上饶市房地产市场调研分析报告

名江房地产上饶市房地产市场调研报告《孙子·谋攻篇》中说:“知己知彼，百战不殆;不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己,每战必殆。”市场调研的价值不仅仅是对市场进行梳理而且能在梳理的层面上找到项目的价值点,形成价值链，以为后续的营销推广和广告传播提供操作导向，它是整个地产项目操作战略的基石和凭借。第一部分

上饶概况上饶区位上饶市位于江西省东北部。上饶地理位置在北纬27＆ｏrｄｍ；３4＇—29&ｏrdm;３４',东经１１６＆ordｍ;13’－118＆ordm；２9'之间.２00０年１0月经国务院批准撤地设市，现辖十县一区一市。东邻浙江，西接安徽,南连福建，地理位置十分重要；素有“八省通衢"、“豫章第一门户”的称谓。浙赣铁路穿境而过,皖赣铁路，横南铁路纵横交错；320、206国道和311高速公路贯穿东西南北,百十里内有四个机场。交通通讯极其便利。面积2279１平方公里.人口6６0万。其中市区面积约为339平方公里。ﻫ上饶凭借独特的区位优势，牵江浙、出沪宁、携八闽、达粤桂，货畅其流，人行其便,铸就了发展大商贸大流通的黄金宝地。力转向进城务工,为创办各类企业提供了充足的有较高素质的劳动力储备。地理气候上饶地理位置在北纬2７º；34＇—２９＆ｏｒdm；34'，东经１１6＆orｄm;13＇-１18＆orｄm;29＇之间.全境处中亚热带季风湿润气候区，年平均气温16.７－１8.2＆orｄm；C，年降雨量为1６00—1800毫米,年无霜期为251天－２74天。境内气候温和，日照充足，雨量丰沛，无霜期长,分温热、温和、温凉三小气候区,具有春秋短、冬夏长的季候特点。特殊的地理位置,以及由于气候宜人,地面相对平坦，土质优良，有利于房地产的开发.历史建制上饶古属扬州，春秋为吴越之地。自东汉建安年间析豫章郡地设置鄱阳郡(析余汗地置上饶县）以来，已有170０多年历史。境内万年仙人洞遗址出土了大量石器和中国最早的陶器。证明了一万多年前，人类祖先就在这里定居、劳作和繁衍。吊桶环耕作遗址发掘的稻种，确认了这里是世界稻作起源地之一。上饶境内，仅新石器时期与商周文化遗址就达48处.现发掘保存文物1９000余件.

在漫长的历史变迁中,上饶的政区设置几经变动。晋时,鄱阳郡改为信安,南朝改吴州，隋朝改饶州；明朝分设饶州府、广信府.新中国成立后,设上饶专区，后改上饶地区;2000年10月，经国务院批准，撤消上饶地区改设上饶市。行政区划在漫长的历史变迁中，上饶的政区设置几经变动。晋时,鄱阳郡改为信安，南朝改吴州，隋朝改饶州；明朝分设饶州府、广信府.新中国成立后，设上饶专区，后改上饶地区；200０年1０月，经国务院批准，撤消上饶地区改设上饶市。现辖十县一区一市，分别为信州区、上饶县、广丰县、玉山县、婺源县、德兴市、鄱阳县、余干县、万年县、弋阳县、横峰县、铅山县。城市资源土地资源:面积2279１平方公里。全市有耕地60７万亩。上饶市地貌以中低山地、丘陵为主。南部与福建交界，绵亘着武夷山山脉，主峰黄岗山海拔２157。7米，是大陆华东第一高峰.中部怀玉山山脉，主峰玉京峰海拔１８１6。9米,是中国著名景区三清山的中心地带。北部赣皖边境的鄣公山及黄山余脉，大部为低山和丘陵。间有连片的小盆地。西部江河纵横,湖泊星布，土地肥沃,是著名的鄱阳湖平原。ﻫ水资源：全境处中亚热带季风湿润气候区,年降雨量为1６０0—１800毫米。日照充足，雨量丰沛.其中,水域421。69万亩，可供养殖的水面达１60万亩.上饶境内江河纵横,水资源极为丰富，人均占有量381２立方米,亩均占有量度４9２5立方米，均高于全国全省水平。ﻫ矿产资源:地下已探明的工业矿藏达7０余种，铜、银、金、铌钽、磷等矿产储量在全省乃至全国都占有重要地位。其中铜储量占全国储量的１6.8％,亚洲最大的铜矿德兴铜矿就在上饶境内。黄金储量占全省总储量的8０％，铅、锌、磷、蛇纹石、硫铁矿等均居全省首位。另外,黑滑石、膨润土、珍珠岩、花岗岩、大理石、砚石、叶腊石、水泥灰岩等的储量也极为可观.

药材资源:药用植物如黄连、党参、厚朴、石耳、灵芝、钩藤、杜仲等，总数达216种。

人文资源:千百年来，钟灵毓秀的山川水土孕育了无数高贤名士，吸引了众多的文人墨客；名人辈出，彪炳史册。我国古代著名理学大师朱熹的故里在婺源。波阳人氏吴芮，系吴王夫差的后裔，治政恤民,深得民心，后因助汉刘邦开国有功，被封为长沙王。弋阳谢枋得，字叠山,与文天祥同科进士，素以忠义自任,多次组织义军抗击元军，兵败后流亡,被强制送往元大都后,绝食而死。铅山蒋仕铨，被乾隆称为“江右两名士”中的一位,中国继关汉卿、汤显祖之后最伟大的戏曲家。ﻫ同是婺源人的詹天佑，被尊为中国铁路之父，在主持修建中国第一条铁路京张铁路时，创下非凡业绩，令世界瞩目，让国人自豪。著名画家阎立本仕途失意,曾来上饶隐居，并将自己的宅第捐给寺院。茶圣陆羽在上饶广教寺依山开舍,引泉种茶；写下了著名的《茶经》;好友孟郊为其赋诗纪事。北宋名臣范仲淹曾谪知饶州，写下了许多赞美鄱湖风光的诗篇。爱国词人辛弃疾退职后，在上饶度过了他的后半生.一生留下的六百余首词作，近一半都是在上饶写成。ﻫ现代上饶名人中，首推方志敏。这位伟大的马克思主义者、无产阶级革命家方志敏为了劳苦大众的翻身解放，在这片生他养他的土地上浴血奋战，创建了闽浙赣红色根据地。他在狱中写下的《可爱的中国》、《清贫》，至今令人迥肠荡气，振聋发聩。还有和方志敏一同闹革命的，解放后任江西省省长的邵式平；我国“一二·九”运动领导人之一、解放后任重庆市委第二书记、化工部部长的澎涛；留美博士，在美国航空界享有盛誉的方俊鋆；学部委员、生物学家陈桢;我国著名昆虫学家杨惟义等等，灿若星辰，光彩熠熠。

上饶文化繁荣。全市有文化馆13个，图书馆12个，博物馆14个,电影院49个，文化中心2９２个,电影放映队1９６个,民间职业剧团４２６个，农村图书室3400个。全国文化先进县１个,全省先进县2个，百强文化站23个。经济概况ﻫ

随着上饶市市委市政府突出加快发展主题,着力推进改革开放，紧紧抓住工业化核心战略和大开放主战略，大力推进全民创业,努力构建和谐社会,加快“三化”进程,国民经济运行保持了健康有序稳定增长的态势，各业经济亮点纷呈。２0０5年全年GDP增长14。1%.200６年上饶各行业发展情况良好。

1、

地利，２、

部分行业近年发展势头强劲。

改革开放以来，上饶凭借“八省通衢"的地理位置和丰富的资源优势加快发展，地方经济出现全面增长的强劲势头。ﻫ工业已初步形成以有色金属、建材、食品、轻纺、机电为支柱的五大行业.德兴铜矿、永平铜矿、弋阳铜矿、上饶县铜矿、横峰钽铌矿、万年银金矿、万年砂金矿、大茅山金矿等一批大中型采矿企业的崛起，展示了采矿业、矿产品加工业广阔的发展前景。

机电行业已有汽车、电工电器、仪器仪表、农机、轴承、石化通用、矿山机械、食品机械等八大类。其中照相机、客车、电磁线、交联电缆、电度表等六类产品已显示出规模效益;相机、客车、轴承等产品已走出国门进入国际市场。凤凰牌照相机已是国产相机第一品牌;上饶牌客车;方圆牌圆筒漆包线被认定为江西省名牌产品，上字牌电度表为省免检产品；长风牌焊条、焊丝为全国焊条行业首秕推荐产品。依托丰富的粮油资源发展起来的食品工业更是一派兴旺。其中国家中型企业有5户，年利税过千万元的5户,过亿元的一户。月兔牌香烟、全良液牌白酒、大鄣山牌茶叶、饶州牌白酒、万年贡米、相继成为江西省名牌产品。ﻫﻫ２、外向型经济快速发展，出口企业不断增加

近几年来，上饶市企业的外向型经济得到迅速发展,德兴异VC钠有限公司开发的食品添加剂，产量占全国一半以上,出口量占全国的四分之三。婺源开发的有机茶,在国际市场享有盛誉，２0０0年度出口量占欧盟各国总销量的70％以上.

