城市土地储备制度对房地产市场价格影响

摘要城市土地储备制度作为一种全新的制度，最初的功能明确定位在垄断城市土地一级市场、调控土地价格、为居民提供可负担的住房上。然而从实际情况看来，土地价格从2002年开始一路走高，伴随着土地价格的上涨，房价也连续创出新高，高地价和高房价引起有关利益群体的异议和不满，从而影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范。在这样的背景下，国内许多学者进行了不同的分析和研究，大家的观点不尽相同，甚至截然相反。大家都在思索，土地储备给城市政府、社会、房地产市场带来了什么，是巨额的土地收益，还是可怕的房地产泡沫。房地产行业是我国国民经济的支柱产业，是未来中国经济增长的动力之一，而土地储备制度是调控房地产市场的有效手段。如何通过了解土地储备制度对房地产市场价格的影响机制，确保土地储备制度的功能有效发挥，已成为当前中国经济发展中亟待研究解决的重大课题。本文以城市土地储备制度对房地产市场影响的传导顺序为主线，首先分析了土地储备制度对土地价格的影响，然后根据地价与房价的关系，间接来分析土地储备制度对房价的影响。在总结和借鉴前人理论并结合我国现状的基础上，本文利用1998年-2023年的季度数据，对城市土地储备制度对房地产市场价格的影响进行实证研究。实证结果表明，城市土地储备制度的建立直接带动了土地价格的上涨，虽然土地价格是房价的组成部分，但是地价和房价的上涨不存在因果关系，房价受多种因素的影响，地价只是其中的一个因素。本文在实证结果的基础上，提出了增加土地储备资金来源，帐控制芹土地幼投放叙量，景以及具创新议土地悬出让梅方式滨，并葡建议爆建立目土地局储备贫评价光制度毯和地帝产泡体沫的专预警江机制施，以痒期充滋分发球挥土喘地储箱备制欧度对犁房地葬产市宾场的索调控赠功能缓。斧关键栋词：欢土地皂储备梨制度唐；房遇价；涌地价陶Ab部st纠ra美ct烟As注a进n液ew渡s绞ys绩te盯m,范th拐e柱la拥nd佣r远es枯er载ve拾s楚ys描te羡m叼ha庭ve旬a兆c谱le表ar亩p枕os气ti始on互in蓬g恳on边m浑on加op姜ol代yi谢ng歼l妈an汉d水ma承rk干et槐,c疏on籍tr樱ol如li吼ng屈t默he壮l雷an绿d黎pr异ic咽es移,p耻ro喊vi句di崇ng郑r斩es填id披en烫ts暴w拳it糕h柔af供fo叉rd槐ab闷le少h顶ou废si帖ng查.A倒ct园ua牺ll私y,搏th静e捞la竖nd扛p祝ri夕ce啄s乐ha航ve患b宅ee捡n爹ri通si镜ng顷,f糟ro骂m悔20寸02挤t猜o而no庙w,裙an颤d疤th石e耳ho榨us烤in嗓g循pr因ic漠es搬a须ls计o顶ar惯e财ac包hi摆ev丈in服g抖ne点w举hi鄙gh店.T货he班h舞ig盘h挥la胖nd图a匹nd宋h漆ou著si旷ng亲p扭ri嗓ce休s正le富ad瓜t听o海in扬te督re镰st征g冒ro奖up些s’暗ob趣je阴ct式io再ns乌a肾nd索di雄ss外at秒is公fa物ct末io告n,掏an无d怠af险fe的ct体t惜he附o扒pe流ra支ti山on藏,d属ev流el伶op驾me签nt烂a权nd著n驴or火ms野o酷f查th赵e信ci慨ty阵’s阳l年an优d舰re眨se仅rv忘e洋sy赴st周em饲.I侵n姐th胡is霜c判on房te业xt每,m酬an仰y熄do慌me份st击ic经s爹ch巨ol因ar购s甲re并se惨ar派ch过t宫he共c则it疼y’爱s股la开nd尼r蹈es赖er足ve跪s积ys谅te兽m,辱an缝d顷th黄in论k吩wh塌at馋i党t捐gi苹ve愿u网s,奥a振hu庙ge秤a蝇mo菌un暂t串of讨l娘an架d裕re康ve络nu季e闻or墓t各he帆t常er充ri赴bl藏e疾re殊al把e就st炕at气e耕bu罗bb剑le盯.T誓he笔r引ea浆l亲es器ta堪te锤i闷nd端us浪tr茧y务is鼻a扛p寿il进la肉r突in纹du哀st梯ry作o鸭f焦Ch森in尤a'射s定na时ti燃on局al夺e秧co裂no相my据,w蔬hi放ch庆i火s探on辽e预of坐t来he萌d拍ri霞vi战ng论fo高rc敢es丢i汁n挺th酒e阶fu系tu害re式.T犁he玻l佣an为d摊re活se嘱rv今e瓶sy掀st急em献i枪s骂an剪e邮ff浆ec剪ti创ve宝m宜ea被ns建t叠o牢re帜gu勾la宁te蛇t腥he皮r步ea见l此es简ta金te青ma纲rk喊et螺.H梨ow湿t禽o仙be首tt涨er海u者nd却er晋st招an疾di赔ng壁t客he韵p逮ri词ce醋m戴ec粉ha励ni逃sm度s团im容pa旷ct参o脖f争th赔e沫la疲nd卵r或es专er崖ve雷s庭ys辫te车m衡on妨t俯he钻r期ea痛l苹es萌ta域te元m挽ar欺ke态t,免en激su竞re池t悄ha差t陵th梢e户la匠nd逗r欺es浅er蕉ve护s旧ys干te览m昌fu蚂nc傲ti奶on坑s水ef今fe祖ct废iv听e,席it踩h辜as河b超ec退om哪e省a富ma还jo饲r蓝is鼠su暖es热i察n溪th瓶e焦ec蹦on光om派ic斥d材ev晶el度op易me尚nt巾.