及创新科技总监郭伟文•青洲英坭兼长江基建材料部行政总裁、香港建筑业物料联会中•有利集团有限公司副主席黄天祥博士工程师6•怡和机器有限公司屋宇设备及产品部董事总经理刘自威•怡和机器有限公司高级业务拓展董事陈家龙博士工程师•怡和机器有限公司屋宇设备及产品—智能方案及技术，建筑机械机电•中华电力有限公司企业客户成功及销售总监卢志华•中华电力有限公司企业客户成功及销售高•奥雅纳集团院士、气候变化及可持续发展咨询服务东亚区负责人郑世•奥雅纳集团董事、东亚区脱碳及可持续发展负责人林雁•奥雅纳集团董事、气候变化与可持续发展城市咨询负责人庄宏曦博士•奥雅纳集团东亚区气候与可持续发展主任黄瀚•奥雅纳集团气候变化与可持续发展城市主任谢•奥雅纳集团气候变化与可持续发展能源和减碳专家•香港铁路有限公司持续发展事务主管陈淑媚•香港铁路有限公司助理总商场事务经理麦富强•南丰集团香港地产处业务创新部业务创新及共享价值主管刘家骏•南丰集团香港地产处工程部副总经理区子昌•南丰集团香港地产处工程部屋宇设备高级经理•南丰集团香港地产处工程部屋宇设备可持续发展经理PeggyTang•南丰集团香港地产处市场及传讯部可持续发展经理•南丰集团香港地产处业务创新部业务创新及共享价值助理经理Emily•南丰集团香港地产处工程部高级策划经理杨剑文•南丰集团香港地产处工程部高级策划经理凌显达•AECOM香港区高级副总裁兼营运总监黎以仁78本报告评估了香港地产发展和物业管理业界的绿色建筑能力，并探讨香港与《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)成员日后的合作机遇，以助了解香港业界可如何与RCEP的同业加强协作，共同建构更环保和可持续的未来。报告将分享定性和定量研究结果，阐述本港可如何提升绿色建筑能力，以向RCEP这个全球最大的自由贸易区推销有关服务。「节能绿建」是《香港气候行动蓝图2050》订出的四大减碳策略之一。今时今日，本港各处均可发现绿色建筑发展的足迹，进展令人鼓舞。这些成绩有赖整条价值链上不同业界持份者的共同努力。随着更多解决方案出现，产生更强大的协同效应，各持份者将更加积极参与本港的减碳计划，以实现在2050年前达到碳中和的最终目标。我们与本港的业界人士深入访谈，以了解香港在绿色建筑方面的发展状况和绿色金融：香港是亚洲领先的绿色金融枢纽，致力设计和使用各种绿色金融产品，并具备庞大的资金池，以及专业知识和经验，可建立各种证券产品，以满足地产业不同的融资需要。绿色建材及减少隐含碳排放：本地建材生产商在生产过程中善用废弃物，以减少隐含碳排放。业界标准一致：香港的检测及认证业发展成熟，可在绿色建筑产品和项目认证方面发挥重要角色，促进业内知识转移。本港的绿色建筑环保评估工具(绿建环评，BEAMPlus，前称HK-BEAM)，是全球首创的绿色建筑标9创新建筑方法：香港的私营发展商已广泛采用数字化和预制组件等高效及节省生产成本的创新建筑方法。本港的《建筑物的一般规格》已正式纳入这些方法，为业界带来重大的正面影响。设施管理：香港摩天大楼林立，形成的超高天际线可说是举世闻名。正因如此，本港在高楼层建筑的可持续发展和管理方面也是享誉全球。暖通空调(HVAC)是建筑物的主要耗能部分，因此世界各地的设施经理均在寻求新对策，以提升硬件和监察能源效益。在本港，重新校验和改装设施已成为常见做法。有效地鼓励持份者参与，可帮助项目拥有者和设施经理提升可持续表现。替代及可再生能源和可持续生活模式：在采用替代及可再生能源方面，香港比绝大部分RCEP成员国都更为先进。本地电力供应商一直通过发展可再生能源、能源管理、数字化和改装设施等方式，推广可持续生活模式及促进能源效益。可持续小区发展：本港业界在可持续发展方面突破传统思维，注重推广低碳生活和建设共融小区。发展地产项目前，发展商会考虑所有持份者的需要和喜好，以便将共享小区设施及共享抗气候变化基建等建筑元素融入项目设计中，从而营造可持续发展及互联互通的小区。定量调查结果显示，在5个指定RCEP市场，绿色建筑活动主要受环境因素推动，其次为社会因素。根据受访者的选择，实践绿色建筑的首3个原因为减少能源消耗(43%)、鼓励实践可持续的商业活动(41%)及降低温室气体排放(35%)。具体采取的绿色建筑举措方面，最多受访者选择的依次为(83%)，以及能源管理和废物处理(81%)。虽然可持续发展已是大势所趋，但是各国在推行绿色建筑活动方面均面对不同的难题。在日本、韩国和新加坡，有46%至56%受访者表示投资成本高昂是增加绿色建筑活动的主要障碍。中国内地的最大挑战是缺乏有经验的人才(44%)，而日本公司则缺乏资金和融资渠道(40%)。另外，缺乏经过认证的绿色建筑产品和服务是韩国(32%)和中国内地(33%)受访者的另一主要顾虑。调查受访者认为回收建筑物料、碳交易机制、气候风险评估和面向制造及装配的设计(DfMA)方面有待改善。另外，他们预期亲自然设计、以人工智能改善节能效率和施工流程、施工周期碳管理及气候风险评估都会越来越重要。受访者认同香港是高楼林立、建筑密度高的大都会，是全球最服务导向型的经济体之一，检测及认证业发展成熟，且是区内领先的国际金融中心。综合受访者意见，以及在香港和5个RCEP市场与持份者进行的深度访谈，香港的绿色建筑能力在4方面最能满足RCEP市场的需要：新加坡和韩国；(2)绿色金融，焦点市场为日本、中国内地和韩国；(3)建筑及设施管理数字化，焦点市场包括澳洲、日本、中国内地、新加坡和韩国等全数5个受调查涵盖的RCEP市场；以及(4)绿色建材认证及采购，焦点市场为澳洲、中国内地和韩国。建筑物占本港90%的用电量和60%的碳排放量。有见及此，香港特区政府一直积极鼓励建造业采用可持续的作业方式，冀能在2050年前达到碳中和的目标。绿色建筑和商场在香港兴起且不断发展，反映本港业者在可持续楼宇设计、建造、营运和维护方面实力匪浅。《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)覆盖的区域非常广阔。由于区内各地政府坚定支持，承诺建造绿色基建，奉行环境、社会及管治(ESG)方针，致力实现碳中和目标，区内市场对绿色地产和物业管理服务的需求日益殷在2022年7月至11月期间，香港贸发局经贸研究联同领展资产管理有限公司(领展)，与本港和RCEP地区超过70名地产和物业管理界的持份者进行深度访谈1，并在RCEP区内5个选定的市场，即澳洲、日本、中国内地、新加坡和韩国进行问卷调查，借此了解香港的竞争优势，探索本港绿色建筑业界与这些市场之间的合作机会。1受访者发表的言论仅属其个人意见，并不代表香港贸发局或领展的立场。香港贸发局或领展对该等信息的准确性、完整性及适时性，以及因使用该等信息而招致的任何损失概不负责。1第1章：香港的绿色建筑能力香港是亚洲最具活力的国际化城市之一，人烟稠密，摩天大厦鳞次栉比，都市风貌独树一帜。