房地产项目开发报建知识

1/16(一)什么叫做房地产(二)土地的使用权的概念1、行政划拨方式(政府，土地使用权，无偿，使用者)2、地产转让方式(买卖、赠与等)1)招标：招标就是指在一定范围内公开货物，工程或者服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。招标的方式：①公开招标；②邀请招标•招标代理：招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。•招标出让程序：a.市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告；b.有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其他有c.市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题；d.投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱；f.对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由是土地局退还保证金；g.中标者在规定时间内与市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金；h.中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。2)拍卖：产权利转让给最高应价者的买卖方式。•拍卖方式的特点：①过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物；的物；③拍卖行业具有中介服务性质。•拍卖方式的程序：2/16a.市土地局制定出土地拍卖方案，报经政府批准后，发布拍卖土地公告。b.市土地局向竞争者提供土地使用合同书文本，土地使用规划及其他有关文件d.市土地局主持拍卖竞买，简单介绍拍卖地块情况，宣布拍卖起价；f.竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同，交付定金；g.竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理h.竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到土地局办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用•3)挂牌挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂•挂牌出让方式的特点：①开公正公平②时间长，允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争④有利于土地有形市场的形成和运作。•土地挂牌出让的程序：a.发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂b.出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场勘探；c.受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内、竞买人持竞买申请书、营业执照副本，房地产开发资质证d.审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质，诚信记录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动；e.挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价，更新现实挂牌报价；f.揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得与出让人签订成交确认书，同时交纳定金g.公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的(三)关于土地：a、按照开发利用：生地和熟地；b、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；3/16工业用地(独立设置的工厂等用地)、仓储用地(指国家、省及地方的储备、中转等用地)、市政公共设施用地(自来水厂，供热中心等用地)、交通用地(公路，铁路，民用机场)、绿化用地(公园，动物园，植物园等)、特殊用地等d、按照国家土地利用总体规划制度分：农用地、建设用地和未利用地土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。1)土地使用权出让年限：b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；2)土地使用年限到期后如何处理：a收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。