上海高档住宅市场

绪言1、研究背景和目的上海汇宁花园房地产发展拟开发建造徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对上海市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请上海中原物业代理市场研究部对上海市高档住宅市场（别墅、公寓、服务式公寓）的现状和未来的发展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等发展建议。2、研究内容及范围汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情况来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前上海市高档住宅市场的发展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域范围作如下界定：研究内容上海市高档住宅市场现状上海市高档住宅市场供求预测项目发展建议研究范围将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象将目前上海市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域范围对于别墅将不限定区域范围，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。习3、算研究燥方法访及主令要研饮究指激标佛本报贯告在槐实地竟调查衔基础毒上，定主要报采用匙时间姻序列丽分析鱼、项蹲目类跨型分锹析、幻典型驶案例醒分析齿以及启趋势叛分析编预测之等方使法。欧采用声的主叔要研言究指遗标详页见列名表。谈类别极编号丽指标蚂定义浑住宅铃供应借指标工1絮竣工蜡量熟某时飞间段卷内，蛾已建仆成完呼工的镜住宅剩物业泉的总谱面积狡2楼供应扛量至某时揪间段鸦内，浆刚启谎动开葬工的耀住宅曾物业鞠的总五面积梳。即锄竣工仆量觉住宅和需求选指标再3敏吸纳境量尽当年刮住宅屋物业肠的竣唇工量警与空荒置量姜变化肢之差现，反虑映当泄年住晶宅市存场的绍吸纳悬情况陵4框空置弊量献某年胜度末既住宅均物业约经初卖始登碎记一池年后节未售算出的伞建筑眉面积催5掌空置方率阵某年爪度末绪末所垃有住削房的指空置冤量与姓全部忧住房凡存量嫁的比参例，怜即：岭住房葱空置祝率=咏商品说住房俱空置桶量/诉全部煮住房坑总量玉住宅膊价格趟指标备6也区域溉平均句租金南某区悉域内键住宅丢物业脑在某容一时沟间段漏内租夸赁价胃格的浓加权讨平均唇值混7曲物业释平均降租金花某住申宅物黎业在打某一浆时间邮段内萄租金丧总额时与租稍出总岗面积按的比缴值内8故区域铃平均捉售价垃某区艇域内虾某住变宅物繁业在中某一亿时间焰段内叫销售您价格逃的加浴权平痕均值倘9榨物业写平均疤售价矛某住纲宅物丝业在炎某一晋时间招段内暖可供信出售芦的总屡建筑越面积斩的单巡位面桥积成烦交价沿格巩4、萌本报压告的谜基本慰结构暴本报萍告共测有以锹下三共个部贫分组帆成，殿分别仍为：拢第一爷部分拒：上屋海高忠档住续宅市忌场损第二练部分俱：项植目发洋展建爆议忘第三抛部分恰：附怒录1格：上恭海高胖档住铅宅典泉型案摘例分蓄析凡附录开2：纺上海伴高档缺住宅彩市场刃存量乡统计纱数据嘴附录撑3：近上海递高档池住宅帜市场能供需召统计肝数据宝附录度4：矮上海两高档从住宅战市场萄租售可价格到统计均数据肿附录破5：刚上海讽高档坚住宅占区域宫市场绿供求刻量预训测方霉法夹第一医部分淡阿上该海高监档住竖宅市犹场晋一、疾上海玩住宅鹊市场肃综述融上海陡住宅债市场技的经雹济环押境拥日前郊中国谎社科阳院发温布的脖中国王城市梳竞争海力调健查报票告显嘱示，贤上海靠在城棚市综笨合竞点争力仔、资等本力敌和科骆技力般的排构名中呼，均陆位居磁全国霉首位积。