2023年物业房管理规定3篇

2023年物业房管理规定3篇

书目

第1篇x别墅物业房屋修理管理规定

第2篇别墅物业房屋修理管理规定

第3篇某某物业房屋二次装修管理规定

x别墅物业房屋修理管理规定

别墅物业房屋修理管理规定

物业的修理管理是物业管理中的基础性工作。它包括两大部分内容,其一为房屋的修理管理,其二为房屋设备管理。物业的修理管理对象是物业本身,其管理的目的是为了物业的保值和增值。

一、房屋修理管理

房屋修理管理又称房屋修缮管理,它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产,进行修缮技术管理。详细内容包括:房屋的平安检查,房屋修理的施工管理,房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。在物业管理过程中,搞好房屋的修理管理,不仅有利于延长房屋的运用寿命,增加其运用的平安性能,也有利于美化环境,使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉,从而促进物业管理行业的发展。

(一)房屋修理管理的内容

1.房屋的平安检查。房屋的平安检查是房屋运用、管理、维护和修理的重要依据。定期和不定期的对房屋进行检查、随时驾驭状况,不仅可以刚好发觉和防止危急状况的发生,而且还为房屋修理管理供应依据,以延长房屋寿命。

2.房屋修理施工管理。物业管理机构应依据所驾驭的房屋完好状况,编制每年的修缮安排并支配修缮资金,审核修缮方案。在施工过程中,应留意保证修缮施工质量并降低成本,对于一些托付施工项目,物业管理部门应严格对其施工质量进行监督,以保证用户的运用平安。

3.房屋修缮的行政管理。依据我国有关的法规规定,房屋修缮是房屋全部者应当履行的责任。因运用不当或人为造成房屋损坏,应由行为人负责修复或赐予赔偿。对于房屋全部者或房屋修缮责任者不刚好修缮,或者在房屋修缮时,遭到运用人或邻人等借故阻挠,或发觉有可以导致房屋发生危急状况出现时,房管部门可实行排险解危的强制措施,费用则由当事人担当。

此外,对于异产毗连房屋的修缮,将依照《城市异产毗连房屋管理规定》担当责任。

(二)房屋完损等级的评定

物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定,以便进一步制定房屋的修缮安排及修缮实施方案。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级,即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是根据统一的标准、统一的项目、统一的评定方法,对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强,既有目观检测,又有定性定量的分析。目前,我国对房屋质量的评定,是以原国家城乡建设环境爱护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。

1.房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。

(1)完好房。指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,运用正常;或虽个别分项有稍微损坏,但一般经过小修就能修复。

(2)基本完好房。指房屋结构基本完好,少量构部件有稍微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常运用,经过一般性修理即可修复。

(3)一般损坏房。指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部破损,油漆老化,设备管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,须要进行中修或局部大修更换零件。

(4)严峻损坏房。指房屋年年失修,结构有明显变形或损坏,屋面严峻漏雨,装修严峻变形、破损,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严峻堵塞,水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严峻损坏,须要进行大修或翻修、改建。

(5)危急房。指房屋承重构件已属危急构件,结构丢失稳定和承载实力,随时有倒塌可能,不能确保运用平安的房屋。

2.房屋完损等级的评定方法。一般依据房屋各个组成部分完报程度综合评定。

(l)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准,在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级,其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

(3)房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准,在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准,其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准,则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准,其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准,则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构,屋面等项的完损程度来确定。

3.房屋完好率及危急率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位,评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一,它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。

(三)房屋修理的施工管理

1.房屋修理工程的分类。依据房屋的损坏程度并按房屋修理的性质,可以分为小修、中修、大修、翻修及综合修理五类。

(1)小修工程(零修工程或养护工程)。指刚好修复小损小坏,以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简洁、零星分散、量大面广、时间要求紧迫,一般可以依据房管人员驾驭的状况组织安排修理,也可以依据用户申报组织零星的修理。小修工程工程虽小,但关系到用户的运用便利,眼务性很强,因此必需刚好修理,力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜,土建零修三日内有结果。小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1%以下。