不过，石屎森林却留下大量环境足迹。与建筑物相关的活动占全港耗电量90%，温室气体排放逾60%2，对环境造成深远影响。与建筑物相关的活动是香港能源消耗和温室气体排放的主要源头。资料来源：香港绿色建筑议会绿色建筑结合建筑设计、施工、营运管理和保养，有助缓减建筑物生命周期对环境的冲击，保障持份者的健康、安全和福祉，因此在香港整体减碳计划中举足轻重。香港建筑环境评估法(HK-BEAM)于1990年代推出，是香港绿色建筑发展的起步标志。其后，香港绿色建筑议会于2009年成立，发展局在2《香港气候行动蓝图2050》2011年把绿建环评(BEAMPlus)纳为申请总楼面面积宽免3的其中一项先决条件，进一步推动业界采用绿色建筑作业方式。总楼面面积宽免是政府在这方面推行的首批激励措施之一，驱使私人发展商在新建筑项目中投资并实施绿色建筑作业方式，时至今日也证明了此举能有效催化香港绿色建筑发展。在总楼面面积宽免措施的推动下，香港地产和物管业的发展商及绿色建筑协作推动机构争相采用绿色建筑标准，并在建筑设计和营运管理中融入「环境、社会及管治」(ESG)元素。绿建环评项目从2011年的21个增至2021年的477个。迄今为止，已有超过1,600个新建建筑登记为绿建环评项目。绿建环评登记率不断提高，每年有半数的新私人发展项目选择参与4，显示采用绿色建筑作业方式正迅速成为新建筑项目的常态。尽管如此，在减少建筑物的碳足迹方面，香港仍须加倍努力。目前新建建筑的绿色转型，主要是由总楼面面积宽免措施推动，但这项政策并不适用于全港的大量既有建筑，其中私营界别就有超过42,000幢。以现时激励计划未有涵盖的既有建筑来说，如何提高其绿色绩效依然是一项迫切的挑战。为应对这个问题，地产及物业发展界别的持份者不断提出新倡议，并在绿色建筑价值链的某些环节渐见成效，例如实施能源管理系统、推行制冷机更换项目，以及培育专门从事重新校验和改装的专业人员队伍。为深入了解香港绿色建筑的发展和产业能力，本次研究对业界进行了一系列个案调查。本地业者指出，随着投资者意识、政府支持力度和业界凝聚力持续提升，香港在绿色建筑发展领域也具备不少竞争优势。3总楼面面积宽免措施早在绿建环评推出之前已存在。举例而言，香港特别行政区政府于2001年实施政策，允许露台、公用平台花园和空中花园等绿化设施豁免计入总楼面面积。4《GreenMAGPlus+》，2022年4月号表1.1受访者对香港绿色建筑能力的看法要点投资者意识•投资者意识不断提高，推动香港绿色建筑的需求与标准上政府大力支持•推进绿色建筑发展的政策，例如总楼面面积宽免、更广泛使•业界协作机构推出绿建环评等标准，以及绿色产品认证和资绿色金融基建•香港是亚洲领先的绿色和可持续金融中心，拥有种类广泛的•蓬勃的人才培育环境，为业界注入新血，特别是改装、评•具备充裕的绿色建筑材料和环保的使用周期完结管理解决方新兴解决方•建筑和施工创新方案的应用越见普及•积极采用替代能源和可再生能源，以及智能能源管理系统•不少「首创」项目获得最高绿色认证评级，实力备受肯定•初创企业、大学和业界协作机构踊跃进行研发，构思全新概•建设可持续发展小区，推广绿色生活方式，并提高社会大众资料来源：香港贸发局访问受访者认为，投资者对经济可持续发展的意识不断提高，是推动香港绿色建筑发展的一股重要力量。已有明确证据显示，绿色建筑创造的长期可持续发展价值具潜在增值效益，因此地产投资商乐于物色绿色资产和项目，并且更愿意投资于重新校验及改装既有资产。机构投资者和散户投资者现在更加关注ESG绩效，并要求项目发展商和营运管理商也留意相关议题。与此同时，对上市公司ESG报告和气候风险披露的监管要求越来越严格，促使企业实施绿色建筑作业方式，以回应股东、监管机构和其他持份者与日俱增的要求。对绿色建筑的要求和标准不断提高，有助提高香港在这方面的能力。香港特别行政区政府一直致力支持绿色建筑发展，并与业界持份者紧密合作，推动香港采用绿色建筑作业方式。除了向私人发展项目提供总楼面面积宽免，政府还采取措施，提升政府建筑物和公共工程的可持续发展绩效。虽然绿色建筑认证属自愿性质，不过政府在这方面一直以身作则，担当领头角色。从2009年起，所有楼面面积超过10,000平方米的新建政府建筑物要至少达到绿建环评金级评级。从2015年10月起，这项要求延伸至适用于所有楼面面积5,000平方米以上，而且设有中央空调的新建政府建筑物。此外，将成为地标的新建政府建筑物应尽可能取得铂金级评级。绿色概念也纳入公营房屋发展。从2015至2016年度起，所有新建公营房屋项目应达到相当于绿建环评金级或以上的绩效。从2018年起，所有预算超过3,000万港元的政府项目，在设计和施工上必须使用建筑信息模拟(BIM)技术。最近，政府向本地和海外建筑同业推广使用并实施组装合成建筑法、重新校验和改装等绿色作业方式。私营机构也呼吁简化建筑项目审批程序，以推动绿色建筑设计及创新。受访者表示，政府的反应一向较谨慎，但会根据业界常用的最佳作业方式和市场需求调整监管架构，以加快项目评估及缩短审批时间。为加强业界之间的协调，一些先行者在1990年代建立由业界主导的组织。这些倡导业界可持续发展的机构设计了相关标准，如绿建环评和绿色产品认证标准，并制定切合香港实际情况的措施，以促进地产和物管业的可持续发展文化。此外，还向业界提供激励、资助计划，以及方便使用的评估工具，如碳评估工具，推动他们采用可持续建筑作业方式。这些协作机构还充当政府与业界之间的重要桥梁，践行其特定的愿景和使命，推动香港的绿色转型。香港的金融基建稳固完善，是支持香港绿色建筑发展的重要基础。作为亚洲领先的金融中心，香港拥有一系列可持续金融工具，支持区内绿色建筑发展的资金需求，2021年本港发行的绿色债券就占亚洲市场总额的三分之一。香港地产业积极使用绿色和可持续金融工具：2021年发行的绿色「募集资金用途」债券中，29%用于绿色建筑项目，而同年在香港发行和安排的绿色债务工具中，地产业发行人占40%5。香港人才济济，专业人士知识广博，经验丰富，能提供各类适配的解决方案，特别是高楼建筑的设计、施工、营运管理和保养等范畴，为地产业实现可持续发展奠定坚实基础。他们为众多私人和公共项目引入跨领域的专业服务和解决方案，不仅为业界增添助力，更引领香港踏上可持续发展之5资料来源：汇丰银行、香港金融管理局和香港绿色金融协会、气候债券倡议组织，《2021年香港绿色及可持续债务市场报告》，2022年7月。例如，在启德和北部都会区等新发展区的城市规划中，指定建设公用设施共同沟和集中式公用设施系统，可减少公用设施保养工作对环境和小区的影响，从而提升能源效益，并简化废物管理。香港土地有限，但市场对商用空间需求殷切，因此本港业者在设计和营运管理高楼建筑及摩天大厦方面具有丰富可靠的往绩历史。为确保建筑物的效益，重新校验和改装在香港已成普遍做法。私人和公营机构均有开办不少技能转移培训课程，持续为业界注入新血。