房地产经纪人试题库

房地产经纪人试题库目录第一章贷款(35题) 3第二章住房公积金制度与政策(35题) 7第三章其他权证知识(20题) 11第四章其他变更类别(20题) 12第五章网签知识(7题) 15第六章市场知识(23题) 15第七章签约环节的法律常识(36题) 18第八章业务相关法律实务(31题) 25第九章风险防范(14题) 32第一章贷款(35题)2/34报单后如果收到房产证复印件和卖方身份证复印件，会在当天递评估资料，在一个工作日内评估公司会进行评估看房，需要银行客户经理看房的需协调客户经理时间，看完房后一不可以，交一次费用只可出一次报告；如果需要换行的话，可以将旧报告交回评估公司同户型的照片？套照片，照片不能串着用。面中行(部分)可见房本放款。：以家庭为单位在石房屋套数，网签在其名下和登记在其名下(房产证是他的名字)贷、汽车贷、信用贷等不计算套数)婚前贷款也计入。数。3/34样的政策？利率如何？首付款要求？(截至2013年09月30日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准)购房执行认房认贷政策： (1)光大银行，邮政银行，华夏银行，交通银行，中信银行：基准利率 (2)建设银行，中国银行，工商银行：基准利率上浮10%11、商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷(银行逾期等)？ (1)三套及以上 (2)资质(假资料) (3)骗贷(亲属关系) (4)无购房资格务利率调整的时间节点是什么时候？分银行要求借款人女性年龄最高到60岁，也有部分银行(光大银行)对借款人年龄放宽到7016、商业贷款如何计算贷款年限(如何确定贷款的最长年限)？4/34各个银行要求不同，一般为房龄+贷款年限<40年(建设银行、华夏银行、工商银行)，或者贷款年限+年龄<65岁(部分银行要求借款人年龄最高到60岁，也有部分银行对借款人17、商业贷款如何确定贷款额度(与哪些因素有关)？评估值、套数、产权性质；等)，均需提供工资流水。均需提供工资流水。。5/34房产证，身份证、户口本、离婚证、离婚协议(注明业主单独处决权并民政局盖章)/判决书；如果离婚协议未写明业主单独处决权或者产权不明晰需原配偶到场，或公证本套房产证如果产权(以原购房合同时间为准)在婚姻存续期间，需要办理《继承公证》；如果产权(以原购房合同时间为准)在婚姻存续期间之前，理论上是不需要做继承公证，如果产权(以原购房合同时间为准)在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料？第二章住房公积金制度与政策(35题)6/34五年以下(含五年)4.00；五年以上4.50。省直公积金、铁路公积金：报单后，在房产证和业主，客户身份证复印件收到后，即可 (1)具有合法有效身份； (2)具有完全的民事行为能力；7/34 (3)具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力； (4)购买、建造、翻建、大修自住住房； (5)具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件； (6)符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件； (7)提供委托人认可的担保； (8)借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款； (9)符合委托人规定的其他条件。住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一：.建立住房公积金账户12个月(含)以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上且申请贷款时处于缴存状态；积金账户12个月(含)以上，且足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上；借款申请人准备资料----报件(公积金审批)----审批通过-----签订借款合同----过户---评估---抵押----他项出来后放款----房本归还客户(结件)。由贷款人向本单位负责公积金归集(缴存)的人确认。公积金贷款认房认贷是指：公积金管理中心只核查购房人家庭(夫妻加未成年子女)名文件为准)；17、申请公积金贷款的条件有哪些(缴存年限？状态？等)？8/34借款申请人的公积金在石家庄缴存，并同时满足开户1年以上，其中有累计12个月的并且申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。20、申请公积金贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已22、申请公积金贷款，如何计算贷款年限(如何确定贷款的最长年限)？方面计算后取低者为最终能贷款的年限。不需要卖方到场。24、申请公积金贷款，业主未成年，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？须到场？业主本人身份证复印件。业主和配偶都不需要到场。9/34提供业主本人的身份证复印件(业主为多人)；不需要业主到场？30、申请公积金贷款，买方成年已婚，需要提供哪些资料？配偶是否必须到场？如果不证，买方丧偶需提供配偶死亡证明，单身证明33、申请公积金贷款，办理初审的地点在什么地方？需要哪些人到场？需要携带哪些资借款人夫妻双方到场携带身份证原件到市公积金中心(城角街和新石北路交口往东50米？市属：需要大概15个工作日左右(抵押2-3个工作日，放款7-10个工作日)。第三章其他权证知识(20题)在石满一年居留证明、在石工作一年以上并能提供一年以上养老或纳税证明才能开具购。10/34往来大陆通行证,在石满一年居留证明、在石工作一年以上并能提供一年以上养老或纳税证明才能开具购房查询证明获取购房资格，无法到场的提供公证委托书。4、买方为多人，是否需要所有买方到场？如果不到场，需出具哪些材料？以不全部到场,需要提供所有人证件原件,无法到场的提供公证委托书。委托有行为能力的成年人(不能是买受方),需提供公证委托书，受托人提供中信银行要业主配偶到场.