绿地规划设计阶段本钱大优化点

绿地规划设计阶段成本7大优化点2015-04-1823万人读明源地产研究院明源地产研究院mydcyjy明源地产研究院被客户誉为“中国地产百强背后的管理大师”，深度致力于房地产行业的管理研究、咨询服务、专业培训、解决方案四大领域。

微信内容：政策解读、行业趋势、市场动态、名企战略、名人韬略、管理前沿、干货收藏、图说地产、大数据等方面。前至开发时序，后至物业管理，皆与规划设计有着千丝万缕的联系，因而也与成本控制密切相关。在规划设计环节进行成本控制，可以最大限度减少事后变动带来的成本增加，尽管设计费一般仅占建安成本的1.5%~3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。绿地的规划阶段成本控制囊括的范围有：开发时序、停车指标、公建配套、交通组织、场地竖向、综合管线、小区景观、建筑高度、样板区等。以下取重点进行讲述。靠一、理开发捕时序嗓以绿甘地苏合南某绵项目运为例闯，其庭开发糟时序伏考虑扒首期镇资金演（投陆入和蚁成本棉）、依首期恶速度工（规潜模和厘高度跃）、易开工设规模券（规疗模和伞标段仿）、侵土方纯挖填纺（挖其填结甩合）鹿、首浩期到休位（筑管线庆设备恒）、住交谈付时庭序（喝交叉派投入演）、孝分期扑规划饼（规跪划层钞次）摘等。厘比如煎该项燃目中拍（如尘下图则），嘱考虑款到首蛛期资搜金和腐首期涝速度重，先铃开发脾1期虾B区扩位置极中等哀板块稻，待辨开发避2期坦C区先抬高低价格夺，最喇后开到3期球A区历位置喂最差踏。与伯此同辅时，订样板斥区无冰地库液周期牌短，厨1期奔小高甜层区擦周期罢短、烤规模叔较小哑打造鼓形象稠。椅考虑画到开饮工规已模，爹招标闲约1聋0万垒㎡，锡标段哲约5屯~6跑万㎡罚，标项段清统晰，乒避免费交叉怀；在床土方只上挖碑填结唯合，及如下修图，疤B1居地块杂小高赛层规警模9阅.7狐万㎡聚，B苍2地车块的无别墅铅规模巡4.挖7万邻㎡，票与招健标、桐施工肠标段乳规模痒匹配亏。理汪想的科土方禾平衡构是，引小高派层地如块挖什土，制抬高锁别墅鞋区场咱地。诞考虑津首期敏到位绕，设例备、豆管网咽、用槐房、顶及智吃能化厕等进怖行分光期和汪提前税投入板。傲在交键付时驾序上语，避桐免重从复、勿交叉数投入辨。臭战略母层面宝的开等发时死序与虫产品镰组合免，与炮财务僚成本恳密切抖相关律，受量规划微设计盯影响奏很大绸。辟比如缠，最烟佳开坡发时炊序与采最优紫产品如组合评应根芽据项动目获兼取前槐期的价工作窝成果拍，进羽行综喷合确拔定。殊在土赵地价称值利叹用上民，成嗽本部牵应就胳土地两价值隆与建温筑产限品的返组合汤向设留计、虚营销门提出镜专业功建议终。苗在同肠一地己块内溉不同迫位置荐的土福地所拦拥有刃的景破观资愿源及沾受交然通、武空气麦、噪银音、表日照免等方雹面的痒影响诸而价燥值有咏所不策同，珍这是韵客户海所关掘注的俘，因棋而在枣拥有姨最优教价值脉的土塞地上钢排布傍更多翅数量躲的可族售产脸品有货利于瓣获取念更高吃的盈五利能叶力。牧二、葵停车寺布置值小区碗停车攀布置崇上，丈要考元虑土茅地利栗用、灯停车寨方式密、车皮库设阻置等博。须在土低地利孕用上图，在化项目会停车欧位规遮划要洋求数糟量一被定的章情况薯下，演地下宣与地叉面停麻车位盾是此玻消彼兽涨的燥关系墙，而统前者颈建造真成本嘉远高称于后门者，捞因此校合理集安排资地面侧停车荡，可眠大幅夕的节侵约成鬼本。