综合物流园区项目建议书模板

年4月19日综合物流园区项目建议书文档仅供参考第一章总论一、项目名称综合物流园区项目二、项目建议单位概况1、单位名称：××市现代物流产业领导小组办公室2、单位概况：，××市委、市政府确定“对接长珠闽，建设新××”发展战略，并启动包括物流服务体系的“十大致系”建设。为加强对××现代物流服务体系建设的领导，加快物流体系建设步伐，4月，××市政府经研究决定成立××市现代物流产业发展协调领导小组，小组几经调整，当前由市政府副市长刘琮任组长，市政府市长助理李坊荣、市政府副秘书长李勃、交通局长谢赣建任副组长，交通局、经贸委、法制办、国资委、发改委、外经贸局、财政局、规划局、国土局、工商局、国检局、国税局、地税局、海关等为成员单位。领导小组下设办公室，初期设在市经贸委，底调整到市交通局，由市交通局负责日常工作。××市现代物流产业发展协调领导小组成立3年多来，紧紧围绕××市委、市政府提出的“对接长珠闽，建设新××”发展战略，找准位置，主动与市政府各级部门加强联系，充分发挥交通部门与、货运、仓储企业联系密切的优势，经多方调研，组织制订了《××市现代物流业发展规划（-）》、《××市“十一五”口岸发展规划》、《××市商贸流通发展规划》等规划文件。出台了《关于××市建立和完善现代物流服务体系的实施意见》、《××市人民政府关于加快发展口岸物流业的意见》（赣市府发［］46号文件）、《××市人民政府关于促进物流产业发展的若干政策》（赣市府发［］59号文件）、《××市人民政府关于加快发发展汽车货运产业的实施意见》（赣市府发［］45号文件）等一系列政策措施，并认真抓好协调实施。近年来，××市现代物流业发展协调领导小组办公室积极协调相关部门培育和规范物流市场，研究解决物流产业发展中的重大问题，牵头组织实施了××城区配送道路体系、“铁海联运”、××物流中心等物流重大项目，密切关注和跟踪全市物流发展态势，及时对全市物流业发展进行了综合统计分析，协调组建了××市物流业协会，组织推动全市物流产业发展，取得了一个又一个丰硕的成果。近年来，××全市物流业得到了迅猛发展，到底，全市有一定规模的各类物流企业由的不足50家增加到300余家，其中仓储企业50余家，货运企业40余家，货代企业200余家，规模以上物流企业（指年主营业务收入在200万元以上的物流企业）由的空白增长到24家。，全市拥有营运性货车17345辆，总吨位数47353吨，单日运输能力为10.7万吨，全年按330天出勤计算，年运输能力达3522万吨。3、将来建设、经营本项目的单位名称：××综合物流园区项目建设办公室。为抓好本项目的建设，××市委、市政府拟成立“××市综合物流园区项目建设办公室”，为项目建设总协调方，负责本项目相关基础设施建设的资金筹集、企业入园招商和项目建成后的经营管理工作。并根据《××市项目代建制实施办法》，委托专业项目管理公司负责项目建设的全过程管理，以确保项目按期高质量建成。三、项目简况1、项目建设性质：新建；项目建设期：1月-12月。2、建设地点及用地面积：区位于××市经济技术开发区潭东境内，北起105国道与323国道交叉口，南接京九铁路及××货运南站这一区域，紧依××中心城区环城快速干道，位于××市出口加工区东南侧，占地面积为3143.55亩，净用地面积2991.3亩。3、项目建设内容:按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建设集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流园区。主要功能分区为“八区两中心，两个配套一个互补”：“八区”是指工贸配送区、商贸配送区、集中仓储区、包装加工区、中转集散区和铁路南站作业区、保税物流区、无水港服务区。工贸配送区：占地509.85亩，承担对6个物流节点、各类工业园提供各种大宗生产资料的配送和集中仓储，包括工业原料、粮食、饲料等。商贸配送区：占地409.65亩，承担市域及中心城区生活资料的供用和配送。集中仓储区，占地572.1亩，发挥仓库的集中储存保管功能，经过与企业建立供应链联盟，还能够为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少客户对仓库设施的投资和占用。包装加工区：占地176.4亩，承担的功能是运输包装，也含有商品销售包装，流通加工则主要有贴标签、制作并粘贴条形码等，条件具备的也能够开展商品的简单加工处理。中转集散区：占地295.05亩，经过与不同等级的物流节点的有效衔接，将本地运往其它地区的货物集零为整组织发运，将其它地区进入本地的部分货物化整为零组织运送，完成货物的集散作业；开展货物分拨、集装箱中转、集装箱拼装拆箱等业务。铁路南站作业区，占地500亩，承担货物对集装中转、集装箱的拼装拆箱等功能。保税物流区：占地192.6亩，涵盖了海关直通监管点、公共保税仓库、出口监管仓库等进出口保税的各项功能。无水港服务区：占地132.75亩，指在内陆地区建立的具有报关、报验、签发、提单等港口服务功能的物流中心。“两中心”指信息中心和服务中心。信息中心：占地73.65亩，承担物流园区的信息汇集地，提供订货、储存、加工、运输、销售的服务信息及客户需要的物流服务相关信息；物流园区还能够经过物流作业信息，控制相关的物流过程，实施集成化管理。服务中心：占地40.2亩，承担一体化运作的物流公共支持系统服务。如设立综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等设施；同时还可开展诸如通关、保税、法律、结算、需求预测、咨询、培训、技术开发等增值服务。“两个配套”：生活配套服务区：主要承担潭东小城镇建设、综合物流园区和出口加工区的生活配套服务；行政服务区：为物流园区和出口加工区提供相应的行政、商贸、科研等功能。“一个互补”：是指出口加工区和综合物流园区相互之间的功能互补，包括生产资料的配送、运输等物流服务，是物流园区服务外贸出口最主要的业务方向，可使外贸出口更加便捷，也更有利于外资企业入驻出口加工区。“八区两中心，两个配套一个互补”使××综合均达到现代物流、电子商务、金融服务等功能配套齐全的要求。项目总建筑面积为：172万平方米,其中仓储建筑面积96万平方米。(注：不包括生活配套服务区建筑面积)四、项目主要经济技术指标项目所需总投资额：该项目总投资为331790万元，建筑安装工程费212550万元，其它费72900万元，预备费22837万元，建设期利息23503万元。资金来源：本项目建设资金来源为经过引进战略投资者企业投资，二是投资企业向银行贷款资金。效益情况：该项目建成后，可创造18000～0个就业机会；内贡献累计大约30-32亿元税收；与××中心城区四大工业园相互配合，整合当地三大产业集群及六大主导产业产品的生产、运输、仓储、展示和销售企业，增强××在赣粤闽湘四省结合部区域内的竞争力，带动相关产业的发展。

