水乡新城概念设计汇报文件20分钟

东莞水乡新城概念性规划新城推进乏力在于阻力过大和动力缺乏。1提要“互联网+”新经济下非中心的、分散式发展道路。2“有机疏散，田城交织”的组团式城市结构。3围绕旗舰型产业项目进行规划编制和建设推进。4困境思路布局运作困境分析11.1水乡新城的发展目标在水乡新城总体规划中，其被定位为：“规划区将借助综合交通枢纽，承担东莞对接湾区及穗莞合作的专业化城市副中心的区域节点职能，驱动水乡地区经济发展方式转型升级，构建新的综合服务中心，引领十镇一港协调发展。”相对于原有基地内产业发展和城市建设相对落后的现状，这一规划定位给出了相当高的发展预期。在规划蓝图中，展现出的是滨水特色城市新区中心地带的风貌。在用地布局上，规划体现出TOD发展的思路，合理布置了开发强度，并预留出大量的滨水公共活动空间和绿地。此外、规划也考虑到现有村庄和工厂拆迁安置的问题，提出了可行的解决思路。41.2现实困境的原因水乡新城建设面临的主要困境是土地资源的制约、开发模式不清晰和开发成本过高等等。其困境背后的原因有两个方面：一个是阻力过大；一个是动力缺乏。51.2现实困境的原因原因之一：阻力过大。水乡新城面临的首要困境在于土地资源无法有效统筹。水乡新城的核心位置，缺乏连片集中的可建设用地，同时可建设用地本身也比较破碎，难以有效使用。加上东莞特殊的镇街体制以及目前水乡管委会的架构设计，难以突破现有的土地红线制约。61.2现实困境的原因原因之二：动力不足。一直以来，由于受到生态环境和交通区位的制约，水乡地区所处的“10镇（街道）1港”在整个东莞经济格局中所占比重相对较小，其产业规模和能级远远落后于几个经济强镇，产业发展动力不足。另外，由于配套条件也相对较差，对人口的吸纳能力也不够。相比近年来蓬勃发展的松山湖片区，水乡新城虽然其靠近广州，但广州自身还有较大的发展空间，挤出效应不明显。同时水乡新城没有高强度的配套设施和环境建设的投资，对人口的吸引力也不明显。因此，要突破水乡新城发展的困境，要从更大层面来看待其发展，解决动力和阻力的问题。7发展战略研究22.1房地产发展趋势判定过去20年，我国城市普遍经历了以人口集聚与规模扩张为特征的快速发展阶段，随着新常态的出现，增量发展不再是未来的主要方式。虽然东莞目前是国内人口净流入排名第四位的城市，房地产发展还有较大的空间，但是一个城市本身的房地产发展机会并不是均等的，有着强烈的地区差异。水乡新城在未来的发展中，其原来规划的开发强度所造就的商住房地产，能否在与市区、松山湖及各镇中心区的竞争中脱颖而出，还是一个未知数。因此，水乡新城的建设，要突破原有新城高强度开发的模式，通过自身特点来吸引置业者。92.2产业发展方向判定水乡经济区本身的优势在于较多的农业用地和自然环境资源，这对于一般城市开发来说是制约，但对于新兴产业来说，却是一个非常好的机会。“十三五”的工作重点其中一项就是力推农业现代化和要打造绿色经济升级版。农业产业和绿色产业在未来都将成为国家级产业重点，水乡新城以其自身优势条件，通过合理的招商引资和产业培育，一定能够得到快速发展，达到生态与产业双赢的目标。102.3水乡新城发展路径判定从房地产发展和产业发展的趋势来看，水乡新城虽然和现有其他城区镇街相比没有优势，但在新形势下有着后发优势，只要找到差异化发展的道路，仍然可以取得瞩目的成绩，并成为未来中国城市发展和城乡融合的典范。11以新城建设为样本的水乡规划，需要重新进行战略调整2.4工作目标宏观形势和地方体制使得农保地调整在近期很难实现，需要水乡新城调整原有城市集中建设、TOD高强度开发的思路，转而走“互联网+”新经济下非中心的、分散式的发展道路。在明确发展目标的基础上，水乡新城还需要理顺自身的管理运作框架，应该在现管委会协调、统筹和督促的基础上，进一步建立与镇街、东实集团以及其他有关部门的联系会议制度，一方面调动镇街参与水乡建设的积极性，一方面也确保重大设施的落实。