紫荆苑商住小区可行性分析报告

紫荆苑商住小区可行性研究报告目录第一部分、可行性研究报告的必要性 3第二部分、项目概况 3一、宗地位置 3二、宗地基本指标情况 3三、宗地现状 4第三部分、项目外部环境 6一、城市概况 6二、城市规模 6三、城市基础经济环境 7四、城市发展与规划 10第四部分、城市房地产市场环境 18一、整体市场概况 18二、市场政策环境 18三、房地产投资情况 20四、房地产市场供需情况 21五、需求分析 24六、消费者调研 25七、未来市场走势分析 29第五部分、项目周边市场情况 30一、本项目所处区域概况 30二、区域竞争性楼盘情况调查 31三、周边规划配套情况 36第六部分、项目规划设计分析及产品定位 38一、项目地块SWOT分析 38二、项目建筑规划设计分析及产品定位 41三、客户定位分析 43第七部分、项目投资经济分析 43一、项目基本参数 43二、开发周期分析 44三、销售定价分析 44四、项目预估销售收入 45五、项目静态开发投资成本分析 45六、资金筹措及财务费用测算 46七、项目静态投资收益评价 46八、项目敏感性分析 49九、项目动态现金流量表及内部收益情况 51第八部分、项目可行性分析结论 54第九部分、主要风险因素提示 54第一部分、可行性研究报告的必要性永州市是国家历史文化名城，省际区域性中心城市；中部地区承接沿海产业转移基地；省际交通枢纽与区域性物流中心；以山水人文为特色，以历史文化名城为基础的现代化生态旅游城市；开放创新、和谐发展的生态宜居城市。目标建设成为先进工业主导，商贸、物流、旅游业发达，生态环境优美、文化底蕴深厚、城市特色突出的湘粤桂省际区域性中心城市。永州市主导制造业为汽车制造业、食品加工业、造纸工业、高新技术产业；主导服务业为现代物流业、特色旅游业。随着永州住宅商品化、社会化程度和永州人民生活质量不断提高，人们对住宅需求从单纯追求空间的简单型向生态化、智能化、人性化的综合性需求过渡，为适应永州房地产市场日益高涨的需求和永州房地产转型的时代需要；同时为了规范本项目前期操作，规避开发风险，提高项目竞争力，特制定项目可行性报告。第二部分、项目概况项目名称永州市紫荆苑住宅小区项目建设单位永州市华悦房地产开发有限公司项目地址永州市冷水滩区紫霞路四、宗地位置项目地块位于永州紫霞路板块，南邻紫霞路，东隔九嶷大道，西距面积达数百亩的城市生态绿地仅数百米。宗地该地块东至九嶷大道，南至紫霞路，西至规划万寿路，北至紫霞安置小区。五、宗地基本指标情况该项目总占地面积11815.12平方米，主要用于住宅（设配套公建），容积率≤3.0，建筑密度≤40%，绿化率≥30%。紫霞路1号地块项目经济参数项目名称位置用地面积用地性质容积率总建筑面积建筑密度绿化率项目紫霞路板块11815.82M2商住（设配套公建）≤3.035447.46M2≤40%≥30%房地产开发公司于2013年月通过竞标获得该项目开发权。三、宗地现状项目地块呈不规则方梯形，东至九嶷大道，南至紫霞路，西至规划万寿路，北至紫霞安置小区。区域位置图第三部分、项目外部环境一、城市概况永州地处湖南西南部，南岭山脉北麓，接壤两广，毗邻沿海和港澳，被誉为“沿海的内地，内陆的前沿”。永州在隋朝以前称零陵，隋朝以后，永州、零陵成为一地二名。《史记•五帝本纪》载：舜“南巡狩，崩于苍梧之野，葬于江南九疑，是为零陵”；隋时因境内有“永山永水”，改称永州。还因潇、湘二水在境内的蘋岛处汇合，自古雅称为“潇湘”。永州市下辖九县两区及两个管理区，土地总面积2.24万平方公里，人口600万。由于毗邻两广，具有“近水楼台”的区位优势。随着二广高速、洛湛铁路的建成，厦蓉、永贺高速和湘桂铁路复线的开工建设，到北京、上海、深圳航线的开通，加上原有的衡枣高速、永连公路、107国道、322国道，我市立体交通网络即将形成，进出永州将畅通无阻，方便自如。（1）地理位置永州市位于湖南省南部,五岭山脉北麓。东与湖南衡阳市的常宁、郴州市的临武、嘉禾、桂阳相连,南与广东清远市的连州市、广西贺州市、桂林市的富川交界,西与广西桂林市的恭城、灌阳、全州接壤,北与衡阳市的祁东、邵阳市的邵阳、新宁毗邻。地理坐标为北纬24°39′~26°51′、东经111°06′~112°21′之间,南北最长距离245公里,东西最长距离144公里,土地总面积2.24万平方公里,占湖南省总面积的10.55%。其地势是西南部较高,东北及中部较低。境内都庞岭、越城岭屏障于西北,萌渚岭、九嶷山雄踞于东南,阳明山、紫金山拦腰穿越东西,将全市分成南北两大块———零祁、宁道两大盆地,形成三山围夹两盆地,呈现向东倾斜的“山”字形地貌总轮廓。永州境内地貌复杂多样,奇峰秀岭逶迤蜿蜒,河川溪涧纵横交错,山冈盆地相间分布。在全市3366.55万亩土地总面积中,平原面积478.67万亩,占14.29%;岗地面积596.87万亩,占17.81%;丘陵面积486.3万亩,占4.51%;山地面积1656.68万亩,占49.45%。从总体上看,全市大体呈现“七山半水分半田,一分道路和庄园”的格局。永州，一直被视为最适宜居住和工作的城市，也是全国十大幸福城市之一。二、城市规模目前永州市下辖永州下辖零陵区、冷水滩区二区及双牌县、祁阳县、东安县、道县、宁远县、新田县、蓝山县、江永县、江华瑶族自治县九县，另设有回龙圩、金洞管理区。截至2014年度我市年末总人口为631.61万人，其中已婚育龄女123.44万人，出生75432人，出生率为12.03%，人口自然增长率为4.73%，符合政策生育率为84.26%，出生人口性别比为112.36。普查结果显示我市常住人口为5180235人。三、城市基础经济环境1、经济总量水平经济发展稳步增长。经初步核算，2014年全市实现地区生产总值1299.93亿元、增长9.9%。其中，第一产业增加值284.71亿元、增长4.8%；第二产业增加值491.54亿元、增长11.2%；第三产业增加值523.68亿元、增长11.3%。按常住人口计算，人均地区生产总值24267元，同比增长8.6%。全市三次产业结构比重由上年的22.4：38.1：39.5调整为21.9：37.8：40.3，第一、二、三产业次产业对经济增长的贡献率分别为9.8%、44.2%、46%。该指标反映永州整体经济实力已经进入一个新的高度.2、经济结构产业机构永州市大力调整产业结构，社会经济获得了高速健康的发展，形成了以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干的门类比较齐全的地方工业体系。长丰集团引进日本技术，生产三菱猎豹汽车，拥有年产三万辆整车和五万辆车身的能力，是湖南最大的汽车工业基地。具有年产五十万大箱香烟的零陵卷烟厂，是全国工业企业五百强之一。潇湘集团是一个集机械、冶金、建材、制药为一体的大型企业集团，拥有年产两百万吨水泥的生产能力。工业企业主要产品有猎豹汽车、红豆系列、芝城系列香烟、浯溪牌水泥、九疑牌水泥，水电设备、盘式电机、硅锰合金、喉咽清口服液以及湘君面粉、男儿王酒多种类型的纺织品、纸品等。