(2)中修工程。指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求,须要进行局部修理,在修理中只牵动或拆换少量主体构件,而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的特点是:工地较为集中,项目较少,工程量较多,带有周期性。如屋面的局部面层重做,整幢楼门窗整修等工程。中修工程适用于一般损坏房屋,一次费用在该建筑物同类结构新建立价的20%以下;中修后的房屋,70%以上必需符合基本完好或完好房的要求。

(3)大修工程。指房屋主体结构大部分严峻损坏,无倒塌或局部倒塌危急的房屋;公用生活设备(包括上、下水,通风、采暖等)必需进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般须要牵涉和拆换部分主体构件,但不需全部拆除,此外工程的地点集中,项目齐全,具有整体性。大修工程还经常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住运用条件相结合。大修工程往往适用于严峻损坏的房屋。房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25%以上。

(4)翻修工程。指将原来房屋全部拆除后,另行设计,在原地或移动后更新建立的工程。当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾难等因素房屋不能接着运用时,往往采纳翻

修的方式。翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料,其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必需符合完好房屋标准的要求。

(5)综合修理工程。指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋,大部分严峻损坏,进行有安排的成片修理和为变更该片(幢)房屋的面貌的修理工程,也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合修理后的房屋必需符合基本完好房或完好房屋标准要求,其费用应限制在该片(幢)建筑物同类结构新建立价的20%左右。

2.修理工程的施工管理。

(1)编制修理安排。物业管理机构每年应依据对查勘鉴定结果,编制修理投资安排与修理施工安排。

修理投资安排往往是广阔用户关切的重大问题。物业管理机构必需制定并提高年度修理投资安排,并报业主管理委员会(或单个业主)审批后方可实施修理。修理的资金来源于物业的托付人(业主或运用者),对于多业主的物业,则须要按产权人份额比例分摊。

修理施工安排,应依据批准的修理投资安排而制定。详细内容应包括:施工总工期、总进度安排、阶段进度安排以及施工方案。

(2)落实施工队伍。物业管理机构一般不设浩大而专业化的修理队伍,仅能完成一些小修任务,对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍,物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。

修理施工队伍的选择,最好也应实行招投标的方式择优录用,以便保证以较少的投资取得较好的修理效果。为了明确双方的责、权、利,一旦选定专业施工队伍,物业管理机构应与之签订施工合同,避开发生修理内容及要求不清等问题。

某某物业房屋二次装修管理规定

某物业房屋二次装修管理规定

一、住宅装修管理规定:

1、依据《住宅装修管理规定》执行。

2、依据实际状况制定适合于本小区的'装修管理规定';在内容上应强调以下几项内容,尽量附简图说明:

a.拆墙、移墙和重新分隔墙体;

b.改、封管道;

c.重新敷设线路;

d.改移卫生间、厨房内设施;

e.阳台封闭;

f.防盗网、窗花的式样和颜色;

g.空调架的规格、材料、安装位置和空调水的排放等;

h.入户门装饰;

3、管理服务中心应将《住户装修指南》给住户每户一份,并按《住户二次装修管理流程》为住户办理装修手续。

二、商业网点(裙房)装修管理规定:

1、50平方米以上的商店装修,装修图必需经市消防公安局的批准后,送管理服务中心审批;设计图纸应包括以下内容:

*室内平面布置设计图

*立面布置图

*商铺之招牌设计图

*天花吊顶安装设计图

*空调安装设计图

*消防设施安装设计图

*电器线路设计图及用电量

*管道安装设计图

2、招牌设计方案:安装位置、霓红灯等不影响住户正常生活,安装方式无平安隐患;

3、饮食类行业:油烟之排放、车辆停放、音乐噪音和垃圾排污等应有明确规定;

4、安装中心空调系统,安装位置不得影响住户正常生活;

5、装修范围必需在商场店铺内进行;

6、按消防公安局的规定配备灭火器;

7、增加电力负荷,由装修者向市供电局申请;

三、装修施工管理:

1、住户施工管理:

(1)装修施工应支配在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00进行,节假日应支配在上午10:00-下午14:00-20:00进行。未经管理服务中心批准不得在夜间施工,未经批准施工人员不得留宿;