123.2工作思路一、总体结构总体结构上，水乡新城应转变思路，采取去中心化、分散化的发展模式。按照规划原理，轨道交通站点周边用地需要进行高强度混合开发，但水乡新城发展动力不足，周边镇街中心已然成型，高强度开发难以推动。去中心化的模式并不是否定水乡新城的地位和作用，而是其城市副中心的职能和相应的服务设施，可以通过“田园城市”的模式来建构：以主要交通联系轴来串联公共服务设施，园区和社区在田园之间呈组团分布。从美国等发达国家城市发展经验来看，去中心化的城市格局对于高端房地产和高新技术产业还是有很大吸引力。133.2工作思路以枢纽为中心的有机疏散式新城结构。佛莞城际相邻镇区交通干线生活组团产业组团产业组团望洪枢纽站水乡河道组团环线田园重点项目3.2工作思路二、空间关系在有机疏散理论指引下，水乡新城应结合现实用地情况，不划分过于理想的城市功能分区和邻里组合，而是根据现状村落和项目形成簇群式组团，以保留的农用地作为间隔，形成“田城交织”的格局。在现有村落拆迁难度大的情况下，水乡新城也应化劣势为优势，通过产业植入、环境美化、等方式，将其转化为创业活力源泉。153.2工作思路三、产业发展水乡新城通过政策和配套设施，充分对接广州高新技术的产业转移，同时还要结合大量农用地的特点，大力发展高科技农业产业和休闲农业产业。在近期，水乡新城应集中资源、招商引资，重点打造几个农业+产业园项目，树立自身产业标杆和形象标志，增强品牌效应。163.2工作思路四、交通体系水乡新城一方面要大力进行道路设施的建设，改变原有道路交通薄弱的劣势。另一方面应该结合轨道交通，发展多次的公共交通体系，特别是提供安全便捷的最后一公里解决方案，使得轨道交通的便利性得到大幅度提升。173.2工作思路五、城市经营水乡新城应采取以点带面，以线带面的模式来推进。水乡委统筹全区的重大产业和基础设施布局，重点打造旗舰项目。并会同镇街和东实集团等部门拟定近期建设计划，保证重点项目的落实。规划方案要能够落地，必须要在水乡管委会、属地镇街、东实集团之间取得平衡。水乡管委会需要保障区域的整体发展，属地镇街需要自身的产业发展和城市建设上台阶，东实集团需要有合理的收益来确保重大基础设施的建设。通过项目而非片区的形式来推动水乡的发展，可能更具有操作性。183.2工作思路六、村庄活化规划区内有大量村落，在目前拆迁成本高的情况下，可以通过村庄环境整治和功能置换，结合水乡村庄特色，引入休闲旅游产业，大力发展乡村文化创意产业，促进村落更新和再生。19农业休闲农业养生农耕文化农业生产农田文化学堂农耕艺术展农业体验区养生SPA农耕认知有机食品参禅品茶农业美食农技大赛现代农业产业园农副产品批发市场空间布局方案33.1空间选择21按照土地规划来看，水乡新城范围内不可建用地973.9公顷，占比67%。作为新城中心的望洪枢纽周边也缺乏可建设用地。为了新城建设能够推进，规划以近期可建设用地进行空间布局。土地性质现状图3.2规划结构22水乡新城城市设计以簇群式集中开发为主，每个组团有自身的服务核心，并共享新城核心的市级服务功能。城市功能从外围向核心，其外向型程度越高，充分利用了轨道交通的优势。空间结构概念图新城共享核心功能联系环区域联系轴区域联系轴洪梅产城融合组团望牛墩旅游产业组团梅沙文化创意组团道滘电商产业组团洪屋涡水道赤窖口河服务核心服务核心服务核心服务核心3.2规划结构23在现状用地选择的基础上，水乡新城规划以“有机疏散，田城交织”的结构进行布局。新城开发不再是集中式建设，以望洪枢纽为核心的新城中心，与其他功能组团通过区域联系轴和功能联系环连接。空间结构分析图新城核心功能联系环区域联系轴梅沙文化创意组团洪梅产城融合组团望牛墩旅游产业组团道滘电商产业组团3.3用地布局用地总面积：14.54平方公里。城市建设用地：6.78平方公里，约占用地总面积的47%；非建设用地：7.76平方公里，约占用地总面积的53%。24土地利用规划图3.3用地布局城市与水系和田园相互交融，成为未来水文化特色生态城市典范。