规划设计办理重在抓要点

PAGEPAGE8规划设计管理重在抓要点规划设计工作是一项较单纯的技术工作，规划设计管理则是作为地产商自己实施的对投资开发项目展开的有目标的管理活动。管理的目的是按照公司的决定和计划，在投资、质量和工期等方面进行控制和管理，以实现公司的主要目标。大型项目的设计管理，作为管理规划师，要有明晰的设计程序，应知道在什么时候做什么事，作出明智的选择，比什么都重要。选择意味着确定下一步的方向，如果选择出现偏差，就会走入误区，多走很多弯路。因此，管理与策划一样重要，而作为一个大型项目的设计管理，应重点围绕以下三个要点进行控制。管理要点一：调查研究一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售和经营。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。重点工作一是放在前期规划设计上，一是放在后期销售上。而这都需要对市场进行深入细致的调查研究。1、市场调查地产商要做的第一件事，就是委托专门的调查公司展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。管理要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性和竞争公司的内部情报。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析我公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。2、规划调查从城市规划的角度研究地产市场的发展和项目的规划选址问题。土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑。管理要点二：设计前期蝇蜓亡寄房地钩产公脆司进盯入市妻场，医首要器的门悬槛是楼土地脆，而它后是茧资金插，最斤后是共人才柔。人艰才可肝以通茄过高贿薪去被争夺招和挖湖掘，诉资金喘也可寿以通榆过银残行去树融资盼，土凯地则崭较复跟杂，把如果容有良问好的辟政府坏资源膜和当暗地政奋府的掀支持苏，购群买土侵地会赛简单远一些么，毕童竟在芦内地堪很多理城市桨，土验地市励场依学然是展一张染不透荣明的系网，奶看不拐清，周摸不令透，活没有铃一定备的政凝府关计系很暴难开厦展土异地的鞋扩张遵、储灿备工福作。兽土地待扩张焰不是乱简单响的购镜买和逼储备缓，要蚕与公满司发押展的肝战略级计划袋和整成体布营局以泊及市蜂场增裙长紧胳密结栗合起颠来。耻尘帝督建立尸与当教地规莲划、拔国土凭部门绑建立存良好织的工序作关栏系。据如果梅在当丽地有职很好稻的政架府关滤系，驴那对超前期韵土地斑的储雁备和达扩张题将很泳有帮销助，涂在土损地成厕本、课区位骄和数蓬量方拿面将牲能够谎按照铃公司鹿制定圆的发陕展战故略进倘行，户为进转一步棒的实悦施开宫发打望下一卫个良慎好的右基础驰，在轨市场土竞争吸中占岩据较博高的良优势青。宏绑阅睁购买压土地膏前首罗先做其好以猜下准恒备：悬1召、规培划选斜址阁渔匙夺某一随种开泄发项选目概躬念确衡定后谦，下迟一步僻的工省作就凡是项锯目的箱规划盒选址玉，首暖先，骄要了积解城倾市规享划和貌用地抚的现沈状，泳分析燕空地太及周脱边的宰现状洽和发谣展情吗况，掀并到迎现场码进行在实地圾调查法和核盏实。扛其次墨，根葛据项贤目的结定位苹和对今土地蓝的具乏体要贴求，讽拟葵选护5读处以麦上的乡位置分进行含选址锣和评税价。队评价添主要熄考虑臭周围浴市场差、公喉共配心套、兽市政亿基础抚设施利、周流边建森设情亩况、然本地学的规赠划趋蚂势和爷发展抖方向车、交喜通的读便利弟程度守、基牧地的槽现状粒和是卫否引肾起较码高代彼价以允及项叔目进废入后棉的市讽场反抬映及长销售泉预测妥等，躲评价集应结刚合选虹址和慰前面辱的调笑查及增项目午定位刻综合租考虑伶，必睬要时泳要对至项目假定位筋进行壁调整统。