2022土地估价师案例分析辅导：商业繁华影响度的作用分值计算1

2022土地估价师案例分析辅导：商业繁华影响度的作用分值计算1

商服繁华影响度是土地定级工作中必需涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。

(1)商业效劳繁华影响度指标分析

a．城镇结节点与繁华程度。城镇结节点是城镇中某些对人口流淌和物质、能量交换具有聚拢作用的特别地段。由于结节点上人口流淌频繁，物质、能量交换频频发生，各种政治经济、文化活动以此为中心绽开，故大大小小的结节点，也多表现为城镇的各繁华中心，结节点作用越强，吸引范围越大，繁华程度也越高。在土地定级中，结节点的很多衡量指标可以用繁华中心的指标来代替，结节点程度的强弱可用繁华程度凹凸近似表示，结节点的吸引范围可用繁华影响半径近似计算。为此，结节点所在的土地等级也，随着与结节点的距离增大，土地的等级又逐步降低。

b．繁华程度与商服繁华影响度。衡量繁华程度有多项指标，如人口密度、商业繁华程度等，其中商业、效劳业(简称商服)的繁华程度相对易测，便于衡量，也较直观，是衡量繁华程度的重要指标。但由于商业有其自身的行业运行进展规律，在运用商业效劳繁华指标时应考虑以商服规模近似代替繁华中心规模；以商业效劳吸引半径代表繁华影响范围；以商业效劳吸引力随距离的衰减值(不是以商业效劳的繁华程度)代表土地繁华程度。这样以商业效劳繁华影响度代表繁华程度的做法，初步解决了用商业效劳繁华指标表示土地繁华程度时的难题。

c.商业效劳中心等级、影响半径和功能层次。商业效劳中心的规模代表着繁华中心的繁华程度，也即近似等于该中心的结节程度，它打算着中心的影响大小和影响范围。

a)商业效劳中心等级。商服中心的形成需要肯定的市场和人口条件，只有效劳于肯定的市场范围和人口规模数，才能维持中心的生存。低级的效劳中心，吸引一个小范围的人流，只满意人们日常生活(小百货、小副食等)的需要，小规模的人口数即可维持其运转；高级效劳中心吸引较大范围的人口，满意人们高档消费需求(如金融、高档消费品店，超级市场等)，需要较大规模的人口数量。故在现代城镇中都形成了多等级的中心体系。

习惯上按各中心的作用和相对规模可划分四级：

市级中心——为全市、镇效劳的商业效劳业中心。

区级中心——为市、镇内某个区域范围效劳的商业效劳中心。

小区级中心——为某个居民小区效劳的商业效劳中心。

街区级中心——为某个街区效劳的商业效劳中心。

b)功能层次和影响半径。不同的商服中心，有着与其级别相全都的商业效劳功能。如市级中心具有市级商业的功能；区级中心具有区级商业的功能。然而，各中心除了有与自身级别全都的功能外，还包含了比其级别低的各级功能，而且，商服中心级别越高，包含的功能层次越多。不同级别中心的功能，效劳对象不同，满意人们需求的程度不同，吸引和影响的范围也就不同。由此可见，高级中心的吸引范围是与各功能层次相对应的，市级中心之所以对全市有影响，主要是其中的市级功能起作用；而中心内的区级功能只对所在一片区域有影响；其中的小区级功能则只吸引四周不远的居民，至于其中的街区级功能就是能为中心所在地几条街上的居民效劳。假如以纵坐标表示中心的功能状况。横坐标表示半径，可以得到某市级中心的各级功能影响曲线如图1。

从图1中曲线可看出，市级功能曲线级别高，影响半径大，影响程度递减率也大；街区级功能曲线级