综合集成赋权法在房地产估价市场比较法改进中的

摘要随着我国房地产市场体系逐步确立并走向完善，作为中介服务行业的房地产估价工作在房地产市场中扮演着越来越重要的角色，并且服务范围越来越广;房地产估价有助于推动房地产价格正常化，保障房地产公平交易，建立健康的房地产市场体系和公正合理的交易秩序。目前我国房地产估价理论仍处在探索阶段，房地产估价需要多元化拓展，因而积极探索更为科学的估价方法具有重要的理论意义和现实意义。本文将从理论角度对房地产价格构成、分类、影响房地产价格的因素、房地产估价的原则、程序和基本方法等进行论述，并分析目前最常用、最基本、最重要的估价方法之一—市场比较法，讨论其难点问题。本文重点对市场比较法的改进进行探索性研究，针对市场比较法中所存在的如何科学选取与估价对象最相似的可比实例、如何提高可比实例的因素修正的准确性以及合理确定最终估价结果等问题，将在估价过程中使用改进后的评价指标数量化方法中的专家打分法量化指标因素，用综合集成赋权法中的加法赋权法对指标因素赋权，以及应用假设权重的加权平均法对评价指标进行综合评估，并将此方法应用在两个房地产估价案例中，理论与实践证明，应用此方法对市场比较法进行改进，能够提高估价结果的合理性与可信性。关键词:房地产估价市场比较法改进专家打分法综合集成赋权法Abstraet泛Ab藏st慰fa纤Ct眠Wi嗽th这th顷er叉ea截le以st刑at此em校ar瓶ke握ti觉nC纵hi浇na饶ha她sg晚ra侍du套al昨ly是es艘ta秘bl起is炉he劫da烛nd葱Pe用rf谈ee杂te存ds凝ys虏te驻m，愧as标an拜in拜te姻rm爹ed睬ia币ry茅se志rv贫ie玩ei栗nd宽us震tr央yo类fr忠ea持le仇st溜at垃ev告al荷ua称ti质on够in虎th批er兴ea做le虫st裕at懂em鼠ar挠ke折tP锣la手ya登n崇in世er忌ea爪si捐ng枕ly票im复Po们rt扩an禽tr市ol蚂e，创an鼓dt科he绩in总cr径ea花si钟ng有ly果wi验d注er怠an丰ge瞎of斥se封rv译ie排es兔;r殖ea使le栋st认at店ea背PP绝ra拿is婶al吗he星lP岭st筛ot怨oP显ro踩mo抵te肃th汪en货or购ma戴li掩za每ti虑on顷of各re幕al沉es纲ta戏te哭Pr绝ic桨es漏to闭Pr刻ot狂ee昌tt匠he跳re抓al武es夫ta往te再fa趟ir己tr辟ad岔e，自a嘱he凭al秧th灯yr境ea浅le吐st六at亚em阴ar惩ke降ts蛇ys挡te聪ma端nd缓af俘ai肆ra若nd画ra扣ti洞on党al窗tr分ad辩eo摆rd勉er残.A粘tP注re恋se传nt君，C壳hi痕na赢15撑st辞il血l牵ex品Pl元or匹in概gt粮he辩th筋eo仰ry伍of鞠re浸al而es逝ta患te栋ap枕Pr室ai配sa麦ls按ta摇ge卵，d跑iv划er挤si比f渴ie锐dr旺ea尊le坝st展at限ea赞PP战ra摧is奥al高ne影ed非st姜o擦ex荒Pa似nd昏，a掌nd期th永us恶ae夺ti鼓ve翻ly军ex弱Pl苏or尸em究or券es隆ei南en品ti丛fi制em尖et业ho半ds饥of筒va父lu残at侄io驳nh园as搂im垂Po罢rt祸an冶t末th假eo栽re既ti插ea炸la慌nd族Pr队ac尺ti伞ea乘ls课ig戏ni刻fi扰ca珠nc各e.壁Th思is牺Pa圈Pe壮re拦on丙st弄it绕ut程es钱at子he乱or压et笔ie办al炕Po舰in如to固fv吴ie慕wo愿nr斧ea萌le摧st铲at忍eP气ri旗ee稠s，辰el枯as吧si真fi梦ea侦ti粘on糟，参fa棉et赖or鼻sa脱ff窝ee豆ti宝ng弃th敲er城ea搜le膨st鹿at胀eP更ri曾ce佩s，石r胶ea项le爆st巷at旦ea环PP板ra败is概al帖Pr拌in桨ei缘Pl吊es吊，P然ro妻ee惕du压re通sa椒nd僻ba凳si黎e素me扇th走od肢sw铃er阁ed脆is播eu爪ss堂ed泻，a货nd兆an仙al镇ys弯is尿of尿th唯em茄os待te膝om浊mo刻na识nd侨mo程st威fu累nd锡am舞en黎ta柿la雾nd骗im监Po份rt辣an盲to碰ne米of璃th越em泛et湖ho骑ds溉of护va费lu史at雪io枕n一猴th软em颂ar姑ke协te滨om嘉Pa规ri放so仆na映PP哭ro赚ae稳h，送di横se荐us奶se肌si载ts脸di阿ff乖ie溪ul班tP行ro止bl赢em到s.记Th酷is闭Pa问Pe匠rf旬oe悲us咐es况on壶th测ei粘mP赞ro歌ve洒me搞nt泰of游th准em瓜ar斑ke召t芹eo络mP失ar零is花on寒aP感Pr隆oa决eh饰fo领rt水he浓ex怖Pl吩or断at瞧or气ys大tu纯dy彼，f福or痒ma为rk仓et叙co虽mP恩ar幕is霜on队aP毯Pr煮oa狠eh析to猪sc烂ie寨ne把et豆ha射te内xi龙st击si朵nt不he坦se则le核et韵io讨na欲nd刊va希lu器at蜡io思no确ft震he污ob杠je玩ct浸mo企st苗si母mi磨la筑rt展ot懒he冈co扛mP袖ar层ab同le谈ex疏am法Pl竞eo魂fa页ni币ns暴ta贷ne袖eo摧fh淘ow很to野im植Pr赵ov李et茅he弱eo蛛mP度ar两ab置le梢ae蜘eu算ra鼓ey煤of增co稍rr资ee富ti俩on莲fa翁et叛or斜sa剪nd坐ar啦ea碎so例na睁bl份ev唱al巴ua拨ti波on阵of委th型er烘e帖su抽lt因s夸to闷de卸te痰rm肢in挽et蜻he淋fi辛na胆li遮ss止ue正，t摆he背va冶lu尸at页io卷nP勇ro即ce隶ss拿us巾in帝gt禽he捞im贯Pr剪ov吧ed充me坏th号od叹of筑qu前an则ti撑ta尼ti寸ve备ev据al棉ua钥ti沃on卖of迹ex颂Pe珍rt鞭se贸or籍in额go陶fq库ua月nt乡it嘱at巴iv雾ei敲nd默ie晕at吗or哈so乡ff钳ae招to岂rs篮，w蕉it喝he成om拴Pr清eh梨en援si稍ve搁in陵te后gr疑at火io忽nw悉ei呢gh档ti摔ng岭me颤th麻od皂，t短he阀ad举di蝴ti没ve迈me哑th甘od奏of斜in暂te冲gr报at倡ed稼in泥di器ea搅to作rs伶of滔fa贼et锦or仗se谨na祥bl早il起lg摊em蚀Po察we既r卷me款nt社，a维nd怠th蓬ea执PP湿li新ea鸭ti就on予of泻th彻ew逆ei席gh遇te忠da既ve趟ra往ge丈as匆su抵me岗dw予ei救gh司te母va煌lu袖at支io卫nm率et族ho略d写of遵co谨mP缸re毁he鬼ns冈iv万ee善va哨lu苹at太io看ni俊nd慌ex蹈，a闷nd下th打is阴me影th抬od盼15产aP达Pl跨ie锄dt舍ot让wo广re售al皂es伸ta宴te际va诊lu躬at同io撇n羡ea猪se脑s，架th抖eo律卿a饮nd益pr糟ae阻ti态ee立pr羊ov幼ed遮th村is肌me遗th栏od高to想im障pr辈ov责et藏he抗ma膊rk桥et伐eo毁mp惕ar蚁is已on循ap各Pr析oa盏eh刻to狠im塑Pr挣ov有et蔽he症ra户ti炊on枝al苍it忍ya胞nd邻va拿lu凝a崖ti偷on乡re铁su陵lt淡se碗re唤di寄bi典li薯ty砖.努Ke报yw心or猾ds搂:R幸ea识lE披st暮at壤eA口PP乡ra勺is殊al航Ma叮rk逝et挑Co污mP败ar盏is分on主AP诸Pr育oa业eh双Im掀Pr驾ov魔em孟en纱t舅Ex摄Pe盆rt湖Sc书or乘in赤gE慰om宵Pr伸eh泪en唉si芽ve滨In烦te贝gr夏at氧ed困We型ig味ht晚s日录陈巴巴鹿巴巴股巴巴市二二史二二始二二张二竺适留巴目录师摘要勉..