表1—1主要技术经济指标汇总表序号项目单位主要技术经济指标一规划用地面积亩3143.55二总建筑面积万平方米1721仓储建筑面积万平方米962综合服务大厦\酒店建筑面积万平方米7.53各类多层设施建筑面积万平方米56.54钢构大棚建筑面积万平方米34（计入仓储面积）三主要建筑物层高、结构1立体仓库十层框剪结构，层高4.5米2办公综合楼及酒店高层框剪结构，层高3.5米3钢构棚单层，层高6-7.5米4其它多层框架或砖混，层高3.5-4.5米四建筑相关控制指标1投资强度万元/亩105.55(控制指标值：≥100万元/亩)1容积率0.82(控制指标≥0.80)2建筑系数48.7％（控制指标值：≥30%）4办公生活设施用地面积占总面积比例3.62%(控制指标值：≤7%)3绿化率18%(控制指标值：≤20%)6设计日货物流通量万吨12.5(用地控制指标：32吨/亩)五经济指标1项目建设投资万元3082872正常运营年份年营业额万元1496004项目财务净现值（研究期）基准财务收益率取14%119031.99万元(所得税前)；39032.43万元(所得税后)5财务内部收益率％22.17%(所得税前)；16.72%(所得税后)第二章项目建设的必要性一、项目区概况××市位于赣江上游，江西南部，简称赣南。东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两地区。处于中国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。××市是江西省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3.94万平方千米，其中市区建成区面积(章贡区和××经济技术开发区)40.28平方千米,耕地面积29.29万公顷，森林面积271.3万公顷，森林覆盖率为74.2%。末总人口845.69万人，其中市辖区56.91万人(非农业人口36.19万人)，人口自然增长率8.11‰。××市地处南岭、武夷、诸广三大山脉交接地区，地势四周高，中间低。地貌以丘陵、山地为主，占全市土地面积的83％。××市位于东径113゜54’——116゜38’，北纬24゜29’——××市矿产资源以有色、稀有金属矿为主，素有“世界钨都”和“稀有金属不稀有”之称。钨已探明的储量占世界第一。稀土探明储量居全国第二。被称为江西省矿产资源中的“五朵金花”即钨、铜、稀土、钽铌，除铜之外其余四种主要分部在赣南。经过建国后的开采建设，××成了全国重点有色金属基地之一。经过几十年的发展，××全市已经形成以传统产业为主的门类较全的工业体系，在全国统一划定的37个工业行业大类中，涉及35个行业大类。近几年，特别是实施主攻工业战略以来，全市突出重点抓大做强，集中力量培植壮大以稀土、钨为主的有色冶金工业，以烟、酒为主的食品工业和生物制药三大产业，不断改造提升以汽车（摩托车）零部件为主的机电制造业、以新型干法水泥为主的建材工业，引进发展以造纸制鞋和服装纺织为主的轻纺业，现已成为全市工业的六大优势产业。这六大优势产业涉及16个行业，拥有规模以上工业企业274户，占全市规模以上工业企业的58%。，全市规模以上工业企业完成工业增加值173.09亿元。规模以上工业经济效益综合指数199.23%，比上年同期提高27.08个百分点。资本保值增值率为121.59%，提高3.3个百分点。实现销售收入540亿元，增长47%。实现利税总额62亿元，增长46%。其中，利润总额28亿元，增长47%。企业亏损面为15.95%，比上年减少3.26个百分点。产业建设效益更加突显，六大主导产业实现盈利25亿元，增长46%，新增利润的88%来自于六大主导产业。六大优势产业已经成为全市工业快速稳定发展的龙头和实现利税的主要来源，对整个工业起着强劲的支撑和带动作用，也为××工业的进一步发展奠定了良好的产业基础。二、项目背景（一）××物流业现状1、公路物流：全市公路货运总量为3719万吨，我市公路货运车辆为28065辆，总吨位为63695吨。（其中，中心城区7352辆、吨位为25938吨；赣县2438辆，吨位为3652吨），全市完成货运量3719万吨，货物周转量356123万吨公里，同比增长5.1%和6.2%.（按运力的权重进行估算，中心城区及赣县的货物量约1300万吨。）其中，经××市口岸查验的集装箱进口量2.2974万吨，出口量2.3307万吨，总计4.6281万吨。（注：基于沿海地区的区位优势，我市很多的进出口业务没有在××报关，而是到广州、深圳、厦门等地报关，据业内人士保守估计，我市每年的出口货物有80-100万吨，进口货物有10-20万吨，绝大多数是外地报关、清关，未能进入我市口岸查验的统计范围内。）××市公路运输货物的主要种类有以下17种：煤炭及制品、石油天然气及制品、金属矿石、钢铁、矿物性建筑材料、水泥、木材、非金属矿石、化肥及农药、盐、粮食、机械设备和电器、化工原料及制品、有色金属、轻工医药产品、农林牧副渔业产品、其它。××市生产的农产品包括：谷物、豆类、薯类、油料、甘蔗、烟叶、蔬菜、瓜、脐橙；工业产品包括：原煤、铜精矿、锌精矿、钨精矿、饲料、饮料酒、卷烟、服装、皮鞋、家具、人造板、机制纸、纸箱、电石、油漆、水泥、塑料、钢材、铝材、发电设备、灯具、稀土、钨钼材料、萤石精粉、氢氟酸。2、铁路物流××车务段分品类统计装车66879车皮，发送3883962吨。××车务段卸车分品类统计卸车129865车皮，卸车7678277吨。××车务段管辖的货运站有“峡江、八都、吉水、吉安、吉安南、泰和、兴国、赣县、××东、××南、南康、信丰、龙南、定南、于都、西江、瑞金”，其中：××东站装车分品类统计装车2923车皮，发送119145吨；卸车24953车皮，卸车1361014吨。××南站装车分品类统计装车940车皮，发送57245吨；卸车9592车皮，卸车584818吨。赣县站装车分品类统计装车2615车皮，发送157695吨；卸车1245车皮，卸车74628吨.。南康站装车分品类统计装车1409车皮，发送85097吨；卸车3191车皮，卸车192909吨.。3、水运物流在河运方面，××现有内河通航里程790公里，货运码头3991个，年货物吞吐量616万吨。4、航运物流情况在航空建设方面，××现有民航机场1个，开通了××至北京、上海、重庆、南昌、广州、深圳、厦门、珠海等地航线和往返航班，预留了空港物流园区发展用地。5、物流仓储在仓储业建设方面，现有仓储企业56家，仓储面积41万平方米。仓储及装卸设备陈旧，机械化总体水平较低。我市成一定规模的物流仓储服务业，基本处于空白状态。各大市场的仓储容量异常紧张，特别是赣南贸易广场，因为缺乏仓储容量以致展览和仓储功能没有分开，市场内拥挤不堪，车辆进出极端困难。（二）近年来物流业发展的新态势近年来，××市委、市政府立足于××市“承东接西、沟通南北”独特的区位优势，提出“对接长珠闽，建设新××”发展战略，并经过包括完善物流服务等“十大致系”建设，创新体制机制，加快与“长珠闽”地区的对接，实现××追赶型、跨越式发展。“十五”以来，××工业化步伐加快，工业发展进入快车道，以稀土、钨、氟盐化工、机械、食品、新型建材、生物制药和电子信息等支柱产业和工业园区成为主要增长极，带动消费品市场需求旺盛，对外贸易高速发展，农业产业化水平不断提高，推动了××商贸物流业进入新的发展时期。物流需求不断扩大，物流总量迅猛增长近年来商贸物流业呈平稳较快增长。至，商贸物流业增加值快速增长；全市货运量从1750万吨增加到5300万吨，年均增长17.2%；货物周转量从16.8亿吨公里增加到48.9亿吨公里，年均增长16.5%。物流需求增长主要源于四个方面：一是工业和经济外向度持续提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是支柱特色产业向工业园区和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。2、基础设施不断完善，有力支撑物流业发展近年来，××交通飞速发展，形成了水陆空立体运输网络。当前，京九铁路、赣龙铁路、赣粤高速、昌厦一级公路已贯穿全线，成厦、昆厦、赣韶等高速公路××段正在建设中，济南经××到广州、大庆经××到广州高速公路正在规划中。××市到广州、深圳、珠海、东莞、厦门等地的车程均只需5-6个小时；4D级的××新黄金机场已经建成投入使用，开通了至北京、上海、广州、厦门、南昌等地的航线。便捷完善的交通为××现代物流业提供快捷、优质、安全、便利的服务；另外，发达的通信网络为发展现代物流业提供了信息技术支持，基本适应当前物流业发展需求。××处于深圳、广州、厦门、长沙、南昌和汕头六大城市间的几何中心，从空间地理布局上考察，××最有希望成为区域性的中心城市。也必将成为沿海地区客商和企业向中西部地区转移的首选城市之一。3、物流企业不断壮大，企业理念开始转变至底，××全市有规模以上物流企业24家，近年来涌现了××邮政物流公司、××港物流公司、××市宏运仓储服务有限公司、××鑫马实业有限公司、××智信汽车有限公司等一大批代表着专业化、社会化发展方向的第三方物流的明星企业。