第九章路线价法课件

第九章

路线价法6/6/20231一、路线价法的基本概念、理论依据和适用范围1、概念:

路线价法是对临街道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价。

根据路线价，通过深度修正和其他修正来求取其他临街宗地地价的方法。第一节路线价法的基本原理6/6/202322、路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场法。“路线价”是若干“标准宗地”的平均价格，“标准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价格”；临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。6/6/202333、路线价法适用的对象和条件

路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。路线价法是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。6/6/20234二、路线价法操作的基本步骤划分路线价区段设定标准深度（区段内临街各宗地深度的众数）确定路线价标准宗地：一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度；用途、容积率等在所在路线价区段具有代表性容积率。制作深度指数表和其他修正指数表计算各地块的价格6/6/20235三、路线价的深度修正单独深度百分率：美国的“4321法制”40%；30%；20%；10%；9%；8%；7%；6%累积深度百分率：50英尺的累积深度百分率：40%+30%=70%75英尺的累积深度百分率：90%平均深度百分率=累积深度百分率*标准深度/所给深度50英尺的平均深度百分率：70%*100/50=140%75英尺的平均深度百分率：90%*100/75=120%6/6/20236例：某临街深度30.48m(100英尺）临街宽度20m的矩形地，总价100万元。试根据“4321”法则，计算其相邻临街深度15.24米，临街宽度为20m的矩形地的总价？如果相邻临街土地的临街深度为45.72m其他条件不变，则该土地总价？100*（40%+30%）=70万元；100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%）=117万元6/6/20237深度修正公式：U＝V×dV×f×dU＝V×dV×fU:宗地价（总价）V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单位宽度的标准宗地的总价）dV:深度修正系数（前为平均深度百分率，后为累积深度百分率）f:临街宽度d：临街深度6/6/20238例：下图中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2500元／㎡。根据深度价格修正率，计算该宗土地的总价格。

6/6/20239【解】由于路线价是用土地单价表示的，所以在应用时采取平均深度价格修正率U＝V×dV×f×d=2500*（70%*100/50）*20*15.24=1066800元6/6/202310例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地(临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200元，计算该宗土地的总价格。【解】由于路线价是单位宽度的标准临街宗地的总价，所以在应用时采取累计深度价格修正率U＝V×dV×f=76200*70%*20=1066800元6/6/202311四、路线价的其他修正临街宽度形状临街状况街道

A

B

C

图9－3

6/6/202312第二节路线价法的运用6/6/202313一、一面临街地的评估矩形地根据其临街深度12m查深度指数表（表9-3），然后根据路线价的单位情况，代入深度修正公式。宗地1：10000*110%*8*12=105.6万元

8m8m10m8m6m

12m14m123457m8m11m

路线价为10000元/平方6/6/202314

8m8m10m8m6m

12m14m123457m8m11m

路线价为10000元/平方平行四边形地a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价，再加总。b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗地4：10000*110%*8*12=105.6万元6/6/202315梯形地a)平形边与街道平行的梯形分割成矩形和三角形,分别计算再加合；或先近似看作矩形地计算,再根据临街边长短情况作加(减)价修正。宗地3：10000*110%*8.5*12*（1+10%）=123.42万元b)平行边与街道垂直的梯形以中位线的深度为临街深度，按矩形地计算。试计算宗地2的总价。

8m8m10m8m6m

12m14m123457m8m11m

路线价为10000元/平方6/6/202316二、三角形地的评估美国的评估方法:

将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形的组合。直角三角形地底边临街三角形地顶点临街三角形地矩形地地价×K矩形地地价×（1-K）K：慎格尔三角形地价格百分率6/6/202317例：如下图所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为63％，试求该宗三角形ABC土地的价格。

6/6/202318

[解]

在图上作补充线AD，AE，CE及BF，则有：

三角形ACD土地的总价＝1000×116％×90×80×63％

＝5261760(元)

三角形ABD土地的总价＝1000×116％×20×80×63％

＝1169280(元)

三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形ABD土地的总价

＝5261760—1169280

＝4092480(元)6/6/202319日本、台湾的评估方法:底边临街三角形：近似于一个具有与其同等临街宽度和面积的矩形（如图中的DEQP），故可按三角形顶点至街道距离的1/2查深度指数表，按矩形地地价计算方法来计算。街道

ABDE35英尺50英尺PQFC50英尺6/6/202320三、双面临街地的评估双面临街地是指前后两面都临街的宗地。将其所临街道中路线价高的一条街道（或称之为高价街或正街）的临街宗地，由于受另一条街道的影响，因而它的便捷性较一般临街宗地高，地价也高。高价街影响深度＝×总深度低价街影响深度＝总深度－高价街影响深度高价街路线价＋低价街路线价高价街的路线价6/6/202321例P15210000元/平方米

18m6000元/平方米

27m图9－6

6/6/202322四、街角地的评估街角地是指侧方有街道的宗地里地线里地线14

131250000万元/平方米

图9－8

9m9m13.5m40000元/平方米美国自街角起100英尺（30.48m）部分；台湾18米内6/6/202323美国专门就旁街制定了旁街深度百分率（表9-8）.P159按正街计算地价+旁街对地价的增加额

U＝V×dV×f（表9-8）6/6/202324里地线里地线14

131250000万元/平方米

图9－8

9m9m13.5m40000元/平方米台湾对旁街地价的加计方法以纵横街线的交叉点起每4.5为一级距，依序予以加成。规则见P153例，图为台湾省辖市的街角地，试计算宗地12、13、14的地价6/6/202325五、袋地的评估袋地:被周围土地所环绕，而与外部公路无道路相通的土地。袋地的深度指数(表9-10）：根据袋地的“起深度”和“讫深度”来确定的，所谓起深度，是指袋地距街道较近的一边与街道之间的距离，所谓讫深度，是指袋地距街道较远一边与街道之间的距离。对于讫深度大于标准深度的袋地，应以里地线为界划分为袋地和里地，分别计算其地价。6/6/202326图9－9

10000元/平方米2m15171620m13m12m18m11mU＝V×dV×f×dP155试计算宗地15、16的单价？里地线2m6/6/202327六、不规则形地的评估如果对象宗地可借助于一些辅助线划分为规则的土地，就将其分割成规则形地，分别求取规则地的地价后加合。对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，承认其现实的临街宽度，并以其“面积/宽度”作为其临街深度，查深度指数表后按规则的矩形地来计算。对宽度和深度不够均衡的不规则形地，按其近似的规则形地求其地价。6/6/202328练习：1、在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）

A．算术平均数B．中位数

C．加权平均数D．众数2、路线价法估价的第二个步骤应为（）

A．设定标准深度B．求取