44房地产评估基准地价课件

第七节基准地价修正法的应用

基准地价修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采用的是基准地价。

一、基准地价的含义1.基准地价:按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。2.标定地价（宗地地价）:市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。

二、基准地价的特点

1.基准地价是土地使用权价格；2.基准地价是区域性价格；3.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区；4.基准地价必定是平均价格；5.基准地价是单位土地面积的地价；6.基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。

三、基准地价的作用

1.政府公告作用；2.政府参与土地有偿使用收益分配的依据；3.宏观调控地价水平的依据；4.征收城镇土地税收的依据；5.进一步评估宗地地价的基础；6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。四、基准地价修正系数法的适用范围

1.适用于完成基准地价评估的城镇土地估价；2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估；3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。五、基准地价修正系数法估价的程序

被估宗地地价＝待估宗地所处地段的基准地价

×年期修正系数

×期日修正系数

×容积率修正系数

×其他因素修正系数第八节房地产评估的路线价法 1)路线价估价法的基本思路及运用范围 路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线价,然后据此路线价,再配合深度指数表,用数学方法求算出临街该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。

路线价估价法的基本数学表达式为： 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积(5-5)

采用此方法估价时,如果街道两边的土地另有特殊条件存在,如街角地、两面临街地、不规则形地等,则还要进行因素的加减修正,数学表达式为： 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积±修正额(5-6)2)路线价估价法的估价步骤(1)划分路线价区段(2)设定标准深度(3)确定路线价(4)制定深度指数表和其他修正率表(5)计算各地块的价格 3)路线价估价法举例

[例5-2]某路线价区段,标准深度为18米,路线价为1000元/平方米,待估临街各宗地块情况见图5—3,临街深度指数表见表5—4。假设各宗地的宽度都为6米,计算各宗地的评估价值。表5—3待估各宗地块情况表ABCDE1000元(路线价)注：超过标准深度18米以后的地块为里地。表5—4临街深度指数表深度(M)指数(%)4以下4～88～1212～1616～1818以上13012512011010040 (1)宗地A为临街地,临街深度为17.5米,查临街深度指数表得其深度指数为100,则宗地的价格为：

1000×1×(17.5×6)=105000(元) (2)宗地B为临街地,临街深度为13.5米,查临街深度指数表得其深度指数为110,则宗地的价格为：

1000×1.10×(13.5×6)=89100(元) (3)宗地C为临街地,临街深度为3米,查临街深度指数表得其深度指数为130,则宗地的价格为：

1000×1.30×(3×6)=23400(元) (4)宗地D为临街地,临街深度为7米,查临街深度指数表得其深度指数为125,则宗地的价格为：

1000×1.25×(7×6)=5250