商业地产招商流程2

商业地产招商流程？如何定位？招商五要素？管理团队？术语？一、招商工作流程1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分2、确定招商对象；3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；4、制定招商优惠策略；5、商业项目部进行客户招商月计划实施；6、招商主管制定客户招商周计划；7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽；9、商业项目部进行客户分类、确定重点；10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判；12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金；13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；14、开发商、客户双方正式签定招商协议；二、商业地产项目定位波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。2、PEST分析法。PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。3、经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；4、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。5、SWOT分析法。主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合获得定位的条件因素。从管理角度分析，重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域的外部环境和外部机会，进行评估，从而获得内外条件结合的数据或判断，进行商业地产的项目定位。在空间上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。补纵观接目前范定位贝不成冠功的软商业呢地产怀楼盘研，忽败视了转定位型在投祝资开贪发过渐程中梁作用封，特信别是猛后续役经营慢过程迫中的陷作用搭。动扒态的理商业舞地产捷定位省，在屑投资贪、开概发、咐经营跌、运搭营、劈销售片、服窜务、锁产品凳组织蔽等各精阶段鸟，投集资主温体、讯服务棒主体卷、消敬费主宵体之体间是竭动态怨的关既系组纠合。劝如何烫进行侄动态跳的商肯业地穷产定饮位，却从时给间、闭空间闭、时误空的拨角度惑进行阁阶段泡性动救态定奏位组里合，筋是成尺功商持业地茂产定划位的熊核心巨问题抢。奖纵观颗目前别定位命不成劫功的穷商业单地产妖楼盘拒，忽烦视了爆定位假在投当资开扔发过仇程中立作用胃，特匆别是安后续样经营昼过程烘中的宅作用拣。桨大多久数人颜评论滔，都联认为亿投资依开发洁者短压视，坐资金巧链转摔不过要造成长的，皱忽视还了商达业地铲产的良规律粘，定抗位本冷身就庙存在挑阶段嫁性，烤经营怠也存肆在阶蔬段性号，因卡为市健场也号存在蹈阶段驼性的屯规律匠，发换展是拖其中决的硬运道理马。界与周巾边环睛境的诵发展星匹配诞度，蔬动态锐适应怒性，兆是商迷业地变产定净位需煎要考项虑到钻的，鼠如何览把握跑，仅两仅依送靠调锈研和冒数据挨模型庸，是费否能味够准臣确分埋析商侦业地效产定传位？磁三、饥成功示招商拳五要肺素常招商降工作捞是一探项系斗统、扑长期诊、艰猪巨的阅系统仗工程现。商亡业地终产的鸦成功糊，离刮不开康成功辱的、迈系统取的招鸦商手啦段。江没有轧行之精有效次的招绿商手焦段，削不能胸与商步家建敌立起节长期威有效合的品考牌同障盟和凑沟通粮渠道剪，将体直接持导致锦整个阻商业田物业锯的经小营失毕败。撑1馋、依准确立的前胸期规经划是法成功握招商泪的基袄础肃牺商业没项目践的招桶商必寺须以束准确小的项风目定危位和明规划俭为基戚础。辅项目理规划获应包傻括主革题定告位、虾商业叔建筑亭物情工景营犹造（车外部黄环境惜艺术耐处理乖、内随部气点氛艺薄术塑纱造、巧环境贿艺术们特色碍设计盖）、尿商业米业态图组合嗽布局颗、主寸力店绩、品盆牌店吵、特扬色商桶铺区姿域设断计等擦，并岂形成初清晰心的招区商规辅划系丢统，津招商躁不应妙简单晕地以貌“薪满租色“母为原巾则。垂大多群商业波地产弟运营魂商很缘难做膀到招催商捏“炉一步干到位钥”胃，原垒因就货是前杜期商肉业地缴产开将发商齐规划霞不到臂位。系笔者均认为耗：未冰来商躬业地将产的防开发才模式趟应是粥先作安规划转再做经招商瓶-肌再落雾实资无金再毕批地垃建设按。（始现状塞是先瘦批土东地、选然后咐银行印贷款狗、再缴作规材划设翻计，翁开工劳建设岩、最距后才诉招商秘……智）芹2获、项躺目招搞商必播须由榜专业鼓机构夜全程坏操盘纱（如缺光明待广场园委托泰中华婆盛世工百货裂）倍萍专业赚人做卧专业畜事。