房地产、建筑、建材行业2023年下半年投资策略：把握估值重塑机遇关注地产链配置价值

把握估值重塑机遇，关注地产链配置价值S3040001S2110001证券研究报告行业研究投资策略房地产、建筑材料、建筑装饰(申万)指数走势提过后，房企后续结算的项目价格及利润将回升，业绩具备向上动年11月地产“三只箭”政策出台，对涉房建筑央企获得股权融资提工程等领域的投资机会。策的实际落地及疫情管控政策优化后施工进度的恢复，叠加去年同◼维持对房地产行业的“标配”评级，维持对建筑装饰行业的“超配”为中高风险。 发展(600048)、招商蛇口(001979)、华发股份(600325)、万科A (000002)等。中游建筑工程方面，建议关注低估值央企中国建筑 (601668)、中国铁建(601186)、中国交建(601800)、中国中铁 单有望加速拓展的国际工程企业中材国际(600970)、中钢国际 (000928)、中工国际(002051)、北方国际(000065)。建筑材料方企业旗滨集团(601636)；受益于新规实施带动行业扩容、集中度提升的东方雨虹(002271)、科顺股份(300737)、凯伦股份(300715)、北新建材(000786)；高弹性五金龙头标的坚朗五金(002791)；直接受益于国家水网现代化基础设施建设需求扩容的管材龙头伟星新材 空间，头部企业存在渠道优势的三棵树(603737)、亚士创能 险、境外经营风险、国企改革进度不及预期的风险等。证券研究报告行业研究投资策略 W .3行业出清后，销售回暖将带来盈利改善 9 整体观点及投资建议 12 3.1国企改革背景下建筑央国企有望迎来估值重塑机遇 133.1.1“中特估”对于建筑央国企具有重要意义 133.1.2国企改革背景下建筑央国企实现估值重塑的路径 14 整体观点及投资建议 19 体观点及投资建议 26 插图目录2023年1-6月(截至2023/6/6)申万一级行业涨幅(%) 5 6图3：全国商品房累计销售面积同比(%) 6图4：全国商品房累计销售额同比(%) 6图5：商品房单月销售面积同比(%) 7图6：商品房单月销售额同比(%) 7 图8：中国城镇化率水平(%) 7 图13：房地产开发资金来源及国内贷款累计同比(%) 10 图24：累计出口总值(以人民币计价)及同比增速(%) 16图25：当月出口总值(以人民币计价)及同比增速(%) 16图26：基建投资累计增速(%) 18图27：基建投资当月增速(%) 18图28：基建投资分项累计增速(%) 18图29：基建投资分项当月增速(%) 18图30：商品房施工、新开工、竣工面积累计同比(%) 20图31：商品房销售面积累计值(%) 20 图33：东方雨虹毛利率(%) 21 图36：玻璃价格(元/吨) 24图37：玻璃库存变动(万吨) 25图38：玻璃周度开工率(%) 25图39：石油焦、重质纯碱价格(元/吨) 26表格目录 2：地产“三只箭”相关政策 14表格4：重点公司盈利预测及投资评级(2023/6/8).....................................28 1.1SW房地产/建筑装饰/建筑材料行业下跌12.30%/上涨10.77%/下跌7%图1：2023年1-6月(截至2023/6/6)申万一级行业涨幅(%)回顾%、12.72%、 图2：2023年1-6月(截至2023/6/6)SW房地产、建筑装饰、建筑材料行业二级细分板块涨幅(%)业大规模出清后剩者为王图3：全国商品房累计销售面积同比(%)图4：全国商品房累计销售额同比(%)。和增长16.68%，销售金额同比增速较前两个月明显扩大，主要与上年基数有一定关图5：商品房单月销售面积同比(%)图6：商品房单月销售额同比(%)而我们认为，我国当前仍处于城镇化快速发展阶段(根据国家统计局数据，截止图7：4月商品房销售金额跌至近八年同期低位图8：中国城镇化率水平(%)图9：70大中城市房价同环比增速探底回升图10：一二三线城市房价同环比增速均回升2.2房地产支柱性产业地位不改，“因城施策”将持续发力，行业经历了多年未见之深度调整。而由于房地产对于经济的拉动作用不可忽视，因此年内房地产政策也出现了近十年来难得见到的优化调整。从中央发声、定位，再到地方政府“因城施策”积极放松调控、稳定楼市，政策密度及力度逐渐加理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表致辞，“房地产是国地产链条长、涉及面广，是国%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资进一步凸显。而从固定资产投资数据来看，房地产开发投资仍在拖低固投增速。另发求，政策力度可谓逐步加码。 图11：房地产开发投资增速从高位持续下滑表格1：2022年至2023年一季度重要房地产政策2022年相关部门并购贷不再计入”三道红线“月相关部门保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理月中央政治局会议“压实地方政府责任，保交楼、稳民生””因城施策用足用好政策工具箱“月住建部、财政部、央行等推出2000亿政策性银行专项借款月央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。