香港房地产行业2023下半年展望：渐趋乐观

行业剖析20232023年6月5日同步香港房地产行业同步023下半年展望：渐趋乐观香港地产–渐趋乐观：2023年首五个月房地产价格(中原城市领先指数)反弹6.4%，基本面的改善令住宅和零售市场的前景更为乐观，包括重新客涌入、白领回归，以及加息可能结束。住宅处于拐点，基本面改善。我们认为加息、人口结构变化和边境管制是导致过去两年需求下降和房价回调的关键因素。然而，根据我们宏观团队的最新观点，美联储可能在下半年结束加息。我们也注意到，重新开关和人才引进方案吸引了一波内地白领回归。我们预计住宅需求回升将支撑中端新房销售，房价在上半年反弹后将在下半年企稳。零售将反弹，写字楼仍承压。我们预计零售租金将在2023年下半年反弹租户的租金负担能力不断提高。相比之下，由于2023年和2024年办公室需求疲软和大量的项目完工，主要中央商务区的空置率已达到新高。与此同时，在主要办公区租金从峰值回落35-40%后，业主越来越不愿意进一步降租，而租户去中心化趋势也在放缓。因此，我们预计写字楼租金降幅2023年下半年放缓至3-5%，而由于市值租金和到期租金之间的巨大差距，业主续约时仍可能面临显着的租金负调整。行业与大盘一年趋势图行业表现恒生指数-10%-15%2222资料来源:FactSet谢骐聪,CFA,FRM52)37661815相对于写字楼，更偏好住宅/零售。总的来说，我们相对写字楼更偏好住我们认为专注于中端住宅市场及零售元素较多的开发商将在下半年获益更多，包括新地(16HK/买入)。考虑到写字楼租金持续疲软导致租金回调，应避开写字楼元素较多的收租股。主要风险：1)预期之外加息，加息幅度不确定；2)股市震荡，经济复苏弱于预期；以及3)游客涌入和消费市场复苏慢于预期。估值概要公司名称股票代码评级目标价收盘价(当地货币)(当地货币)-----每股盈利-----FY23EFY24E(报表货币)(报表货币)----市盈率----FY23EFY24E倍()倍()----市账率----股息率FY23EFY24EFY23E倍()倍()(%)新鸿基地产16HK买入127.6099.7010.07810.8479.99.20.470.455.0新世界发展17HK买入33.3018.702.5882.6687.27.0恒基地产12HK中性27.8024.852.2652.75711.09.00.360.367.6领展房托823HK中性52.0045.502.7062.65716.817.10.620.616.0平均11.210.60.420.417.1资料来源：FactSet、交银国际预测截*至2023年5月31日本文翻译自报告“HongKongPropertySector-2H23rningoptimistic”，原报告发布于2023年6月2日此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或22023年6月5日香港房地产行业目录香港房地产–渐趋乐观 3 弹 10 16新鸿基地产(16HK) 17下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或2下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或322023年6月5日香港房地产行业香港房地产–渐趋乐观投资观点及建议面也发生了变化，使住宅和零售房地产的前景都更加乐观。这些因素包括重新开关、人口结构变化、游客涌入、白领回流以及加息可能结束。然而，我们认为，不同房地产类型的影响是不同的。总的来说，我们相对写字楼更偏好住宅和零售物业。1.对于住宅物业，我们相信外籍人士和白领的回归浪潮以及高端人才通行证计划(“高才通计划”)的成功申请者将支持住宅租金和房地产价格。与此同时，我们认为加息即将结束，美联储的立场正处于拐点。我们预计房地持基本稳定，租金将在下半年环比上涨5%。2.对于零售物业，我们预计游客的涌入将继续利好非必需品行业，而必需品行业也将受到新一轮消费券发放的提振。我们预计零售租金将在2023年下3.对于写字楼，我们看到中央商务区继续有大量办公楼完工，2023年的空置率将达到历史最高水平。由于股市持续波动，金融和服务业的招聘情绪疲弱，我们预计2023年下半年对优质办公楼的需求仍将疲软。然而，由于去中心化和精简人力的趋势趋于稳定，业主将不愿进一步降租。我们认为，到期租金之间的巨大差距，业主续约时仍可能面临显着的负租金调整率。偏好拥有更多零售元素和充足的中端项目的发展商：我们相信拥有更多零售元素的发展商将受益于重新开关以及零售租金的反弹。我们预计住宅市场将企稳，中端住宅需求将更加强劲，这在一手市场的热销中可见一斑。我们继续看好新鸿基地产(16HK/买入)等开发商的表现。