傅In骗t腔hi饶s治pa戏pe属r,趴th术e恐ma烟in洋l列in功e花is惜c像on霉du谎ct惭io朝n质im蛋pa椅ct羽o商f愈th泥e兔ci至ty后’s坦l据an帅d阔re糊se杀rv胸e托sy腥st胀em押o拼n朝th晨e熔re士al娇e猪st坐at少e悠ma呆rk序et贞.F呀ir顺st段o蝶f绘al叠l,墨an掘al垃yz掘e班th蔽e古im栗pa谅ct则o赛f续th粗e话ci断ty合’s灰l症an恼d世re夫se需rv含e汁sy软st懒em皆o淡n距th每e财la释nd砍pr芒ic碧es京,t卡he叙n,景Ac娃co蔑rd甲in射g典to篮t功he止r漏el辞at嫌io仍n便be夹tw晓ee嗽n疾th贞e恶la胜nd边a稼nd荷h董ou宵si房ng娃p桑ri式ce速s,立in锣di订re永ct浅ly裁a呆na击ly麦ze隐th异e穷im倦pa损ct原o朵f阵th涝e鞠ci谅ty波’s夸l量an猜d婆re须se土rv表e油sy读st副em手o巴n热ho缺us叫in烘g抓pr蹄ic么es秧.O余n危th顶e降ba打si昆s秋of挠S趋um控in乱g尺up蛮a脖nd溪le伶ar这ni谋ng皆p起re炎de脉ce西ss吉or嗽s’滴s窗th搭eo暴ry贝a种nd趴t王he抵s不ta凳tu搬s午qu类o救of拣o骗ur牲c地ou呼nt开ry怠,t叉hi超s回pa携pe仆r伶us冲es市1香99米8-沃20添08腥ye著ar攻s晚of矿q悲ua并rt醋er五ly读d强at芦a予to币a顾na屠ly援ze芦t婆he挤i澡mp翻ac来t务of倒t庆he工l尽an奥d说re棉se乔rv董e牵sy坚st组em野o材n促th嘴e搜pr田ic鸦e稀of多r乎ea膛l巧es咸ta巡te堆m学ar航ke仅t.泰Em蓝pi摄ri眉ca斥l喜re谎su角lt光s总sh初ow班t神ha范t惩th滴e兰ci昼ty矮's截l渴an扶d及re碎se帝rv扛e驳sy垦st沫em阶h愤as鞋a树d岔ir花ec拉t饥im哑pa捏ct轧o映n硬la漠nd南pr哑ic辆es锣,a懒lt芹ho淋ug尿h泻th票e笋pr扇ic绪e瓶of肉l之an慰d不is恨a晴n压in斗te纯gr海al廉p盘ar廉t很of份h侍ou开si论ng绝p霉ri职ce斗s,顾bu掀t统th宁er占e疾is菊n摄o希ca吨us布al纽re泥la蹄ti践on抱sh雄ip踢b稼et蚊we筐en晓t渴he橡r么is粗in被g骑ho献us稼in拘g捡an塑d讽la仅nd滨p莲ri梨ce洋s,泰th闲e食ho症us窃in秧g虏pr叔ic剥es旺i黄nf衣lu术en挨ce论d坦by墨ma劲ny接f兴ac位to普rs谦,t良he丈l局an去d宅pr兆ic捉es株i植s去on头e乱of蜘t莫he唤f描ac械to手rs蛇.O宴n或th特e下ba套si童s孝of婆e土mp评ir耳ic波al捎r托es会ul拼ts窄,t树hi赏s援pa舌pe土r懂pr标es船en杠ts造a激n犯um满be婚r虏of佳p阅ol侄ic山y编re挣co道mm复en表da霸ti宋on颈s尤to耻b参et唯te码r矿it鸦s碎fu县nc碎ti巴on敬o鸟f痕re垫gu刺la融ti蛛ng燕t纪he段r捎ea戒l无es鹅ta粗t孕e散ma读rk丈et涛,s碗uc廉h愈as方i堤nc雅re捐as摆in阶g务re呢so旷ur捕se礼o腹f段th怜e法fu白nf辞,i霸nn狭ov虹at哪io薯n蔽of盗s宪el脏li炸ng柴t卖he屡l量an僵d,晌bu限il撒di施ng关ev嘱al帝ua涉ti摘on士o再f趴la摩nd槐r刑es桥er兄ve申s祸ys即te脆m限an置d轮th剖e桐re轿al遭e吓st撕at潮e期bu苹bb贷le燃o晓f芽th摇e唱ea疑rl洒y台wa跟rn捎in斜g偏me有ch修an耳is戴m.放Ke高yw庙or秒d:互th颜e阅la摆nd剃r幼es品er站ve搜s脆ys色te材m;钢th带e萄ho侨us旦in既g慎pr进ic愉es旧;t窝he膝l椒an应d堆pr沫ic屈es丸目录冬第1刻章绪稼论贩..览..样..眠..庆..屋..尖..胁..裙..摸..讨..拨..载..烫..微..相..加..伍..振..数..斑..胁..肤..第..轨..距..抓..巷..革..岁..坐..筐..欧..父..歇..拐..膜..惭..珠..赚..棋..坚..怒..椅..忧..血..研..纲..谜..剂..房..靠..嘉..淘..口..来..雄..弯..软..淋..冒..锻..胳1鼠1.稻1选状题的饰背景金及意贴义.吃..气..发..躺..插..尽..每..境..预..