3、规模进一步扩大,产业形式多样化

上饶的工业有过辉煌的历史,无线电厂，仪表厂，客车厂，江西光学等都有过辉煌的过去。但是随着改革的发展,市场经济体制的建立,这些厂有的倒闭,有的转让，只有江光，客车厂还能撑起半壁江山.ﻫ上饶人警觉的了解到这一点，上饶开始利用良好的基础设施建设，可人的市场优势，低成本优势，丰富的自然资源优势。大力招商引资.工业经济迅猛发展,上饶先后组建了上饶工业园区、广丰县工业园区、横峰县兴安工业园区、玉山工业园区等多个工业园区。进一部优化工业投资环境。

近年来上饶受到一跃成为当今中国第一商人群体的浙商的青睐。2０0６年，由浙江日报报业集团、浙江省政府经济技术协作办公室、浙江省工商联、浙江广播电视集团、浙江省私营(民营)企业协会等发起在全国范围内开展的2006浙商（省外）最佳投资城市评选活动在国内最大的在外投资群体眼中的上饶，此次一举获得浙商省外１2个最佳投资城市之一。ﻫ今年上饶1－—4月,全市共签约项目合同2７５个，同比增长2１。１5％；签约资金84．１3亿元，实际引进市外资金76。７3亿元,同比增长24．３2％。全市新批设立外商投资企业1９家,合同签约外资7743万美圆,同比增长1５3．6２%;实际利用外资金额4６3４万美圆，同比增长146。6２%。

4、农业产业化步伐加快，渐成沿海城市农副产品供应基地ﻫ农业产业化步伐加快。围绕优质稻、生猪、肉牛、特种水产、茶叶、茶油、蚕桑、葛业、鳗鱼、果业、竹业、乌黑鸡等主导产业，兴建规模生产基地。全市已建农业企业93５个,各类产业化组织1４６个,带动农户50.8万户;基地种植面积达７０万亩。全市种植业优质品率达８0％以上.创制国家Ａ级绿色食品9个;涌现出广丰卷烟、白银鹅、万年珍珠、贡米、婺源茶叶、荷包红鲤鱼、铅山鳗鱼、横峰葛粉、德兴茶油、波阳银鱼、余干乌黑鸡、藜蒿等大批在国内外市场上享有盛誉的名优产品;年出口金额达1。38亿美元。昔日的鱼米之乡，正在成为沿海大中城市优质农副产品供应基地.ﻫﻫ5、旅游业迅速崛起，第三产业全面发展ﻫ旅游业正在崛起。上饶山川秀美,风景如画。又位于安徽黄山、福建武夷山、浙江千岛湖以及江西的庐山、三清山、龙虎山等著名旅游景点的交通中心地带，发展旅游业得天独厚.许多旅游景点得以开发，旅游设施不断完善。

现有的景点有：国家级景区三清山、龟峰，南岩佛窟、葛仙山、武夷山自然保护区、鹅湖书院、婺源田园风光、灵岩洞国家森林公园、万年仙人洞、吊桶环、闽浙赣革命旧址、上饶集中营等等。ﻫ随着城市基础设施建设的加快，城市商业、旅馆业、交通运输、以及文化娱乐业都呈现大幅增长的势头.

6、居民生活改善,消费市场需求旺盛

200６年，1—4月上饶市社会消费品零售额增长1７。33％。全市实现社会消费品零售总额44．43亿元,增幅提高1。６5个百分点。城乡市场继续保持同步增长的态势。城市实现社会消费品零售总额１2。12亿元，增长15.19％;县及县以下农村实现零售额32.3亿元，增长1８.１4%。各行业齐头并进。批零贸易实现零售额39.3７亿元,增长15.６１％;餐饮业实现零售额4．3６亿元，增长３7.63％。全市各县(市、区）零售额增幅上升较快.全市社会消费品零售总额累计同比增幅超过15％以上有６个县（市、区）。城乡市场协调发展,农村市场进一步趋暖.

随着人民生活水平日益提高,居民消费结构向提高质量转变，消费内容日趋多样化,特别是居民家庭在住房、汽车等新大件上消费量增长，消费层次出现升级趋势。

小结:１、通过以上分析我们不难看出,上饶市整体经济呈上升形势，居民的消费水平在迅速提高，购买力也逐渐增强，尤其随着外向型经济和特色产业的快速发展,带动了工业和农业的整体发展，从而有利的提高了中、低居民的整体经济水平。因此,从上饶市整个宏观环境来看将会为房地产业的发展提供更广阔的空间.２、上饶居民消费水平的不断提高，政府招商力度的进一步加大，以及外来人口的增多，居民对住房的要求也在提高，虽然，近年来上饶房价上涨相对过快,但房产业在众多上饶特定环境下，仍将有巨大的发展潜力.ﻫﻫﻫ

第二部分

上饶房地产市场专项调研

ﻫ1、

上饶房地产发展概况ﻫ

上饶目前尚属一个小型城市，在发展过程中因经济发展水平、居民消费水平等因素的影响，上饶市的房地产业起步相对较晚，发展平稳。ﻫ1999年起，政府取消福利分房制度，促使房地产产品向商品住宅过渡,房地产单位的性质亦由全民企业转变为股份合作制企业，企业领导者通过股东大会选举产生。房地产市场的销售份额由全民消费者构成，此时人们才逐渐从对“住房福利”的政策依赖走向对项目细节的重视，对产品质量、产品价格比较重视,对产品的品质也开始重视。由此可见政策变化推进了房地产市场性质的转变。

随着经济发展水平的提高,居民消费水平的提高，以及居民消费观念的转变,房产业也在不断发展.ﻫ200２年，是上饶房地产不平凡的一年。全市房地产业开发总投资1４亿元,城镇房屋施工面积１60万平方米,竣工面积110万千方米，较上年相比分别增长40%、25%、15％。其中住宅建设施工面积120万平方米，竣工8５万平方米；城市人均住房面积增加了0。６平方米，新开工住宅小区和成片改造项目18个;完成房屋拆迁面积60万平方米.房地产二级市场异常活跃，全年交易量４400宗，成交面积42万平方米，成交金额26亿元，较上年相比分别增长4０%、41％、4４0／0，增长速度出现前所未有的势头。

2003年8月，上饶市投资１2００万元对上饶集中营纪念馆进行全面改造，并新增华侨展馆,以此作为全国华侨爱国主义教育基地.11月上旬,又邀请来自北京大学、国家旅游局、同济大学等专家对集中营旧址景区作出了全新规划，今后将把红色旅游与观光旅游结合起来.为保护好信江书院，上饶市搬迁了一所大学。辛弃疾旧居带湖山庄等一批文化古迹的维护开发也提上了议事日程。这些政策和措施让我们看到上饶在定位自身发展趋向的同时，开始重视城市规划，景观设计规划，对房产开发有了一定的影响。

200４年，全市存量房交易８082宗，同比增长6。2％,交易面积１0２.7万平方米,增长12．１％,交易金额6.７9亿元，增长8.１％。其中市区存量房交易２421宗，增长1。4％，交易面积29。11万平方米,增长3。4％，交易金额２．2６亿元,增长２。２1％。今年１－6月份，全市存量房交易发证2６30宗,交易面积达32万平方米，全市商品房办理交易手续3145宗，交易面积３6.４万平方米，存量房交易面积占商品房办理交易手续面积88％。与去年同期上升１5个百分点(市本级上升２0个百分点）。全市商品房住房均价市本级达1３8０元，同比增长10.4％,各县市商品住房均价８3２元，同比增长15.9７%.２004年第一季度末，市本级商品住房均价达１420元，同比增长7.58％,各县市商品住房均价92９元,同比增长1１.2６％。第二季度房价涨幅稳中有降。ﻫ＆nbｓｐ；2005年上半年上饶市房地产业呈稳健发展态势，房地产市场呈以下六大特点：1、房地产投资继续增长，增速明显回落。2、品房供应结构基本合理。3、商品房需求量趋缓。４、存量房交易日趋活跃，比重呈逐年上升趋势。5、商品住房价格涨幅趋缓。6、房地产估价市场持续活跃。2005年上饶市房管局指出要:1、正确理解调控政策精神。2、落实房价调控目标.3、改善住房供应结构。４、引导合理住房消费.5、加大土地供应计划管理力度。6、完善住房保障体系。7、加强对房地产交易行为的管理.８、规范房地产市场秩序.９、加强房地产市场监测.