物流企业的服务功能不断增强，服务水平不断提高。与此同时，一些企业开始接受现代商贸物流理念，积极探索加强商贸物流管理的有效形式和方法。部分大企业将企业采购、仓储和配送职能统一整合，实行一体化供应链管理，降低企业采购成本，提高仓储利用率，加快资金的周转。有些中小企业还把商贸物流业务从核心业务中分离出来，实行业务外包或与商贸物流企业建立长期合作伙伴关系，摆脱繁杂的运输、仓储事务，集中精力抓企业发展和市场竞争。4、发展软环境不断改进，政府部门服务意识增强近年来，××市委、市政府先后出台了《××市人民政府关于印发××市商贸流通发展规划的通知》、《××市现代物流产业发展纲要（—）》等指导全市物流发展的纲领性文件。由市政府牵头，会同相关部门组成的协调机制和联席会议制度，为现代物流的发展提供了组织保障。口岸大通关形成的区域快速通关平台，实现了省内通关一体化，区域通关快速化，建立了与周边主要口岸“属地报关，口岸验收”的通关模式，开通“赣粤港”直通口岸通道。出台了鲜活农产品绿色通道优惠政策，××市货物进出口的物流时间明显缩短，费用大幅下降。经过近年来××市物流服务体系建设的纵深推进，全市商贸物流业获得了长足发展。但在××市作为赣粤闽湘四省通衢物流中心和江西南部重要物流节点，在综合性大型物流园区建设方面却较物流业的发展相对滞后。当前××打造商贸大流通平台和四省通衢的区域性现代中心城市，正急切呼唤一个设施现代化、硬件智能化、管理信息化，集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流园区。因此，××市现代物流业发展协调领导小组办公室提出建设××市综合物流园区。拟经过项目的建设，利用现代物流的产业推动力，整合××现有的工农商贸产业；北连南拓、东接西引，将××丰富的资源与外地的资金技术充分联动起来，相互补充、相互融合。同时又能牵引旧的交通与市政格局，促进全市物流产业升级换代。从而为××打造全国重要的有色金属产业集群提供强大的基础设施及行业配套支持，实现××在中部地区的率先崛起。三、项目建设的必要性1、建设××市综合物流园区是迎合世界物流业发展的潮流，积极参与中国区域物流大布局的需要。近年来，世界物流发展呈现出以下七大趋势。一、物流进入全球化发展时代20世纪80年代掀起了跨国经营和产品本地化生产的波浪，90年代进而形成了经济全球化的大潮。国际化采购、国际化生产、国际化销售格局的形成，伴随而来的是国际化物流。如果没有顺畅的国际物流，国际贸易就不会扩大，跨国生产和全球采购也就难以实现。反过来，在国际化大生产、国际资本大流动、国际贸易大发展、全球经济一体化日益进展的新经济格局中，也迫切要求国际物流走向全球化经营。近些年来国际跨国物流企业，如美国总统轮船、联邦快递，丹麦马士基，日本通运、佐川急便、德国西门子等都在角逐世界物流市场，与她们供应链中的生产企业结伴进人各国物流领域。这些大型跨国物流公司，由原来雄据国际海、陆、空运输市场，进而深入各国参与物流基础设施和物流枢纽建设，一步步地完善了跨国物流网络框架和主干线与支线的衔接，使国际物流网实现了彻底的贯通和触角的终极化。借助经济全球化的大好良机，经过融资、贷款、援助、合资、合作等种种形式把游资投入到世界各地最关键的物流环节，如：港口、码头、公路、物流园区、集装箱终端，建立了自己的投资主体地位，确保了国际物流的畅通无阻，从而进一步拓宽了国际物流通道，促进了全球物流的大循环，把现代物流推向了全球化发展的新时代。二、物流向更高阶段发展在物流的概念和定义方面，随着经济的发展和企业在激烈的市场竞争的群体优势化，物流的作用显得单一和不足。物流必须与生产、采购、销售以及信息相结合，形成整体优势，才能适应新的竞争环境，企业只有在发挥核心竞争力的同时，与自己的上游企业和下游企业结成联盟，参加由优秀的生产者、原材料供应者、产品批发商、零售商、物流企业乃至相关的金融、保险、信息、咨询等企业优势组合的同盟体，才能维持生存和发展。由于逐渐由单个企业与单个企业之间的竞争，转向了企业群体与企业群体之间的竞争，物流的功能便显得乏力，只有形成供应链才能满足这种竞争的需要，因此，作为一种重要的发展趋势，物流渐渐地被涵盖在供应链管理之中，或者说物流向更高的阶段发展了。美国物流管理协会1998年已经在原有物流定义的开头加上了“物流是供应链流程的一部分”的内容。当然，这并不等于供应链就代替了物流的地位和作用，更不能理解为物流已经不重要。供应链的有效实施需要具备一定条件，比如供应链成员企业的诚信度和合作精神，这是最起码的要素。中国当前阶段，主要解决的问题依然是物流，但这也不等于说中国不能开展供应链管理，跨越式发展也是可能的。三、物流向外围延伸物流由于是一门新兴的产业，不到一百年的成长历史，因此，物流的范围和主攻方向一直随着经济的发展、科技的进步、消费者需要等外在因素的变化而不断地调整和完善自己。开始阶段，物流主要指的是产品离开生产线以后的包装、运输、装卸搬运、保管、流通加工及信息传递，主要服务于企业的产品销售活动；后来物流的范围扩大到原材料采购和生产领域，侧重于加强企业服务和企业竞争力；再后来物流由PD概念转向Logistics、订货处理、退货物流等内容的同时，把重点转向对物流配送和物流活动的策划与管理，物流的地位也提升至企业经营管理和企业经营战略的高度。近些年新的倾向是把物流进一步向外围延伸，与通关、商检相连，与商流、资金流、信息流捆绑在一起，把物流纳入到生产、流通与销售的整个经济领域。企业不但把物流看作为降低成本、提高服务水平、加强企业竞争力、创造“第三利润”的源泉，而且还把物流提升到经济的增长点、经济发展的支柱和关键产业的高度。四、物流转向消费者在新经济时代，因社会商品极大丰富，买方市场矛盾突出，买者是“上帝”，生产者、供应者、服务业者都把传统的以“自我”为中心，转为以“消费者”为中心。生产企业在制定商品价格时，过去主要以市场情况决定，现在已不是由市场支配价格，而是由消费者支配价格，生产者要调查消费者能承受或消费者希望的价格标准，然后再考虑划给分销商、物流企业的利润，最后决定自己的产品出厂价格。这是买方市场中企业之间销售竞争激化；消费者要求多样化、个性化；消费者能够经过网络进行购物，选择的范围是国际性的，因此，生产企业已无法自行决定价格，考虑问题的角度也由自己的角度转向了消费者。物流服务也随着生产企业的转变而转变，由过去的服务于生产，转向现在的服务于消费者。比如为居民提供搬家服务的搬家公司；为居民邮寄小件包裹以及代送礼品、代运高尔夫和滑雪用具的“宅急送”公司；为长期出差职工保管家具和贵重物品的仓库等，都是物流企业转向最终消费者的例证。为了适应消费者的需要，运输企业增加了冷藏运输车辆，仓库企业大量增建冷冻仓库，形成一贯制冷链物流体制，牛奶、肉蛋、海产品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷冻化流通。五、物流注重社会效益在环境矛盾越来越突出，环境保护越来越受到重视的现代社会，物流企业已不能只考虑经济效益，而必须遵守环保法规，减少卡车噪音、废气公害，注重社会效益，这就是“绿色物流”。为了社会效益，有的国家已考虑限制卡车运输，鼓励铁路运输。卡车在繁华市区装卸货物要求关闭发动机，以减少废气排放量；有的国家已做出规定，电视机、电冰箱等大件废旧家用电器，由生产企业负责回收和再生利用。六、物流追求附加价值在物流服务项目增多、水平提高的情况下，物流企业的成本上升，利润下降，为了维持生存，寻求发展，物流企业不得不追求附加价值，大范围地承揽业务。过去物流企业进行流通加工时，一般都限于拴价签、贴条形码等简单作业；现在流通加工业务的范围已大大拓宽，比如进口衣料的染色、刺绣、机器检验、组装等多种流通加工服务。许多过去只提供运输、仓储、包装服务的物流专业企业，现在大量向第三方物流企业转化，以追求附加价值收人。近些年来世界各国的第三方物流发展迅猛，据有关资料记载，“美国1995年第三方物流市场规模为200亿美元，仅占当年物流市场总量的25％。