互..嫩..干..持..质..积..虫..仆……沙~.休..受..筐.师……途‘劝..绍..姐..寒..滤..票..敬..嫌..榜..枣..匆..怪..背..稿..蛙..疯..洪..耀..涝..监..境..烤..拜..类..储..夸..槐..街..故..做..块..绵..份..记..拌..被.流..栗..单..掌..训..撕..辱..矩..膛..阵..渗..亿..蒙..粗..跨.钻……逝I揪Ab弱st馋ra室ct千..崖..棚..屋..必..粱..掀..辉..际..火..淘..国..撒..卧..放.的……糖。.于..着..畅..皇..团..享..鞠..梳..顽..究..森……科”架..邻..歇..蹄..卧..涌..见..搬..筋..隐..杏..版..秧..慨..枯..汽..核..订..外..雕..豆..向..什..误..喝..锦..袜..婆..资..贩..碎..夺.尺……法11绍1绪裤论.厘..炸..妹..贱..网..姨..质..市..淹..友..定..匆..长..味..怒..客..形..团..菌..石..忍..移..到..泡..祥..堵..特..蹦..拾..残..栋..洽..买..高..侍..芦..正..洁..镇..夹..推..如..团..柱.周..冬..虚..财..坝..机..倒..店..规..脊..虾..滑..隆..秋..子..辽..萍..劝..局..遥..钩..销..导.断……铅1进1.碧，引疲言.砌..别..御..澡..妄..逆..订..秘..矿..得..姑..式..讨..毙..子..陷..闻..拥..筑..挖..牺..解..组··讯·糖.组··井··旁··志··授··网··漂……棒1没1.蠢2国员内外种房地哥产估铅价发事展状艰况综狮述.宰..披..邮..拼..携..谨..仰..枕..礼..越..进..纺..需..奏..袜..刃..圈..英..幕……订1颗1.克2.阻，国效外房续地产寿估价马发展寸状况凝..鼠..谈..师..急..旱..意..痕..载..喷..葱..有.狼……珍，.宜..姜..扩..船..迹..般..副..足..纸..赤..链..膝..业..习..宇..撤..隙..页..泳..食..推..城..恐..阻..刺..案..坐..罢..津..薯.始……交1让1.缓2.伶2唱国内瑞房地兽产估朴价发减展状槐况.倚..箱..意..句..针..装..库……夺，.顽..婚..纱..饼..污..抗..炭..箱..纹..贼..械..希..弦..祝..案..茶..游..巩..南..征..凤..味..状..暗..足..专..勾..衣..倾..吐..站..嫌..宋..害..扰.侦……抵2岗1.要3本榆文的班研究洽内容绘与意膜义.辅..贺..着..雹..颂..务..蔑..硬..迹..素..凑..慌..曾..梅..浪..湖..内..找..专..束..袜..唯..龄……另3气1.巩3.田1遍研究帆内容劝.柳……郊，.疲..寸……派，.染..尘..经..拢..畏..酒..之..谦..弓..舅..览..朴..际..隆..树..盼..炕..使..危..兼..钩.娱..竟..个..武..垄..医..坊..价..晴..幻..块..骆..三..五..惑..返..歼……伴，.抓..秩..我..滥..溜..月..型..驾..旦.佳……志3受1.腰3.榴2狱研究拆意义筐..叨..起..砍..耳..扰.每……嫩，.渐..理..坊..筹..振..愤..谷..傅..唐..咱..桃..钱..公..旧..裂..假..练..与..投..模..纵..泥..慧..蹄..测..旅..瞒..划..顾..哲..躁..督..桃..麦..抹……葡，.壮..谋..驼..救..希..拌..晴..渡..腹..父..摩..塔.却……血3既2房临地产菊估价益概述敏..舱..伙..榆..困……梅”走.敞……烂”造..箩..疗..森..须..萌..趁..络..此..咐..榴..喝..私..础..谁..用..欲..彻..匙..刚··摩..嗓..千··悔··物··袖··近·宿··烤··龙··矛··鉴··葬··辣··饼··汪··衡··伐··歼··赢··故··抵··姓··贵··齿·…弓…恼2.熟1房律地产杆价格贵及其赶影响卸因素典分析珍..谷..申..爬..格..任..哲..藏..叨..遮..弹..题..赞..桑..蜘..值..键..绍..餐..汪.忌……昌4姿2.灶1.纲1鬼房地嘉产价他格的壁概念蔑.，招..荣..华..狼..严..突..桐..荷..援..壁..丽..脂..众..亲..锣..枣..碎..猛..释..死..踪..奴..涝..踏..炊..遇..骡..愿..弃.肥··纽··劝··贺··丹··庆··葬··青··漂··伸··傲··摸··探··纱··府··轮··洒··沫··面··约··础··腰·…块…丢4畅2.什1.刑2增房地铅产价简格的晋特征坐..计..中..谊.怠……守，.绘..袭..退..零..缘..换……否，.谦..皇..络..于..柴..比..贩..奥..猫..舌··仇··惠··阶··暑··搜··匪··券··析··辅··笋··苦··猾··管··错··涨··粮··融··可··炸··翻··移··猎··异··渐··备·…朽…铁4危2.返1.咽3隆房地屡产价拜格的汽构成胸与分笨类.义..体..困..鼓..燥..汪..驱..仰..似..菜..足..早..音..锣..烘..届..蚁..否..厘.冬……山，.对..离..峰..抚..碗..摸..鸦..骗..什..白..糖..陕..坦..浸..即..察..啦..唱..位..骄..据..泳..祝……虑4聋2.顶1.术4燕房地代产价险格的转影响榨因素歼..钻..猎..爹..疮..罚..疏..响..龄.棚……告，.籍..轮……透，.全..诸..饿..情..壮..点..究..立..金..明..国..路..顽..优..探..歇..刻..痕..弃.景..斯..涛..度..芹..削..蛛..歪..堵..启..辟..覆……曲5殊2.容2房悄地产躬估价吉基本凭原理想..搂..爱..够..昂..叮..驴..约..寸..秘..思..间..某..延..咳..搏..殊..衔..徐..镰..肥..农..姜..浆.雄……补7同2.台2.诊1渡房地脱产估梅价的闯概念既..户..辟..棵..烛..惊..梅..络.抗……柳，.司..垃..旺..幕..轧..店..园..疾..但..馒..示..亏..睛..亡··其··惨··巾··予··熔··倚··个··碍··毅··昨··布··末··背··且··扩··跪，止··晶··蒙··塌··令··继··作··俱··形··火·…暮…属7国2.辜2.断2滤房地灿产估薄价的六特点劝.柜……功、.渣..蕉..自..而..逐..羡..咏..趴.尤……赠、.屡..邮..貌.床··播··幅··洒··束··锡·茧··筋··写··袄··立··秃··图··侨··剂··费··谜··剖··扣··扯··辫··石··温··罚··借··兰··减··幕··激··叮··软··胖……租7话2.雪2.戒3点房地杨产估山价的尽目的榆..扶..呀..肢..棕..刮..山..毛..玉..哗..氏..彩..膨..醉..纳..斗..朵..封..腥..因··浓··公··度··绒··问··奥··对··梁··条··顿··漆··托··搁··祖··水··平··领··袍··系··摩··办··暑··舅··排··叼··碎··魂··泊··舟··蹄··赔……沾7煮2.暮2.浮4塘房地扰产估傻价原魔则.袄..继..耍..难..亡..伤..黎..爱..落..垫..损..腹..撤..良..甩..葵..块..抹..阀..化..趣..宵..腰..旺..僵..懂..涨..毕.枣··关··鸡··奉··晶··止··淡··粗··更·浇··枯··右··分··匪··史··替··剧··复··愤··轧··截··每··愉··自··送··授·…比…究7劲2.宰2.驾5旷房地截产估蜡价程破序.好..呜..蹲..眨..避..摘..他..止..夕..乖..歇..乘..瞎..万..明..盐..秃..忠..叶..暗..拘..碍..捕..要..纵..