最阿后，拉根据脑各选蛮址评岸价报痕告，般进行版针对痰性分握析和茶比较侨，从仔中遴组选出用有较挎大开嘉发价肿值的饥地段危作为裹公司我发展巧的决烤策依次据。仍2席、加傻强设乡计报隆批过炮程中吨的目征标管奖理：以土地洒合同巾、用食地红卧线和受规划承设计软要点旺者脱救设计盟报批炭不仅对仅是座批准咸的问跳题，透时间姑上的侧问题瓣，要谱认识熟到设洗计报爱批是闭将设匆计目用标通烧过政报府的灭批准洁加以下确认蚁和合炎法化惧。跟傍踪者李要学罩会与绣管理陶者的忽沟通命和协泊调。样拌蝶禽尽管秘用地掀红线何和规呆划设补计要慎点都妻是规渣划国过土部蹲门下没达的加，但明我们明可以彻通过吹合法灵的正庙当途垮径将赴公司类的发塞展目猾标和泳设计呀意图痕反映如给他卵们，狠去积狼极协泡商和笑沟通乞，影崖响他广们的修决策惰倾向骗。鸡帐瓣因规划提选址喂初步轻确定捧后，庭就要姨进行胁土地没的购所买工性作。医土地步购买朵时要蠢事先幻与规临划土镇地部草门将展土地萍价格松、土井地面予积和容规划延设计林要点框以及得开发脏建设描要求锻协商林好，架要做毯到心召中有哪数，匙尽可忧能把至今后刚开发亏建设封中遇社到的僚问题继想清鬼楚，怪并在坡合同韵中为贤公司流的发村展调索整留眉下调蝶整余锤地。汪所以创，用额地红害线和悬规划兔设计脖要点预是关卧键技蔑术工清作。阿屋握砖规划轨设计港要点弯，是霜项目谜的灵犁魂和铸技术友核心折，影扬响着常公司慢的一植系列锡决策民和经元济战界略的命确定悠，比拥如咽，执3.止5阴的容喊积率逐对于杨开发刷住宅脖来讲蓝，就凑是高状层住绸宅，哥而在劫某些思城市焰，如亩果消你费人僻群还掌达不缓到可混以承与受电间梯的门管理览成本卵和高史层土赛建成放本的内情况就下，津茫然风采用贩高容纸积率轰，会身使公飞司陷验入困党境，嗓而且箭还要臣交纳瞧高容震积率别带来竹的楼迅面地德价。路所以诚，在神签定蓄土地洁合同钥时，奇就要祖做好予经济造技术境分析夫，重贿点对循容积楚率、皂公共符配套寒（学金校、陷幼儿晶园、竹商场理等）狭进行涂成本所分析杏，计到算建善设后平的单甲方成江本，它与市误场同坟类项煌目进白行比钉较，遥并作液出方鞠案判光断和视选择救。因宇为，岗规划但设计尽要点虽在下筝达后区就不直容易枣调整尾，所狡以，犯之前责一定病要将边开发建建设杨遇到苦的问著题在蚂规划纯设计立要点迎中考碍虑进子去，雨为今目后自渐我调旬整留盘出余嘴地。贡管理跪要点仁三：宽规划批设计觉方案浴筋州夹一个危好的混规划唤设计滔，必守须在坐深入改细致遥的市悟场调暗查后彩，在失占有本第一望手基落础资止料后问，并食经过晨多方腔面、建全面辞细致拌的分辫析研挖究后少，才孟能和葱市场占紧密临结合谜起来思。项填目是助否成乡功，肆需要随一系忧列的诱运作蛇和精拘心策厉划才备能逐泥渐达纷到所蝶定目采标，折其中坦，碍规划拍设计泳是龙启头，毛是关金键。讽尤其桌是大咏型项安目的章规划镜设计舱，更箭应重丹视。弟大型见项目今的规荡划设瞎计，鸟要结滤合项盾目的榜复杂籍程度楚和市幅场情北况，蜡分阶非段进症行规插划设郑计，炉将规长划设疤计的仆目标将逐步漠进行梯深化默和细樱分。烫所以掌，对砍于一晚个大污型项暗目的点规划茄设计宵首先顿要有先一个倒整体斜的清群晰的窝概念草，而鹅后要熔清楚旧开始合做什诵么，刃中间戴做什她么，堆实施程时做愤什么疯。总倘之，副要将凉项目钱的整都体运禽作和铺策划奋精神牧贯穿锐到每蛙一步错中去旷，并削逐步乖进行健落实薪和反兄馈。丈俭做好浙一个胞规划央设计顶方案独，离轮不开悲三个恨前提雁条件魂：替1旬、甲弃方的左指导斜和目让标激片励德谁也待无法恋代替书甲方蚊作出长最后搅的判劝断，该甲方膝或许腥在某弱些环置节需赏要设吸计方住、监喘理方还、顾帆问公暂司的炕积极恐配合偏，这趟些伙连伴也园提出苹了自摄己的躲方案疾或观闲点，崇但只晋有甲肤方能神够从属项目休的整界体上池进行稀选择错和判窑断。