重庆市涪陵新区标准化厂房c区项目140925-毕业论文

重庆市涪陵新区标准化厂房C区可行性研究报告PAGEPAGE5目录第一章总论 1一、项目概况 1二、业主简介 2三、编制依据 3四、编制内容 4五、主要技术经济指标 4六、简要结论 5第二章项目提出的背景及必要性 7一、项目提出的背景 7二、项目建设的必要性 17第三章项目市场分析 19一、重庆市标准厂房发展现状分析 19二、重庆市标准厂房发展前景分析 21三、项目目标市场分析 23四、项目市场竞争力分析 25五、SWOT分析 28第四章经营模式分析 30一、开发模式 30二、商业模式 31三、项目招商 32第五章项目选址及建设条件 34一、建设地址 34二、建设条件 35第六章建设内容及规模 39一、建设内容 39二、建设规模 39第七章工程方案 40一、总图布局 40二、建筑方案 43三、设备方案 48四、公用工程方案 48第八章节能 58一、设计依据 58二、设计原则 58三、总图布置 59四、建筑节能 59五、给排水节能 60六、电气节能 61七、节能效果评价 62第九章环境保护 63一、设计依据 63二、设计原则 63三、项目施工期的环境影响及治理措施 64四、项目运营期的环境影响及治理措施 66五、环境影响评价 67第十章劳动安全卫生 68一、工程概述 68二、设计原则 68三、劳动保护 69四、劳动安全卫生主要防范措施 69五、工业卫生 70六、安全急救及卫生保健 70七、职业安全卫生教育 71八、预期效果及评价 71第十一章消防 72一、设计依据 72二、总图消防 72三、建筑消防 72四、给排水消防 73五、电气消防 74六、消防管理 75第十二章项目进度计划及招标方案 76一、进度计划 76二、招标方案 76第十三章投资估算及资金筹措 78一、投资估算范围 78二、投资估算依据 78三、项目总投资 79四、资金筹措 82第十四章财务评价 87一、评价原则、依据及参数 87二、营业收入及税金估算 87三、成本费用估算 91四、盈利能力分析 92五、偿债能力分析 93六、财务生存能力分析 93七、财务评价结论 94第十五章社会评价 110一、社会影响分析 110二、互适性分析 111三、社会评价结论 111第十六章风险分析 112一、风险因素分析 112二、风险防范措施 112第十七章结论与建议 114一、结论 114二、建议 115附图：项目总平面布置图项目鸟瞰图PAGEPAGE1第一章总论一、项目概况（一）项目名称：重庆市涪陵新区标准化厂房C区（二）项目性质：新建（三）建设地点：重庆市涪陵新区（四）项目业主：重庆市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司（五）项目建设规模及内容本项目总用地面积69251.48m2（合103.88亩），其中建筑占地面积25962.38m2，建筑密度37.49%，容积率为0.92；绿化占地面积13026.2m2，绿地率18.81%；道路及广场占地面积30262.9m2。本项目总建筑面积64583.56m2，其中，标准厂房50717.6m2，配套用房12491.56m2（办公综合楼3182.63m2，倒班楼6271.66m2，食堂2582.82m2，仓库372.64m2，消防控制室81.81m2），车库319.64m2，设备用房1054.76m2。项目建设内容包括建设适合汽车零部件生产加工的标准厂房、库房、办公综合楼、倒班楼及食堂等，并完善水、电、气及其他配套设施等安装工程，并完成综合管网、道路及广场、绿化等室外工程。（六）项目总投资与资金筹措1、本项目总投资为19516万元，其中工程费用为12000万元，工程建设其他费用5807万元，预备费890万元，建设期利息819万元。2、本项目拟通过业主自筹和银行贷款两种方式筹集，其中：（1）业主自筹5650万元，占总投资的33.39%；（2）银行贷款13000万元，占总投资的66.61%。（七）建设工期本项目建设工期共2年，即2014年12月至2016年12月。（八）经济社会效益本项目入驻企业达产后，预计可形成7亿元以上的年产值，年创造税收3000万元以上，同时可解决800人以上就业。二、业主简介重庆市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司是重庆市涪陵区区属国有独立企业、涪陵区十大国有投资集团公司之一，集团公司注册资本金15402万元，总资产83.95亿元。集团公司目前主要承担涪陵区李渡新区内城市道路、城市管网、市政配套设施、商业网点等基础设施、保障性住房建设管理；园区招商引资、土地整治、土地储备、物业管理、市政公共设施维护管理等工作。集团内设综合管理部、发展计划部、总工办、财务部、招标合同部、工程部、资产管理部七部（室），拥有重庆市涪陵区李渡新区资产管理服务有限公司、重庆市涪陵区李渡新区市政园林有限公司、重庆市涪陵城市建设综合开发公司三个全资子公司。重庆市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司秉承“团结求实、文明诚信、艰苦创业、不甘人后”的涪陵精神、践行“一天当作两天用、五年干成十年事”的工作激情，承担起涪陵区“双百”现代化大城市建设主战场的建设重任；按照“理清思路、明确目标、创新机制、集聚力量、突破瓶颈、攻克目标”工作方针；充分利用现有专业技术人才、土地储备、市场竞争力等资源优势，不断加强精细化管理，积极探索改革发展的新思路，持续、稳健做大做强公司，并将集团公司打造成为集工程建设管理、项目承包建设、土地房产开发等综合性企业集团，确保国有资产的保值、增值。三、编制依据（一）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》；（二）《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的意见》（国务院〔2009〕3号）；（三）《重庆市国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015年）规划纲要》；（四）《重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见》（渝办发〔2007〕325号）；（五）《重庆市人民政府关于进一步加快重庆市特色工业园区发展的意见》（渝府发[2009]76号）；（六）《重庆市涪陵区国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要》；（七）《重庆市涪陵区人民政府关于印发重庆市涪陵区“十二五”工业及能源发展规划的通知》（涪府发〔2011〕105号）；（八）中共重庆市委、重庆市人民政府《关于加快涪陵区经济社会发展的决定》（渝委发〔2010〕37号）；（九）《重庆市涪陵区人民政府2014年政府工作报告》；（十）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（十一）国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；项目其他相关资料。