来自初创公司、本地大学、建造业议会、香港科学园和数码港等培育及协作机构的专家，对于培训技术精湛的绿色建筑人才也是贡献良多。本港一些专才更在区域绿色建筑发展中担当主要领导角色。除既有建筑的相关难题外，建筑材料中的隐含碳也是建筑物生命周期的主要碳足迹。越来越多发展商寻求使用可持续施工方法，引入绿色材料和环保的使用周期完结管理解决方案，以满足不断增长的ESG需求。受访的本地公司指出，发展商正持续扩大绿色材料的采购规格范围，支持使用绿色或回收材料，减少隐含碳排放。绿色建筑协作机构通过建立并执行标准，以及开发采购平台，帮助业界筛选和采购环保建筑材料和产品。香港很多建筑材料供应商正积极减少碳足迹，推广可持续建筑材料和废物回收，而本地学术界则引领创新材料的开发工作。用回收玻璃制成的水泥和砖块是此类创新的两个成功例子，不过若要推动整个业界减少建筑材料的碳足迹，则仍然需要更多政策支持。受访者表示，数字化是绿色建筑发展的关键因素。香港已开始利用数据和数字化工具改进楼宇管理。在日常营运管理中，使用智能传感器、楼宇管理系统、分析工具等设备提高建筑物效益的做法也日趋普遍。同时，应用建筑信息模拟、组装合成建筑法、制造及装配式设计(DfMA)、数字分身等技术，也有助于可持续城市规划、建筑物绿色设计，以及高效管理旧区和新发展区的营运。建筑工地电气化能减少使用化石燃料，是另一个出现新兴解决方案的领域。香港的电力公司除了推出不同计划，为绿色发电建设更多面向未来的资产外，也一直持续向终端用户推广节能解决有赖推动绿色建筑的先行者努力不懈，为业界带来了新颖概念、新型系统和前所未有的技术。香港出现众多「首创」项目，就是切实例证。这些开创性的发展项目由于在能源效益、废物管理和其他环境改善方面的成效显著，顺利获得了最高等级的绿色认证。香港从来不乏有能力引进新概念和创新解决方案的初创公司。许多发展商选择与他们合作，由这些初创公司提供从建筑物施工阶段以至日常营运管理的绿色解决方案，更有发展商预留资金投资于有发展前景的初创公司。这些合作关系加速地产业转型，鼓励业界采用可带来真正环境效益的新技推动低碳产业发展的可行方式包括绿色租赁、补贴、奖励、服务承诺和绿色作业方式指引等，以提高持份者对承担ESG责任的认知。以宏观层面而言，香港对可持续公共基础设施的需求只会越来越大。新建筑项目采用将公用设施、私人或公共休憩设施、开放空间互相结合的设计，可提高小区生活质量，并倡导可持续发展的生活方式。业界也在努力推动既有建筑的绿色转型、隐含碳管理，以及收紧对于绿色建筑符合总楼面面积宽免资格的要求，务求从当前价值链中发掘更多增值元素。展望未来，公共与私营界别需要加强合作关系，以提高社会大众对可持续发展的意识与承担，将香港的绿色建筑发展提升到新水平。下文8个章节分别以绿色投资、绿色融资、绿色认证、绿色规划、绿色材料、绿色方法、绿色发电与善用能源、绿色小区为主题，透过不同的个案研究深入分析香港的建设能力。1第1.1章：绿色投资：释放绿色房地产投资潜力随着房地产投资者渴望达致可持续投资，对房地产拥有人来说，可持续发展元素在吸引和挽留商户上可谓日益重要。领展资产管理有限公司(领展)是亚洲最大的房地产投资信托基金的管理人，在「环境、社会及管治」(ESG)方面一向表现突出。香港贸发局经贸研究专访了其可持续发展及风险管治总监关凯临博士，了解该公司的可持续发展策略，以及房地产行业的一些最佳实践案例。领展是亚洲最大的房地产投资信托基金的管理人。作为房地产投资和管理机构，领展在可持续发展方面走在前沿，成绩卓越。2016年，领展发行香港企业首只基准规模的绿色债券，成为亚洲首家将绿色债券发行与房地产业联系起来的公司。2019年，领展发行绿色可转换债券，为全球房地产行业首例。截至2022年3月31日，领展已把发行绿色债券所得的超过78亿港元净收益投入绿色项目，其中超过98%的资金用于发展绿色建筑项目海滨汇(TheQuayside)，以及为现有物业T.O.P.(ThisisOurPlace)进行翻新工程。其余的发债收益则用以推行物业组合内的各项能源效益和太阳能光伏安装项目。对房地产公司而言，将不同的可持续发展目标及策略纳入企业使命越来越重要。例如，领展在2022年发布新的「可持续金融框架」，规定未来所有与可持续发展表现挂钩的金融交易，在ESG各方面须至少包括一个目标，成为香港首家有此要求的房地产企业。现时，领展约三分之一的现有债务与持续改善可持续发展表现有关，且自2013年以来更是首只及唯一一只入选道琼斯可持续发展亚太指数(DowJonesSustainabilityAsia/PacificIndex)的香港上市房地产投资信托基金。领展目前参与多项可持续发展评级，例如富时社会责任指数(FTSE4Good)及恒生可持续发展企业指数系列(HangSengCorporateSustainabilityIndexSeries)等衡量企业可持续发展表现的指数。其中，该公司自2013年以来一直获全球房地产可持续标准(GRESB)给予「绿星」评级，且自2020年以来在公开披露荣获最高级别的「A」评级。另外，领展还参与了气候相关财务披露工作小组(TCFD)试点项目，以助制定适用于房地产行业的报告方法。在2019年，领展按照TCFD指引对整个物业组合进行实体及转型风险评估，并披露可构成财务影响的相关风险。自2010年以来，领展一直全力履行其角色和责任，积极减少价值链的碳排放。电力消耗是领展最重要的碳排放可控来源，因此透过节能达致绝对减40%。2021年，领展宣布于2035年实现物业组合净零碳排放的远大承诺，表示将从提高能源效益、扩大采用可再生能源和探索碳抵消等多方面着手，希望可比公营部门及其他业者更先实现这个目标。实现节约能源和能源优化一直是房地产拥有人和管理人推行各项减排计划时的首要任务。领展亦不例外，至今已推出一系列节能策略，并于2021年为香港物业组合的节能措施投资超过6,900万港元。这些措施帮助领展每年节省约1,750兆瓦时的电力，相当于年內节省224万港元成本。机械、通风和空调系统(MVAC)，及照明是领展物业的两大能源使用领域，占其电力耗用量八成有多。有见及此，领展采取不同措施以提高这些系统的能源效益，这对改善物业组合的整体能源效益至关重要。自2010年以来，领展推行大规模的冷水机更换计划，逐步更换老化失效的冷水机，改用更先进的压缩机和自动控制装置。单在2021年，领展便在香港将7台冷水机更，换成更节能的系统，从而更好地评估并纠正冷却能力与实际建筑物负荷的错配问题，大大减低能源耗用。除了冷水机外，领展还致力提高照明方面的能源效益，而这正是建筑物碳排放的另一主要来源。领展从2016年开始推行照明改善计划，大幅提升照明效益，并已证明可节省约40%的能源。展望未来，领展正率先通过物联网解决方案优化能源耗用，例如在停车场安装动态照明传感器。除了更换设备外，采用楼宇管理系统(BMS)是越来越多房地产投资者及拥有人推动旗下资产提高能源效益及减少排放的另一主要方向。