《泡财富街》周鱼刊近渣期的扎一项尼调查轨数据鹊也反浸映，先跨国溉公司皮在中匀国设隙立地烈区总飞部的毫选址晕时，著上海直较其耀他大式城市隆更具竹有吸争引力捎。轻20歪01秃年上波海国肯民经剥济持窜续、丙快速窃、健足康发离展，组全年绕实现币国内穷生产棒总值渴（G芹DP邮）达繁49闯50友.8四4亿殊元，搜同比涂增长辱10最.2教%，醋高于正全国巨2.皂9个桃百分朱点。细其中离第二怎产业舍实现只增加闪值2李35跪5.堵53秤亿元律，比利上年疗增长芝12域%，可对经鲁济增汗长的垮贡献伟率达俯到5酱6%数；第滨三产凑业实谎现增熊加值妖25该09管.8岗1亿旗元，傲比上顶年增该长8砖.7殿%，勾对经驻济增姐长的丧贡献烟率为辩43看.5陷%，肺其中奇尤以旋房地燥产业例的增警长为间最。妇居民闹人均昨收入肆大幅半提高底，城驻市和亮农村烂居民捐家庭类人均宵可支兰配收亦入分站别1徐28感83剧元和拴58焦50临元，效同比勇增长乐9.渔9%蠢和5即.1向%。狂居民哄收入置水平撑的稳哥步提果高，皮加之查房地趣产税沙、费而、利非率调督低，粱有效功拉动煎城市淘的住彩宅消缸费。优19笑99辈烈年《壤财富蛙》论勺坛、改20咽01装鹅年法AP各EC紧展会议端、丢20房10羡年世侧博会旦等这扇些极粗具影趋响的农国际掀性经网济集辈会也嚼将其援会场耀设在弄上海骂，种晒种迹光象表势明，筛经过贸近仗10降真年的沸快速掠发展蜜，上拉海已宽成为档中国获经济券发展万的龙剃头，坡其经削济地未位无驰论在忌国内慢还是峰在国它际都叫得到芽了很破大提铲升，行并吸超引着匠越来巧越多随国内齐外投石资商赛和企授业的渐目光迟。孕持育在灿这样糊一个堵国际例化大君都市揭中，往上海受住宅患市场漫有着替得天枣独厚误的优昌势。隆上海茂住宅皂市场桐历史钱回顾竭近年喝来，布中国属的房内地产纸业作竿为国偷民经咽济一太个新杨的增明长点胆发展清迅速舌，住颤宅市抢场更扬是经方历了觉一个掀从无盒到有铃的发武展过检程。联通常品认为搬房地眉产产夹业的矿运行丙与国绒民经咏济发表展有鬼着唇龄齿相奴依的篮紧密纸联系剪。9味0年易代初志期至纯今，糊上海耳住宅怖市场沸发展抗并非鞋一帆秀风顺融。在惯经过射了一呜系列际大起慧大落蝶之后广，留躬下了辰一个灭“愉N吹”穿字型垃的市饿场发乔展轨班迹。贡从9杀3年斧开始厅，商究品住忍宅的器投资摧、建但设规涂模伴殖随着汁当时斥就已拿经较邀“烈热秘”稠的经颤济发是展浪功潮，叹供给这和需固求都构达到日了前窄所未直有的页“捞鼎盛倦之势暮”奖。这盾一浪隙潮在箩96骗年达索到了席顶峰值，而盘此后委整个屯住宅还市场供并未黎像人免们预商期的杂那样肤继续民冲高趟，房退地产屑业泡古沫的玉破灭令给商材品住秩宅市貌场当赚头一票击，冶98完年的触亚洲伤金融示危机败更是岭加剧屿了商磨品住欲宅市尊场走客向衰当落的死进程岁，而侨首当础其冲橡的当篇属外样资开屯发的房高档墓外销饶房项北目，荷住宅雷市场技一度东陷入善低谷纽。此轻时中价国国碰内需胜求严妄重不秩足、僵通货誓紧缩求情势势严峻买。商喉品住慰宅市要场的般这一岗颓势漂一直迎持续爷了两予年多管的时夜间。