永州农业正由传统型向区域化布局、规模化生产、科学化管理、集约化经营的现代化农业和开放型农业转变，拥有优质米、香柚、脐橙、蜜桔、烤烟、油茶、水稻制种、瘦肉型牲猪、蔬菜和特种养殖等大型生产基地，江永三香（香米、香柚、香芋）、永州异蛇、江华珍珠椒、新田三味辣椒、道州红瓜子以及香菇、木耳、竹笋等土特产品，畅销国内外市场。永州市进一步优化投资环境，加大招商引资力度，对前来投资办企业的客商，其征地、拆迁、基建项目尽量提供优惠，在全省率先设立了“无费区”，禁止向三资企业乱集资、乱收费、乱摊派，坚持依法办事，维护企业的正当权益，对外经贸工作有了长足发展，已和20多个国家和地区建立了正常对外经贸关系，共审批三资企业233家，总投资5.1亿美元，其中到位外资2.16亿美元。引进外资建设的凤凰园经济开发区，长丰汽车配套招商工业园、宋家洲水电站和萍洲高科技工业园，均在永州市区，具有良好的综合开发效应。三产结构方面，2007年永州其中第一产业167.57亿元，增长2.6％；第二产业2059.15亿元，增长14.4％；第三产业1877.17亿元，增长16.1％，三次产业的比例为4.1：50.2：45.7。第三产业在永州市经济增长中的地位十分重要，也一直是永州经济发展持续增长的强劲推动力。2007年第三产业增加值占GDP比重达45.1％，第三产业对全市经济增长的贡献率已经达到51.0％，成为推动经济增长的主要动力。2014年永州三产组成情况数据来源：永州年鉴、2014年永州市国民经济和社会发展统计公报2、居民收入和消费2014年永州居民生活水平持续提高，全市城镇居民人均可支配收入20175元、增长8.9%，农村居民人均可支配收入9873元、增长11.4%。城镇居民人均消费支出12386元、增长18.7%，农村居民人均消费支出8641元、增长16.5%。城镇居民人均住房面积51.4平方米，农村居民人均住房面积55.9平方米。城镇居民家庭恩格尔系数为37.8%，农村居民家庭恩格尔系数为40.8%。永州居民的消费能力一直很强，全市居民消费价格上涨1.6%，商品零售价格指数上涨0.6%。其中，食品烟酒价格上涨1.7%，衣着类价格上涨0.9%，居住类价格上涨5.0%，生活用品及服务价格上涨1.0%，医疗保健价格上涨0.3%，交通通信类价格上涨0.4%，教育文化娱乐价格下降0.4%，其他用品和服务价格上涨2.3%。在收入持续快速增长的同时，永州民间资本也十分雄厚。截至2014年末，永州城乡居民储蓄存款余额达到1634.83亿元。由于近几年来居民投资渠道少，房地产的增值效应明显，使永州的房产成为人们另一个很好的抵抗通胀的保值增值工具。2014年全市金融机构各项本外币存款余额1338.19亿元、增长14.1%；贷款余额641.37亿元、增长15.7%。个人储蓄存款991.87亿元、增长14.6%。中长期贷款497.24亿元、比年初增加85.12亿元、增长20.6%。随着国家道路交通建设的日益完善和城乡居民收入的增长，居民生活消费水平不断提高，轿车进入家庭已经越来越普及，近年来永州市城乡居民购买车辆的热度持续不减，全市民用车辆拥有量呈现持续逐年递增势态。至2014年底，全市民用车辆拥有量为61.85万辆，比2013年增加3.05万辆，增长5.6%。其中，非营运车辆50.52万辆，比上年增长4.9%；个人汽车18.9万辆，比上年增长19.5%，新注册3.3万辆，比上年增长28%。四、城市发展与规划1、城市规模展望人口规模：永州市中心城区2020年规划人口85万人，2030年规划人口125万人。全市2014年末户籍人口630.94万人。全市常住人口538.71万人、增长1.14%，其中，城镇人口229.22万人、增长4.25%，乡村人口309.49万人、下降1.08%。人口自然增长率为7.61‰。用地规模：永州市中心城区人均建设用地面积为109.5㎡/人。规划至2030年，城市建设用地规模136.9平方公里；人均101.80平方米，其中中心城区为369.92平方千米，人均99.98平方米。2、城市布局结构城市发展方向：空间布局上，永州发展方向策略为：南北贯穿，向东发展。城市联城策略为：核心预留、西部控制、东部联城。城市布局形态：充分利用湘江的景观资源优势以及二广高速对城市未来发展的带动作用，以湘江东岸为主、西岸控制进行联城发展布局。城市总体结构为：一圈一带一轴。一圈：城市外环高速公路圈；一带：湘江风光带；一轴：永州大道城市发展轴。3、组团职能与用地功能组织组团发展，生态隔离：采用科学的建设模式，搭建生态框架：以湘江、潇水和山体作为生态本底，以各组团间的生态绿廊为骨架，形成由湘江潇水为主线向四周放射的“指状”生态格局，而城市中各功能组团则成为掩映在生态框架之中的有机斑块。生态空间结构：考虑城市景观空间形态的打造，以周边山体作为生态本底；保护滨江沿岸生态系统，构建滨江生态廊道；以原有生态斑块作为基底，组团间保留生态绿廊，绿化渗透城市。各功能组团镶嵌在绿地系统中，形成带状组团的城市结构。（2）城市空间结构：充分尊重区域生态格局，结合城市土地利用现状，落实城市空间发展战略，城市组团有机镶嵌于绿色生态格局中。（3）交通组织结构：在确定城市空间结构的基础上，合理组织城市对外交通线路各组团间的交通联系，确保城市未来的空间发展有序推进。（4）城市产业布局：在确定城市空间结构、交通组织结构的基础上，考虑产业发展的区位偏向及产业协作的内在要求，沿二广高速沿线布局城市产业发展用地。（5）城市功能布局：依托现已成型的城市功能，发展冷水滩及零陵中心城区。预留中部核心区，远期发展成为永州市综合服务功能中心，并形成南部、中部、北部三大城市功能组团。（6）城市布局结构与功能结构：组团递进相向发展；预留核心统揽全局；三带并置，和谐共生。4、城市主要建设用地规划布局城市总体布局规划永州市土地利用总体规划确定的中心城区总体发展方向是由冷水滩区和零陵区沿湘江相向发展。冷水滩城区以现状城区为中心，实行北拓南融西进，即现状城区向北以凤凰经济技术开发区为依托，建设永州市物流园和高科技园，重点以发展物流业和高新技术产业为重点；向南则以融城为主导，以零陵大道为中心，以西以湘江东岸为界，以东控制1000米，主要以文化、教育、体育以及旅游配套设施用地；以西则是沿冷东公路为轴线向西发展，重点是以长丰工业园扩园为主导，布局工业项目用地，冷东公路以南将是未来十五年永州市工业发展的核心地段。零陵城区以现状城区为中心，实施“北连东进西扩”战略。其中，行政中心向北布局，加大与冷水滩区的融城建设力度；商务区向芝山路、南津路集中，城市居住区向日升大道片区和沿江区域布局，城市工业区向河西布局，仓储物流区围绕火车站、汽车站布局，历史文化名城布局确定以“两山一水夹一城”（即东山、西山、潇水和古城区）的格局进行布局。考虑到永州市城市用地的发展需求，土地利用总体规划对城市规划确定的布局方案进行了适当调整，将中心城区规划范围调整为冷水滩城区和零陵城区两个组团，城市规划中岚角山组团考虑到其位置的特殊性及其发展前景，土地利用总体规划将其列入乡镇规划进行统一安排用地。在中心城区的发展方向上适当进行调整，冷水滩区的重点发展方向是向北发展，零陵区的发展方向与城市规划基本保持一致，两个城区仍以南北相向布局逐步走向融城。