投资价值分析报告(中文版)

“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目投资价值分析报告PAGEPAGE1潍坊恒润置业有限公司潍坊恒润置业有限公司投资价值分析报告敬启者：本公司接受潍坊恒润置业有限公司的委托，对其拟建的“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目做客观的综合分析与论证，并出具项目投资价值分析报告书。工作时间自2007年4月28日至2007年5月15日。本报告是以2007年4月28日以前发生或存在之事实为依据而编写。按中国现行法律、法规、项目融资国际惯例及本公司与潍坊恒润置业有限公司签订的《编撰委托协议》的要求，潍坊恒润置业有限公司保证已提交了本公司认为出具项目投资价值分析报告的所需数据、资料、档案及声明（以下简称“该等材料”），并对该等材料的完整性、真实性、合法性负责，且保证该等材料中所有签字与印章均属真实，影印本内容与原件一致。独立声明：本公司及潍坊恒润置业有限公司均确认北京环纳国际咨询有限公司为独立第三方，独立于潍坊恒润置业有限公司或其相关联公司、其全体股东及同事、其国内外的投资者及/或融资中介机构。本公司确认并无、亦不会参与潍坊恒润置业有限公司关于新建“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目的融资方案之设计或讨论，故不存在任何影响本公司对项目做出独立分析之情况。

本报告之使用：本报告之版权属北京环纳国际咨询有限公司所有。本公司同意潍坊恒润置业有限公司在为其“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目融资过程中使用或引用本报告的部分或全部内容作内部参考之用，但在作上述引用或参考时，不得因引用而导致法律上的歧义和曲解，本公司有权对本报告的内容进行再次审阅并确认。除以上所述，如未经本公司预先的书面同意，任何单位及个人均不可将本报告之部分或全部内容转载于其他文件、翻译、派发或作其他用途。本报告有效期为一年，自2007年5月15日起，至2008年5月14日止。顺颂商祺！北京环纳国际咨询有限公司二零零七年五月于中国·北京编制本报告之部分依据和参考文献说明在编制潍坊恒润置业有限公司关于“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目投资价值分析报告过程中，本公司参考及采用了以下文献及与项目有关文件之部分内容：潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目《商业计划书》潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目《评估咨询报告》潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目《法律意见书》潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目的其它相关资料目录第一部分 1项目建设的可行性分析 11项目要素分析 11.1项目概况 11.2项目背景 31.3成功关键 51.4项目动因 61.5项目实施的可行性 72项目建设分析 82.1PEST综合分析 82.2潍坊市投资环境分析 142.3项目建设规模 162.4项目建设意义 172.5项目单位规划 182.6项目建设理念 183项目经营管理 193.1项目公司概况 193.2项目公司管理团队 203.3项目公司发展战略 233.4经营风格 23第二部分 26项目建设的商业分析 261市场与行业分析 261.1房地产市场状况 261.2房产市场分析 301.3国内房地产市场未来发展趋势 321.4中国加入世贸对中国房地产行业的影响 331.5项目公司发展趋势分析 342竞争管理分析 362.1项目产品SWOT综合分析 362.2组织管理 423市场营销 493.1市场营销战略 503.2营销策略的制定 513.3市场营销分析 534风险评估分析 594.1系统风险 594.2非系统风险 614.3风险应对措施 63第三部分 65项目建设的经济性评估分析 651投资估算、资金筹措及编制依据 651.1投资估算 651.2项目建设进度安排 661.3资金来源与筹措 661.4项目投产经营各项指标测算依据 662销售收入预测分析 673期间费用及稅费 674项目收益预测 685财务效益指标的计算与分析 685.1项目效益比率评价指标 695.2财务效益动态指标的计算与分析 695.3财务分析结论 705.4净现金流量的估算 716资金退出机制分析 726.1合作方式 736.2投资者的权利 73第四部分 75价值分析判断 751分析过程 752分析结果 753特别事项说明 76“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目投资价值分析报告潍坊恒润置业有限公司-第一部分项目建设的可行性分析1项目要素分析1.1项目概况该项目位于潍坊市城区西南部浮烟山南侧，由风筝放飞场、竞赛场、配套服务设施开发、住宅开发项目等部分组成，占地总面积5000亩。其中：放飞基地建设占地300亩；配套服务设施开发项目用地2000亩，规划用途为商住用地；放飞基地扩建(球场)建设用地2700亩。放飞基地整体布局结构为“一区、六团、一带”：“一区”指体育休闲运动区；“六团”指六个景观房产组团；“一带”指沿潍九路的城市建筑景观带。一期项目放飞场建设300亩土地开发项目已由潍坊发改委[潍发改投资(2005)408号]文立项批复，一期项目四证即《国有土地使用证》[潍国用(2003)字第B337号]、《建设用地规划许可证》[(2003)年鲁06-01A-046]、《建设工程规划许可证》[(2003)年鲁06—01A一149]、《施工许可证》[潍建施许字04019号]已齐备。现在已完成国际风筝观礼台建设和110000平方米放飞场绿化项目。现潍国用［2006］第B172号，土地面积47437平方米，潍国用［2006］第B171号，土地面积34092平方米；土地使用证已经办理完毕。2006年，潍坊市市政府已批准980亩土地开发指标，其中400亩土地开发指标已经由山东省政府鲁政土字（2006）2299号批复，土地面积266667平方米，另外的580亩和开发项目合同所列土地599809.67平方米的开发指标正在办理当中。1.2项目背景为加快中国风筝放飞基地的建设，满足举行大型国际风筝放飞比赛的需要，根据潍坊市委、市政府关于加快建设现代化强市的要求，真正把风筝放飞场建设成为集风筝竞赛、健身、休闲、旅游度假、商住等功能设施齐全的世界一流的放飞场，特进行中国风筝放飞基地规划与建筑设计。潍坊风筝节确定了潍坊新的国际地位，给潍坊的经济发展带来了机遇，而被世人称为"世界鸢都"。为了能够有效的利用风筝节优势来提高城市的知名度，2006年，潍坊市政府出巨资兴建了世界风筝都纪念广场，它是潍坊城市建设史上的新亮点，是展现风筝都形象的标志性景观。