另在进珠入1暂99眨9年剑下半扫年以赞后，晒商品据住宅虏市场葵终于梅触到宏了曲众线的底拐点轧，在承内需扁的有消效启蜂动和典外资屑的不柴断引形入的苗刺激乡下开她始逐勇步回鸦升，源进入姐了复牺苏期乞。摔近期溪上海农住宅低市场撇纵观酷近期臭上海哈房地尿产市尊场可烤以看京出，春19么97全—息20壁00锅年上诊海市民商品茧房的曲供求符量成奔年度双性反村向运支行，也即供竿应量更逐年宝减少荡，需崖求量亲逐年文增加烘，因再而供斗求比矿不断梅趋于残平衡盟。到甜20虑01悬年，烤上海砍商品冠房批撞准预赴售面蛙积为才16圆59骨.1诸5万退平方凶米，炕预售钥登记钉面积秩18禾81明.8门3万姓平方尚米，币已登滤记的贺商品孕房买击卖面森积为剩20粱20虑.4台6万梢平方绸米，梁供求屋比为骨1：效1.穴13摸，串部分谣隔年锅待售窑的楼建盘被铅快速绿消化导，供慌应量朱略显监偏紧刊（见臂附表沿1-咏1）荣。但阶是随横着时关间的方推移启，房月地产隔开发治商蓄连势待叫发，伍今后鹅2-晒3年拦内供油应预坏计将肉略大转于需隶求。裂政府锈20坚01缘年批粗准以兆后每咐年开曾发兴涌建的责商品慌房建戏筑面填积保捐持在轰12跨00廉-1魂50兵0万她平方恳米，饿这将秘是保攀障供免给、到平抑豪房价怒的重谅要措稍施。哥从上亚海商橡品住观宅市浆场的迹近期胜价格错来看祖，有呆稳步羡上扬浩的趋责势。针20马01边年上遭海市绞中心快十二踪个城璃区商泻品房洋预售瘦成交胳价格土为每顷平方柱米4引35枯2元歌，比搭年初岸上升侨了1疤1.希3%以。表减明上蕉海在汽房地锐产相级关法科规、丽政策桑上的衫制定投、落早实等杯环节驱卓有烛成效拔，市可场供脆需两者旺，训价升享量增么。究竭其原桃因，铺其一表，得叼益于什国内咽经济食的良丙好运济行态废势以果及相居关配盏套政锡策支呢持；核其二杠，商度品房疑品质趣的提艳高及索社区网环境期的改劣善，便形成净优质删优价驻。添表1确-1抓遇近年跳上海吩内销设商品闸房供附求情希况对趟比于时间表批准煮预售及面积县（万笔M满2孤）撕预售钉登记联面积拼（万驳M孤2批）城比例纲19蹄97困17专37蜘.5爱2宵43催7.肺44蝴1：桃0.矩25荣19捷98眯14兆62饮.2株7渗80铁7.势91勉1：牲0.雄55卧19瓦99狼13艇94丛.0参0毁10限51安.2赌9怎1：令0.贿75斥20肺00流14稠39舱.9寄4烫14奉16端.6谊1：拆0.络98停20介01谈关16萄59愉.1霞5堆18腥81母.8焦3巧1：宏1.焦13陶资料歉来源略：历队年上返海房男地产趣市场筒、上胀海中耀原市瑞场研评究部兄计算盛数据善4.槽后庄市展墙望秒近期尾而言激，全午球性蔬的经初济萧敌条对头中国援影响川不是猛很大获，中饿国仍概是全湿世界曲对国框际资偶本吸攀引力侧最大拒的国安家。像特别狼是在涉美国杨遭受矛了恐鸦怖袭三击之玻后，缸资本宫的安妄全性迹就将童成为样众多纯投资缺者优愧先考处虑的房因素回之一糟，在密某种方意义粗上，句中国晶已经景成为柜国际吹资本跟的避养风港画,而铲上海拖、北舅京更宋是首料当其雁冲。京众多历国外我金融骑、保维险和棵咨询者企业猎将在宵中国脑“咱入世渣”桌后成迹为进犁入中稳国市狡场的斯主力蝇军。灵但资元本流独向和便投资我具有防其自别身的拦规律盾和理困性法卸则，抓因此雅在中挡国上春海出借现国压际投卡资暴信增的炼可能赞性不长大；动同时忍上海证房地夏产市甚场尤过其是编住宅谢市场稿在经毯历了汉几年号前的付震荡声之后及，从任政府苹到投你资者宏都应绪该更咏具理编性的糊思维舞和投右资决忘策，脚在保物持市垒场继舅续发拍展的罪同时万防止股出现男过帝“涨热核”咸现象客应该叨成为概市场外的共柄识。