城市建设用地规模永州市土地利用总体规划确定的永州市中心的人口规模和用地规模如下：2020年，永州市中心城区总人口为100万人，人均用地面积为100平方米，用地总规模达到10000.00公顷，其中，冷水滩城区达到6500.00公顷，零陵城区达到3500.00公顷。5、紫霞路板块区域规划区域位于永州市城市外环高速公路圈比邻湘江风光带；处于永州大道城市发展轴，冷水滩区河西九嶷大道西侧，紫霞路以北，万寿路以东。（1）地理位置项目地处永州北大门，距市中心不到一公里。东接九嶷大道，西临万寿路，南至紫霞路，北与紫霞路安置小区接壤。（2）行政区划和人口2013年8月始，冷水滩区拥有8个街道、11个镇、1个乡：梅湾街道、菱角山街道、肖家园街道、杨家桥街道、梧桐街道、凤凰街道、珊瑚街道、曲河街道、花桥街镇、普利桥镇、牛角坝镇、高溪市镇、黄阳司镇、上岭桥镇、竹山桥镇、伊塘镇、岚角山镇、蔡市镇、仁湾镇、杨村甸乡。1个工业园区、1个农业开发区。调整后的城区面积由33.07平方公里增加到161.35平方公里。冷水滩区总面积1221平方公里。全区户籍总人口约53.56万人，共19.45万户。常住总人口约50.59人，共18.46万户，其中城镇约32.57万人，农村18.02万人，城镇化率64.38%。在常住人口中：男性人口为25.94万人，女性人口为24.65万人。全区人口出生率13.6‰，同比上升0.5‰，死亡率为5.56‰，同比下降0.4‰，自然增长率8.03‰（3）交通项目东临S217省道，南至主干道紫霞路，同市区春江路凤凰路连接，西与规划中的信心路连接。目前从市中心到项目主要有3条路径：从九嶷大道至项目、从紫霞路至项目、从零陵北路至九嶷大道入项目。（4）项目规划条件根据永州市中心城区的最新规划（详见用地规划图），项目所在区域人口近期规划5.4万，中期达到15万，远期将达到35万，而从永州市的《永州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》来看，项目所在区域为区域物流中心。（5）市政配套在市政配套方面，目前的学校有多家幼儿园、忠烈小学、舜德小学、黄冈学校永州校区（规划建设中），市十六中学；医院则有永州跃进医院、永州中西医结合医院。从2014年开始，紫霞路、万寿路、迎春小游园等主要城市设施和公共活动空间将全面启动，通过上述建设，项目区域即将真正成为永州西北部城区的区域中心。第四部分、城市房地产市场环境一、整体市场概况房地产市场运行总体情况2014年上半年，我市房地产市场整体增长放缓，房地产投资下滑，住房用地供应和住房供应量明显下降，房地产信贷增幅回落。1、房地产开发投资下滑今年1-6月，全市城镇房地产累计完成投资28.9458亿元，与去年同期相比下降27.42%；市本级完成投资9.8114亿元，同比下降35.52%，其中冷水滩区1-6月累计完成投资5.5728亿元，同比下降29.35%。2、房地产用地供应下降，土地出让价格平稳增长今年1-6月，冷水滩区供应房地产用地47.71公顷，同比下降38.7%。其中商服用地14.31公顷，同比下降37.7%；住宅用地33.4公顷，同比下降39.3%。全市房地产用地平均出让单价为1200元/平方米(合80万元/亩)，同比增长9%。其中商服用地1300元/平方米(合86万元/亩)，同比上涨9.2%；住宅用地1150元/平方米(合76万元/亩)，同比上涨19.8%。3、房地产信贷增速回落4、住房供应量明显下降今年1-6月，全市城镇已完成住房建筑面积226.62万平方米，同比下降22.33%，其中市本级完成建筑面积63.51万平方米，同比下降37.73%。新开发楼盘上市量减少，加之中心城区房地产开发处于全面规范化时期，一系列配套政策的出台，如提高商品房预售标准、强化房屋竣工验收监管、暂时冻结商业部分的办证等，也使今年上半年冷水滩城区大面积的商品房暂不能上市，供应面积大幅下降。1-6月，冷水滩城区商品房预售面积为9.8万平方米，同比下降81.84%，商品房初始登记面积为186778平方米，同比下降66%。5、房屋交易登记量平稳增长，商品房价格略有增长2014年1-5月，冷水滩区房地产税收18738万元，同比下降13.01%，占其税收收入的76.78%，其中房地产业契税5022万元，同比下降43.86%。6、保障性住房建设进展不平衡近几年以来永州房地产市场历经两次比较大的宏观调控依然保持了稳步发展的势头，市场经过2005年的短暂低迷、2006年的逐步复苏之后，2007年又进入房价快速上升市场销售火爆的局面，反映了永州房地产市场存在较大的真实需求。但因房价地价涨幅过大，2007年年底国家调控力度加大，市场重新陷入观望，后市供应加大之后市场存在短线调整的可能性。二、市场政策环境1、调控政策对永州房地产市场的影响房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。2012年，我国房地产调控进入第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，房地产行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也逐渐企稳回升，2012年无疑成为了房地产行业全面回稳的一年。2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。进入2014年，一度逼近一线城市房价的杭州率先出现降价，并引起了二、三线城市降价风的蔓延，而北京、上海、广州、深圳4个一线城市的土地却仍然受到热捧，使得市场对一线城市房价下降的预期不敢太高。非一线城市与一线城市的分化是否已成定局？3月份以来全国房地产成交呈现下调趋势，房地产投资增速明显下滑，房价环比下调城市数量增加。房价下降的预期在购房人群中有所加深。2014年以来房地产市场宏观调控的强度正在明显增强，频频动用税收政策、金融政策、行政清查政策来来调控全国房地产市场。永州在售楼盘均开始呈现一定程度的滞销，需求多数处于观望状态，整体的市场价格有所下滑。但由于永州住宅个人贷款按揭“松绑”；提高住房公积金贷款；二套房新政；首次置业住房减半征收契税等一系列政策逐步实施，2014年开始，永州市政府在执行国家宏观调控政策的基础上，对普通住宅消费实行鼓励措施，市场开始复苏、成交量开始回升。2015年的永州房地产市场刚性需求开始释放，城市旧城改造、基础设施改造进入实施阶段，房地产市场又开始进入“火爆”的阶段，价格直线上升，主城区新房销售均价突破5000元。政策调控对永州房地产市场影响分析永州自2012年以来虽经历数次房地产调控，效果主要体现在交易量萎缩，但从未出现商品房价格回落。从地方政府2014年开始的鼓励自住的购房政策和首套房减半征收契税政策的实施，我们可以发现作为永州GDP贡献中十分重要的房地产业，其关系到地方政府的极大利益。同时，冷水滩作为永州经济最活跃的首府城市以及全市最适宜居住的城市和政治经济文化中心，外来的投资性购房需求和本地的刚性购房需求基础在人口红利的背景下仍然坚固。因此我们判断，从长期来看永州房地产市场对政策调控有比较强的抗性，永州的城市价值决定了其房价的稳定性。