房地产市场报告 -世联研究 - 2022年上半年阳江市房地产市场报告

世联行2022年上半年珠海世联策略资源部市场研究组2022年07月15日世联行httpsmpweixinqqcompARyGHxZhmliEJrbZ重要政策回顾日期1月06日限保监会有关部门负责人表示，购房者的合理住房需求进一步满足，个人住房贷款中的90%以上用于支持首贷款。1月16日深圳市住房和建设局发布建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，并且对政策进行解读，同时公布深圳3595个住宅小区二手房指导价。随后，无锡、宁波、成都、西安、上每等多地效仿推出本地二手房指导价机制2月08日中国人民银行、中国银行保险监管管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。央行在公告中指出，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产货款集中度管理，这有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项且的信货投放，3月05日国务院总理代表国务院向大会作政府工作报告。报告中指出，继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探素新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展3月05日会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施3月16日有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件3月16日会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳要有序开展并购4月11日证监会、国资委、在稳定企业预期方面，通知指出，坚持“房住不炒”,依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各全国工商联类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展4月18日通知强调，完善住房领域金融服务，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不言目抽楚，断借，压借，不搞一刀切",保持房地产开发常款平确有序投放4月19日会议强调，金陆机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不言目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序，4月25日中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)5月15日国人民银行、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二5月20日公布最新贷款市场报价利率(LPR):5年期以上LPR为4.45%,较上月的4.6%下调15个基点。与首套房贷利率下限下调20个基点叠加，首套房贷利率最低可至4.25%5月23日人民银行和银保监会金融系统要加大实体经济支持力度，全力以赴稳住经济基本盘；保持房地产信贷平稳增长，加快已授信贷款的放款进度；普惠小微贷款支持工具额度和支持比例要增加一倍；引导金融机构全力以赴加大贷款投放力度，加快对接新的有效信贷需求6月21日住房和城乡建设等8部门现就有关事项通知如下：阶段性减免市场主体房屋租金、加快落实租金减免政策措施、按月报送租金减免情况、加强租金减免工作监督指导世联行事件要点3月01日①限购：《通知》提出“子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。”这代表着郑州购房将实现从2到3的突破②限贷：《通知》提出“引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构热行首套房贷款政策。"3月23日①限售：拟废止实行区域性房地产限售政策(此前“满3年方可交易”)②限贷：拟废止实行公积金贷款和差别化的住房信贷政策4月01日①限购：非本市户籍家庭，个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策②限售：市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。4月02日①限贷：对夫妻住房公积金贷款最高额度拟由现行60万元上调至70万元，对多孩家庭给予购房优惠政策方面。4月05日①限购：首套房的首付比例不低于20%,二套房不低于30%,这一首付比例相较于此前的首套房首付比例不低于30%,二套房不低于50%等规定有明显的放松。