到了，美国第三方物流市场规模猛增至1700亿美元，占全美物流市场的70％。七、物流趋向信息化、电子化、高科技化由于各种信息平台、电子数据交换系统（EDI）、事务处理系统（TPS）、管理信息系统（MIS）、决策支持系统（DSS）、销售时点信息系统（POS）、地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、智能交通运输系统（ITS）等信息处理和条形码技术、射频标识技术在物流中的广泛运用，大大增强了运输、保管、装卸搬运、包装、流通加工、配送等物流各环节的功能，使物流与商流、资金流、信息流融为一体，提升了生产、流通和消费的综合效益，恰似给物流安上了一个腾飞的翅膀，实现了物流跨越式发展。除了智能化交通运输外，无人搬运小车、机器人堆码、无人操作叉车、自动分类分拣系统、无纸化办公系统等现代物流技术，都大大地提高了物流机械化、自动化和智能化水平。同时，由于信息化、电子化技术、模块化技术、仿真技术等在物流中的应用，使利用虚拟仓库、虚拟银行的供应链管理如鱼得水、如虎添翼，使物流迈向了一个崭新的发展阶段。物流产业作为新兴的服务型产业，在全球范围内已进入快速发展阶段。在国际性大物流格局的布局之下，必然会带来一些新兴产业与城市的兴起，一些旧的经济中心也会衰落。这样的经济整合正悄然开始。比较典型的例子就是中部地区由于在前一波以国际贸易为主的物流布局中处于劣势，导致出现了所谓“中部塌陷”的现象。在新一波的扩大内需为主的物流布网拓展中，××要实现在中部地区率先崛起，就必须积极参与物流网络节点布局，经过建设一个综合性的大型物流园区，3-4个物流服务中心，以物流园区为节点和“纽带”，物流服务中心为触角，带动××域内企业参与国内、国际大市场的经济律动。建设××综合物流园区是满足××物流市场需求不断增长的需要××物流需求市场空间巨大。一是经济总量增大。国内生产总值突破700亿元大关（为701.7亿元），列全省第二位，社会消费品零售总额216.3亿元。工业经济快速发展，二产占GDP比重逐年提高，达到38.9%，工业对全市经济增长的贡献率为57%。二是沿海产业与投资的内迁，对我市的工业生产形成了明显的拉动作用。“十五”期间，投资较多、货运量较大的新型建材、机电制造、现代轻纺工业已成为我市支柱产业，以上产业增加值达144.8亿元，占全市工业总产值的40%。外贸出口企业强势发展，大型物资生产和运输明显增加。全市完成综合货运量6092万吨，规模以上工业企业年出厂产品运输总重量为1821万吨，入厂原材料运输总重量为1973万吨。三是开放型经济发展迅猛，经济外向度加速提升。全市16个工业园区已吸纳了大量原料、市场两头在外的企业入驻，各工业园累计实际到位资金96.13亿元，入园企业1176户，完成工业增加值114亿元，实现销售收入209.6亿元，增长55%，实交税金16.14亿元，增长120%，安置就业21.3万人，增长59%。四是商品交易市场日趋发达。到底全市共有商品市场379个，消费品市场336个，生产资料市场32个，生产要素市场11个，入场经营企业18633户，市场交易总面积超过150万平方米，年成交额达275亿元。中心城区已建成百货、食品、水果、建材、家具、农资等大型专业市场六座。××对第三方物流的需求日益增长。面对日趋激烈的市场竞争，我市部分企业开始把物流业务外包给专业公司，集中精力提高和扩大主业。外资企业对第三方物流的需求更为迫切，一些外资企业已实施第三方物流管理。同时，随着经济结构的调整，技术含量高、附加值高的机电、信息类产品比重日益提高，对现代物流服务的需求更为强烈。××急切呼唤现代物流。近年来，××市物流业虽然得到了发展，但仍属于传统物流阶段，无论是组织结构、运作方式，还是经济效益和社会效益离现代物流的要求和目标还有很大的距离。存在的问题主要表现在：第一，观念问题。虽然全市通讯、数据处理能力提高很快，但工商企业和物流企业的信息化水平较低，企业固定资产投资中用于信息化的投资不到5%，企业中MRP、ERP管理系统普及率不到1%。同时，多数企业仍热衷于自己建车队、仓库，不愿把物流业务交给第三方物流公司，据对463户规模以上工业企业调查,企业自有货车2660台,占全市营运货车总数的22.3%，物流相当程度上停留在传统物流层面上，已成为经济持续发展的瓶颈。第二，管理体制问题。物流要素分属不同行业和管理部门，各自独立发展，物流资源分布散乱，信息系统自成体系，与现代物流理念相矛盾，现有物流资源的整合难度较大。第三，经济发展缺乏集群优势，货源支撑不足。由于经济基础差，总量小，特别是较工业相对发达地区明显落后，没有形成企业集群发展和产品链式延伸，现有资源优势未能转化为产业优势，市场货源有限，大宗货物少，制约了现代物流的发展。第四，基础条件依然薄弱。运输条件除了铁路、公路初具发展雏形外，运输配套设施、航空、港口站场建设明显滞后，尚未形成辐射范围广、运转便捷高效的立体交通运输体系。同时，我市的物流基础设施如仓储设施，大多是六、七十年代的陈旧建筑，装运机械化水平低，普遍缺乏自动监控设备，特别是缺乏现代物流所必须的网络信息设施，没有形成全市货品统一编码，没有形成运输、仓储、结算、保险、通关信息平台，没有保税仓与合格的海关查验场，制约了物流功能的发挥和效率的提高。第五，物流企业规模和水平问题。国外先进国家集装箱运输方式占全部货运量的95%，我市不到1%。全市营运性运输工具90%以上集中在个体运输户中，组织化程度低，利用率为50%左右。现有物流企业和物流设施规模都比较小，基本还处于零散、量小、无序状态，缺乏功能齐全、竞争力强的物流骨干企业，第三方物流企业几近空白。第六，人才短缺问题。当前我市现代物流教育培训处于启步阶段，物流人才严重不足，特别是高级物流人才稀缺，是制约现代物流业发展的一个较为突出的“瓶颈”。3、建设××综合物流园区是促进××中心城区工业跨越式发展的需要××中心城区工业园区分布示意图××市中心城区包括章贡区、经济技术开发区、赣县、南康市，中心区100平方公里区域范围内现有赣县红金工业园区、沙河工业园区、黄金工业园区、水西工业园区4个园区和赣县洋塘、储潭2个工业小区。以上园区工业产值占××全市工业产值的40%以上，提供的税收占全市工业产值的50%以上，是全市工业产业集群的重要支撑平台。受传统计划经济体制的影响，××市相当多企业依然保留着“大而全”、“小而全”的经营组织方式，从原材料采购到产品销售过程中的一系列物流活动主要依靠企业内部组织的自我服务完成。据调查，在工业企业中，36％和46％的原材料物流由企业自身和供应方企业承担，而由第三方物流企业承担的仅为18％。产品销售物流中由企业自理、企业自理与第三方物流企业共同承担比例分别是24.1％和59.8％，而由第三方物流企业承担的仅为16.1％。而沿海发达地区产品销售物流中第三方物流企业承担的比例却高达65%,第三方物流专业、低成本的优势是显而易见的，由此可见，××企业要真正做到“物畅其流”，融入全国乃至国际市场，实现企业跨越式发展，必须有为各类企业提供综合物流服务的大型物流园区作支撑。近年来，国内外多家知名企业看中江西的地理优势，曾多次考察想在江西建立产品分销配送中心，均因现代物流基础设施(园区仓储)不理想而只好弃赣入湘。由此可见，江西××综合物流园区的建设将充分发挥现代物流业在降低生产流通成本、提高流通效率、提升企业竞争力、实现工业经济高效运行、调整产业结构等方面的积极作用，它将为推进××市特别是中心城区工业进一步高速发展，提供强有力的支持。