2、房地产市场发展趋势预测新国五条的出台明确了中央坚持房地产市场调控政策不动摇，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。但由于宏观经济形势复杂，房地产市场走势面临的不确定性增加，特别是永州做为三四线城市，市场需求基本为刚性需求，调控的影响不是很大。预计我市房地产市场整体上仍将保持稳定增长的态势。1、市场销售量将稳步增长。居民收入的不断增加，相对稳定的房价，使得居民的住房购买力持续增强，刚性需求和改善性需求将得到有效释放。随着我市新型城镇化战略的加快推进，农民工等进城务工人员购房置业的意愿也将进一步增强，预计市场销售量将稳步增长。2、房价将略有上升，以稳为主。市场销售量的回升往往伴随着房价的上涨。因产品结构的不同，以低总价、中小户型项目为主的开发企业，受产品热销影响，可能会有涨价意向，而以高总价、大户型项目为主的开发企业，仍面临销售冷淡带来的资金压力，以去库存为主要选择，不会轻易涨价。我市房地产市场总体上处于供需平衡的格局，房价不具备过快上涨的基础，但随着城市居民改善性需求达到高峰，新建高品质楼盘紧缺价格还会有所突破。3、房地产开发投资增速将继续回稳。由于去年以来开发商的观望情绪，积压的投资意愿在今年将有效释放，市场销售的回升也使得房地产企业资金压力得到缓解，土地市场的活跃反映房地产企业投资热度逐步升温，预计下阶段我市开发投资增速仍将保持企稳回升态势。三、房地产投资情况受国家宏观调控影响，永州市固定资产投资和房地产开发投资增速从2014年开始有所回落。2014年，永州市固定资产投资比上年增加19.78%，增幅回落11个百分点，房地产开发投资比上年增加27.26%，增幅回落4.21个百分点；2015年固定资产投资和房地产开发投资增幅继续回落，当年固定资产投资和房地产开发投资分别比上年增加15.06%和24.17%，增幅继续回落4.72和3.09个百分点。四、房地产市场供需情况1、房地产市场运行总体情况2014年1-9月，我市房地产市场整体增长放缓，房地产投资下滑，住房用地供应和住房供应量明显下降。房地产开发投资下滑：今年1-9月，全市城镇房地产累计完成投资50.74亿元，与去年同期相比下降20%；市本级完成投资13.44亿元，同比下降36.3%，其中冷水滩区1-9月累计完成投资7.05亿元，同比下降28.3%。房地产用地供应下降，土地出让价格平稳增长：2014年1-9月，冷水滩区供应房地产用地96.92公顷，同比下降16.9%。其中商服用地31.82公顷，同比下降9.1%；住宅用地65.1公顷，同比下降20%。全市房地产用地平均出让单价为1320元/平方米(合87.9万元/亩)，同比增长13.7%。其中商服用地1360元/平方米(合90.6万元/亩)，同比上涨11.5%；住宅用地1240元/平方米(合82.5万元/亩)，同比上涨24%。住房供应量明显下降：2014年1-9月，全市城镇已完成住房建筑面积283.44万平方米，同比下降33.2%，其中市本级完成建筑面积72.02万平方米，同比下降45.4%。因我市中心城区房地产开发正处于全面规范化时期，一系列配套政策的出台，如提高了商品房预售条件、强化了房屋竣工验收监管、暂时冻结商业部分的办证等，也使今年冷水滩城区大面积的商品房不能合法上市，供应面积大幅下降，1-9月，冷水滩城区商品房预售面积为35.05万平方米，同比下降43%，商品房初始登记面积为123.06平方米，同比下降20%。房屋交易登记量平稳增长，商品房价格平稳增长：2014年1-9月，虽然市场交易较为冷淡，但由于对历史遗留问题的集中处理，已往交易的房屋进入登记程序，房屋交易登记量有所增长。全市累计办理房屋交易登记21011宗，同比增长2.9%；面积352.63万平方米，同比增长1.5%；成交金额51.24亿元，同比增长1.18%。其中市本级办理房屋交易登记11618宗，同比增长4.7%；面积155.05万平方米，同比增长4.6%；交易金额26.535亿元，同比增长5.8%。冷水滩城区办理房屋交易登记9157宗，同比增长9.3%(去年集中办理两证的影响)；交易面积109.52万平方米，同比增长5.5%；成交金额19.95亿元，同比增长12.1%。交易价格增长主要是因为永州市现在创建国家级卫生城市活动的展开和城市综合体拆迁工作的落地执行，使得今年上半年的交易价格增长了500—800元一个平方米。9月，冷水滩城区新建商品房均价为3561元/平方米，较年初增长7.2%，冷水滩城区住宅均价为3300元/平方米(高层)，较年初增长16.6%。由于本市创国卫活动的展开，小区卫生条件及居住环境明显改善，房价区域性差异逐步缩小，特别凤凰园二手房价格增幅较快。近五年永州市区土地供应情况2010年2011年2012年2013年2014年2015年土地出让幅数316378705821土地出让面积（亩）1319.35192.23520.43359.63670.82568出让总金额（万元）577345.61644007.91227701.61880957.21861742.0——地价(万/亩)102.6116.6126154158215数据来源—永州国土信息网及历年拍卖成交信息2014年永州市商品房预售项目基本情况表  2014年1—9月份，永州市整体预售247.39万平方米，其中冷水滩28.8万平方米、零陵34.1万平方米、祁阳13.2万平方米、东安59.8万平方米、双牌3.3万平方米、道县53.7万平方米、江华19.2万平方米、江永1.7万平方米、宁远15.6万平方米、新田9万平方米、蓝山8.7万平方米。  从数据看，控制的比较好的县城销售压力相对轻松。比如，冷水滩区域发放预售许可证的项目也是屈指可数。一方面是预售政策的出台，预售标准提高，使得楼盘推盘量得到有效控制。另一方面开放商放慢和调整了开发楼盘的进度和配套的完整度。具体数据如下表所示：

从总体情况来看，我市房地产市场是良性健康的，房价一直相对平稳，在经历了十几年的高速增长后，近期投资等主要指标出现回调，与全国和全省的房地产市场发展趋势基本一致，与总体经济形势也相吻合，属于市场的正常调整。随着市场进入调整期，对房地产市场可能出现的相关风险，必须密切关注和防范。一是市场供需不平衡风险。如区域性不平衡的问题，楼盘品质问题，特别是中低档楼盘库存过高，而高品质楼盘供应不足的问题。二是资金链断裂风险。部分房地产企业受近期房地产信贷紧缩影响，销售不畅，资金回笼困难，民间融资导致财务成本过高，面临资金链断裂危险，个别开发企业“跑路”风险不容忽视。三是地方财政风险。上半年全市房地产税收下降明显，房地产用地供应、土地出让成交价款负增长，由此引发的地方财政风险不容小觑。2、商品房供求情况及价格走势房地产业缓中趋稳。全市商品房销售面积520.76万平方米、增长11.1%，其中现房销售面积289.16万平方米、增长23.9%。商品房销售额153.56亿元、增长30.4%，其中现房销售额61.46亿元、增长32.6%。全年房屋建筑施工面积992.37万平方米、下降11.5%；房屋建筑竣工面积349.19万平方米、下降14%。