四、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的背景及必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资、财务评价、风险分析等方面。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。五、主要技术经济指标项目主要经济指标见表1-1：表1-1主要技术经济指标序号名称单位数据备注1总用地面积m269251.48合103.88亩2总建筑面积m264583.563项目总投资万元195163.1其中：工程费用万元120003.2工程建设其它费用万元58073.3预备费万元8903.4建设期利息万元8194资金来源万元195164.1业主自筹万元65164.2银行贷款万元130005总收入万元60580整个计算期内6总成本费用万元17860整个计算期内7营业税金及附加万元1641整个计算期内8所得税万元10270整个计算期内9净利润万元30809整个计算期内10所得税前财务内部收益率%16.5411所得税前财务净现值万元1302012所得税前投资回收期年7.72含建设期13所得税后财务内部收益率%13.9714所得税后财务净现值万元844615所得税后投资回收期年8.36含建设期16资本金财务内部收益率%19.7717总投资收益率%17.81运营期年均值18资本金净利润率%36.37运营期年均值六、简要结论标准厂房的建设有利于集约利用土地，符合国家产业政策，是国家鼓励和支持发展的项目。本项目建设适合汽车零部件生产加工的标准厂房，符合重庆市及涪陵区的产业发展规划，符合涪陵新区大力发展汽车及汽车零部件产业的发展定位，可促进涪陵区汽车零部件产业的聚集发展。本项目主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台，配套完善，手续齐全，入住即用，可缩短企业的建设周期，免却繁琐的建设手续，减少企业的资金占用，为中小企业提供了发展平台。项目的建设有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾，项目的建设是十分必要的。本项目总用地面积69251.48m2（合103.88亩），总建筑面积64583.56m2，总投资19516万元。计算期内净利润30809万元，所得税后财务内部收益率为13.97%，投资回收期8.36年，项目在财务上是可行的。本项目建成全部招商完成后，预计可形成7亿元以上的年产值，年创造税收3000万元以上，同时可解决800人以上就业。项目具有十分显著的经济效益和社会效益。本项目选址科学，建设规模适度，项目建设的水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，建设方案合理可行，经济社会效益良好。项目建设是可行的。综上所述，本项目的建设是必要而可行的。第二章项目提出的背景及必要性一、项目提出的背景（一）涪陵区社会经济发展概况涪陵区地处重庆市中部，东邻丰都县，南接南川市、武隆县，西连巴南区，北靠长寿区、垫江县。全境东西宽74.5公里，南北长70.8公里，幅员面积2941.46平方公里。辖8个街道、12个镇、6个乡，面积2941.46平方公里，户籍人口为116.66万人。涪陵区位于重庆市及三峡库区腹地，扼长江、乌江交汇要冲，历来有川东南门户之称，经济上处于长江经济带、乌江干流开发区、武陵山扶贫开发区的结合部，有承东启西和沿长江、乌江辐射的战略地位，是重庆市中部区域性中心城市，长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。长涪高速、319国道从涪陵城区穿过，交通条件优越。图2-1涪陵在重庆的区位图2013年，涪陵区围绕“城市拓展年”工作主题，凝心聚力，克难奋进，坚定不移稳增长、调结构、促改革、惠民生，全区经济社会发展保持了稳中有进、安定和谐的良好局面。全年完成地区生产总值690亿元，增长13%，人均地区生产总值突破1万美元；规上工业产值1000亿元，增长15%；固定资产投资490亿元，增长12%；社会消费品零售总额178亿元，增长16%；公共财政预算收入44.8亿元，增长19.6%；城镇居民人均可支配收入24740元，增长10%；农民人均纯收入9014元，增长13.5%；单位生产总值能耗下降3.4%；主要污染物减排达到市上约束性要求。1、经济增长质量趋好。着力优化经济结构，三次产业比例调整为6.4︰61.1︰32.5，第三产业占比提高0.5个百分点，税收占公共财政预算收入比重提高至63%。工业园区化、集群化步伐加快，三大工业园区、六大支柱产业产值占工业总产值比重分别达到73.5%、80.9%，新增规上工业企业16家，规上工业企业经济效益综合指数比全市高66个百分点。新增国家级高新技术企业4家，科技对经济增长贡献率提高至50%。国有、民营经济协同发展，国有企业资产规模突破1000亿元，居全市各区县第一；民投、涪商两大民企集团成功组建，新增各类市场主体5000户。2、发展后劲强力蓄积。产业主导项目引进取得突破，产业结构发生了质的变化，引进产值50亿元以上项目6个，实际利用内外资220亿元，华晨鑫源汽车、万丰轮毂、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，汽车及配套产业加速集聚；紧密牵手化医集团打造重庆综合化工产业基地，华峰集团再投差别化氨纶项目，攀华集团新建精密钢管项目，化工、高端型材产业加速壮大。区域综合交通枢纽基本成型，两条铁路、三条高速公路建成通车，开通往返重庆主城动车5对10趟，涪陵至“北上广”朝发夕至成为现实，仅有一条支线高速公路的历史终结，水运主要指标继续领跑全市，铁、公、水综合运输能力显著提升。3、城乡建设提速提质。新城区开发建设有序推进，承载能力不断增强，32条道路建设全面铺开，新建11公里污水管网；CBD总体设计完成，公用工程开工建设；新城区行政服务中心正式启用，区公安局指挥中心、十九中、中医院李渡新院基本建成；景观绿化工程全面推进，聚龙大道西段成功创建重庆市园林式市街。