4、建设××综合物流园区是满足××商贸发展升级、农业产业化和建设和谐社会主义新农村的需要大力发展现代商贸流通业，是提高经济运行质量和效率，优化产业结构和经济结构，培育新的经济增长点，增强综合竞争力，以及整顿和规范市场经济秩序，完善市场经济体制，适应中国加入世贸组织后新形势的重要途径。××综合物流园的建成，将进一步促进××市流通业发展升级，进而实现××市商贸的现代化和国际化，提升××市国民经济综合竞争能力和社会发展整体素质。当前，××市的特色农业正朝着产业化和工业化推进，其中以脐橙为代表的果业、以于都屏山牧场为代表的奶业、以及城郊设施农业、休闲农业、茶、蔬、烟、生猪、蛋品、家禽、水产品等均已形成一定的产业规模，出现了赣南脐橙、沙地板鸭、友家食品、阳埠腐竹等一大批公司和品牌农产品，全市农产品加工销售收入每年都在100亿元以上，其中60％以上销往粤港澳,30%销往海西经济区和长三角经济区。××综合物流园区的建设将进一步满足××市农业发展和产业升级的需要。新农村建设并不意味着城镇化进程的减缓。促进××在中部地区率先崛起，最重要的战略途径应当是加快推进××的城镇化进程。与东部沿海地区相比，××发展差距的一个重要表现是人口和产业的聚集程度明显偏低，当前的城市化率仅有32%。若每年城市化率提高一个百分点，要达到当前全国的平均水平至少还需要时间，要达到沿海地区的水平则需要的时间更长。而且，当前××尚不具有较强集聚和辐射能力。因此，××需要加快城市化进程，使××尽快成为赣粤闽湘四省通衢，成为中部崛起的支撑点和增长点，形成以中心城区为依托，县城和小城镇为基础的现代城镇体系。同时，以城市为依托和纽带，经过城市来整合资源、产业、市场和区域，形成强大的发展合力，促进××经济的集约化经营和规模化发展。城市、产业结构、市场体系将成为解决三农问题的关键词。城市作为一个发展极能够把周围的农村带进产业结构，进入市场大循环；同时，成为一个发展极的城市，随着产业的壮大，又有力量从市场获得各种资源、要素，并使之流向农村。这种漫长的演变，其对于农村的作用在于，使得农民工就近转化为产业工人，得以大量农民在城市定居转为城市居民，进而引致农村土地制度的变革。××作为中部地区的南大门，在全国率先开展了社会主义新农村建设的探索，虽然在建设社会主义新农村方面任重道远，但因先发以及区位的原因，具有独有的优势。其中关键性的优势在于毗邻珠三角，交通便捷，有发展生态农业和休闲农业的巨大空间。但当前农村种植和养殖业呈现小型分散的特点，缺乏集中化和大型化的农场工业化企业，也缺乏能充分满足农户生产需要的运输集散配送系统。建设××综合物流园区将能很好的提供这样的市场基础建设，为建设社会主义新农村，为推进××的城市化作出重要贡献。5、建设××市综合物流园区是立足××、服务赣粤闽湘四省、辐射全中国、面向海内外的需要从“大市场、大流通”的角度来看，“大市场、大流通”就是要建设一个多层次、多形态、多品种、全方位、开放统一的市场和流通体系。多层次指不同空间尺度上，如全国、省、市、县及广大农村地区相互衔接的市场体系；多形态的市场指有形的交易市场、无形的电子交易和信息交易平台、批发、零售、连锁经营等各种业态齐全的市场体系；多品种的市场指商品交易、金融交易、现货交易、期货交易市场统一；全方位的市场是指运输、仓储、配送、销售等功能齐备，为生产和生活领域提供全方位服务的市场；开放统一的市场是指向国际、国内、省内全面开放的、打破了地区封锁和商品及要素流动障碍的市场。××市综合物流园区的建设的发展包括完善的交通运输和通信信息处理等基础设施的建设、物流园区和物流枢纽的规划与建设以及便捷高效的商品和服务的流通体系等多方面的内容，在形成完整的网络之后，××市综合物流园区将发挥行业优势，成为服务赣粤闽湘四省、辐射全中国、面向海内外的物流、商流、信息流中心。第三章项目的建设条件分析一、主要建设条件1、区位：⑴××在长珠闽区位：从全国经济格局来看，××处于珠江三角洲经济圈、闽东南经济圈、长株潭经济圈的边缘。因此××应充分考虑和利用交通枢纽优势，将边缘区位市转化为边缘门户优势，成为经济圈边缘区域的次级中心城市。⑵××市在赣粤闽湘四省边际地区中的地位：××位于赣、粤、闽、湘四省边界，处在南昌、厦门、广州、长沙四个大城市的几何中心。当前××的人口和经济的腹地主要受到广州和厦门的辐射，自身的腹地影响非常小，在争夺人才、资源、技术的现代城市竞争中，其资源和人才极易被周边大城市的强大磁力所吸引，不利于自身发展。因此××在建立与周边大城市的分工联系的同时，还必须增强自身的辐射能力和吸引力，以区域中心城市的实力反抗大城市磁力的吸引。⑶××在江西省区位：××地处江西南大门，是江西第二大城市。以南昌市为中心的赣北地区辐射能力无法涵盖全省范围，基于区域经济协调发展考虑，在赣南需要培育一个能和南昌相呼应，不但能够带动赣南地区整体经济发展，而且能够与南昌一起构筑江西省城镇发展的“双核结构”的区域性中心城市，从而提升江西省城市化的能级，平衡江西区域经济结构。××市作为赣南地区的中心城市和江西省接受珠三角经济影响的门户型城市，无疑是扮演这一角色的必然选择，因此，未来××市将会成为江西省的“双星”城市之一。2、交通：⑴铁路：京九、赣龙铁路经过××境内，总里程365.3KM,,经过的县（市区）有兴国县、赣县、章贡区、南康市、信丰县、龙南县、于都县、会昌县、瑞金市、通达率55.56%。××东站是集货运、客运、机务、编组于一体的京九铁路上最大的四座火车站之一。随着赣龙、赣韶铁路的建成，××火车站将由铁路节点站变成区域铁路枢纽。××南站作为京九铁路上的一个货运站，是联系广东方向和南昌方向的一个重要节点，可是货物中转、配送等功能都还未形成。⑵公路：××现有高速公路2条（赣粤高速和昆厦高速），里程186公里；国道4条（G105、G323、G319、G206）,里程960.17公里；省道23条，里程1267.13公里；县道152条，里程4624.74公里；形成了较为完善的交通道路网络。⑶水运：××市现有一个枢纽港口，即××港，年吞吐能力130万吨，市域码头3991个，年货物吞吐量616万吨。⑷民航：××机场为仅居南昌昌北机场之后的江西省第二大机场，也将是赣粤闽湘四省边际区域最大规模的民用机场。××新机场位于南康市凤岗镇桃芫，距××中心城区16公里，当前为按4D级设计的4C级国内支线机场。××市在江西省的区位及公路交通示意图建设用地：××市综合物流园区建设用地位于××市新世纪组团（××市经济技术开发区潭东境内），北起105国道与323国道交叉口，南接京九铁路及××货运南站，并紧依建设中的××中心城区环城快速干道。西北侧为××市出口加工区。土地利用现状：基地内现状用地性质比较单一，主要以农田、菜地和村镇建设用地为主。村民点散布在整个规划区内，105国道沿线主要是一些经营日用杂货、五金交电、钢材等零售批发商店和一处矿产品加工厂。站前路两侧分布了一些临时的木材粗加工点。在京九铁路南站的附近还有些大小不等的仓储用地。主要都是一些堆场，在××南站的东侧有硫酸仓库和油库。项目场址总体地势较平坦，整个高程在116.02-141.15m之间，开发建设条件较好。水文地质根据地质初步勘察结果，本区域内无滑坡、坍塌、地表塌陷、断层等不良地质现象。场地所在地区地震设防烈度为6度，地震动峰值加速度值为0.05g,场地土的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单，地基稳定，适宜本项目拟建建筑物的建设6、公用设施：本项目施工所需的水、电均由现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均已覆盖本区域，能满足本项目施工以需求。政策许可和群众支持、参与：一是本项目建设符合省、市规划。《江西省现代物流业“十一五”发展专项规划》中明确××为国内地区性物流节点。规划论述如下：“××地处江西南大门，毗邻珠三角和闽东南。是承接沿海地区产业转移的重要基地，是国内乃至国际钨、稀土等重要的资源型产业基地，也是新兴的出口加工基地。是江西南部工业重镇和货物进出、加工、贸易的重要商埠，加快建设综合性物流园区，数个功能性物流中心和专业配送中心，疏通赣、闽、粤、湘物流通道，构建全国地区性物流节点。“十一五”××地区要根据不同功能定位，重点建设××综合物流园（在××南站附近区域）、经济开发区物流配送中心、××东站物流中心、赣江新货运码头物流中心、龙南物流中心、瑞金物流中心。”《××市物流产业发展纲要（-）》也有相关论述。