房产税基础知识课件

管理税收专业创造价值房产税基础知识一、房产税.开征范围：《房产税条例》（国发〔1986〕90号）第一条规定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。（1）城市市区和郊区设有街道办事处、居民委员会的区域；（2）县城（县人民政府所在地）；（3）建制镇（镇人民政府所在地）；（4）工矿区（工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地）。吉地税函〔2004〕51号：农业生产区域（农村）仍不征税。

高速公路——休息区，原九台——龙嘉机场二、什么是房产

是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。财税[2008]123号加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

A、自行车棚，B、传送带，C、粮仓★房产税——以房屋为载体——有没有《产权证》都交三、房产税.纳税人（一）房产税以开征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。1．产权属于国家所有的，经营管理单位为纳税人；2．产权出典的，由承典人纳税。3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的

——由房产代管人或者使用人纳税。4．产权未确定及租典纠纷未解决的

——由房产代管人或者使用人纳税。总之：房产税的纳税人不一定是谁？★财税[2009]3号：自2009年1月1日起——外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照《房产税暂行条例》的规定缴纳房产税。三、房产税.纳税人（二）无租使用房产.纳税人（88）吉税四字第75号规定：纳税单位和个人从事生产、经营无租使用其他单位和个人的房产，应由产权所有人纳税。（86）财税地字008号规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。财税[2009]128号规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。实际工作中：A、企业将房屋无租（借给）其他单位使用——由产权人缴纳B、如果出借方没纳税，使用方——应由使用人代缴纳房产税C、如果两家都没纳税，税务机关检查时让谁纳？那就是：查谁让谁纳。三、房产税.纳税人（三）分期付款取得房产.纳税人国税函[2002]284号：凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。（四）融资租赁房产取得房产.纳税人财税[2009]128号：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。三、房产税.纳税人（五）房地产开发企业经营性房产.纳税人国税发〔2003〕89号文件规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前……不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

财税[2006]186号：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

如：小区的物业公司，使用房地产开发企业开发的商品房：还有销售公司使用的“销售部”。“样板房”四、税率及计算税率按照《房产税条例》的规定，房产税分为按房产余值计税和按租金收入计税两种：依据房产计税余值征税的，税率为1.2%；依据房产租金收入征税的，税率为12%。（一）按照房产计税余值计算

应纳税额＝房产计税余值×1.2%其中：房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例）（二）按照房产租金收入计算

应纳税额＝租金收入（不含税）×12%例如：房产原值800万元。计算：

800×（1－30%）×1.2%=6.72万元（全年）

800×0.0084=6.72

五、房产原值（计税依据）财税[2008]152号：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

★凡以房屋为载体，不可随意移动（不可分割）的附属设备和配套设施……都应计入房产原值计征房产税。如：给排水…中央空调…智能化楼宇设备等，？视频监控？？空调？？电梯，扶梯？文件依据1、《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字3号）的解释，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线、如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管，下水道，暖气管，煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网，照明线从进线盒联接管算起。2、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）进一步重申了上述原则，规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。更换房屋附属设备对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

如：原中央空调的一个电机（价值10万元）坏了，更换新的（15万元），可以15－10=5万元。就5万元加入原值中计税。如果更换新的8万元.，应该是减10万元，加8万元，也就是从原值中减掉2万元后计税。具备房屋功能的地下建筑财税[2005]181号规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。吉财税[2006]119号补充：

1．工业用途房产：应税额=应税房产原值×50%×（1-30%）×1.2%2．商业和其他房产：应税额=应税房产原值×70%×（1-30%）×1.2%3．对于与地上房屋相连的地下建筑，视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

4、出租的——按租金征收房产税。计算A、地下部分与地上房屋相连——两部分原值加一起计算。

B、如果出租地下室，应以租金收入×12%计算缴纳房产税。

C、如果就地下部分单独开超市，应按上述规定计算：假如地下部分的原值是600万元，年应纳房产税？

600×70%×（1－30%）×1.2%=3.528（万元）※吉地税发〔2009〕69号对全省各级人防主管部门及其事业单位平时开发利用的人民防空工程（含口部伪装房、管理房）暂免征收房产税。买地建房+土地价值应并原值

财税[2010]121号第三条：关于将地价计入房产原值征收房产税问题规定：

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。★“地价”包括：开发土地发生的成本，费用等。即：基准地价、拆迁补偿款；耕地占用税、契税；政府配套费以及“三通一平”之前发生的费用。都应当计算在内。

如：买地成本费用280万元，建房420万元=计税原值700万元税务机关检查：房地产开发企业自用的销售部。买地建房+土地价值应并原值财税〔2010〕121号：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。★容积率:1㎡土地盖1㎡房屋——容积率=1如：宗地面积为1万㎡建造厂房总建筑面积为4000㎡。计算得=容积率0.4，低于0.5。