(2)装修垃圾必需袋装好刚好清运或堆放在指定地点,由管理处统一清运,其中废弃材料应用绳全部扎成捆。

a.不得封堵消防通道;

b.大厦装修户搬运材料或装修垃圾以不影响公共设施的正常作业为前提;

2、商业网点施工管理:

(1)装修户必需委派一名负责人,负责监督施工及管理工人,并与管理处合作,确保地盘管理适当及装修工人行为良好。

(2)装配工程不得在公用地区进行,不得堵塞行人通道。

(3)装修户必需确保装修期间地盘清洁。

(4)未经管理处批准不得在夜间施工或留宿。

3、施工噪音管理:

(1)噪音施工时间:每日上午八时至十二时,下午二时至六时;

(2)噪音施工内容:

a.凿墙

b.钻墙

c.钻切金属

d.锤打白铁

e.用电锯改料

f.其他施工噪音

四、装修巡查

1、事务员对分管责任范围内的装修户每日进行一至二次巡查。

2、巡查内容:

(1)核实申报范围,对超出申报范围的,刚好要求补办手续。

(2)督促装修人员按章操作,不损坏住户利益,不违反装修管理规定。

(3)发觉违章装修,马上制止填写《装修巡查记录表》必要时按《违章处理规范》执行,并按'违章处理程序'执行。

3、巡查规定:

(1)对巡查中发觉的无明确规定的新状况时,应具体记录在《装修巡查记录(二)》中,并刚好向管理服务中心主任汇报,征求管理看法。

(2)住户超出申报范围,事务员应督促住户办理申请手续。

(3)当超出申请范围不属违章的,住户要增报装修项目,填写'申请表'一式二份,以确保验收时申请范围与事实相符,若住户因故不能前来时,可托付装修负责人代办申请手续。

(4)发觉违章装修,按《违章处理规程》执行。

五、装修验收

1、装修验收分类:

(1)初验:当装修户全部装修工程施工完毕后,在未搬入居住或运用之前进行。

(2)复验:初验满三个月后进行。

(3)特别状况:若装修量小,项目简洁,并且不进行厨房、卫生间改造的,如只申请'室内粉刷一次'、'安装、粉刷防盗网'和'安装空调架'等,由管理服务中心认可的初验和复验可一次进行。

2、装修验收规定:

(1)为避开管理人员与住户之间发生贿赂或其他舞弊行为,管理服务中心应合理支配装修验收人员:

a.装修初验可由责任区事务员负责。

b.复验不能由责任区事务员负责,应实行对调责任区事务员负责验收。

c.管理服务中心主任负责抽查20%(按装修户数计算)。

(2)对住户从事装修时有违章装修行为,没得到整改或订正前,不能进行验收。

(3)住户申请初验时,事务员向装修单位或住户收回'出入证'和'装修许可证'存档;对遗失的证件,通知保安队长,由保安队长负责支配人员查收。

(4)初验后,需修理保养,装修人员需经住户同意,方可出入小区(大厦),对大厦装修人员要登记身份证后领取'装修出入证'方可出入(当天有效)。

(5)复验合格后,事务员负责收回'装修许可证',对声明遗失证件的,在验收表中注明,同时注销该户办理装修人员'出入证'手续。

别墅物业房屋修理管理规定

别墅物业房屋修理管理规定物业的修理管理是物业管理中的基础性工作。

它包括两大部分内容,其一为房屋的修理管理,其二为房屋设备管理。

物业的修理管理对象是物业本身,其管理的目的是为了物业的保值和增值。

一、房屋修理管理房屋修理管理又称房屋修缮管理,它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产,进行修缮技术管理。

详细内容包括:房屋的平安检查,房屋修理的施工管理,房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。

在物业管理过程中,搞好房屋的修理管理,不仅有利于延长房屋的运用寿命,增加其运用的平安性能,也有利于美化环境,使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉,从而促进物业管理行业的发展。