二是××市委、市政府高度重视××综合物流园区的建设，将该项目列为“十一五”期间全市重点建设项目。并拟成立××综合物流园区项目建设领导小组，负责做好项目建设前期的各项协调工作，各有关部门也统一了认识，积极参与××市综合物流园项目建设的前期相关服务工作。三是群众对建设××市综合物流园区普遍持支持态度。××综合物流园区的建设对促进××经济社会持续快速发展，对加快赣南城市化进程，促进赣南城乡群众就业，对加快“对接长珠闽，建设新××”均有十分重要的意义，在项目征地拆迁工作中得到了当地群众的大力支持。二、SWOT分析1、优势分析(S)一是具备便捷的对外交通，京九铁路、赣龙铁路、赣粤、赣韶高速公路、105国道、323国道挟园区而过。距××新机场和成厦高速公路挂线不足10公里。二是它是中心城区的重要交通枢纽地区，是联系梅林县城——××中心城区——南康潭口镇及南康市区的最佳通道。三是距××市出口加工区、××经济技术开发区、沙河工业园、赣县工业园、南康工业园距离较近，均在20公里以内，可产生较大的物流量。四是基地周边具备两种以上的交通方式（公路和铁路）。五是位于可开发资源较好的地区，用地充分、土地成本低廉。六是中国××商贸城落户园区。2、劣势分析(W)一是××综合物流园区的外部通道尚未形成立体交通体系。××市高速公路尚未形成网络，特别是面向东南沿海的高速出口通道还未打通。虽然赣粤高速公路已全线通车，××新机场已建成并已投入使用，可是××的交通枢纽地位尚未真正凸显。二是××一小时经济圈内的交通联系尚不方便，甚至连××中心城区到临近的赣县及南康的城际交通也还不够便捷，而××中心城区的快速交通网络更未见雏形。三是××铁路南站本身的交通基础设施及物流装备建设还相当薄弱，建设用地不足。××南站是京九铁路上的一个小站点，是××市的一个货运站场。其规模较小，使用率不高，只能转运一些小货物，缺乏相应的基础设施平台和信息平台。（区域内最大的货运站是位于赣县县城的××东站，为京九线上的四大货运编组站之一。但因××东站周边为赣县县城，无拓展用地，其进一步发展受到限制，而××南站周边有大片空旷地，具备进一步发展的条件。）四是基地被京九铁路和规划的323国道分割，南北方向的交通受到阻碍。五是全年我市铁路货物运车量629.2万吨，都是经过公路运输进行转运的。因为我市当前缺乏一个统一的公路铁路联运的服务平台，没有一个良好的物流园区服务于“公铁联运”，该业务基本上处于民间自发状态，不能体现效益最优的原则，“公铁联运”的潜力没有充分发挥出来。“物流”没有成为我市经济社会发展的助推剂、催化剂，反而是经济社会发展的一个“瓶颈”、一块“短板”。六是××物流业发展尚处于起步阶段，市场还比较混乱，提供的服务功能单一，不能形成规模经营，因此在以后的发展中政府必须加强其引导作用，规范整个物流市场，从而使××市物流企业走上快速稳健的发展道路。3、机遇分析(O)一是《××市现代物流业发展规划》为园区的建设提供了有力的保障，并明确了××市综合物流园区的规模、定位、功能、目标等。二是随着沿海城市的产业梯度转移，这给工业区带来了很大的机遇，也是工业园区发展的大好时机。工业的聚集，必然会带来货物的存放、集装、中转和运输，为园区的建设提供很好的资源。4、挑战分析(T)与××相比，韶关、郴州等京广沿线城市在对接“珠三角方面”的交通优势地位正逐步显现，将对××乃至江西省对接“珠三角”的战略构成威胁。第四章项目定位与功能一、××市综合物流园区的定位××市综合物流园的定位为：1、珠三角经济区物流北大门;2、海西——珠三角——长三角经济区物流中转站；3、华南物流网与华东物流网的联结枢纽中心;4、华东南部物流中心、京九线上物流中心节点。××综合物流园区功能定位图二、××综合物流园区的功能1、建设目标：近期内主要辐射以章贡区、经济技术开发区、赣县、南康市潭口镇及南康市区为核心的××中心城区；中期，将辐射江西南部乃至赣粤闽湘四省边际区域；远期，将对接“长珠闽”，特别是对接“珠三角”、“闽三角”物流体系，成为该体系中的一个重要节点。2、业务范围：××综合物流园区以城市物流业务为基础，区域物流业务为重点，国际物流业务为努力方向。××综合物流园区能够上述三类标志性业务为重点建设对应的功能分区，当然这些对应的不同功能分区的有些设施与设备又是能够共用的。××综合物流园区城市物流业务：主要以××中心城区及其周边县市为服务范围，该类作业主要包括按众多用户要求完成配货、送货等主要业务，以及进行有关货物的分类、包装、保管、交易、仓储等功能，××综合物流园区的城市物流（主要是日用消费品、家具、果蔬、建材等物流）的配送功能将主要由位于××经济技术开发区的××物流中心来承担。综合物流园区的城市物流主要服务于一小时经济圈内除中心城区外的城市物流配送业务。××综合物流园区区域物流业务：主要以江西南部乃至四省边际区域作为服务范围，将分散的货物集中成批量货物或将集中运到的大批量货物分成批量较小的货物，以实现零散货物运输需求与干线规模运输需求的有效衔接。该类区域作业规模较大，一般需要有较强的辐射能力和库存储备，向区域内的客户提供物流服务。××综合物流园区国际物流业务：主要与东南沿海港口合作，实施铁海联运、实现货物联运换装，其作业主要涉及海关清关、进出口商品检验检疫、海关监管、保税等环节，需要在海关联检部门直接参与下才能完成，其作业技术性强，对设施设备要求高。3、规模本项目的建设规模根据项目服务功能和××市货运量预测结果确定。据××市交通局对-铁路和公路货运量的预测，成果如下表：××市-铁路和公路货运量预测表年度铁路货运量（万吨）公路货运量（十万吨）672.78417.75771.05454.40879.52494.84998.20539.091127.08587.151266.17639.011415.45694.671574.94754.14据预测成果，××全市铁路和公路货运量为9116.34万吨，按××市“一个园区（××综合物流园区）、两个中心（龙南、瑞金区域物流中心）、五个集散地（铁路东站工业品集散地、赣江新货运码头大宗产品集散地、农产品物流集散地、建材及再生资源物流集散地、空港物流集散地）”的物流节点布局规划，按××综合物流园区承担预测总运量的50%计算，得：项目设计货物日流量=9116.34×50%÷365=12.5(万吨)；江西省物流项目用地控制指标对货物日流量的控制值为32吨/亩，由此计算项目货物日流量控制值=85亩×32吨/亩=11.15万吨。因此，××综合物流园区设计货物日流量为12.5万吨。本项目规划用地面积为3485亩，其中××南站改造用地面积为500亩，项目规划净用地面积2640亩。总建筑面积162万平方米,其中仓储建筑面积96万平方米。4、园区功能一是服务功能：包括运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销、出口加工、办公等。二是交易功能：建立展示和交易市场群，主要是大宗生产、生活资料供用基地。三是集聚功能：依托货物需求和物流公共设施的吸引，形成大型物流企业进驻，大批货代企业云集，大量运输车辆往返的集聚效应。第五章项目选址和规划设计一、项目位置、占地面积分析××综合物流园区拟建设用地位于××市新世纪组团（××市经济技术开发区潭东境内），北起105国道与323国道交叉口，南接京九铁路及××货运南站，并紧依建设中的××中心城区快速通道，在潭东出口加工区东南侧。拟建项目场址位于新世纪组团的中心，人气较旺，105、323国道及建设中的中心城区快速通道在此交汇、距新机场10公里，距赣粤高速、昆厦高速公路入口分别为6公里、7公里，有利于较快形成市场和满足物流配送的要求。该场址20公里范围内周边有××港澳高新技术创业园、××水西工业园、南康工业园、沙河工业园、赣县工业园等工业园区，路程适中，可为工业园区提供快捷的物流配送。综合来看，此地块建设成××综合物流园将起到连结新旧城区、都市区与工业区的枢纽作用。具备良好的物流集散潜质。占地面积：3485亩。