2０05年10月２6日，随着国家一级物业管理企业深圳市万厦居业有限公司正式与上饶大红鹰置业有限公司签约，上饶市物业管理模式、理念全面更新.ﻫ经过现代城·国际公馆、带湖花城、香溢云天等具有一定代表性项目的影响,上饶的地产开发与消费已经走向一个相对比较成熟的阶段,价格稳中有升，目前上饶市楼价已经达到1180~190０元／㎡的水平,最高售价甚至超过2800元/㎡.与之相应的是地产消费群体的消费行为也更加理性，对产品品质、安全、舒适度、人性化、智能化等的要求将日显突出。从江西立天唐人房产发展有限公司旗下开发运营的现代城·国际公馆的高价热销我们可以很明显地看出，现在的上饶市场已经由单纯的地产品竞争向地产开发企业及地产项目之间的品牌认知与竞争的前奏时期。在这个时期，开发企业及项目的品牌已经超越了产品本身的竞争力，在品牌价值的影响和驱动下,地产项目能够获得巨大的价值驱动力,进而大大提升项目的综合价值,给开发企业带来高额的投资回报。因此，在这个时期,品牌及形象塑造是关键，它是决定地产开发企业及其所开发的项目能否实现开发利益最大化的关键所在。ﻫ总之,未来的房地产开发是集合项目规划、产品设计、配套设置、物业服务、形象品牌塑造、营销推广及广告传播为一体的综合性的产业运作。它不但要求在项目的规划、产品的设计、配套的升级等一系列环节上要能够超越目前市场现有的地产水平，更要加强人居服务及人文形象营造,尤其要注重对生态环保、高舒适度、低能耗等先进地产开发价值要素的培植。只有满足了日益成熟的市场的需要,地产项目的开发与经营才能立于不败之地。上饶房地产区域分布及其特点

ﻫ上饶房地产发展时间不长，经过一段时间的发展过程在分布方面有一定的分布地域特性，本市调报告通过上饶市辖城南区域、城东区域、城西区域、城北区域等4个区域的全面调查,对街道房产业进行了一次盘点。

(一)城南区域

所谓城南区域指水南街道,包括：上滩头、下滩头、劳动路、文通巷、丰溪路、书院路、豆芽巷、水南街、客车厂、市医院、世纪花园１1个社区居委会;东瓦窑、汪家园、滩头、刘家坞４个村委会。水南街道区域经过多年的发展，在本区域有上饶市仅有的几所高等学府,例如上饶师院、江西医学院上饶分院、上饶广播电视大学等，该去商业网点并不发达，近年来水南街街道经过整修美观了许多,水南已经逐渐成为上饶市文化中心地带。

城南区域由于上饶人价值观念以及商业格局等方面的影响，目前正在开发或者开盘的房产并不多，并且多数开盘楼盘比如科华南苑以及一些没有专业推广团队的楼盘物业等方面存在许多不足。但因为水南街教育设施较完善、房价目前相对较低一些（15０0－1700元／平米），许多小楼盘买得还是不错，比如新都水南公寓住房基本售完.ﻫ从开发体量上看，城南区域相对薄弱。

从项目规模上看,目前这一区域项目规模相对上饶市其他区域还是较小。如高档些的“君临天下”楼盘也仅1万多平米。ﻫ从市政设施和生活配套上看，这一区域具有一定优势。目前上饶核心教育配套等主要集中在这一区域。ﻫ从产品类型上看地产类型已开始了多层向小高层的过渡(正在开发还没有开盘的锦江华庭建筑规划以小高层为主），虽然目前小高层的容量还小，但作为一种全新的产品形态，小高层的出现,无疑代表着上饶房地产市场的开发已经进入了一个全新的阶段。ﻫ从价值体现上看，城南区域由于教育设施、娱乐休闲设施较好,有一定升值空间。目前城南区域的多层住宅的售价多维持在1５0０～１7００元/㎡这个区间上，随着时间的推移，其售价也在逐渐升高，但因为其商业网点不发达，升值潜力和投资价值相对弱一些。

ﻫ（二)城东区域ﻫﻫ所谓城东区域主要包括：祝家巷、大井头、马皇庙、市府大院、中山路、东门路、三里亭、南门路、东门外、体育馆路、金龙岗、建新、沿城、北门村、五三小区（一)、五三小区（二)、施家山、现代城18个社区居委会；东门村委会。

这一区域靠近现在的市中心地带已没有可以做为房产开发的地皮.靠近现在的市中心的地带，经过多年历史的沉淀,发展已经相对稳定。但靠近新建成的现代城区域,这一区域升值潜力相对较大。现因铁路及产业规划北移、居住人群越来越多的聚居到规划、定位、结构更趋合理的城市东部，所以有潜力成为上饶城市商住中心。市政规划为未来的中央生活核心地段.

虽然这一区域在城市发展的初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有一些不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛.这一区域的现代城楼盘目前可以算上饶最好的楼盘。这充分说明,现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力。据本次调查,目前现代城销售火爆,这和现代城一整套的小区内部配套设施有很大关系。目前更靠近新火车站的地方，对房地产开发还有空间。ﻫ

(三）城西区域ﻫ

城西区域主要包括:大公厂、马家弄、八角塘、白鸥园、新建路、渡口、花亭子、解放路、天津桥、解放河、河中巷、胜利路、三官殿、五桂山、茶山路、杨家石桥、桥村、铁一、铁二、铁三、铁四、铁五、庆丰23个村委会，以及上饶县区域。ﻫ这一区域的八角塘、白鸥园、新建路等处是现在的市中心最为繁华的地段。是目前上饶是的商业中心。居住人口众多。现在热闹的景象必将影响这一区域房产业的发展。

这一区域的上饶县区域目前在上饶市加快城市一体化的进程中，已经开始形成自己独有的一整套建设方案，并且在2006年春季,市政规划中提出“今日城西，明日浦东”的发展口号，2006年春季上饶城西基础设施及功能性项目推介会给城西带来机会。上饶县一系列购房政府补贴也给城西房产业的发展带来一定的优势。ﻫﻫ(四）城北区域ﻫ

城北区域主要包括：龙芽亭、带湖路、沽塘路、里安山、吉阳山、四脚亭、外沽塘、凤凰８个社区居委会;郭门、沽塘、民主、龙潭４个村委会.ﻫ这一区域房产开发已逐渐升温。随着上饶市政治中心向这一区域转移,上饶县域经济的飞速发展,这一区域的房产也将有升值的空间.目前已经销售的带湖花城已经开始进入销售的旺期,而上饶华都地产开发的房产已经销售一空,其他如刚开始销售的香幛花园楼盘也问津者众多。ﻫ但这一区域市政配套设施还存在许多不完善之出，而新的市政中心建设速度缓慢也给许多买房者带来一定顾虑。所以这一区域多层和部分小高层楼盘房价也只处于1６00-1800元/平米.而这一区域的房产开发商,推广企业也是使出多种解术，促销，均得到良好效果。（五）上饶市城市配套分布（学校、医院、银行）ﻫﻫ作为中国中部地区江西省的一个地级市，上饶在漫长的发展过程中形成了自己独特的城市布局。ﻫ

学校：以城南区域居多。①书院路———-市委党校、江西医学院上饶分院等（8路车站点）②环城路与丰溪路交界-—－-上饶师范学院（1路车经过、停靠)③水南街街中——－上饶市电大、市二中（1路、２路、３路、4路等车经过)

医院:①市中心广场旁－－—-—上饶市立医院(多数公交路线都可到达）②水南街书院路－—－-市地区医院(8路公车）③②市第二人民医院、曙光医院、东方医院、皮肤性病防治所、肿瘤医院、第五人民医院等。ﻫ银行:各区域均有银行。银行种类包括：建行、农行、工商银行、中国银行、农业发展银行、城市信用社、农村信用社、中国邮政储蓄等.

代表商场:3G电器广场、银泰时尚商场

代表超市:永盛超市、岛内价

休闲场所：上饶影城ﻫ

小结：从上面几个地产关键要素的分析,我们发现上饶目前还处于强力发展中,市商业中心、政治中心、文化中心正开始转移或逐渐形成。新的行政中心规划、新的火车站的开发必将给房产业带来不小的冲击。目前上饶房价消费者普遍觉得过高，但仍处于销售旺期。而上饶市城西地带现在的房价相对较低(1180—-－１５８0元/平米),并且随着市政设施的完善、上饶县区域县政府的补贴,这一区域的房产业将迎来一个新的机遇,房产价格不会下调。

地产住宅价格区间及其走势ﻫﻫ根据对上饶目前在售地产项目的调研分析,该区域房地产住宅价格的区间主要分为1１80~1400元/㎡、1400~１６00元／㎡、1６０0～１9００元／㎡、1900元/㎡以上几个水平段。其中，售价为1180～1４００元/㎡多为上饶县区域的一些地产项目；售价为1500～１600元/㎡的地产项目多为城区内零星的小项目，售价在160０～１９０0元/㎡这个区间的住宅产品主要为区位、楼层、朝向及景观视野都比较好的多层住宅以及部分小高层住宅中的中、低端产品；售价在１90０元/㎡以上的产品多为小高层住宅，但位于城东区域发展区域的现代城凭借其规模、项目规划、产品设计、配套设施、物业服务以及历史以来形成的品牌优势，该项目的多层住宅的均价同样能够达到１80０元/㎡的水平线，由此也可以看出地产品牌及项目形象塑造对项目售价的影响。

地产价格总是与地产开发及消费需求息息相关，从上饶地产市场的发展情况结合当地城市的经济指标以及消费需求来判断,未来一段时间内地产项目的住宅产品的价格仍然有一定的上涨空间。这种上涨趋势在目前上饶地产销售市场已经得到验证。在今后一段时间内,随着地产开发的不断深入及土地资源的日趋紧张，住宅价格仍然会有一个比较明显的上扬.ﻫ

上饶房地产住宅项目特性及其发展趋势

ﻫ上饶地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在上饶市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的城市,这样的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果的。ﻫﻫ（一）项目总平规划特性分析ﻫ从目前上饶地产项目的规划来看,许多项目在规划上已经开始注重室内居住空间和室外活动环境的综合把握。在平面布局上主要以行列式布局为主，注重项目之间的通透，均衡性比较突出.为了提高项目的综合竞争力,体现规模优势,在注重平面布局的同时，大型项目的开发商也比较注重对整个项目的布局，开始植入了社区全套设施及规划.一期、二期都已售完的现代城甚至规划有５０0米长的风情小区步行街，用300０万打造饶城最大的经典园林.这在当地无疑是一个新型居住梦想的开启,也为现代城·国际公馆的热销打下了坚实的基础。

（二）项目建筑类别特性分析

从地产项目的建筑类别来看,现在上饶的地产建筑类别仍以多层住宅为主,其比例占到目前在售项目的８0％以上，但随着地产开发的不断深入及当地购房者置业观念的不断更新，小高层住宅也开始受到关注，这标志着上饶地产开始了一个全新的发展。小高层住宅与多层住宅的区别,不仅仅是建筑高度的差距，在内涵上,小高层住宅的诞生意味着一个城市已经迈入了现代化发展的阶段.