建筑面积的2倍计算4000㎡×2=8000㎡

假如地价款1.2亿（每米1200元），这样就要按建筑面积的2倍即：8000㎡×1200=

960万元的地价款计入房产原值一并计算房产税。（还剩240万元）如：厂房建造价4000万元，即：4000+960=4960（原值）该地块再建房有两种方法计算：假如：2017年在原土地上又建个人仓库（2000㎡），这时4000+2000=6000，6000÷10000=0.6容积率大于0.5这时需要将1.2亿全部计入房产原值。建筑面积每平米承担：12000÷6000=2（万元/㎡）假如：厂房建造价4000万元；新建仓库700万元即：厂房不调整（原来）：4000万+960=4960（原值）厂房调整为（4000×2）=4000万+8000=1200万元仓库不调整（原剩240）：700+240=940仓库（2000×2）=4000+700=4700不调:4960+940=5900

调整：1200+4700=5900注意事项A、国家无偿划拨,是否并入原值？内蒙地税公告2016年第8号：划拨土地如何计价征收房产税？无偿划拨土地(主要是老国有企业)，虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，该评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，所以不计入房产原值征缴房产税。我省12366请示：某企业1996年取得国划拨土，按财政部门要求，要估价入帐，借：固定资产；贷：资本公积（国家）。新准则实施后，作无形资产管理，未提折旧（摊销）。现在税务检查要按财税[2010]121文件征房产税。请明确：省局解答：121文件规定的土地价值并入房产原值的规定，不包括国家无偿划拨的土地。注意事项B、租赁土地建房，是否并入原值？《常州地方税务局关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知》常地税一便函[2011]10号：集体土地上的房产暂不将取得土地支付的价款并入房产原值征收房产税。对租入、借入他人土地建房，且不作土地使用权核算的，不需要将地价计入房产原值征收房产税。

我省没具体文件，应请示，以解答为准。土地评估增值部分是否并入房产原值征收房产税？答：2014年3月13日，经请示省局财产和行为管理处答复：按照财税〔2010〕121号文件，计入房产原值的土地价值是取得土地使用权支付的价款，在财政部、国家税务总局未明确前，土地评估增值部分暂不计入房产原值。讨论问题

有人问：土地使用权50年，而房屋的折旧年限20年，将土地价值记入房产原值后，帐务上如何处理？

财政部关于印发《实施<企业会计制度>及相关准则问题的解答的通知》（财会[2001]43号）中第9条：关于土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定的解答中已经明确为：

“如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的——应作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，则将其价值转入无形资产进行摊销。如：企业取得土地价值800万，使用期限50年，建造房屋2000万，假如并入原值（作为固定资产入帐为：2800万）正常计算：按20年折旧，2800÷20=140万（错误）按要求：要将800÷50=16，16×30年=480万，要将480万作为残值预留：即2800-480=按2320万元计提折旧

2320÷20=116万（正确）还原：房屋2000÷20年提=100万100+16万=116万房屋装修费的处理

吉地税发[2006]42号：对新建房屋进行初次装修，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。对旧房重复装饰装修的投资额，按现行会计制度规定，凡记入固定资产科目，增加房产原值的，征收房产税，未增加房产原值的，不征收房产税。

1：新房，首次（无论购置时间多长，只要是首次）装修，与房屋不可分割的投资应并入房产原值缴纳房产税。2、对旧房装修：一次性记入当期费用的——不并原值计税★

新房初次装修的费用——企业所得税处理《企业所得税条例》：外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；（大地税发〔2012〕22号）企业自有房屋建筑物达到预定可使用状态前发生的装修费用，计入资产计税基础。联营企业，计税依据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）文件规定：对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。麦当劳，肯德基六.房产税纳税义务发生时间[86]财税地字第008号：

1、自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。“建成”的概念应该是通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目，或者实际投入使用。

2、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。所谓“验收手续”应当是房屋质量监督部门出具的手续。

3、凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。六.房产税纳税义务发生时间国税发［2003］89号：关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定：

1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。如：3月份购买，4、5月装修，6月使用——交付使用

2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

事例存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。一般是二手房。

如：长春某企业在吉林市购买（商场），该商场是从开发商手中买的房屋（办理了产权），购买后开的商场，经营不景气双方协议签订后，长春企业进行装修，此时没办产权过户。开业后，主管地税局让，长春某企业（新商场）交房产税，土地使用税。涉及房产税纳税义务发生时间与有分歧。

1、装修时?