新鸿基地产拥有丰富的可售资源，以中端住宅为重点，可实现更高的销售率，并拥有针对中高端消费群的投资物业组合。对于收租股和房托基金，我们相信即将到来的FOMC会议如果发结束加息的信号，将支持估值，并预计拥有更多零售元素的公司将受益于消费市场的改善。我们认为，鉴于写字楼租金和资本价值潜在的更大下行空间，投资者应避开写字楼类收租股。主要风险：1)预期之外加息和加息幅度的不确定性；2)股市震荡，经济复苏弱于预期；以及3)游客涌入和消费市场复苏慢于预期。3年12月4年12月5年3年12月4年12月5年12月6年11月7年11月8年11月9年11月2023年6月5日香港房地产行业(10)(20)(30)(40)(50)(60)(70)图表1：行业净资产折让资产净折让 +1资产净折让 +1标准差40(%) 资资产净折让:58.6%资料来源：彭博，交银国际截*至2023年5月31日图表2：前5大涨跌股(按2023年年初至今总回报)嘉里长和信和 太古地产 置富房托香港房地产 恒生指数香港收租股希慎领展鹰君富豪房托九龙仓升幅跌/幅前5名及年初至今回报(%)(30)(20)(10)0102030资料来源：彭博，交银国际截*至2023年5月31日下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或4下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或522023年6月5日香港房地产行业住宅市场处于拐点，基本面向好鉴于供给侧相对缺乏弹性，我们认为影响香港住宅价格和市场情绪的关键因素在需求侧。过去两年，香港住宅市场被各种负面因素所影响，购买力受到削弱，包括1)加息降低了本地家庭的购买力；2)人口结构的变化，以及3)持续的新冠影响和边境管制阻碍了来自中国内地和海外的白领和学生的回归。然而，我们看到这三个因素都在逆转，这将为一手市场和租赁市场带来更正面的前景。1.利率见顶在望自2022年3月美联储开启加息周期以来，联邦基金利率目标区间从2022年5月前的0-0.25%上调至2023年5月的5.0-5.25%，共上调10次。虽然香港银行体系的流动性强劲，但主要按揭基准利率(1个月香港银行同业拆息HIBOR)已从2022年初的约0.1-0.3%飙升至2023年的约3-4.8%，主要银行的最优惠贷款利率(“P”)亦由5-5.25%上升75个基点至5.75-6.0%。HIBOR30-150贷款利率从~1.5%上升到~3.5%。假设房地产价值为800万港元，贷款与价值比率为60%，按揭年期为30年(本金480万港元)，每月按揭供款额由16,566港元增加至21,554港元，增幅约30%。新的FOMC会议声明暗示加息将很快结束。根据2023年5月发布的最新FOMC会议声明，美联储决定将联邦基金目标利率区间上调25个基点至5.0-5.25% (从4.75-5.0%)。与3月的声明相比，我们注意到两个关键变化，包括关于1)限制性货币政策立场和2)未来进一步提高目标区间的措辞有所减少。2023年末/2024年可能降息。虽然我们认为美国通胀仍将徘徊在高位，但加息对美国经济活动和劳动力市场的影响正在显现。我们的宏观团队认为，美联储的加息将很快结束，潜在的降息最早可能在2023年底发生。鉴于港元与美元挂钩，香港银行间流动性及融资成本与美国联邦基金利率变动高度相关。我们相信，随着联邦基金利率触顶，香港银行间余额和流动性将企稳。因此，HIBOR和最优惠贷款利率可能在下半年见顶。22023年6月5日香港房地产行业图表3：2023年3月/5月FOMC会议新闻稿声明的措辞对比2023年3月声明2023年5月声明立场，使通胀随着时间的推移回到2%。将考虑货币政策的累计收紧程度、货币政策影响经济活动和通胀的滞后程度，以及经济和金融发展情况。在确定进一步收紧政策的程度以使通胀随着时间的推移回到2%的合适水平时，委员会将考虑货币政策的累计收紧程度、货币政策影响动和通胀的滞后程度，以及经济和金融发展。资料来源：美联储，交银国际图表4：1990年以来的联邦基金利率历史 联邦基金利率历史(%)9654321资料来源：美联储，交银国际下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或62023年6月5日香港房地产行业图表5：2019年以来1个月HIBOR及LIBOR(%)利息差一个月HIBOR(%)一个月LIBOR(%).50.5-0.5-1.5资料来源：彭博、交银国际图表6：2019年以来香港各大银行最优惠贷款利率变动历史渣打/东亚/工银亚洲/花旗/交通中/信银行0%/2022.125%5%11/20225%5%230%00%资料来源：各银行网站，交银国际%，富邦银行和华侨永亨银行最优惠贷款利率为6.125%图表7：香港各大银行截至2023年5月底的按揭计划银行最优惠利率 (%)最优惠利率罚息期 (年)渣打银行2中国银行222恒生银行22花旗银行223富邦银行52中信银行3华侨永亨银行523资料来源：各媒体及银行网站，交银国际下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或72023年6月5日香港房地产行业.