(占地相关指标分析详见第三章第一节：主要建设条件内容)二、规划设计目标××综合物流园占地3143.55亩，总建筑面积172万平方米（其中仓储建筑面积96万平方米）。项目建成后将成为江西省规模最大、配套最全、幅射最广、理念最新的赣粤闽湘四省工业品和农产品的聚散基地，也将是××城市一道亮丽的风景。在进行××综合物流园规划时，不但要从市场需求出发，了解市场的发展动态，同时也要吸收其它类比专业物流园区的优良经验，务求把物流园规划设计做得更好。①规划超前化。第一、在主体风格上要体现时代特征，符合当今时代潮流。第二、建筑的材料选用，要大量运用环保型，推行国家鼓励的新型材料。第三、服务意识的超前化，包括物业管理配套、生活休闲设施配套等，都要从市场人文思想为出发点。这些都能体现物流园的超前意识。第三、适度的超前化是与经济发展相协调的超前化。现代经济的发展是现代物流发展的基础，没有经济的高速发展就没有现代物流的高速发展。现代物流的发展需要与经济发展、产业布局相协调。②运作市场化。发挥政府鼓励、引导和支持作用，营造现代物流业发展的良好环境和必要氛围，充分发挥企业的物流市场中的主体地位，鼓励企业、特别是骨干企业在市场竞争中自主创新，提高服务质量，增强企业核心竞争力，做大做强。③建筑艺术化。一方面，××综合物流园定位的目标是各中小物流企业经营业主和投资业主，她们的生活水平己达到小康，具有一定的艺术审视能力；另一方面，物流园规划须体现出时代潮流特征。第三方面，××是客家摇篮，在建筑设计上体现客家文化元素更能彰显物流园的文化底蕴。因此在规划时，要求建筑包括整个园区设计和物流园环境设计艺术化。④质量标准化。对于质量标准，××综合物流园要达到国家的优良水平，要有明显可量化的标准。⑤建材环保化。导入生态物流园理念，一方面符合社会对环保的要求，迎合消费者的需要；另一方面，使用环保建材不但会降低建筑成本，而且能够有效延长建筑的使用寿命。⑥配套完善化。××综合物流园周围城市配套不全，在设计时要完善周边的设施配套，建设便捷的交通、通信、商务休闲、餐饮休闲娱乐、居住配套等设施，方便园区经营者与消费者。⑦服务星级化。把星级酒店服务运用到××综合物流园营销服务上，以一流的营销促一流的物流服务。⑧环境公园化。即要构建和谐、生态、绿色的物流园。“绿色”物流是现代物流的一个重要标志，物流园区内各主要建筑单体，要求按公园环境设计，注重生态环境的自然美、和谐美。⑨流通信息化。根据中心城市差异化的区位优势和资源优势，充分利用现有的物流基础条件，优化资源组合，运用现代电子信息网络技术和先进的管理手段，将现有的物流资源从功能和利用效率上得到全面提升。以整合物流资源为基础，以构建现代物流服务体系为目标，坚持整合与构建相结合，促进现代物流的有序良性发展。实现园区信息网络化、管理有效化、沟通世界化等。三、项目规划设计要点1、容积率：总容积率：0.82（以占地3143.55亩计算）其中：工贸配送区：0.88商贸配送区：0.77集中仓储区：1.44包装加工区：0.43中转集散区：0.66铁路南站作业区：0.51保税物流区：0.66无水港服务区：1.30信息中心：0.61服务中心：2.802、建筑系数：48.7%3、绿化率：18%4、建筑红线退让道路边线60米5、建筑物间距12-38米6、规划道路： 主干道路30米加两侧各3米人行道，内街道路12米加两侧各2米分流道。7、××综合物流园交通主要出入口方向：东、南、西、北。8、物流园主入口方向：东南面（323国道）。9、区域货场及停车场要求，每个货物储、运功能分区，面积在10亩左右。四、规划设计方案1、功能分区××综合物流园主要功能分区为“八区两中心，两个配套一个互补”：“八区”是指工贸配送区、商贸配送区、集中仓储区、包装加工区、中转集散区和铁路南站作业区、保税物流区、无水港服务区。工贸配送区：占地509.85亩，承担对6个物流节点、各类工业园提供各种大宗生产资料的配送和集中仓储，包括工业原料、粮食、饲料等。建筑包括单层钢构大棚20万平方米，四层大宗工业品、农产品综合交易大楼10万平方米。本区容积率为0.88。商贸配送区：占地409.65亩，承担市域及中心城区生活资料的供用和配送。建筑为四层框架结构生活资料交易大楼，建筑面积21万平方米，道路及堆场面积3万平方米。本区容积率为0.77。集中仓储区，占地572.1亩，发挥仓库的集中储存保管功能，经过与企业建立供应链联盟，还能够为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少客户对仓库设施的投资和占用。建筑包括十层立体仓库，占地面积3.6万平方米，建筑面积35万平方米,平面仓库20万平方米，堆场及道路占地3.5万平方米，本区容积率为1.44。包装加工区：占地176.4亩，承担的功能是运输包装，也含有商品销售包装，流通加工则主要有贴标签、制作并粘贴条形码等，条件具备的也能够开展商品的简单加工处理。建筑为四层标准加工厂房，框架结构，总建筑面积5万平方米，道路占地面积8000平方米，堆场、停车场面积10万平方米。本区容积率为0.43。中转集散区：占地295.05亩，经过与不同等级的物流节点的有效衔接，将本地运往其它地区的货物集零为整组织发运，将其它地区进入本地的部分货物化整为零组织运送，完成货物的集散作业；开展货物分拨、集装箱中转、集装箱拼装拆箱等业务。主要建构筑物为钢构大棚及露天堆场。单层钢构大棚面积12万平方米，露天堆场面积1万平方米，其它业务用房1万平方米（多层框架结构）。本区容积率为0.66。铁路南站作业区，占地500亩，承担货物对集装中转、集装箱的拼装拆箱等功能。主要建构筑物有：露天堆场10万平方米，单层钢构大棚12万平方米，相关业务用房（多层框架结构）5万平方米。本区容积率为0.51。保税物流区：占地192.6亩，涵盖了海关直通监管点、公共保税仓库、出口监管仓库等进出口保税的各项功能。主要建构筑物为：公共保税仓库（单层）4万平方米，出口监管仓库(单层)3万平方米，其它业务用房（六层框架）1.5万平方米。本区容积率为0.66。无水港服务区：占地132.75亩，指在内陆地区建立的具有报关、报验、签发、提单等港口服务功能的物流中心。建筑物包括：报关综合服务大厅、其它相关服务用房等，均为六层框架结构，总建筑面积为11.5万平方米，本区容积率为1.30。“两中心”指信息中心和服务中心。信息中心：占地73.65亩，承担物流园区的信息汇集地，提供订货、储存、加工、运输、销售的服务信息及客户需要的物流服务相关信息；物流园区还能够经过物流作业信息，控制相关的物流过程，实施集成化管理。建筑物为信息中心综合服务大楼一幢，七层框架结构，建筑面积3万平方米。本区容积率为0.61。服务中心：占地40.2亩，承担一体化运作的物流公共支持系统服务。如设立综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等设施；同时还可开展诸如通关、保税、法律、结算、需求预测、咨询、培训、技术开发等增值服务。建筑物为办公及管理综合服务楼一幢，3万平方米，12层框剪结构；商务酒店一幢4.5万平方米，18层能框剪结构。本区容积率为2.80。“两个配套”：生活配套服务区：主要承担潭东小城镇建设、综合物流园区和出口加工区的生活配套服务；行政服务区：为物流园区和出口加工区提供相应的行政、商贸、科研等功能。“一个互补”：是指出口加工区和综合物流园区相互之间的功能互补，包括生产资料的配送、运输等物流服务，是物流园区服务外贸出口最主要的业务方向，可使外贸出口更加便捷，也更有利于外资企业入驻出口加工区。2绿化系统规划××综合物流园的绿化重点为服务中心、各交通主干道两侧、各建筑物周边、货场、停车场外围边缘。要特别注重办公商务休闲区部分，形成相对独立的小区设计，采用草皮铺盖，物流园内以灌木、乔木等常绿植物交替，形成立体绿化格局，丰富绿地的层次感。物流园整体绿化从办公休闲娱乐区到商业区自然切换，做到内部、外部的自然环境统一协调。应充分考虑××亚热带地区的特点，引入当今园林设计潮流，采用多景点布局而又重点突出，从而形成一个点、线、面相结合，层次分明，全方位的绿化系统。