自计划于2012年推出以来，领展已建立了全港其中一个最大的楼宇管理系统，以便实时收集数据，进行监控并发出预警。收集得来的营运数据可助用户进行自我诊断，并从单一控制中心管制和调整所有场地的营运参数。凭着更精准的数据管控，以及更广泛应用人工智能等数据分析工具，该公司得以采取各种控制策略来优化能源耗用，以满足不同物业的不同需求。2021年，领展进一步在香港4个试点商场推出能源管理系统(EMS)，试行预测性数据分析，以进行能源优化和故障诊断。除了推行上述多项节能措施外，领展也是重新校验(retro-commissioning)的先行者。早在2011年，该公司便为旗下物业制定重新校验先导计划，随后再推行较长期的重新校验工作计划。多年来，领展在这方面积累了丰富经验。他们通过嵌入自动化解决方案进行重新校验，最大程度地减少电子垃圾和排放，尽量延长设备的生命周期和效益。除了提高能源效益外，可再生能源是香港房地产拥有人及管理人另一致力提升的领域。为此，领展识别了超过40个可安装太阳能发电系统的物业，这项计划有望于2024年成为全港最大的私营太阳能发电项目。另外，该公司还利用区块链技术追踪太阳能数据，以提高太阳能发电系统的效率。除在旗下物业生产可再生能源外，香港业者也越来越积极采购可再生能源。领展在这方面同样不遗余力，其在英国的首项资产自2021年起已采用100%可再生能源供电。市场对商业物业领域的可持续发展需求迅速增长，令ESG越来越受重视，成为商业和投资项目的一大基石。如今，越来越多跨国或上市公司订立ESG和净零碳目标，而商业物业商户也日益重视职场健康和可持续发展。有些企业甚至会在ESG目标中订明，只会租用已取得特定绿色建筑评级的办公空间。因此，对业主而言，可持续发展已日渐成为吸引及挽留优质商业商户和投资者的必要元素。领展很早就意识到商业物业市场对绿色建筑认证的需求。2011年，领展的赤柱广场完成资产提升工程，并取得香港绿色建筑议会的绿建环评(BEAMPlus)铂金级认证。此后，该公司已完成超过70个绿建环评既有建筑自选评估计划项目。2021年，领展的绿色建筑认证覆盖率占旗下全球物业总楼面面积的86.5%。新收购行动方面，领展会优先考虑已取得绿色建筑认证的物业，或制定收购后的提升及认证计划，目标是在18个月内为新收购的资产取得高级别的绿色认证。推行绿色设计并获得绿色认证，不仅可以提高楼宇的整体可持续发展表现，还可以帮助业主吸引优质商户，当商户认为所租用空间突显的可持续发展特点符合其ESG要求时，便会更愿意签订较长期的租约。位于香港东九龙的海滨汇，是领展旗下一个优质甲级办公大楼项目，其建筑设计融合了40多项创新特色，以提升该建筑物在可持续发展和保障公众健康及福祉等方面的表现。海滨汇的多项设计，例如大楼的45度转向、外墙部的建筑鳍片，以及大楼范围内的大量园境美化工程等，均旨在营造更舒适的室内环境，同时降低空调能耗。海滨汇获得3项聚焦不同评估重点和性质的绿色建筑认证，包括美国能源及环境设计先锋奖(LEED)铂金级认证和香港绿色建筑议会绿建环评铂金级认证，以及WELL金级认证，可满足领展不同商户的各种需求，而这些商户是领展希望接触和合作的对象。海滨汇对提升身心健康方面的措施使其脱颖而出，成为香港首批获得WELL金级认证的项目之一。这一点有助吸引一些愿意为员工支付较高租金的目标商户，例如国际投资银行及跨国消费品品牌。香港高楼大厦密集，景观环境充满本地特色，而绿建环评正是专为香港而设的建筑环境权威认证工具。LEED则是一个获国际广泛认可的建筑物环境表现整体评估工具，其中亦包括以生活方式标准评估。海滨汇外观。对领展这种力求在日常业务营运实现可持续发展的业主来说，商户无疑是尤其重要的策略合作伙伴。领展与商户就一系列可持续发展相关事项合作，范畴覆盖支持本地就业、废物管理、剩食捐赠以至持续节能等。为探索合作机会，创造更可持续及更愉快的商业环境，领展会定期与商户沟通，相互了解彼此所需、优先考虑和目标等。领展举办的CONNECTION年度会议提供宝贵平台，助其吸纳持份者的意见，并推动有效的理念交流，而绿色租约框架则是最新的合作议题之一。该公司自2022年开始在部分新合同中加入绿色租约条款。为展现对绿色租约的承诺，2022年3月领展在签订120亿元与可持续发展表现挂钩的贷款时，就绿色租约比率设定了进取的关键绩效指标(KPI)。另外，考虑到投资者日益关注其范畴三排放，而这些排放主要来自商户的用电量，因而领展正加强收集能源耗用数据。与商户保持接触并加入绿色租约条款，正可为领展提供新的渠道，激励商户参与电力耗用数据分析和脱碳规划。同样，领展亦会向商户分享物业的能源效益数据，从而帮助商户向感兴趣的持份者证明他们正和奉行环保的物业合作。自10多年前翻新的赤柱广场，以至2020年推出的「爱.社区」，领展一直秉持「社区营造」原则，将旗下资产打造成可凝聚小区的互动空间，建构和谐及可持续的生活环境。第1.2章：绿色融资：为净零转型融资要向绿色经济转型，推动企业走向低碳未来，绿色融资必不可少。银行和金融界扮演把关人的角色，将资金引向可持续经济项目，带动各行各业的绿色转型，并让持份者参与其中。香港是全球公认的顶级国际金融中心，在引导资金到各类投资项目方面发挥重要作用，地位无庸置疑。香港拥有广泛的全球网络，且具备以中国内地为腹地的独特优势，形成了一个庞大而多元化的金融市场。为保持并加强国际金融中心地位，香港正致力扩展各方面的专长，务求成为区内的绿色金融中心，以及全球绿色企业和项目的首选融资中心。香港贸发局经贸研究访问了汇丰银行的环球银行可持续发展业务亚太区主管朱隽贤(JonathanDrew)、香港工商金融可持续金融主管吴嘉钰、香港工商金融工商企业主管(地产及基建)潘永耀，以及亚太区可持续金融高级经理PrityaWidiarta，以了解汇丰银行作为全球其中一家最大型的银行和金融服务机构，如何灵活善用香港金融服务的优势，提供创新的绿色融资服务及产品，支持本港以至大湾区其他城市的绿色建筑项目。在香港，两大绿色金融领域发展蓬勃，分别是绿色、社会责任、可持续发展和转型债券，以及与可持续发展表现挂钩的债务工具，统称GSS+债务工具。2021年，在香港安排和发行的GSS+债务工具总额刷新纪录，达570亿美元，按年增长4倍6。6资料来源：汇丰银行、香港金融管理局和香港绿色金融协会。气候债券倡议组织(Climate香港的GSS+债务工具发行量刷新纪录，当中包括逾310亿美元的GSS+债券，占亚洲区于2021年的总发行量三分之一，令香港成为亚洲数一数二的绿色债券发行中心。此外，2021年，香港也批出另一批逾250亿美元的绿色和可持续发展贷款。地产业向来是GSS+工具的活跃用户。这个行业的发行人是2021年GSS+的最大借款组别，占整个GSS+市场逾40%。最近，可持续发展表现挂钩贷款(SLL)工具越来越受地产业欢迎，占2021年香港绿色和可持续发展贷款市场逾60%。