飘一方冠面，悔地面仙露天景车位眠应最度大化红，另森一方名面，绿地面悼停车桨应按亩照最堆大边配线的冷原则宁来布条置。柴在停烈车方以式上参，一渣方面烦车位醉平面静布置发应最鸟优化征，即雅限定惰面积授内停爪放量享最大前；另伪一方浅面，改车位阅建造攻成本雾由低挤到高祥的顺衰序为勿：地童面露餐天车病位→咱首层家架空竖车位哈→地堤上独挪立车让库→榴半地务下车催位→水地下蛋车位健。具睛体停骄车方惧式要充结合氏容积栏率情币况综抄合考装虑。加在停浅车位工体形皮控制田上祖，降霸低停脑车位去高度恐，减奔少单属个车辈位面逢积。稼在车绞库设辽置上螺，集贸中设宇置地转下室片可节塑约地行下室抢基坑喷和自累身建册造费佛用、跃减少牢车库掏出入治口设幸置，蔬还能奥更有绕效地狭组织么停车俱。一系方面肢车库辰宜集喉中设闸置，暗减少未建造阀成本采；另弃一方理面，阅机械央车位炉及地圈下车胁库进精行高咱度预康留。梢绿地蜡的地委下车洲库面想积与诵地上叨建筑涨面积拥之比煎控制蒜在2躁0%净~2艺5%让，在四机动手车停阵车上福减少杨边角涨场地邻，在筛需求汪上，也0.薯6、肾0.放8的鞭配比肺1.持0、矛1.嗽2的声需求饥，公惠建停领车上脱没有屡地下淹配比党，尽逮量地寸面解火决。鸟以绿廊地某来个1能0万祖㎡住毕宅小桨区为加例，阳按1箱00晕0户朝计，呆如下攀表：容可见损，机腹动车慕停车品位不议足，铸非机驴动车林停车玉位闲突置。何非机锻动车馋库设东计严球重浪疼费，勒有成烘本挖愧掘潜败力。掏因此惜非机称动车六停车甜可选凭择在珍地面任架空斩层、续停车击棚及比就近普停车蛛等，楚或是漠停在孔地下音集中押管理杀；在俱非机里动车凑的多疏余指走标上唱，可假转变怠为机逗动车涨车位妄；而草多余估的空鱼间可警作为遥储藏东间和较物业扫使用糟。哑三、匪公建掏配套设公建太配套冲首先洋要回恩答一谊个问重题：瞒物业益管理闯的不饿满意廉是否用为开夏发的惹技术冒管理签问题业？该1.肺控制芽配套骄面积阅对于签同一剖项目刘而言坊，建钳设1遍万平题米的丘配套猴与建戴设5嫩千平惯米的帖配套伏所付鲁出的新成本乡代价丘差之妇千万郑。而减这些冬成本呆都要浸由可凶销售恐产品涨来承失担，刺因此扫控制选配套偏面积毒是控哀制配尼套成眯本的谱最关巡键点辅。面耻积满组足土死地规康划要远求即叼可，承提升旨附加拾值而屡多建晓面积辣需要垒注意懒避免村政策价风险壤，合妻理确吉定商姑业面纯积。席可优艘化的始面积欣包括致会所厦、学随校、估物业毯用房正、架佣空层量等。乏2.污优化秤商业征面积车和布浅局挺建造脑的商袭业面砌积过枯多同复时无桌法实应现完寒全销垄售无雄疑是蹄成本肯的浪远费而振且会记带来钩后期彻长期纷的维朋护费荷用支等出，沸建造镜的商翅业面垮积过承少显拢然不隶利于帖实现槽项目险利润途的最融大化徐。同与样的狮商业垒面积响采用司何种矩格局腐来布绳置，西如集冈中式颤商业砌、零赚散式堆商业宅、独叉立商急业、侦底层塔商业佳等，扒将直准接影扶响到天商业漫建筑圆形态失，从批而带哨来其界建造猾成本额的差筒异。百因此帐要控即制商胆业面敬积，掏优化丢商业橡布局罪。您组团孔大堂浅的形云式与俭规模图以绿越地常浸州项绝目为艇例，毕如下净图：汁四、贤交通鞋组织拜绿地邮认为妄小区和交通落系统系也关耳乎成避本，膊包括您出入尖口的施数量罢和物维业情涝况，健以及宝消防奏车道闹的长古度和折成本跑等。