药..测..张..筝..泰..株..勉..粥..残..竖..俩..帽..云..蔑..臣..恰..烂..祥..劲..以..努..学..野..飞..星..抓..组..尝..席..泪..果..签..趴..舟..郊..捉..支..谋..仔..妙..撞..希..萄.1限1.摧2国耐内外橡研究撞现状盖..若.拢..抛..读..馋..复..许..朱..旨..羡..纵..零..歼..活..餐..们..答..夏..至..核..臭..签..宇..旧..圣..规..跳..路..己..捡..婚..盼..欠..吃..胳..镇..旬..笛..害..涉..隔..稼..雄..察..稠..服..陶..尖..哗..挡..钞..声..弦..嚷.2释1.碍2.筹1酿国外艳研究脉现状染..雄..越..道..求..苗..列..琴..蛋..避..鲜..筛..含..业..待..顿..锦..谷..刮..请..慎..场..宇..病..键..娇..鉴..鹊..巷..矩..金..掠..禁..卷..膀..份..决..缝..印..霜..号..溪..去..狱..伶..枕..塞..寇..锄..删..昌..返..唉.2沫1.历2.刺2芹国内灰研究百现状钟..伙..哀..依..堆..厌..充..铺..沾..犁..袋..搭..筋..家..劲..易..磁..异..怒..搁..子..爸..荐..冬..变..唇..净..鉴..凤..拐..恼..停..接..毫..郊..祸..仓..有..摄..涌..格..五..痛..借..视..嚷..嫩..抵..躬..柄..软..锡..撤.3样1.挑2.悟3双文献伍综述孕总结哀..声..坝..贡..悼..笼..然..仿..不..车..乖..喷..稼..说..净..份..厘..鹿..怒..醋..腥..摆..择..座..锯..意..沙..真..也..嫌..返..勒..吨..摔..鲁..土..需..榨..商..挥..萌..批..浪..闪..筐..个..指..舟..抽..啊..虎..锹..惯.4仿1.连3研候究思相路、骑研究渗方法腊和结禾构安富排.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型惨，帮炼助判论断是边现在痰购买脆还是更将来侨购买负土地信。对1.贪2.观2柔国内所研究驴现状罩我国肢土地父储备盟制度歉起源纺于棵“永国有吨企业窄三年偶脱困宵”即的目隙标，砌初衷去是为神了帮辆助国掩企改宿革，腰现在需俨然采已经古成为欺政府卡调控猫土地萝市场本最有摆力的幻工具侍，并怒成为桌土地航市场董建设榴与管耽理中步的一蝇个热款点，各来自照不同盾学科傅领域贸的学逃者以依及政献府相符关行竞政人走员对无其进条行了蔬广泛辽的研骑究和宜讨论。朽土地式供求懂和地竹价是震土地院储备吴政策千对房少地产奖市场薯影响烦的首销要方丽面，畏也是缝国内削学者愿研究汪的出胞发点话。张于思彤栏（2阻00晕1）好以地花价政歇策的柔调控转目标接和手狭段为慨基础瞒，从波定性祸和定部量两翁个方亭面考胖虑土杀地储托备机祖制对深地价念的调隔控作易用，险提出禽了土倘地储略备调铃控土戚地价凤格的舰机制当，当照市场匙价格刃偏高哪时，帐减少湖土地要储备鹿量，醉加大乎土地漂供给泄，平渣抑价沉格；句当市们场价查格过昼低时熟，减甘少用接地供拉给，押并介垮入土滨地二牲级市宏场，闭适量计收购荡土地遍，增犬加土好地储量备量槐，达腹到调再控土态地价铜格，肌抑制晶价格面不合汇理波劝动的科目的眉，从肢而使健土地眠资源猪供需描达到张“斯帕累泻托最暴优状洗态①腰”容。姚控大全灭[1漫0]导（2百00扶3）童认为赶，土忌地价渗值的炭真实景体现僚，是急房地王产开湿发用威地成喘本增逮加的叔直接径原因拼，其甘实质僚是国锻家作橡为土店地所僵有者毁对土部地收专益权病的体园现。皇贾伟猛召（梅20蛮03帅）在蹲土地墨出让快价格凉对社耻会经昆济的详影响伟方面妹，提纹出了殃这样院的观概点：司土地晃价格秋膨胀笛提高倘了土身地开蚕发成毛本，贩造成硬了土夹地市别场供言不应暂求，尺导致巡房地弟产市跳场的争动荡丧；土禁地价窗格持搅续上沉涨，含不仅疫没有半解决搭土地器资源绢供给掏远远供小于醋需求邮的矛毙盾，蹄反而锄深化柱了这苹种矛勇盾。叼但在径将来狐的某过个时戏候，尼土地柿价格猫金字备塔式葬的上拜涨趋状势必揭将停屡止。像城市朴土地融储备艳制度楼的实抢际运般作需区要大塞量资岂金加音以支注撑，轰随着恭我国李土地孤储备丢制度塌的深睁入发乏展，私资金掩的短坚缺已发成为咱阻碍练土地宁储备掏制度针运行手的最冷突出好的障洞碍因炊素之狮一。赤目前纤我国倦各地巷土地希储备角资金石主要锡来源符于政铜府部锈门拨禾给的尤启动劈资金趣与银粱行贷鸡款，毯而政吃府的族前期喝启动乒4雪资金甘数目殃是非生常小薯的，妥各地亭在实钳践过浑程中念积极摔探索录开辟偷筹资宜渠道斜，理乎论界宣也对震此给把予了速很大饱关注屈。其旅中，伸喻俊买华[思11陕]（锁20怜02糊）认化为，晃除了犁政府饰前期遣注入向的少亿量的纳启动告资金胳外，甩可强以考魄虑以浇下途畜径来慰筹措翼资金果：积素极争红取国钱家的掌财政混支持拴；发快行债咽权性适土地核开发切债券品；争增取银哥行商授业贷亭款；船设立抖土地帆基金盆。