招生靠止项目春的运意作，详自始席至终睬是甲猴方自缘己的束事，薯从投走资决晓策到闲市场豆调查熄、项喷目确纹定和缘定位基，规疫划选僚址和涉购买先土地咽，每蝇一步乎都是晚甲方渐精心尾策划谣的结扒果，递里面怠都隐腔含或连付出惭了大驰量的最心血堆和代近价，慧而目存标也吵在一峡步步碗的进船展中绍逐步脚调整如或加像强。其所有盘这些邀发生瓶或将棵发生删的故灯事及主来龙贡去脉坦，也死只有喜甲方擦掌握咳和清枯楚，田而这拘些细第节或箭故事灰不可授能告资诉设损计师袍，设似计师崇也不舞可能枕在一真下子邪就能怖消化谣吸收饺。所灿以，拨甲方阁作为毫全过锣程的宣统筹观策划简方，遥一定帮要清私楚应裹该让司设计屡师在负哪一脾个环荐节发想挥作隔用，起决不梨能将负所有烫问题足都交唯给设迷计师拉来解昨决，术一来翼设计酒师永挽远不世可能错代替普甲方涌来作冷出判浊断，污二来耗有些测原则缘性问勤题，君必须御由甲的方进菊行拍见板。郑设计泻师只捆了解辈你让赢他做摔的那店部分孕，他藏无法赌从项彻目的功整体穴运作鹿上看章到问渗题所廊在，业这是纯作为帽设计锦人员逝的角李色所无限。涂我以滋前作哪设计记，就沈是这竞样，风你可默以有轿很多线想法技，而锈且也着可以肿在方海案中欣体现推，但圈如果村不获饶得甲娇方的富认可闸就无女法进靠行下同一步察的工龄作，肾多数沃情况鸦下，租设计抓师因纺为沟庆通或部对项宏目的归认识蛮深度扮或甲拢方提循出的缝要求叙过粗宿或背梯景资韵料太通少，撤设计宾师稍仙不注到意就忙会偏草离甲杯方的焰目标思，作欺出一兴些无对用功蒙，浪牧费时喇间和俊精力歉。胖拦揭焰设计斧过程膜中，鹿甲方反加强洒设计池跟踪苦和指脸导，轮不能喉仅通牌过几判次会钢议或药汇报永的方刻式来鸡解决始复杂晋的技润术问津题，蛋比较念复杂有的问野题要士主要淋依靠勒甲方黄的主股要技迹术人辅员与减设计芳人员烤进行也面对茄面的殿沟通汇和商间量，薄必要循时，坚甲方究应派闲驻工这程师行与设号计人沿员一法起参宾与设不计，厅对设侵计中以出现车的问趣题，世甲方横工程衰师可省及时忌返回诵公司翅向领用导汇包报寻泰求解涂决方津案或庭意见铺，这额种措枯施可钻有效休的将监一些确细节若或不羽大的涨问题脊解决扯好，覆而且还因为邀有甲积方代喝表的词旁站锦参加汗，设济计师夹的积跨极性结和主腹动性过会得话到加尤强，躬工作罚效率漆会大赌幅提识高，闹由领畜导拍疲板决离策的痛范围蛙缩小翠，节贡省了咱领导麦的精装力。迅通过岸汇报织会，糊主要倒目的袋有两校个：侵一是查向领温导通酸报方革案的铅进展乐和中春间成蝶果。宣二是大就方筐案中泻的关咬键问港题进换行讨承论，巡寻求致解决茂方法胀或意蛛见，画以便乡于下南一步速设计峡的继润续。新甲方被的指唱导，抵影响台到设忽计的授进展止和方愿向。乱在设签计大野的原货则和药目标剂上，宴甲方竖应比贺设计忠方更篇高明气、更笼前瞻辞，在挥某些粒方面讽来讲嫌，甲腐方对紧于一娱个方雀案比规设计间者更响能看叠出和岁发现哲问题自所在枕，眼悠光更笨高一卵些。宅所以夫，甲喉方的挤指导摊应放炭在以门下三拾个方碍面：固一是寄方案束的整赏体布政局和顶框架们。荒二是寄经济摔技术营指标植。艳三是谎方案拼的风组格和壶创新写。笋甲方兄的指于导不呢要具装体到锯每一镰个具若体设资计的馆细节磨中，撞要积博极想孕办法另调动络设计谁人员述的设户计才雀能和慎积极锁性，抓将他见们的胳才华月施展婆出来捐就成踢功了祖一半屡。通来过设式定一砌定目俱标激巨励设显计师仅进行傻创造王，设疏计出仔甲方圣满意购、大载家满能意的听作品框。甲烛方的逐指导颗不可资有太筹多的委随意元性，豆比如圣确定哑了的炉设计犁原则塞和意割图，居不要屠轻易册改动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