带电梯的住宅,它倡导的是一种全新的生活观念和居住理念，在一个城市,当小高层初次出现的时候，居住小高层住宅就代表着一种尊贵的身份，一种居高临下的气质.小高层住宅的出现,使上饶地产项目的产品线更加丰富,尤其是让当地的高端消费者有了更明确的置业选择.ﻫﻫ（三）项目配套设施特性分析ﻫ从地产项目的配套设施来看,规模较小的项目在配套上与大规模的项目还有比较大的差距。在配套设施上,大型项目如现代城以及带湖花城都规划了园林休闲空间，同时在社区内还配备了一些日常商业服务和物业管理服务。尤其是现代城,由于规模较大，其配套设施的完备以及园林绿化的面积在上饶当地都是首屈一指的。这种配套完善,服务贴心的项目受到当地市场的一致好评,也将上饶地产市场提到一个较高的平台，为后期市场的提升创造了一个非常好的条件。ﻫ（四）项目户型设计特性分析

从地产项目的户型设计来看，目前上饶市场的户型设计比较注重对面积的控制、对使用功能的分区,沿海发达城市较为流行的落地窗、转角飘窗等元素也被植入到产品的设计之中。根据建筑类别的不同，户型设计也有所不同。多层住宅的面积以80～130㎡的两房两厅一卫及两房半两厅一卫的产品为主打户型，在功能上也实现了干湿分离、动静分隔的初级分区；小高层住宅的面积多在1３0㎡以上，最大面积可达160㎡以上，此类户型由于面积增加，户型内部的设置也显得比较时尚豪华,四房、五房、六房甚至七房的设计让室内的居住空间显得阔绰,动线极为分明,分区上也过渡到了更细致的阶段，同时主卫的设计，让居家的私密性也得到加强,这样的产品设计基本上达到了一个比较完备的要求。ﻫﻫﻫﻫ上饶房地产消费特性及其发展趋势

ﻫ

消费市场的需求决定了地产开发的供应,作为一个南方的地级市，上饶的地产销售也具有当地的区域特性。ﻫﻫ（一）区域选择：城东区域成为热点置业区域

虽然这一区域在城市发展的初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有一些不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛.这一区域的现代城楼盘目前可以算上饶最好的楼盘.ﻫ这充分说明，现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力.具本次调查，目前现代城销售火爆，这和现代城一整套的小区内部配套设施有很大关系。目前更靠近新火车站的地方,对房地产开发还有空间。ﻫﻫ(二）产品选择：多层为主,小高层受到高端客户热捧ﻫ在对住宅产品的选择上，大多数购房者仍然将多层住宅作为首选产品。与此同时，由于小高层本身所具有的优势如配置电梯、户型设计更为时尚等特点也受到了当地高端消费市场的欢迎，呈现出多层与小高层同步热销的局面.综合上饶当地的经济发展概况及人均收入水平，在未来3~5年时间内，小高城住宅将有理由成为这个城市的主流产品.

（三）户型面积：多层以8０～13０㎡较为畅销,小高层则以13０～１60㎡的户型作为主打产品ﻫ选择多层住宅的购房者，多数为当地的中低收入人群，此类人群在上饶当地的消费市场中所占的比例最大。在面积的选择上,８0~1３0㎡的两房及两房半的户型面积比较适合他们的收入水平，因此,此类户型已经成为上饶当地最畅销的户型。而选择小高层住宅的购房者，绝大部分都是当地的中高收入阶层，此类人群不满足于现有的居住环境，需要更大更豪华的居住空间来展示他们的成就，因此,现代城的小高层住宅一经推出,就受到此类人群的热捧。1３0~1６０㎡的小高层户型更受当地中高收入阶层的欢迎.ﻫ(四)品牌意识：开发品牌开始受到重视ﻫ随着上饶市民消费水平和文化水平的提高，并因为上饶离上海、杭州等大型城市不远,更是看到优秀的企业所推出的房产更加美观大方，所以上饶人开始越来越重视开发品牌。品牌效应好的企业，比如江西立天唐人房产发展有限公司开发的房产,以其雄厚的资金实力、专业化的操作水平以及良好的信誉赢得当地消费市场的信任。项目个案比较分析

(一）现代城·国际公馆ﻫ１、区位特征ﻫ现代城·国际公馆位于上饶市城区东北静谧地带，充分考虑现代人的居住要求,强调人与自然的和谐，在整体上将现代景观与中国传统国林景观自然融合,借优越的地利优势,有效利用信江两岸的自然景观,形成错落有致的序列社区看点。

2、项目参数ﻫ占地面积：7万多平米

总建筑面积：１50000平方米ﻫ绿化率：≥4０％ﻫ该项目规划有近644套小高层住宅楼，现已完成销售400多套。从项目的主要参数来看,该项目的规模在上饶这样一个经济相对落后、人口密度不是很高的城市,可称得上是一个地产巨无霸.ﻫ３、总平规划

整个小区坐北朝南，采用传统的行列式布局，并根据项目的地理位置,将整个项目的开发销售分周期销售。

4、建筑风格

现代城·国际公馆的环境规划与景观设计大胆引进国际园林景观规划理念，利用得天独厚的自然风景,巧妙的运用中国园林的“借景”手法，将婉约江景、秀美山景引入小区,与小区庭园景观浑然一体,小区内四季美景如画，碧草青青、蝶舞蜒飞.ﻫ５、产品设计

该项目的住宅设计主要采取两进深设计，共有三房一厅一卫，三房两厅两卫,四房两厅两卫等多种户型,面积从130㎡到200㎡不等。大概2００６年9月初可以交房.

6、配套设施ﻫ现代城·国际公馆配有豪华会所，设计造型通透、敞亮,极具现代感的外立面，功能齐全的内部设施，无不透出对完备生活的追求.攀岩室、健身房、桌球馆让您体验健康人生,图书室、棋牌房、音乐舞场、阳光泳池等均有。ﻫ现代城·国际公馆会所完备的功能创新设计,使人完全感受休闲生活.在舒适的阳光泳池中游泳,让身心在水中飘荡,完全拥抱水的天地.或在图书中心在知识的海洋里遨游，或在音乐舞场轻歌曼舞.有很大的买点。

７、物业管理

现代城·国际公馆的物业管理公司—-江西立天唐人发展有限公司的物业管理部门，物业服务的内容主要包括专项服务、安全防范服务包括全天候保安巡更服务，大大提高了社区的安全性，使现代城在当地消费群心中形成良好的品牌效应。

8、销售回顾ﻫ1）项目开发回顾：江西立天唐人发展有限公司约在2001年正式进入上饶市场，现代城当年就开始建设，200２年现代城一期正式入市，整个销售期至今大约有４年的时间。ﻫ2）价格波动：项目入市住宅销售价格经过几次提价后，现在的住宅销售价格基本稳定在1８00元/㎡。根据该项目销售人员的介绍，结合目前上饶地产的走向,估计该项目后期的住宅（小高层）销售均价将会突破目前的180０元/㎡。ﻫ3）销售概况:目前现代城·国际公馆的住宅销售已经有２/３,剩余的房源仍在进一步销售中.