朱..撞..孕.技··像··汽··踢··竿··次，犁··炎··禁··着··谨··叼··茫··羞··荣，鸡··轨··屋··万，健··居··歇··拔·浇，碌··视一8捷2.效2.灿6峡房地险产估招价基粪本方气法.垂..牲..纤..常..糠..型..缝..饺..铜..屈..胳..孙..供..汁..苹..欠..缝..蛮..边..合..橡..馆..袜.拣··牵··惰··爷··日··天··亦··跪··遭··叮··稠··声··蛇··分··宋··哈··袄··与··挨··拍··哥··望··绣··歼··肆··陪一8肃2.菜3本替章小届节.卵..厨..构..摘..岭..名..边..绵..絮..凑..耳..胆..耍..荒..没..愁..狠..吉..质..躁..采..浪.组··滋··航··翅··颗··该·…坏…郑13塑3市谎场比誉较法染的分诚析.尝..亦..螺..炎..各..渗..备..肿..纠..以..嫌..赵..蚀..悉..为..倘..矿……蔬，.帅..滥..室..聋..掠..材··镇·命..畜..促..铜..却..婆..妨·甚..院··蕉..饶.惹··叉··包··气··撕··类··吨··皮··弄··拐··茎··口··丙··躲··老··侵··运·…擦…燕14导3.名，市贩场比圾较法苍的含胆义.呆..娇..形..粮..讨..拌..必..控..盲..口..气..声..柿..伍..能..帆..稻..父..鞠..误..姐..器..鸣..橡.帖……捆1壮4愿3.猫2市铺场比渠较法轻的理轻论依骗据.确..功..很..总..征..足..悠..羡..象..云..厦..轰..券..赶..逢..豪..电..骆……帖，.骂.挡……挤14焦3.粮3市之场比原较法涌的估芝价步谅骤.滋..混..糕..殖..学..蛮..羊..训..隐..锹..津..斗..殃..锻..胃..禁..膨..笨..劳..瞒..惠..堵.蒸……担1理巩3.埋4市装场比台较法谢存在对的问枪题.协..责..衡..骄..固..跃..稳..呜..亡..毛..恩..滚..贫..粘..皮..保..古..士..被..举..吼..圈.戏……言14屈3.聚5市获场比毁较法君几种每常见浑的改妨进方袍法.沾..发..脑..杏..裙..致..氏..迟..抬..召..讨..仔..贪..沙..卖..佛..烦..悄.摩……僻16罢3.裕5.赢1丝价值活分析续法.洪..育.拒..岂..旬..促..睛..烧..稍..判..萌..地..赵..拾..勤..况..晓..亦..角..纲..单..督..坑..含..稻..供..骑..征..非..闹..驾..涌..柄..向..圈..峡..牺..角..粒..号..尸..烧..拼..岗..笑..室..德..谊..搂..题..助..衫..联..臂..算..助..筹……腊16膜3.峰5.丽2抚层次宋分析搜法.饲..拳..傻..誉..别..谣..岂..观..毛..伴..搁..罩..虹..特..著..舟..单..求..帐..矿..客..编..染..砖..陶..随..宇..舌..期..凉..丧..循..计..毯..防..住..食..雪..辱..吐..毅..苗..衔..坐..爹..英..陵..绞..智..眯..吨..挽..屯..轰..晋..原.缠……店16泳3.尤5.涝3昆数据士包络伤分析华(D圣EA垮)法黑..厉..诵..圆..数..飘..迷..怪..后..洪..铃..坊..骆..豆..中..励..喊..嚷..币..凤..援..柄..愈..哲..揭..须..奇..寸..捆..恩..东..仓..争..苗..栗..捆..或..译..昆..腿..徐..硬..睬..减..自..悄..蔑.侦……浮17口录准3.推5.绿4五模糊统综合鸽评价喂法.准..多..阳..艳..笋..衔..份..剥..草..活..挤..宁..恒..兰..瞒..盲..悼..职..刃..直..肉..寿..受..锤..量..滋..罪..精..英..涉.牌··支··伪··铅··饰··趴··伏··毒··语··垮··霉··博··肾··恢··立··信··昂··缓··埋··己··宗··裤··翅……躲17霜3.容6本南章小铁节叔…赶，.进..教..苏..坟..乒..搅..宴..她..闲..莫..孔..术.忧..施……婶，.探..搞..建..俯..值..团..迁··投··眼··音……懂19摩4综么合集余成赋换权法撑在市洽场比冒较法局改进税中的楚原理夫与应绝用.添..避..扇..猛..垄……消””毒..路..颈..局..室..方..附..征.芽……刻“…子…“百.拔……笨0细4.菌1专舞家打笨分的拍基本标原理菠与应届用.酸..尝..嫩..倡..扭..怒..邮..贤..树..搬..村..铁..数..塞..尚..悦..为..传..纤..反.辅……访20柱4.迈1.依1什专家炕打分黑的基盟本原败理.然..库..屠..甲..窗..熄..凳..日..礼..鼓..庄..廉..姿..晨..循..全..盼..窄..痕..枕..渡..情..齿..况..岛..复..节..料..虏..狐··泛··吉··窝··踢··胳··怜··袍··愉··胸··上··难··宅··挪··饱··壮··素··枝··炼·…逼…够20劈4.蒸1.管2膜改进滤后的掠专家每打分甜法的盟应用诸..贼..堵..油……筐，.疗..蚊..描..园..描..雅..细..体..膊..耐..省..蜡..左..亲..访..海..百..常..拔..闷..驻..熊..撑..春..稳..逐..俭..制..糊..狂..枪..旺..袭..仇..煌..牢……寒21身4.虽2综葱合集战成赋匆权法症的基跳本原倍理与请应用奋..祸..描..誓..略..竭..累..雨..睬..锯..散..额..的..外..污..拦..玻..丑……屠21团4.帜2.富1旷综合董集成续赋权窝法的伯基本骑原理调..默..伸..建..条..林..事..窑..桐..奴..倾..沾..塘..或..该..错..到..阳..恶..各..孝..搂..垦..敬..向..顶..痒..遇..胶..裕..粱..盾.科……酸，.里..毫.娱..沟..去..恒..宫..元……肢21德4.念2.牧2疯综合薯集成影赋权负法的爽应用斑..案..牵..哈..单..欣..醒..聪..劈..郊..榨..辉..唯..镜..莲..衰..盐..帮..粗..摘..栋..宁..捆..疮..淹..月..盲..枯..跟..何..雄..签..四..书..誉..纺..晴..漂..鉴..踢..牧……铸，.积..笨..雪……称26蛋4.画3假碧设权六重的伯加权拳平均王法的响基本魄原理没与应备用.遵..启..虎..僚..减..伏..制..奏..贡..胡..顷..胜..尘..妄.督……外27鹊4.躺3.招1然假设列权重村的加使权平盖均法蔑的基浓本原腹理.青..劈..组..移..配..会..村..朴..氧..茶..凳..滚..项..杆..耽..螺..嗓..妻..愤..馒..劲..对..毅..华..疮..晕..砖..乱..鹿..嗽..租..丸..尽..坐..凤..面.棉……盖27洁4.发3.般2办假设恭权重隙的加呆权平玉均法重的应央用.恋..鼓..亦..诸..钉..采..耍..搂..叫..漫..奴..浅..政..谎..食..钳..裳..饲..定..喝..耀..馅..赔..丸..评..天..钱..纺..件..扔..灾..痛..御..简..遇..蓄..沸..俊..雕..淘.早……继27誓4.匆4综蕉合集温成赋脏权法超在市块场比隔较法胀改进懒中的具应用移案例学..拾..仇..贤..赌..恶..桃..取..码..捷..亚..伐……武28抹4.嘴4.糖1脸应用李案例渡一.远..何..丈..花..犹..须..某..柿..诱..冬..创..悉..初..扎..换..榜..觉..纠..摘..辟..欺..胆..帮..赞..午..揭..车..运..咽..滔..垄..券..找..农..赖..遥..转.旦..离..破.信·侧..田··谅··方··考··仪··蝴··葡··践··歇··招··机··挖··犬··龙··吗··肾……努28颗4.悄4.言2户应用汉案例岛二.脾..炒..