香港绿色金融市场概况。就绿色债券的特定收益用途(UoP)而言，2021年，建筑项目占香港绿色债券发行总额29%。虽然地产业向来是香港绿色金融的主要用户，但近年其他行业对绿色金融的需求也是有增无减。多元化的用户组合反映各行各业日益追求可持续发展，并愿意通过绿色融资来实现。除地产业外，其他行业也急起直追，采用绿色金融工具。银行业和金融业一直积极在建筑及建造业推动绿色金融，与地产和物业发展业的不同持份者建立了广泛而紧密的伙伴关系。鉴于地产业是绿色金融的主要用户，香港的银行和其他金融机构为业界持份者提供了多种量身定制的可持续发展融资方案，以促进绿色金融和绿色建筑的发展。例如，早在2016年，汇丰银行便支持领展发行首只绿色债券，担任其中一家牵头行及顾问。当时，领展的举措在香港绿色金融史上别具意义，是亚洲首次有香港房地产企业发行绿色债券。在可持续发展表现挂钩贷款方面，汇丰银行于2021年底与华懋集团(香港主要住宅物业、商场、酒店、办公室、工厦和停车场私营发展商之一)签订一项为期3年、涉资10亿港元的双边可持续发展表现挂钩贷款安排协议，为华懋集团的可持续发展项目资本开支融资。汇丰银行作为唯一贷款人和可持续发展结构银行，与华懋集团共同制定一套可持续发展指标，包括为华懋旗下物业和酒店设定减少用电和耗水量目标，鼓励以行动达致各项可持续发展绩效指标。由于企业的融资活动持续调整，以配合不断完善的可持续发展框架以及日趋多元化的目标，一些专门推动社会发展的创新金融产品，例如社会债券等融资工具越来越受投资者和项目拥有者注目，成为有利社会发展的项目融资工具。例如，新世界发展是香港最大的地产商之一，于2022年在公开债券市场发行了全球首只以美元计价的社会责任和绿色双重债券，总值达7亿美元。汇丰银行除了作为联席账簿管理人参与包销过程外，还担任发展商的综合绿色金融和社会责任结构化顾问，成为融资项目的主要伙伴之一。企业日益需要制定具体的环境、社会及管治(ESG)目标，以满足股东实现全球可持续发展目标的愿景，例如到2050年减少排放和实现碳中和。因此，股东对高级管理层的期望越来越高，希望他们推行可赚取盈利的可持续发展项目，务求在投资回报与ESG成效之间取得平衡。例如，许多地产商和物业管理公司已调高门坎，新项目须至少取得第二高的绿色建筑认证金融机构也面对同样情况，股东越来越期望机构批出的贷款更加符合绿色目标。香港许多银行和金融机构已承诺逐步缩减碳密集型投资组合。在地产发展项目方面，汇丰银行一直为达到最高或第二高绿色认证级别的项目香港作为区域绿色金融枢纽，不少银行和金融机构都支持境外融资项目。例如，汇丰银行于2022年5月推出大湾区可持续发展信贷基金，总额达50亿美元，为区内企业提供可持续金融解决方案，包括绿色贷款和可持续发展表现挂钩贷款等，以降低碳排放和应对气候变化。对于一些机构和上市公司来说，最重要是绿色金融的融资模式以及金融机构如何能发挥作用，为整体可持续发展目标增值。可持续发展表现挂钩融资工具通常会附带未能达致绩效目标的罚则，以激励发行人或借款人努力达成其可持续发展绩效目标。大多数贷款方会协助缺乏专业知识的企业，将可持续发展绩效目标纳入绿色融资安排，使借贷成本与实现可持续发展目标的表现挂钩，鼓励借款企业根据其关键绩效指标(KPI)，持续监控和衡量其可持续发展绩效。根据2022年上半年一级市场绿色债券定价报告(GreenBondPricinginthePrimaryMarketH12022)，绿色债券在公开市场发行时，认购率和利差收缩幅度高于非绿色债券，绿色债券在二级市场上的流动性也较普通债券为高。因此，绿色债券必定越来越受投资者青睐，投资者的需求也越来越大。除了提供融资解决方案外，大多数大型金融机构都会为企业的绿色转型提供非财务诱因。例如，汇丰银行正提供额外支持，包括与ESG相关的咨询服务和人员培训，以帮助潜在客户开展低碳转型工作。1第1.3章：绿色认证：加快绿色建筑转型许多关乎「环境、社会及管治」(ESG)的监管措施仍处于策划阶段。若要确保ESG在各个层面成功落实，政策制定者和监管机构无疑担当关键角色。就绿色建筑而言，可靠、具认受性、有清晰基准和可衡量指标的评估工具实在是不可或缺。全面的评估工具有助持份者，包括政府、监管机构、投资者、地产发展商、设施管理公司和使用者(包括租户)，就不同目的及从不同层面，参照基准对其资产和项目进行衡量和比较。一个全面综合的基准制度能够推动具备实质意义的可持续发展绩效评估，以便及时纠错，并在日后作出改进。香港是全球最成熟的房地产市场之一，一向紧贴最新的ESG投资原则。为此，香港一些私人机构和非营利组织积极推动绿色建筑发展，自行编制一系列工具，务求缩小政府及监管机构政策(包括强制规格要求和监管标准)与业界作业方式之间的差距；对其他市场而言，这些工具也具备一定参考价值。香港贸发局经贸研究专访了香港绿色建筑议会执行董事陈永康博士工程师、建筑环保评估协会有限公司总经理何志诚工程师和建造业议会行业发展部助理总监何烱光，以了解这些机构推广「绿建环评」(BEAMPlus)的持续工作，如何将这个在本港开发的绿色建筑评估框架，打造为绿色建筑及相关举措方面最广受认可的国际评估基准之一，同时推动香港绿色建筑发展。个案研究：香港绿色建筑议会、建筑环保评估协会有限公司和建个案研究：香港绿色建筑议会、建筑环保评估协会有限公司和建造业议会香港绿色建筑议会成立于2009年，是一个会员制组织，使命是引领市场转型，致力向政府倡导绿色环境政策，并为各界引入绿色建筑作业方式和订立有关设计、建造和管理的建筑专业标准，同时向香港市民推广绿色生建筑环保评估协会和建造业议会是香港绿色建筑议会的创会会员，同样秉持发展绿色建筑的愿景，与香港绿色建筑议会分工合作，承担各项特定职能。建筑环保评估协会负责制定及推行香港绿色建筑标准，致力于管理和开发绿建环评(BEAMPlus)评估工具(全球首批绿色建筑评估工具之一)，而香港绿色建筑议会则担任认证机构。建造业议会专注于就长远策略事宜寻求各方共识，并充当沟通平台，反映建造业和政府的需要及期许，以推动整体行业改进。各方必须齐心协力，方可实现《香港气候行动蓝图2050》提出的倡议，包括推广绿色建筑、提高建筑物能源效益和实践低碳生活方式。目标是在2050年或之前，商业楼宇用电量较2015年减少30%至40%，以及住宅楼宇用电量减少20%至30%，并在2035年或之前达到以上目标的一半水「香港建筑环境评估法」(HK-BEAM)由建筑环保评估协会订立，香港绿色建筑议会担任认证机构，是全球历史最悠久的绿色建筑评估工具之一，仅次于1990年首次发布的「英国建筑研究院环境评估方法」(BREEAM)。2010年，香港建筑环境评估法升级成为绿建环评，现已是全球其中一个最广获采用的自愿绿色建筑评估计划，截至2021年，已登记项目超过1,900个，涉及的总楼面面积超过6,400万平方米。