广场规划设计以“风筝文化、民俗文化、人文文化”为主题，运用现代园林风格、现代手法、现代构图以及现代环境设施，使广场既有鲜明的历史文化特色，又与现代文明融为一体，成为展示风筝文化与民俗文化、市民休闲娱乐、全民健身强体、商业购物消费以及举办大型集会活动的综合性城市广场。广场景中有景，引人入胜，像一颗璀璨夺目的明珠，镶嵌在白浪河畔，装扮着美丽的风筝都。潍坊以它独特的方式，吸引着来自世界各地的友人，使风都之城变得更加璀璨绚丽。目前中国经济呈现增长较快、价格平稳的良好发展态势。2005年国内生产总值为182321亿元人民币，按可比价格计算，比上一年增长9.9％，略低于上一年10.1％的增长速度。2006年国内生产总值的增长预计将为9.5％。良好的经济发展形势，也为潍坊市经济发展带来了生机，2004年潍坊市在实现规模以上工业企业数量、增加值、销售收入、利税以及全社会固定资产投资、实际利用外资“六个两年翻番”的基础上，2005完成地区生产总值1471亿元，财政总收入141.6亿元，地方财政收入70.7亿元，全社会固定资产投资1100亿元，城镇居民人均可支配收入10318元，农民人均纯收入5017元。良好的经济发展形势，为中国潍坊国际风筝放飞场的建设奠定了基础，也为潍坊走向世界提供了道路。现今每年有几十万人从世界各地走进潍坊，仅在举办风筝节前后，就有数万风筝爱好者来到潍坊，项目的建设成功，将会大大提高潍坊的国际知名度，为潍坊的快步发展提供了条件。1.3成功关键1.3.1完善的管理制度公司要创一流，就要有一流的管理，就要有创一流的人才，把现代企业管理的方法作为企业发展的重要保障，把完善公司法人治理结构作为管理工作的目标。为此，公司把内部的各项规章制度汇编在一起，使之更实用、更合理、更规范。管理制度是企业内部的法律，每一位员工均须认真学习，深入理解，遵照执行，并将其贯穿于全部工作过程之中。

1.3.2有利的市场形势潍坊有着雄厚的产业结构，潍坊的工业、农业、贸易近几年发展迅速，工业现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优势产业,有45种主导产品生产规模居全省同行业第一；农业有500多种产品出口国外，出口额在山东省名列前茅。潍坊交通便利，公路发展快速，境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路,全市公路通车里程7616公里,其中高速公路205公里。整体的资源优势给潍坊的发展带来了机遇，潍坊平均人均收入水平在不断增加，生活质量明显有所提高。人们开始注重生活、开始懂得生活，在物质生活不断改善的同时，积极寻求高层次的消费，该项目依托独特的设计理念，立足于整体的城市规划，给人们生活灌输全新的理念，项目建成后将会有着广阔的发展前景。1.4项目动因该项目位于潍坊市城区西南部浮烟山南侧，由风筝放飞场、竞赛场、配套服务设施开发项目三部分构成，通过风筝放飞场的建设，提高项目整体的知名度。项目住宅区设施齐全、配套一流，打破了传统建筑风格，项目建成后融娱乐、商住、休闲、健身、购物于一体，完全实现电子化、网络化和智能化控制，该项目的建成填补了潍坊市景观住宅的空白。随着经济的发展，人民生活水平的提高，带动了新一轮房产市场的升温。近几年来，潍坊房地产行业进入了发展的快车道，并且保持了强劲的发展势头。2004年潍坊市全市总施工面积达1728.96万平方米，完成投资43亿元，其中住宅投资33.5亿元，去年全年商品房销售13.5亿元，居住房价比2003年平均上涨了2.6%。潍坊的房地产业经过几年的调整，正以快速的速度发展。1.5项目实施的可行性1.5.1该项目是潍坊市重点城市建设项目，得到潍坊市委、市政府等部门、领导的高度重视与支持，潍坊市市政府高度重视浮烟山风筝放飞场扩建项目建设，专门成立了以市长为组长，以各个相关单位主要负责人为小组成员的项目开发指挥部，多次召开专题会议协调指挥该项目的开发建设，为此项目的顺利进行提供了便利条件。1.5.21.5.3项目建成后，放飞竞赛场将成为世界最大的国际风筝放飞场，每年吸引国内外游客301.5.4良好的生态环境是城市高层次发展的命脉。浮烟山是潍坊市区唯一的大自然风景区，是市区的旅游胜地，该项目使用潍坊市供热公司集中供热，无废气产生；生活污水经化粪池排入污水处理厂；生活垃圾由环保部门统一运入潍坊市垃圾处理场，因此该项目符合城市规划，具有环保多层次意义。2项目建设分析2.1PEST综合分析PEST分析（P是政治，E是经济，S是社会，T是技术）是指宏观环境的分析。在分析一个企业集团所处的背景的时候，通常是通过这四个因素来进行分析企业所面临的状况和所处的背景。截至2005年7月底，来自192个国家和地区的投资者在华累计设立外商投资企业53万多家，遍及第一、二、三产业的几乎所有行业，实际投入外资金额达6000亿美元。全球最大的500家跨国公司中近450家已在华投资，其中30多家设立了地区总部，外商投资设立的研发机构600多个。在累计批准的53万家外商投资企业中，目前仍在注册运营有28万多家，大部分经营状况良好，效益不菲。未来几年是中国经济发展的新时期，也是外国投资者在这片投资热土上可以大展宏图的机遇期。希望有远见的企业家们和战略投资者，把握住机遇，积极参与和继续参与到持续、快速、稳定增长的中国经济建设与合作中来。中国引进外资是互利共赢的，既促进了中国经济的发展，也使外商在中国的投资获得丰厚的利润回报。（1）P即Politics，政治要素，是指对组织经营活动具有实际与潜在影响的政治力量和有关的法律、法规等因素。当政治制度与体制、政府对组织所经营业务的态度发生变化时，当政府发布了对企业经营具有约束力的法律、法规时，企业的经营战略必须随之做出调整。山东是老工业基地，国有企业相对集中。改革开放以来，为适应山东省资源赋存特点和国家整体经济布局的要求，全省加快了能源重化工基地的建设，基本形成了以资源优势为基础，以煤炭、电力、化工、冶金、机械、建材、纺织、房地产等为支柱的主导产业比较突出、工业门类齐全的工业发展体系。

近年来，山东省大力深化企业改革，建立完善现代企业制度，转换经营机制，增加技术进步投入，加快产业结构调整，企业整体素质不断提高，许多行业已居全国前列。

（2）E即Economic，经济要素，是指一个国家的经济制度、经济结构、产业布局、资源状况、经济发展水平以及未来的经济走势等。构成经济环境的关键要素包括GDP的变化发展趋势、利率水平、通货膨胀程度及趋势、失业率、居民可支配收入水平、汇率水平等等。经济平稳较快增长。初步核算，山东省实现生产总值（GDP）21846.7亿元，按可比价格计算，比2005年增长14.7%。其中，第一产业增加值2138.9亿元，增长5.2%；第二产业增加值12729.0亿元，增长16.8%，其中，工业增加值11556.0亿元，增长17.8%；第三产业增加值6978.8亿元，增长14.2%。三次产业比例为9.8：58.2：32.0。人均生产总值23546元，增长13.9%。山东省工业生产高速增长。2006年，全省规模以上工业企业（全部国有和年主营业务收入500万元及以上的非国有工业企业）达到31331家，比上年增加4464家，增长16.6%。实现增加值11122.8亿元，增长23.6%；其中，非公有工业增加值7254.3亿元，增长30.0%。2006年，全省规模以上工业实现主营业务收入38430.5亿元，比上年增长29.4%；实现利润2634.0亿元，增长26.3%；实现利税4283.6亿元，增长28.2%。工业经济效益综合指数为231.5，比上年提高17.2点，继续呈稳步提高态势。产销衔接状况进一步向好，产品销售率为98.5%，提高0.3个百分点。企业亏损面为7.3%，减少1.1个百分点。