其具体层划分为：酒店及办公休闲小区绿地——园区功能区绿地——道路绿化。3公建设施规划为适应物流园人员、车辆流动要求和商务办公要求，应在物流园内或物流园附近1公里范围内建设相关公用配套设施：休闲文化设施:露天运动场所，高品位酒店，悠闲康乐文化等。（设在物流园的生活配套服务区）大型商业购物中心：设计大型超市，引入品牌组团加盟等（也可设在园区内）。商业服务机构：设计银行、通讯等机构，商务办公配套等机构，保证办公的便捷性。④物业管理设施：环境、保洁、保安等安全服务机构、配电、供水、修葺等（设在物流园内）。⑤生活服务设施：公厕、垃圾处理、公共事业服务等，园区内各类公共生活设施附属用房建筑面积共计2万平方米。园区道路规划园区内部按功能分区自然切割，形成园区内部的道路形成“三横三纵”主干道结构。近期主要打通通往××南站的潭东四路，修整现站前路，完成新建的环南站连接环城高速的道路，南与新323国道衔接，北与环城高速连接，整体形成公路与铁路联运的效果。然后在园区建设期间将全部打通园区的道路系统，形成园区内部货运畅通的道路网。园区给排水设施给水：由当地自来水厂供给，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常运营期间从业人员0人计，则日用水量为4000吨。排水：本项目污水主要是生活污水，估算排水量为3600吨/日。排水按雨污分流的原则排放，在各类建筑物周边视地势情况修筑雨水收集池，雨水经过收集池直接排入园区总排水道，生活污水排入化粪池，经发酵处理后由保洁人员转运到周边农村用于农业用肥；其它污水由污水收集池收集，园区保洁人员定期清理，转运至城市污水处理厂处理。园区供电及弱电设施按信息中心用房、办公服务用房15W/平方米，其它工作用房20W/平方米计算，园区总供电负荷为3200KW。因××综合流园区面积较大，拟按600亩左右为一个供电区间，建设变配电设施五处，分五路供电，信息中心、服务中心两个功能区能够实现两路供电同时到达，做到互为备用，以保证核心业务不因断电而中止。整个园区应建立内部局域网，按工作区100平方米/信息点，生活休闲及办公服务区50平方米/信息点，信息中心20平方米/信息点设置，共需设备信息点2500个。电话、电视等弱电设施视需要布置，拟布点1500个。园区通风、暖通设施本项目处理亚热带地区，又属夏热冬冷地区，工作区主要考虑通风散热，办公区及信息中心应同时考虑通风散热和冬季取暖。散热空调机拟采用分体冷暖空调机，既节约能源，又方便管理。园区人防设施因××综合物流园区正常运营期间工作人员将达2万人左右，加上各客户人员，各层次投资者和消费者，每天随物流而集中的人数将达3-3.5万人，属人员密集地区，因此必须设置人民防空设施。人防设施拟分开3处建设，总面积为9万平方米，以各类建筑物地下室兼作人防设施，其建设按人防工程建设相关规划标准实施。第六章项目建设及运营方案一、项目建设初步安排本项目分两期建设。首期工程：1月至12月建设，投资15亿元，主要建设道路、给排水、通信网络等基础设施，精心打造××综合物流园区较好的软硬件投资环境。主干道、市政管网建设，按照“八通一平”的高标准先期开发。“八通”是：道路通、雨水通、污水通、供电通、燃气通、通信通、宽带通、有线电视通；“一平”是：园区土地平整。建设工贸配送区和商贸配送区，着手搭建信息平台，启动××铁路南站的扩建工程的前期工作。二期工程：于1月至12月建设，投资额18.179亿元。全面开展综合物流园的各功能区域建设，包括集中仓储区、包装加工区、中转集散区、行政服务区、保税区、无水港服务区、生活配套区和铁路南站作业区。二、组织机构项目策划期由××市现代物流产业发展协调领导小组负责，就项目可行性研究、确定项目建设方案，以及项当前期相关协调工作。建设期间，成立××市综合物流园区项目建设办公室，负责对项目招商引资、工程建设和工程质量进行全面管理和协调，确保项目按时高质量完成。项目建成后，采取灵活多样的形式面向全国对物流企业招租，或整体引进大型物流服务机构。政府相关管理机构派驻物流服务管理机构，并组建物业公司，做好物流园水、电、气、通信及其它后勤服务等工作。运营期间的物业管理1物业管理的前期介入物业管理的前期介入，能够把物业管理公司自身积累的一些对于物业设计、管理的专业经验融入到项目设计中去，这样能够弥补项目开发中的各种缺陷，并为以后的管理做好准备。物业管理的实质就是为物流园的经营企业服务。物流园的物业管理主要属于商业经营物业，不但要对物流园区内物业进行管理，其重点是对物流园区物业的经营。为了提高物流园区的管理质量，打造物流园的市场品牌，建议物业管理在项目开发时能前期介入，让进入物流园的企业主能真切感受到开发方对物业管理的重视，感到××综合物流园项目有别于其它物流设施项目的真实所在，特别是如能让有一定知名度的优秀物业管理公司作为物业顾问，将会极大促进××综合物流园的招商引资。优秀的物业管理顾问公司同时也会给物流园区增加新的亮点。2物业管理组织形式物业管理组织形式主要可分为二类：一是组建由开发方为主的物业管理公司；二是委托有专业市场物业管理经验的专业公司，在开发方完成开发目标之后，市场的繁荣完全依赖于物业管理。物业管理必须做到完成××综合物流园市场品牌的延伸与发展，保持××综合物流园可持续发展的空间，为广大经营企业创造更大的财富。3管理费的确定参照相关项目物业费的收取水平，根据本项目财务成本初步分析，将市场管理体制人员的支出和办公费用的支出预提300人按每年每人20000元计入成本，计入成本时间为，共计提6000万元，因此在每平方米物业可设定在0.2～0.3元之间，这样既符合××市的基本行情，又保证物业管理水平。4对××综合物流园物业管理的建议1、封闭式的市场管理2、广告资源的整合3、建立行业商会4、成立专业配送公司5、当地公安驻勤点6、24小时保安7、专职消防安全员制8、专职市场广告公司9、保洁责任人制10、水、电收费、维修责任人制11、开展文明守法经营户评选第七章投资初步估算一、投资估算的依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、《江西省建筑工程综合定额》（）3、《江西省建筑工程费用定额》（）4、《投资项目可行性研究指南》（试用版）5、当地类似工程造价资料6、建设单位提供的其它资料二、投资估算1、建筑工程费、安装工程费本项目总建筑面积1720000平方米（其中各类四-七层框架结构房屋565000平方米，高层（10层\12层\18层）框剪结构大楼425000平方米，单层砖混仓库270000平方米，单层钢架大棚340000平方米,其它附属建筑20000平方米）。建安工程费估算表7—1××综合物流园建筑安装工程费用估算项目单价(元)建筑面积(万㎡)合价(万元)备注建安成本四-七层框架110056.562150此单价包含了土建、内外装修装饰、给排水、强弱电、消防等设施费用，高层框剪160042.568000单层砖混80027.021600钢构大棚80034.027200附属建筑8502.01700公共建设费用100125.0012500指物流园区内道路工程、室外给排水工程、排污及污水处理工程、绿化工程合计193150设备购置费：本项目建设中涉及大楼内各安装工程所需设备（如照明灯具、给排水及消防设施等）已计入安装工程费，故此处不重复计算。表7-2××综合物流园区项目设备购置费估算表序号项目金额（万元）备注1立体仓库设备5000包括：货架、传输设备、存储设备、堆垛机、控制系统、通讯系统、计算机监控系统等；2平面仓库设备1000自动报警系统、海关监控系统及仓储管理系统等；3信息系统设备及软件2500战略投资者提供；4园区内停车场1000停车场管理及监控系统；5办公综合服务楼0已计入建安费用；6包装设备11007车辆检测、汽车配件加工维修设备1000加工设备8货物装卸设备6000龙门吊、集装箱装卸叉车等9货物计量设备100010保税及海关监管