城市建成区面积由52.7平方公里扩大到55.3平方公里，城镇化率达到60.8%。（二）2014年涪陵区经济和社会发展目标2014年，是全面贯彻党的十八届三中全会精神的开局之年，也是深入落实全市主体功能区发展战略的关键之年。政府的工作思路是紧紧围绕“城市建设年”工作主题，优化“3151”工作格局，统筹推进新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化，着力壮大产业、做靓城市，深化改革、扩大开放，改善民生、促进和谐，加快建设“三区一城、幸福涪陵”。2014年全区经济社会发展主要预期目标为：地区生产总值增长12%，规上工业产值增长14%，固定资产投资增长15%，社会消费品零售总额增长13%，公共财政预算收入增长15%，城镇居民人均可支配收入增长9%，农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在3.5%以内，单位生产总值能耗下降3.2%，主要污染物减排达到市上约束性要求。1、以产业集群为引领，大力推进新型工业化。坚持工业为先、产业为重，深化重点发展战略，加快推动“工业大区”向“工业强区”迈进，筑牢工业在城市发展新区中一马当先的领跑地位。增强产业主导力。围绕产业集群化、规模化发展，着力扩增量、调结构，深度融入全市主体功能区产业布局，促进全区工业整体上档升级，力争六大支柱产业产值突破1000亿元。改造提升传统化工产业，加强与化医集团的深度合作，力争开工20万吨甲醛、10万吨BDO项目，建成华峰差别化氨纶、聚氨酯树脂项目，竣工投产龙海石化重油深加工、华峰己二酸二期等项目，力争化工化纤产业产值达到180亿元。加速发展装备制造、医药食品、新型材料等优势产业，完成华晨鑫源汽车项目主体及设备安装，开工万丰轮毂、超力高科汽车零部件、东本专用车等项目，加快三爱海陵技改搬迁，竣工投产云河特种车、江森蓄电池等项目，强力打造汽车及配套产业链，推动装备制造产业优化升级，力争装备制造产业产值达到130亿元；加快太极集团中医药产业基地、华兰生物血液制品和疫苗生产基地等项目建设，竣工投产涪陵卷烟厂、葵花药业等“退城入园”项目，力争医药食品产业产值突破250亿元；加快攀华精密钢管、大朗铝业大板锭等项目建设，力争材料产业产值达到340亿元。努力发展电子信息、新能源等新兴产业，竣工投产华通电脑印制电路板、深特发光缆、嘉惠环保电子等项目，力争电子信息产业产值达到35亿元；以页岩气开发推动能源产业大发展，加强页岩气产业规划研究，促进就地转化利用，积极发展配套产业，使页岩气开发利用成为新的经济增长点，力争能源产业产值达到75亿元。增强园区承载力。围绕建设“千亿园区”，同步推进园区产业项目、公用工程、环保设施、物流配送、综合服务建设，大力提升产业承载能力，打造全市综合产业集聚的示范平台。涪陵工业园区李渡组团重点加快向西拓展，依托攀华码头、火车北站建设水上、陆上物流中心，力争完成工业投资70亿元、产值620亿元；增强创新驱动力。围绕培育“百亿企业”，着力实施创新驱动战略，打造一批技术水平领先、核心竞争力明显的企业航母，确保产值10亿元以上企业达到25户，其中产值50亿元以上达到4户。坚持外延扩张与内涵提升并举，强化企业创新主体地位，引导企业加大科研投入，加快技术改造和创新步伐。深入推进产学研合作，构建企业、高校、科研院所协同创新机制，加快科技成果转化利用。增强要素保障力。强化国家电网和聚龙电网双通道联络，建成隆盛至黄山220千伏线路、新城区杨柳冲110千伏变电站，开工石沱110千伏输变电工程，加快建设坚强智能电网，打造市内最优供电环境。全力建设国家级页岩气开发示范区，抓好江东、白涛、罗云等区域开采拓展工作，力争年产量达到10亿立方米，积极构建多方参与的区内市场供应体系，建立地方气网，提高页岩气开发利用对地方经济发展的贡献度。建成长南线白涛配气站、龙桥分输站及其至城西配气站管道，不断提高管网联动输送能力。调整优化用地空间，加快园区土地调规，节约、集约工业用地，新引进工业项目产出强度不低于100亿元/平方公里；千方百计争取用地指标，力争全年获批各类建设用地400公顷。2、以扩容提质为要务，加快建设宜居宜业的大城市。坚持产城融合、城乡并重、彰显个性，突出“城市建设年”重心，大力推进新型城镇化，联动发展“两区五组团”，着力提升精品魅力城市形象。提速建设新城区。把新城区作为城市建设的主战场，高层次定位，高标准建设，努力打造现代化精品新城。突出抓形象，提速核心区建设，建成CBD商务广场主体，开工6栋商业办公大厦，推进中央公园建设，加快打造火车北站综合枢纽门户形象。重点抓基础，提速道路管网升级，推进太乙大道二期等29条道路建设，其中建成投用兰桂路等15条道路，加快综合管网覆盖，实施绿化、灯饰等景观改造工程。同步抓配套，提速服务功能完善，开工公共卫生服务中心，加快中心医院李渡分院、涪陵巴蜀中学、二十一中、十四小学建设，竣工投用奥体中心、中医院李渡新院、市医药卫生学校实训楼、十三小学，开展实验中学李渡分校前期工作。着力抓开发，提速人气商气集聚，推进城市综合体项目建设，加大专业市场、楼宇经济招引力度，引导和支持服务类企业落地发展，打造高品质居住小区，加快形成兴旺繁荣的城市氛围。（三）涪陵新区发展概况及发展规划为加快推进涪陵区域性中心城市建设，培育重庆经济增长后援，2010年12月，市委、市政府出台了《关于加快涪陵区经济社会发展的决定》（渝委发〔2010〕37号），确立了涪陵“418”发展战略，赋予了涪陵“全市重要经济增长极”、“全市重要工业基地”、“重庆江南万亿工业走廊核心区”等战略定位，将加快推进“双百”现代化大城市建设。涪陵新区是涪陵“双百”现代化大城市建设的主战场，是国家新型工业化产业示范基地（食品），是重庆工业基地的重要组成部分，是具有辐射周边区县功能的区域性新区。1、涪陵新区建设发展现状涪陵新区位于涪陵西部，距涪陵老城约8公里，辖20个社区居委，幅员80km2，户籍人口7.5万人，常住人口12万人。城市规划面积65km2，以涞滩河为天然分界线，河西为产业集聚区，规划面积20km2，河东为城市集聚区，规划面积45km2。自2007年大规模开发建设以来，新区按照“产城融合、宜居宜业”的理念，坚持“集群化产业发展、精品化城市建设”原则，认真开展各项规划及建设管理工作，并大力招商引资，全力推进城市基础设施及配套设施建设。截止目前，工业园区已基本形成“一区四园”的产业发展格局，成为重庆“十强工业园区”，是国家新型工业化产业示范基地；新城区已形成“一轴、四中心、五大片”的城市建设格局，城区建成面积约31平方公里。