永州市的新房供求比近年来基本呈供求基本平衡甚至供大于求的态势。五、需求分析我们认为推动永州市房地产保持旺盛需求，并将在未来很长一段时间内继续发挥其推动作用的几个基本因素是：城市地位的不断提高、城市生活品质的继续提高；城市化进程继续加大和返乡置业需求的增旺；改善性升级需求；中产阶级的壮大。1、城市地位、城市生活品质的继续提高近年以来，永州的城市竞争力获得了一系列的肯定：“中国二十大幸福城市”、“全国卫生文明城市”等。这些荣誉的获得显示城市竞争力不断上升，经济辐射能力和城市影响力都变得更大。同时永州提出打造“活力品质之城市”，使得城市的宜居形象更加鲜明，对于房地产需求起到很大的推动作用，使更多的异地人士来永州创业、居住、生活。2、城市化进程和返乡置业需求的增旺以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求，从2014年开始永州市市区人均居住建筑面积由22平方米增加到2014年年末26.7平方米。随着经济水平的增长，居民对住房水平和质量的需求将不断增长，从而带来对住房升级的强劲需求；而返乡置业需求的增旺，是拉动永州商品房销售增长的最重要因素。3、对房地产投资的增加永州民营经济发达、民间资本雄厚，而冷水滩作为永州市的首府城市和文化经济中心，房产具有很强的保值增值能力。同时永州籍异地者（浙江、福建和邵阳籍为最）对于子女教育、休闲度假的购置物业需求很大，且长期来看房产的增值效应明显，投资需求潜力仍然很大。六、消费者调研为了配合项目的市场定位、产品策划、广告策划、销售策划等，我们根据永州专业杂志《永州第一房产》，专业房地产网永州房地产信息网及潇湘文化传媒地产公司在连续三年对包括永州百万返乡置业者在内的置业人群进行了抽样调查，调查了2000位未来两年内有购房打算的置业者进行了问卷调查，部分统计结果如下：1、消费者来源分析从我们的调查结果看，返乡置业成为支撑永州市场的主要力量，在故乡永州拥有一套住房成为其享受生活理念的一种表达方式，长期投资和持有物业的比例教高。购房人群地域特征——返乡置业购房占绝对主导2、消费者购买行为分析从我们的调查结果看，永州市消费者购房主要以一次置业为主，其中又以自助型需求和改善型需求为主。首次置业和改善型居住的比例之和基本占到70%以上，成为绝对主力。主要购买意图——首次置业、改善居住仍占主流、投资客逐步减少图：永州三年内购房目的调查3、消费者居住区域选择分析从调查结果来看，消费者在选择居住区域时已经不像原来一样只看重传统的地段因素，而是更加看重整体的居住环境、交通和配套设施等方面。从消费者的选择范围来看，滨江、育才、中央新城三区域成为最佳选择区域，也充分反映了当前消费者对于居住地区选择的认同度；而对新城区置业的选择反映了置业者对居住文化的倾向。图：消费者选择居住区域调查结果4、物业类型需求分析此次调查结果显示，在物业的选择上，小高层是目前市场上的首选，占被访者人数的34.60%，比选择者多层的人多出近5个百分点。而选择排屋和别墅的比例合计有11.7%，反映了永州消费者新的置业需求倾向。图：消费者物业类型需求调查结果5、面积及户型需求分析此次调查的结果显示，消费者最迫切需求的物业面积区间集中在90㎡-100㎡，这说明消费者更倾向于购买中小户型。而根据消费者对户型需求的调查结果来看，消费者需求的主力户型为二室二厅二卫（26.8%）、三室二厅二卫（23.8%）、三室两厅一卫（18.5%），与面积选择基本保持一致。（图9—6）同时我们通过对比可以发现，在相同面积段的情况下客户对于功能空间的要求明显提高，两个卫生间的需求提升比例较大。图：消费者物业面积需求调查结果图：消费者物业户型需求调查结果6、价格选择分析在单价的选择上，有56%的被访者可以接受的单价在2500元/平方米到3500元/平方米之间，而选择3500-4500元/平方米以上的被访者占31%，此外，能接受5000元/平方米以上单价的被访者有13%。图：消费者物业户型需求调查结果7、消费者调研小结（1）由调查结果可知，消费者在选择购房时，价格、地段和交通是其首先考虑的几个主要因素，但在同类地段下，这几个因素相差不大，因此，此时更应做好景观、户型以及房屋建设质量工作以吸引消费者购买；（2）就面积和户型情况而言，市场上受追捧的是中小户型，而面积太大或太小的户型均为消费者冷落；（3）从购房的动因看，自住和改善居住环境日益成为居民购房的主要动因，而投资性购房所占比例并不是很大；（4）在消费者购房所考虑的因素中，开发商的理念也成为其购买决策的影响因素之一，因此，开发商在强化楼盘品质的同时，也须注意加强品牌建设、提高新技术运用能力等自身的内在因素。七、未来市场走势分析1、未来房地产市场供求情况分析永州房地产市场总体可预计住宅供应情况表（冷水滩）单位：万平方米板块在售房源增量房源潜在供应量合计滨江板块6.88.955.771.4南华板块1.22.11214.3育才路板块3.537.2146.5187.2火车站板块10.235.8232.7280.7凤凰园板块8.543.5184.77236.77潇湘公园板块3.5155573.5春江板块2.335.5155192.8新城区板块1.58119.7129.2数据来源——根据永州市国土土地出让数据统计注释：1、本数据截至2014年12月2、在售房源：已取得预售证但未实现销售的房源3、增量房源：分期开发项目（已开盘过）但尚未取得预售证的房源4、潜在供应量：已取得土地但未开盘销售的项目所能供应的房源数据统计显示截至目前永州市冷水滩区可售房源总量（包括2014年全年出让的商品房建设用地）建筑面积近1000万平方米。这些供应将主要集中在未来两到叁年内释放，而从今年上半年的土地供应情况看，永州市政府似乎开始有目的的控制土地供应量。因此我们认为未来供应压力只集中在近阶段，总体市场转折的可能性不大。2、未来永州房价走势分析宏观经济降温、货币政策市场化、信贷市场化前期滞后的供应和新增商品房供应开始集中释放部分项目由于各种原因低价开盘销售以求缓解资金压力土地价格上升，PPI高企导致建安材料、人工等成本不断上升“人口红利”产业的刚性需求依然存在，结婚高峰仍然将持续数年永州楼市目前面临自货币紧缩政策尤其是按揭信贷紧缩政策调控影响后，销售出现一定低迷，但我们认为，随着人民币汇率升值速度的加速，以及国内新劳动法实施以后建筑劳动力成本的快速提高，房地产最主要的价格组成因素都处于于国内CPI同步的高涨周期，房地产的价格将难以在短时间内予以下降调整；同时，随着永州楼市新年供应量的复苏，产品供应结构的调整，90平方米以下的中小户型占据市场主流，市场的供求关系将得到结构性缓和，部分在楼市旺销期间被高估的区域房价可能出现价格理性的调整。整体而言，永州楼市的需求仍处于较为旺盛的人口红利阶段，自住以及投资需求在通货膨胀时期难以得到有效遏制，后期需求仍大量存在，未来市场价格仍将稳中有升，健康运行。第五部分、项目周边市场情况一、本项目所处区域概况随着永州城市的发展，扩大城区范围、拓展城市居住空间已越来越迫切。目前在紫霞路有安居工程紫霞安置小区，该楼盘的入市极大地提升该区域的人气。