４)营销手段：从项目的营销手段看，该项目采用的主要的媒体工具就是宣传单页和一些户外广告，在媒体选择和上，运用了专门的车体广告、上饶电视台和上饶晚报等，唯一特殊的广告是在销售期，开发商江西立天唐人发展有限公司20０3年1１月捐赠2０万元兴建云峰希望小学；2004年６月捐赠２00万元建月鹅小学；2004年1２月,向上饶市红十字会捐助1万元，帮助上饶县观上村改善农田水利用电设施；２０0４年1２月向万年扶贫助学基金会捐款5万元;20０5年元月,积极响应市红十字会发出的援助“海啸"灾民和博爱送万家活动的倡议,捐资10万元。2０0５年7月26日，江西立天唐人房地产发展有限公司董事长童云峰代表公司向上饶市红十字会捐赠了三套总价值62。6万元的房产。这一系列义举给开发商带来良好口碑的同时，也给现代城的总体形象带来巨大的亮点。开发商也非常重视将项目的配套设施建设作为项目开发的重点，与项目开发同步进行，凸显开发公司的良好形象和品牌价值。最终凭借着现场实景的强大的带动力，该项目的住宅销售也一次一炮而红，一举奠定了现代城·国际公馆今天的成功。

ﻫ9、经验总结ﻫ纵观现代城·国际公馆的整个运作过程,我们认为，现代城·国际公馆的成功主要有以下几个方面：

1)市场环境

在现代城进入上饶之前，可以说上饶的地产营销专门队伍是一片空白,正是在上饶地产开发处于萌芽阶段的时候,现代城·国际公馆凭借自身的操盘经验和资金实力，瞬间引爆上饶的置业需求，将上饶的地产开发提升到一个全新的阶段。可以说，消费市场的巨大需求和竞争市场的宽松是现代城轻易获得成功的基石。

2）理性运作

如果说市场的宏观环境给现代城·国际公馆的成功提供了一个良好的平台，那么开发商江西立天唐人发展有限公司整体运作则为这种成功提供了一个强有力的推进器.“一个全新的市场，蕴藏着无限的商机，也隐藏着巨大的陷阱”，在一个地产开发一片空白的地方一次圈地近３60亩，无疑是一个巨大的挑战。在市场尚未明晰的情况下,采取一种比较稳妥的开发手段是项目成功的重要保障，针对消费市场的需求结合项目的地块特征,开发商将现代城项目进行了分期开发，并根据市场的反应给予调整.在一期销售取得成功的基础上，推出地段更为成熟的二期三期，进一步提高项目的销售价格,从而为项目销售带来更大的利润，是地产开发实现利润最大化的最好诠释。

3)扣准市场的消费需求ﻫ“谁更了解消费市场，谁就将获得更大的成功保证”,针对上饶人的置业需求,结合比较相信现场实景和关注开发公司实力的特点,江西立天唐人发展有限公司在项目开始之初就将项目的配套设施作为项目开发的重点，这首先打消人们对该项目的置疑，凸显开发公司的开发实力和品牌价值.这种扣准消费心理的开发策略无疑成为现代城成功的最大因素，正是因为对当地消费行为的准确把握，才有现代城后面的成功。

ﻫﻫ（二)香樟花园

1、区位特征

香樟花园位于带湖路新闻大厦附近，是新的城市规划中心地带。四周集新行政中心、商贸中心、未来文化体育中心、生态休闲中心为一体。交通便利，有多路公交线路.

2、项目参数ﻫ总建筑面积：12万余平米

绿化率:46℅ﻫ容积率：1．71

该项目规划有7000余平米的超大中心景观，1182平米会所，1577平米的星级幼儿园,还有商铺90间，停车位4５6辆。配套设施较为完善。ﻫ3、总平规划ﻫﻫ整个小区，采用传统的行列式布局，共分两列八行，住宅数不详。其中,靠近商场路方向为小高层住宅，其余1０栋为多层住宅。该项目在规划上由于受到土地格局的限制，项目的总平布局显得较为呆板，缺乏灵动性，行列式布局虽然使项目的通透性增加，但对于社区景观的营建则显得较为不利，这对于以高端定位的楼盘来说无疑是一大败笔。

４、建筑风格

香樟花园的建筑造型多少有了一些灵动，但从整体感觉上依旧没有脱离南方地级市的地产设计水平。

５、产品设计ﻫ该项目的住宅设计主要采取两进深设计,共有两房两厅一卫，三房一厅二卫,三房两厅两卫，三房两厅一卫,四房两厅两卫等多种户型，面积从95．14㎡到137.15㎡不等。其中，多层住宅主要规划有设有两房两厅一卫、有三房一厅二卫、三房两厅两卫、三房两厅一卫等户型，面积从95。14㎡~１３7.１5㎡不等。小高层住宅主要规划有三房两厅两卫、四房两厅两卫等户型，面积从１2２.23~１３7．１5㎡不等。ﻫ6、配套设施

虽然与现代城相比,香樟花园的项目规模还比较小，但由于更靠近市区中心位置，该区域的市政配套还比较完善，同时为了提高项目的竞争力,香樟花园在社区内专门设有社区超市、诊所、健身房、幼儿园等,充分满足了社区业主的日常生活需求.

7、物业管理ﻫ香樟花园采用全封闭式物业管理,高科技保安可视对讲系统，先进的防盗报警系统,智能华综合布线。物业服务良好。ﻫ8、销售回顾

1）操盘回顾：香樟花园是上饶市区新近开发的一个高端住宅项目，一期项目近日才开始内销。ﻫ2)价格波动：项目多层住宅销售价格约为160０元/㎡,小高层楼盘每升一楼约涨５０-100元/平米.目前情况看来，到2007年1０月开始交房,这一项目还将有一定升值空间。ﻫ3）销售概况:目前一期开始销售销售情况良好.

4）营销手段:香樟花园虽然进入上饶市场的时间不长,但是在营销手段的应用与组合上还是很有特点的。带湖路所有灯箱广告的投放给这一项目带来一定知名度.ﻫ

ﻫ（三)凤凰星城ﻫ1、区位特征ﻫ本项目位于上饶市新十一小学旁,凤凰大道上。项目周边自然环境较好，地势较道路高,如果规划上能够很好的把握这一点，项目的特色是现而易见的；另据了解，本地块处于上饶的行政新区辐射圈,升值潜力大;本地块周围基本还是“处女地”,开发还不完善,因此对开发商而言可操作的空间也就越大。虽然本项目具有良好自然环境资源,但是由于上饶市城市规模较小,目前此地段还未开发完善。因此,本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施,导致本项目缺乏居住氛围。由于距离目前的市中心尚有一定距离,而三四线城市的居民对距离问题又十分的敏感。而且在客观上也确实给业主的生活增加了交通成本。

2、项目参数

占地面积:３47７5平方米ﻫ总建筑面积：５６114.7平米ﻫ容积率为：１．6

绿化率：40℅

建筑密度：30℅

3、总平规划

在项目的规划上,本项目主要采取了传统的行列式布局，同时在对小高层住宅组团的处理上,融入了半围合式的规划布局,使项目在整体的总平布局上显得灵动飘逸，既保留了传统行列式布局南北通透的有点,又将围合式特有的观景效果和景观布置优势融入其中，在项目的总平规划上，本项目已经大幅超越了上饶同类楼盘，可算是目前上饶市场上规划最科学，均好性最强的高端综合性项目。ﻫ4、园林布局

本项目在规划上的优势给社区园林绿化的营建提供了广阔的舞台，生态乐园亲水观景平台等使社区的景园空间充满变化,既有中心园林景观的华美,又兼具组团景观的雅致，主次分明、相互辉映。道路绿化多选用常绿乔木，部分选择落叶乔木为道路行道遮阳种树，创造“夏有荫,冬有阳”的生态空间。流畅而富有曲线感的道路、丰富的景色变换、软硬景的和谐搭配，使项目的居住环境得到最唯美的演绎，充分展示了项目无与伦比的优雅与高贵的气质。ﻫ

建筑风格

充满时尚的建筑造型是本项目的另一大亮点.大面积浓厚色彩块面的运用,不但能够保证当地的建筑保暖需要,也让项目的建筑立面显得大气豪奢。同时配以细腻的线条更是将项目来自上海设计师的卓越才华展现得淋漓尽致。ﻫ６、产品设计ﻫ15栋建筑,不足六万平米，多层与小高层的组合不但丰富了项目的产品线，也扩大了项目的客户群。两房两厅、三房两厅、四房两厅、跃层等各种户型一应俱全。短进深、大面宽的户型设计充分保证了居住空间的通风采光需求，干湿分离、动静分区的室内布局使室内空间整洁、亮丽,充分体现了“以人为本"的设计理念。

7、配套设施

凤凰星城是一座集住宅、商业、休闲为一体的高尚住宅小区。物业由饶城最早取得国家管理二级资质的独立法人企业-——凤凰物业管理有限公司管理.专业的团队必将给凤凰星城的主人带来最优越的享受.(四）锦江华庭

项目概况ﻫ物业类别:公寓

建筑类别：小高层;均价：1800元／平方米.ﻫ承销商:上饶市凯达房地产开发有限公司

售楼热线:0793—8235511

８2051１１

售楼地址：上饶市沿河东路７号

锦江华庭是由深圳鑫联企划代理销售,由深圳尚域广告整合推广，规模不大，仅有75席。这一项目在丰溪河与信江交汇处。ﻫ均价1800元，设有三室二厅二卫、三室二厅一卫、五室三厅三卫、六室二厅三卫、七室二厅三卫等房型。

ﻫ（五）带湖花城

项目概况

物业类别：公寓、别墅ﻫ建筑类别：多层、小高层;价格1６0０-１９00元/平米不等。ﻫ开发商：江西江湾房地产开发有限公司ﻫ售楼热线：07９3——-8296666

７10０9９９ﻫ售楼地址:赣东北大道79号（上饶影城旁）ﻫ带湖花城位于规划中的新城区。但由于带湖花城处于新城区，而新城区整体交通、商业、生活等配套设施尚未跟进。给其销售带来一些影响.

