物业管理 工程管理规定

工程管理规定1.0目的为明确房屋及设备设施的运行、巡视、保养、维修等工作内容及标准，规范工程管理和设备运维服务流程，提升工程管理及设备运维服务水平与质量。2.0适用范围适用于XXXXXX公司各物业服务中心、各异地分公司的工程管理和设备运维服务。3.0职责工程部负责房屋建筑及配套设施、机电设备、场地道路的运行、巡视、保养、维修，维持房屋及配套设施、机电设备、场地道路的形态完好整洁、功能良好有效。4.0内容机电设备维护管理模式与标准1.1机电设备维护管理模式：按需合理运行，定时巡检，预防性定期保养与即时小修相结合，尽量以保养维护替代维修，以维修替代更换，延长设备使用寿命。1.2机电设备维护保养标准：详见附表1。房屋建筑维护管理模式与标准4.2.1土建、装修及配套设施、场地道路的维护管理模式：定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。4.2.2土建、装修及配套设施、场地道路部分保养标准：详见附表2。6.5《工作票》R-GC-0106.6《设备安全隐患通知单》R-GC-0126.7《设备设施统计表》R-GC-0138《保修项目验收意见记录》R-GC-0166.9《设备设施维护保养记录表》R-GC-0076.10《发电机运行记录》R-GC-0216.11《水池、水箱加药记录表》R-GC-0296.12《水泵运行记录表》R-GC-0306.13《空调机组运行记录表》R-GC-031附表1:序号项目频次标准1变配电系统变配电房巡视1次/班.非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。.工作人员进入变配电房应保持头脑清醒，服装整齐，纽扣扣紧，严禁穿拖鞋。.变配电房内地面无易燃、易爆物品及杂物堆放，无明显灰尘、无渍，配电柜，电容柜无尘、无渍，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯无尘、无蜘蛛网，门无尘、无渍，玻璃窗光洁、明亮、无渍，灭火器无尘，保持整洁、干燥，严禁吸烟。.变配电房内无异常声响，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常；雨天无漏雨、积水现象，热天冷却装置和通风设备运行正常。.堵塞洞孔，设置防鼠设施，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。.禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时，应做好防触电、防短路等安全措施，并设专人监护。.除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电。运行巡检1次/班见《供配电系统操作规程》标识牌1次/班合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全保养1次/年见《供配电设备维修保养规程》2发电机发电机房巡视1次/班.机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。.地面无杂物堆放、无明显灰尘、无渍，发电机组无尘、无渍，油箱无尘、无油迹，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯。.发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。.机油箱内储备8小时满负荷用油量（750公升左右）o.机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。油库内应放置沙桶。.电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。运行巡检1次/半月按照《柴油发电机维修保养规程》的要求及《柴油发电机组操作规程》程序，每月试运行两次，每次手动启动机组10分钟，检查机组及各项运行中的数据。保养1次/年见《柴油发电机维修保养规程》运行期间巡视1次/小时观察分析运行中的各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况如有危害人身安全或造成严重设备事故应紧急停机并及时报告，认真填写《发电机房巡视记录》。序号项目频次标准3给排水水泵房巡视1次/班.工作人员进入水泵房须经工程主管或物业服务中心负责人批准后，由工程值班人员陪同，方可进入。.泵房的机电设备由运行人员负责操作，其他人不得擅自操作。.控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。生活水泵自动轮换工作；消防水泵（消火栓泵、喷淋泵）每半月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。.保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损。.