2、营业时

3、办理产权证时？

4、是否属于产权纠纷未解决？

5、原房主是否应缴纳房产税（计税金额）

提前已使用房产.税务处理

《吉林省地方税务局关于印发房产税和车船使用税若干问题的解释和补充规定的通知》（吉税四字〔1988〕75号）第四条规定：纳税单位已投入使用尚未决算入帐的新建房屋，按基建计划价值计算征税；没有基建计划价值的，由税务机关核定价值计征；入帐后按入帐原值计征，已按基建计划价值或核定的价值计征的税款不予退补。内蒙地税公告2016年第8号：

四、关于对工程决算前已使用房产征收房产税的问题对工程决算前已经投入使用的房产，纳税人应当按照国家有关会计制度暂估入账，并以暂估入账价值计算交纳房产税。工程决算后，纳税人应自工程决算之次月起，按实际决算金额调整房产原值，计算缴纳房产税；并于工程决算之次月，对工程决算前己纳的房产税与依实际决算金额计算的应纳房产税之间的差额，办理多退少补手续，但不计算征收滞纳金。房屋大修.免税.不用审批国税函[2004]839号规定：对（〔86〕财税地字第008号）第二十四条关于“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税”的规定作适当修改，取消经税务机关审核的内容。一、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注、栏中作相应说明。二、在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。注意：一要连续；二要6个月以上]。在签订合同时，一定要注意时限概念，如果合同签订维修期限5个半月，对不起，你不能享受免税。连续6个月，维修最好不用两家，如果用两家，是否有不连续的嫌疑，但然，确实能证明停用半年以上，也是完全可以的。待续说明

由于时间关系，房产税基础知识暂时讲到此还房产税的现行政策以及出租房屋的相关内容和土地使用税的知识

——下期讲解

要重的事情.说三便1、我是地税的，从事地税工件23年，只对地税涉及到的税种有研究——大家可以通过微信、电话咨询。（我会义务解答）

但是，但可是，请大家不要咨询我国税的增值税业务，以及增值税发票的相关内容（我不会）。可打国税12366

2、我是研究税收政策的，对于各种报表（网报）我不会（真不会），请向主管局或12366咨询。

3、咨询问题要具体，不要太笼统（如：我要办个企业都交那些税？房产税有那些税收优惠政策？）我无法回答。

4、加我微信时，一定告诉我你是谁（如：欧亚地产：张旭）我不是要求你办事，也不会将你的信息泄露给别人。只是（网名）我分不清你是税务干部还是企业会计。容易出笑话。

5、重要一点，任何人以我的名义“推销”商品、办事，都是假的。《股权转让.个税.管理办法》

国家税务总局关于发布《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》的公告国家税务总局公告2014年第67号自2015年1月1日起施行。上次由于时间关系——没讲清楚——抱歉——重讲

1、什么是股权？所称（个人）股权是指:自然人股东投资于在中国境内成立的企业或组织（不包括个人独资企业和合伙企业）的股权或股份。三个关键词：A.自然人股东B.被投资企业C．投资额

★从会计核算角度：股权也称股东权益，是指公司总资产中扣除负债所余下的部分，也称为净资产。★净资产是指：股本、资本公积、盈余公积、未分配利润的之和，代表了股东对企业的所有权，反映了股东在企业资产中享有的经济利益。

★股权转让：某自然人将所持有的股份转让给他人。

2、股权转让.例题

一般投资时——按多少元计算。

转让时——称作多少股。惯例是以1元钱——作为1股如：某某实业有限（责任）公司（注册资金500万元），张三投资300万元（占60%），李四投资200万元（占40%）。现张三将其中100万股转让给王五，这时发生“股权转让行为”。也可以说：张三将自己持有的60%股权，转让出20%给了王五。3、股权的存在形式：如果从工商注册的角度说——是注册资金（包括认缴制承诺的数额）；如果从市场存在形式角度——股权（投资者拥有的权力）分为：

A、法人股（企业持有）

B、自然人股（本办法针对的非上市的股权）上市的股票，分为：

A、流通股B、非流通股

C、限售股个人在上海证券交易所、深圳证券交易所转让从上市公司公开发行和转让市场取得的上市公司股票，转让限售股，以及其他有特别规定的股权转让，不适用本办法。4、股权转让.行为（1）出售（转让）股权；（2）公司回购股权（很少发生）（3）发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式一并向投资者发售；假设：我有本公司原始2000股（票面1元），发行时我将1000股以5元一并发售，我获得4元的“溢价”—交税。（4）股权被司法或行政机关强制过户；如某犯罪人（判刑），需要赔偿受害人，经法院判决将其犯罪人持有的股权判决受害人。（5）以股权对外投资或进行其他非货币性交易；（6）以股权抵偿债务；（7）其他股权转移行为。5、股权转让.纳税人.扣缴义务人

《办法》第五条

个人股权转让所得个人所得税，以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人。

上例：某某实业有限公司（注册资金500万元），张三投资300万元（占60%），李四投资200万元（占40%）。现张三将其中100万股转让给王五，这时发生“股权转让行为”。A、张三为：纳税人B、王五为：扣缴义务人《办法》规定：被投资企业应当详细记录股东持有本企业股权的相关成本，如实向税务机关提供与股权转让有关的信息，协助税务机关依法执行公务。6、股权转让所得