当前正在贯彻落实重庆“城市发展新区”和涪陵“三区一城”的战略部署，全力推进新区建设发展。“一区四园”。一区：即现代服务产业区，集总部经济、研发设计、产品检测、技术服务等于一体的现代服务产业区。四园：即材料产业园、食品医药园、电子信息园、装备产业园，每个产业园都由几个龙头企业带动，分别有攀华薄板及汽车板、太极集团、烟厂、华通电脑、云河汽车、华晨鑫源汽车等企业，产业之间呈互为链条、互为补充的发展态势，相互配套、相互依存的关系越来越紧密，已形成集群式的规模发展效应。目前，已入驻工业项目111个，100亿级项目6个，积聚产能超过1800亿元，现已投产项目69个，在建项目17个，待建项目25个，规上工业产值已在2013年突破500亿元。“一轴、四中心、五大片”。“一轴”即：沿太白大道形成城市发展轴；“四中心”即：高铁枢纽中心、中央商务中心、科教文体中心、市民服务中心四大城市主要功能区；“五大片”即：双溪片区、玉屏片区、太乙片区、马鞍片区、两桂片区。其中，生态建设以长江、涞滩河为依托，布局“五湖五公园”，即：朱家沟、铜鼓石、龙井坵、锁口坵和两桂湖，中央公园、朱家沟湿地公园、东宝寨遗址公园、浙江广场公园和斑竹林公园，加上城市周边黄草山、石龙山环抱，构成山水相依、园林辉映的城市生态体系。2、涪陵新区发展规划新区坚持“新型城镇化、新型工业化”的发展道路，按照“产城融合、宜居宜业”的发展理念，严格遵循“以产促城、产城联动”建设发展思路，以“现代、生态、宜居”为标准，大力实施城市道路、水电气讯等基础设施建设，打造公共绿地和城市景观，先行发展“装备制造、材料、食品医药、电子信息”四大支柱产业，配套布局教育、卫生、文化、体育、交通、保障房等公共服务设施，规划到2016年形成35km2约20万人口的城市规模，年工业产值达到1000亿元，到2020年建成45km2约40万人口的现代化城市，工业产值达到2200亿元以上，成为承接重庆主城向渝东南、渝东北及周边区县辐射的区域性工业新城。（四）标准厂房建设优势明显为促进工业园区招商引资，提高土地利用效益，重庆市从2005年开始，大力推广工业园区标准厂房项目建设，如今已取得明显成效，成为工业园区发展中的一个亮点。到目前为止，全市43个工业园区中41个园区有建成或在建标准厂房项目，在建项目68个，建筑面积达到493万平方米。“一圈”中的茶园、同兴、港城、建桥、涪陵园区，“两翼”的万州、巫山、丰都、酉阳、石柱园区的标准厂房项目建设进度较快、企业入驻率较高，投资效果较好。建设标准厂房项目具有几方面的优点：一是有利于招商引资。由于标准厂房配套完善，手续齐全，入住即用，租售灵活，一方面缩短了企业的建设周期，免去了繁琐的建设手续，另一方面也减少了企业的资金占用，因而受到中小企业的欢迎，也特别适合沿海产业转移企业的需要。重庆市标准厂房平均入驻率达到87%，主城九区30个项目入驻企业225个，入驻率近90%，“两翼”园区28个项目入驻企业32个，入驻率也达到近70％。二是有利于土地利用。标准厂房项目的建筑容积率平均达到了1.2，普遍高于自建工业厂房，每万平方米的产出强度达到6700万元，折合成占地面积，每平方公里产出强度达到80亿元，大大高于市政府对园区项目的产出要求。主城九区达到93亿元，“两翼”园区也达到了75亿元。三是有利于安置就业。标准厂房项目特别适合于机械、汽摩、轻工、服装、电子等劳动密集型企业，安置劳动力数量普遍较多，经测算，工业园区平均安置劳动力为87人/万平方米，而标准厂房达到410人/万平方米以上。因此，标准厂房项目特别适合于地少人多的三峡库区工业园区。四是有利于吸引社会资金投资园区。标准厂房项目大多由园区投资，同时由于租售率较高、部分园区承诺到期回购、开发企业返还配套费、减免人防费和相关契税等因素，也吸引了大量民营资金投资标准厂房项目，成为政府投入的有力补充。如今，运盛、盈田、诚通、港宏等企业因成功运作标准厂房项目，已成为了重庆市较知名的工业房地产开发商。（五）项目提出的理由建设标准厂房，筑巢引凤，是开发区迅速壮大规模、实现迅速发展经济的有效途径。随着华晨鑫源汽车、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，客观上需要较多的汽车零部件配套企业为其配套，以使涪陵新区汽车及配套产业加速集聚，增强汽车及配套产业的竞争优势。因此，为了招商引资汽车零部件生产加工企业，促进涪陵区汽车及零配件产业的发展，重庆市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司提出了重庆市涪陵新区标准化厂房C区建设项目。项目总用地面积69251.48m2（合103.88亩），总建筑面积64583.56m2。二、项目建设的必要性（一）是促进涪陵区汽车及汽车零部件产业集群可持续发展的需要标准厂房具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现产业的可持续发展。本项目建设的适合汽车零部件企业的标准化厂房，对于促进重庆市涪陵新区汽车及汽车零部件产业集群的可持续发展具有重要作用。（二）是集约化节约化用地的需要我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条用地根本方针。标准化厂房的集中建设，一方面可吸引相关产业链的不同企业入驻，是集约用地的重大举措；另一方面可避免商务办公楼和生活配套设施的重复建设，是节约用地的充分体现。其好处十分明显，对国家而言，可以节约用地；对企业而言，可降低前期建设成本。（三）是促进涪陵新区招商引资的需要由于标准厂房配套完善，手续齐全，入住即用，在缩短了企业的建设周期，免却了繁琐的建设手续的同时，也减少了企业的资金占用，受到很多外商欢迎。目前，重庆大批中小企业生存环境较差，很多企业没有自己厂房，租赁厂房环境也非常差，还要面临不停搬迁的困境。本项目为标准厂房建设项目，为中小企业提供了发展平台，可以吸引大批的中小企业入驻，有利于涪陵新区招商引资。（四）是促进涪陵新区社会经济发展的需要本项目的建成将加快涪陵新区招商引资的进程，促进汽车及汽车零部件产业的快速发展，进一步促进涪陵新区社会经济的全面发展。本项目入驻企业达产后，预计可形成7亿元以上的年产值，年创造税收3000万元以上，同时可解决800人以上就业，社会经济效益显著。综上所述，实施本项目建设是必要的。第三章项目市场分析一、重庆市标准厂房发展现状分析标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐协调发展。