3、房地产市场a、一级市场：以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场)；b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场)；c4、零散的名词概念较远，无市政基础设施，未开发利用。。5)飞地：又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地部分或全部被他人土地包围的。的封闭地块。8)土地级别：是指根据土地使用价值及所处的地段繁华程度的不同而划分的土地等级。9)炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某地段土地预期地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下地皮(即土地使用权)，等到地价达到预期价位才出手牟利,以获得囤积土地的高利润行为。4/16控制发展区(发展备用地)三大类型地区的规模和范围。线标示。但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。•建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置(外墙、台阶等)的界限，任何临街的建筑物或构限。控•城市蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。只能进行绿化，不得改做它用。护范围界线。11)各类面积概念：中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问实用面积：它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。•净面积：所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台(闭合式按一半计算)，壁橱等。非住宅用房按建筑•容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米•得房率：得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑的面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑的面积+分摊公用建筑的面积。5/16就规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50％。工，经验收合格的建筑.•公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。•共有建筑面积房屋系数：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。——商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。生指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征等情况进行定价。项目：1)土地补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一6/162)青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的3)附着物补偿费用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在付的一种补偿费用。4)安置补助费、用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。图图纸(见图)照码证证WHATWHYWHENWHEREHOWWHATWHYWHENWHEREHOW二、开发报建的定义及意义？(what&Why)《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《建设工程验收合格证》①②③④⑤⑥《国有土地使用证》：是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《建设工程规划许可证》：城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求12月1日起在全国施行建筑工程施工许可证制度，此前，全国各地方政府也有类似管理制度，但名称及管理方式缺乏统一指导，如开工报告、开工证等。7/16《商品房预售许可证》：是由房管局审核批准的，获得商品房预售权的法律凭证，受到法律保护。《建设工程验收合格证》：获得各相关部门审核批准的，开发商开发的产品符合法律规定，由建设不三、去哪里开发报建(where)市(区)规划局市(区)国土局市建委(区建设局)市(区)房管局市(区)质监站人防办、消防办市(区)安监站其他部门国有土地使用权证选址意见书规划局建设工程验收合格证建设用地规划许可证施工许可证建设工程规划许可证委四、如何进行开发报建？