邵鸡德华羞[1释2]痛（2趋00雁2）仪对城蜓市土老地储宜备制睛度资循金支万持体云系捧的构秆建、企管理任进行悦了分框析与刮探讨挨，提笼出构脱建市绒场化脉，多贯元化草的资絮金渠绿道，贯建立锅城市懂土地应储备浪基金到是构岛建土消地储玻备制义度资水金支轧持体估系的里有效弓途径需。吴渗次芳窗[1絮3]体（2绑00棵1膛20邀02浮）认奸为，烈土地唤储备配的资约金来涛源有窗：政覆府财良政贷服款、大银行吊贷款姥、土劝地有看偿使锻用收滴益、扑土地写储备包收益戒、蜡发行押土地适债券绢、租感赁融提资、凭发行穿城市若建设甩债券奖。从斜各地瓶实践神来看良，其抽中韦尝文英铜（2疼00绪1）淡对防浆城港朋市的振土地庭储备幻资金淘来源掏进行挥了总惠结，危主要爪来自棒五个雹方面连：财碗政部制门拨接给的齿启动谦资金犹；储平备土呈地使描用权岔有偿铜使用醒收益默；实志施土酿地储屡备期陶间经勾营土牛地后枪的收属益；征储备瓶土地虹的使奸用权摇抵押虽贷款桃以及泳其他去可以漆作为哄土地鬼储备狱使用巷的资杜金。御为了未充分宝发挥鹿土地等储备孙制度循调控想房地云产市素场的筝功能抬，少轮数学逃者还冠对土陪地储渔备的币规模欲问题鹿进行灰了研顿究。毅李明馒月、顺胡竹云枝[幻14贩]（禾20站02懂）认育为，侍储备跳量的百不足识，不炊能达突到有诊效调拾节谁市场宣的目甚的，疼但也旗不是滚多多波益善害。土疫地作蹲为最直基本地的生言活资域料，烧在储陕备期袜间不尤可避熊免的用临时尽低效炭利用输，会商造成饶整个旺社会偿福利叼的损魄失。街陈江超龙、锤曲福戚田[遇15蛛]（悔20界02各）认忠为，聪针对页我登国目趁前的忙状况摆，较株少的联土地晃储备背数量斗是城迹市政牢府的骆一个老较好浙选择悬，但栽是土益地储准备的饭量也静不能迷太少衔，为陷了达仁到调眨控土认地市耽场，溜政府录手中说必须菊保持都一定破的储多备量艳，才吴能平挨抑市稠场的西供需赞矛盾盼。陈左利根互、郭亭立芳纷[1高6]半（2既00悔3）揭认为翠，土炭地储栏备规款模大吩小受翅以下达几个陪制约屿因素醉影注响：环土地消储备政机构运对储聋备成筛本的库承受拨能力蒸；土闪地储绘备机爆构运嚷作效演率；鱼土地毕储备哲机构嘱自身畏储备虎动机绵；土葛地储悼备方仗式等压。为1.涛2.站3闻文献份综述详总结东1.主国外精许多沈学者肠都认若为土缠地储富备是蜘政府砍调控趁市场纷，减如少投壤机，务实现安城市舒社会豪公共胖利益覆的主垄要手卵段，抚但是要国外手学者湿的研恐究表厘明，手实际迫上土喇地储戒备不化可能属降低玉地价蛋，反爬而会四起到臂反作解用。住这揭挖示了允土地炭储备池制度叮推动织我国雾土地静价格后快速祥上涨站的原寸因，荡并非指仅仅永在于肃地方谋政府稳“胶以地翼生财妹”识的土赚地储户备制票度定径位不签当，胶土地安储备絮制度价的本倘质决陆定了澡其存落在推宏动土然地价锁格升前高的扰内在何驱动间力。拢这对收于我夏们认裁识土他地储系备下踏土地慧价格僚存在即持续跨走高庄趋势创的规炸律是冷有极见大的草帮助迁的。勤2.犯国外捏相关约研究陷没有佩在经排济转塞型的碧大背捕景下夹分析板土地傲储备古制度尺。西腰方国乒家一货直以肤来实遗行市捕场经敢济体揭制，顿土地至要素慰的配晒置一桨直遵铸循市米场化滤原则央，不读存在搁土地所储备闭制度评承担哭土地暂要素轰配置藏市场齐化任尚务的桐问题叹。我则国正线处于属有计鸡划经软济向梨市场交经济蒸的转揉型期常，土冈地储拖备制疫度在舌我国幻承担污着土浅地要宁素市俱场化誓的重纯要任堤务，晒从某恼种意雀义上及讲，愁我国休实施锁土地选储备傍制度跟的根恭本原劲因就摩在于膛此。居而这特个区箱别导债致了弓国外说从转消型角密度研忆究土散地储责备制孔度对妈房地海产市拜场的戚影响锅不多激，供差我们丢借鉴典的成再果比兰较少友。3冲.国窃内的配相关厅研究牵主要云就土完地储剂备制域度存分在的程缺陷豪和运霸行过荷程中发的不离足进优行了绿大早量的漆讨论拦，对倾土地碑储备贼制度翠对房老地产葬市场庸影响骡的讨给论较份少，敢这些析讨论州更多钳的是外站在夹政府穴的立雄场，档以制缝度设乓计者挡和市尾场管搂理者在的角对度展丈开研沫究，据而且揉在土既地储协备制居度是依否会府推高颜地价笼和房冻价这乎个问姨题上雾并没浸有形殿成一沟致结寄论。忙讨论辩的角别度也挠更多晒侧重犬于宏概观的累角度掘，未理深入胃进而箱对房稀地产指市场乓微观齿经济烘活动泥影响尺。畏本文扶从微第观的涉角度俗，分暑别研诊究了黄土地腊储备轮制度洒对地贯价和听房价坟的影痛响，间以求救深刻棚剖析丈土地订储备单制度尾对房期地产蚁市场厦价格桂的影啄响机昂制，长以便梦不断减完善债土地讽储备错制度软，充液分发誉挥其腿在房魄地产络市场刑中的倡调控帮作用旧。丑1.杯3研求究思城路、戚研究吸方法笋和结颈构安冻排被1.律3.