建筑业生产稳步增长。在全部三级及以上（新资质）建筑企业中，有施工任务的5719家，比上年增加47家，完成建筑业总产值2788.6亿元，增长11.1%；实现利税200.2亿元，增长20.6%。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值839.5亿元，增长7.3%；实现利税46.2亿元，增长4.7%；非国有企业完成建筑业总产值1949.1亿元，增长12.9%；实现利税154.0亿元，增长26.4%。（3）S即Society，社会要素，是指组织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。近年来，山东省把劳动就业和社会保障工作摆到经济社会发展的突出位置，列入政府工作的重要议事日程。省政府每项年都与各市签订两个确保和再就业及社会保险工作目标责任书，将“两个确保”、再就业、社会保险的覆盖和基金征缴等主要指标分解量化，层层分解任务指标。2006年，山东省社会保障体系进一步健全。全省城镇基本养老、医疗和失业、工伤、生育保险参保人数分别达到1106.3万人、996.1万人、789.7万人、647.3万人、488.8万人，比上年底增加52.5万人、134.5万人、18.6万人、68.6万人、27.5万人。全省养老、医疗、失业、工伤、生育五项社会保险基金总收入573亿元，增长19.6%；支出468亿元，增长21.2%。新型农村养老保险与合作医疗制度建设初见成效，全省参保农民达到1067万人，领取养老金的农民68万人；当年收缴保费12.9亿元，基金累计结余69亿元；参加新型农村合作医疗农民4067.7万人。被征地农民社会保障政策进一步完善，被征地农民参保59万人，增长59%。再就业培训、创业培训和农村劳动力转移培训扎实推进，共培训失业人员26.9万人，组织创业培训4.4万人，培训农村劳动力47.5万人。人口继续保持低速增长。据人口变动情况抽样调查推算，2006年年末全省总人口9309万人，人口出生率为11.6‰，死亡率6.1‰，自然增长率5.5‰。

城镇居民生活质量提高。城镇居民人均可支配收入为12192元，比2005年增长13.5%。城镇居民人均消费性支出为8468元，增长13.6%，其中食品支出2712元，增长7.9%。城镇居民恩格尔系数为32.0%，下降1.7个百分点。全省城镇居民人均现住房建筑面积29.3平方米。城镇在岗职工年平均工资18856元，增长13.5%。（4）T即Technology，技术要素。技术要素不仅仅包括那些引起革命性变化的发明，还包括与企业生产有关的新技术、新工艺、新材料的出现和发展趋势以及应用前景。根据近年来《全国科技进步统计监测报告》，山东省在全国的排序位置逐年前移，全国科技进步综合水平指数逐年提高。近年来，山东省制定实施了中长期科学和技术发展规划纲要，以企业为主体，市场为导向，产学研相结合的技术创新体系逐步建立。2006年新增省级以上企业技术中心58家。高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重达到26.2%，比2006年初提高2.1个百分点。高新技术产品出口64.8亿美元，增长52.5%。山东省科技厅组织实施的科技计划成为山东省“1311”工程项目的重要基础，60个科技计划项目入选“1311”工程，占到百项高新技术产业化项目的60%。98个高新技术产业化项目中达到国际领先水平的项目14个，国际先进水平项目26个。“十五”期间工业科技攻关实施项目394项，90%的项目实现了转化，农业科技攻关实施项目381项。山东省目前已与38个国家和地区建立了科技合作与交流关系。

目前，全省高新技术企业总数达到386家。科技企业孵化器有7家投入运行，省高新技术创业中心成为国家级孵化器，孵化高新技术企业85家，转化科技成果项目50多项；省科技发展基金总公司累计实现科技风险投资5亿元，培育了80多家高新技术企业，其中产值超亿元的有10家；利税超3000万元的有4家。亚宝药业、理工天成两家成功实现股票上市。全省生产力促进机构形成了以省生产力促进中心为核心。8个行业中心和11个地区生产力促进中心为骨干，以81个县区生产力促进中心为依托的网络化布局，列入科技部重点省行动。

“十五”以来，山东省承担的国家级项目数量大幅增长，累计争取国家科技经费支持10913.5万元，比“九五”的5935.8万元增加84%。2000年以来，山东省共有23个项目获得了国家级的科技奖励，位列全国的第12位。2006年，山东省科技事业进一步发展。星火计划实施顺利，省级以上项目221项，比上年增加2项；其中国家级123项，增加5项。专利工作成绩突出。专利申请量38284件，增长32.8%；其中发明专利申请量7237件，增长50.7%。授权专利15937件，增长48.3%；其中发明专利授权量1092件，增长20.9%。高层次人才队伍建设继续加强，共有住鲁两院院士33人，国家有突出贡献的中青年专家122人，山东省有突出贡献的中青年专家300人，享受国务院政府特殊津贴专家2570人。2.2潍坊市投资环境分析2.2.1优越的地理环境潍坊市位于山东半岛中部,辖4区、6市、2县、三个市属开发区,总面积1.58万平方公里,人口850万,是世界风筝都和中国优秀旅游城市。潍坊是山东半岛的交通枢纽。境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路,全市公路通车里程7616公里,其中高速公路205公里。有潍坊港、羊口港两个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线,是全国四大航空邮件处理中心之一。潍坊到济南、青岛机场仅一个多小时的车程。

2.2.2丰富的历史文化潍坊自古以来人文荟萃,英杰辈出。“三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊;孔融、范仲淹、欧阳修、苏东坡、郑板桥等曾在潍坊执政理事。近代涌现出了王尽美、陈少敏、王愿坚、王统照、臧克家等一批革命家、文学家、艺术家。潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点。潍坊是风筝的发祥地，每年的4月20日被定为潍坊风筝节，形成了庞大的潍坊风筝产业，国际风筝联合会总部也在潍坊落脚，潍坊市还被定为世界风筝之都。每年从全世界各地会有上万风筝爱好者来到这里，他们带着自己喜爱的风筝，参加一年一度的风筝大会。