(HOW)3、办理选址意见书5、办理《建设用地规划许可证》7、建筑设计方案申报图送审11、办理安全监督登记13、办理安全监督登记15、办理监理许可证17、办理工程骏工验收，出具质量监督报告消防验收21、办理防雷验收23、办理规划验收25、办理白蚁防治验收27、办理房产证2、规划方案审批4、办理《国有土地使用证》6、准建证(准建项目开发手册)8、申办《建设工程规划许可证》10、办理质量监督登记办理施工许可证理施工许可证18、办理安全验收，出具安全监督报告20、办理燃气验收22、办理环保验收24、办理电梯验收26、办理验收备案8/16规划设计方案报批2、小区主要配套公建项目一览表1份；3、规划设计方案的现状地形图1份，比例1：500或1：1000或1：5000(分区规划)；〔配电子文件〕4、规划方案的总平面图3份(设计单位加盖出图章)；〔配电子文件〕5、拟建建筑物方案图(平、立、剖)；6、道路规划和竖向规划图(包括交通分析示意图)；〔配电子文件〕7、规划方案说明书1份；〔配电子文件〕8、总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；〔配电子文件)9、规划建筑设计要点、用地红线图复印件各1份。(已办《建设用地规划许可证》项目)*、需向镇府或地方取得《小区业主子女教育配套方案或说明》•承办单位：规划局(15个工作日)规划办或村镇科。选址意见书报批3、1：500至1：1000现状地形图1份，图中用地界线须加盖确认章(配电子文件)；4、拟建方案的总平面图1份，比例1：200或1：500或1：1000；(区提交3份)5、(上报市府项目)总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图(单栋建筑除外)各一份(配电子文件)；6、附送有关环境保护、卫生防疫、消防安全和其它特殊要求的资料(有污染或其他有特殊要求的建设项目)7、拟建建筑物方案图(平、立、剖);(配电子文件)承办单位：规划局(15个工作日)规划科结果:选址意见书(原件一份)、选址红线图(一张)。费用：区规划所收xxxx元计算机作图费房地产立项办理需提交以下资料：按顺序装订成册1、营业执照复印件(提交原件核对)，合作开发的项目需提供合作协议；房地产资质开发证书复印3、开设项目资本金账户和办理投资商的资信证明：(公司信用和账户内资金情况)必须达到投资额5、项目选址意见书和选址红线图。9/166、立项申请表(一式一份，交给区计统办):需村委会加意见7、招标基本情况表(如果是集体企业)8、用地预审的意见(如果有调整用地)9、地名申请批复(交给区计统办)建设用地规划许可证办理2、立项批准文件复印件1份(区提交2份)；(须备原件查验)→要求原件3、选址红线图复印件1份(区提交2份)；(须备原件查验)4、反映建设项目用地位置和界限的地形图一份，比例为1:1000或1:500，涉及与多个部门(管理区)交界的用地，应加盖多方单位界线确认章(配电子文件)；(区提交3份)5、拟建方案的总平面图1份(设计单位加盖出图章)；6、调整的项目提交调整前后界线对比图1份；；承办单位：规划局(15个工作日)规划科建筑设计方案申报3、《建设用地规划许可证》复印件1份；规划用地红线图1份(窗口要留一份原件)；《国有土地使4、建筑设计方案图纸(包括总平面图)3套(配电子文件)；5、透视图1套；较大的建筑群须提供鸟瞰图；在城市主干道或指定道路两侧的建筑方案须提供灯光夜景效果图(每栋的屋顶标高、平面、立面用A3普通纸打出附在图册后面)；6、属房地产项目，须提交房地产立项文件；7、属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复文件。(以上所有资料都需提供原件核对，国土证如果抵押了可用复印件加盖银行确认章)•承办单位：规划局(15个工作日)消防报建、验收资料1、《建筑消防设计防火审核申报表》、申办个人介绍信及个人有效证件、建设单位营业执照复印件2、《建筑工程立项选址或初步设计消防审核意见书》照复印件(加盖设计单位公章、注册建筑师章)10/164、建筑平面图纸(需含门窗表)二套，立面、剖面、总平面图纸各一套(加盖设计院红章)5、详细消防设计专篇一套(加盖设计院红章，包括每栋建筑详细说明，并附工程项目概况表格，表中列明技术经济指标及各栋建筑高度、层数)6、完整消防工程图纸一套(建筑、给排水、暖通、弱电专业，加盖设计院红章)7、设计人员资格证书复印件一份(最少二人以上，并与图纸签名人员相符)施工图送审需提交以下资料：按顺序装订成册2、批准的立项文件复印件(提交原件核对后退回)；3、按备注2规定应进行初步设计审查的项目，提交初步设计文件和初步设计审查意见书及批准文件复4、按备注3规定的重要工程，提交工程建设场地地震安全性评价审核意见书复印件；5、工程勘察成果报告(即：岩土工程勘察报告)序号；8、勘察设计合同副本复印件(提交原件核对后退回)。