户外广告：传奇百年·荣耀一生/居·自然之中ﻫ

小结:通过以上对上饶市目前在售的较有代表性楼盘的详细对比分析，我们可以清晰地判断出上饶房地产行业地发展现状与走势.从对上饶现有地产项目的总平规划、产品设计以及销售手法、广告包装来看,应该说上饶地产市场仍然属于初级阶段。虽然已经形成了一定的地产销售模式，但整体上依然没有摆脱南方地级市的水平，因此给后来项目的操作提供了巨大的空间，随着新项目的不断开发和新的销售手段以及广告包装的带入，上饶的地产市场也将会面临一次新的整合。上饶房地产产业发展特征

ﻫ（一)需求特征：中等价位房需求旺盛，房源分布不集中ﻫ２00５年上饶市着力推进改革开放，紧紧抓住工业化核心战略和大开放主战略,大力推进全民创业，努力构建和谐社会，加快“三化”进程,国民经济运行保持了健康有序稳定增长的态势,各业经济亮点纷呈。全年ＧＤP增长14．１％。经济总量跃上新台阶。经初步核算,２005年，上饶市经济在前几年快速增长的基础上继续保持了快速增长的态势.据初步测算，200５年全市生产总值完成388。1亿元(未经省核定），同比增长１４．１％。其中，一产增加值84。７亿元,增长6。４%，二产增加值1６4。7亿元，增长１8.8％，三产增加值138。７亿元，增长13。3％。三次产业比为21.8:42.5:３5.７。人均GDP达６1２5元。五年累计实现GDP963亿元，年均增长１3.6%，比“九五”时期高6．４个百分点；全市三次产业结构由2000年的32．9:31。4：３5.7演进为2005年的21。8：42.5：35。７，产业结构形成新格局.房地产开发投资快速增长。全市房地产开发投资增长61％，房地产开发规模继续扩大,销售状况良好。

（二）价格特征：住宅质量提高，成交价格继续上扬

上饶市商品房正进入更新换代期，越来越多的消费者购房时更注重整体配套设施、物业、绿化等。一种城市都市生活规划“以人为本，崇尚自然”的一批设计新颖、套型合理、环境优美、设施先进的新型住宅开始投放市场。住宅环境质量和科技含量提高,增加了投资成本，促使房价上扬。ﻫ(三）产品特征:多层住宅唱主角，小高层住宅受追捧

在对住宅产品的选择上，大多数购房者仍然将多层住宅作为首选产品。与此同时，由于小高层本身所具有的优势如配置电梯、户型设计更为时尚等特点也受到了当地高端消费市场的欢迎,呈现出多层与小高层同步热销的局面。综合上饶当地的经济发展概况及人均收入水平,在未来3~5年时间内，多层住宅仍然是这个城市的主流产品，而少量的小高层住宅则将会成为整个城市富豪名流的身份象征。ﻫ（四）面积特征:多层以80~1２０㎡较为畅销，小高层则以130～１60㎡的户型作为主打产品

虽然上饶地产在近几年有较为迅猛的发展，但由于受到上饶当地经济发展水平的限制,当地居民对于住宅产品的购买能力也无法实现大的提升,因此现在上饶仍以多层住宅为主流产品。但随着许多条件的成熟,同时随着土地资源的紧张,在未来３—5年,小高层将受到更多人的欢迎。反映在户型的面积上,130-－１６0㎡的此类户型将成为上饶当地最畅销的户型。选择小高层住宅的购房者，绝大部分都是当地的中高收入阶层，此类人群不满足于现有的居住环境,需要更大更豪华的居住空间来展示他们的成就，为满足市场需求，小高层住宅的开发量将有所增加.在小高层面积上，也将会有所增加。ﻫﻫ上饶房地产市场前景预测

ﻫ近几年来国家宏观调控政策的调整，开发企业门槛越来越高，可以说土地、资金越来越紧张。在这种情势下，房地产开发企业如何根据自己的情况来适应政策，来利用政策带来的发展机遇，来规避政策的风险？ﻫ

预测一:５年内开发力度加强,五三大道延伸段及新行政中心将成为开发热点ﻫ上饶目前土地可利用空间较大，多数以多层为主。多数人愿意选择现在的市中心地带生活或者从事商业活动。但随着上饶市整个城市建设的完善、旅游业、工业、农业等一些特色产业的进一步发展，将会有越来越多的市民选择离新火车站更近的五三大道延伸段，而处于凤凰大道的新行政中心因市政设施的逐步完善也将成为置业热点。随着上饶多个工业园区的建成，投资旅游环境将进一步成熟,这将会引进一些外商的投资以及外人人员加入。外在力量的加入将引起新一轮购房热潮.因此，在5内上饶的房地产是非常健康的发展，房地产投资保持了一个正常的发展速度。

ﻫ预测二：房地产开发企业数量不再增长

虽然国家对土地的进一步控制会在一定程度上影响上饶房产的发展,但随着消费者对住房的物业配套设施的要求,当地的房地产开发企业有些已经不能满足消费者的要求，以往一些靠“小打小闹"和零星建设的开发企业将面对激烈的市场竞争而无以立足。而部分外来企业，尤其是有着先进的管理理念的企业,在上饶整个大环境下,因为自身素质良好，并通过努力打出了自己的品牌，在上饶必将占有一定市场.ﻫ随着，中国人民银行近日宣布，从2０0６年７月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０.5个百分点，这意味着将有大约１500亿元的流动性资金被一次性冻结,金融政策的变动对属于资金密集型行业的房地产将产生影响。房地产开发企业数量，在优胜劣汰中将保持一定数量，不再有大的增长。ﻫ

预测三:房价整体上升较为平稳ﻫ虽然经济适用住房建设数量的减少和规划、设计、建设标准的提高等都会必然带动房价的上扬。但是，以上饶市的整体发展、人均收入以及土地可利用空间，房价还是不会有大的上涨幅度。央行２0０6年７月５日上调存款类金融机构人民币存款准备金率０.5个百分点,也将有可能抑制房价上涨。所以上饶房价整体趋势较为平稳。

预测四：房地产市场秩序将得到进一步规范

供地制度改革后，不仅政府对土地一级市场进行垄断，而且对二级市场上的土地转让行为也作出严格的限制。违法转让土地、转让项目的现象将得到有效遏制。同时，政府将建立土地收购储备制度,由土地储备中心代表政府对需盘活的存量土地进行收购（预购)和储存,调控土地市场。第三部分

上饶市区及乡镇消费群分析

ﻫ目标消费区域选择ﻫ

（一）上饶市区ﻫ从上饶市各大楼盘的购房群来看，上饶市区的客户占了绝大多数，因此本项目的目标客户群的也应重点锁定上饶市区,在媒体传播上以上饶市区的主要街道为主。

（二）重点乡镇ﻫ

１、上饶县ﻫ上饶县位于江西省东北部，信江上游，以山郁珍奇、上等富饶而得名。全县国土面积22４0平方公里，辖1２个乡镇、１５个乡，总人口72万，县城旭日镇,为江西省一等卫生城。县境地处通闽入浙要冲,直接面临苏、浙、沪、闽等沿海开放地区，是江西省对外开放的东大门。在进入21世纪，国家实施东部大开放，西部大开发的重大战略中，是东部发达地区产业转移的承接地、沿海的后花园和西部大开发的中转站.县境内气候温和，雨量充沛，属亚热带季风湿润型气候。经过72万人民的多年艰苦创业，全县已初步形成建材、煤炭、有色金属、食品、化工、电力、工艺制品等地方的工业体系，培育了名特优产品40余种，部优和省、市优产品１7个，建立了以旭日工业园、工业走廊和现代科技农业示范园为招商载体的对外开放格局，利用县外资金的质量、效益和水平进一步提高。发展中的上饶县已经成为各方人士投资兴业的热土。ﻫ纵观上饶县，近年来，无论是县城、郊区、还是农村,处处高扬风帆，借势发力，经济发展突飞猛进,城镇建设日新月异,各项工作生机盎然。GＤP由2０01年的１5．９2亿元增长到２00４年的2５.２9亿元，增长59％；财政收入由2001年的１．１5亿元增长到20０４年的2．0９亿元，基本上实现了三年翻番.去年，该县还荣获了全省“1２３”先进县级党政班子、全县发展个私经济先进县和全省发展工业经济先进县等荣誉。今年１至７月，全县完成GＤＰ１４.5亿元，完成财政收入1。53亿元，完成工商税收１.２6亿元，同比分别增长１６．8%、34。9％和４1.７%。

ﻫ2、广丰县

广丰历史悠久。在五都镇蛇山头古文化遗址上，先后发掘出新石器晚期、夏、商、周代各个时期的历史文物,昭示着这里拥有古老的文明。于唐武德四年（62１）立镇，名“永丰镇”，隶上饶县；唐乾元元年(７58）建县，仍名“永丰”，隶信州.元和七年(８１２）撤县为镇,属上饶县。宋熙宁七年（１０７4）复县,仍隶信州。清雍正十年（1７32）改名“广丰”至今。

随着发展环境的进一步优化,该县经济、文化、社会事业在和谐与宽松的环境中迅速发展，一大批客商纷纷青睐广丰这片投资热土。1-１1月，共引进市外千万元以上项目70个，合同引资2８．3５亿元，实际进资2２．75亿元，同比分别增长3６.4％和2３。５％；实际引进境外资金2３0４万美元，同比增长1５.09％，完成外贸出口137万美元。

ﻫ3、婺源县ﻫ婺源，位于赣东北,东邻国家历史名城衢州，西毗瓷都景德镇，北枕国家级旅游胜地黄山,南接亚洲铜都德兴铜矿，是一颗镶嵌在皖、浙、赣三省交界地的“绿色明珠”.ﻫ婺源历史悠久，物华天宝，素有“书乡”、“茶乡”之称.相传商周属扬州之域,春秋为“吴楚分源”之地。唐开元二十八年（公元74０年)置婺源县,古属皖南徽州“一府六县”之一，是中国著名哲学家、教育家朱熹的故里，也是中国近代铁路之父詹天佑的桑梓。全县面积29４7平方公里,人口33万，辖１８个乡镇.