2.2.3优越的经济环境近年来，潍坊市委、市政府在省委、省政府的正确领导下，通过大胆的改革策略，吸引外资，发展多途径经济发展道路，并且取得了显著的效果。在2003年实现“一个高于，两个过千亿”（主要经济指标增幅高于全省平均水平，GDP和规模以上工业企业销售收入过千亿元）。潍坊市是山东省重点产粮区和全国重要的农副产品生产加工基地,全市农产品年生产总量达1920万吨,加工出口能力900万吨,有500多种农产品出口世界80多个国家和地区，中国潍坊国际蔬菜科技博览会是国务院正式批准的全国五大农业展会之一，也是中国唯一的国际性蔬菜专业品牌会展,每年都会有大量蔬菜商从世界各地赶到潍坊。工业经济发展迅速,有45种主导产品生产规模居全省同行业第一,32种产品居全国同行业前列。2.3项目建设规模项目建筑面积为651197平方米，其中：住宅面积473390平方米，沿街商业用房83360平方米、体育等其他建筑面积94447总用地面积3333330平方米(5000亩)其中：建设用地2300亩球场绿化用地2700亩总建筑面积651197平方米住宅建筑面积473390平方米商业用房177807平方米其中商业街83360平方米，体育、其他公建94447综合容积率0.50绿地率85％配套设施规划观礼台：供风筝放飞季节观赏人群的集中使用。会馆区：会馆是综合性的娱乐、餐饮和管理的中枢。室外运动区：室外运动区是整个体育休闲活动的主体部分。边界区：边界区是体育休闲区展现给外界的景观。植物的栽种尽量体现自然特征，栽植紧凑，以落叶乔木、常绿树种和灌木为主，注意花、色、叶和树种的搭配，丰富季相变化，展现给外界优美的运动场边界景观。2.4项目建设意义改革开放二十多年来，潍坊的城市面貌发生了巨大的变化，随着城市建设向现代化方向发展，给房地产市场也带来了新的机遇。随着潍坊经济发展的日新月异，人民生活水平的提高，满足人们对物质文化生活的需求日益增长，居民对居住条件有了更高的要求，小区建设为居民提供了优美、舒适的生活环境和高标准、全方位的物业服务。而且潍坊当地的上市公司、外商投资企业众多，潍坊是国内北方蔬菜供应基地，外贸出口也有一定的影响力，因此中高收入人群较多，房产市场需求群体较广，项目前景乐观。潍坊国际风筝放飞节是国际上承认中国举办的为数不多的文化节日之一，国际风筝联合会的总部就设在潍坊，每年一度的国际风筝节也在此举行。因此国际风筝放飞场扩建对提高潍坊的知名度和城市形象有着极为重要的意义。2.5项目单位规划在新的一年里，公司要秉持“以卓越的质量，精诚的态度，珍惜每一次服务的机会”为宗旨服务于市场，继续深化内部管理体制改革，不断提高全员素质，与各界朋友保持友好合作关系，为住户提供优质的房产。公司通过放飞场项目建设，通过建成一流的楼房和放飞广场，为公司创下良好的品牌，为公司的进一步发展打下坚实的基础。2.6项目建设理念中国风筝放飞场扩建项目是由上海现代建筑设计集团有限公司现代都市设计院、北京康多尔设计公司、山东省城镇建筑设计院和潍坊规划设计院联合设计。该项目标新立异，将具有能够举办高标准国际风筝比赛和高档次住宅区相融汇交织，与浮烟山风景区、森林公园、体育中心、八所高等院校有机结合，融为一体。全力追求和营造视野开阔和绿色环抱的氛围，真正体现出高层次住宅独有的文化底蕴和旺盛的发展活力。该项目规划用地3333330平方米（5000亩），为了与山、水、球场绿地、人文有机结合，融为一体，拟建以别墅为主和错落有致多层住宅楼，体现出人与大自然相融合，自然朴实的设计风格，突破千篇一律的盒状、排式住宅小区模式，是潍坊建筑业的一个大突破，填补了潍坊市房地产业的一项空白。住宅区设施齐全，配套一流，有足够停车位等。项目建成后，融娱乐、休闲、健身、购物、商住于一体，完全实现电子化、网络化和智能化。3项目经营管理3.1项目公司概况潍坊恒润置业有限公司成立于2003年4月15日，注册资本一千万元人民币，实收资本一千万元人民币。主要经营房地产开发、物业管理的有限责任公司。潍坊恒润置业有限公司是潍坊市政府重要招商引资企业，具备开发资质。2003年取得了中国潍坊浮烟山国际风筝放飞基地建设项目，潍坊国际风筝放飞基地是潍坊市举办国际风筝会开幕式及国际放飞比赛和重大节庆活动的主要场所之一。该项目位于潍坊市城区西南部浮烟山南侧，由配套服务设施开发项目、观礼台放飞基地及其扩建项目三部分组成，占地总面积5000亩。其中配套服务设施开发项目用地2300亩，国有出让土地，规划用途为商住用地，土地使用年限为70年；放飞场扩建（兼球场）占地2700亩，为租赁用地，2005年底公司所建成的放飞场观礼台的独特造型已经成为潍坊市标志建筑之一。3.2项目公司管理团队公司拥有一支知识结构合理、专业水平高、协作精神强、不断创新的管理团队，他们在工程建设、市场营销、资讯收集、公共关系、品质管理和企业管理上具有丰富的经验，公司建立了完善的管理制度，严格按质量管理程序操作，工作卓有成效。该项目主要股东与高级管理人员，在房地产开发领域已合作多年，配合默契，具有良好的互信基础，稳定性良好。其管理团队架构合理，人才分布均匀，具有较强互补性，有利于企业经营与管理。公司主要管理者的基本情况如下：董事长：张强张强，男，1958年6月出生，硕士研究生，高级经济师。张先生执着追求，不断创新，敢冒风险，大胆开拓，不断进取，敢为人先。在经营中始终坚持依法办事，诚实守信；有驾驭全局的管理能力和幽默健谈的人格魅力，年富力强，精明强干；有良好人际关系和处事能力，有一定的经济实力和良好的公众形象及声誉，担任中国国际贸易促进委员会济南分会、中国国际商会济南商会副会长。工作简历：1980年—1985年在济南市供销社贸易大楼，担任营销经理1986年—1990年在济南市机床工具公司担任经理1991年—2002年在济南经济房地产开发中心担任总经理2003年—至今潍坊恒润置业有限公司董事长总经理：黄水利黄水利，男，1957年8月出生，高级会计师，硕士研究生。从事会计和企业管理、经营工作多年，有较强的能力、丰富的经验和开拓进取精神，做事勇于克服困难，坚忍不拔，诚实守信，事业心、责任感强，具备组织协调能力。1979年－1989年济南自行车厂历任副科长、科长副总会计师。1989年－1992年济南自行车厂任总会计师。1993年－1997年五环集团任副总经理、常务副总经理兼总会计师。1997年－2003年济南经济房地产开发中心任常务副总经理。2003年—至今潍坊恒润置业有限公司任总经理。副总经理兼财务总监：王军王军，男，1968年12月出生，大学本科学历，会计师。为人诚实守信，从事多年财务会计工作，专业精通，经验丰富，具备管理和组织能力。1999年起协助总经理进行房地产的开发以及策划宣传和销售工作，先后完成了济南市经二纬十二路商业楼、桃园小区、玉景家园等小区的销售工作。工作经历:1988年—1997年济南灯泡厂财务处历任副科长、科长1997年—2003年济南经济房地产开发中心财务部主任2003年—至今潍坊恒润置业有限公司副总经理兼财务部主任副总经理：刘洪清刘洪清，男，1975年12月出生，本科学历，经济师。