联首先犬，在导路网即布置变上，歼减少梳路网秋的不算合理腥曲线航和弯馅折，振道路招设计累充分红考虑卖客户焰需求堂。渔其次练，路隆网应法合理雨简洁株。道篮路（凑包括渐基层杏和面芽层）攻造价脑远高磨于同屯等面号积软补景造野价，杜在满引足规辰范与蚀交通纳组织搞的前肌提下恭，减寨少不森必要疗的道什路面赶积代瓶之以徒软景存可节踪约大巴量开钩支。犯再次堪，优医化出昌入口销布置误。在社满足松消防话、交油通流追向疏雕导等太前提河下，咽尽量者减少躺出入旱口，伟既可悉节省胀出入症口建谎造成纸本，掏又可撤减少快出入沙口长轨期人柔员管悠理费票用。言第四怎，减普少道趣路宽闯度，教可减骡少道透路面是积、谋增加快建设滚用地债、节踢约成胞本。恨在满赢足消平防与抬交通尘流量添的前燥提下喂，邪注意纷双车尽行道塔设置炕与单些车行锹道设丰置，候单车盗行道捡更节叉约占粥地，栗通过威设置押单车良行道由会车悲区，亿可以顽有效陶地满丧足消恼防验堤收需蛾要。盗五、古场地薯竖向区土方厕量控工制如冒何做液到最窜优化赤？纱一是贩要按么原有叮地势栏排布竟产品茫。返例如苦在坡渴地上墨建造玉坡地构建筑勿，在盼洼地旷中建艘造地赛下室月，使习动土堪量最派小。素二是荡场内辫土方逮平衡愚。犹尽可霉能使少场地赏土方因挖填蒜平衡套，减厉少外搜运（甜购）纵土量创三是霸规划状场地都标高黎。接土方讯平衡阿，因利地制势宜、朋降低使排水碌坡度冻，尽附可能南减少报挡土宰墙、苗护壁弊等，尸根据亿原有肥地形横、管泄网布束置情么况、批道路年情况辜合理显制定漆场区您标高才。拌四是汉关注缓排水姜坡度帆和水屋泵站顷。匠大量沉填土因地块洗，考剃虑降抚低排赛水坡瓦度减叉少填棍土量颈，考嫌虑排江水泵愤站的婚长短俗期成乓本与逆土方腹回填灭成本呢比选柄。陵六、曾样板迎区东售楼灶处规削模、耗样板虽区规州模占巨项目度规模铺多大诊比例桶？有搜限资秀金应绒投入柔适当愧的规服模。瑞以绿淹地某斤项目悼为例渔：显售楼咸处投撒入成佳本：杨60果00绝+4终00夜0元驱/㎡土，维剪护人美员有门8~者10锣人；叼样板注区投赢入成械本：匹景观凑成本袄为8丽00踏~1津00膊0元厦/㎡美，维荷护人历员有艳4~火6人格，维古护成份本为头4.揪0~矿5.丽0万渣元/持人/掀年。附售楼顽处1牛20摸0㎡知减少淹10聪0㎡伟装修南成本魂提高折90尼0元胜/㎡盆，减扶少2纷00劝㎡装蚊修成脾本提姜高2设00呀0元尊/㎡背。瘦同理邮，与轨样板注房同飘样要魄合理块布局赢的是湿：伸一是可临时滚设施讯的排陷布，眠避免洋临时忠办公赛室、伴施工练生活材区、币项目围临水渔、临愚电的冻重复械建设叉；二粥是道友路设隶置上壶，批尽量疮安排降永久粒道路总与临备时道脾路的苹综合高使用培。恶七、弦建筑都高度拉假设讯10拳万㎡负的项型目（肃如下药表）华，每剑户使纹用面泻积7寇8㎡此，层蹦数不切同则锯户数扔不同约。那荣么，腹住宅士的经饲济高洋度和通层数杨分别约是多尖少？赔到底键做9糟层、脾11茄层、赛18土层还该是8琴0米脑高呢疤？婚因此扔，针限对建匹筑高以度，越一是停选用轮成熟您产品咳。使狱用成蜘熟产宇品不蒸仅能姑够节馅约时梁间、茶提高依效率劈，而掉且能兵够大绣幅度购地减驼少后垮期的京变更饲签证怒费用引，从条而降钱低产满品建市造成吴本。滴二是炎可售彼比控爹制。屑对要弄求随枪楼附雄送的用面积器，应境有市金场分慈析，欣建筑煤应该假结合予地形草情况裁确定谨赠送痛面积趣大小镜，而纺不是深根