委托有行为能力的成年人(除卖方外)，买方提供公证委托书，受托人提供中信银行卡。如不办理共有，不需要买方配偶到场。如办理共有，可直接委托给其爱人，提供公证委第四章其他变更类别(20题)在石家庄市内五区拥有有房产证的住宅和虽未下证但商品房合同已在房管局备案的房屋。屋3、客户所在家庭哪些成员需要在资质申请中体现？客户本人、配偶、未成年子女。 (1)居住用地70年11/34 (2)工业用地50年 (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 (4)商业、旅游、娱乐用地40年 (5)综合或者其他用地50年从房产证上看房屋性质一栏：商品房、已购公房经济适用房按经济适用房管理等等；公寓(从原购房合同上看使用年限，从而判断性质是否为住宅：使用年限是70年的属于住宅，使用年限不是70年的属于商业用房)12、如果该房屋仍有按揭未偿还清，要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时提供哪些资料？需要提供哪些备件？大约时效如何？12/34承被继承人财产证明、死亡证明，全部合法继承人的身份证明，如本人不到场需提供公证16、办理继承公证，当事人应当提交以下材料： 应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明； 亡时所在的医院出具；被继承人在国外或港澳台地区死亡的，死亡证明应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明； (3)被继承人遗留的财产证明，如房屋所有权证、土地或宅基地使用权证、记名股票、 (4)被继承人的全部合法继承人情况的证明，以及有无依靠被继承人生活的人的证明。一般由继承人或被继承人所在单位的人事部门根据其档案记载出具，证明的范围以继承法所法定继承人的范围为限； (6)继承人放弃继承权的，应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明，或提交经公证证明书； (7)继承人失踪多年，下落不明的，应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书； (8)其他有关材料。如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。 (1)遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产； 13/34 (4)在被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠扶养协律规定； 有下列情况，应按法定继承办理：①遗嘱继承人放弃继承的；②遗嘱继承人先于立遗嘱人死及的遗产；⑤遗嘱未处分的遗产。 (6)遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余 (7)在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继二手房交易常用公证类型及收费：本人不能到场办理买卖房屋事宜,需要委托他人办理出售或购买房屋过程中的一切事宜,资④根据当事人真实需求及意愿办理公证事项并提供真实证件资料。第五章网签知识(7题)房管局规定中介机构成单后必须中介机构网签。14/34对运营：注销手续繁琐，且会延误交易时效造成客户满意度降低，降低注销率能够树立第六章市场知识(24题) 的图片上传的无效)。 (2)新增录入的房源连锁店经纪人在3天内均可跟房主沟通留钥匙，以最先上传钥匙 息的，房源会自动标红。 15/34 (3)经纪人录入房源24小时内，店长必须回访并根据。区名称、门牌号、户型、朝向、所在楼层、总楼层、结构、房龄、建筑面积、房屋性质、装 发变更资料发市场部-市场部转发各网站客服。 (1)发布量(每日新增房源量)不低于2套； (2)日刷新率(每日实际刷新量/日最大刷新量)不低于90%；3、多图率(经纪人房源库中的多图房源/房源总量)不低于90%。每天新增房源每天2-3条房源(库存无限制)。推广或展示数不低于30次(最大推广数30)。刷新次数不得低于60次(最大刷新是90)。16/34每天新增房源每天2条房源(库存无限制)。推广或展示数不低于35次(最大推广数35次)。刷新次数不得低于100次(最大刷新是100次)。区开发等。的产权人、看房联系人等。第七章签约环节须注意的法律常识(36题)17/34租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿出租人应当履行租赁物的维修义务(当事人另有约定的除外)，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维应当相应减少租金或者延长租期。要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间租赁”18/34优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，出租人无权清退，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租时，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事之一的房屋不得出租 (1)未依法取得房屋所有权证的； (2)未经综合验收、新建的房屋不能出租； ； (4)共有房屋未取得共有人同意的； (5)权属有争议的； (6)属于违法建筑的； (7)违反规定改变房屋使用性质的，不得出租 (8)已抵押，未经抵押权人同意的； (9)不符合安全标准的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； (10)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。物；19/34承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；承租人仍然可以随时解除合同；所有权变动的，不影响租赁合同的效力如何维修？ 