刘先生思想活跃，富有创造精神，勇于在工作中寻找发展机遇，工作认真尽责，且有较强的管理经验，有自己独特的管理和用人理念。工作简历：1998年7月—2001年6月山东三联金三杯股份有限公司任行政助理2001年6月—2003年8月济南达美经贸有限公司任总经理助理兼业务部经理2003年8月—2004年3月海程邦达国际货运代理有限公司任市场代表2004年3月—至今潍坊恒润置业有限公司任副总经理兼人力资源部经理3.3项目公司发展战略公司战略是公司管理层所制定的策略规则，其目的在于建立公司在其市场领域中的位置，成功地同其竞争对手进行竞争，满足顾客的需求，获得卓越的公司业绩。战略包括管理者在经营公司时所运用的所有竞争行动业绩措施。因此，它不是一种临时性、短时间的应付市场的被动行为，也不是仅停留在决策层或经理层的一般性管理活动，而是带根本性的、预见性的长远规划。企业发展战略创新也来源于企业领导的动力、魄力和毅力。这种创新不是局部性创新，而是整体性创新；不是短期性创新，而是长期性创新。从某种意义上讲，企业发展战略创新是企业再造工程，是一项具有很大风险、困难和阻力的系统工程。企业领导组织实施这样的工程，如果没有强烈的事业心、责任感，没有排除各种困难和阻力的魄力，没有坚韧不拔的毅力，只能半途而废。3.4经营风格3.4.1质量是一个企业永恒的话题项目质量的好坏直接影响到客户的满意程度，要保证项目的质量，关键在于要保证项目在施工作业中的质量控制。由于中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发项目施工涉及面广，其施工过程是一个极其复杂的综合过程，再加上项目位置固定、生产流动、结构类型不一，以及质量要求、施工方法不同，体形大、整体性强、建设周期长、受自然条件影响较大等特点，故中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发施工项目的质量比一般工业产品的质量更加难以控制。因此，必须推行质量保证体系的全面管理：科学管理，建立健全各项管理制度提高认识，加强一线员工的管理组织施工，努力抓好工程质量管理抓好市场信息，强化项目成本控制采取措施，做好施工的机械防护加强施工过程的控制，提高质量3.4.2科研队伍的建设与管理在各行各业高度重视管理出效益，全面落实科学发展观的今天，科技管理队伍建设至关重要。正确认识高科技管理队伍的组织结构加快队伍结构调整提升整体素质建立管理人员岗前培训制度完善聘用机制稳定科技管理队伍强化科技管理运行机制总之，高水平的科研队伍是高技术创新取得重大成果的主体，而高水平的科研管理队伍是高科技跨越式发展的灵魂。3.4.3员工素质员工的素质决定了企业的生存和发展。员工的素质高，企业的工作效率就高，工作的基础台阶就相对较高，工作的效率就高，分解任务的能力就强，完成任务的概率就高，企业的发展速度就快，企业的效益就高，员工的福利待遇就会随之上升，企业这个品牌的知名度就高，企业的生存希望就高，发展的空间就大。反之就会束缚企业的发展。所以越来越多的优秀企业不再把企业发展目标定为“创造更多的需求”，而是通过培养员工的素质，提高员工的素质来满足现有客户的需求，寻求企业的增长点。该公司为培养高素质的员工队伍，提高员工的满意度，使员工进一步做到“五心”，即：一是热爱本职工作，对工作有一颗强烈的事业心；二是忠于职守，对工作有一颗高度的责任心；三是刻苦钻研，精益求精，有一颗不断创新的信心；四是始终保持高度的工作热情，做好对内对外的服务工作，使客户感到舒心；五是发扬积极向上的团队精神，让企业领导放心。只有这样才能充分发挥员工的潜在能力，调动员工的工作积极性和主动性，推动企业健康、快速、高效率的向前发展。因此，该公司所有员工都能够舍小家为大家，为公司建设发展鞠躬尽瘁。第二部分项目建设的商业分析1市场与行业分析1.1房地产市场状况1.1.1房地产市场的基本情况改革开放以来，国内的经济建设取得了举世瞩目的成就，城镇居民生活正从温饱型向小康型迈进，衣食问题基本解决，人民群众关注的热点转向了住房。从整个国民经济形势和房地产市场来看．加快普通住宅建设，培养新的消费热点和新的经济增长点是十分必要的．也是完全可能的。为了给房地产业发展“松绑”，经国务院批准取消了48项末按规定程序批准、明显不合理的住宅建设收费项目，表明了国家培育住宅建设这个新的经济增长点的决心。建设部还提出“小康不小康．关键看住房”的标准，将居民住房的逐步改善列为小康的重要标志。人民安居才能乐业，国泰方能民安，这是国内改革、发展和稳定的基础。从住宅建设的需求来看，“八五”时期国内城镇居民人均住房面积由1990年的6.7平方米提高到1995年的8平方米，每年新增城镇住宅建筑面积均在3亿平方米以上，按每平方米800元造价计算，每年城镇住宅投资达2,400亿元，占全社会固定资产投资的18%～20%。随着农村工业化、城镇化的发展，农村居民进入城镇的越来越多，对住宅的需要增长很快。即使按照农村人口每年有1%进入城镇计算，每年还可能有900万人。由于国内人口增长可能持续到21世纪的30年代或40年代，所以，对住房的需求将是一个很长的过程。2006年年底人均住房建筑面积己达20.4平方米，处于中等收入国家人均住房水平，但未来国内房地产仍然存在较大的发展空间。近几年住宅建设一直保持较高的增长速度，城镇人均住房面积有了较快提高，但与发达国家人均住房面积相比、与人民群众日益增长的住房需求相比尚有较大差距。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到五分之一，约有48%的居民提出在两、三年内愿意换购住房：已购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房。因此，住房潜在需求量还相当大。据悉，20世纪90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国和德国同为38平方米，法国37平方米，日本31平方米。中等收入国家人均住房建筑面积20.10平方米，中国正处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。有关资料显示，中国城镇人口3.89亿，人均增长10平方米，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年在1亿平方米左右)，新增住宅面积更大。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场存在着较大的发展空间。今后10年，中国的住房建设会有持续的发展，具体表现在：投资和消费会同步增长(投资增速有可能减缓)，个人买房的比例还会提高，住房质量会进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。从加快住宅建设的可能性看，城镇居民购房欲望已明显增强，多数居民具备了一定的购买能力。近几年，随着居民收入水平的提高，城乡居民的储蓄存款增加很快。