谨1若研究猫思路厨本文拿以城判市土仁地储厌备制圈度对桌房地册产市秋场影帝响的坛传导内顺序堪为主腔线，北首先扶分析送了土甩地储泻备制璃度对懒土地枪价格费的影修响，慰然后介根据详地价茶与房转价的余关系悦，间腹接来帅分析薄土地丧储备迟制度飘对房担价的按影响执。在坡总结买和借飘鉴前穿人理汇论并搅结合初我国闪现状象的基立础上匀，本老文利否用1打99摇8年华-2族00仍8痕年的卵季度挑数据裂，对欠城市株土地歇储备过制度帆对房凭地产今市场晒价格差的影贵响进雄行实桐证研诚究。怠最后房在实犹证结渐果的次基础般上，们提出砖完善幕我国久现行顷土地袄储备限制度察的相益关建伟议，围以期恢充分怠发挥寒土地影储备飘制度贤对房订地产茧市场紧的调续控功饮能。仰1.香3.疯2源研究后方法蝴1.棵本文祥以西快方经凯济学戚中供火求理匆论、济垄断劣理论妹和博杂弈理习论为墓基础蚁理论选，探胁求城方市土隆地劈储备省制度踩对地栗价的采影响腐，同肃时从婆成本燥理论灾、弹灯性理侵论角肥度阐明明地融价和魔房价危的一介般经雹济关孕系与促动态窄经济赢关系昌，从废而分皇析城报市土厌地储属备制捉度对伤房价塔的影敌响。街2.泪本文永从实剥证分仿析角边度，夜运用玻计量蜂经济湿学中昌相关们分析而和格宗兰杰忆因果核关系母检验息原理给，斗应用滨计量才经济彻学应驳用软蓬件E逢vi选ew脑s5异.0曲，通糠过对摇我国婆近年碍来的披土地是交易蛇价格论指数危和商梯品房估屋销瓶售价蔽格指秆数数翠据进喘行分裕析和恶检验吨，对脸前面杰的理民论分章析和油经济械学分坡析结泻论进姿行证游实。金最终植，阐涝明地蓄价和替房价须之间让的因沫果关摸系以钉及城绸市土慧地储邮备制症度对抚房地主产市况场价调格的宇影响。度1.准3.权3磁结构葛安排黄全文雁共分称成五源个部你分：划第一拆章绪罚论。塘简要醒的介砖绍本拼文的勒选题防背景询、研怠究目肢的及银意义渐、国倡内外庙研究矩现状著、本纷文采愧取的绩研究比方法孔、全杰文的碗结构测安排根、可宏能存察在的业创新北等。切第二落章城伟市土相地储茂备制菜度一档般概杜述。忌本章往是本悲文的岩理论棉基础栋部分绸。主龙要讨我论的柳城市元6源土地麦储备繁制度袖的内催涵和晋特点喊，以旺及理浴论基泄础和寇功能想，最誉后介废绍了情该制崇度的浓运作颈程序慢。贴第三陡章城满市土脱地储别备制滩度对锡房地浑产市窝场影寸响的队机理疾分析票。本灿章首惹先分浓析了区城市瓜土地单储备大制度控对地私价的听影响雨，然五后从检地价递和房须价的艺关系死入手踢，分切析城顾市土幕地储难备制剑度对深房价岗的影懒响。绍第四极章城壳市土辆地储盯备制次度对析地价掉和房古价影闪响的惊实证姜分析坝。本井文通滥过收杰集1司99亡8年捆-2镇0构08庙年的痒全国李土地栽价格段指数船和房珠价指拳数，狸分析那它们筝的相鸡关关注系，百并进陵行因吃果性循关系很检膜验，篮最终画得出汉城市份土地煤储备载制度荡影响少土地诵价格主上涨强，但忠是不毅是房奏价上蜡涨的肢主导组因素堡，房穴价受酱多种王因素纪的影原响。慰第五增章结赴论和副政策惧建议骑。在昏总结据前四蒸章研条究的筹基础妙上，胆从我趣国目趋前土池地储欧备制洲度存础在的朝不足仗出发肢，提序出增津加土晶地储垂备资垂金来泡源，视控制饲土地机投放沾量，紧以及朱创新辽土地秤出让史方式乎，农并建承议建香立土鹅地储僚备评束价制旁度和钟地产疗泡沫翅的预矿警机援制，扶以期蛇充分次发挥吗土地吴储备烈制度源对房毁地产边市场堡的调咏控功逗能。腹1.种4创殿新之趴处挑本文豪可能厚存在富的创俘新之本处主畅要体宴现在铁以下凯三个咽方面肆：弱1.国在研思究视号角上苏，本许文根塑据房稼地产厦市场脱本身零的特压点，盒把房颗地产划市场赌分为惠三级桨市场肥，纵进而屯把房领地产好市场梁价格适划分匹为地懂价和妹房价向，然沙后分然别从恳地价却和房楚价来愿论述担城市坝土地条储备扩制度夫对房岸地产妄市场姨的影深响。隆2.赴在实颜证研型究的印数据战选取挨上，蝇本文犁采集世了1严99悔8年雅-2炭00王8年繁的地共价指临数和崭房价单指数菠的冰季度延数据昌，这靠些数禽据充企分反晶映了识土地搏储备白制度幼建立缺以后合，地匀价和律房价臂的变吗化，点实证随研究庭结果渣更具歼有现峡实意泄义。陵3.暗在政摄策建漆议部健分，虾本文骆提出腐采用旗A股购市场荷新股店发行渠制度柱中的床询价减制，训以期丸抑制西土着地出胖让过谎程中谋地价遭的非裁理性佩上涨盏。7幕第2脏章城高市土庭地储条备制贝度一裂般概况述役自从素20氧02娃年土来地储津备制遣度建郊立以愈来，极地价练和房笛价飞柳速上顷涨，悔使土茂地储春备制翠度成适为衡房地贤产市丛场的固讨论劣焦点偷[1揭7]投。本义章首冠先对宜城市蹲土地过制度倘的概敲念进词行描宜述，白概括扁了它峰的特牵点，绘讨论柏了土配地储净备制信度的钞理论秆基础醋，并朗在此咱基础昼上讨粘论了蒸土地民储备赖制度姿调控钞房地认产市榜场的泊功能体，最牵后介原绍了牌土地枕储备肌制度填的运锣行程演序。湖2.钱1城张市土劫地储今备制孩度的击内涵列及其园特征鼻2.砍1.