为了促进园区招商引资，提高土地利用效益，重庆市从2004年开始，大力推广园区标准厂房项目建设，如今已取得明显成效，成为园区发展中的一个亮点。目前重庆市43个开发区园区中，有41个园区建有或在建标准厂房，规划建设3000万平方米，目前已建成785万平方米。其中，同兴、港城、建桥、茶园、涪陵、万州、巫山、丰都、酉阳、石柱等园区的标准厂房项目建设速度快、企业入驻率高，投资效果好。重庆工业园区标准厂房建设的主要特点：（一）建设起步早、面积大、效果好重庆标准厂房建设始于2004年，快速建设于2006年后。目前已建成标准厂房785万平方米，入园企业3800户，60%以上为东南沿海转移企业，产值达到730亿元，税收60多亿元，实现15万人安置就业，平均每平方米实现产值9200元（目标为1万元）。（二）建设方式灵活多样多数园区和起步早的标准厂房由园区投资建设开发公司投资建设，以出租为主，租赁给入园企业经营使用；部分园区由园区投资开发公司建设水、电、路等基础设施，引进入园企业建设标准厂房或专用厂房；民营工业地产商入驻园区后，标准厂房开发速度快，建设面积大，多以分割出售的方式将标准厂房出租、出售给入驻企业。其分割出售程序与民用住宅销售完全相同，企业凭借工业房地产证办理抵押贷款等手续。（三）建设政策让利于开发商工业地产商建设工业标准厂房，在工业园区范围的土地，按工业土地供应方式及基准地价的低限执行，按区域每亩10-25万元不等；在靠近城市周边的土地或用城区破产企业的土地，虽通过招、拍、挂方式，但价格一般控制在园区工业地价的150%以内，仅相当于同区域住宅开发用地拍卖价格（住宅地价600-700万元/亩）的1/20；有的园区还规定，土地出让金的60%返还建设者用于厂房区基础设施建设；对入驻标准厂房的招商引资企业上交税收的地方税留成部分，50%奖励给建设者，奖励期为三年；对建设容积率超过1.0的城市建设配套费，全额返还建设者，调动工业地产开发商建设积极性。（四）建设模式向“三位一体”转变重庆园区标准厂房已由初期园区自行建设，对外招租的企业创业孵化器发展模式，发展到了工业地产向工业企业开发销售通用厂房和专用厂房的发展阶段，建设模式实现了由单纯的厂房建设到厂房建设、商务办公，再到厂房建设、商务办公、生活配套三位一体的转变。目前主推广的规划为“两条腿走路”（通用厂房和专用厂房建设）、“三位一体”（生产加工区、商务办公区、生活配套区）的盈田建设模式。（五）物业后勤服务保障周到重庆市各标准厂房开发投资主体负责标准厂房的招商引资工作，为入驻企业提供水、电、暖、气、卫生、保安等必要的物业管理、生活后勤服务，提供工商注册、税务代理等服务，受托承担部分消防、安全、统计等行政职能，为企业提供贴心周到的“保姆式”、“管家式”服务。政府及园区管委会对标准厂房出租部分予以贴租；对承担企业统计、消防、安全生产等职能予以补助。二、重庆市标准厂房发展前景分析（一）国内外产业转移为重庆带来的厂房需求一般说来，工业化进程表现为以劳动密集型工业为主导—以资金密集型工业为主导—以技术密集型工业为重心的三个阶段。经济全球化的深入发展使得21世纪的世界制造业面临深刻的战略性重组。美国、欧洲和日本等制造业发达国家在努力保持本国高新技术垄断地位的同时，正以降低生产成本和提高市场竞争力为最终目标，在全球范围内进行着新一轮的制造业资源的优化配置。世界制造业大规模转移为中国利用本国的广阔市场和廉价劳动力的优势发展制造业提供了难得的机会。在对外开放中，发达国家和地区陆续把劳动密集型加工制造业、通讯、计算机配件等向中国转移，又将部分资本密集型重化工如石化等向中国转移。在这次的国际产业转移中，“创造的”比较优势，是吸引发达国家进行更高一级产业转移的主要动因，而自然的比较优势，是促使发达国家把相对落后的产业转移到中国的主要动因。随着重庆自然资源、能源电力、劳动力成本、重工业比较发达等比较优势的出现，必然伴随着制造业大规模转移，这为重庆制造业的发展提供了难得的机会。沿海及海外企业陆续把劳动密集型产业和资本密集型产业向重庆转移。根据调查，重庆在以下两类产业集群中，成为国际、国内产业转移的热点：1、典型的劳动密集型产业，仍是外商、国内企业投资预期和偏向程度较高的领域：如食品加工制造、家电制造、服装加工、机械配套加工、建筑材料和其他制造业。2、资本装备程度较高，劳动密集型加工产业，也是最具有吸引力的投资领域：如重庆的汽车制造、摩托车制造、机械制造、仪器仪表、电子及通讯设备制造业、电气机械以及化工等。重庆投资环境越来越成熟，已有福特汽车、惠普、百事可乐、可口可乐、ABB、康明斯、美国JL.French公司、美国利宝、上汽依维柯、中法水务、沃尔沃、香港查氏集团、普天、海尔、TCL、格力电器、雅戈尔等大批国内外知名企业相继入驻重庆。大规模的国际企业、沿海企业的产业转移，为重庆工业带来了发展机遇，国内外企业的入驻，必然带来工业厂房的需求，据保守估计，重庆每年外来企业厂房需求量在200万m2以上。尤其是外资企业，他们不习惯由自己投资建设厂房，更习惯由专业的工业地产商，按其要求量身定造厂房，他们再从工业地产商手中租赁或购买厂房。目前重庆这类专业的地产公司较少，重庆的各个园区为解决这个难题，有的是自己建设，有的是临时委托建筑公司建设提供，这样的操作不规范，不专业，为客户带来使用不便。（二）重庆产业结构调整发展带来的厂房需求根据中国集体经济杂志社分析，重庆的三次产业结构不够合理、产出结构与就业结构不协调，在四大直辖市中，重庆市“二三一”的产业结构远远落后于其他三个地区的“三二一”结构；“三大经济圈”内部第二产业发展不均衡，区域差别显著，重庆市38个区、县中，工业产值居前10位的都市发达经济圈占8个，渝西经济走廊和三峡库区生态经济区分别只有1个。重庆市的产业结构调整势在必行。除此之外，伴随重庆投资环境的改善，重庆民营投资非常活跃，每年都有大量新工业企业的诞生，而且还有部分企业因生产规模扩大，主动改善企业生产经营环境和条件，进驻特色工业园，这将带动工业厂房需求的增加，据估计每年本地新增民营工业企业厂房需求在100万m2以上。按市有关规定，新办企业必须进入工业园经营，这也将带动标准厂房需求的增长。三、项目目标市场分析随着华晨鑫源汽车、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，客观上需要较多的汽车零部件配套企业为其配套，以使涪陵新区汽车及配套产业加速集聚，增强汽车及配套产业的竞争优势。本项目建设的标准厂房正是为了招商引资汽车零部件生产加工企业。华晨鑫源重庆汽车有限公司汽车项目占地约1650亩，投资45亿元，建设年产30万辆微车整车（含约10万辆MPV商务车）和30万台汽车发动机生产基地。