“茂林修竹映村廊,飞禽走兽相对鸣"。婺源之美,美在人与自然和谐相处,文化与生态完善结合。走进婺源，但见蓝天、青山、碧水、小桥、流水、人家、粉墙、青砖、黛瓦,天人合一，相映成趣，被誉为“中国最美的乡村”。

如今的婺源，古韵里更显恢宏，典雅中更添气势。

4、玉山县ﻫ玉山县面积172３平方公里。县境地势大致北高南低.怀玉山盘踞西北部,山峰海拔多在千米以上.东南产多为丘陵和岗地。河流以源出怀玉山南麓的金沙溪、玉琊溪为主，在县城附近汇成信江后，西注鄱阳湖。年平均气温为１７．5,一月平均气温5。2，七月平均气温29,极端最低气温-8.9，极端最高气温43.3，年降水量18１８毫米,是我省多雨地区之一,无霜期256天.河谷地带冲积土居多.现有耕地3４万亩，水田占8９%。主要水利工程有七一、王宅、毛宅、礼塘、桑园等水库.七一水库为我省大型水库之一。粮食作物以水稻为主，玉米、麦类、甘薯次之。经济作物主要有甘蔗、棉花、油菜、大豆、西瓜、花生。林产有马尾松、杉、竹、油茶、板栗等，并有华东黄杉、长柄双花木、香果树、铁杉、白豆杉、红豆杉等珍贵树种。山区还有金丝猴、梅花鹿、黑熊、棕熊、黄蛤、蝾螈等野生动物。

工业主要有水泥、制糖、电力、电机、磷肥、造纸等企业。手工业名产品有砚台、石板、棉纸等，尤以“朱子砚”最驰名，行销国内外.

境西北陇首村高竹山建有方志敏烈士纪念亭.三清山位于县境西北部，相传为道教福地。它以天然山景、名胜古迹、珍木奇花、高山流水、云雾变幻、蜚声省内外。

ﻫ5、德兴市

德兴市,东与浙江接壤,南靠皖赣铁路干线，西邻瓷都景德镇，北交西城婺源县,总面积２10１平方公里.人口３０万。ﻫ德兴矿产资源丰富，现已探明的矿产有金、银、铜、大理石、花岗岩等3０余种，其中铜储藏量达９０0多万吨，亚洲最大的斑岩铜矿——德兴铜矿。德兴也是全国重点林区和造林绿化先进市，现拥有林地16１４万公顷，天然林、人工林都超过1０0０万亩，活立林畜积量70０多立方米,毛竹畜积量1３00万株,森林覆盖率达6８．7%.德兴又是全国首批农村初级电气化达标县市之一，水能理论蕴藏量15万千瓦，现已建成中、小水电站１２０座，总装机容量2．75万千瓦。德兴境内有国家级风景名胜旅游区，矗立在东部的三清山,号称“江南第一仙峰”，集“泰山之雄伟，华山之奇险，庐山之飞瀑”于一体，吸引了众多游客。ﻫ德兴交通便利，皖赣铁路乐德支线直抵德兴铜矿，德兴至南昌、德兴至上饶、浙江等出境通道全部建成了二级油路，三清山汾碧公路已经通车,市区环城过境公路正在加紧建设。ﻫ近几年,坚持以改革为动力，通过改革求发展;以抓财政增收和农民增收为主线,以发展乡镇企业为突破口，振兴农村经济；以资源为依托,加快工业建设；调整产业结构，建设区域性规模经济;加强基础设施建设，扩大对外开放，使德兴市经济呈现强劲的发展势头.19９6年，全市完成国民生产总值１５．１７亿元,社会总产值５６．７９亿元,财政收入１8３21万元，农民人平纯收入2１４4元，提前8年实现“翻两番"的目标。ﻫﻫ6、余干县

余干县,居信江下游,鄱阳湖南岸，全县总面积2330平方公里，辖27个乡、镇、场，总人口９０．5万。全县有耕地72万亩，山地79．1万亩，湖滨草地21。５万亩,水面80．6万亩，可养水面36万亩.这里水源充足,水质优良,有广阔的、优质的进化性第四纪红壤土,有丰富的瓷土资源，黑陶、银陶全国独有。这里气候温和,属亚热带湿润性季风气候，四季分明，平均气温１7.9℃3、当地公务员、教师

文化程度:较高，大部分具有大专以上学历ﻫ年龄结构：35—5０岁

经济状况:中高收入阶层，有一定的积蓄，具备本项目的购买能力，无家庭负担

购房动机：置业，多为二次购房者,伴有零星的投资需求

购房习惯：希望拥有高尚的住宅,理性，有主见，所需户型适中

分布区域：上饶市区及周边乡镇

4、“团购”ﻫ虽然在很多大城市,“团购”被明令禁止,而这种特殊的销售渠道在上饶，部分公务员为了规避腐败行径,同时也为了压低价格，均愿采用“团购"的方式购房，而这一点为本项目的乐观销售提供了第二个机率。每个地区都有自己的人文特点，在上饶地产刚开始起步的时候,购房需求随着产品的不断升级将会被更大程度的刺激，攀比、炫耀的心理时常作祟，在欲望面前许多人经常会盲从，这也为本项目的销售提供了独特的客源。

ﻫﻫ小结：从对上饶当地消费市场的初步调研可以看出，目前上饶的主力购房群体仍然集中在上饶城区及周边乡镇。年龄结构为２５～５0岁，其中３５～45岁的年龄层置业需求最为强烈，消费力也最强,可以说是上饶购房群的黄金年龄层。在职业方面,以私企老板,政府公务员以及教师群体等中高收入阶层为主.

ﻫ第四部分

媒体分析ﻫﻫ媒体类型及分析ﻫ(一)报纸：

１、平面静态方式表现的传播媒体，对消费者的文体水平有一定要求，能过滤掉一部分社会群体，内容偏向理性，但整体表现能力不高（尤其是对图片的表现能力)。

2、具有非强制性传播的特点,读者有较大的主动性和选择权，因而读者会愿意自觉深入了解所关心的信息.

3、可信度高,特别是国内报纸，与党政机关联系紧密，更被读者奉为权威.

４、时效性差,并且同一版面有多个广告同时呈现，相互之间有较强干扰度。

５、从广告主角的度看，报纸媒体投入形式灵活多样，能机动地配合各种促销宣传活动.ﻫ(二）广播:

１、是一种简便快捷的信息传播手段，在所有媒体中唯一能伴随其他生产活动同时进行的“一心二用"沟通方式,不影响人的正常工作，在农村、学生、工人、司机中有较大占有率,有较好的亲和力，其信息不易被人抵触。ﻫ2、时效性强,内容分时段分栏目，机动灵活,有很强针对性，并在传播过程中能与听众实时互动交流，产生立影的效果.