绿建环评是建筑可持续发展的评估系统，就建筑物在规划、设计、施工、调试、装修、管理、运作和维修中各范畴的可持续性，订立了一套全面的绩效准则，能对项目的可持续设计和绩效作出公正的第三方核证。作为在香港开发的国际评估工具，绿建环评具备与本港环境息息相关的元素，特别适用于评估香港及其他亚洲核心城市的建筑物，全因这些地方多为高楼密集的都市环境，而且受亚热带气候影响，存在台风引发强风暴雨、风暴潮水浸、山泥倾泻、泥石流和水土流失等实际风险。特定地点的微气候，如独特的温度、湿度、风速和密度等状况，也有纳入为评估考虑绿建环评正在扩展和优化评核工具，以满足与日俱增的评估及认证需求，原因是建筑物的ESG设计和绩效渐趋多样，涵盖不同类型的项目，也涉及由项目规划以至施工和改造等各个建筑物生命周期阶段。相关工具包括绿建环评小区、绿建环评新建建筑、绿建环评既有建筑、绿建环评室内建筑、绿建环评数据中心和绿建环评学校。(LEED)等国际绿色建筑标准进行基准比对，与最正规的标准和评估准则保持同步。例如，绿建环评新建建筑和绿建环评室内建筑这两个评估工具在最新修订后，更注重设施建成后对使用者和邻里身心健康及舒适度的影响，与最新的国际健康趋势接轨。《绿色数据中心实务指引》提供最佳作业方式，帮助有意推行者确立并实行措施，提高数据中心的能源效益和环境绩效。绿建环评评级：铂金(最高级)、金、银和铜。减缓气候变化的关键之一，是更广泛地采用对环境带来最少负面影响的绿色建筑材料。在建筑物生命周期的碳足迹中，建筑材料中的隐含碳占比高达50%，因此，若要成为对环境负责的项目开发商，基本条件是关注气候变化，选用更低碳排放的替代方案。建造业议会与香港绿色建筑议会于2019年11月推出一项名为「建造业议会绿色产品认证」的综合产品认证计划。该计划根据碳足迹、能源和用水效益、毒性、可回收性和资源消耗等不同环境因素，评估建筑产品的可持续发展绩效，推动整个建造业采购绿色产品。截至2022年7月，该认证计划涵盖28个产品类别和800多项经认证产品，提供一个透明平台让所有持份者了解可持续发展准则。根据「绿建环评新建建筑2.0版」，使用经认证的绿色材料或产品也属于可得分项目。这两个评估工具成功发挥协同作用，营造更有利的环境，鼓励项目发展商采用绿色建筑材料。认证计划目前涵盖28个产品类别和800多项经认证产品。为鼓励采用绿色建筑材料，香港绿色建筑议会还开发了一个易于使用的平台「绿材库」，让制造商和供应商可以向建筑专业人士推销其绿色建筑材料及产品，同时便利业界接触世界各地的绿色产品供应商。在2019年底，建造业议会推出香港首个网上「碳评估工具」，为业界提供一站式平台，利用本地碳排放数据，评估建筑物和基础设施从原材料采购一直到整个建筑周期完结的碳排放。该评估工具可以运用图像方式比较不同材料和建筑设计的碳足迹，为用户提供有价值的碳排放参考信息，有助于推动低碳建筑设计和项目规划。碳评估工具平台的数据库拥有800多种建筑材料的排放数据，至今已支持数百个项目进行碳评估，而这些项目也可在绿建环评中获取额外得分。建造业议会于2021年向业界推出「建造业议会可持续金融认证计划」，是专为建造业而设的第三方认证计划，向业界持份者提供一个通用框架和简易的评估系统，在金融市场筹集绿色资金。建造业议会可持续金融认证计划与国际可持续金融原则保持高度一致，采纳适用于建造业的特定设计。人、分包商、供应商等)的要求，以便业界人士与金融机构深入了解相应的可持续发展标准和要求。目前，认证计划涵盖业内最常用的4类金融产品，即绿色贷款、其他绿色金融工具、可持续发展表现挂钩贷款和其他可持续发展表现挂钩金融工具。认证计划没有对项目融资金额和所在地设限，只要持有有效的香港商业登记证即可。另外，在财经事务及库务局和当时的环境局支持下，香港品质保证局于2018年1月推出第三方绿色和可持续金融认证计划，向寻求在香港金融市场为绿色事业筹集资金的企业提供评估服务。新型项目在设计和技术应用方面通常享有较高弹性，并有机会获得总楼面面积宽免。相比之下，处于生命周期不同阶段的既有建筑，除了在运作及维修方面会对环境造成不少影响，该如何为这些建筑制定和实施绿色转型标准，对监管机构和项目拥有人而言一直是重大挑战。作为社会迈向碳中和的重要持份者，推动行业发展的机构积极设计并制定不同的作业方式和标准，以提高既有建筑的ESG绩效。其中一项重要举措是香港特区政府在《香港气候行动蓝图2050》中提倡向建筑物拥有人推广重新校验。举例而言，通过对建筑物的能源绩效进行有系统的审核，重新校验可以帮助建筑物拥有人识别需要改进和优化的地方，以减少能源用量和成本。随着重新校验指引不断演变，业界也推出了专门的培训和专业发展计划，以提高重新校验专业人员在数据分析、机器诊断和重新校验过程管理等领域的技能水平，并增加相关专才数目。为鼓励物业拥有人评估并改善其建筑物的可持续发展绩效，多年来，建筑环保评估协会与香港绿色建筑议会推出不同的计划和方案，供既有建筑的拥有人和管理人员因应个别的预算和时间限制作出选择，以配合绿建环评认证评估，相关计划和方案涵盖建筑物使用寿命期间的管理、运作及维修等各个方面。2016年更新的「绿建环评既有建筑2.0版」特别新设了两项措施，旨在提高既有建筑的绿色建筑认证率。第一项是容许申请人根据建筑物的实际状况和需要、预算及技术能力，量身定做评估方式，自行选择申请参与「综合评估计划」还是「自选评估计划」；参与「综合评估计划」者将接受《绿建环评手册》内全部范畴的评估，参与「自选评估计划」，则只会单独对某个范畴进行评估，而每个经过评估的范畴均会个别获颁发证书。另外，为鼓励全港42,000多幢既有建筑积极参与，香港绿色建筑议会和建筑环保评估协会就批量认证和评估推出费用减免。申请人将多个物业登记为物业组合，申请参与同一个评估计划，即可获得费用减免。新的既有建筑评估框架为领展、新鸿基地产和第一太平戴维斯等发展商和设施管理公司提供更大弹性，以更具成本效益的方式动员业主和租户支持绿建环评认香港绿色建筑议会广纳业内各种最佳作业方式，并向会员和其他本地持份者推广宣传。该会已出版一系列指南，提供有关实施绿色建筑和环保作业方式的建议。其中包括与建造业议会联合编制并于2021年出版的《香港智慧及绿色建筑设计最佳作业方式指南》，该指南为推进智慧绿色建筑技术提供实用的设计、操作指南和策略，以提升建筑性能，并介绍有助于提高智慧绿色建筑表现和复原力的基本设计原则。香港绿色建筑议会是世界绿色建筑委员会的分会，一直担当桥梁角色，促进本地和国际的绿色建筑作业知识交流。香港绿色建筑议会执行董事陈永康博士工程师于2021年获任命为世界绿色建筑委员会亚太区域网络主席，该网络由区内15个绿色建筑委员会组成。陈永康获任命为主席，除了彰显香港在推动房地产可持续发展所付出的努力，也印证了香港在绿色建筑方面的能力和经验，足以在全球可持续建筑发展范畴担当领导角色。在重新校验的作业和实施方面，香港在亚太地区城市中表现突出，而其他大湾区城市的实力也在不断加强。