1月央行将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工1月央行、银保监会2月财政部、税务总局对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2月国务院副总理刘鹤的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”2月“要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。”2023年住建部长对于购买首套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。而对于购买二套住房央行决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。具体来看，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。月对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”总书记重要文章要防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。。。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展平稳过渡。3月政府工作报告加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。房地产市场发展可期。另外前期推出的政策在年内加速落地执行也值得期待。政策面的2.3行业出清后，销售回暖将带来盈利改善 图12：房地产开发资金来源及国内贷款累计同比(%)新开工预判，行业将出现持续去库存。图13：土地购置面积、土地成交价款同比持续大幅下滑图14：竣工同比增长新开工同比降幅较大 图15：商品房待售面积探底回升，但绝对值并不高区间，在房价企稳回升叠加下，房企业绩修复可期。图16：2021年以来土地溢价率大幅回落2.4剩者为王，行业集中度将进一步偏向头部房企体行业集中度有所回落，但仍维持在高位。升至2018年年中的29.54%、68.56%和75%，随后均有所回落。之后行业经历“三道红 图17：房地产行业市场集中度。图18：典型头部房企市场份额持续攀升图19：典型头部房企市场份额在2018年后走低将更偏好资质实力更优的央国企及部分经营稳健财务状况较良好的一二线龙头房企。审核通过。2.5整体观点及投资建议 A等。3.1国企改革背景下建筑央国企有望迎来估值重塑机遇需要充足的流动资金维持运转。于1倍的公司不得进行股权融资的限制。因此在很长一段时间内，建筑央国企往往采策PB在。因此，表格2：地产“三只箭”相关政策3.1.2国企改革背景下建筑央国企实现估值重塑的路径企业内部的问题，地方投资基金、养老金、社保等机构也持有大量国企股权，代净利润指标，用营业现金比率替代营业收入利润率；并提出“一增一稳四提升”，“一增”是央企利润总额增速高于全国GDP增速，“一稳”则要求资产负债率总体保持稳定在65%左右，而“四提升”涉及到净资产收益率、研发经费投入强度、全员劳企将更加注重优化资本结构、提高经营效益等方面的工作，努力提高ROE，同时关注表格3：2023年国资委将“两利四率”调整为“一利五率”，并提出“一增一稳四提升”20222023指标体系两利四率两增一控三提高一利五率一增一稳四提升净利润、利润总额、营业收入利润率、资产负债率、研发经费投入强度、全员劳动生产率净资产收益率、营业现金比率、利润总额、资产负债率、研发经费投入强度、全员劳动生产率具体内容两增：增加利润总额和净利润，增速高于GDP增速一控：资产负债率控制到65%以内三提高：营业收入利润率再提高0.1个百分点、全员劳动生产率再提高5%、研发经费投入进一步提高一增：利润总额增速高于GDP增速一稳：资产负债率总体保持稳定四提升：净资产收益率、研发经费投入强度、全员劳动生产率、营业现金比率4个指标进一步提升估值也具有重要意义。2022年5月，国资委发布的《提高央企控股上市公司质量工作，作为建筑业的龙头企业之一，公司在人才激励方面进行了积极探索，先后于2013年、扩大股权激励范围。核体 PB修复有望实现。化图21：累计出口总值(以人民币计价)及同比增速(%)图22：当月出口总值(以人民币计价)及同比增速(%)论坛将于下半年举行。 图23：一带一路贸易额指数领域的订单。建筑央企海外订单增速稳健。2023Q1建筑八大央企海外新签订单金额为稳健。在“一带一路”沿线国家加大合作，人民币国际化进程加速的背景下，企订单增速有望加速提升。 3.2.2基建投资有望持续维持高位，为央国企订单增速提供有力支持月全国固定资产投资(不含农户)147,482.00亿元，同比增长4.7%；狭义基建投资图24：基建投资累计增速(%)图25：基建投资当月增速(%)图26：基建投资分项累计增速(%)图27：基建投资分项当月增速(%) 3.3整体观点及投资建议涉房建筑央企获得股权融资提供了可行的手段，但制约建筑央国企股权融资的因素，B公司估值。年海外订单有望加速拓展的国际工程企业中材国际(600970)、中钢国际(000928)、000065)。4.建筑材料：重视地产后周期品种配置价值 品种有望率先受益。