项目一期建设年产10万辆整车工厂、二期建设年产20万辆整车生产工厂、30万台汽车发动机生产工厂和汽车研发中心。项目总建筑面积约45万平方米，预计建成投产后可实现年产值约100亿余元，年税收约5亿余元。云河特种车项目投资约30亿元，分期投资建设云河装备制造产业园项目和汽博中心项目（其中：项目一期投资约10亿元，用地约500亩，建设年产3万辆自卸车、罐式车、环卫特种车等重型专用汽车生产项目和年加工30万吨特种汽车专用钢板剪切配送中心项目）。并在涪陵新区成立省部级特种汽车科研中心及汽车检测中心，同时整合项目上下游资源，力争5年左右形成年产值200-300亿元、10年左右形成年产值1000亿元的以特种汽车产销为龙头的汽车产业集群。2013年11月，重庆东本工业有限责任公司与涪陵新区管委会签订协议，东本工业将投资11亿元，在新区建设年产1万台专用车生产项目。该项目主要产品包括自卸车、冷藏车、集成车、环卫车四大系列。该公司还将在后期引进国外两大特种车高技术产品——德国梅赛德斯奔驰旗下国际三大品牌之一的Unimog军用越野车技术和澳大利亚BOATLONGYEA集团矿井用防爆辅助运输车生产技术，建设年产1500台高端专用车生产线。该项目达产后年产值约40亿元，年实现利税约2.4亿元，可提供就业岗位约4000个。可见随着涪陵区这三个整车项目的逐渐投产，将需要大量的汽车零部件企业为其配套，这些企业对工业厂房的需求量是十分庞大的。本项目的市场前景十分看好。四、项目市场竞争力分析（一）政策优势为了加快涪陵区对外开放和招商引资步伐，推动涪陵经济持续、快速、健康发展，遵循“加快工业化、建设大城市、全面奔小康”的工作思路，涪陵区结合国家关于实施西部大开发战略和运用WTO规则，制定了《重庆市涪陵区对外开放暨招商引资优惠政策》。优惠政策涉及财税政策、土地房产政策、融资政策、工商登记政策、劳动用工政策等方面。此外涪陵区还享受西部大开发优惠政策、三峡库区优惠政策等。（二）交通区位优势涪陵新区地处江南城区西部，是过境涪陵各大交通要道的交汇区，水陆空交通发达便利。水路：依托黄金水道长江，涪陵港有龙头港、黄旗港、华达港三个重要港区，是重庆三大枢纽港口之一，其中，龙头港、黄旗港与新区毗邻，龙头港是长江最西端可常年停泊5000吨级船舶的港口，设15个5000吨级泊位，设计吞吐量为集装箱104万标箱、件杂货150万吨、散货1900万吨；黄旗港设2个3000吨级泊位，1个3000吨级滚装码头，年吞吐量集装箱30万标箱和18万辆载重汽车；华达港设6个5000吨级泊位，年吞吐能力可达30万吨，为工业园区直接配套，建有国家级保税仓库。公路：有渝涪高速、重庆三环高速、沿江高速三条高速公路对外连接，十分便捷。铁路：有三条铁路，即渝怀铁路连接湖南怀化，渝利高速铁路7个多小时可到达上海，南涪铁路连接贵阳、昆明。航空：距江北国际机场80km，第二机场高速建成后将缩短至68km，40分钟车程。（三）要素保障综合优势重庆市涪陵区通过“十一五”期间的快速发展，产业基础进一步夯实，园区平台基础设施和服务体系不断完善，能源保障有效增强，交通物流极大改善，涪陵工业已经站在加快发展的新起点上。涪陵地处“西三角”和成渝经济区的中心地带，居重庆“1小时经济圈”内，可融入全市战略性产业分工协作体系，主动承接和传递主城大都市的强大发展势能，成为重庆新一轮产业布局的重点。三峡成库后，涪陵临港优势突出，作为渝东综合交通枢纽，具有大宗货物铁公水联运和出海中转的功能条件，且拥有独立海关、商检，是全市大工业发展、大产业布局、大项目实施的理想之地。市上对涪陵100平方公里、100万人口特大城市发展定向，将促进现代产业体系综合服务功能显著提升，为全区工业经济“加快”和“率先”发展拓展空间，增添保障，注入活力。（四）产业集群优势涪陵新区自2007年成立以来，新区管委会按照“工业化支撑城市化，城市化促进工业化，实现城市与工业互动、新区建设与共享共富协调发展”的工作思路，充分利用涪陵在重庆得天独厚的区位优势和三峡库区特殊的政策优势，突出地方产业特色，利用现有资源要素禀赋，大招商、招大商，不断拉伸产业发展链条，促进产业集群式发展，招商引资工作取得了丰硕成果，累计入驻工业企业85家，协议产能1158亿元，完成工业投入318亿元，建成投产58家，在建项目19个。2012年园区实现工业产值455亿元，2013年实现工业产值520亿元。初步形成以万达薄板、剑涛铝业、闽发金属等为代表的材料产业集群；以涪陵烟厂、太极集团、博雅集团、华兰生物、道道全、稻花香等为代表的食品医药产业集群；以华通电脑、感知集团、仓兴达、伍尔特等为代表的电子信息产业集群；以云河特种车、美心翼申、江森自控、川东船舶、越盛轧辊等为代表的装备制造产业集群。园区被国家工信部评为“国家新型工业化示范基地（食品）”，是重庆市十强工业园区。为着力推动“双百”现代化大城市建设，园区正朝着江南万亿工业走廊核心区的重要增长极，千亿级特色工业园区目标奋进。在汽车产业上，随着华晨鑫源汽车、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，汽车及配套产业加速集聚，这为本项目标准厂房提供了较好的产业基础。五、SWOT分析本项目SWOT分析详见表3-1《SWOT矩阵列表》。表3-1SWOT矩阵列表优势（S）劣势（W）1、区位交通（1）位置优越（2）节约物流成本；2、产品特点（1）有明确的产业定位，按行业对厂房需求打造。（2）差异化服务模式，创新发展平台，更适应企业发展需要。（3）纯框架结构，高挑空，自由组合，深受客户欢迎。（4）人性化设置，规划合理（5）花园厂区，提高企业生产经营环境。（6）高标准规划、高品质建设、高档次服务，企业无后顾之忧。（7）量身定造，满足客户个性需求（8）招商方式灵活，能满足不同需求。1、项目所在地区（1）配套设施还不成熟2、项目自身（1）客户有购地自建的习惯，标准厂房要客户接受，还需耐心解答客户疑问。机会（O）威胁（T）（1）工业地产最大的受益者是政府，标准厂房会得到政府的支持；（2）随着涪陵新区的发展，众多企业入驻，需要大量标准厂房。（3）市政府出台了标准厂房优惠政策，可一定程度降低开发成本，与企业自建厂房价格差距缩小。（4）本项目定位的行业比较成熟，企业厂房需要量较大，需求比较迫切。（5）本项目定位行业是最适合集约化建设标准厂房的行业。（1）产业基地模式，客户不完全了解，客户是否接受，还存在一个认识过程。（2）大企业有购地自建厂房的习惯，企业厂房消费习惯的改变困难。从上述SWOT分析可以看出，本项目优势大于劣势，机会大于威胁，本项目有宏观调控带来的风险，但只要本项目把握好了开发节奏，采取边招商边建设的经营策略，本项目完全能够开发成功。