2018年底，香港绿色建筑议会、机电工程署和其他几家重要机构在共创智能未来研讨会上签订《粤港澳大湾区建筑物重新校验(再调适)合作备忘录》。此举旨在促进大湾区与其他内地城市不同机构之间的合作，通过由香港专业人士分享知识和经验、提供培训，鼓励业界采用重新校验作为提高建筑能源效益的常规做法。第1.4章：绿色规划：为地产业务制定可持续发展方案许多企业正在推行雄心勃勃的可持续发展计划，目标远远高于监管规定。除了监管机构之外，企业的压力还来自投资者、贷款机构和消费者，他们都为可持续发展的未来作出贡献。香港贸发局经贸研究访问了太古地产的技术统筹及可持续发展总经理邱万鸿博士以及机电工程及创新科技总监郭伟文，以了解该公司居世界领先水平的可持续发展策略。个案研究：太古地产个案研究：太古地产太古地产是香港和中国内地首家制定科学基础减碳目标，并获「科学基础目标倡议组织」(SBTi)认可的地产商。该公司推行的可持续发展计划非常成功，目标远高于监管规定。例如，不少公司都以全球暖化升幅控制在摄氏2度之内为目标，但该公司的目标为摄氏1.5度之内，于2050年前达致净零碳排放，更加积极进取。「2022年道琼斯可持续发展世界指数」评估全球940多家地产公司的可持续发展排名，太古地产排名第四，连续第二年在亚洲区荣登榜首。此外，该公司在「全球房地产可持续标准」(GRESB)7的排名也是位居前列，分别连续第六年和第三年获评选为「全球业界领导者－综合物业发展类别」及「全球发展商业界领导者－综合物业发展类别」。此外，该公司于2022年连续第五年蝉联恒生可持续发展企业指数首位，在逾500家接受评估的香港上市公司中获得最高总分，也是两家获最高可持续发展评级「AAA」的上市公司之一。7GRESB为地产物业提供可持续发展表现的标准，评估企业资产组合的环境、社会及管治(ESG)水太古地产参与不同的可持续发展评估和标准评定，除了加深了解在同业中的地位，还可发掘自身优势以及需要进一步优化的领域。例如，太古地产发现旗下中国内地的物业组合，有部分资产的可再生能源采用率低于GRESB标准的行业领先者，很快便为内地物业组合研究合适的外部可再生能源采购方案。当广东省政府于2021年推出新政策，允许企业从注册供应商购买可再生电能，该公司便把握机会，为旗下广州太古汇(位于天河区的大型综合发展项目)签订了可再生能源采购协议。不久之后，整个太古汇综合发展项目便全面使用可再生电能。作为广东省首批年度用电(包括业主和租户)实现「净零碳」的地产发展商之一，太古地产成功将太古汇的总碳排放量每年减少超过12,000公吨，更将中国内地物业组合的可再生电能占比由2020年的36%提升至2021年约47%。地产业主要利用数字科技以及按数据制定营运模式，以推动应对气候危机的措施。太古地产除了根据以数据驱动的楼宇管理系统(BMS)逐步换上能源效益更大和技术功能更佳的设备外，还致力于优化各物业组合的绩效数据收集、分析和整合。随着建筑物安装越来越多智能电表和传感器(如占用侦测传感器、二氧化碳传感器和其他空气质量警报器等)，功能齐备的联机数字平台可以提供实时监控以及作出回应。建筑物管理团队可以全天候监测建筑物内各类能源效益低下问题，以符合建筑物绩效与可持续发展目标或行动计划，并定期重新校验。举例来说，「重新校验」获公认为具成本效益的工具，能够有效减少建筑物的能源消耗。香港特区政府向来支持以重新校验作为加速香港低碳转型的方法之一。太古地产是首批对物业组合进行日常重新校验的发展商之一。除了每5年进行一次定期重新校验外，该公司也是业内率先推行「监控重新校验」(MBCx)的地产商，以创新方式持续改善建筑物绩效。「监控重新校验」是将楼宇管理系统的监控功能，与标准重新校验结合起来，从而达致能源优化。为此，建筑物必须配备有能力应对气候变化的建筑物能源管理系统，以及针对整幢建筑物和各楼层的诊断工具。因此高科技和数据驱动的解决方案变得非常重要，有助识别在定期和人手检查期间容易被忽视的绩效滞后。持续甚至是实时监控不仅可以更有效地节省能源，还可以及早发现和预防建筑物的潜在运作问题，为租户营造更舒适的环境，以及延长机械设备的寿命。举例来说，太古地产在港岛最大的购物中心太古城中心安装了云端智能能源管理平台，发现一个海水泵抽取过多海水到制冷系统。水泵控制器经微调之后，该系统节省了20%能源。正如小小水滴构成汪洋大海一样，许多微小的能源优化举措汇聚起来，往往能为可持续发展带来显著影响。太古地产一直与科技公司紧密合作，以提高其业务以至整体地产发展和物业管理行业的效率和适应气候变化的能力。该公司于2017年新设集团创投团队NewVentures，专门探索新兴趋势，以及投资于可以带来财务回报和策略性好处的科技初创企业。NewVentures设立了一个5,000万美元的企业创投基金，为全球科技初创企业提供A轮至C轮融资。这些科技初创企业涉足的业务包括但不限于地产科技、新一代办公室、智能零售、智能大厦、建筑工程和酒店技术等。此外，NewVentures还营运「科技实验基金」，资助太古地产各种科技试用项目，包括迄今为止在16个不同部门进行的50个应用科技试验项目，当中涉及地产科技和新兴科技，例如人工智能、机器人、虚拟现实、区块链、物流和软件即服务(SaaS)的公司。在2015年底联合国气候变化大会(COP21)宣布通过《巴黎协定》框架后不久，太古地产审视了其资产物业组合，并公布与可持续发展相关的策略和政策，制定了2030可持续发展策略。「2030可持续发展策略」是通过引入小区营造和小区维护的概念，按多元和以人为本的原则以及创造性变革的精神，去规划、设计和管理公共空间，以这种心态兼长远方案探求全新视角和原创思维，超越传统核心业务。该策略已制定全面综合方案，在整个营运和业务决策过程，建立可持续发展能力和可持续发展的思维模式。2030可持续发展策略建基于五大策略支柱：小区营造、以人为本、伙伴协作、环境效益及经济效益。绿色融资是2030可持续发展策略的重要一环。太古地产采取绿色优先融资方针，于2018年首次发行绿色债券，集资5亿美元，为太古坊重建项目融资。这是全港首项获香港品质保证局颁发「绿色金融认证计划」发行前阶段认证之绿色债券。该公司于2019年宣布签署首笔与可持续发展表现挂钩的贷款，率先在香港推出以公司的环境、社会及管治(ESG)表现为标准的融资机制。此后，太古地产在绿色融资方面取得长足发展，目前约30%的债券及贷款是来自绿色融资，目标是到2030年将比例提高至80%。如果企业在业务决策和营运时顾及社会责任和可持续发展等非财务因素，密切关注ESG并作出实质行动，便可改善企业的风险管理和适应能力，从而为股东创造长远财务价值。这些企业还有更多机会通过提高持份者(不仅是股东)的满意度和参与度来建立良好品牌声誉。太古地产深明持份者或小区可持续发展目标是创造长远价值的第一步，因此要与内部和外部持份者保持沟通，以改善各方的可持续发展绩效。