据调查，居民储蓄倾向提高的原因之一，是为顺应住房、医疗保险和养老保险制度改革，而出现的对未来买房、看病、养老的预防性需求。可见，居民不仅在思想上对住房制度改革有了准备，在经济上也做了安排。随着国家一系列房改政策的出台，对房地产市场进行了宏观调控，使得房地产市场出现了供需两旺的好局面。随着住房供应状况的进一步完善，销售环节的规范，金融部门的支持，会有更多的居民入市买房，房市将会进一步走向良性循环。1.1.2房地产市场的供求2006年1季度中国房地产投资的增长速度比去年同期回落了6.5个百分点，房地产发展中还存在问题，尽管房地产价格涨幅在回落，但是仍然在高位上涨。2006年1季度，房地产开发投资2792.68亿元，同比增长20.2%，增幅回落6.5个百分点。住宅房地产开发投资占67.6%，其中，经济适用房开发投资占2.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为18.9%、40.6%、29.4%，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。2006年1季度，全国完成购置土地面积6685.12万平方米，同比下降9.3%，同比去年增幅回落了13.2个百分点，低于商品房施工面积涨幅的32.6个百分点、新开工面积31.4个百分点。1.1.全国商品房和商品住宅价格稳中趋升，但是上升幅度逐年加快。以1997年第4季度为基期(1997年4季度＝100)，可以得到1997年第4季度至2005年第4季度全国商品房和商品住宅销售价格定基比指数。从价格指数图中可以看出，全国商品房和商品住宅的销售价格逐年上升，且上升幅度逐年加快。1.2房产市场分析近几年，随着潍坊经济的快速发展，潍坊市房地产市场经历了一轮翻天覆地的变化，这种变化不仅体现在房价的跃升，还体现在城市面貌的变迁，更体现在人们生活观念、消费理念的转变。房地产业已经成为潍坊市的支柱产业，总结潍坊房产业的迅速发展，有以下几个方面的原因：1.2.1外部因素影响强烈首先在外部因素上，房价的地区差异是主因。2002年之前，在经济发展、城市建设等诸多因素的作用下，上海、苏州、南京等沪宁线大中城市，新一轮“房产热”已现端倪，受此拉动，周边城市的房产价格出现了不同程度的增长。自2003年下半年以来，由于潍坊市外向型经济飞速发展，城乡居民的生活水平不断提高，对改善住居环境的要求增强，房地产市场出现供不应求，商品房价格一路上扬，潍坊市商住楼价格已达6500元/平方米，一般多层住宅均价4500元/平方米，房产需求很大，有广阔的市场销售空间。1.2.2提高房产质量、楼盘进入大盘时代近几年来随着房地产市场的日趋规范，市场准入门槛提高，房地产开发经过从零星、分散见缝插针式开发到成片上规模开发的道路，开发的楼盘日趋规模化，房地产开发达到一个新的高度。潍坊市放飞场扩建项目，开发出的住宅小区突破传统楼盘模式，是个高品位、大体量的经典小区，而且处于环境优美的浮烟山上，形成住宅、娱乐、休闲、健身、购物为一体的住宅群，它会给潍坊市广大消费者带来一种全新的住房消费理念。

1.2.3国家宏观调控的影响2003年末到现在，国家相继出台了一系列的宏观政策，对房地产项目的开发进行了一些限制，然而根据潍坊市的房地产发展状况来看影响不大。首先从房价来看，商品房住宅从2003年1800元/平方米到今年一路上扬，达到4000元/平方米，房地产开发固定资产投资逐年增加，城市格局调整和外向型经济飞速发展，外来投资的注入和旅游项目的发展，尤其是每年一度的风筝节和蔬菜节，大大提高了潍坊的知名度，带动了经济的发展，从而带动了本市房地产消费市场。1.3国内房地产市场未来发展趋势1.3.1商品房价格走势持续上升2004年全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段、结构等因素）同比增长3.8%，商品住宅平均价格同比增长3.9%，低于同期城镇居民可支配收入实际增幅（9.0%）和GDP增幅（9.1%）。东、中部地区商品房平均价格增幅明显高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品住宅平均价格不同程度上升；40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。深圳、广州等地需求比较稳定．但开发规模的扩大，有可能影响房价上扬：上海等地需求增幅显著，对房价上升会有一段时间支撑作用；北京由于供应量急剧扩大．但消费者需求能力提升并不明显，住房二级市场也迟迟未能真正启动，房价上升乏力；浙江等地，空置量小，需求旺盛，其房价上升还具有较大推动力。威海属旅游地产，房产销往国内外；其市场基本未受国家调控影响，房价持续稳步上升。就国内来说，由于经济、政策多方面因素刺激，房价在近期仍有上升空间。1.3.2市场规模仍将扩大国内各地市场的红火现象由于原因各异，在未来的发展中也会有不同的表现。市场化程度较高，消费群体比较厚实的城市，在经过市场规模的稳健扩张后，住房将率先转入对质的需求上，其新增需求可能会先在存量市场寻求满足。市场化程度较低的城市，尚有巨大潜在的需求末实现．随经济条件、政策条件逐步到位，潜在需求转变为现实需求，将促进市场规模继续扩张。目前国内房地产市场规模的扩张不仅仅是源于国家宏观政策的调控，从经济发展阶段来看，中国处于经济高速发展期，根据发达国家的经验，当人均国民收入达到800美元后，对住房的需求将进入一个高速增长阶段，目前国内正处于这一阶段。2000年底，国内城镇人均住宅建筑面积为20.40平方米，根据“十五”计划，到2005年，国内城镇人均住宅建筑面积将达到23平方米，考虑到城镇人口也在持续增加，国内房地产业还具有非常广阔的发展空间。然而，市场供应规模的扩张，必须与市场需求相适应，这种适应不仅仅是在量上相当，更重要的是在房屋区位、环境、质量、配套、价格等各方面符合消费者需求，否则大量供应将不能转化为有效需求，将有可能导致空置量上涨、资金积压。1.4中国加入世贸对中国房地产行业的影响中国加入世贸后，除了银行、保险、电讯、汽车等行业外，对房地产业亦产生深远的影响，具体影响有以下几个方面。1.4.1高档住宅商务楼要求更高加入WTO对住宅市场的影响一般因物业档次的不同而有所差异。对普通商品住宅而言，由于国家政策的导向作用及投资该行业利润的限定性，对这类房地产市场运作的影响微乎其微。但随着外国公司大量涌入，会有不少外籍员工在中国居住，由此扩大的高档住宅的潜在需求量，会推动市场价格上扬，也会推动高档住宅市场前住宅设计理念、住宅体系的科技含量、新材料的应用以及施工手段等方面进一步发展。1.4.2对产业房地产市场的影响中国加入WTO后，一方面，国际性服务或贸易公司会大量涌入中国，由此会增加对写字楼、商务中心等办公场所的量的需求；另一方面，从国际贸易形势的发展初期来看，电子商务和网上交易会逐步盛行，也就相应地对写字楼的硬件设施、设备的完善程度、物业管理提出了更高的要求。1.5项目公司发展趋势分析根据行业与市场发展的要求，项目运营中应当按照以下几点作为引导公司参与行业与市场竞争的方针。