姑1幻城市斗土地彩储备鹊制度悄的内奴涵党土地奇储备妖制度英最早哨于1瓶86角9年晨出现吃在荷签兰的示阿姆杰斯特平丹，壁又称蝴土地沫收购馅储备丝制度挑，号是城刘市土割地使预用制毕度改王革、朗土地虏市场摧发展必过程跌中产迁生的申一种粱土地奋管理屠制度悲[1阴8]伶。对拘于土闸地惜储备饲制度利的定亡义，寒国内朴外学柱者有宜不同华的表距达方贵式：蜡美国哀的R行ic残ha润rd研P舰.F铅is齿hm两an惹(1近97问5)警认为甲，土秧地储烘备是漏一种愿政府并取得唉未来刊开发阔需要做的土珠地，军用以竟控制坟城市溉发展办方向沈的制田度，鱼通过欠在城绳市发猾展过微程中须取得颂或租范赁土棒地，处使其笑避免纺不成眉熟的闲开发旋。英掌国的肥Ha杆ro葬ld壳B疲.d塑un美ke咳rl亏ey繁[1至9]坝认为详，土合地储军备是训政府丰在没钱有需夹要前叼，预屯先取皇得相卵当面骗积的永土地师，然戏后将们其释项放，弯进行晃与计迎划一酷致的盯开发硬，以退确保书计划朱有效胀执行域并引头导城青市合鹅理发相展的创管制臣措施号。美惨国的可Sy因lv插an愧K塔am专m古[2岗0]遇(1横97千5)街认为孩，土鸭地储捷备是移一种汇大规确模的伐土地水获取虹、管蔽理及爸供应诵制度甚，对剂城市列的发黄展形温态和爷土地贷价格壤具有矮实质煤性影辆响。于国内留的王另小映碗[2旨1]拼认为餐，催“隆土地红收购蚂储备滔，严破格地匠讲是仁土地愈征用姿与土瞧地储扫备两眼个概光念写的综罗合。嘉土地恐征用仔是指锅为了塞公共屯利益备，政耕府给纤予土蜓地征控用区晨的私材人拥啄有的庆土地扛财产躬权利疗给予趟合理桃的补疤偿的半行政迁行为布。土合地储阻备，鸦是指泡政府家大规萌模取设得将涌来可裂供开呈发利中用的相土地若并在金适度熟开发色后予磨以处很分的低过程雾，其锣目的甲是控鼓制城危市的四成长板速度股和成茅长形贤态，州实现没城市夜的均源衡发直展，亩调控仅城市宫土地蚀市场疤。请邢元币志[监22前]等莫认为游，丰“赶土地茫储备鼓制度盛是政汇府以弊法律平程序狸，运胶用市食场机沃制，喝按照跨土地担利还用总凭体规掌划，方通过识回收提、收察购、钥布置干、征轧用等尘方法淡取得款土地陕，进告行前邪期开列发、辨整理令，并吃进行请储备粮，以块供应馆和调摊控城庸市各惕建设厚用地野的需种求，蕉确保跟政府迷能垄彻断土丙地一丑级市艰场的脏一种拨管理碑制度级。别”的就笔秤者所睛查的缝文献水资料李来看泽，虽忠然上肉述学惑者对植土地斜储备喘制度狱有不钓同的爽定义历，但葡是他素们对仍于土疗地储立备的绿定义日都包老括了拳土地周收购闹、土冠地储违备、脑土地役供应抱，内继容大片部分免接近畏卢新终海[晨23务]所泛下的较定义够，即暗土地济储备紫是城螺市政汤府依修法运挑用市货场机紧制，桑通过蝇收购揭所有因权或图使用任权，士并按纠照土鬼地利拨用总及体规茧划和妙城市酬规划弹，对压土地烦进行垃前期匹开发毕整理饱与储抵备，每以供张应或康调控洲城市剃建设挤用地腰需求刊的城孤市土有地管枕理制次度和筒运行合机制妖。邮2.司1.虑2性城市畅土地崇储备污制度遥的特领征线城市图土地晶的经匀济特栽性①滔决定辱了土垦地管穿理和衡使用犯的三伞个原瓜则，闸即计楼划供央地原骨则、托效益箩最大欧化原鱼则和慨适度休开发耍原则根[2订4]毒。政播府从五有效危经营类城市恐出发拢，只虽有将叉计划植手段车和市量场手璃段现有机屯结合惑且综逃合运康用才洲能满糠足这显三个路原则辱，而咏土地电储备畜制度轧正是福这样受一个支由政尼府来宋运作匙土地惩市场逢的有档力工牛具。篇土地榴储备丑制度环的特顿征表填现在月：大1.教土地倒储备嘴目的呆的公伍益性石实施词城市龙土地锈储备佳制度墨具有肆目的疮上的按公益哑性特吗征，框这一向特征竿在土陶地的炉收购皮、储盲备及嘉土地歌的供朋应等鬼各个风环节歌都有已得以芦体现悠。其毁公益宣性既革有直允接体手现出谱来，轻如在糊用地喇项目检上为裹公共水基础傻设施蜡提供滔用地趟；又只有间数接体某现出陶来，馆如为庭调控弯市场赵而进静行的凑收购线储备明。但凭无论未是直近接的笛体现蜻还是仿间接遥的体避现，栋公益喘性都晌是建细立城园市土艰地储检备制徒度的今首要积目标制，是杂实施桨城市燥土地他储备欺制度抬的出疮发点限和落扎脚点丑。牵2.份土地蹲收购圣的统忘一性腊建立涌城市关土地云储备弊制度上，要耐求按赤“膀统一榨回收史、统收一供蚁应内”锁原则纸，用绳通俗冠的话渔来讲枯就莲是历“柱一个炉渠道件进水倒，一早个池首子蓄臂水，效一个贿口子表供水箱”喷[2眼5]洒。凡肝是在闷辖区絮内需混要盘障活的衡土地迎都必仆须统虾一纳梯入土三地储退备运钥作机述制，松由政馒府统估一收银回，擦企业爱和事绒业单放位不蚊能自矿行招蛮商。稠如果围土地卷储备目的收净购环暑节没防有将葱需要榆纳入忌土地献储备熔范围却的土快地全纵部纳趁入土豆地储堆备中茂心，捡那么础城市数政府副垄断关土地帜一级捷市场颗、调当控土膨地市追场的迟目标岔就不肤能实匙现，号就会售出现誉土地崖供应泥对市巩场调黄控乏茄力的讯局面宋。仗3.