《办法》第四条：个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。

三个关键词：A.收入；B.原值和合理费用；C.余额（所得额）上例：某某实业有限公司（注册资金500万元），张三投资300万元（占60%），李四投资200万元（占40%）。现张三将其中100万股，以120万元转让给王五，这时A、张三的收入120万；B.原值和合理费用100万元；C.所得20万元

所得20万元（属于财产转让所得），按20%税率缴纳个税7、股权转让收入的确认

A.股权转让收入是指转让方因股权转让而获得的现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。B.转让方取得与股权转让相关的各种款项，包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等，均应当并入股权转让收入。C.纳税人按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收入，应当作为股权转让收入。★股权转让收入应当按照公平交易原则确定。

如果不满足公平交易原则，主管税务机关有权核定股权转让收入。什么情况下——主管税务机关要核定？那些情行.主管税务机关要核定？《办法》符合下列情形之一的，主管税务机关可以核定股权转让收入:（一）申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的；（二）未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（三）转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料；（四）其他应核定股权转让收入的情形。

什么是“明显偏低且无正当理由”？明显偏低且无正当理由《办法》符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低:（一）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的；（二）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；（三）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；（四）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；（五）不具合理性的无偿让渡股权或股份；（六）主管税务机关认定的其他情形。

以下只讲：转让收入低于股权对应的净资产份额收入低于股权对应的净资产份额什么是净资产？净资产是指股东权益与股本总额合计数净资产是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。包括实收资本（或股本）、资本公积、盈余公积和未分配利润。

每股净资产=股东权益÷股本总额上例：某某实业有限公司（注册资金500万元），张三投资300万元（占60%），李四投资200万元（占40%）。经过几年生产经营后，资本公积、盈余公积和未分配利润为400万元。这时（看转让时点）该公司总资产减负债加上所的者权益合计净资产为900万元。

每股净资产=900÷500=1.80元

8、净资产核定法股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。

上例：某某实业有限公司（注册资金500万元），张三投资300万元（占60%），李四投资200万元（占40%）。经过几年生产经营后资本公积、盈余公积和未分配利润为400万元。每股净资产=900÷500=1.80元

假设现张三将其中100万股，以100万元（平价）转让给王五，税务机关将按（1.8×100）=180万元确认收入进行核定。即：180－100=8080×20%=16（万元）

★被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。视为有正当理由：《办法》符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由：（一）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理，且真实的本企业员工持有的，不能对外转让股权的内部转让；（四）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

上述理由，主管税务机关在核定时会酌情考虑。

相关事项（个人分析.仅供参考）1、个人将股权“平价”转让——没有从事生产经营-不涉及个税如：新设立公司注册资金500万，没有从事生产经营净资产就不会发生变化，还以500万转让——无所得(不征个税)2、个人将股权以“零元转让”——可能判定为“捐赠”3、个人将股权以“1元转让”：如果企业净资产为负数，在无“土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等”前提下——可视为“有正当理由”4、企业内部员工持股——因调离，退休，死亡等（在转让时点企业资产于投资额相近）——“平价”转让给本企业其他员工——能够提供有效证据证明其合理性——可视为“有正当理由”5、个人转让给子女——（死了.叫继承；活着.赠与）只有“要钱”才叫转让——如果价格低——也属于“有正当理由”五、纳税地点及义务发生时间

★个人股权转让所得个人所得税以被投资企业所在地地税机关为主管税务机关。★具有下列情形之一的，扣缴义务人、纳税人应当依法在次月15日内向主管税务机关申报纳税（纳税义务发生）

（一）受让方已支付或部分支付股权转让价款的；（二）股权转让协议已签订生效的；（三）受让方已经实际履行股东职责或者享受股东权益的；（四）国家有关部门判决、登记或公告生效的；（五）本办法第三条第四至第七项行为（股权被司法或行政机关强制过户；以股权对外投资或进行其他非货币性交易；以股权抵偿债务；其他股权转移行为）已完成的；

（六）税务机关认定的其他有证据表明股权已发生转移的情形。

提示大家注意：早在2005年国家税务总局《关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》（国税函[2005]130号）文件规定：一、股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记，且所得已经实现的，转让人取得的股权转让收入应当依法缴纳个人所得税。转让行为结束后，当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议，是另一次股权转让行为，对前次转让行为征收的个人所得税款不予退回。二、股权转让合同未履行完毕，因执行仲裁委员会作出的解除股权转让合同及补充协议的裁决、停止执行原股权转让合同，并原价收回已转让股权的，由于其股权转让行为尚未完成、收入未完全实现，随着股权转让关系的解除，股权收益不复存在，根据个人