不得擅自改动机房线路、器材。若需改动，须经工程主管批准后方可进行。.消防设施应保持完好。.保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。.水池观察孔应加盖并上锁,钥匙由值班人员专人管理;透气管（孔）应安装不锈钢防虫网。水池/箱清洗1次/半年下水池及屋顶水箱应每年清洗消毒二次，清洗单位应持有当地水务局或市场监督管理局颁发的《二次供水设施清洗消毒许可证》，清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验取证。运行巡检1次/班设备运行正常，无大面积泛水、跑水、停水现象。阀门、管网无跑冒滴漏、锈蚀现象，阀门转动灵活。排水地沟、污水井等排水畅通，地下室、车库、机房、道路无积水、浸泡现象.生活水泵保养1次/季生活水泵每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。排污泵巡检1次/月.排污泵控制箱上转换开关SA,无特殊情况应打在“自动”位置，排污泵每月转换一次。.每月应手动点动操作一次，检验其信号控制器是否正常，确保排污泵在紧急状态下的正常使用。.雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查，确保其正常运行。排水泵、潜水泵保养1次/半年排水泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。4闭路监控系统摄像机镜头1次/季进行一次除尘处理，并用镜头纸擦拭干净镜头，清理降温风扇。摄像机护罩1次/季进行一次除尘处理，清扫玻璃上的灰尘，并检查接插件是否松动。序号项目频次标准5消防设备设施消防联动台各类指示灯（含电源、信号）1次/周指示灯指示正常各类开关1次/周处于开启或自动状态各电器触点1次/季触点完好，无烧损各电器元件接线端子及端子排端子1次/季各端子连接牢固，无烧伤各电源、信号线1次/季导线无破损、烧焦现象控制台内部除尘1次/季无尘火灾报警器指下灯1次/周"AcPower"（绿色）才生示灯亮，其余指示灯不亮直流电源电压1次/周指针指示+24V（±5V）自检功能1次/周主机上所有指不灯闪亮，回路工作电流正常内部各接线端子1次/季各端子连接牢固、不松动信号（电源）线1次/季导线无破损、老化表面及内部除尘1次/季无尘消防水泵、喷淋泵、稳压泵试运行1次/月消火栓泵和喷淋泵及稳压泵每个月进行一次试运行，运行时间5〜10分钟消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6米以上。保养1次/年每年进行一次全面保养防火卷帘门控制箱内部各电器元件接线端子1次/季端子无烧伤或松动机械部分（齿轮、锋条）1次/年无锈蚀且表面涂有润滑油卷帘门门体无锈蚀电机接线端子1次/季端子无松动升降按钮1次/季动作灵活，到位准确防火门防火门玻璃1次/月完好无损防火门弹簧绞链1次/月完好，弹性适度消防通道、防火门1次/月消防通道畅通，防火门开闭自如序号项目频次标准5消防设备设施排烟系统排烟风机表面除尘1次/季无尘控制柜内部各电器触点1次/季触点完好，控制启停正常控制柜内各接线端子或端子排端子1次/季端子无烧伤或松动控制柜电源指示灯1次/周电源指示灯明灵排烟阀微动开关机内部接线端子1次/季端子无松动、微动开关固定良好排烟阀复位按钮、导轮、钢丝、转轴1次/季复位按钮控制无误、排烟口开启灵活风机、排烟阀手动、自动功能试验1次/季手动、联动功能正常加压送风系统加压送风机表面除尘1次/季无尘控制柜内部各电器触点1次/季触点完好，控制启停正常控制柜内各接线端子或端子排端子1次/季端子无烧伤或松动控制柜电源指示灯1次/季电源指示灯明亮送风口微动开关机内部接线端子1次/季端子无松动、微动开关固定良好各送风口百叶窗1次/季送风口百叶位置正确消防水管道及附件各消防阀门1次/季阀门开启自如，不漏水各减压阀、排气阀1次/年排气阀排气正常、不漏水。减压阀工作正常消防管道1次/年管路无渗漏或锈蚀室内外消火栓系统水泵1次/季转轴转动灵活水泵添加盘根1次/年点动时，漏水在正常范围内水泵加润滑油1次/年水泵运转灵活水泵、电机除尘1次/季无尘消火栓各阀门1次/季开启自如，不漏水各消火栓、水带、接扣、消火栓按钮及其它配件1次/季水带不发霉、水喉不漏水、按钮盒完好无松动，小配备齐全，功能试验1次/季各项功能正常序号项目频次标准5消防设备设施自动喷淋系统水泵1次/季转轴转动灵活水泵添加盘根1次/年点动时，漏水在正常范围内水泵加润滑油1次/年水泵运转灵活水泵、电机除尘1次/季无尘自动喷淋各阀门1次/季开启自如，不漏水，压力指不正常放水阀、压力表1次/季压力表指示正常，放水阀开启自如信号阀1次/季关闭时有电信号在中控室显示水流指示器1次/季在中控室有电信号显示喷淋头1次/季喷淋头表面油灰不可过多应急照明疏散指示灯1次/月才旨不灯亮、且处于等待状态，无松动、损伤应急灯1次/月按测试键后，指不灯亮，充放电正常表