劣因此楼“悉N华”鞠字型萌曲线僵的第番三笔沿应该激更加姑平滑垂。什新世羡纪以罢来，茫上海胸在继汽续推猎进改萄革开枪放、皇扩大必内需加的过葡程中听，城虎市基兵础设厨施、斥道路馋交通需、环主境绿亩化等搜方面哄的建挨设也鹊取得冒了显项著的吸成就嫌。2朵00勇1年驳获国炸务院诱批准街通过久的《道上海军市城捕市总后体规融划（劣至2纳02秒0年搜）》灯，把俊上海剩定位堤于国苗际经夕济、攻金融女、贸副易和哥航运烛中心透之一判。新循的规摇划进数一步读优化品城市稍布局晌结构稠、土躺地使寄用功华能、不城市式基础汉设施币、城漂市生跑态环感境，建这将禾对十禁五时理期上苦海房柜地产筑发展股产生懒深远伍影响迅。魔今后江几年织上海叨住宅拨市场涝究竟迟走向冠何处糠？据值上海管中原辫公司饶市场判研究戚部分询析预贞测，急在今墓后一比个不阻太短纷的时塌期里岭，上周海对姿新旧容住宅援的市鬼场需老求，始将在锁较高冰的平潮台上晚保持乎稳定怒。需赚求的斩稳定托使沪南上房患地产叔的价黑格总侮体上瞒保持闯稳中锯微涨缩的趋寇势，候但2讨-3竖年内饲涨幅阔已相悬当有冷限。繁这主凡要由难于以搂下几逮方面钉原因画：（肃1）陕目前熊国内桶经济会形势部虽明杂显好绳转，俱但其取性质孤仍属百“子转机存”虎而非闸“阵转折帮”逆。国敢内有厘效需缘求的村增长寺仍然袜不足歇，城章乡收脱入、接贫富糊收入茧差距罩逐步谢拉大制。借漫助外魂地购果房等彼消费押空间盼极其胞有限由，恐踏难继堂续实蚀现2重00莫1年子对上笛海房桶地产旅价格报支持席的力外度。晚（2咐）入亩关后译国内占原本钞垄断圣的行描业会屡受到换较大切冲击漏，这翁极可致能会回影响去今后犯几年窜主力宴购买自群的鼓购买众能力扶。（狭3）衫20清01岸年上肆海楼泡市的洒异常客火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也决歪定了李该区梳域可波建商鹊品房须的上获限的验不同左，这臣也直责接影嘴响区淡域市绢场供蝶需。始综合滴上述笑多方之面因鸦素，瓶为提初高预赖测之忘精确而度，袍本次勿研究魔对目揪标区朱域的农市场画供需疯预测艰结构鹊以米双向等校验椅（项抄目汇君总、肯线性递数学猛模型犹）济为主他体，避采用辛了汤分层崖模型牺预测沾方法剂。因具体宪预测退框架晚如下亏：闯鉴于贪对2谦00晒2年闷各研矮究区与域供贯应量泪较为帐精确蝶的把抹握材，本宇预测漏以研栋究区址域2认00灰2年年各项腾目汇高总之得供应练量为击数学默模型棕预测申校验洽起点全。颈通过韵对2桥00杜2年映各研筐究区卸域供哗应量郑的汇踪总值苹与数适学模炎型值芦的偏骄离度匙校验晕，合石理调找节预黄测模倾型校艺验起农点及邀预测错起点刚。甘考虑真到实观际中苦客观奖存在现的回溉搬用来房、部动迁坏用房斥、成危套改投造用请房、惹未开护工住纠房等夸住宅舍项目纷无法称统计迹在内近，并诊兼顾饰统计烦的时预效性委，其韵缺口帖量会阶随时幸间延孩续而贸递增牙，所庆以本菊次研告究中笼校验优起点赠之次员年（愧含起宅点年概）供优应量犹及吸粘纳量荒均采构用采样用调牵整后萄的模滨型预东测量包。盏20搭02息-2刊00电6年挡研究扭区域谷市场购供应非量预统测雀虽然它上海煤住宅吊市场覆主要胁由需核求拉锯动，臂但是落从供婆求力鬼量对呢比总输体分孙析，禽本市鸣房地乌产市府场的戚买方距市场餐特征检依然塔明显悬。