随着该地区的城市配套建设日趋成熟，房价也随之大幅攀升。2012年永州连续几次土地招标会上，九嶷大道以及紫霞路出让地块高潮迭起，地价也再创新高。今年出让的城市综合体，楼面地价已达每平方米4000元以上。根据此规划，未来五年，冷水滩的城镇居住人口将由现在32.57万人发展到50万人。此外，随着万寿路、紫霞路的拉通和黄冈学校永州校区的建设，以及规划中的上海物流中心的开工，紫霞路区域的房地产发展充满希望。二、区域竞争性楼盘情况该区域内在建商品房项目只有本项目一个，仅有的两个住宅项目都是安置房，与本项目没有可比性，也不具有竞争力三、周边规划配套情况1、交通出行状况★宗地周边公交系统情况宗地向南零陵北路上现有公交车18路、22路和16公交停靠站，可达河东河东休闲中心公园（潇湘公园和滨江公园）、河西商业中心等地。向西紫霞路入春江路有公交车22路公交车停靠站，可到市区以及区政府休闲广场。★宗地出行依靠的主要交通方式目前宗地出行主要依靠公交车。★区域交通规划根据《永州市交通线网规划（优化）》中的线网推荐方案，九嶷大道和紫霞路将开通多条公交线路★常规交通设施为了改变公交设施缺乏的现状，提高公交服务水平，规划确定的公交场站位置，结合生活小区分布设置公交设施，区域内共设置公交中心站3处，首末站2处，加油站2处。★机动车停车系统社会停车场重点布局在公建和公共活动集中的区域及集中的居住用地内，区域共设置社会停车场41处。★宗地周边交通规划根据永州交通规划，宗地向西万寿路有规划公交线路经过，并在项目附近设有停靠站一处。在紫霞路和万寿路、九嶷大道交界处各有规划中的社会停车场。2、教育★学校规划配套以及宗地周边教育规划配套宗地北边为九年制的永州知名重点学校黄冈学校，西边有永州市第十六中学，南边不到一公里区域有舜德小学。3、大型物流中心、主要商业和菜市场★宗地周边规划商业配套根据《永州市控制性详细规划》，宗地向南为规划中的上海物流用地，宗地向西即可达到建设中的智能化电商住宅群落——春江电商化住宅群，该区域将成为未来冷水滩新城商业副中心。水果批发市场：该项目已经于2013年下半年完工并开业投入运营。4、公园★绿地景观规划将依托本区丰富的山地资源，以万寿路和紫霞路“一纵一横”为生态主骨架，沿路绿地为纽带，建设市级、区级、居住区级等配置合理的各级公园，包括：2个市级绿地公园，1个区级小游园公园。5、大市政配套★宗地周边道路规划（1）供水情况根据在编的《永州市给水工程专项规划》，本地区沿九嶷大道公路规划建设2XDN2400的原水输水管，该原水取自于湘江供往凤凰园片区，供水规模约为100万立方米/日。（2）污水、雨水排放根据《永州市污水工程专项规划》，本区域内的污水分别通过紫霞路、九嶷大道接入下河线污水干管及相应泵站进入下河线污水处理厂。第六部分项目规划设计分析及产品定位一、项目地块SWOT分析1项目优势分析（1）不可替代的人文环境本项目东隔永州环城主干道九嶷大道仅500米左右，是目前永州冷水滩河西离河东繁华中心区最近的大型居住项目，堪称河西进入河东的桥头堡位置，这一优越的地理位置所带来的辐射，其意义不可估量，预计整个紫霞路紫荆苑小区一带将会逐渐形成以本项目为中心的新城区，成为人们所向往的高尚居住社区。（2）完善的城市配套规划紫霞路属于新建城区，比较适合进行科学合理的城市规划。而政府在汲取了凤凰园建设的教训以后，在新兴城区的规划中加强了对城市公共配套、商业服务设施、城市绿地的控制。按《永州市紫霞路两侧控制性详规》，本项目西面拥有规划中学、小学和幼儿园，南面规划为商业用地，东面则为商业物流中心和城市生态绿地，使本项目具有完善的城市配套设施，为购房者提供了美好的居住环境。（3）春江-紫霞路居住区的辐射效应春江-紫霞路居住区共有10多个楼盘，多数楼盘在开发商品牌、建筑风格、景观特色、物业管理等方面都具有一流的品质，是凤凰园片区最为高尚的住宅区之一。本项目距春江-紫霞路居住区约1.5公里，将来沿宽敞的紫霞路可以非常方便地快速通达春江路、凤凰路，在地理位置上本项目可以视作是春江-紫霞路高尚居住区的延伸区域。在春江-紫霞路城市建设日趋饱和的背景下，紫霞东路直至九嶷大道路一带将成为新的开发热点，最终与春江-紫霞路居住区联为一体，形成更大范围的河西高尚住宅区。（4）十分便捷的交通环境本项目南临区域交通干道紫霞路，往东可直通城市南北向主干道九嶷大道，往西是规划建设中的万寿路，可方便地通达春江路、湖塘路和城市南北向主干道凤凰路。将来从本项目往返市中心，可以不走交通拥挤、环境相对较差的紫霞路，而走新建道路九嶷大道过二桥直达河东中心城区。九嶷大道不仅将缩短本案至城市中心市区的距离，而且两边环境良好。本项目往南往北不远即可进入二广高速，出行极为方便。（5）具有创新优势有助形成高档次的居住氛围本项目总建筑体量虽然不大，但项目提出的互联网+社区的创新理念，容易吸引80、90后甚至00后来此置业，比较容易形成浓厚的居住氛围，良好的创新品牌和强大的示范效应也是本项目的一大优势。2、项目劣势分析（1）紫霞路整体环境较差由于紫霞路已建成的南北侧街面商业业态层次较低，而东段南北两侧现在基本没有建筑物，紫霞安小区又在建设中，紫霞路上往来的载重车辆非常多，尘土飞扬、交通混乱。这些现状会在一定程度上影响部分消费者的判断。（2）项目规模有限如果就单个项目而言，本项目地块面积和建筑体量都比较有限，难以形成规模优势，同时在规划设计上也存在一定的局限性。特别是如果不进行规划调整，提高楼层数和建筑高度，项目只有采用一梯四户的户型布局，这种布局导致户型品质难以做到最好，采光性和通透性都不理想。位置较偏，离市中心有一定距离。本案就目前而言，位置相对较偏，离市中心有一定距离，商业面积所占比例也大，后期营销会有一定困难。3、项目机会点（1）大河西概念日渐形成通过媒体的炒作和春江路以春江壹号为首的大型楼盘的推广销售，以电商智能社区为核心诉求的大河西新城概念，将逐渐深入人心，随着河西湘江风光带的建设开工和房地产O20电商技术的广泛应用，市场对以电商智能化社区为核心的大河西新城概念必然充分认可。（2）河西湘江风光带的开工建设和九嶷大道的正式通车河西湘江风光带的开工建设和九嶷大道的正式通车不仅为本项目创造了较好的外部环境，更提供了新的市场机会。数万的流动人口的规模，带来的各类居住需求和消费需求。本项目南邻河西湘江风光带，东隔贯穿中心城市主城区的九嶷大道，庞大的人流将给本项目商业用房的销售提供了市场机会。（3）大河西新城的良好发展远景根据相关规划，未来五年，位于零陵北路、凤凰路、湖塘路、九嶷大道区域的片区（我们称为“大河西新城”）的城镇居住人口将由现在5万～6万人发展到11．2万～20万人。政府有意将该片区打造成新的居住中心，在商业设施、城市景观、休闲娱乐、教育、交通、基础设施、公共服务设施等方面，都将呈现出完全崭新的面貌，未来该片区整体的居住档次必将有一定的提高。（4）紫霞路已形成新兴居住社区紫霞路作为区域内主要交通道路，其两侧拥有一千余亩的规划居住用地，全部建成后将形成200余万平方米、约11万人居住规模的大型新兴居住社区。目前该区域已经在建的项目销售情况良好，未来将为该地区带来大量中高档客户。