需要维修的，由承租方负责维修，可以要求业主配合； (2)因物品老化导致需要维修的，由业主负责维修，电器类(在保质期)可由产品厂家 (3)双方自行协商解决； 19、房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应履行哪些义务？(根据当地政策而定) 表。 (3)督促承租人及时办理暂住登记或申领暂住证(所需证件：本人身份证原/复印件，)。 (4)依法纳税。 (5)发现承租人有违法行为的，应及时向有关部门报告。 (1)业主是公司的情况:房产证复印件、公司营业执照加盖公章(可以是红章，也可以20/34是复印章)、授权委托书加盖公章(必须是红章)、受托人的身份证复印件、如果是业主是公司法人，则不需要授权委托书； (2)客户是公司的情况：公司营业执照副本复印件加盖公章(可以是红章也可以是复印章)、委托书加盖公章(必须是红章)、委托人身份证复印件、如果承租人是公司法人亲自签署的只需要提供法人的身份证复印件就可以了，就不需要提供委托书加盖公章，客户的身份房产证复印件、业主死亡证明复印件、签合同人身份证复印件、体现逝者与签合同人关系的户口本复印件及免责声明(免责声明的内容要体现出本人是谁、和产权人是什么关系，出租物业地址是哪的房屋，出租该房屋得到了产权人所涉及的所有的直系亲属的同意，分别写上都是谁，出现一切问题与本公司无关自行承担责任，然后每个人都要在免责声明上签同意两字确认)。出租人的身份证复印件，户口本上能体现出产权人和出租人是父子或母子关系的那一页复印客户不能提供身份证复印件怎么办？可以提供业主或客户的驾驶执照复印件(需在有效期内)；是军官的可以提供军官证，是香港澳门的可以提供港澳通行证，是台湾同胞的可以提供台胞证，业主在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户签署声明；要体现什么原因不能提供，出现一切问题与本公司无关的字样)。定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金的授权委托21/34如我公司暂时保管定金的，无论哪方违约都得经过诉讼判决哪方承担责任，按照生效的签署存量房买卖合同时要注意以下几点：物业地址必须严格按照房屋产权产证填写，确保准确无误；土地使用权的获得方式商品房及已购公房选择出让，经济适用房等选择出让；买卖双方的姓名、证件号码确保无误，邮政地址为客户能收到文件的地址，同时电子邮箱确保有效；托书(或公证书)及其身份证件来签署合同。尚未签署《房屋买卖合同》发生双方解约的；经纪人在居间过程中存在故意隐瞒重大实情导致交易无法进行的；合同填写中存在重大遗漏导致交易终止的；22/3431、如果我们没有过错(合同签署完整、诚实告知)，买卖双方有一方违约，居间代理按合同约定，代理费由违约方赔偿给守约方，原则上不应由我公司退还。就未发生的贷款、过户费用，可协商解决。(从法院判决和实践看，应予以退还)《房屋买卖合同》中规定的乙方的房款支付方式包括全款、商业贷款、公积金贷款、组三方资金托管，即买方、卖方同银行三方共同进行资金托管，托管资金冻结在业主账户中，待买卖双方办理完产权交割手续(过户完毕后)，资金解冻；(未实施，近来会实施)四方资金监管，即买方、卖方、银行和中介机构四方进行资金监管，资金冻结在中介机构在银行备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中，待买卖双方办理完产权交割手续 经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明； 人死司法部授权的机构、人员公证证明； 存款凭证等； 确定的法定继承人的范围为限； 23/34 (6)继承人放弃继承权的，应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明，或提交经公证证声明书； (7)继承人失踪多年，下落不明的，应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书； (8)其他有关材料，如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。 (1)遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产； 产现在何 效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属 (4)在被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠扶养协 (6)遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。。 (7)在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继第八章业务相关的法律事务(31题) (1)营业执照和备案证明文件 (3)业务流程 (4)收费项目、依据、标准 (5)交易资金监管方式24/34 (6)信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话 合同示范文本(吸取精华结合自己公司的流程，确定房屋买卖、租赁合同) (8)法律、法规、规章规定的其他事项同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容(本公司的经纪服务合同和房产买卖、出租合同是一个合同)： (1)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪 (3)服务费用及其支付方式 (4)合同当事人的权利和义务 (5)违约责任和纠纷解决方式 (1)是否与委托房屋有利害关系 (2)应当由委托人协助的事宜、提供的资料 (3)委托房屋的市场参考价格 (4)房屋交易的一般程序及可能存在的风险 (5)房屋交易涉及的税费 (6)经纪服务的内容及完成标准 (7)经纪服务收费标准和支付时间 (8)其他需要告知的事项 (2)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价25/34 (4)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益 (6)改变房屋内部结构分割出租 (7)侵占、挪用房地产交易资金 (8)承购、承租自己提供经纪服务的房屋 (9)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务 (10)法律、法规禁止的其他行为可以，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说须明码标价吗？