1.5.1注重品牌品牌是公司无形资产的重要组成部分，也是产品提高市场占有率，获得附加利润的先决条件。将产品的品牌逐渐向做大、做强发展，树立公司的自主品牌，增强和利用品牌效应成为广大厂商的共识和发展趋势。1.5.2注重质量质量永远是产品的核心竞争力，没有质量保证的产品，就没有市场生命力，也就更没有公司的永续经营。质量服务能够创造客户价值。公司发展靠产品，产品生存靠市场，市场发展靠质量，这就是质量对于公司的作用。所以质量是公司的生命，是公司赖以生存的法宝。公司的房地产没有好的质量，就根本不会有公司的生存。产品的质量如此重要，就要求产品制造的所有环节都不能出任何差错，也就意味着产品生产的每一个过程必然会对产品的质量造成影响。而要保证和提高管理质量就必须要从产品生产的所有环节和过程去考虑，所以公司奉行的是全面质量管理。1.5.3看重服务在商品经济诞生之初，商家和用户的关系终止于钱货两讫那一瞬间。此后，双方就渐行渐远，再没有往来。一直到“服务经济”的出现，整个供需关系才有了彻底改观。“服务经济”的成功，不仅在于它能够让用户“买得放心”，更能拉进用户和厂商的距离。在全球经济飞速发展，销售渠道越来越发达的今天，这一点显得尤为重要。现在的服务确实被提升到一个空前的高度，国家对“三包”服务的界定就是一个明证。服务也是营销，只有通过持续性推出亲情化的、能够满足用户潜在要求的服务新举措，才能拉开与竞争对手的距离，形成差异化的服务，提升公司服务形象，最终使用户感动，实现与用户的零距离。1.5.4注重价格公司要保证一定的利润率，才能维持生存和发展，没有利润的经营最终将导致公司“贫血”而亡，价格战的直接后果导致公司只有以质量低劣的廉价产品冲击市场，对竞争者甚至整个行业都造成负面影响。公司属于房地产类企业，易打价值战，不宜打价格战。产品的附加值高，竞争能力就强，这样才能使整个产业进入良性循环。2竞争管理分析2.1项目产品SWOT综合分析美国管理学家安德鲁斯等人采用SWOT分析法，即“优势—劣势—机会—威胁”（SWOT）模型，通过对企业所处的外部环境和内部状态等一系列条件的分析判断，帮助决策者在企业内部优势和劣势，外部环境的机会和威胁的动态的结合分析中，确定相应的生存和发展战略。用这一分析法，对“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发项目”的内外部环境以及自身的优劣势进行分析，从而做到“知已知彼，百战不殆”。SWOT方法的优点在于考虑问题全面，是一种系统思维，而且可以把对问题的“诊断”和“开处方”紧密结合在一起，条理清楚，便于检验。2.1.1优势（1）从地域交通看潍坊风筝放飞基地位于潍坊市西南十公里浮烟山，西山脚下是庙子水库，库容2395万立方米，青山绿水交相辉映。北靠浮烟山森林公园、潍坊大学城，西傍浮烟山水库，东望奥林匹克中心。浮烟山南北列嶂，横际平野，树木葱郁，崖涧幽深，泉水淙淙，景色优美。虽无崇峰岩崖，但层峦叠嶂，仍不失绮丽幽雅，苍茫雄浑。按照潍坊市委、市政府的总体规划，浮烟山将逐步建成集体育、休闲、文化教育、旅游度假和商住于一体的景观园林区域。省级交通干线潍九路从东南侧经过，浮烟山区域已建成6000多米的环山公路。距市中心、飞机场、济青高速公路仅10分钟路程，西环景观大道直达浮烟山，与城市外环路、省道等多条交通线路紧密相连。浮烟山区内道路由区级道路、组团级道路、休闲浏览道、入户道路组成，交通便利、顺畅：区级道路，各组团联系道路，道路红线宽度14米组团级道路，为各组团内部道路，道路红线宽度9米休闲游览道，宽度3-4米，为步行交通为主的景观路，可采用形式多样的路面铺装入户道路：道路红线宽度1-2米(2)从经济发展环境看第一、政府的政策支持。市委、市政府购房信贷等政策出台，激活房地产市场，政府采取扩大购房信贷规模，推动住宅市场快速发展等措施，这将为潍坊市房地产业的发展提供了政策保证。第二、经济已步人良性循环的发展轨道。全市GDP比上年有所增长，经济稳步增长带来了居民人均收入逐年增加。收入的增加，提高了居民的购买力。(3)从需求结构看从购房需求潜力看。一是潍坊市尚有较多缺房户；二是旧城改造和城市基础设施建设的发展，尚有部分拆迁户急需解决住房问题；三是原购有公有住房的因面积小而需以旧换新；四是随着经济的发展，外来人口不断增加，人口增加以及住房标准的提高，也将增加人们对住宅的需求，据统计，每年都有数十万人来到潍坊观光旅游和投资，并有一部分外来人口选择在潍坊定居。随着潍坊经济、环境结构的改善，这一比例将会有所增长。潍坊市规划为山东省沿海大城市，是山东经济发达城市和旅游城市，潍坊市及省内上市公司和韩资、日资、台资等外商投资企业，高尔夫会员等众多高收入人群资源丰富。(4)从服务平台看第一、金融工具要成为房地产业发展的助力器。一是银行提供个人住房贷款时限的延长、手续要简便；二是在保证资金安全前提下，要取消住房公积金贷款过程中的公证、保险等手续和环节，加快成立独立规范的住房置业担保机构，鼓励其为中低收人家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。第二、大力推动房地产中介机构发展，活跃房屋租赁、买卖、中介、互换、抵押市场，提供市场信息，以满足老百姓对购房、换房的各种需求。(5)从发展空间看潍坊市在争创园林城市和旅游城市、文明城市之时，综合环境得到优化和提升，住宅产品的供应结构将日趋成熟和市场化；树立“新潍坊、新房产、新生活”理念，不断展示出其独特的城市品质与魅力。每年一度的放风节和蔬菜节，给潍坊带来了很大的投资机会。该项目将为外来商人和中上层收入者提供生活和工作上的便利，为其提供美好的住宅环境。(6)政策优势明显中国潍坊国际风筝放飞基地是国家体育总局批准的，是潍坊市的重点建设项目，市委、市政府全力支持该项目的建设。已成立由主管城建的副市长挂帅，其他相关单位的一把手为成员的项目领导小组，并且成立了项目指挥部，协调指挥项目的开发建设，不存在政策风险。况且项目公司有多年房地产开发的成功经验，对项目的运营、工作流程及各个环节都有一套完善的措施，也降低了经营风险。2.1.2劣势该项目最大的劣势在于目前资金的短缺，限制了该项目的扩大。为了该项目的顺利进行和企业的发展，公司决定寻求合作者。公司相信该项目的合作是双赢的，同时也是市场和利益的需要。如果项目能够通过产业化建设，充分利用项目公司自身优势并采取严格质量管理加强技术创新和扩大企业市场规模等手段，上述劣势均可以逐步转化为优势，最终成为公司的核心竞争力。2.1.3机会市场机会：国家宏观经济形势良好，经济增长势头强劲，社会安定，工业企业生产效益明显好转，居民收入和消费信心增加，这些无可非议地成为房地产市场活跃的基础，