冠土地成储备刚的增京值性定城市妄土地舍储备敏机构墨取得衔的土糟地一片般是斧未进浇行基晃础设特施开委发的苦生地殊或者草毛地紧，如临果直失接出省让，祖城市胖政府怖就只敢能获西得基杨础的纳土地展出让虑金，扯大量迫的土期地增题殖收馋益将钩由开鬼发商句取得之，煮而且糖不利哥于城按市规圾划的康实施拒。为匹了让法储备馅土地造增殖动，土吹地储访备机孔构通初常要失对那策些已瓦经规寿划好川的、她准备采投入乎市场墙的土朵地先荐搞好纲前期杏开发静，如因平整壳土地膜、铺广路、传修人醉行道傍、建便好供涨水、叶排污岔等公嘴共市搅政设逆施，猴甚至纯公园千和绿侮地，句然后站再将许这些哈土地塔供应浪出去睁，这留样通驾过前序期开迟发，毁实现事了储从备土滋地的钓增殖轧。蜻4.些土地刑出让动的竞杨争性精城市郊政府嗽根据哪土地赚利用溜总体烦规划耳和城泛市建循设规陷划及污土地华市场紫需要邪，将眉储备舍的土持地使赞用权拾有计雹划地叼投入吊市场邀，出施让给踪土地羽使用耍单位博。储罗备土根地的套供应富原则腐上采冠取了际招标脾、拍叙卖、征挂牌月出让补土地羊使用溉权的典方法牌。出箭让土垮地使底用权唯的方且式虽钉然各懒不相痰同，礼但出妄让的浆标的注物都符是储谋备土绵地的撕使用长权。斗在具傲体运泉作上吗，以替招标榆、拍是卖、停挂牌饱出让始土地孩使用嘱权的觉基本寄原则田都是飞价高誉者得凯。采晚用招处拍挂捷供应枕土地吉有利裙于规烦范土锄地市蝇场行安为，锦确保续土地球使用给权交添易的翁公平左、公核开、叙公正岸的竞北争，敬充分馋体现牌储备疲土地耻出让始的竞龙争性性特征惹。2叠.2息城市意土地络储备玩制度鱼的理独论基旬础与梨功能土2.亏2.捧1僚城市夸土地萌储备讯制度炒的理殃论基陕础沈1.丹地租丽理论芝马克邮思认停为地蜜租是地直接津生产愈者在柿生产汇中所璃创造分的剩艰余产鉴品，漠被土层地所评有者拖占有按的部探分，驰是土扒地所谜有权苗在经浓济上塔的实单现形换式，妹是社变会生贱产关凉系的抓反映饺[2适6]用。根傻据地兼租形锦成条饥件网和原均因的凳不同罗，把将地租梳分为阴级差她地租①嘱、绝霜对地凡租②灰和垄歇断地谋租③。涂在土汗地市敞场上于进行巩交易认的商首品是响土地消，土骡地在劳交易掩时必棚须具喉有价却格，绒而土凉地价杀格的烂基础援是地粮租。党地租返是地辆价的陵基础奏，是俗调节胶土地未经济补关系垦和土凑地市使场运樱行的推重要源经济城杠杆化，黄并决哪定着丽土地驼的供铲求关附系和蛛土地抓市场则的动乐态特鼠点。渡正确瓦理解斤地租告理论燕，对万我们该认识佛当前貌土地奏市场倍的运胁行特润点，王以及汉确定养城市雄土地然收购毯价格折，合拾理分晒配土债地收拜益，针实现种土地池保值奸增值宾具有煎重要丧的指叠导意驾义。聋2.怖区位摘理论捎区位匆是指个分布志的地馋区和剩地点侍。区服位理疑论是及关于水人类格活动驰的空边间分匹布及谷其在靠空间臣中的蔑相互早关系阵的学分说魔[2仔7]泳。它绩是自柔然地编理区叹位、渐经济污地理匙区位完和交破通地桌理区絮位在植空间忆领域驱上有黄机结欣合的倘具体奏表现漠。族土地刷的经孔济价假值主岔要是碌指土走地的姻使用贡价值碍或效爱用，艳它与鼠供求对关系叮共同倘决定盈土地凶的价帮格，惊并具橡有十券分明津显的叛区位骑特征因。这价种特板征具草体体侄现在着两个打层次州上：掏一是离全国话各个项城市咏之间风由于嘱经济次发展救状况星、投肯资环气境、沈自然燃地理睡条件宅、基慰础设愤施和宰配套太设施唱完善馆程度雪等地狗域区猪位条小件的盘不同躬，使劈得各拢城市残的土桑地获友益能胡力具袋有很残大差苍异，春因而清影响雨土地院的效佳用和卵需求赢；二典是城锯市内径部土唇地的齿局部耽区位欧条件示和获陵益能剩力的词不同仰，也狗影响碰到土跨地的坝经济嫂价值篮。映在第桑一层乔面上怨，地石域等蚕条件荐大体菌相同寇，不脱同规扔模城薯市的饼土地尽经济延价值弯差异刑很大阵；经跑济发矮展的驰程度块也能旧直接况体现么土地粮经济例价值需的差田异。劳第二许层面跪上，剧反映笼了城袭市内猜的土朝地级逐差收药益特卫征，败表现粘为城唇市中脚心土孕地由外于稀推缺地鱼价远父远高润于城鲜市边角缘地叔价。棵城市穷土地餐的不蹲同区陪位将股带来螺不同界的经呆济效育应，册在进趴行城扬市土布地收宣购储雷备时亏，有疼必要盒以区故位理欣论为咽指导活，合钓理布烦局城愤市各叫产业厦的分女布，扫这将捆有利雪于城叮市经显济中幅各经稿济系标统全来面和哲协调流的发来展。用3.寇土地撑供需趴平衡哲理论绞资源夕的合职理配礼置是鞋价格遵杠杆杀通过磁市场向来调甲节和呆实现提的，证而价鞠格又毛是由溜产品戚的供洞求状而况所躁决定苍的。假因此错，供朴求理方论成听为资举源合社理配障置的荣理论民基础顿。陡土地轻供需悬包括龟土地架供给派和土找地需闸求两忧大部虑分。果土地肆供给分分为毁土地坦的自础然供虹给和撤土地齿的经摔济供统给①易。其拜中土抛地的棕自然杀供给摸是无闻弹性傻的，向而土裹地的雁经济咏供给单是有途弹性凉的，资它随劲着生森产技史术条诸件和伞社会性经济届发展棋的变菠化而上变化由。例剑如，伙目前急城市坚外延崖扩张德大量喘侵占确耕地观的现党象，惜就是继由于顷人们棒受比析较利情益的父驱动说而导趁致建唱设用宅地的需经济兵供给姜量急榴剧增膝加，滋耕地冻的经睡济供饰给量浩锐减誓。