例如，租户的用电量占物业总能源消耗量约60%，他们是提高能源效益和减少范畴3排放(来自下游租赁资产)的主要持份者。太古地产会向相关租户提供免费能源审计服务，协助他们以低成本方式改善能源使用。很多租户在寻找办公室时都关心业主或物业经理能否协助达致可持续发展目标。两者必须早有准备，提供可靠的ESG绩效数据，向潜在租户和合作伙伴展示ESG方面的能力，这样才可事半功倍。PerformancePledge)。绩效约章是建基于绿色租约概念，涵盖从装修到日常营运的整个租赁周期，并在提高能源效益、水管理和减少废物等领域制定路线图。根据环境绩效约章，太古地产为租户提供可持续发展装修设计的技术指引和ESG解决方案，包括高附加值的数据可视化工具和营运支持，如提供行动规划咨询，协助租户与同行评估可持续发展绩效标准和成绩，达致自定太古地产向来与租户分享宝贵的ESG相关数据，为走在可持续发展道路上的租户提供更多协助，做好伙伴角色。环境绩效约章自2021年8月推出以来，租户反应热烈，已有54个办公楼租户参与其中，相当于截至2022年12月旗下香港办公楼物业已占用的可出租楼面面积约32%。太古地产希望有更多租户参与环境绩效约章，其关键绩效指标(KPI)是到2025年，旗下位于香港和中国内地的办公楼至少有50%租户参与。1第1.5章：绿色材料：构建绿色和可持续发展的未来绿化水泥和混凝土对降低建筑物的碳排放至关重要。混凝土是全球最常用的建筑材料，虽有很多优点，但制作过程却会产生大量碳排放，单计其主要成分水泥就占全球碳排放约8%，是航空或船运排放量的两倍有多。就高楼大厦和基础设施而言，混凝土和钢材往往是唯一可用的建筑材料组合。亚太地区快速城市化，短期内应会继续兴建更多高楼大厦，对混凝土和水泥的需求势将不断增加。香港贸发局经贸研究专访了本地水泥和水泥相关产品主要制造商青洲英坭(集团)有限公司的行政总裁曾百中，了解建筑材料制造商和供应商如何能为绿色建筑发展作出贡献。个案研究：青洲英坭个案研究：青洲英坭(集团)有限公司青洲英坭有限公司于1887年在香港成立，现已发展成为本港名列前茅的水泥和水泥相关产品分销商，也是香港唯一的水泥产品制造商，本地市场占有率超过三分之一。青洲英坭的踏石角厂房是香港唯一的综合水泥制造设施。混凝土是最普遍的现代建筑材料之一，生产原料包括大量水泥、水、沙、砾石和外加剂。当代建筑物必须能够适配不同的气候环境，混凝土在这方面发挥重要作用。然而，混凝土却是产生二氧化碳的主要源头之一。水泥的制作过程涉及压碎石灰石，并与其他辅助材料以摄氏1,500度的高温燃烧。每生产1公吨水泥，石灰石和燃料之间的分解反应会排放约800公斤二氧化碳当量8，因此整个行业占全球二氧化碳排放约8%，是航空或船运排放量的两倍有多。业界已开始探讨使用更具可持续发展效益的替代品，例如重型木结构和石膏。然而，混凝土有许多优点，如抗压强度高、经久耐用、孔隙率低、密度大、防火、防风、防水、隔热、隔音等，用途广泛且毋须经常维护，因此是许多建筑商的首选材料。8在这800公斤二氧化碳中，约530公斤是由石灰石的分解反应释放，原因是石灰石的主要成分碳酸钙会分解为氧化钙和二氧化碳。由于没有相近的替代品，混凝土在可见将来无疑仍会是常用建材，因此在生产水泥(即混凝土的主要成分)的过程中减低碳排放已是当务之急。方法包括处理石灰石高温燃烧和化学分解的碳排放问题、减少运输这类沉重庞大的物料的碳足迹，以及在制作混凝土时以更具效益的方式使用水泥。青洲英坭透过优化生产流程提高厂房效率，并实施转废为材、转废为能及减少排放等计划，降低对天然资源的依赖。该公司从2011年开始监测工场内外的碳足迹，每两年发布一次可持续发展评估报告。青洲英坭通过使用工业副产品、生物质和替代燃料，以及降低其水泥相关产品中熟料比例等方式，不断提高能源效益、节约用水和用料，并进行可持续采购。转废为能使用生物质和废物等替代燃料，为水泥窑加热，是水泥生产商探索减少碳turbulent)、高温(high-temperature)的窑炉环境，以及高停留时间(highretentiontime)，这是适合分解废物的3T环境，加上石灰石分解过程中产生的生石灰可作为内在干燥洗涤剂以去除酸性气体，因此水泥生产过程是一个理想的废物协同处置程序，厂家可回收当中的残余能源和物料用作生产水泥熟料。青洲英坭一直探索利用园林废物和高热值固体废物等不同种类废料作为能源，既能替代化石燃料，又可减少送往堆填区和焚化炉的废长期可用的衍生燃料青洲英坭于1996年开始推行转废为能计划，在水泥窑试验燃烧由海洋污染废物提取的燃料。这种衍生燃料是第一种获采纳用于水泥生产的替代燃料，并于1997年获得化学废物处置牌照。因此，水泥厂也成为处理海洋污染废物的最终处置设施。新兴替代品青洲英坭不断寻求更具可持续发展效益的解决方案，于2017年完成一项在香港厂房使用废木衍生燃料的试验燃烧研究。随着该项研究取得成功，青洲英坭获得环境保护署发出许可证，在台风山竹过后处理约1,083公吨倒下的树干树枝，并使用废木衍生燃料作为替代燃料。继成功应用废木衍生燃料后，青洲英坭在2019年进行另一项试验燃烧研究，证实该公司有能力处理其他高热值固体废物，在此之前这些废物只能运往堆填区弃置。2020年，青洲英坭获发指明工序牌照，可将高热值固体废物用作替代燃料。现在，青洲英坭与不同回收商合作，透过多种方式将转废为能计划商业化。其中包括：聚氨酯残余物(PUR)—青洲英坭与欧绿保综合环保(香港)有限公司进行合作，后者是德国专业回收公司欧绿保集团(ALBAGroup)与本港固体废物管理服务商综合环保集团有限公司连手建立的合资企业，经营香港首个综合废电器电子产品处理及回收设施WEEE·PARK。在雪柜拆解报废过程中，隔热材料除毒后会产生聚氨酯残余物。这些残余物过往会直接送到堆填区。青洲英坭从WEEE·PARK收集聚氨酯残余物，回收剩余能源作为水泥窑的替代燃料。橡胶衍生燃料(RDF)—香港每年产生30,000公吨废轮胎，其中只有四分之一获妥善回收。安发隆是在环保园经营废橡胶轮胎处理设施的回收商；青洲英坭与安发隆成立合资公司—香港废轮胎回收有限公司，愿景是为香港产生的废橡胶轮胎提供完整的解决方案，从而避免送往堆填区或非法弃置的情况。与此同时，青洲英坭一直充分利用这些废轮胎来替代化石燃料，在轮胎高温分解过程中回收能源，降低燃料成本之余也能减少温室气体排塑料废物占香港都市固体废物的五分之一。由于回收能力所限，香港废物回收桶一般只接受1号聚酯纤维塑料(PET)和2号高密度聚乙烯(HDPE)。为减少其他类型塑料废物须送往堆填区的情况，青洲英坭推出一项计划，为不可回收的塑料废物赋予新用途，将聚氯乙烯(PVC)以外的塑料废物用作其中一种替代燃料。以更有效方式使用材料，并降低对天然资源的依赖，是提高业界环境绩效的关键。青洲英坭一直与业界伙伴合作，将废物转化为水泥生产的原料。该公司不断努力，包括进行范