需求随着内地白领回归而回升白领回归。在严格的边境管制和新冠疫情下，从2021年到2022年上半年，内地访客的净流量维持非常低水平。根据入境事务处的统计，内地访客外流主要发生在中国内地新冠疫情较为稳定的2020年，从2020年1月下旬到12月，净流出约4.52万人次(仅从1月下旬开始有数据)。然而，在重新开关和大多数社交距离措施放松后，2023年上半年以来，我们看到了大量流入(2023年首五个月：5.61万)。我们认为，这在一定程度上是由于中国内地白领回流所致。划，为吸引顶尖大学毕业生和经验丰富的白领来港工作提供了一条快速通道。及福利局局长孙玉菡表示，截至2023年4月底，约有1.7万份申请获批，1万名申请人已获发签证，其中约有5千名申请人已抵港。随着内地申请人的热烈反应，我们预计在下半年会有更多人获批和入境。图表8：2021年以来中国内地累计净抵港约7万人次000000净流入/出，自2021年累计净流入/出，周资料来源：入境事务处，交银国际下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或8下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或922023年6月5日香港房地产行业预计住宅租金将上涨，价格将在2023年下半年企稳外籍人士的回归(2023年首五个月：6.2万)和内地白领的涌入(2023年首五个月：5.61万)抵消了香港本地居民(2023年首五个月：5.39万)的小幅下降。随着更多高才通计划的申请人来港，以及内地学生回归，我们认为2023年香港人口净变化将保持在正区域。然而，由于这些群体的住房需求不同，我们认为对香港住宅市场的影响也各异。我们预计中产家庭的卖房压力仍将继续对大众市场造成价格压力，特别是在太古城、美孚、黄埔、荔枝角和新界等传统的主要住户区。另一方面，我们预计新人口中，包括来自中国内地的白领和学生，通常会选择方便前往主要中央商务区或社区和购物设施发达的地区，例如港岛中西区、西部走廊(大角咀至荃湾西)和中九龙(土瓜湾至启德)。因此，我们相信新劳动力的涌入将主要有利于上述地区的租金市场，我们预计这些地区的整体租金水平将环比上涨5-10%。综上所述，在2023年首五个月住宅价格反弹6.4%(中原城市领先指数年初至今变化)之后，我们预计住宅价格在2023年下半年将基本保持稳定。与此同时，在内地劳动力进入和潜在的留学生租住需求支持下，我们预计整体租金水。22023年6月5日香港房地产行业重新开关后，零售租金将反弹虽然经济前景仍不确定，但我们认为，对零售市场来说，正面因素多于负面因素，主要是受取消防控措施后消费情绪改善，及重新开关吸引高消费游客的推动。可选消费表现优于其他消费类别。根据香港特别行政区政府统计处的初步零售额数字，2023年3月以及1季度的零售额分别为335.57亿港元及1,028.48亿港元，同比上升40.9%及24.1%。1季度，涨幅最大的类别是：1)酒精饮料和烟草同比增长187.6%，这可能是由于社交聚会增加，而2022年1季度奥密克戎 (Omicron)第五波爆发期间的基数非常低；2)珠宝、钟表和贵重礼品同比增长88.0%，可能受到游客(尤其是来自中国内地)消费的推动；3)眼镜店同比增长75.2%，服装、鞋类和相关产品增长69.5%，我们认为这是受到本地居民消费情绪改善和游客需求的推动。图表9：香港零售销售在2023年1季度大幅反弹百(万港元)2022月度2023月度同比(%)000040.9%31.3%6.9%%%%40.9%31.3%6.9%JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec资料来源：政府统计处，交银国际下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或1022023年6月5日香港房地产行业图表10：可选消费销售额在2023年1季度激增———————23年3月—— (百万港元)—————同比 (%)————————23年1季度— (百万港元)————同比 (%)所有零售网点77食食品、酒精饮料和烟草(超市除外)114.0114.0-14.8-14.8新-鲜的水果和蔬菜面-包、糕点、糖果和饼干在别处分类的食品8.98.9酒酒-精饮料和烟草超市110-6.5110-服装、鞋类及相关产品42742736.036.0鞋-类、相关产品及其他服装配件87.987.9884.74.7分类的电气产品和其他耐用消费品4646百货商店9191和贵重礼品65.065.0+48.1+48.1书-籍、报纸、文具及礼品+34.1+34.1654.3654.3眼-镜店7.87.83535在别处分类的消费品390390资料来源：政府统计处，交银国际下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或112023年6月2023年6月5日香港房地产行业8,000,0006,000,0004,000,0002,000,0000待游客289万人次，环比增长18%，相当于疫情前水平(2017-19年平均水平)的58%左右。其中，中国内地游客仍然是主要的来源，4月份中国内地游客达到230万人次，占总数的79.7%(与2019年的78%水平相似)。另一方面，即使受到劳动节黄金周的影响，5月份内地游客的数据仍略有改善，外国游客的改善幅度更大。我们预计下半年游客人数将达到疫情前的65-70%，这将为非必需品特别是高端产品的销售提供进一步支持。图表11：2023年4月游客人数达到疫情前水平的58%月访港旅客月访港旅客平均(2017-2019)月平均(2017-2019):4,987,00923年4月:2,892,256资料来源：香港旅游发展局，交银国际另一方面，我们预期消费券的进一步发放，加上法定最低工资由37.5港元/小时提高至40.0港元/小时(2023年5月生效)，将进一步刺激低收入阶层的消费，特别是表现不佳的必选消费行业，如食品、超市、耐用消费品和百货公司。因此，我们预计零售市场的进一步复苏将有助于降低租户的租用成本，并为租金的上调提供更多空间。我们认为零售租金将环比反弹5-10%，主要旅游地区将出现更高的上涨空间。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或12预测预测20预测预测2023年6月5日香港房地产行业写字楼市场仍然困难，供应将在2023-24年达到峰值与住宅和零售市场相比，考虑到大多数甲级写字楼的市值租金和到期租金之间的巨大差距，我们继续预计写字楼业主续租时仍面临租金下调。另一方面，业主不愿进一步大幅削减租金。由于主要办公区的空置率处于历史高位，写字楼在空置率处于历史高位的中环，有相当数量的写字楼落成。根据差饷物业估价署的数据，2022年办公空间的总完工面积为35.13万平方米，截至2022年底，。在新落成的面积中，差饷物业估价署预计约94%为甲级写字楼，包括两个著名的大型项目，即恒基兆业大厦及长江中心二期(和记黄埔大厦重建)。我们相信历史高位的空置率，加上大量竣工，将继续对市值租金构成压力。图表12：写字楼竣工面积(平方米)000甲级甲级351,300267,200过去十年平均竣工量=167,690105,700资料来源：差饷物业估价署，交银国际另一方面，根据我们的渠道调查，一些大型国际金融机构的租约即将在2023年末和24年上半年到期或面临续租。尽管疫情已经过去，员工已经部分返回办公室，但一些员工仍然可以在家工作。因此，我们预计在经济不确定的情况下，一些企业仍会考虑缩小办公室规模或将分散到非核心中央商务区，以降低租金成本负担。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或132023年6月5日香港房地产行业虽然重新开关将带来白领的涌入，但我们预计不会立即出现办公空间扩张需求，因为过去几年员工的累积流出导致大量办公空间空置。我们也认为，除非有明确商机的信号和宏观经济的显着改善，否则大企业的招聘情绪，尤其是金融业和专业服务业，不会立即出现实质性的改善。图表13：整体空缺率趋近历史高位9.0%6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%总净吸纳量(平方米)右(则)整体空置率(%)(左则)甲级空置率(%)(左则)0000000000000000资料来源：差饷房地产估价署，交银国际市值租金在2023年下半年见底。由于中环及邻近中央商务区的空置率处于历史高位，我们发现中环及湾仔/铜锣湾地区的甲级写字楼租金较2019年的峰值下跌约40%(差饷物业估价署编制的中环及湾仔/铜锣湾甲级写字楼租金指数)。然而，在租金水平大幅下降后，业主不愿进一步削减租金，因为在需求仍然低迷的情况下，这似乎无法有效填补空置空间。另一方面，分散化趋势趋于稳定，中央商务区与分散化地区之间的租金差距正在缩小。展望未来，我们认为业主不太可能进一步大幅下调租金以换取出租率。