近黄三年里内，铜如上维文所常述受桥20督01旱年市哄场需匙求的矩相关雀度影诵响，厨商品待房增弃量可厌观。慰但期肠间政虚府仍决会从毫源头讽控制精土地恒供应旬量水唉平，拥供地泛规模叛预计泄与2柴00鸭1年梅大体葱相当酱，所碗以开己发规稿模将匀保持革相对堆平稳令，期幻间住在宅投咏资的洗增幅润可能偶出现霜回落极，这彼也预究示了知研究闹期末览两年死中商莫品住葛宅市朗场逐衰步趋抽于平赚稳。志A．欺公寓临类物乡业市茶场供凶应量文预测币长宁增区：缘根据党具体赴项目捆统计圾（详详见附做录3晒：上纵海高铜档住紫宅市誓场供拖需统湖计数社据）眯，长仿宁区馒立项博已开悉工项鞠目2正00榨2年奔竣工乎商品匆住宅煎总户弹数总坝计有其87鸡45察套，雷20稀03飞年竣镇工商秃品住弃宅总才户数柳总计蹲有5约20筐8套厅，2坦00裳4年醒竣工分商品腹住宅牙总户骡数总酒计有流45免42翅套。零长宁垒区立副项未摆开工共项目嗓20圈05黑年竣执工商率品住出宅为湿57证14置套，汤20盗06礼年竣档工商弦品住耀宅为逝62端26昨套。胡总体覆而言苗，长睛宁区凶20盾02皇年-窄20赶06炭年商饿品住播宅竣亡工面剃积基雅本上厉呈现劲一个慎“陪V丛”奸字形致变化情，波泰动幅挤度前沃两年读较大端，但腰考虑南到扣勾除一馆些客挪观因爬素的耗影响恩，长堡宁区兄未来拾几年捷商品华住宅微的竣说工单根元量订会出顶现弄“贡W拣”滨型变疤化、融振幅畏相对长较大债。从刃竣工顿单元吗量和踢走势怎变化州看，案排除陡具体丝项目丙统计基时出岔现的投一些液客观记的误器差，就项目跳统计回预测存量与筝线性透模型奔预测梨量基炒本吻董合。础黄浦医区：生根据须具体牺项目循统计凳（详盒见附撞录2前：《蔽20驶01萄年已家开工紧住宅购项目期未来滨供应绑量项撑目总衫表碗——县黄浦短区公艳寓类简》）插，黄怜浦区配立项柳已开冻工项予目2脆00间2年怖竣工们商品假住宅挽总户料数总虽计有庸34扇54干套，秀20返03裳年竣题工商驾品住角宅总斗户数炉总计授有3济90垒0套旧，2泰00象4年毯竣工叮商品私住宅迟总户球数总昏计有聪41椒46产套，贤其中料，虽代然黄龄浦区该20衣03样年、令20叙04段年竣终工单薪元数倒目均粉高于劣20丙02瓜年，磨但是油由于以其中盯分别激包含膀了1追20箱0套师和1敢08极0套哲中福坚花苑伤一、绍二期芳的小愁房型盏；由犯于其皇数目钓较为少巨大税，会混影响葬最终宣结论山，所扔以2黄00橡3年惰、2矩00跨4年磁竣工陡面积受要小丸于2打00弊2年渐。筒根据蚀具体相项目东统计徒（详士见附粘录2滥：《羡20重01央年立也项未徒开工笨住宅贿项目偏未来队供应饮量项蕉目总竖表酬——狮黄浦悼区公团寓类阵》）夏，黄寇浦区适立项昌未开蜓工项渠目2裳00硬5年邮竣工百商品广住宅相为3昌19去2套悔，2鹊00耐6年撒竣工泪商品映住宅膊为3暑33肉2套脊。训停总体葡而言道，黄究浦区虎20尿02京年-愤20逮06判年商该品住责宅竣威工面糠积基味本上注呈现风波动武幅度肥不大梳的线束性走著势。吉从竣毅工面惧积数寇据和枯走势薯变化员看，愤排除揪具体息项目衬统计河时出盗现的诊一些辉客观累的误股差存晓在，贯项目涌统计拨预测毫量与买根据育线性吐模型馅得出睁的预碍测量源基本乔吻合贵。搏静安底区：剥根据邻具体务项目许统计蹦（详刑见附伟录2级：《糕20煌01递年已启开工仿住宅器项目溉未来按供应皱量项疗目总禾表润——学静安纠区公弱寓类关》）袜，静甘安区移立项健已开敞工项螺目2膀00派2年层竣工亚商品遵住宅雨总户灰数总柏计有育17乔92热套，泽20申03骨年竣欢工商闪品住慧宅总淘户数谱总计受有1悦02右6套坏，2率00录4年疼竣工敌商品两住宅烛总户饰数总饭计有麻11债62书套。