(一)房屋修理管理的内容1.房屋的平安检查。

房屋的平安检查是房屋运用、管理、维护和修理的重要依据。

定期和不定期的对房屋进行检查、随时驾驭状况,不仅可以刚好发觉和防止危急状况的发生,而且还为房屋修理管理供应依据,以延长房屋寿命。

2.房屋修理施工管理。

物业管理机构应依据所驾驭的房屋完好状况,编制每年的修缮安排并支配修缮资金,审核修缮方案。

在施工过程中,应留意保证修缮施工质量并降低成本,对于一些托付施工项目,物业管理部门应严格对其施工质量进行监督,以保证用户的运用平安。

3.房屋修缮的行政管理。

依据我国有关的法规规定,房屋修缮是房屋全部者应当履行的责任。

因运用不当或人为造成房屋损坏,应由行为人负责修复或赐予赔偿。

对于房屋全部者或房屋修缮责任者不刚好修缮,或者在房屋修缮时,遭到运用人或邻人等借故阻挠,或发觉有可以导致房屋发生危急状况出现时,房管部门可实行排险解危的强制措施,费用则由当事人担当。

此外,对于异产毗连房屋的修缮,将依照《城市异产毗连房屋管理规定》担当责任。

(二)房屋完损等级的评定物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定,以便进一步制定房屋的修缮安排及修缮实施方案。

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级,即现有房屋的质量等级。

评定房屋的完损等级是根据统一的标准、统一的项目、统一的评定方法,对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。

这项工作技术性强,既有目观检测,又有定性定量的分析。

目前,我国对房屋质量的评定,是以原国家城乡建设环境爱护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。

1.房屋完损等级标准。

一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。

(1)完好房。

指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,运用正常;

或虽个别分项有稍微损坏,但一般经过小修就能修复。

(2)基本完好房。

指房屋结构基本完好,少量构部件有稍微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常运用,经过一般性修理即可修复。

(3)一般损坏房。

指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部破损,油漆老化,设备管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,须要进行中修或局部大修更换零件。

(4)严峻损坏房。

指房屋年年失修,结构有明显变形或损坏,屋面严峻漏雨,装修严峻变形、破损,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严峻堵塞,水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严峻损坏,须要进行大修或翻修、改建。

(5)危急房。

指房屋承重构件已属危急构件,结构丢失稳定和承载实力,随时有倒塌可能,不能确保运用平安的房屋。

2.房屋完损等级的评定方法。

一般依据房屋各个组成部分完报程度综合评定。

(l)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准,在装修设备部分中有

一、二项完损度下降一个等级,其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

(3)房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准,在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准,其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准,则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准,其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准,则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构,屋面等项的完损程度来确定。

3.房屋完好率及危急率的计算。

房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位,评定时则以幢作为评定单位。

房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一,它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。

(三)房屋修理的施工管理1.房屋修理工程的分类。

依据房屋的损坏程度并按房屋修理的性质,可以分为小修、中修、大修、翻修及综合修理五类。

(1)小修工程(零修工程或养护工程)。

指刚好修复小损小坏,以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。

这类工程项目简洁、零星分散、量大面广、时间要求紧迫,一般可以依据房管人员驾驭的状况组织安排修理,也可以依据用户申报组织零星的修理。

小修工程工程虽小,但关系到用户的运用便利,眼务性很强,因此必需刚好修理,力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜,土建零修三日内有结果。

小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1%以下。

(2)中修工程。

指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求,须要进行局部修理,在修理中只牵动或拆换少量主体构件,而保持原房屋规模和结构的工程。

这类工程的特点是:工地较为集中,项目较少,工程量较多,带有周期性。

如屋面的局部面层重做,整幢楼门窗整修等工程。

中修工程适用于一般损坏房屋,一次费用在该建筑物同类结构新建立价的20%以下;

中修后的房屋,70%以上必需符合基本完好或完好房的要求。

(3)大修工程。

指房屋主体结构大部分严峻损坏,无倒塌或局部倒塌危急的房屋;

公用生活设备(包括上、下水,通风、采暖等)必需进行拆换、改装、新装的工程。

这类工程一般须要牵涉和拆换部分主体构件,但不需全部拆除,此外工程的地点集中,项目齐全,具有整体性。

大修工程还经常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住运用条件相结合。

大修工程往往适用于严峻损坏的房屋。

房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。

大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25%以上。

(4)翻修工