土土地需央求一忙般是虎指企冒业或兽个人屿在各印种可味能价押格下扛愿意界并且芝能够尼购买属的土固地数次量。屑人类错对土打地的肃需求康可以轧分为于两大畅类，私即农牛业用蝴地需府求和赌非农乌业用暂地需啦求。叮当前势，土队地需泽求其触本质盼就是锁人口暴发展朽对土屈地的淘需求黎。随咐着人学口的束增加按和国揪民经华济的爷发展桌，唤人类马对耕冠地和写非农饭业用诱地的启需求毫均在若不断红增加托，如鲜何在着土地被总量吗一定望的前外提下弃，解价决土屈地供丙给与青需求堆的矛亩盾，搬做到积土地战供需旨平衡聪，是貌关系寺到人睬类生遮存与独发展占的大紧事。糕土地捞储备铺制度根就是级以土绞地供包需平逮衡理标论为饰依据斩，购“洪以供泪定需湿”萝管两宝头，屠一方辰面，峡把城便市存辜量土臭地稍和增神量土系地②抽全部鸣纳入便土地丙储备禽行列剂，垄扛断土冈地供靠应总楼量；卫另一路方面做，根康据市聪场需燃求，沈采用盾招标掠、拍杨卖或欧挂牌倒出让炭等方尼式，扛将储庄备土务地投乒放市卡场，鲁即在桐垄断剂供地铲方式气的前呈提下印，苍土地若需求捎者通穿过竞傅争方筛式获副取土夫地逢[2瓣8]。稠4.观市场唤失灵掀理论肢市场栗失灵乌是指泉因市昼场本缎身的淹缺陷割而引惹起的骄市场悔机制扩在资郊源配性置的渣某些医领域统中运牲作狂不灵闹[2议9]忆。西翻方经劫济学歌者主损要从宗资源美配置甲和收柴入分财配方猴面论爷述了护市场姐失灵郊问题译，认左为造镰成夸市场乎失灵核的主臣要因造素是词垄断斤、外骡部效领应、落公共得物品跑、非篮理性见与死“罗家长自主义它”③案、信尸息不旷完全狐、经作济不竭稳定嫁性和鼠市场边波动兴、失嫩业与挤收入勇分配躬不公馋等。役由于呢市场贝机制挨存在前上述早缺陷速，娘因此立即使棚在市座场经稿济国推家，族也需乎要政磁府采源取相离应的厦法律篇、经幼济、骂行政达等手输段来哄干预汁市场委。挠城市烫土地恳资源炭的市究场配揭置过渠程中湿易产浙生市护场失船灵，羊需要搬政府亏采取应相应护的手鸟段对融土地崭市场航进行夸宏观唇调控呜。由下于土废地资洗源数笼量的伏有限帆性、肚不可稳再生线性、带位置登的固迷定性悟以及壁稀缺毛性，际使得县土地姨市宿场成艳为一台个不辣完全沿竞争细市场诱。土厕地市辨场的忧不完防全竞指争性势，使争价格巧体系辫在调泰节土来地资竭源配攀置时哄有效玉性大纱打折魄扣，妖难以正达到该土地咽资源新的有豆效配历置。娘城市泉土地飘是一景种关寄系到沫国计网民生赴的全妄局性坑和长懒远利慌益的培资源催，市厚场竞地争以判厂商乘利润链最大快化，高个人杜效用万最大美化为齿原则原来配放置资爱源，券这显颠然对托没有咸收益奋和利老润的倘土地毛利用摔类型雾而言袋是不费利的失。如同果任狐凭市钞场竞积争机级制来妈配置盆城市蓄土地倦资源芒，则啄那些拥具有严社会廊效益烈的场练所在尼城市渠中很刊难找检到立宾足之份地。亲对于应这类宵土地舒的配味置，春市场甜机制款是不工起作落用的份，需蹦要政趁府对的土地搭市场急进行南干预珍。篮5.炒政府坡公共辈管理樱理论魄政府灶管理夜是指山政府缩对经军济与阵社会搜等领透域进晃行调船控和爆干预摧的行笨为。授政府匠管理地主要动包括脑社会服管理枝与经柿济管喘理两暖个方笼面，静二者枣是有牵一定筹差别糊的。敞政府丰的社痛会管始理职茂能主框要是可政权萝赋予粉的行惩政权利力，想其目袍标是稠实现海社会跟公平自、有歼秩序嫩和稳回定。郑政府户的经行济管甲理职凤能主萄要是迎为了定弥补臂市场跪机制原的缺琴陷对倘经济缺进行馆宏观店调节慈，其漠目标菜是有命效配炮置资支源，梁增进腾人民边福利诊。陈政府蜓的社哀会管仪理在畜手段筑上带燃有强倾制性填，政时府的相经济筐管理山则具赌有灵姥活性帅与宏绢观性太。俱与市案场失侍灵现炎象类近似，霞政府平在履扛行其日经济妥管理织职能谢时也介同样吧存在唱着失陪灵现准象，为即西鸭方经葱济学歉所说埋的政辈府失男灵。首政府艘失灵遭是指怕政府库在弥今补市甚场机锹制缺第陷的刃过程骡中，枪由于水干预贝不当咐而产厚生的品另一是种缺糕陷，赴即政壶府干贤预不碑当造杀成经松济效董率低着下和委社会唯福利瓦损失陕。政拢府失爹灵的才主要设原因态包括搜不完徐善信择息与怕过度闲干预睬、市逃场缺陆乏竞饺争、艰政府搭对不约同利作益团悼体并磁非绝趴对公游平。稳政府次管理辛人员索的滴“疗经济捐人①拨”趁行为计、寻缴租②冷与腐希败等坑。为尺避免骗或减蓬少政滔府失拒灵，木应明磨确界华定政糕府的敢经济惠职能游，即贵政府床在哪衰些领谊域参醉与市扎场经茫济活愁动，面应该免在什春么范搞围以老及在被什么裙程度敏上对妻市场鹿活动薄进行没干预弊，政斑府应姐该制妈定什题么样宁的制带度采押取什手么样殊的政寒策和台措施焦，以接什么限方式异参与帅市场据经济嗓活动当等等降。总选之，忧城市葬土地轮储备销制度锯是政溪府借脖以干府预土唯地市演场的译制度框，为仁避免玩政府境失灵甘，必缸须以断政府妨管理妻理论惭为指兴导，柴明确吧政府鲜在土忠地市循场上残的职绵能定粥位，脖合理漠