念更根据麦具体也项目只统计狸（详勤见附沃录2骡：《亭20摊01箱年立灰项未沸开工攻住宅寺项目拼未来炊供应央量项冒目总北表顿——牵静安速区公口寓类比》）辞，静万安区德立项镰未开叙工项职目2鲁00吉5年功竣工裳商品躁住宅僻为1筛20习9套珍，跨20牙06抽年竣唇工商展品住尖宅为绢23项21启套。棋暂总体博而言疲，静陵安区礼20约02客年-苏20舍06赢年商撤品住别宅竣吊工面绢积基氏本上辫呈现道一个想不规戴则浅涨“眼V跪”亭字形沸变化辣，从箱20遗03奏年-塌20工05读年增尼长的赏斜率绍较小苦，2绢00绿6年波的增制长幅睛度较凤大。仰由于室静安汽区未消开工翁项目斯已知莫数据盾较少鼠，所享以项烂目统若计预俘测量弱与根桶据线粮性模钟型得胞出的宰预测携量有诊较大木的差值额。倍卢湾通区：钩根据袜具体周项目掌统计乎（详销见附盗录2侦：《刑20抚01诉年已蜘开工沙住宅兽项目缩未来乐供应僵量项妹目总增表钱——嫌卢湾兆区公吹寓类冻》）清，卢嗽湾区起立项江已开鼠工项霞目2中00厘2年失竣工甚商品啊住宅漂总户魄数总味计有钱46呆44寇套，溜20春03仆年竣解工商借品住长宅总李户数倦总计想有2卡48竿4套死，2至00概4年斥商品啊住宅拢包括吗已开雪工和丹未开钩工两饭部分姻总计吼39字82觉套，拦但是镜考虑班到一嘱些具长体情蜡况，叨39梁82搜套的佣竣工鼓单元轿数是腾偏小躬的。唇根据彼具体肆项目询统计域（详勿见附兆录2归：《勉20寺01愚年立摩项未条开工娃住宅牲项目捧未来桃供应催量项聪目总阔表斑——巷卢湾急区公碎寓类腔》）后，卢伪湾区仿立项禁未开警工项港目2狗00次5年社竣工虫商品蹲住宅希为2暂66笑1套盟；2纠00案6年经竣工赠商品代住宅咸为2娱90六2套宝。发攀总体椅而言咳，卢崇湾区迹20找02夫年-破20追06索年商驰品住脱宅竣舞工面沈积基满本上缴呈现研一个壳“准W胖”躲字形岗变化拿，而屑且变勇化的券幅度聚较大狭。炎徐汇炭区：已根据集具体克项目可统计积（详猫见附弊录2娇：《淘20叙01济年已卷开工苦住宅挺项目册未来粗供应遥量项糖目总违表盒——峡卢湾请区公批寓类越》）蒸，徐私汇区惧立项字已开洒工项燥目2边00恩2年蝶竣工六商品碰住宅锯总户每数总僚计有身75活84灾套，郊20欣03侧年竣畜工商圾品住择宅总形户数村总计云有6握66估2套裙。徐兴汇区强20矮04辅年商钢品住魔宅包跪括已佛开工址和未醉开工扩两部罪分总次计2送99悄8套涛，但取是考替虑到诸一些歼具体六情况境，2若99误8套蔽的竣告工单蓬元是存偏小弓的。溉徐汇额区立秋项未菊开工烤项目庙20洲05雄年竣旅工商马品住含宅为镜41园72铅套，功折合架竣工盘面积弦为5惠3万亭平方午米；闲20抱06栽年竣境工商犁品住任宅为跟53你32丙套，相折合币竣工秒面积椒为6光7.连7万克平方辉米。疑总体挣而言果，徐平汇区坟20扑02替年-卧20盼06姑年商毒品住搂宅竣哀工面恰积基洽本上危呈现陪一个世浅础“比W银”日字形取变化法，考虏虑到竞20屯04奇年数悄据偏划小，体所以藏预计忆其振男幅不写大。面小陆封家嘴馅地区邻：天小陆猾家嘴瞒立项交已开蛛工项槽目2敏00鸽2年弦竣工说商品呈住宅巨总户少数总给计有刃17滩86刊套，爬20涉03艰年竣绞工商疼品住嘉宅总串户数掀总计仪有4惜78饿套，腰采用革中原恒统计罗上海当市各柔区实我际公桌建配久套的闹比例亮系数笛折算召住宅腊面积摊并考闯虑经拉济发龟展因绸素，估按照唉每户年11迟0平拴方米汁的建辞筑面匀积推亩算，隶小陆德家嘴莫20拢02祥年竣尊工的诵商品辛住宅馅面积盏为2张0.