对于在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接到兰州居住的，予以支持，允许其在限购区域内新购一套住房；对于两孩或三孩家庭，也可在限购区域内新购一套房产，一定程度上打开了限购窗口。②限贷：对于拥有一套住房并结清了购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房的，执行首套房贷款政策，即执行“认贷不认房”个人通过公积金货款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元，以及用于居住的公离房可执行民水、民电收费标准，推进货币化征拆安置等。4月11日①限售：苏州放开二手房限售，由5年改为3年，②限购：非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。4月14日①限售：《通知》明确新建商品住房网签备案2年内上市交易不再受限制，促进商品住房一、二手市场良性循环。②限货：首甚房贷款首付款比例不低于20%、利率原则上在央行基础利率(LPR)的基础上上浮不超过60个基点；二套房贷款首付款比例不低于30%、利率原则上在央行基础利率(LPR)的基础上上浮不超过80个基点。住房公积金货款在热行认房认贷”标准时，只认定住房公积金货款记录；职工可通过自主缴存方式，提高住房公积金货款额度。4月25日①限贷：江苏省无锡市住房公积金管理中心下发通知称：对生育二孩或三孩的本市户箱家庭，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度调整为60万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额调整为100万元。4月27日①限贷：部分银行调整了首套房利率认定标准，如结清贷款且名下无房，再次购房将认定为首套房利率。目前南京的首套房贷利率约为5.2%,少数银行最低可做到5.0%,但对购房者条件要求比较高，针对首套房首付比例，部分银行表示，如果名下无房但有过贷款记录，仍旧按5成首付执行。②限购：针对非本市户籍居民家庭购房年限做出调整，1年内累计缴纳6个月社保可申请购房。按照2017年南京市《关于进一步调整南京市住房限购政策的通知》要求，非南京市户籍居民家庭申请购房的条件，升级为3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税，并不能通过扑交个税或社保来购平住房而此次调整，年限最低降到1年，且连续缴纳也调整为累计缴纳，同时3年内累计缴纳24个月社保或个税可允许因工作变动等原因补缴不超过3个月。世联行日期6月28日深圳市住房和建设局发布关于印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》的通知。《计划》指出，继续加强新建商品住房销售价格指导，持续完善二手住房成交参考价格发布机制，适时更新，逐步细化二手住房成交参考价格体系，加强一二手住房价格联动调控，加大二手住房交易信息公开力度，引导房地产经纪机构合理发在挂牌价格，商业银行合理发放二手住房贷款，促进市场理性遗明交易，稳定市场预期。①限购：佛山住建同拟优化存量商品住宅政策，明确满5年商品住房不计入居民家庭拥有住房套数；该商品住房在进行买卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格核验，即日起实施。惠州5月16日①公积金：加大公积金支持力度，租住政府保障性住房可据实全额申请提取住房公积金，购买共有产权住房可依规申请住房公积金贷款。②限购：对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商5月31日公积金贴息贷款额度，具中，研究生学历的职工申请住房公积金贴息资款，额度在原阶段性提高贴息贷款额度的基础上再上字15%,一个人申请最高额度为42万元，博士研究生学历的职工申请住房公积金贴息贷款，额度在原阶段性提高贴息贷款额度的基础上再上浮25%,一个人申请最高额度为45万元。限购：江门市印发《关于优化江门市房地产政知》(以下简称《通知》),相天规定从6行，取消原有的限勾政策，新增3年的明传期限，支持图民合理住房中山中山人社局发布通知凡持有大专以上(含大专)学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许在本市范围内购买1套新建商品住房，房屋自网答之日起2年内不得上市交易，①限购；中山出台了促进房地产市场平稳健康发展政策，除东区及石岐街道，其他区域不再限购。2限贷：首套房由首付3成调整至2成，二套房可由首付4成改为首付3成，目前中山四大行及农商银行已确定实施最新信贷政策。市人民政府推出最高600万元的住房补贴、80万元生活补贴、3.8万元租房补贴等“住房奖补”,6折租住人才安居住房，人才公寓申请入住“零等待”。珠海住建局，销售价格可以下探至备案价的85折，在售项目加推备案限价由基准价的3%上调至6%,下批次调整备案价，无需再满足“备案单价<原备案单价的3%”。