房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规、对外发布相应的房源信息的条件房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租9、房地产经纪人员及房地产经纪机构的法律责任有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正， (1)房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；26/34 意的； 协理签名的； (4)房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的； (5)房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。 (1)十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动， 生活来源的，视为完力人 的年龄、智力相适应 (4)不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动 理人代理民事活动 (6)不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健意 (1)当事人具有相应的民事行为能力 (2)意思表示真实 (3)不违反法律和社会公共利益 (4)法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。合同变更应取得签署合同的人全部同意；可以另行签署一个协议(补充协议)对原合同条款进行变更； (1)因不可抗力致使不能实现合同目的 (3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行 (4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的 (5)法律规定的其他情形定金是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同作为担保方式的一种，定金起到担保主合同的作用；果：；对方履行合同。灾害，如地震、台风、洪水、冰雹、泥石流； 27/3428/34格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的，或者提供格式条款一方免除其责任、加对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文制当事人处分的强制措施。产保全措施。29/34又称重大违约，是指一方当事人违约而使另一当事人的主要利益不能得到满足，受损害25、根本违约的情形？一方明确表示不履行合同；26、根本违约的后果？守约方有权单方、以书面通知的方式解除合同；继续履行：在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同。其构成要件下： (1)存在违约行为； (2)必须有守约方请求违约方继续履行合同的行为； (3)必须是违约方能够继续履行合同。赔偿损失：违约方赔偿守约方所受的损失(差价损失)。其构成要件如下： (1)违约行为； (2)损失； (3)违约行为与损失之间有因果关系； (4)违约一方没有免责事由。违约金责任：由当事人约定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时向另一方支付一采取补救措施 (2)抵押权已登记的先于未登记的受偿； (1)权属有争议的房地产； 30/34 (3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； (4)已依法公告列入拆迁范围的房地产； (5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； (6)依法不得抵押的其他房地产； 规定可 (1)有偿转让主要包括房地产买卖，房地产抵债，房地产入股等方式； (2)无偿转让主要包括房地产赠与，房地产继承等行为。 (1)以出让方式取得土地使用权但不符合以下规定的；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；其他建设用地条件。 或者以其他形式限制房地产权利的； (3)依法收回土地使用权的； (5)权属有争议的； (6)未依法登记领取权属证书的； (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形； (8)已完成开发投资总额35%的高档公寓项目； (9)已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地。第九章风险防范(14题) 31/34 (2)代理人：本人不亲自办理交易手续，要委托代理人代为办理。必须要求代理人出具房屋所有权人或房屋购买人本人签字的授权委托书或经公证的授权委托书；有特殊情况不能当日提供的，应让代理人自书代理权限和应承担的法律责任，必须提醒和催促代理人在5个工作日内补交《授权委托书》或者让产权人补签字；未取得代理权、或代理权已被撤销的无权代理人以委托人名义所签署的合同，委托人不 (3)共有权人：婚内共同财产和共有的财产(遗产继承)会涉及“共有人”的问题。核交易房屋是否存在共有权人①房产证是否有“共有权人”登记；②房产证登记(或购房合同)时间在结婚证登记时间之后(视为共有房产)；如共有权人无法到场，应要求其出具同意出售证明和授权委托书(公证手续)。2、外籍自然人主体：外国人或港澳台居民(被国家限制的购房人)还要审核房管局要求的其他资料。居住年限要求和购房目的要求：(1)超过一年的；(2)自