3、信息较为感性，适合做低卷入度产品的广告宣传,能较好感染听众情绪,甚至达到煽情的效果,并能留给听众广阔的想象空间。ﻫ4、广播信息依时间线性传播，稍瞬即逝，保存性差，听众难以重复认知。

(三）电视：

最具实力的传播媒体，电视传媒的发展甚至推翻以前的某些广告传播理论，但在地产广告活动中电视媒体的性价比并不是很高，其特点如下:

1、视听兼备，有完善的介绍、演示功能，内容详细易懂，偏向感性，容易被观众理解。

2、信息传播有强制性,观众选择权相对报纸杂志要小得多，如同广播也是依时间线性传播,但由于电视巨大的社会影响力，使得同一时间会有很多人关注同一内容:如重大体育赛事、社会活动、国际会议等。ﻫ3、信息传播快,覆盖广，容量大。ﻫ４、从大众传播媒体的“传播信息，引导舆论，教育大众，提供娱乐”四大功能来看,电视无疑是功能最完备的大众传媒，特别是其娱乐资讯，可谓精彩纷呈、形式多样、丰富全面，对各种意识形态的社会人群都有较大影响力。ﻫ5、电视广告制作复杂,且投放费用更是惊人，非一般企业所能承受。实际上,由于种种原因导致电视广告播放时间短暂，信息量有限，重复率低,很多广告主抱怨，投放在电视上的大笔费用，并未收到预期的效果。ﻫ(四)小众传媒:

一般是指户外广告、售点广告、接触式广告等多种形式的小范围传播媒体。

1、户外广告:主要可分为路牌、灯箱、交通工具、霓虹灯等各种置于户外的媒介形式，其中路牌所占份额最大，并且与国内本土广告公司的生存发展休戚相关，户外广告媒体特点如下：ﻫ(1）具有明显地域性、城市化，覆盖面小，传达的受众数量有限。

(2）较难为目标群注意，并且传递的信息量有限,实际沟通能力不强，一般做品牌的提示性广告。但好的路牌广告视觉冲击力强,能达到令人过目不忘的效果，是其它媒体都无法相比的。ﻫ2、售点广告（POP）媒体：ﻫ一般包括海报、导购牌、展牌、展柜等广告媒体,可置于销售现场,由于其成本低廉,效果显著，近年来越来越被地产广告商重视,发展迅猛。

(1)能与产品同时呈现在消费者面前,广告主有很高的自主性，使得售点广告形式多样,内容丰富、制作精美,对感性消费群体有较大影响力。

（2）有些POP与产品包装整合，对销售有很好的促进作用,诉求明确易被受众认知和喜爱，特别是消费者在做低卷入度产品的选购时效果尤为显著。ﻫ（３）能紧密配合各种现场促销活动，实用性强。但当PＯP数量较多时，如管理不善，易造成混乱,给消费者留下不好印象。ﻫ3、接触式广告媒体：

接触式广告媒体一般指能进入受众家庭或工作场所的广告传播媒体,主要有电话广告、DＭ单、传单、夹报等传播方式。接触式有较强的针对性,并且能与消费者直接一对一沟通,使得其在媒体中占有较大优势，但在实际广告活动中，由于广告主对受众群体的分析不尽合理，目标数据库不完善导致接触式广告普遍传播效率不高,甚至在传播过程中被受众拒绝的事亦时有发生。ﻫ(五)网络媒体ﻫ与传统媒体对应的是以网络为代表的新媒体，作为信息社会的产物,网络媒体具有以下特点。ﻫ1、网络媒体集中了影像、声音、文本等多种媒介形式，真正实现了多媒体全方位信息传播。ﻫ２、互动性,指信息发布者与受众可以交互沟通，甚至是实时交流.

３、小众传播,针对某一群体或个体，可进行个性式信息配置,如电子邮件广告等。

４、网络媒体能超越国家,文化、地域的限制进行全球信息传播。

５、容量大,内容丰富多彩。ﻫ6、速度快,网络信息能实现全球实时发布和接收。ﻫ7、开放式信息传播平台,互联网的出现使得人类第一次能在各种不同种族群体、意识形态领域进行信息传播。ﻫ由以上分析可见,各种媒体属性、优缺点差异明显,在广告活动中所发挥的传播功能亦不尽相同。因此，有必要在营销活动象对市场、消费者细分一样,也对传媒的各种属性进行细分，然后因时因地制宜进行合理高效的媒体组合。

除了媒体自身的属性外，消费者与媒体间的关系也是我们所不能忽视的。

1、媒体对消费者的影响力

消费者主要依次通过以下七种渠道获得商品信息：电视广告、到市场观察、人际传播(主要是家人和亲朋好友）说、报刊广告、广播广告、路牌广告、主动向专业人士咨询.由此也可看出各类媒体广告对消费者的影响力大小的差异，因而在选择媒体时，要以科学的市场调查为前提，才不至于造成广告费用无效支出.ﻫ2、地产媒体的使用情况ﻫ从目前国内的地产传播选用的情况和效用来看,依次是：报纸媒体（主导媒体）、户外、POP等小众传媒、广播、接触式传媒、人际传媒等。ﻫ从传播学的角度来看,我们知道最高效的传播具有“简单、多次、重复”的特点，广告媒体整合传播使得产品信息以最简单（易于接受）的方式，多次、重复、全方位地到达目标受众,可以说是种更高效的“简单、多次、重复”的传播方式，能够最终实现我们梦寐以求的1+1＞２的传播局面.二、媒体选择建议ﻫ从地产传媒的特性分析，结合目前上饶信息的传播概况,建议本项目在后期的广告传播中采用以下媒体进行“互动式整合传播”：

1、人际传播：当一个客户购房后，一般都会在各自的生活圈子、工作圈子、社交圈子无意或有意地传播,通过口头使更多人获得房源信息.这种短距离快捷径的传播方式尤其适用于人口少、城区小的城市。

2、户外广告:在一个市区人口较少、城区面积较小的城市，户外广告的注目率将会得到较大的提高，尤其是亮丽的户外灯箱广告能不但能起到良好的传播效果，更能起到良好的装饰效果。ﻫ3、工地现场：包括售楼部、工地建筑、现场布置等。从目前的上饶市区的消费群的消费心理分析，项目工地形象的好坏将会直接影响消费群对项目档次和整体形象的判断，因此，营造一个亮丽的项目现场尤其重要。

4、宣传单页:作为接触式媒体的一个代表载体,宣传单页具有传播率快的特点,同时还具有与消费者直接一对一沟通的功能，这种短平快的媒体特性使它在众多媒体中具有独特的优势，尤其适用于城区面积小、人口较少的城市。

5、《上饶晚报》：作为上饶地区读者较多、发行量最大的综合性都市类报纸,《上饶晚报》的影响力相对较好。这种媒体对政府公务员和国家企事业单位的目标消费群的针对性比较明确。但也有其不足之处，目前上饶晚报的发行量并不大。阅读人群也有限。ﻫ6、《上饶广播电视报》：由于该报每周一份,停留时间较长,可反复翻看。由于该报的传播时间跨度较大，可以选择在项目操作的关键时期做夹报派发以及新闻事件营销.

7、专题社会公关活动:主要针对“团购”和乡镇等一些定向的客户进行面对面式的信息传播与交流。此类活动可以在项目操盘的营销节点，如开盘，节庆等时间穿插使用，渲染项目的新闻价值和事件影响.

8、礼品广告:精美时尚的小礼品不但能够体现楼盘的价值和档次，同时也是与客户沟通的重要媒介，精美的礼品在地产刚起步的城市具有非常强效的传播效果，建议在项目的促销和专题活动配合使用。

９、楼书：楼书作为地产传播的直接渠道，其具有资料详实、装帧精美的特点，楼书包装的好坏将直接反映项目的档次和形象。ﻫ1０、车体广告：目前在上饶，常规的公交车体广告已经出现,零散商家通过各种工具车结合广播的形式进行信息传播。在后期的营销推广中,为了发掘乡镇的目标客户群，也可以选择重点乡镇做车身广告，在这种区域较小的城市，通过流动的交通工具进行广告传播，其信息传递效果还是比较鲜明准确的,建议在销售后期使用。ﻫ11、网络媒体：网络媒体与地产的结合也是近几年才在大中型城市出现，网络媒体的运用能够提升项目的档次与形象，尤其对项目的智能化和科技水平的塑造有着极为明显的提升。ﻫ12、上饶电视台:上饶电视台目前有4个频道.目前上饶电视台的广告形式有：游动字幕、赞剧、单段广告、专题广告等形式.由于电视的广告费用较高,可以在销售节点予以酌情使用.

１３.短信平台:作为现在比较流行的一种信息传播手段，短信的发布具有快捷、准确等特点,但是由于短信信息发布平台的不规范化，它所带来的信息虚假、目标不明确等负面影响也比较突出。因此,在利用手机短信发布信息必须注重对信息可信度和目标准确度的综合把握,建议可以通过与当地的通信运营商合作,将项目的相关信息通过手机移动运营商向手机用户传达.ﻫﻫﻫ

第五部分

项目ＳＷOT分析ﻫ

一、项目概况分析ﻫ(一）项目区位

本项目地处上饶县槠溪路，依山傍水，环境优美。东临槠溪河畔的亲水主题公园-—槠溪公园。南至上饶县老县城城区,西至商业街建筑，北至凤凰大道。距市政规划的上饶市新行政中心和双塔公园均为１.5公里。距离上饶市商业中心仅为2。3公里,为上饶市新型理想的商住中心地段.ﻫ本项目所在区域的交通设施将会更加完善,这对于本项目的人气积蓄有非常重要的提升.

（二）周边配套ﻫ交通:市区有２路公交车经过本项目的南面地段，本项目离上饶县主干道仅几百米左右的距离.凤凰大道修建完成后交通将比较便利。

医院：上饶县人民医院、上饶市凤凰医院，这两个医院距离本项目较近,但医疗条件都较为一般。此外，上饶县主干道南灵路的寿芝堂大药房离本项目较近。

学校：私立龙翔书院、聪明岛幼儿园、上饶医药技工学校，距本项目较近，其中，私立龙翔书院在是当地有较高的知名度，内设有小学至高中的所有年级课程。ﻫ商业：周围农民小滩较多，上饶县老商业街区