锋..初..倍..毫..俩..液..漫..物..慧..捐..掘..惭..馋..摆..蓄..颠..感..丛..唐..嘴..句..巾..眠..蚕..达..州..弱..寨..灵..冰..薪..鹅..顺..美..绪..开..肾..男..杆..钢..塑..富.玩··组··恰··闻··继··顾··党··逝··杏··北··兄··者··鼻……栽34膏4.戏5本检章小毯节.糟..图..岁..菠..奸..阿..撕..炎..基..箩..士..鲜..材..废..托..梁..戚..辟..伤..所..斧..达..隙..蜡..渠..忍.曾··薄··肺……香36架5结董论.拒..宜..吴..损..剃..址..基..命..炸..漆..扁..到..藏..闲..找..龙..辫..译..企..眯..六..其..犬..霞..妖..殊..浪..泄..贪..贩..餐..镇..授..埋..吊..哗..裁..丹..礼..首..不..澡..黑..瓣..涨..垄..脾..啦..网..东.睁……溜”而..坚..肯..咐……满“己..徐..病..兽..笼.岭……茄37昂参考国文献管..纱..舟..缺..友..勒.俊……腾”绩..抗..许..转..吸..语..狠..售..搞..制..荡..为..劈..歇..纱..谜..材..殃..爸..烛..和..蹲..吸..岛..矛..造..淋..凑..玉..政..敏..工..游..内..怪..枝..根..概..妥..票..双..毯..昂..拆..貌..映..毅..谊..片..克..丹..淡..菜..丧一鼻……多38惧附录叨..草..套..支..吴..亿..凯.躬..役..稿..过..呀..盐..翅..酱..脱..付..腔..云..继..至..停..馋..坟..迅..咐..笛..妻..芳..务..辛..秒..讽..跑..检..称..播..露..逗..躬..毒..萍..团..虾..李..僚..由..提..砖..防..抛..雨..桃..肯..退..棋..打..恨..支..曾..狼..喂..现..泽..项……岭”…负…浴41虹攻读泻学位峰期间术发表富的学纳术论对文.怨..絮..浓..葛..蛋..潮..绵..裹..姿..鱼..浆..凭..颂..合..纠..晚..懒..圆..温..抽..罗..趟..芬.它……售”均..撇..斑..晒……隐…除..孟..酒..门..毫..盘..文..圣..慰..扛..予..他……休2逢致谢协..狡..颜..月..逮..羡..穷..猛..响..葬..尘..泼..厨..摧..旨..趴..兽..知.缠..风..互..猫..增..呈..许..阅..饲..掉..开..羽..纳..碌..浴..阅..我..六..疼..诊..迫..洽..翻..凡..足..驻..径..栽..翠..威..谱..士..祥..否..份..暂..冻..肺..艳..贼..态..有..凯..沙..断..猪..坛..施..辩..猫..版……孕43良l绪灰论耍1绪貌论扔1.何1引辩言偷房地洒产是彩指土吴地、摊建筑矿物及罪其他仰土地姻定着勺物，航可以熊被视膨为实哀物、炭权益成、区的位三君者的穷结合丈〔l中]。卸房地谢产是蔽一种便稀缺冻资源封，作笔为基聚本的育生活眠资料毒，同饭时作劣为基躲本的耗生产昏资料完，在极目前泻的市待场经零济条著件下渔，房底地产匪不仅酱仅是期一种厦商品脑，更赔是良种好的淘投资买对象到，房寇地产膛量大削且面烟广，尖在一鸣个国什家的恢财富密中，还房地停产业形平均牧占有侮60膝0r袖k一亩70捎y0凡的比友例，耻通常榨是比乏例最楚大的坝部分各[2讽]。抽在西各欧国月家，围美国师家庭喂平均旦拥有或的房父地产锅资产洪是其化股票乏资产丰的4舰倍，稀房地锁产成僵为美亿国家霉庭财它产的坚重要忽组成桐部分余，古劣往今童外，岂房地鞭产都休是人疏们最掠重视泪、最没珍惜袜的财死产形墓式〔淡3，炮。她日木林等发折达国阀家房毕地产茄业发绍展的潜兴衰杀经验您教训凯让我悬们懂镰得了恭一个泄道理沈，一伐个经愿济发丝展景机气的淘国家床，一点定拥阅有发芦达的纷房地坟产业嫩，而与一个惕经济抓出现筐倒退孙的国赤家，浪最败恨落的辞往往维也是陪房地章产业框〔4饥〕，引世界帆经济译危机赠的爆训发再惑一次汪证明血了这希一点应。京房地京产业忆的重艘要性势体现漫在以注下三当个方绸面:穗第一阔，房兴地产畏业关篇系人常们的欢安居弄条件拳，安轧居、你乐业魔是社轻会和座谐的哪前提咐;第塞二，菊房地扔产是饺产业坑链较讯长的雹行业针，它偿对经腐济发忆展的处带动箩力很善强，俱中国症经济兴处于啦转轨土阶段米，住嘴房商见品化戚和农竞村城闻市化冲的过封程正仪是房竞地产后大发仍展从僻而带枯动经苍济中些其他辨产业堂发展拉的过削程;援第三害，房炊地产只业的灰发展寺关系稼国计剪民生顾。房茄地产醉业的弦重要某地位剪决定纳了其左在促病进经也济稳疏步增肌长、阶推动勒城市矮化建觉设以关及提泳高居花民生馅活、宪居住复水平懒等方动面发斥挥着忌积极劈的作描用。挤伴随医着房建地产勇业的并高速写发展抖与不念断壮茅大，流与房充地产稻业相具关的无房地哗产估烦价业班务应箩运而券生，腾并随倒之发咳展和里壮大敌，房革地产农估价翻业务斯已经赌逐步滩成为励了国饲民经财济z渣卜活谎中必筑不可杜少的简组减成部朵分，众房地催产估弄价作摇为房痒地产伸产业碰链条佛的一衰个环生节是探一门陈技术岸性要读求很坛高的裙专业被，也炸是房饰地产吸中介王服务币的一敬种重湾要形炸式「漫5〕盛「6楚〕。特由于端我国贞房地窄产估泄价业传发展茧较晚棉，从禾业人店员严体重不为足，狗不可锤避免纽的造便成房简地产纺估价平从业斜人员时素质板参差伸不齐弯，同歉时房病地产哭估价妨行业班欠缺买自律葡，种井种原碎因导自致房北地产煌估价猫业远貌远跟耗不上裁房地贵产开寇发业华的脚袭步。摩总之涛，房慈地产帝估价切业己文经成肥为房硬地产毁开发菊经营铸过程单中的腥一项投不可筑缺少妄的基植础性善工盛作;洁房地祥产估掉价活测动在方房地摊产市旧场中伸将扮呢演越棉来越千重要龙的角粪色，善为保策障房制地产萍的公愈平交己易，滋建立另健全压我国滥的房饶地产交市场依体系救和公跳正合壮理的戴交易唇秩序队作出明应有词的贡牧献〔温丁〕耻。友1.秘2国扁内外仆房地它产估扰价发着展状齿况综震述音1.厌2.左1阵国外臂房地购产估秆价发摆展状康况轮早在壶十九涝世纪疏九十按年代颗英国踏就出耗版了叶房地擦产估生价类压的专煌著，强详细否地论密述了亿房地店产估移价方佣法之蛮一萌—特收益超法，政在其激后的肤几十英年里逃，该拍方法听几乎给没有指什么筐变动秀。一你直被健世界慨各阵国的夹估价但实践狭所应杏用。嫂英国性的房梨地产阀估价沾主要筑是由厉政府丹授权面，由户协会刃负责甲建立窝全国叙的估预1绪纱论裙价模楚式。鱼大体叉上可弹以分纸为三兴个阶老段〔犯81眠〔，祸〕〔舱‘热0]致:脏首先孩是世肯界上兵出现戒了土而地经薄济学倚派，避为土聚地价珍值论卸奠定京了基顷础。好费希县尔在室这一籍时期己发表潮了《求房地与产原费理》拘、穆盾尔豪烟斯和泉埃利辞发表鼻了《知土地柄经济位学基标础》皂和巴静比科毛克了飘《房约地产黎估价疑》，摔这是躺房地爱产作列为一凉种商宰品首伐次走忙进经蔽济研缎究领漂域。餐之后权是摩建茨科启在发蚂表的身《房端地产罢估价殃过程糖》，淹轰动糖了当另时的痕房地瘦产评腔估界型，这服本著领作延简续了孕马歇挑尔的宣思想震理念义，并炊且做善出了场很多筛具有晌巨大悼意义骗的发牛展，棒他指秩出，枝评估沈与价钳值是夏不可般分割站的，漏不能温孤立巡的谈裤价值价，更盲不能声空口桂话评挥估，碌具有寻划时中代的锯意义信。他术指出尾在均浅衡条哄件下丑，正梦常价泊值、败资本储收益变与长浙期成荒本之恐间应慕互为携等值免，后在来的并房地餐产估育价方物法均舅验证寄了这贱一思胜想。塌在当蔑时，纸很多龙经济振学家射都开忘始研涉究估观价、姜成本希、价翅值等摘概念询及理论。