踪商业滑地产汪首先抓是商立业，膜然后眼才是彩地产耕。现所实中乞地产酒开发寸商对庭零售抓商业坦专业羽运营卖并不甲充分昨了解猪，且宜多数闻属半墨路出衬家，纳住宅吉地产禁是资扯金密乎集型傍行业兔，商庙业地端产项更目是团否取霸得最膊后成析功，醋资金护并不析是唯络一的贩因素董。专逝业人恐士及指专业疼机构颂的作犁为不狱可以武低估章。应莲该重讽视商糕业运弟营商吊怎样挂为商锣业地鼻产的书开发扬创造渔价值惑。深3钱、品吓牌资遍本、储品牌乓同盟谷是成抱功招惹商的怜保证疤栏全新冤商业晶模式涨摩尔鞋带来主全新龙的消吗费体战验。佳商业帅建筑足物内黎百货嚷、超录市、勇名店凝坊、果会所软、特轰色商哀铺区偿域等房功能粪团，矿使业琴态的枣复合欧性对虑成功凑招商贪更具斤挑战浑性，通项目双运营街商的磨品牌拜资本享、品称牌同恒盟系使统成扮为招森商的功保证唯。运鸟营商页成功阴秘诀刮在于辽已经滥建立讽起完员善的异品牌帝采购钩中心斯系统同，万奔千优笨质品秤牌已音经成接为运先营商虫的品踪牌同以盟。在运营俯商不算须花仪太多我的广宪告费柴用进铜行简旱单的群招商圆，品拜牌商必从服心装、蝶电器刑、餐衫饮到恒娱乐宅，只科要摩鹿尔开那到哪挎里，福他们获就会烛跟到伟哪里页（天叼河城柱、中掘华广陵场、妇铜锣麦湾、许好百传年如钥是）烂。（挂如大斧连万淹达联裹姻国符美、膜铜锣堵湾联脸姻易警初莲睛花）知4杯、成辉功招摸商的搜关键径在于将成功吗的沟圈通挺族商业束地产略开发揪与住拨宅地驼产开猫发最股大的疾区别防在于汉服务浩对象繁不同厘：住响宅开柜发主卫要面找对终讲端用槐户群趴体；宽而商恨业地谨产开沫发面肥对的迁不仅灾是商巾铺投扫资者泳、主付要的蓝是个童人和席机构嘉经营她者，未最重怒要的墓是系来关商倚业地观产项描目持亲续经孩营的获数以拥万计矛的消俊费者羊。运隶营商链与招庙商针龟对的侦是特团定的碧经营游者，矮换位灾思维慰、良上好沟窝通成罪为招般商的约关键振。商棕业地眠产项愉目的妇招商衰不应耀是单何纯租梁赁的日交易培关系筒，而坚是需免要从挪经营位者的广角度膛为出忧发点犁，从示商业郊规划录、经狮营管仁理等近诸多讲方面摇给予促经营购者信医心。笋5吊、行农之有会效的腊执行段力是孔成功丸招商笛的保浑障唤制定艳完美锄的招裤商细盘节，鞠让招款商工旺作足“句言必尺行，钥行必剑果晶“初。同悦时，割对招踪商人她员进冒行专幸业培止训。蜻运用阻经营异方面饿的专以业知偏识与绞客户倘形成贱有效技沟通擦，真驰正从割经营旨者的姓角度酬解决仓问题卖，使调客户货对项此目充宪满信此心。跪四、捆商业蛛地产馆招商苹策略抗20去世纪蹦90请年代缓开始盲，百篇货业贪的建闸设促添成了颤商业参投资易的热顺点。肾90墙年代灭末期影，兴戒起了使大型周超市先和大便卖场袭，此斤后，遣商业博街项五目纷仙纷上贞马。寻近几欠年来训，又倡掀起溉了购询物中饶心的厌建设挣热潮伯。圆从客泪观要赢求看部，商岁业资肃本高台速圈冰地以柔求更浩大市徐场份土额，竖刺激玉了商辜业地告产的阴蓬勃池兴起膜。新片兴商雪圈在持各大勒城市门风起敞云涌葵，一叔个个朽商业皂神话浴被刻援画得票如此乌深刻降。由拣物质搁需求调拉动云的商唉品供叙应也瞧正依熊循行菌业细锋分、唇市场嗓细分洪的商拦业法然则改宁变着因全国龟商品龟市场银，庞锅大的赚资金衣流、悟物流被、人谋流在管各类半商业寺地产听中进咸行集走散，锣城市亏化的胁宏观钱政策咐也促垄使原柳有自好发性谋商圈胆按自帜身发雹展规展律加树速向济机制状调控杠性商念圈进誉行过杏渡。境机会遮与风姐险并距存，彼商业历合理季化将幻是摆野在新粒兴商草圈面忆前的绣一道低课题枕，招扑商的恩成功心与否拜直接勾影响律到项并目的粉成活更，能狸否使绕用有接效的牛招商堡策略留则成谢为成捎功招阻商的邪基石趴。胶招商膜策略丸是指生科学句的利式用各布种有氏效的踢招商乱手段覆形成怜组合猴，对诚目标挽市场撒进行吴持续别性公丝关，热从而另达到惧商业赠规划救合理窜、商种业优侮化进捆驻的宾目的所。爬1拐、主湿力商忘户优云先招岁商唉商业丸物业舅是商戚店群科的集燃合体晌，是仆多个郊零售宽商店驱汇集鸡的商塘业经塔营场数所，咬但是碰，不甚同的范零售煌商店只在商窝业物年业里雅的地株位和厅作用压不尽两相同会。主静力商于户、寺半主猪力商坟户主素要包蜻括百视货商游店、险超级旗市场刑、大凶型专掠业店窑等，剂是商径业物侮业吸积引客屈源的叔锚固学点，逝对商堡业物毫业的属商业伞经营辣活动妖会产派生较乏大的榜影响您，在生商业由物业性里处眼于核据心地国位。忧在进祥行招规商时巩，应份对主沸力商斗户、逝半主趟力商晃户采霸取优晕先招括商的题策略迁。一呆方面知，主资力商惕户、奉半主收力商终店的乔招商飘谈判迁通常此需要煮一个我较长公的时蝶间，这需要司应付璃繁琐凝的拉饺锯式拔谈判浆。另钱一方芳面，毅不同拦的主俊力商钱户、柱半主雀力商墙店对寨商店若的建险筑规户模、蹲建筑李结构愁会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