25总平面图0102030405060708091011121314观景塔游艇码头滨水饮食城艺术水岸游轮码头滨水创意街游客集散中心望洪枢纽旅游步行街奥特莱斯小型主题乐园商务公园水乡舞台滨水高档住区1516171819202122232425262728289园区湿地公园免税超市水乡论坛文创影视街快捷酒店高端度假酒店度假公寓创意中心水乡居住区公共停车场科技推广中心商务办公区商业服务区020305060801091011130416141517121819202122262324252728073.4产业布局在产业布局中，根据各个组团所在的空间位置和产业聚集情况，分别设置产业类型，以达到差异化互补协同。作为前台的新城核心，服务整个水乡地区。26产业布局规划图新城核心：会展、商贸、教育、酒店、进口食品、文化娱乐、旅游集散梅沙文化创意组团：文化创意、互联网+、休闲农业，居住洪梅产城融合组团：高科技制造业、居住、商业服务业望牛墩旅游产业组团：特色旅游、影视、居住道滘电商产业组团：电子商务、物流、研发，居住3.5开发强度核心区采取高容积率的混合开发模式，普遍控制在6.0以上。各组团中心用地容积率控制在4.0-6.0之间，居住地块普遍控制在2.0-3.5之间，以充分发挥用地价值，在城市建设区体现集约化土地使用的原则。27开发强度规划图3.6空间形态在区域中构建水网、田园、城市相融的水城生态空间格局，保障区域生态安全，形成田城交织的景观体验。通过保留的现状大面积农田形成城市生态本底。通过水系的引入强化水乡要素。28空间形态规划图图例城市开敞空间轴线水道开放空间农田开放空间3.7交通组织塑造内涵丰富的道路骨架，根据其串联功能及结构特征划分道路等级，形成组团化特色明晰的道路系统结构。同时注重与轨道交通接驳的公交体系的建立，完善最后一公里的交通输送。29交通组织规划图图例轨道交通枢纽公交站点轨道交通线路主公交环线次公交线路3.8支撑系统以轻资产、动态化的方式应对郊野公园管理需求。在”互联网+”的思维下，可以通过互联网，将公共服务和社会资源很好结合起来，通过大数据平台实时监控公园需求，并及时调配社会资源，创造最大的经济价值和社会价值。30信息管理平台救护人员管理监控全面对接移动互联网门禁购物实时交流住宿预定订餐及配送订车点评农产品物联网管理农业科研游戏3.9建设时序近期通过开发旅游休闲类项目和文创项目，为新城聚集人气。中期围绕重大产业项目，进一步完善城市功能。远期通过核心区域打造，使水乡新城基本成型。31分期建设指引图3.9建设时序启动区选择一是结合望洪枢纽站的周边地区，建设旗舰型项目。同时可进行村庄改造升级。另外按照开发难易程度，选择用地条件较好，项目成熟的位置进行开发。32近期启动区域指引图梅沙片区建设黎洲角村改造长洲片区建设九曲村改造步律村改造官派村改造夏汇片区建设3.10土地统筹由于现有村庄拆迁安置难度较大，土地统筹以集中布局，就地安置为原则。其中望洪枢纽附近两个村落在远期拆除，其余村庄均采用主体保留的方式。33土地统筹整备规划图梅沙村保留黎洲角村保留长洲村搬迁凼涌村搬迁九曲村保留步律村保留官派村保留下漕村保留3.11空间效果34望洪枢纽中心鸟瞰图3.11空间效果35望洪枢纽透视图3.11空间效果36滨水平台与会议酒店透视图3.11空间效果37旅游集散中心透视图3.11空间效果38五彩步行街透视图3.11空间效果39滨水度假社区透视图3.11空间效果40滨水商业区透视图后续工作框架44.1规划落实策略水乡新城未来的发展，应以集群化的产业项目为核心，围绕项目配置资源，保障发展的持续驱动力。水乡新城的推进，要理顺市、镇街与开发公司的关系，并积极引入社会资源，共同建设水乡新城。424.2后续工作重点在规划前，应先进行空间发展模式研究和产业发展研究，真正解决水乡新城的发展障碍和发展动因。两个研究应当重新考虑水乡新城的定位和能级，对未来可能入驻水乡新城的新兴产业进行研究，判断其空间需求和主要就业人群，为下一步形态规划提供充分的调整依据。