审批时限：20个工作日(特级和一级为30个工作日)重大杂项目审查时间适当延长)→《长沙市建筑工程施工图设计文件审查批准书》建筑物命名申请申报单位到镇区社会事务办或市名办领取表格填报，并加盖公章)2、授权委托证明书1份(法定代表人签章，加盖公章，明确委托内容、权限、期限；3、建设用地批准书及附图复印件2份(需加盖提供单位的章)；4、建设用地规划许可证及红线图原件1份(需加盖提供单位的章)；5、建设工程报建审核书复印件2份(需加盖提供单位的章)；6、经规划部门批准的四至图或总平面图复印件2份(应附经济技术指标，需加盖提供单位的章)承办部门：市民政局区划地名科(15个工作日)费用xxxx元准建项目开发手册申报需提交以下资料：按顺序装订成册2、建筑方案图(图册)一份；3、总平面规划图(一式二份，需经规划局审查盖章)在规划方案送审时规划科确认的两份原图，房地产管理科盖章后自留一份存档，返还一份给公司；11/164、投资商出具项目开发资金的银行证明原件(资本金不少于项目申办准建部分投资的20%，时间不可5、环评报告、子女教育及排污配套解决方案；承办单位：建设局房管科(即时盖备案章办妥)建设工程规划许可证办理需提交以下资料：所有复印件均需提供原件核对后退回1、〈报建表〉(1份)：一栋一份；2、〈建设报建项目附表一〉(房地产项目用)或〈建设报建项目附表二〉1份(工业建筑用)；一栋3、申报项目的〈技术指标及功能情况表〉1份(在建筑方案送审后退回的)；4、〈建设用地规划许可证〉复印件，规划用地红线图，〈国有土地使用证〉或国土局批复文件各1份；(镇区提交2份)；图册)；6、建筑施工图纸(包括总平面图、各栋首层平面图)2套、结构施工图纸1套(镇区提交2份)；意见书〉或〈防空地下室易地建设缴费证明书〉1份；8、(建筑面积达3000平方米以上的高层公共建筑项目)消防审核意见书复印件1份；9、房地产立项文件、〈长沙市房地产开发项目手册〉复印件各1份；10、反映该项目用地现状全貌的数码相片及电子文件(镇区)；•承办单位：规划局(15个工作日)建设工程放线办理4、总平面图电子文件1份；质量监督办理1、哈尔滨市建设工程质量监督登记表(一式五份)；12/162、建设工程规划许可证复印件(提交原件核对后退回)；3、全套施工图纸、施工图纸审查批准书复印件；5、施工合同复印件、招标工程还需提交中标通知书复印件(提交原件核对后退回)；6、质量监督费和质量监督服务费缴费收据复印件；7、镇(区)工程还需提交镇(区)规划建设办出具的质量监督登记表。承办人：建设工程质量监督站(2个工作日)安全监督办理申报材料：按顺序装订成册、哈尔滨市建设工程安全监督登记表一式五份；3、施工图纸(只提交建施部分)；承办单位：建设工程安全监督站(2个工作日)施工许可证办理需提交以下资料：按顺序装订成册1、哈尔滨市建筑工程施工许可证申请表、申请建筑工程施工许可材料目录；2、中标通知书复印件：建设单位营业执照副本复印件及章程复印件(加盖公章)提交原件核对后退3、建设工程承发包合同复印件(加盖建设单位公章)；4、《施工单位拟投入本工程的技术管理人员、设备表》5、哈尔滨市建筑工程施工图设计文件审查批准书复印件(加盖建设单位公章)6、施工图(全套)一式两份；附：设计单位资质证书副本复印件(加盖设计单位公章)；7、建设工程地质勘察报告复印件(加盖建设单位公章)：附：8、需缴交发展散装水泥专项资金的，提交施工合同原件去开收费单进行缴费；9、需缴交使用新型墙体材料专项基金；10、缴交建设工程质量监督费．防雷设施设计审核1)防雷设计说明(包括分类的依据)2)防雷接地平面图及大样图；3)均压环设计图及大样图；4)天面防雷平面图及大样图；13/166)桩基平面图7)总平面布置图；2、规划报建审核书、施工不资质证、焊工证的复印件；3、采用非标防雷产品(各类消雷器、避雷器等)进行设计，必须附产品说明书及有关证件、设计方凭〈审核书〉到建设行政主管部门办理报建、施工手续；预售证申报需提交以下资料：按顺序装订成册1、《湖南省商品房预售申报表》(一式三份)；3、预售楼款监管协议、预售楼款专用账户的银行印鉴卡复印件；、《建设工程施工许可证》复印件；7、商品房预售方案(预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容)；8、经过规划、建设部门同意的房地产项目总体规划平面图复印件并用彩笔画出申报位置；9、房地产开发资质证书和营业执照复印件；10、经房管局备案的《商品房买卖合同》示范文本。办理商品房预售总体备案需提交以下资料：所有资料均需提交原件1、《批准预售及商品房屋合同备案按揭登记申请表》(经建设局盖章)4、建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证；房地产开发项目手册、预售许可证；7、缴交公共设施配套基金发票原件；房地产工程规划验收14/161、《建设工程规划验收申请表》1份(一个副证一张申请表)；2、红线图(备好影印件)，总平面布置图；3、《建设工程规划许可证》副证原件(及附件(备好影印件)→不需要)4、建筑工程消防验收意见书(复印件)6、现状地形实测四置图2份、电子文件；•承办单位：规划局(10个工作日)•结果：颁发《建设工程规划许可证》正证．房地产工程竣工验收1、工程已具备下列条件和文件方可组织竣工验收；1)已完成工程设计和合同约定的各项内容；2)《工程竣工验收申请表》、《工程质量评估报告》；3)规划部门出具的规划验收合格证；4)勘察、设计文件质量检查报告；5)完整的技术档案和施工管理资料；6工程使用的主要建筑材料、建筑构配件、设备的出厂合格证和进场试验报告；7)建设单位已按合同规定支付工程款；8)施工单位签署的《工程质量保修书》；9)市政基础设施的有关质量检测和功能性试验材料；11)建设行政主管部门及其委托的质监机构等部门责令整改的问题已全部整改完成；12)建设工程施工安全评价结论。2、由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位人员组成验收组进行工程竣工验收。房地产工程竣工验收备案需提交以下资料：所有资料