商品房有效需求不断被激发。银行储蓄利率的降低和股票、期货等项目投资风险的加大，使人们转向相对稳定的房地产投资，全国正掀起大众百姓（中等收入家庭）买房的热潮，全国房地产市场发展总体呈上升趋势，有些城市和地区的房价持续上涨。政策支持：在山东省经济发展的大好前提下，该项目在税收、政策方面都享有很大的优惠。入世：多边贸易机制享受国民待遇，能够在更大范围内和更深程度上参与国际经济合作和竞争，引进国外资金、技术和管理经验，发挥先天优势，促进企业技术更新、装备改造和产业结构优化升级。2.1.4威胁针对房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱的情况，2006年上半年，国家出台多项政策措施对房地产市场进行宏观调控。各项会议指出，房地产业是中国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业发展和住房建设，必须充分考虑中国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。会议强调，进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费：坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。在此背景下，各地纷纷出台各项宏观调控措施。2.2组织管理2.2.1组织结构该企业需建立一整套切实可行的科学化、标准化的规章制度、奖惩制度，并且严格执行，做到由规章制度来管理，使企业组织得以良好的运作，这是培养一只高效、团结、稳定、创新的队伍的关键。公司以“执着、严谨、求实、创新”的精神，坚持以市场为导向，坚持立足本地资源自我发展滚动发展，形成规模化生产，高效益经营，创造出自己的特色品牌。公司的组织机构图如下：董事会董事会总经理董事长副总经理副总经理财务部工程部物资部销售部人力资源办公室高度尔假夫村物业公司施工处草坪组接待处保安部2.2.2主要部门职能2.2.2.1董事会公司的经营计划和投资方案；制订公司年度财务预算方案、决策方案；制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；制订公司增加或减少注册资本的方案；拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；决定公司内部管理机构的设置；聘任或解聘公司总经理及财务负责人，决定其报酬事项；制订公司的基本管理制度。2.2.2.2总经理主持公司的经营管理工作，组织实施董事会决议；组织实施公司年度经营计划的投资方案；拟订公司内部管理机构设置方案；拟订公司的基本管理制度；制订公司的具体章程；聘任或解聘应由董事会聘任或解聘以外的管理人员；对下属部分人员进行指导及监督。2.2.2.3副总经理在总经理的领导下进行公司决的具体实施工作；协助组织、实施公司年度经营计划和投资方案；配合总经理完成公司内部管理机构设置方案；配合总经理拟订公司基本管理制度及规章；具体分管下属各个部门的工作；在总经理缺席时经总经理指派代替总经理职权。2.2.2.4财务部办理各种财务事务；制定月、年度财政预决算文件；合理分配、核算；制定各类财务制度；处理与各类金融机构的相关关系。2.2.3人员构成市场营销专家主要参与市场调查、市场定位、市场研究和销售策划工作，负责制订价格、竞争策略和具体销售方案。建筑设计专家主要参与公司的建筑设计工作，负责建筑设计创意、建筑评议选择。工程管理专家主要参与工程施工管理，负责监控工程质量、进度及成本控制、提供技术指导。建筑材料行家主要参与建筑设计要求工作，负责建筑材料成本的控制、比较、优化选择，保证建筑设计要求能够到规定标准。方案策划专业人员参与项目全过程，负责起草和设计所有的文案。2.2.4项目的管理决策2.2.4.1人力资源管理迅速适应新的商业环境的能力对于公司和个人的成功都是至关重要的。公司积极鼓励持续的发展，为员工提供机会以改善其适应能力并从变化中受益。能力培养是每个单位业务规划的一部分，个人培训计划的制定均应得到每一位员工的认同。好的企业懂得而且能够通过对人力资源的充分利用，使企业自身得以适应变化并利用变化来创造竞争优势。公司期待所有的员工都积极主动地投入到工作当中，来迎接部门所面临的持久战。责任和权力相互平衡，分担到人，尽可能地贴近工作以便最大限度地发挥个人创造力和主动性。公司积极寻求新的改善建议，并在团队精神下鼓励所有员工在表达观点、建议和评论时，表现出相互尊重和职业精神。2.2.4.2经营管理项目发展能否达到预期目标，经营管理是关键，决定着企业的成败。为使企业尽快步入良性发展状态，公司以创新的观点搞好经营管理工作。（1）不断更新管理现在的经济社会，是一个高效、务实、信息发达的市场经济社会，市场行情变化迅速，谁先抓住了市场信息，谁就掌握主动权，高效、务实贯穿整个管理过程，信誉、质量是公司始终把握的主线。项目公司建立以后，将随市场的变化不断更新管理观念和模式，以在最短的时间找到最适合公司发展的模式而且适时应变。（2）理顺管理机制本着务实、高效的原则，根据市场状况设置业务管理部门，工程、招商、销售、行政、财务等管理部门实行严格的岗位责任制。各部门间有明确职责分工，注重紧密衔接，保障部门间的信息畅通。制定各项规章制度，严格操作标准。使公司在整个生产经营过程中，全体上下都有着共同的目标，整体一致运作。（3）信息网络化充分利用媒体对该项目的关注进行宣传，比如通过网站宣传公司，传递招商信息，发布产品介绍，使市场以较低成本达到快速，更大范围地推广。2.2.4.3质量管理企业竞争靠产品，产品竞争靠质量。对于本房地产项目来说，产品就是为业主提供高质量的物业管理，做好市场对外的宣传工作和招商工作，加强促销活动的力度。同时加强对员工的培训、培养，要求职工精通本身业务，熟悉自身职责，使其达到上岗标准要求。在高效率的基础上，使职工形成习惯。培养员工高效率和自觉服务，是公司最基础，也是长抓不懈的任务。在建筑行业当中，质量管理是很重要的方面，工程质量实行建设单位或项目法人全面负责，监理单位控制，设计、施工单位保证和政府监督相结合的质量管理体制，建立"政府监督、社会监理、企业自检"三级质量保证体系，建立年度工程质量检查制度。建筑工程在设计使用年限内实行质量终身负责制。在施工过程中，严格按照工程检测标准施工，突出重点技术控制要点，制定完善的质量事故举报制度和质量检查奖惩办法。各部门明确责任，认真做好自己在建设工程中的工作。2.2.4.3.1建设单位职能（1）确保建筑工程的合同文件有工程质量条款，明确各项工程和材料的质量标准和合同双方的质量责任。（2）确保承担工程项目的施工和监理单位隶属于不同的管理单位，设计单位不承担本单位设计工程项目的监理任务，招标代理机构不参加工程投标。（3）建设单位将主动接受质监机构对质量保证体系的监督检查。工程开工前，按规定向质监机构办理工程质量监督手续；工程施工过程中，主动接受质监机构对工程质量的监督检查；工程完工后，配合质监机构对工程质量进行鉴定（4）建设单位将依照有关建筑工程建设的法律、法规、法章、技术标准、规范和合同文件，组织进行设计、施工和监理。开工前组织施工图设计审查和设计交底；施工中对工程质量进行检查；工程完工后及时组织交工验收，并作好竣工验收的准备工作。（5）建设单位将加强档案管理，所有建设项目都按照《中华人民共和国档案法》的有关规定，建立健全项目档案。从项目筹划到工程竣工验收各环节的文件资料，都严格按照规定收集、