图28：商品房施工、新开工、竣工面积累计同比(%)图29：商品房销售面积累计值(%)水材料的需求增速或形成拖累。 图30：WTI原油、石油价格走势图31：东方雨虹毛利率(%)规划纲扩容。业绩弹性有望得到释放。成本端中枢下移，压力有所缓解。建筑五金行业上游包括钢铁、有色等原材料。：建筑五金行业上下游资料来源：坚朗五金公司公告，东莞证券研究所，叠加原油价格回落，原材料成本下行，行业盈利水平有望改善。成严重损害，需要冷修才能再次投产，因此供给的调整往往滞后于市场行情的变动。因此与地产竣工关联较为紧密。资料来源：百川盈孚，东莞证券研究所图34：玻璃价格(元/吨)资料来源：百川盈孚，东莞证券研究所进，玻璃需求有望持续拉涨。图35：玻璃库存变动(万吨)资料来源：百川盈孚，东莞证券研究所图36：玻璃周度开工率(%)资料来源：百川盈孚，东莞证券研究所有望持续改善。浮法玻璃的主要原材料有硅砂、纯碱和燃料，图37：石油焦、重质纯碱价格(元/吨)资料来源：百川盈孚，东莞证券研究所4.3整体观点及投资建议企业旗滨集团(601636)；受益于新规实施带动行业扩容、集中度提升的东方雨虹 (002271)、科顺股份(300737)、凯伦股份(300715)、北新建材(000786)；高弹性五金龙头标的坚朗五金(002791)；直接受益于国家水网现代化基础设施建设需求扩备提升空间，头部企业存在渠道优势的三棵树(603737)、亚士创能(603378)。5.投资建议现BROE建需求提供有力支持。我们看好建筑央国企和国际工程等领域的投资机会。筑材料行业上调至“超配”评级。企业，包括保利发展(600048)、招商蛇口(001979)、华发股份(600325)、中国交建(601800)、中国中铁(601390)、中国电建(601669)，受益于“一带一路“十周年海外订单有望加速拓展的国际工程企业中材国际(600970)、中钢国际(000928)、中工国际(002051)、北方国际(000065)。龙头企业旗滨集团(601636)；受益于新规实施带动行业扩容、集中度提升的东方雨虹(002271)、科顺股份(300737)、凯伦股份(300715)、北新建材(000786)；高弹性五金龙头标的坚朗五金(002791)；直接受益于国家水网现代化基础设施建设需求扩容的管材龙头伟星新材(002372)、公元股份 000065(002641)；靠近竣工端，行业集中度具备提升空间，头部企业存在渠道优势的三棵树(603737)、亚士创能(603378000065表格4：重点公司盈利预测及投资评级(2023/6/8)代码股票名称股价(元)评级评级变动AEEAEE6016686.171.221.401.545.084.424.02维持60180010.741.181.341.489.098.037.23维持6016695.770.660.770.918.697.506.35维持6013908.021.261.431.626.355.614.97维持60118610.481.962.192.435.344.784.31维持00205111.560.270.380.4742.8330.8324.60持维持60097012.290.971.061.2512.6911.629.81持维持0009289.500.490.600.7019.2915.8913.65持维持北方国际15.170.630.840.9523.8918.1716.02增持维持601636旗滨集团9.010.490.821.1418.3610.987.87维持002271东方雨虹29.290.841.512.0134.7919.4514.56维持300737科顺股份10.020.150.600.8166.4016.6412.33维持300715凯伦股份14.17(0.41)0.370.61(34.30)37.9123.38持维持000786北新建材25.161.862.212.5713.5511.409.79持维持002791坚朗五金68.330.202.002.65335.1234.1125.80维持002372伟星新材21.300.811.001.1626.1421.3718.35持002641公元股份5.480.070.410.5083.1613.3710.87持603737三棵树96.530.882.523.61110.2838.3726.76603378亚士创能9.320.240.540.7238.0617.1812.90600048保利发展14.011.531.761.979.147.967.11持有维持001979招商蛇口13.510.550.901.3024.5215.0110.39持有维持600325华发股份10.601.221.391.578.717.636.75持000002科A14.891.941.982.077.687.527.19持有维持 风险提示地产行业波动的风险。自2022年以来为了稳定房地产行业发展，监管部门接汇率风险。境外合同多以美元和欧元作为主要结算货币，部分合同涉及当地小(3)基建投资增速不及预期的风险。基建投资增速不及预期将影响实物工作量，对(4)境外经营风险。受当地政治、经济、公共安全、文化差异、合同法律、国际舆、环保要求以及部分国家间贸易摩擦等因素影响，市场开拓及项目履约面临的形(5)国企改革进度不及预期的风险。国企改革需要政策和制度设计的支持，以便更的推进和国企的发展，从而使