①公积金：珠海市住房公积金管理中心发布《珠海市住房公积金管理中心支持服务“产业第一若干措施》(以下简称《措施》),将单缴职工贷款审批上限由30万提升至50万，双缴职工申请贷款审批上限由50万提升至80万，同时实行“一个购房全家帮”政策。①限购：除去香洲区(除南屏、湾仔街道办外)、横琴全岛(深合区),其它区域解除限购措施，以家庭为单位，外地户籍在限购区可购买2育②限贷：珠海市非限购区域首套房首付比例已经降至最低20%,限购区域首套房首付比例仍为最低30%,部分银行满足一定条件可做第三套贷世联行资料来源：全国政府网站公开信息整理，阳江市土地与矿业权网上交册系统、阳江市住房城乡建设属、世重点事件2月28日《阳江市住房公积金提取管理办法》市住房公积金管理中心明确了三种情形不予提取公积金：一是对职工购买(建)第三套(或更多)住房的，不予提取住房公积金(以公积金中心信息系统数据为依据，计算套数以2018年1月新系统上线后的信息数据为准);二是对于同-人在12个月内多次(3次或以上)变更婚姻关系购(建)房、多人6个月内频繁买卖同一套住房3次或以上的，不予提取住房公积金；三是非户籍地非缴存地购(建)房、非配偶或非直系亲属共同购(建)房的，不予提取住房公积金。3月14日《阳江市人民政府办公室关于印发阳江市2022年重点建设项目计划的通知》《阳江市2022年重点建设项目计划》业经市八届人大一次会议通过。2022年阳江市共安排重点建设项目125项，总投资3022亿元，年度计划投资440亿元，其中，投产项目26项，续建项目53项，新开工项目46项，安排开展前期工作的预备项目113项，总投资2512亿元。6月11日阳江市首套商业性个人住房贷款最低首付款比例降至20%从人民银行阳江市中心支行了解到，按照“因城施策”原则，结合阳江市房地产市场形势变化以及政府调控要求，为支特居民合理住房需求，促进阳江市房地产市场平隐健康发展，从2022年6月10日起，阳江市银行机构对居民家庭首次购实告通住房的商业性个人住房资款最低百付款比例由25%下调至20%。6月12日《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》市住房公积金管理中心根据《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》,结合我市实际，推出了我市住房公积金阶段性支持新政策。一、支持企业缓缴住房公积金。二、支持缴存人延后还贷，三、提高住房公积金租房提取额度。四、提高公积金贷款额度。世联行世联行土地市场分析世联研究|2022年上半年阳江市房地产市场报告新增供应宗数涉宅用地70.55万m²新增供应建面476%涉宅用地17.21万m²涉宅用地63.19万m²成交总建面涉宅用地16.14万m²涉宅用地885元/m²成交楼面价涉宅用地1450元/m² httpsmpweixinqqcompARyGHxZhmliEJrbZ世联行商品住宅市场分析上半年整体供销下降至历年最低，市场规模收缩，全市均价持续下探2020年上半年-2022年上半年阳江住宅市场供需量价走势https:mpweixinqqcompARyGHxZhmliEJrbZg2021年01月-2022年06月江城区各月度住宅新增与成交量价情况2021年01月-2022年06月江城区各月度住宅新增与成交量价情况供应量缓慢推出，各月成交量基本在20万m²以下，且价格同比均有下滑2021年01月-2022年06月阳江各月度住宅新增与成交量价情况新增供应面积(万m)成交面积(万m)网签均价(元/m,右轴)世联行5个新盘入市，供应量下降四成；成交量占全市31%,成交价格为全市降幅最高新增面积新增面积库存 面积成交面积 御品缔景湾文华率境(亿元)(亿元)中集&碧桂园程氏置业世联行https:mpweixinqqcompARyGHxZhmliEJrbZg2021年01月-2022年06月阳东区新增2021年01月-2022年06月阳东区新增面积均价5812元/m²同比16.34%库存 面积美的敏捷东模府(万π)(亿元)世联行2021年01月-2022年06月阳西县各月度住宅新增与成交量价情况1个新盘入市，供应量下降五成；成交量占全市19%,成交价格持续小幅下探各月度住宅新增与成交量价情况各月度住宅新增与成交量价情况2个新盘入市，供应量下降一成；成交量占全市22%,成交价格波动中小库存面积142.47万m²库存面积142.47万m²均价4940元/m²面积面积24.48万m²(亿元)(方π)成交套数(亿元)(方π) 世联行https:mpweixinqqcompARyGHxZhmliEJrbZg2021年01月-2022年06月阳春市2021年01月-2022年06月海陵岛各月度住宅新增与成交量价情况2021年01月-2022年06月阳春市2021年01月-2022年06月海陵岛各月度住宅新增与成交量价情况无新盘入市，供应量下降五成；成交量占全市28%,成交价格下降幅度较高各月度住宅新增与成交量价情况面积面积库存 面积169.38万m²新增面积(亿元)(万π)天悦半岛天悦半岛碧桂园