遇4万奥平方躬米，户20凯03腊年竣逮工的玩商品秩住宅榴面积茄为5批.5身万平泡方米定。事小陆警家嘴客立项胀未开怠工项究目2刊00市4年沟竣工慨商品按住宅容为2脆70撇0套键，折辆合竣奥工面梨积为瞎30谅.8华万平凉方米洁；2残00扫5年诸竣工则商品镰住宅安为2晕39污8套棋，折田合竣舍工面崭积为为27匆.4猴万平蔑方米俱；2拿00潮6年抬竣工足商品隔住宅遍为2窄72鼠0套少，折砍合竣巡工面系积为似31括万平岸方米勾。考公虑到唐很多拒项目显现在截工程黄进度节等问债题现另在尚评未确律定，宋所以景小陆榴家嘴后20木05糠-2吉00加6年养商品营住宅耻总竣让工面松积5成8.刊2万堆平方伯米较扮为准狂确，北但具索体到剧各年胖份却燕有些住出入瑞。详殿细情粗况见盖附录香2。胀刘总体柏而言凝，其腹20跳02出年-米20完06清年的勿竣工赛面积芳变化觉呈现番W字吗形变舍化。国由于翁小陆写家嘴补地区鸭规划巩的主扑要用撕途为胶办公争区域遍，所姐以住走宅项徐目虽捏然从纯体量妄、品尾牌等浑方面蜻都比族较突写出，墓但因膊数量丘较少玩，任轰一项茅目变询动都寇会对蛛竣工肌面积店预测小产生戏较大朗程度踩影响锁，故探本区笼域竣所工面敏积变嚷化预庸测的片不可条预期罢性较仗之其乳他区咏域较糖大。残让从小蔑陆家香嘴地妄区各配项目董以往洋的销查售情剥况看批，该缩地区铃的空膛置率盖一直即保持猛着一助个相蜘当低锣的水施平，垂吸纳震量基婶本上移等于搂供应畅量。惧所以杆，同释样可掌以预银测，块20坐02映-2扣00舱6年其该区颜域的悲吸纳壶量等他同于烦供应徐量。至B．瓶别墅沈类物狐业市壶场供庭应量棒预测彩配根据新具体柏项目偏统计号（详摩见附冲录2露：《核20咽01蜘年已卖开工晒住宅海项目赴未来摄供应欧量项帖目总粗表溪——粥别墅谣类》抖），础上海趋全市薄立项梦已开败工项执目2俭00疗2年悔别墅胖竣工金套数拌74党59船套，碌2检00载3年辛别墅恳竣工爹套数砌20教87射套。喇根据名具体帽项目还统计粪（详钟见附艰录2常：《迹20桥01妥年立巩项未倚开工骡住宅寺项目告未来披供应有量项今目总愈表象——忙别墅巩类》摔），跌上海庸全市行立项植已开屑工项传目2鉴00帝5年茄别墅善竣工径套数猾为1椅10呈0套瓜，2携00兆6年横别墅蜘竣工谷套数旧为1歼59执4套踩。翅由于神众多疏立项毕未开夏工项忽目其聪建筑司形态结尚未谨最终继定型虎，故懂在本病次统汽计过财程中运不将坛其列春入附眯录内炼，所蔽以2靠00短4-疗20护05鹿年立早项未自开工城别墅朋项目雅总量熊只能榨反映族其中根一部奸分供惜应量列。继20岂02咽-2植00挎6年头研究掉区域苏市场朱需求冰量预枪测鸣A．览市场岛吸纳抱量预督测鸟B．尿市场趣空置恼率预算测迷住宅糖需求忘总量首不能军简单抱地等怕同于箱住宅轨供给脑总量奔，还尽要考火虑适错当的哈储备辽量即夏空置撞量。渣年份座长宁梯黄浦规静安冻卢湾名徐汇奶19数98战年你16忌1.密8甚82罩.1真94市.4横46阀.1话28寸3.返6呢19泄99刷年闲17孟6.拉7占11旨0.工8爷11卡2.午1词68先.1似34暗8.炕4随20庙00舞年证21日5.鸣1头13泥1世13郑2.扒7哥53衬.4曲34则8泻20栏0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