面除尘1次/季表面无灰尘设备机房机房卫生1次/月机房整洁、干净机房内照明、电话1次/月照明完好、电话通话正常推车式灭火器1次/月完好无损，压力在正常范围手提式灭火器1次/月压力正常，指针指在绿色安全区内，配件齐全气体灭火系统各气瓶气压1次/季气压指不正常执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配阀1次/季气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、分配阀能正常工作气体控制箱1次/季触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常瓶体及管路表面除尘1次/季无尘消防应急广播主机各电源、控制信号及音量调节器1次/季信号指示正常，音量调节位置合适各切换器、控制器1次/季转换工作正常各放大器1次/季音质、音量良好各接线端子及线路1次/季端子无松动，各导线完好端子无松动，各导线完好CD机磁头1次/季表面无粉尘各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好1次/季各扬声器接线牢固、纸盒无破损序号项目频次标准5消防设备设施对讲电话系统主机柜内除尘1次/季无尘各接线端子及线路1次/季端子无松动，各导线完好主机、固定电话、插孔之间通话1次/季音质清楚、无杂音主机按键1次/季按键无阻滞，通断良好序号项目频次标准6上门维修上楼维修时间随时接到维修要求，预约时间的按约定时间上楼,需即时维修的15分钟内赶到现场。维修服务态度随时热情、谦虚、使用文明用语。提供维修材料随时应向业户提供合格的维修材料。维修服务时间随时视工艺复杂情况而定，一般不超过8小时，最多不超过72小时。服务对象满意率随时应达到98%洗脸盆漏水随时应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意。洗菜盆漏水随时接头、阀门、软管应按原标准安装，维修时间不超过1小时。洗菜盆堵塞随时达到畅通标准，维修时间不超过2小时。洗脸盆堵塞随时下水应达到相当流畅，检查口应恢复原状，并对维修现场进行清理，维修小时不超过2小时。疏通马桶随时使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过2小时。疏通地漏随时使之畅通，并对切口恢复原样，维修时间不超过1小时。房间没水随时此项原因多种，应尽快解决业户用水问题。（市政停水除外）水龙头漏水随时维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过30分钟。接头漏水随时应达到紧固、密封、不滴水，维修时间不超过1小时。楼上水漏到楼下随时尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染清理干净，维修时间不超过4小时。马桶漏水随时以不漏水为标准，如需拆马桶安装应恢复原样，维修时间不超过2小时。房间无电随时以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状，维修时间不超过2小时。灯不亮随时应达到原来照明标准，维修时间不超过30分钟。业户门铃不响随时以达到清脆悦耳为标准，维修时间不超过30分钟。房间插座无电随时使用方便、安全为标准，并把故障原因告诉业户。维修时间不超过2小时。序号项目频次标准7培训按计划.制定培训计划。.按培训计划组织实施。3•培训合格率100%o8建筑物及其附属设施巡查表以表格要求对建筑物几附属设施建筑物及其附属设施'设备进行巡查9资料管理.记录详见6.0.要求a.内容完整有效b.质量记录应标准化C.质量记录应实用，符合质量管理需要d.质量记录的真实性和准确性附表2：序号公共建筑设施名称事项计划养护周期1上人屋面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥青进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理对屋面渗漏进行处理三三三三三年纤纤吁纤22222每每每每每2外墙饰面（涂料、面砖）重点部位进行清洗外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗涂料外墙粉刷年年年135每每每3内墙饰面涂料饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面空鼓更换年年年153每每每4楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理每3年每1年5天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理年年年352每每每6室外道路（地面）大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面（如碎石地面等）修补三