剩近代械，海肌德、拉阿特两金森殃和舒期姆茨狱，他经们分遇别推莲广了粪收益敲法、爆市场宋比较疗法和次成本敌法这毕三种寺至今掌仍为汉人们肌广泛谱采用嗽的评塘估方膝法，虾并对或其进欣行发千展，牢其中埋，舒倘姆茨鲜发表悔了《啦估价蹦过程挂》，苍他在今这本通书中筛建立排了完辱善的轧估价钻模型掌，成尼为当絮时房搬地产射行业梢的一杯次壮顾举，臭并被躺美国委房地攻产估丙价师牙协会级收录赵在《岸房地啊产估载价》狠一书慢中，秘由于虎这本破书的值广为闲传阅蹈，致钻使当赞时的枕出版年商不贸得不喂一次袍次的熊再版粮，当足之无仍愧的闲成为傻当时皂西方插国家址最具充有权盒威的绿房地劲产估销价著锯作。严时至再今日皂，房娘地产柿估价兽技术涝的发肤展，留仍在围伴随宅着房宣地产杯业的蔑发展乞处于卖不断淋探索美与改扎进过离程中胁「，絮‘即〕【俯’爹2〕来，通毫过房遣地产萄估价资专业梢人员宵的不陷断努彻力，塑不断苗涌现砌出了披很多隔种派甘生以权及更肝新型轰的房胸地产捉估价洋方法继〔坟’厨:3迟〕〔脑‘追魂〕狸。覆1.昼2.总2碎国内古房地刃产估预价发嗓展状宗况激中国荣大陆虾的现致代房盛地产稿活动检，是顶在1爪97似8年科以后舍改革道开放旁的背公景下抛，随亿着实搂行商菠品盏化，宏改革蒜城镇智住房疲制度蹄和城段市土搂地使坦用制羡度，射使房剪地产坛成为司商品砖而出剃现的书。随扔着房优地产吴业的胶迅猛蜘发展狐，我神国改性革步础伐的隶加快镜，房遭地产您业起锈步虽劫然晚充，但匠是发许展较眯快，冈并得危到了际政府丽和社软会的僚高度跳重视故。中撑国房序地产撇估价阻行业裕的发则展可户以分顷为如说下两备个阶争段!眉’戒凡滚’溉〔记‘“神，:靠第一离阶段便是在有二十柜世纪查九十混年代秘初期亦，《笼中华档人民蕉共和咐国城脸市房泪地产粉管理腊法》怎第三按十三早条规骆定:归“态国家锄实行纲房地痰产价匙格评公估人熔员资晒格认厌证制堵度母”存;同搭期，请国家栏开始绣实行殖房地怀产估贸价师心统一蛮考试裤制度绑，建绕设部糊和人两事部蝶联合策认定慧两批荡共3绒46芬名房餐地产卧估价琴师;紧出台互了辉房地抵产估检价执旦业国屠家统狠一标段准;瘦建设斗部会燥同国浙家质奏量技停术监映督局谁联合粉发布叔《中芹华人分民共幼和国困国家铸标准闸房地摆产估欠价规井范》迹。尽僻管如惊此，茎此时盗在估程价实磨践中棕所运汤用的芹估价柔方法辟大多题是照喉搬的扩国外食现成侮的方弱法。胀第二望阶段塘是二被十世泰纪九仁十年街代中馅期，贼我国皂房地待产估吊价师思学会帽正式药成立粘，这专是房婚地产术估价暴行业支的全村国自孟律性绍组织刻。其良主要涛职责壶是:曾开展橡房地出产估资价理稠论与瓦方法是的研控究，掀对房彩地产响估价孕规范垮进行动解释绩，并筝协助带政府堆部门替进行获房地巩产估括价师弹执业之资格牌考试狂和注洁册，这组织雹房地泽产估搞价专查业培棕训，崇开展恢学术锅交流京等等诊，自寿此我劈国房搏地产振估价兼事业瑞迈上厕了新鸟的台划阶。熄迄今薪为止筝，仍尾然没惧有行纲之有蹲效的应方法测可以滑让我芒国的吸房地池产估剃价体度系完城善起系来，查以摆爽脱西荐方国艺家的旷影响太，我伴们应忌该中车国的率国情早不断踪的去污完善馋现有医的估惑价方任法，男并从徐多角理度、筑1绪晋论冲多层亲次的策去提数出更否加可心能、兄更加忌可行管的估毒价方习法〔挡’侮?〕请。矛在房缘地产欲估价末发展颜历史已中，苏己形黑成了股许许下多多劳的估奔价方菌法，红以及拜各种诊基本臭方法硬的派脸生方躬法，来而市四场比棒较法攻是其裤中最殿重要滔、最立常用阁的方纲法之轮一，贞是当铺今房地地产己估价巩业中鱼应用任最为郊广泛刷的估葱价方股法。苗市场乡比较柜法日撇趋完弄善，址但仍斗然存复在着绍一些点急需遥解决复的问靠题。时1.杀3本痰文的至研究迁内容堡与意宰义某1.速3.扁1外研究其内容迹首先栽，阐电述房忙地产放估价师理论僚与房惧地产胳估价恶基本浴方法俘，再倦对房腰地产嚷估价政方法脖中的膜市场耻比较铃法进燃行分蛋析，途对市勉场比剂较法宁进行芽改进得，使晕得市奥场比埋较法销的应热用更算加完贪善。敞本文刊主要蜡研究休内容顺如下茅:术(1孟)针高对房回地产才估价未方法量中最哗常用莲的方绩法任—辨市场科比较魔法需芬要解扑决的瓦难点恭问题添，率对市客场比轰较法资进行雹了改群进研丰究。求将改俊进后恭的专衬家打贪分法局和加步法集村成法趴应用姑于市董场比乡较法责的估吐价中成，主限客观缠兼顾翠的评柏估房雕地产萍的价尊格，区提高堡房地奇产估巧价的兽可信让度与循可行奔性。听(2甲)将煎改进钱后的润市场屈比较舞法进换行实绒例应送用，涌即理闹论与北实践称相结箩合的馋展现蛛了改兰进的悉市场趁比较殊法的拦估价绕过程吉，论持证了菌该方竖法精扰确和宝方便压实用岸价值内的特境点。衬，.誓3.淋2研呆究意拦义劈房地震产的议特殊报性导冰致了童评估今的复魂杂性拥。同含时其群地域茶性及估个别傍性，泊决定事了每车一个弄房地梢产都锦具有仍唯一宰性，戴房地槐产交波易市处场上好几乎短找不膝到两妇个完册全相冷同的症房地蜡产，柄那么称对于念房地饰产的闷价格稼的评君估就典不应条该采使用商笋品式宪的统宜一定顺价的蚀方式邻，因对房而隶异，艳需要绩“乓量身纽定做霉”倒的评纷价方予法。音受西信方国腾家的搏影响芹，我涌国房露地产怕估价卖行业而运用似的方双法几繁乎没摧有多伞大变眼化。旁目前穷广泛幕应用纠的估概价方梦法主竞要有恋成本缸法、隐收益辆法和掠市场律比较死法，领以及株在这返三种诵方法堂的基档础上凡派生渐出来蔑的路脱线价风法、鉴基准椅地价古修正挑法、西假设笋开发使法等观评估奸方法忘。其苗中，荒以市序场比级较法吼是应再用最猪为广规泛的串估价比方法章。市罗场法僵、成畅本法葱、收搏益法侨是房砍地产货评估咳的基握本方拾法，吉但由的于国线内的锈评估望人员粘在市扛场内葡涵、蔽市场桐层次倚、经默济属狸性和旱时间版准度亲上的尚主观金认知扒存在彻差异委，进着而导纲致应蚁用不语同的桌评估拖方法姨得出活差异牛较大略的评超估结浩果，己中国居房地欧产估嫁价业碗的问卡题也喊是世昂界的俊问题斗。由豪于影毁响房政地产灾价格耀的因助素较关多，赵且不异同的束影响放因素港对房匠地产尼价格帐影响仙的方察向、接影响庄的程第度、霸影响艰的关凉系也李是不拢同的位，有刊的因赴素可殊以用浊量化罢、赋碌权来杰衡量嘱，而偏有的念就不寇行，辜只能逗在估寺价人化员主突观认肥知的课基础斥上加渠以判圈断。姜所以战优化捆房地花产估司价理胜论和冈方法凑的研造究具编有十皆分重加要的围意义累。鉴鸽于市证场比素较法蚊具备蔬了的地方便遮、实杂用、踪准确还性高哨等特叙点，决在此辉基础德上对抢其进窗行改姿进研农究，揉建立歇可行夜、客轮观和缓可信御的估目价方放法模替型。漫2房费地产喇估价枕概述蜡2房庭地产挥估价良概述肠2.捐1房参地产尘价格嘱及其牧影响巷因素曲分析胁2.棒1.孤1藏房地蹈产价月格的衡概念错房地抹产价挂格既屑是建即筑物展价格握与土未地价榴格的颈结合轧体，盒又是叮房地随产开叔发、丑建设联所耗铃费的束社会份必要谱劳动油所形勇成的谜价值锅与土篮地所众有权楼价格听的综倘合货奋币表减现，珍这是糕其根放本特娱征即传双重拦实体或价格爱仁糟‘让川。含房地汉产之谊所以牺有价妙格，薪与其滨他任流何所旧谓的币商品铁具有凭价格肃的理窗由是绪一样册的，观需要狮同时畅具备伴以下赤几个纳条件讯:有森用性群;稀蓄缺性曾;有轨效需与求。衬从房巷地产骨估价雀的角忍度理绒解，绑房地况产价第格是勒和平浮地获京得他例人的扎房地帐产所青必须扛付出抛的代艘价〔塌‘霉叼。擦房地巷产价油格按暑价格秘形式疾又分封为土提地价遮格和猾建筑点物价绘格，久土地健与建仔筑物碧的区番别是环，阻土地修没有亚折旧灾，并职且不币可抹屡灭;塔土地释与建河筑物畏的共垄同点改是，院两者录总体责上都恳是价撒值不告断上怒涨的萄。琴2.请，.归2房呜地产毁价格咸的特说征屑房地撒产是类一种软极其老复杂但的商相品，妇因此散，房还地产跪价格办除与荡其他致一般洞商品做价格搞都具刚有以俱货币迅的形津式表微示价码值、末质优棉价高炭等共晚性外注，还份有一烧般商钞品价拥格所发不具讨有的捏特性敞。肯2.为1.税2懒.1备房地爷产价忧格区基位性矮众所苏周知洗，区见位是涌影响仔房地弟产价耽格最寨重要竭的因阴素，终在此织不再隙赘述词。假2.匪1.塘2圈.2荣房地狗产价肾格的斤二元经性罚房地谦产既屋有交胜换代赞价的猜价格喘，也宅有使薄用代以价的启价格栗，也闸就是鬼租金浪。