同时，紫霞路附近的大型商业配套如上海物流中心即将开建，万寿路又即将打通，该片区开发条件已非常成熟。4、项目威胁点（1）政策性风险带来房地产投资成本的增加房地产贷款政策的变化，特别是人民币基准利息的提升和购房按揭贷款优惠政策的取消等一系列相关政策，一方面会增加开发商在楼盘开发时所需要的总资金；另一方面，对购房者而言，增加了首付和贷款利率，给买房增加了难度。（2）未来本区域竞争楼盘非常多据目前掌握的资料，该区域内及外围区域新出让土地的总量将超过500亩，总建筑面积将超过200万方，可提供住宅近1.5万套。这些项目加上目前已有的竞争项目，势必加剧对本项目的竞争关系。二、项目建筑规划设计分析及产品定位1、规划设计目标与理念项目定位：以打造永州首席“互联网+社区商业”的电商智能住宅为目标，打造区域精品楼盘。个性追求：展现自我的设计风格，彰显电商文化内涵，追求进一步的创新与发展，打造大河西新城宜居品牌楼盘经济合理性：在追求建筑美观的同时，注重经济性，讲求优化的设计科学适用性：追求高舒适度高性价比，从建筑的光环境、声环境、热环境及空气质量等多种角度全方位综合考虑，最大限度地提升地块的整体品质。2、建筑形态、空间布局与功能分区本项目位于大河西新城居住区的黄金地带，邻近九嶷大道，东西两面有大片城市绿地，周边交通十分便捷，区块内教育设施及商业配套齐全，具备建设高尚住宅区的先天条件。设计目标为永州首席“互联网+社区商业”的电商智能住宅，在总图的设计上充分考虑大河西新城的构成相结合，展现独特的设计风格和电商化内涵，并进行提炼与创新。主体建筑的排布充分的利用周边的景观资源，并精心营造内部的景观园林。本地块规划用地面积11815.12平方米，地块东北、西北有大面积的市政规划绿地，总建筑面积（计容积率）35445.36平方米（容积率3.0），规划为住宅与配套商业。建筑限高50米。为最大限度的为业主提供绿色生态的居住环境，实现最佳的居住功能，获得一个高舒适度性价比高的居住环境，本设计住宅均为16层的小高层住宅，沿南侧的紫霞路和西侧的规划道路成两排布置。南侧为板式小高层，最大限度地打开地块的迎南面，为地块内提供最佳的日照及通风条件。北侧为一栋16层板式住宅，东西两侧为带圆弧型商业建筑，共同完成对住宅区域的围合，两排建筑前后间距宽阔，首层架空，视野极为开阔。东侧的两栋点式住宅与西城年华的东侧点式住宅一起作为与城市干道—丰谭路的介面，符合相应的城市尺度，东面数百亩苗圃绿地和城市生态区尽收眼底，使其最有利的环境因素对小区内部产生最极枳的影响。3、建筑设计由于本地块主要建筑类型的住宅，在户型设计上追求提倡科学先进的生活方式，住宅户型方正实用，设计紧凑，并结合不同景观方向设计不同朝向的客厅，主卧房的主要功能空间，注重是内外空间的融合。户内注重讲求以人为本，细致考虑生活的细节及家具的摆放/尺度，最大限度地利用并合理的开发自然光源，采用凸窗、转角窗、隔层阳台等形式，充分将空气/阳光及景观引入室内。由于有50%以上的户型为小于90平方米的小户型，在户型设计上讲求经济实用，紧凑合理，最大限度地利用空间。整个小区的立面风格上延续了西城年华的现代主义设计手法，同时进行更加优化的设计，线条简洁流畅而又不失层次丰富，转角窗、落地窗的大量应用，使建筑体态轻盈，姿态优美，形体组合逻辑清晰，起伏有致，耐人寻味，充分体现代建筑的审美情趣。三、客户定位分析根据对同类市场的调查和对消费者购买心理的分析，可以将本项目的目标客户分为以下几类：本土中等收入的白领。由于市区房价不断攀升，很大一部分工薪阶层没有经济实力购买市区的房子，只能向郊区转移。由于项目周边环境和交通都会得到很大改善，相比于紫霞路周边其他的项目，本案所在的紫霞路板块离市区更近，离湘江风光带更近，城市外环高速公路圈更近；离永州大道城市发展轴更近。2、返乡置业者。本案靠近城市外环高速公路圈，比邻湘江风光带，地处永州大道城市发展轴，对返乡置业者有相当吸引力。部分上世纪九十年代在凤凰新村等购房的改善性置业者在此购房也有一定可能性。3、投资客户。紫霞路更多的已经融入大河西新城的概念，从投资增值方面看，其仍有一定的升值空间。4、附近的一些工作人员。汽车大世界、永州创业者工业园、台湾产业园、同项目循环工业园等驻足冷水滩高科技工业园，这些企业主、中层管理人员、高新技术人员将是本案的又一主要目标消费者。第七部分、项目投资经济分析一、项目基本参数表1项目建筑技术参数一览表项目本项目基本经济技术指标单位备注1项目总占地面积11815.12合计17.72亩2容积率3.0地上总建筑面积除以总占地面积3建筑密度30%按照规划设计要求4绿地率40%按照规划设计要求5项目总建筑面积35445.36m2其中计容积率面积75823m25.1其中：地上建筑面积m2计入容积率5.2地下建筑面积m2底下车库、库房、设备用房6项目总可售面积m2/6.1住宅总建筑面积m2/6.2商铺面积m2沿街商业、集中商业6.3地下车库个数个/6.4地上车位个数/7项目不可售面积m2/7.1会所m2会所一般计入不可售面积7.2配套公建m2人防及社区用房7.3架空层、大堂m2其中计容积率面积m28住宅总单元户数//二、开发周期分析根据项目总体开发计划的安排，紫霞路1号地块的开发周期如下：工程施工图设计基础开工日期（最早）基础完工（最晚）主体结顶申领预售证日期开盘日期交付日期紫霞路1号地未完成08.408.809.308.908.910.7三、销售定价分析根据目前周边在售楼盘、待售楼盘的销售情况，以及充分考虑到项目上市期间的销售环境，我们认为该项目作为大河西新城的电商社区标杆项目，具有先天的品牌影响力优势，区域价值也会得到市场认同，定价优势比较明显。定价参考楼盘项目楼盘综合品质较本项目优劣最新销售均价/预测销售均价春江壹号略逊于本项目3500元/平方米麒麟公馆与本项目持平4200元/平方米城市绿岛与本项目持平4000元/平方米绿洲花园逊于本项目3000元/平方米根据市场最新销售情况统计根据参考楼盘我们认为本项目的总体销售均价可以达到4200-4500元/平方米左右。商铺价格略为保守定价12000元/平方米(根据目前紫霞路商铺销售现状)，车位15万/个。四、项目预估销售收入项目静态销售收入表序号功能物业可销售面积（平方米）销售均价（元/平方米）销售收入（万元）1住宅344524000137812商铺992.51200011913车位17015个2550合计//17522静态预估收入来自住宅、商铺、车位三个部分，其中住宅部分的销售占79%左右，住宅部分的销售对整个项目的影响最大。销售价格方面我们基本未考虑溢价，但溢价的可能性较大，因此利润水平还有可能增加。