房地产营销操盘心得

房地产营销操盘心得：精品如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下!

建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目销售管理与执行⑦项目客服策划。

第一部分：项目投资（代理）可行性研究

项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。项目投资（代理）可行性研究具体内容如下一、项目用地周边环境分析1．项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及其红线图·七通一平现状。2．项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况。3．地块交通条件调查·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4．周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·游乐休憩设施·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响。二、区域市场现状及其趋势1．宏观经济运行情况2．三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规3．三亚房地产市场总体供求现状4．三亚商品住宅市场板块的化分及其差异5．三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现狮6肝．三闪亚商工品住沙宅客销户构迁成及华购买傍实态棍分析厅三、歉土地祸SW肉OT嗓分析散1跑．项示目地佳块的互优势亏2暮．项倘目地虑块的颠劣势椒3貌．项融目地舱块的蒙机会筐点白4响．项群目地者块的盛威胁块及困浴难点滋四、逮项目昼市场惭地位鼠1把．类厚比竞悄争楼访盘调谜研品2查．项陆目定述位：的a孤市场警定位先（区足域定如位、池主力恭客户碎群定急位）脖b事功能权定位透c忆建筑鼻风格把定位夺五、王项目吵类比武可实应现价既值分吉析哥a恒选择私可类孟比项窗目地b逮确定漆该类束楼盘悬价值而实现吉的各畅种要此素及际其在削价值谅实现汽中的醒权重窑c抓分析狂可类爷比项染目价驼值实殃现的怜要素啄的对往比值输d栏对比仙并量茶化本泄项目笑同各糠类比握项目奋诸价挺值实粥现要佛素的后对比庆值站e圾根据绑价值枣要素环对比宝值判品断本瘦项目盐可实史现的屈均价且·对类比鉴土地案价值努决定庸因素

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