第四章经营模式分析一、开发模式本项目按“高起点规划、高标准建设、高质量服务”的“三高标准”进行开发经营，按“统一规划、统一建设、统一招商、统一配套、统一物业管理”“五统一”模式进行开发运作。（一）统一规划本项目拟按标准厂房相关规定进行统一规划，打造现代化的集约化的产业基地。产品加工区：拟将所有入驻企业的生产厂房集中规划建设在一个区域，每个企业的生产加工车间又是相对独立。产品加工区实行人车分流，保证生产加工所需物流通畅。本项目将根据汽车零部件制造业产业特点，预先规划建设一部分标准厂房，来满足企业的生产加工需要，同时本项目还将根据部分企业工艺流程等自身特点，进行量身定造专用厂房，为企业提供完善的厂房解决方案。（二）统一建设本项目将根据政府有关部门要求，进行统一建设，注重项目整体效果，注重沿街外立面形象。厂区重点建设标准厂房，也可以根据入驻企业需要，在不改变规划要求和建筑风格的情况下，量身定造部分专用厂房。（三）统一招商本项目将统一招商。在招商过程中要遵循以下原则：1、要注意招商引进企业质量，所有招商项目要达到政府规定入驻标准。2、所有招商项目要经过政府审核审批，严格避免污染企业进入。3、招商引进企业可享受涪陵新区同等优惠政策等。4、属于政府必须引进的项目，售价或租金不低于双方协商的最低价格。5、入驻企业应在政府辖区办理工商税务登记手续。（四）统一配套本项目生产加工区所需的水、电、气统一建设到厂房周围，企业根据需要申请用水、用电、用气数量。办公区和生活区所需的水、电、气统一建设在楼宇内，并完成基本配套设施。（五）统一物管本项目将实行统一的物业管理和服务。聘请知名管理公司作为顾问单位，参照国际标准进行管理和服务。管理公司将根据入驻企业的需要，提供各种各样的服务，让入驻企业只管生产和销售，其他后勤服务都可以交给管理公司来解决。二、商业模式工业地产开发项目关键在招商，工业地产项目是通过招商，引进目标企业，按入驻企业需要为其提供厂房解决方案，企业通过购买的方式获得厂房产权，或通过租赁的方式获得厂房使用权。开发企业则是通过厂房销售和厂房出租来获得收入，赢取利润，从而收回投资。本项目投资方为重庆市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司，公司主要为政府平台公司，在经营模式的选择上主要从大局出发，不以短期盈利来考量，因此，为了解决大多数中小企业资金短缺的问题，本项目标准厂房全部为出租。三、项目招商（一）招商体系本项目拟从三个层面招商：一是本地招商，二是沿海招商，三是海外招商。本地招商是由项目业主自己组建精干的招商团队来完成。沿海招商是委托国内知名代理机构和沿海当地行业协会等机构以及委托国内有影响力的行业专家，牵线联系沿海企业招商。海外招商是委托仲量联行、第一太平戴维斯等国际代理机构进行国际性招商，目标是行业100强企业，为项目树立品牌。（二）招商措施本项目主要采取以下招商措施：1、以会招商：通过重庆市、区政府或相关园区，在本地及沿海地区定期召开招商会议、高峰论坛及展示交易会等形式，发布招商信息。2、利用商会、协会关系招商：立足重庆本地各大商会、协会关系，再发展与沿海其他商会、协会关系进行招商。3、利用网络招商：利用公司网站和工业厂房网站，进行全市乃至全国性的网络招商。4、利用中介机构：委托第一太平戴维斯、美国仲量联行、香港中原、中小企业服务机构、外商投资服务中心等知名代理机构招商。（三）招商模式本项目招商模式主要有两种：一是标准厂房的招商，是先根据定位产业厂房的通用要求，按统一标准规划、建设标准厂房，再根据规划设计的标准厂房，对外招商，吸引企业租赁标准厂房；二是专用厂房的量身定造，主要是针对大中型企业或有特殊需求的企业，采取先招商，再根据企业对厂房的要求，进行规划设计和建设。第五章项目选址及建设条件一、建设地址本项目位于涪陵区新城区，距重庆市江北国际机场70公里，东距涪陵老城区10公里，是涪陵规划的主要新城及工业开发区。地理位置十分优越，是建设标准厂房的理想场所。项目所在位置本项目地块总用地面积69251.48m2（合103.88亩），项目地块呈东西向不规则长方形，东西长约460米，南北长约160米。东临盘龙路，西临义和镇，交通便捷，周边已形成部分成熟的工业厂区，如剑铸铝公司，万达薄板公司等，具有较好的工业基础，基础设施配套完善。项目所在位置图5-1项目区位图二、建设条件（一）气候条件涪陵区属于亚热带季风气候，大陆性气候显著，具有四季分明、冬暖夏热、无霜期长、降水充沛但分布不均，湿度大、云雾多、日照少、风速小等特点。年平均气温为18.2℃，极端最低气温为－2.7℃，极端最高气温为42.2℃，年平均气压为982.2mp，年平均相对湿度为79%，年平均降雨量为1170mm，年无霜期为300天，年平均日照时数为1297小时，年平均雾日数32天，年主导风向为东北风，风向频率为7%，年静风频率为54%，年平均风速为1.4m/s。（二）水文条件涪陵新区紧靠长江，根据涪陵清溪水文站资料，长江涪陵段年平均流量12576m/s，平均最大流量31300m/s，平均最小流量3450m。（三）地质构造及地震经地面调查，项目区内分布的地层为第四系残坡积层（Q4el+dl）、崩坡积层（Q4col+dl）、冲洪积层（Q4al+pl）、人工填积层（Q4ml）、基岩为侏罗系中统上沙溪庙组（J2S）砂岩、泥岩层。各岩土层特征如下：第四系土层（Q4）：人工填积层（Q4ml）：色杂，主要由碳渣，砖瓦碎块、泥岩碎块石组成，主要分布在区内碎石公路及民房住宅点，厚度小，一般1~3m。残坡积层（Q4el+dl）：紫红~暗紫色，岩性以粉质粘土为主，含少量风化岩屑碎块，呈可塑~硬塑状，分布厚度较薄，一般厚度0.5~3.0m。主要分布在平坝、缓斜坡处，在斜坡中上部厚度较小，在斜坡中下部与低洼处厚度稍大。崩坡积层（Q4col+dl）：褐灰色，主要分布于北部来滩河南岸陡坡坡脚一带，为粉质粘土夹砂岩块石、孤石组成，孤块石块径0.5~2.5m，局部厚度为3~7m。冲洪积层（Q4al+pl）：灰色~灰白色，主要由粉质粘土，夹砂岩碎块石、卵石组成，分布于来滩河河床及南侧长江岸边附近，一般厚度约0.5~4.0m。侏罗系中统上沙溪庙组（J2S）：岩性主要为泥岩（J2S-Ms）与砂岩（J2S-Ss）。①泥岩（J2S-Ms）：为紫红、暗紫红色，泥质结构，中~厚层状构造，主要成份为粘土矿物，强风化层岩体较破碎，风化带厚度一般1~2m。中风化岩体完整。主要出露陡崖坡脚地带。②砂岩（J2S-Ss）：风化色为褐黄色，新鲜色为灰白色，中~细粒结构，厚~巨厚层状，主要矿物成分为长石、石英及杂色岩屑，钙、泥质胶结。