项目静态开发投资成本分析本项目开发投资与成本费用估算办法序号项目计算依据单价（元）合价（万元）1开发成本1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.82032.457169.21.1土地使用权出让107412701.2土地征用及安置补偿1.3前期工程费1517.71.4建安工程费155054941.5基础设施费752661.6公建配套费2007091.7开发税费903191.8不可预见费（1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）X3%57.452042开发费用2.1+2.2+2.3638.912.1管理费用1x3%74.15262.82.2销售费用销售收入X4-6%60.97216.112.3财务费用贷款还本付息22.571603合计项目静态开发成本投资分摊表单位：元/m2序号费用名称按地上建筑面积分摊按总建筑面积分摊1土地成本10743582前期工程费154.53工程费用574519154不可预见费172.3557.455财务费用67.7122.576管理费用182.9160.977销售费用222.4574.158经营税金及附加319810669静态投资10677.423558.9项目静态开发成本分摊测算建安工程费用分项我们按照核算供应部最新调整数据进行测算，其中地上部分1650元/平方米，地下部分1950元/平方米；综合实际工程量，各部分按照地上建筑面积和总建筑面积的单方成本见上表。六、资金筹措及财务费用测算资金筹措表项目名称合计2014年前2015年2016年2017年资金投入13237180026928000745自有资金52951800300022950预售资金6659006000658资金缺口1283012830银行贷款128310002830需要根据项目整体投资测算表及现金流量表进行整理财务费用测算表贷款项目名称2014年2015年2016年2017年贷款年初借款累计00283万元0本年借款01000万元283万元0本年应付利息90万元25本年还本付息1090308年末借款累计010002830需要根据项目现金流量表进行整理七、项目静态投资收益评价投资估算表（基础方案）序号内容单价数量金额备注元/平方米平方米万元一土地费用土地出让金107411815.121270出让底价1270万元契税32.211815.12380.4土地价格*3%小计(1)35445.361650.4土地成本分摊到总建筑面积二前期费用设计费4535445.36159.5建筑及景观设计费用前期工程费1511815.1217.7场地整理、临时水电、勘测费用小计(2)6011815.12177.2/三工程费用建安费用155035445.365494按照核算供应部最新调整数据；其中地上部分1450元/平方米，地下部分1650元/平方米基础设施7535445.36266供电、供水、有线、煤气工程等公建配套20035445.36709景观、道路、综合管线和其他公共设施开发期税费9035445.36319开发过程中的各种规费、税费小计(3)19156788/四不可预见费用(4)57.4535445.362204按工程费用的3%计算五开发成本合计(五)=(二)+(三)+(四)7169.2六期间费用财务费用22.5735445.36160贷款按土地款70%，贷款占用2年，年利率9％管理费用60.9735445.36216.11开发成本合计*3%销售费用74.1535445.36262.8销售收入*1.5%小计(6)35445.36638.91/七营业税及附加、增值税(7)106635445.363778.4八合计3723.9735445.36按总建筑面积分摊11203.4411815.1213237按地上建筑面积分摊九销售收入17522住宅3445213781商铺992.5.1191车位150000元2550十税前利润8444十一税前利润率63.79%十二税后利润4285十三税后利润率32.37%十四自有资金税前回报率80.97%自有资金按总投资40％计算序号内容单价数量备注元/平方米平方米一土地费用土地出让金697711815.12出让底价81481万元契税20911815.12土地价格*3%小计(1)718611815.12土地成本分摊到总建筑面积二前期费用设计费4535445.36建筑及景观设计费用前期工程费1511815.12场地整理、临时水电、勘测费用小计(2)6011815.12/三工程费用建安费用155035445.36按照核算供应部最新调整数据；其中地上部分1350元/平方米，地下部分1650元/平方米基础设施7535445.36供电、供水、有线、煤气工程等公建配套20035445.36景观、道路、综合管线和其他公共设施开发期税费9035445.36开发过程中的各种规费、税费小计(3)35445.36/四不可预见费用(4)6475823.00按工程费用的3%计算五开发成本合计(5)=(2)+(3)+(4)224135445.36六期间费用财务费用126835445.36贷款按土地款70%即4.2亿贷款占用2年，年利率9％管理费用6735445.36开发成本合计*3%销售费用17835445.36销售收入*1.5%小计(6)151335445.36/七营业税及附加、增值税(7)106635445.36八合计总投资11203.4411815.12按地上建筑面积分摊3723.9735445.36按总建筑面积分摊九销售收入17522住宅34452平方米13781商铺992.5.平方米1191车位150000元/个2550十税前利润8444十一税前利润率63.79%十二税后利润4285十三税后利润率32..37%十四自有资金税前回报率80.97%自有资金按总投资40％计算按照我们的标准销售估价水平，静态税前利润8444万元、税前收益率63.7%；税后利润4285元，税后利润率达到32.37%。该税后收益水平价格变动风险比较小，如销售均价提升约5%，则税前利润达9320万元，税前利润率70.4%；税后利润5161万元，税后收益率38.98%。八、项目敏感性分析敏感性分析表评价指标税前指标税后指标评价指标税前指标税后指标投资利润率投资利润率投资利润率投资利润率基准方案基准方案建安成本变化24.13%住宅售价变化20%25.22%15%26.33%10%27.47%5%29.79%—5%30.98%—10%评价指标税前指标税后指标评价指标税前指标税后指标投资利润率投资利润率投资利润率投资利润率基准方案基准方案商铺售价变化20.00%车位售价变化20.00%15.00%15.00%10.00%10.00%5.00%5.00%—5%—5%—10%—10%敏感性分析根据单因素敏感性分析表，我们可以找出影响项目财务收益的主要不确定因素为住宅售价，其次是建安成本。该结果符合住宅类项目的实际情况，同时我们可以看到我们在住宅均价下降10%的时候仍然能保持26%左右的税后收益，可见该项目具有一定的抵抗价格变动的风险能力。盈亏平衡点分析盈亏平衡点分析假设成本变化不大，则销售完成不到80%左右的比例时，项目就可实现盈亏平衡；即当住宅销售96%时，项目基本实现盈亏平衡，其余住宅、商铺和车位的销售收入全部成为利润。第八部分、项目可行性分析结论根据我们对项目的详细分析，结合本项目的外部环境、市场竞争环境、内部投资收益、风险性变动等不确定因素等各方面的考虑。我们认为该项目的收益较好，产品对于所定位的消费者具有很大的吸引力，项目可行。第九部分、主要风险因