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或142023年6月5日香港房地产行业2023年6月5日香港房地产行业图表14：核心区甲级写字楼租金标准差标准差范围(5年平均)(标准差标准差范围(5年平均)(每月每平方米港元)1湾仔/铜锣湾尖沙咀九龙湾九/龙塘21年底租金最新租金(2023年3月)中环资料来源：差饷房地产估价署，交银国际图表15：核心区甲级写字楼空置率1标准差范围(5年平均) 最新空置率1标准差范围(5年平均) 最新空置率(2023年3月)21年底空置率中环资料来源：仲量联行，交银国际市值租金趋于稳定，续租负调整将在2023年下半年继续。由于我们认为短期内的额外办公空间需求将受到抑制，写字楼市值租金的疲软将在2023年下半年继续。然而，我们看到2022年下半年写字楼的净吸纳量回到正数，我们相信即使在压力下市场也正在稳定下来。我们预期中环的甲级写字楼租金在2023年下半年将再环比下跌<3%，而溢出效应将导致附近主要中央商务区(例如湾仔/铜锣湾和上环)的租金水平环比下跌约1-3%。九龙方面，鉴于历史高位空置率，我们亦预期九龙东的租金水平将再环比下跌3%。鉴于大部分写字楼的比现在高出约30%，我们预计写字楼业主在续租时将继续面临显着的租金回调压力。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或1522023年6月5日香港房地产行业估值表图表16：香港发展商及收租股的估值公司股票代码交银评级5月31日——市盈率——23E24E倍()倍()——市账率——23E24E倍()倍()——股息率——市场预测资产净值23E24E资产净值折让(%)(%)港(元)(%)港(元)百(万港元)发展商新鸿基地产**909.0.20恒基地产中性85信和置业**3HK01九龙仓4HK1新世界发展**,061九龙仓置业.3领展*23HK中性.50.1).4恒隆地产16.1)96嘉里683HK17.8.1)香港房地产平均资料来源：彭博(未评级公司)、交银国际预测(覆盖个股)图表17：交银国际香港房地产板块覆盖公司股票代码目标价潜在涨幅最新目标价/评级发表日期新新鸿基地产8.0%2023年2月23日香港房地产新世界发展78.1%2022年9月21日香港房地产恒恒基兆业中性85802023年3月22日香港房地产23HK领展中性.53.5%2023年2月13日香港房地产资料来源：FactSet,交银国际预测,截至2023年5月31日下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或16收盘价港元99.70目标价收盘价港元99.70目标价潜在涨幅+28.0%2023年6月5日港元127.60新鸿基地产(16HK)受益住宅和零售复苏2023年項目热销。2023财年上半年新鸿基的合同销售额为134亿港元。公司在2023年推出许多规模庞大的新项目。其中，4月份UniversityHill2B期在1个月内售出逾900伙，累计逾63亿港元，成为2023年至今全港销售冠军的项目。随着未来几个月大量大型新项目的推出，包括NOVOLand第2A及2B期、YOHOHub2、天荣站项目及启德其他两个项目，我们预计新鸿基可轻松完成2023财年350亿港元的销售目标。零售复苏在望。我们注意到新鸿基的零售租金同比跌幅在2023财年上半是自2020年新冠疫情开始以来的最小跌幅。随着重新开关后游客增加，消费券和疫情管控放开支持本地消费情绪，我们预计新鸿基的租户销售在2023年将继续改善，零售租金将反弹。我们还预计随着一次性租金減免的影响消退后，新鸿基的内地投资组合将录得显着的环维持买入和目标价127.6港元。鉴于1)最新政策下调中小单位印花税负担，有利于新鸿基中端市场的定位；2)受益于通关和消费者支出的改善，公司的租赁组合(超过50%为零售物业)全面恢复；3)近期股价调整后的估值不高，股息收益率约为5%，高于平均值约1.5个标准差。我们维持买入评级，基于我们估计的212.4港元股/的40%资产净值折让(不变)。