因愤此，猎房地鼻产同崖时拥疗有两城个价疾格，晃一是询本身胳的价轮格，鹿一个河是在柏一定另时间休内的罪使用喊价格引。给2.赞1.帜2追.3筹房地占产价灶格的册保值战、增须值性墨房地凤产价塔格在员总体爬上呈旅现出揭不断窗上升喜的趋跑势，花不同缺于一遍般商谦品的扒是，眼房地叮产价仆格上养涨在充趋势哀上体评现为旬螺旋沿式上结涨，茫具有长一定削的波刃动性施〔情‘茎〕〔栏20盟]。凉2.泼1.翼2挨.4棚房地辛产价车格的垃权益房性周权益铸大小毙影响控房地绒产价究格，芹房地哀产价卸格是窃房地渣产权纵益的冈价格袋，在鲁房地庸产估零价过脉程中识也不负可以喜忽略盗房地锹产实箱物完动好状速况对拉其价昨值的途影响焦〔2勿习。美2.康1.走2鹿.5屿房地亡产价让格的嗽差异背性吊因为客每个止房地弓产在烈这个谱世界宇上都辩是独掠一无矿二的款，两地宗房诊地产读不能太搬到惊一处丧进行外比鸽较，汽即使您是在美同一浴幢楼翅里，蓬房地津产也祖有不灯同楼妙层之月间的讽区别和;甚玉至同都一层司楼中逮也有眼其不鞭同朝笋向的滑区别金「z系l}阁]〔怜艺雕‘勉1〔逗州。圆要清辨楚的仔认识择房地类产，训必须访实地央查勘饰，而优且由溉于相番似的蝇房地译产一充般只樱有少酸数的键买者块和卖围者，纯所以象房地鄙产价房格随活交易鱼的需猴要而链个别均形成慢。素2.斥1.赞3施房地兄产价冲格的雕分类尊如表忍2一厘1列码出了凡房地孙产价司格的能几种叶分类免情况敲。队本文拿仅对败房地咐产价恳格按帜价值标角度讯划分损的房帽地产何类型索进行漏说明塑。级(l词)成雨交价厘格夕成交夫价格凤是指榜交易森双方膝实际做达成难交易努的价勤格。驳将成姥交价愚格划浩分为隔正常尸成交丛价格悼和非傲正常找成交铲价格轨。正铲常成鼓交价兼格是债指房荡地产障交易埋是在意平等猪自愿亲、诚怖实无独欺、版没有偷利害顾关系恐的情野况下瓶形成敬的:喉相反笼，即秒是非眯正常甜成交汽价格风。茧(2午)理逝论价挥格悦理论盯价格塘是指益在真局实需随求与纠真实种供给描条件歼下形曾成的壶价格渗。古(3馋)市与场价番格讨市场异价格恭是指蛾某种柱房地颤产在宅市场央上的兽一般牺、平最均水罩平价尸格，罩是该鸽类房薄地产豆大量匙成交冒价格席的抽尺象结泽果〔炸2膏‘拆〕〔浇2弓哑}〔劲2卜匠〕。置(4唐)评踩估价劣格厘评估窄价格雕是估忙价人努员对捞房地瓦产的惨价格本或价拴值进槽行客绝观合碗理的脚估算击得出枕的结渠果。胆根据拖评估呆时所踪采用背的估导价方升法有摔不同朵的称顿谓〔庭2刹雹〔川笼。它一般黎来说源，成起交价歪格围匹绕着昌市场捉价格还上下点波动蚀，市恰场价移格又钟围绕纲着理括论价棉格上鸦下波翅动，摩为房哭地产巩交易啦双方峰提供放交易洁服务五的是孤专门捉的房截地产咏评估揪机构旱，于捧是，税房地烫产的雾市场客价格厨基本胞“索接受失”帖房地求产评划估结卖果，唱但目班前由华估价诊人员贵评估警出来因的房项地产哄价格储往往估是不朗完全扮相同府的，汽这主堂要是纲受房唉地产蓝估价辟人员递的知毅识、慨经验漫的不钥同影召响，尘甚至捡房地聪产评弱估价筋格出透现与刑市场亮价格见较大识的偏简差的由情况想是十欧分普防遍的哑囚〔绿26培]。订2.害1.拌4茂房地县产价纳格的榜影响居因素应影响芦房地惧产价防格的落高低市是众谣多影刮响因菌素综东合作浇用的羡结果旋，这缘些影悦响因狱素具取有经病常变控动的当倾向场，因脏此它大们对腾房地打产价仅格的饱影响饱方向妄、程斤度都宏不尽洪相同革，它喉们有站的只蚊能作车定性渡分析怕，有引的只初可以匀定量义描述绒;有袋的影竞响大梨，有插的影悼响小然〔川稿。主斑要以认下几奇种影丸响因控素:珍2.贺1.锅4牧.1糖一般罪因素姿一般葵因素徒是指窜影响跟所有袄房地掠产价坐格最突普遍刊的因斗素。浴主要省包括割以下界儿个航方一互血￡轨川:温(1娱)社恼会因其素趟l)致政治之安定尤状况尝政治段安定案代表穗社会助秩序馒良好犹，人如们在膜安定般美好倡的社硬会中约生存担，必野然提身升其忧置心赤的信隔心，奸从而秃引起颤房地洲产价狠格的氧上涨椒。阻2房绳地产也估价界概述酱2)锣社会敌治安寸状况勇房地杰产所及在地陡区如另果治翅安良胖好，屈则代截表居吼住在稳这里慈的人幻们生扭命财明产可雅以得败到保钉障，勤生命插高于脖一切尝，从食而引千起当补地房堵地产绍价格霞的上苏涨。兔3)速城市舞化水拍平熟人口惕向城残市集狗中的每过程黄就是焰所谓田的城灶市化样，城圈市化停使得困农民夹离开睬他们息的土赢地，牛向城游镇集霞中，疑从客功观上芒增加柜了对惯房地缘产的椅需求古，迫捐使房柱地产韵价格舍上涨挣。鼻4)匆房地孩产投幼机段是一麦种经蚂济投果机，让是一阻种买杯卖活址动，傅通过色买进拒卖出夜来获絮取大卵额利勉润，纳一般妇来说轨，房格地产贫投机便会引沟起房付地产姥价格宝的上耽涨。爆(2乐)经旺济因疮素评l)悬经济捏发展脆经济食发展捡预示稻着对番各种于生活津必备少设施钳要求塘的增亦多，乘对品倍质要龄求的达提高搭，于敌是引恒起房侦地产域价格醒上涨臭。截2)勿物价什一般胖来说呆，物次价上台涨导仆致房择地产职价格扫上涨等。逗3)竿居民塔收入秩随着凑居民鞋收入知的增栗加，葡人们垒对物绸质精念神生嘱活的针追求咱也将桶提升辰，从毅而会歇增加析对房矿地产忘的需膏求，液导致拘房地塌产价绝格上自涨。裂(3妹)行粗政因达素前行政住因素喜主要锻是指粘那些鼓影响悄房地盏产价桑格的拴政策上、法梁律法穷规等伪方面瞧的因耐素〔订’靠8，历。膏2.哨1.降4散.2评区域等因素领区域戏因素平是指孟房地悲产所瓜在地距区的弦自然膀条件砍与社斗会、踢经济主条件教。区谱域因翅素的叉影响廊主要山表现小在以点下几导个方瓣面钞‘爷川:重(1秘)商找服繁暖华程贸度削是指预一个抓城市责的商锹业集那聚程贸度和售对周卖围环拍境的链影响堂程度早。商别服繁浊华程荡度的洗提高别有助告于提腥升一绢个城懂市对垮于外淋来人花口的杂引吸竭力，桐同时昼还体恰现该漆城市孕的经秀济发丹展水瓜平，旋从而闪影响语到该亏城市响或者搭该地蛮区的沫房地庙产价供格水序平「恨22绘]。民(2炒)区渡域环雄境条萌件僵区域弦环境足条件把是指右房地邀产所对在区吗域的龄环境刑质量殊，伴银随着轿人们构物质冻以及戏精神券生活跪追求榴的提称高，畏对房盏地产统环境逢质量脾的要板求将吐越来解越高上，其浓成为药人们轮选购参房地瓶产的桶重要钓因素循「2裹2]圣。美(3岗)基探础设馋施状摩况壮基础划设施赢主要隙是指架区域眯的生狭活设忧施和尝公用偷设施装。城返市基词础设散施的注优良雁能提崖升一利个城悠市的周文明杂气息召，影存响人宁们在屿这个凶城市剩生存插的决烫心，脉进而奇影响牢到房筐地产领价格芽!川速。拔2.拿1.跃4绪.3从个别结因素支个别冬因素递是指装房地僚产本塔身所愿具有想的特方点或雨条件虏〔绷债。学(1丛)与驾土地机有关行的个浊别因府素主伟要有制:1起)宗落地的标位置前、大刑小;滥2)拾临街话状态括以及跌宗地异2房沿地产晓估价罩概述侄用途生;3冈)宗南地的拆地形刑、地爪势、缘地质暑『枯”土「川漏。抢(2更)与毫建筑修物有症关的窑个别若因素涨主要汗有:霜l)从建筑津物的创结构产、格凉局、吓设备圣配备层和施趣工质聋量等搅;2增)建奉筑物善楼层投的高伏低、纱房屋扣的朝截向;困3)宵各种泼法规难对建垃筑物拴的管赴制状思况等邮LL昏」〔降川。傅当这抛些条翅件由倍劣变泄优时匆，房砌地产跑价格傅上升霉，相岁反则龄下降始。辆2.陷2房惩地产戚估价缴基本宵原理未2.龙2.景1路房地婚产估律价的规概念长房地万产估莲价是蒙专业阅估价舱人员叛根据册估价庭目的嚷，遵疮循估威价原棵则，米按照锐估价测程序朵，选转用适耕宜的究估价草方法惨，并罪在综虏合分攀析影谅响房尽地产栋价格邮因素疲的基川础上音，对多房地烤产在附估价萄时点悟的客评观合晕理价耐格或案价值词进行隆估算销的活珍动〔虑洲。划2.愤2.密2锻房地标产估认价的月特点已(1捞)房访地产愚估价瓶的特渐性一美方面择是由拘土地大与房浑屋的扁不可遗移动丸性决耀定的盛，而颈房地命产所惕包含鞭的除修土地拒与房传屋以蔑外的肚资产干是可安移动夏的，梨因此磁，在患进行戴房地山产评瘦估时摄需要哭主要泊了解密估价邻对象腹所处景的区眉域状社况。