风化带厚度0.5~1.0m。主要分布调查区中部陡崖及来滩河陡崖地带。（四）不良地质现象及地震根据访问调查和收集资料，项目区沿线岩（土）层结合较为简单，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生。根据《建筑抗震设计规划范》（GB50011-2010）附录A的规定，该区抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。（五）交通条件涪陵新区地处江南城区西部，是过境涪陵各大交通要道的交汇区，水陆空交通发达便利。水路：依托黄金水道长江，涪陵港有龙头港、黄旗港、华达港三个重要港区，是重庆三大枢纽港口之一，其中，龙头港、黄旗港与新区毗邻，龙头港是长江最西端可常年停泊5000吨级船舶的港口，设15个5000吨级泊位，设计吞吐量为集装箱104万标箱、件杂货150万吨、散货1900万吨；黄旗港设2个3000吨级泊位，1个3000吨级滚装码头，年吞吐量集装箱30万标箱和18万辆载重汽车；华达港设6个5000吨级泊位，年吞吐能力可达30万吨，为工业园区直接配套，建有国家级保税仓库。公路：有渝涪高速、重庆三环高速、沿江高速三条高速公路对外连接，十分便捷。铁路：有三条铁路，即渝怀铁路连接湖南怀化，渝利高速铁路7个多小时可到达上海，南涪铁路连接贵阳、昆明。航空：距江北国际机场80km，第二机场高速建成后将缩短至68km，40分钟车程。（六）市政配套设施条件水：现有自来水厂1座，规模2.5万m3/d，规划建设新区二水厂，规模25万m3/d。现有污水处理厂2个，处理能力4.5万m3/d，规划扩建至20万m3/d。电：现有220kv变电站1座、110kv变电站2座、35kv变电站1座，在建110kv变电站2座，规划待建220kv变电站1座、110kv变电站5座。气：以管道天然气为气源，液化石油气为补充气源。现有渝川供气站1座，规模50万m3/d。正在建设“双亭子——新区”输气管线，同时规划建设长南线涪陵支线过江管道，配置2座天然气储配调压站（红星储配调压站、工业园储配调压站），保障新区的燃气供给。项目位于涪陵新区盘龙大道附近，周边有完善的水、电、气、通信等市政配套设施，从周边引入即可。（七）施工条件项目地块可进行各种施工准备，以当前的施工技术，场地完全能符合进行各项施工的要求。施工所需水电均可就近接入，项目所需的钢材、木材、水泥、砂石等建筑材料均可在涪陵区内购得，能满足项目施工的需要。目前尚未发现场地的地质、地形、地貌等方面缺陷会对施工造成不利影响。本项目的施工条件较好。综上所述，项目拟建场地自然条件较好，无不良地质现象，交通便捷，施工条件优越，公用设施完全能够满足本项目建设和运营的需要。项目各项建设条件完全能够满足建设要求。第六章建设内容及规模一、建设内容本项目建设内容包括建设适合汽车零部件生产加工的标准厂房、库房、办公综合楼、倒班楼及食堂等，并完善水、电、气及其他配套设施等安装工程，并完成综合管网、道路及广场、绿化等室外工程。二、建设规模本项目总用地面积69251.48m2（合103.88亩），其中建筑占地面积25962.38m2，建筑密度37.49%，容积率为0.92；绿化占地面积13026.2m2，绿地率18.81%；道路及广场占地面积30262.9m2。本项目总建筑面积64583.56m2，其中，标准厂房50717.6m2，配套用房12491.56m2（办公综合楼3182.63m2，倒班楼6271.66m2，食堂2582.82m2，仓库372.64m2，消防控制室81.81m2），车库319.64m2，设备用房1054.76m2。PAGE113第七章工程方案一、总图布局（一）设计原则1、强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系；从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于生产的环境空间；2、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施；3、工程内容、建筑面积和建筑结构应适应工艺布置要求，满足生产使用功能要求；4、建筑物的基础、结构和采用的建筑材料符合政府部门和有关机构发布的技术标准规范要求，确保工程质量；5、工程方案在满足使用功能、确保质量的前提下，力求降低造价，节约建设资金；6、因地制宜，充分利用地形地质条件，合理改造利用地形，减少土石方工程量，重视保护生态环境，增强景观效果；7、建筑风格与区域建筑风格吻合，与周边各建筑色彩协调一致。（二）平面布局本项目地块总用地面积69251.48m2（合103.88亩），项目地块呈东西向不规则长方形，东西长约460米，南北长约160米。场地高差较大，最高达45米。总平面布局顺应城市的架构，充分照顾到城市道路的关系、结合地形，与环境协调共生，高效组织厂房与其他用房的关系。总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。倒班楼食堂办公综合楼标准厂房本项目根据用地性质分为三大功能区：生产区、办公区和生活区。为方便办公人员办公、塑造优美的进厂视野，在紧邻城市主干道的厂区南侧设置主入口，西侧设置次入口，主入口为办公综合倒班楼食堂办公综合楼标准厂房图7-1项目总平面布置图（三）竖向设计竖向设计结合自然地形、工程地质条件和建构筑物、运输道路的设计标高，与周围地面协调衔接；适应建构筑物的基础以及管线埋设深度的要求；同时满足工艺流程对高程的要求。确定场地最低设计标高，保证排涝的要求（场地地面排水坡度不小于0.5%），为场地内雨水、污水排放提供便利条件。本项目通过台地处理，将场地分为三个台地，满足道路5%的坡度能通往最高台地。经计算，最高台地高程为343，此方式平衡了土石方量，场地内无大于10米的挡墙，为最经济作法。5%的坡度亦能满足工业厂房的场地需求。通过台地处理，形成建筑高低错落，富有层次感，极大提高园区城市形象。（四）道路交通项目地块东西南面三面临城市规划道路，标准厂房外道路利用规划市政道路，对外交通较为便捷。内部道路根据建筑物的要求以达到每一栋建筑为设计目标，道路宽度均不小于8m，最小转弯半径12米，以满足消防和大型货运车辆的要求。地块南侧规划道路总长430米，有最长展示面，道路等级为32米，坡度仅百分之三，且有公交停靠点，最适宜作项目主入口面。居中设置两个主入口，形成入口中轴线，沿中轴线组织人流和车流，中轴线以展示综合楼收尾，全对称构图，严整大气。在地块西面规划城市道路上设置一个次入口。（五）绿化采用点、线、面的手法，主要考虑在道路沿线、