入价表现16HK恒生指数%-10%5/229/221/235/23股份资料52周低位港(元)市值百(万港元)日均成交量百(万))港(元) 2088,908.67谢骐聪,CFA,FRM52)37661815财务数据一览年结6月30日202120222023E2024E2025E收入百(万港元)2624702879同比增长(%)-8.8核心利润百(万港元),873,729,20543149元)1同比增长(%)-3.8元)4.917.713.139.817.829875股息率(%)资料来源：公司资料，交银国际预测此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或2023年6月5日新鸿基地产(16HK)图表18:截至2022年底，新鸿基地产在香港拥有3,480万平方尺的已竣工投资组合 酒店, 酒店,13% 34.8百万平方呎022年底)住宅,10%零售,35%资料来源：公司数据，交银国际图表20:23财年上半年51%的香港租金收入来自零售物业香港23年上半年租金收入，以物业类别区分写字楼,香港23年上半入:8,772百万港元资料来源：公司数据，交银国际图表19截:至2022年底，71%的香港在建土地储备用于住宅，主要针对中端市场在建土地储备:23.1百万平方呎022年底) 写字楼,酒店,11% 住宅,6%资料来源：公司数据，交银国际图表21:新鸿基地产在中国内地拥有2,000万平方尺的完工投资物业组合写字楼,写字楼,20.0百万平方呎022年底) 酒店,7%%住宅%资料来源：公司数据，交银国际下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或1824%20%16%24%20%16%2023年6月5日新鸿基地产(16HK)图表22:截至2022年底，新鸿基地产在中国内地拥有4,830万平方尺的开发中土地储备，其中约一半用于写字楼和零售48.3百万平方呎(2022年底) 写字楼, 酒店,5%住 酒店,5%资料来源：公司数据，交银国际图表24:新鸿基地产的债务期限很长40%40%资料来源：公司数据，交银国际图表23:23财年上半年63%的中国内地租金收入来自零售物业內地23年上半年租金收入，以物业类别区分內地23年上半收入:2,798百万港元写字楼,资料来源：公司数据，交银国际图表25:新鸿基地产的净负债率近年维持在<20%5.0%19.2%16.0%17.8%17.5%19.2%16.0%12.9%14.1%12.9%资料来源：公司数据，交银国际下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或192023年6月5日新鸿基地产(16HK)图表26:新鸿基地产(16HK)目标价及评级港元股价目标价买入中性沽出80.0060.0040.0020.00127.60121.20资料来源：FactSet，交银国际预测下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或20现金流量表现金流量表百(万港元)212223E24E25E税前利润40,21736,15237,80640,82444,320合资企业联/营公司收入调整(2,972)(2,790)(3,130)(3,837)(3,750)折旧及摊销5,1834,9973,5243,4773,354营运资本变动(20,089)(15,342)545(3,299)16,571利息调整(2,525)(2,464)(1,885)(1,863)(1,969)税费(5,426)(7,217)(5,655)(6,886)(8,781)其他经营活动现金流(807)(575)000经营活动现金流13,58112,76131,20528,41549,746资本开支(3,082)(3,780)(3,891)(4,511)(5,246)投资活动(9,000)(9,555)(4,638)(10,566)(29,334)其他投资活动现金流2,5223,843000投资活动现金流(9,560)(9,492)(8,529)(15,077)(34,581)负债净变动2,6058,767(2,253)4,2918,368权益净变动00000股息(14,344)(14,344)(15,172)(16,846)(17,741)其他融资活动现金流(5,157)(3,332)000融资活动现金流(16,896)(8,909)(17,425)(12,555)(9,373)汇率收益/损失1,296(350)000年初现金31,70521,78120,32325,57426,358年末现金21,78120,32325,57426,35832,150财务比率212223E24E25E每股指标港(元)核心每股收益10.3099.91410.07810.84711.888全面摊薄每股收益10.3099.91410.07810.84711.888每股股息4.9504.9504.9505.0495.150每股账面值204.907207.711213.135219.810227.819利润率分析(%)毛利率52.548.1EBITDA利润率49.849.346.044.743.0EBIT利润率43.742.941.840.839.7净利率31.332.937.240.040.1盈利能力(%)ROA3.73.8ROE4.95.2ROIC4.24.3其他净负债权益比(%)15.917.215.615.615.5利息覆盖率13.312.911.612.212.6流动比率3.34.0存货周转天数860.2972.4928.8868.4785.4应收账款周转天数78.798.790.982.071.4应付账款周转天数120.8141.8139.4134.2124.9派息比率(%)48.049.949.146.543.32023年6月5日新鸿基地产(16HK)财务数据损益表百(万港元)212223E24E25E收入收85,26277,74783,02890,579102,159主营业务成本(40,493)(37,906)(41,352)(45,955)(52,976)毛利44,76939,84141,67644,62449,183销售及管理费用(7,774)(7,080)(7,561)(8,249)(9,303)其他经营净收入费/用250601561612690经营利润37,24533,36234,67636,98740,570财务成本净额(1,990)(1,747)(1,885)(1,863)(1,969)应占联营公司利润及亏损2,9722,7903,1303,8373,750其他非经营净收入费/用(1,551)(2,619)2,4666,6769,002税前利润36,67631,78638,38745,63751,353税费(9,230)(5,655)(6,886)(8,781)(9,650)非控股权益(760)(571)(610)(665)(750)净利润26,68625,56030,89136,19140,952作每股收益计算的净利润29,87328,72929,20531,43134,449资产负债简表百(万港元)截至6月30日212223E24E25E现金及现金等价物21,78120,32325,57426,35832,150应收账款及票据18,37321,01520,68820,34419,983存货201,296207,614211,757215,982220,292其他流动资产1,383698698698698总流动资产242,833249,650258,717263,382273,124投资物业395,879398,729405,832423,075461,411物业、厂房及设备42,92144,95546,01647,74250,327无形资产4,2735,8155,1224,4293,736合资企业联/营公司投资101,481101,392104,522108,359112,109其他长期资产9,0327,0267,0267,0267,026总长期资产553,586557,917568,518590,631634,609总资产796,419807,567827,235854,013907,733短期贷款20,97915,85726,50524,71328,928应付账款36,85433,24337,60438,18658,707其他短期负债15,36613,27614,50716,40217,271总流动负债73,19962,37678,61679,301104,906长期贷款95,844109,07496,173102,256106,409其他长期负债27,75029,37329,37329,37329,373总长期负债123,594138,447125,546131,629135,782总负债196,793200,823204,162210,930240,688股本70,70370,70370,70370,70370,703储备及其他资本项目523,117531,243546,962566,306589,518股东权益593,820601,946617,665637,009660,221非控股权益5,8064,7985,4086,0736,823总权益599,626606,744623,073643,082667,044资料来源:公司资料，交银国际预测下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或212023年6月5日香港房地产行业香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机:(852)37661899传真:(852)21074662分析员个股评级定义:分析员行业评级定义：。中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。股未来12个月的总回报低于相关行业数具吸引力。同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