叫(2仔)另汽一方笼面政寇府政挥策会泛较大求程度欧地影静响房催地产槐价格多。政烧府的塘规划寨制度枝很大餐程度崭地影特响土砍地价犹格，挡比如锤建筑吃密度浇、建牧筑高怖度、方限定才容积垄率等瞒等。亿(3冈)房歼地产风估价舞的特嗽点也振是由呢房地召产的坡个别宗性特未征决玉定的揭，房烛地产止由于次具有桂个别该性，灾没有泉两宗垃一样埋的地嗽产，需所以惕一宗蜻地产熔一个圈价格栏。贿(4挣)房裙地产萄估价愈的特叉点还恢是由王土地历供应亭缺乏正弹性偿决定谷的，睁需求阀对土鹿地价挑格有透重要竞影响册。盲(5温)房榴地产促估价嫌的特老点又绞是由望土地阳的保脸值性加和增驾值性家决定握的，煤一般丈物品伴寿命油有挎限，些可以么大量涛重复炉生产袋，随共着时且间的苍流逝蒸价值慎逐渐盲降低菌，然练而土适地却潜由于疤其具植有不抗可毁武灭性肺，无分法再个生产欺，不兔仅没奶有折宗旧，查还会快有增押值的述现象圆{洲愧L侧爪L惜‘’惰」。爆〔6畏)最吊后，新房地是产价伍值量丰相对本较大烦，在愁房地匪产评弹估过侨程中巡需要捐考虑揪的不持确定托因素捆也比总较多代，因范此在目房地世产估荒价过省程中辈需要壁对该极宗房毕地产危进行胳充分蔽、仔凳细的冰实地烟勘察停2.肠2.汽3侄房地狸产估碑价的荷目的臂估价恭目的驶(a册pp熟ra备is颠al终pu党rp智os形e)委就是戒评估底房地门产的层动机县，即抓评估骡所服即务经肝济行员为的黄具体年类型花的价捐值的气真实辣目的督。比蝇如是慢为了访买卖陵、租遥赁还系是为凯了抵缺押、蚕典当者等而熊评估去房地据产价黄值。预房地数产估于价的苏目的真不同估，所尼采用沈〔l旨{J拖评估燃方法悔及具驼体操澡作过琴程也拖有所偿不同圾，导掉致估计价毛结果绝也出通现相雾应的之差异救〔3拣习〔吉川「烛川。耗2.鸡2.阀4疗房地输产估备价原贤则砖人们屋在房绢地产毛估价匙的反没复实读践和善理论谨探索俭中，振逐渐评认识眼了房色地产桃价格怠形成射和变到动的仔客观述规律质，并锡总结飞出了蔬一些哥简明个扼要陆的进貌行房颂地产俯估价龄所依妨据的新法则妨或标井准链—骆房地河产仁估价记原则阶〔2惜’然」〔骡24蚀〕。青2房枝地产卵估价凡概述番在具肚体估犁价作盯业中意应遵孙循的唐技术被性原央则主附要有床如下宰5项表:(拨l)隆合法淘原则矛;(傅2)拐最高犁最院佳使但用原纤则;省(3讽)估懒价时扯点原驴则;汪(4桌)替初代原摆则(阵5)腊公平户原则盗「侧研。房增地产柏估价枕的技家术原勺则要浴求每碌一位禁估价佩工作浴人员贸都应寸当熟社知并跌正确址理解亏这些必估价优原则蓬，以违此作筑为其能进行劝房地壁产评锋估工动作时律的指虚南。雀2.批2.限4旺.1跌合法距原则悄两宗搁区位烈状况露和实户物相懒同的番房地撤产，热如果哨权益率不同阅，价案值也晒可能含完全及不同狭，要插求房予地产泉估价粪应以碗估价谱对象氏的合勇法权那益为傅前提垃进行吉t侧愧。里2.蹦2.惠4犬.2狱最高厦最佳掩使用铸原则瞒其要质求以斥估价速对象检的最木高最边佳使避用为惯前提列进行排房地密产估终价。勾就是机指法折律上圈许可订、经慎济上耳可行哭、技炸术上晃可能批，并区且需削要经日过充余分的煮论证宣，保辰证做筒到估喷价对烫象价投值达荣到最现大最净可能云的应恰用，竖同时布要满存足合梢法原瓜则的讯要求贝;最胀高最隔佳使圣用具铺体包制括以帽下三续个方斑面:导最佳船规模袖;最烤佳集钟约度宵;最独佳用腾途〔炒3钊榴。闭2.宅2.歪4斥.3便估计饶时点揭原则级估价须时点双原则淋要求题估价松对象丧是在旨估价宰时点须对房骗地产糊进行捧估价摄得到填的价递值。姨房地宅产价像格是蔑具有辞很强橡的时须间性狸的，已每一恼个价愚格都业对应狗着一邪个具悠体的现时间包;房财地产阿估价信通常运只是精求取蛾在某基个特别定的像时间翼上估茧价对支象的堤价值抬，而纯这个环特定籍的时万间既化不是贯估价丽人员神也不创是委本托人肤能够温随意宫假设料的，熟这个赞特定腰时间沟就是银估价而时点林〔侧故。打2.醒2.悄4茅.4旨替代痛原则水替代姥原则歪要求撞房地布产估傅价结爬果不芝得不说合理录偏离匀类似躬房地鹅产在泳同等士条件闪下的男正常你价虎格。职替代笋原则躬房地床产估劳价的涨重要况原则阴，其票指明凳了下映列两裁点〔齿2长’击〕〔语川〔增36湖〕:阵(l亲)依扎据替猴代原译则的俱前提图是估执价对纹象附也近有华若干庭相近衬效用姨的房慨地产读并且滩已经盒知道范其闷价格膀，然纺后通坑过这永些相但近效相用的访房地主产的煌价格腹推算光得出摸估价锹对象碑的未旗知价芦格。惕然而进世上确没有汁两宗晌完全虽相同话的房闪地产针，难炎以找固到各悔种条港件完捡全相狼同房相地产特可供湖直接健比较狮，所悬以，遭在实核际估接价过筝程中粒是去粮寻找藏一些净与估秃价对槐象相鼓似度脾较高予的房俯地产迷，并沸对其霞与估粘价对见象间秋的差浇异进峡行修丰正，轮以此求进行虹评估倘。伯(2换)估铜价对葬象的饿价格垦不能坏被孤用立的鸟思考偿，还窃要考解虑到阁是否幼受到胞相近敬效用毛的房仪地产隔价只格之筝间的减牵制址，尤芒其是蹲作为算同一膛个估狐价机喉构，纵在同炭一时掉期，痰同一毫城市汽，按怨照同胞样的版估价铸目的茅，对藏不同伏档次声、位挑置的准房地栋产进谦行估节价得野出的怎结果根应该句有一收个合土理的研价格这差，梁好差旨房地宿产价肉格不们能出找现高皱低颠猴倒的筹现象妖。痛2.翁2.箱5溪房地林产估叼价程饥序鼻房地罩产估贞价程游序是虚指一亲个房谎地产态估价牵项目怜运作篮全过炒程中虫的各安项具青体工叙作，嘉按照辨其相登互联响系排延列出秘的先习后进蚂行排男序t呆Z债’千:「复:凳‘’鹿〕。倍从广兔义上性讲，矿一个父房地截产估员价项益目运嗽作的阴全过狭程和尝工作材步骤剂如图渔2.婆1所均示。直2.殿2.艰6茶房地融产估故价基凳本方皂法非目前奉，国献内房宾地产速估价相行业塞中三深种常缘用的帝相对继独立昆的估丸价方减法，隔称之岔为基殊本估宾价方简法，核即市嘉场比崖较法挨、成仅本法燕和收辛益还桑原法共。此蜜外，民在这烤三种舟基本鬼方法姐的基布础上笼派生福出的港如基梨准地立价修害正法套、假冶设开难发法义和路披线价递法等新针对报应用举条件秒而形省成的姑估价趁方法惜，称旷之为嗽应用祖估价奶方法欺。为工了对神估价访方法企概念锈以及陡其理郊论依继据有筹明确暂的认盗识，倦本文限将对延三种狂方法言进行催简介获。纷2.职2.店6荐.1鼻市场椅比较嚷法陷山于皆市场而比较骂法是四本文陪的主尘要改筛进对格象，脊本文屯将在亚第三柱章详陕细介小绍市蜂场法榆的概察念与品应用逃。锯2.也2.吧6点.2交成本召法害成本灿法，饺是以擦估价规对象换开发举所需青的必妙要而碍正常连的成蛇本为间基础奏估算想估价醋对象徒在一竹定时米2房哨地产渔估价越概述爹点一享定产骑权状收况下进价格躲的一欺种估栏价方烧法〔奖川。揉(l归)成盾本法陈的理穿论依辫据慰成本这法的狂理论炭依据智可以廉分为党买方竿角度宅和卖外方角鼻度。奥从买壮方的坑角度绍来看驼，成剃本法岁的理纹论依两据是脉替代狮原理帮，是骂买方么愿意瓦支付陡的最据高价墙格，头不会仇高于信他预享计重悦新开炒发建阿设该礼房地怎产所侍需要揉的花庙费，茎只有你当价符格等尖于或校者低碗于该晒预计铜花费爽时，绣才能洒实现普房地画产交躺易，合相哑反，趁他还口不如奶委托稻他人困开发层建造乳。从仰卖方之的角冰度来击看，的成本西法的彻理论矛依据狗是生膏产费夺用疏论，联重点往看过包去投刃入了轨多少宴，是叼卖方验愿意插接受渴的最语低价垃格，丽不能挺低于硬他为梅开发糕建设鉴该房早地产城已发勉生的俘花费迟，如脆果低坡于该岁花费敢，他新就要汪亏本咳，由珍此可票见，帝估价积人员竹可以票以重平新开口发建代设估旨价刘物一象笛所必期需的菊支出延和应柜获得恶的利因润为序基础园来求皇取估膜价对保象的启价值宪〔根’赛J仁罪35聪)。柄(2齿)成候本法帅适用递的对气象和寄条件多只要淡是新丈近开歼发或端者可博以假元设重拣新开积发建出设的存房地颜产，就都可杨以采害用成胖本法疾估价呼。成援本法贼尤其此适用眨于那吊些既陪无收砌益又熄很少滚发生亚交易谱的房斗地产希估价贞，如棵学校姜、图歉书室会、医筒院、滑公园疫等公并用、销公益慎的房慎地产日;以饶及钢可铁厂拐、油帆田、欠港口汁、机朗场等垒只针设对特胞殊需轰要而钥开发蹄建设妖的地就产;估在房村地产留保险晴及其诉他损跳害赔畜偿中吗，一名般也材采用慨成本筹法估交价;备成本垂法也鼓适用会于房乐地产沫市场惨发育妨不够醋或者躺房地碌产交绕易较瓦少发碗生的秧地区龄无法痕运用母市场仔法估描价的蒸房地质产估缸价〔幸:玉尚8〕躬。之应用指成本岛法估饮价需负要要餐投入尘大量违时间俗与精卡力，羞计算喘也有锡相当状的难专度，删特别浅是建瞒筑物谣过于接老陈脚旧的侍房地匀产。俯因此掉，成宽本法华主要就适用锡于建钢筑物奔是新誓的或联者比逗较新贞的房败地产劫估权价，挨不大英适用鹅于建谋筑物牧过于哪老旧股的房打地产减估价烈〔阁唯。转(3箱)成亚本法铅的基得本公艇式:殖代=理尸一咏D(脂2一购l)灵其中秋:K建一估康价对线象的栗价格拼，p哨一房仪地产逗重新堡购建定价格哈，D嘴一折露旧迁(4活)成伍本法泊的估汉价步窑骤咏运用专成本付法的香估价布步骤漆如图事2.票2所际示。仪2.减2.赔6牙.3咬收益尺法吓收益观法，抗是将伶房地顾产预案期未饿来各忙年的螺正常兔纯收举益以协适当猎的资偿本化似率折费现求扔和(福资本水化)嫂，求麦取估续价对借象在晨一定撑估价洪时点另、一耻定产工权状甩态下淋价格虾的一贞种估系价方桶法〔恋川。休(l朵)收孟益法筋的理蹦论论蒜据符收益本法是锅以预翅期原绿理为筋基础贝的。爷由于签房地序产的溉寿命包长久驾，占孤用收墓益性简房地蔬产不蔬仅现蒜在能总够获军得收幼益，姜而且戒可以苦期望运在未帜来持把续获淘得收标益。睬投资起者购间买收括益性亿房地父产的刚目卵的，处不是嗽购买风房地挤产本兄身，狗而是彩购买挖房地傍产未袖来可梦能产藏生的屿收益挽〔洲豆。额(2瞧)收青益法袍适用食的对吗象和共条件耐收益惹法适环用的办估价工对象毕是有渴收益蕉或有予潜在埋收益桶的房狮地产稿，如怒写字术间、哄旅店照、商堆厦、坊电影司院、牵停车贿场、员酒店宪、游献乐园授、公懂寓、净用于竭出租杠的厂沟房、奉仓库董、耕宴地等示等，同但不圾限于夫估价殿对象寒本身许现在戏是否猪有收渴益，正只要免该类蝴房地失产有包收益贫就可贸以了梦;收抄益法贱适用住的条顿件是斥房地蕉产未洋来的洗收益格和可油能遇如到的催风险脱都能辽够进厅行较势准确椅地量延化〔匆洲。吸图2刮.2裹成本症估价羽法步妄骤泡(3叔)收宽益法暴的估页价公英式「宰·角绷如·找州列饱:娃设某霸宗房诱地产剪的估矛价时鹿点是承t。侵，该菊房地州产未舰来第颜i年汁的净柱收益滴为a筐，，劝第i亡年的拴收益雪现童值为齐K，伴相应秆时期牙的折歉现率他是r湖，，冲收益心年限恼是。膏年，烈i=落l，岭2，乌…档，。撑，房晨地产愚价格洲为V缠。絮则第救一年疤的净麦收益差现值单为:喇第二宵年的泪净收饰益现抄值为管:版以此抵类推甩下去催，可严知第发i年纱的净赶收益伪现值俗为:旁则，破该房拌地产衰的价粉格为菜:冤当房难地产作未来蜂各年姜的净好收益泰相等珍，a买，=简“降2=俩一代到，=而。，叶且房凭地产盗未来庆各年唯的资衣本劳化率排相等中，闷‘秃=乓佳=一筹‘给:=焰:>尤O时很，则史式(货2一毕2)榴可以爱转化帝为:r晴其中险，式扣(2蜡一3烟)是凭一定趁使用舟年限旬的计隆算公悄式，授式(矿2一掘4)筐是无抗限使匹用年询限的录计算锻公式撑(4饺)收室益法端的估亮价步宁骤如捡图(宋2.咐3)牛所示初2.迹3本烂章小网节华本章茄阐述停了房狭地产掌估价扇的概搞念，淡估价孟目的菜、估喊价原苍则、答估价局程序疲、价秃格影愧响因霉素饲等，洲都是策房地龄产估浮价中苍需要叙注意商的环童节，同简单路叙述匙了房锹地产谦估价再三种泰基本农的方傻法市哗场比服较法汁、收胳益法仓和成燥本法秩的基掌本概牙念、贞应用肆范围串、应阔用条碍件、谁基本连公式班和估族价步惩骤，间是为题以后潮的研申究扫漆一基监础的移理论泼部分距。辨3市暑场比妈较法庭的分酸析渠3市雨场比欠较法坡的分醒析通3.己1市佛场比塑较法飘的含拆义甜市场龟比较峡法也蛙称为护市场栽法，燃是将阔估价孟对象趋与在艺估价次时点弯近期巩发生中交易对的类鹿似房魂地产膝进行羽比较液，并升对这府些类挺似的选房地刚产成鸡交价陈格做烤适当耕的修残正，尺以此价来估尺算估公价对纲象客撑观合晴理价颂格的野方法拢。上闯述的描类似愤房地骡产通扛常称骂为可态比实吐例，姻是指厅交易冲类型枕与估炕价目道的吻辣合、燕估价穿时点键与成松交日疯期接监近，畏而实炸际成格交价肺格为遮正常债成交第价格照或者碗说可结以被捞修正丑为正都常成竖交价呼格的逆房地号产〔寺’境〕「贿’巨下1龄。爱3.飘2市沸场比萌较法场的理纱论依竖据康市场握法的尾理论厕依据拔是房欧地产旅价格橡形成颈的替婚代原健理。泳在现柿实房厚地产洋交易龟过程图中，障任何乘理性燕的买租者和劈卖者差，都幼会将韵其拟伸买或徐拟卖曲的房足地产弯与类丧似房贵地产按进行虫比较遵，任绸何买弹者都续不会害接受宇高于涂市场瞎价格齿的价乞格，耳任何肉卖者义不会辞接受再低于鸣市场先上价擦格的候价格波，使盆同一巾市场尖上类态似的芹房地越产，基价格例相互眼接近佩，因扛为在温房地赖产价侮格形嚼成中身有替拒代原撤理的孙作用晴，所遭以估瑞价对纷象的枝价格砍可以漏通过缠类似笑房地马产的令已知皇成交标价格妻来求四取见鞭川〔壁川。驱运用脱市场株比较坦法进窑行估挖价的疾先决琴条件诉是拥竿有大浮量房蹈地产昌交易阴实例绒资料稍，于牌是，六应用踢市场睡比较抽法进塌行房末地产棉估价秆工作舞需要辱具备金的首呆要条丝件就挖是在粒估价按时点道的附揭近可难以搜从集到抖较多叮的类浆似房沉地产乔的交技易案抱例，识如果返可比益实例楚资料菜不足风，不破但估松价结壤果的惑可信同性和谁客观捧性会但受到价影响队，还颂可能挖导致驼无法逐采用损市场磨比较管法进载行估末价，圆在实辽际估叶价过辽程中节，搜秆集房陪地产扑交易架实例毁有以追下几犯种途援径:参(劝段通过扯合法甜途径役获取叼有关衡房地削产部桥门和勿政府郊关于歼房地织产铅成交首价格丰的资薪料;懒(2烧)以题房地匹产购蹲买者则的身梯份，缓与房湖地产为出售没者或铜房地执产中开介部犹门进鱼行社商谈板，获岛取房抓地产延价格忧信息桃;(令3)盾与房断地产缩估价柜业同御行之早问相咬互提铲供房搞地产跌信息姿、资而料;芦(4泳)能似过查哑阅各雹种报举刊上柏关于历房地感产租洁售的孕信息巩获得星资料牵;(抛5)络通过捕各类豆房地吓产交房易展辫示会论掌握杠信息掀;(救6)替由其卸它途诸径获挑取房滤地产烘资料瞎信息谨〔俩’极7〕当。救3.谅3市也场比种较法启的估劳价步灿骤让运用概市场勾比较培法的该估价反步骤席如图映(3跨.1怕)所坟示押3.摔4市秩场比茂较法烦存在羊的问肉题龄市场呆比较桥法在眉实际役应用遇中存充在以渣下两非个方恋面的剩问题王:呆(l闸)选身取什旨么样旦的交怎易实系例作洋为可映比交坏易实榜例。香可比和实例绣的选械取应荷满足输以下玉条件蓝:l耀)可负比实舍例与笑估价霉对象画类型乞相似旦;2热)可渣比实铲例的帽成兵交日敏期与罢估价三时点脊接近道:3班)可俯比实计例的粘成交活价格寒要求使是正益常的桑市场意价格撞或者决能修政正到渡正单常的掩市场签价格洒;4呢)可泡比实嫁例的痰交易竿类型肤要与墙估价法目的哄相吻笑合。坝市场添比较看法要翁求尽胶量在技同级一供萝求范等围内级选择辛与待奶估房稻地产付相似荷的交杏易案杜例，灾可比佩实例幼与待唐估房电地产皮的相糊似程呢度直祝接决亭定了县估价数结果青的准蜡确性边，然它而，临相似传程度银的确华定有呆相当吸大的膀模糊摩性。各随着予房地理产市亏场的汤快速事发展工，交描易实窜例的诵增加纤，可航比实葵例的染选取社也越取来越旬困难旱。目拥前市寒场比舰较法缓估价旋中介割估价莫人员窝往往返凭借据经验手选取攻可比羞实例行，缺牵乏严亚密的维科学灰论证容，严影重影府响了遮估价并的科舍学性累与客摄观性晓〔4赏。，膏。控(2申)如桐何对形待估告对象哭与可仰比交主易实霸例的冶因素哀差异哥进行泰量化遥修正过。因榆素修从正幅蚁度的江确定庄是市冤场比荡较法秧中一直个非呈常重蛇要的嘴环