自作房地产销售基础知识

房地产销售基础知识房地产定义房产和地产的总称，也叫“不动产”。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)二、房地产的形态1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。三、房地产特性：1.位置的固定性，受地理位置的限制2.地域的差别性3.高质耐久性4.保值增值性四、房地产产品的特性：1.不可移动性2.使用时间长3.价值量大4.变现能力差（长线短线）五、房地产开发的特点1.资金量大2.投资回报高3.投资风险大4.附加值高5.产品关联性大（建筑、设计、金融、运输等）房地产的投资回报率：25%以上（国外：5%左右）六、房地产产业的主要内容：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。慨七赚、房章地产碎市场鼓：帽一级嫌市场除，是然指国沃家以组土地堤所有嘉者和猫管理胀者的傲身份惩，将喊土地睬使用启权出察让给疼房地透产经鞠营者割与使林用者跪的交寨易市盟场；妙二级犯市场翠，是臭指土哈地使色用权皇出让坝结束钢，由醒房地赴产经秧营者博投资暴开发彻后，幻从事障房屋胶出售私、出她租、利土地难转让慧、抵插押等故房地述产交池易的改市场记；绒三级俱市场宫，是异指在软二级伞市场米的基系础上践再转恒让或报出租布的房止地产顶交易门市场座。俊八、嫂土地脾使用逮年限尼住宅拒用地度70畏年竭工业池、教倒育、佳科技隔、文就化、焰卫生搬、体夕育、蛛综合痰用地青为5腐0年免商业姓、旅香游、乒娱乐脖用地慌为4渣0年虑。锤九、陷房地宏产产徐权卖房地肾产产该权惑：旋是指苹产权隆人对务房屋技的所蜓有权刑和对善该房顾屋所用占用践土地脚使用债权。惑产权律证书模：宵是滔指“从房屋屈所有间权证员”和氧“土坦地使宏用权忽证”奥的二出合为廊一，暂是房使地产子权的用法律狭凭证焦。房央屋产锈权证捞书包蹦括：革产权惕类别残、产托权比膜例。轧房产厉坐落季地址赢、产剑权来平源、顺房屋船结构肢、间侮数、宫建筑帐面积毫、使止用面机积、享共有酷数纪投要、专他项纳权利愉纪要棍和附扎记，坦并配欺有房凡地产臂测量伏部门徐的分驶户房蝇屋平猾面图鬼。辣与产抄权有脏关的隆概念纷芒房屋匹产权名：耗泛指寸所有曲者对水财产摘的占茄有、芽使用鬼、收株益处浮分，或并排邀除他研人干啄涉的陷全能占，是刚物权姐的一志种，芦房屋培产权鹿指房微产所舒有者际按照边国家签法律隐规定驱所有证的权附利。长茅房屋岩权属别登记侨：崭指房名地产夫行政巨主管疗部门相代表刚政府陵对房通屋所俩有权喂以及惩上述嘴权利滴产生文的抵笑押权行等房凯屋他浑项权傲利进征行登摊记，坛并依旗法确岭认房叙屋产镇权归庸属关披系的弓行为冒。房伴屋产首权登烤记应己遵循红房屋爪的所昏有权烈和该壳房屋孩占有谷范围球的土饶地使风用权听权利佛主题坐一致友的原留则。斗锐房航地产葱权登无记：脖通常征称“正产权该登记睬”(堵包括常房屋赛所有具权登久记和魂房屋古他项还权利寿登记电)城串镇房坑屋所旬有权仰登记毙是人券民政桥府为配了健士全法棍制，征加强离城镇封房屋含的管秆理，峡依法孕确认桌房屋舅所有抖权的弟法定穷手续造，在搭规定肺登记因范围谅内的伴房屋半所在凤地产少权管部理部叠门申皆请所滚有权弦登记良，经粒审查的确认碧产权鞋后，朗由房固屋管屯理机疼关发巧给房瑞屋所牺有权倚证。召房屋滩所有汁权登锤记是边房屋既产权回管理拳的主残要行誉政手融段，纷只有洗通过财房屋咏所有筝权登也记，啦才能忧对各置类房螺屋产党权实飞施有盛效的提管理板。湾共有挺产权秀：村指一怀家房吉地产糖有两遇个或昌两个治以上编的权家利主称体，随即共葵有人泽，在腿实践婚中又业有按验份共汪有和侮共同喉共有没之分鉴。前昆者是薪指共夏有人学分别竖按自现己所醉拥有宪的份象额的劲大小裹，对引共有昂房地宰产享风有一糟定的奥利益寄，并仿承担头相应躲的义双务；低后者竖是指炒两个甘以上茅权利海人对纵全部未共有尖的房侧地产武享受唇同等飘的权创利，慰并承债担相记等的换义务霉。既房屋能抵押叉：吼产权答所有黎人以瓜房契猛作为赢抵押叔，取剖得借冰款按恩期付研息。鸡房屋尖产权给仍由屯产权莲所有腾者自嫌行管白理，炎债权招人只闯按期睬取息坦，而敢无使葵用管雕理房爷屋的享权利画，待啄借款齿还清和，产炉权人比收回经房契烦抵押却即告骄终结单。战过户临：怠即更汤换房璃屋承蛇租人橡姓名增。宝十、椒中国塌的土寻地政控策：锅中国风的土搜地除国有浊土地锁：国唱家进递行了袭集中昌征用滤，可扁进行辅自由恋划拨元出让殊土地猛集体合土地龄：一贱般为椒农业期用地搁。柳（国拼有土饰地的纠性质句和集奸体土狱地的朵性质简可以能相互返转让她）狱土地亡使用押年限送到期壮后：僚收归贱国有命，国排家重腔新进氏行开家发，妹但是陶必须迎进行叉房屋张补偿汤有该脏地块趴土地崖使用缘权人伸想政里府申煤请续庆租叛2.医生地网：又株称毛伪地，财即没锣有进厅行基昌础配轧套建宣设。葱没有扯进行捆三通扫一平煮的土时地队抱熟地爸：进裤行了答基础拉配套削和三锹通一醒平建驱设的摇土地怀（土忽地出联让金臭+基厕础配栋套金冤）果三通拌一平情：胆道路锡、水批、电饥通场岁地平邮整殿七通第一平滑：所通讯残、天泰然气汽、热马力、仇排污垃、道无路、白水、奉电通义、场陪地平唉整拴十一症、殿五证翼两书刻追一、接《建诊筑用症地规身划许轻可证锈》佣建设身单位劈向土投地管谈理部委门申霞请征请用划绑拨土留地前待，经号城市满规划饺行政荣主管枝部门矿确认薯，该涉项目红位置萝范围匠符合可城市笛规划讨的法轨律凭帮证。渗二、助《建轰设工促程规么划许木可证到》堤有关汤建设腰工程剪符合滋城市埋规划茶需求寻的法贼律凭弯证。尚三、么《国过有土游地使吧用证膀》阅经土灰地使系用者适申请乒，经车城市草各级蒙人民箱政府剑颁布熊的国挂有土蒜地使血用权因的法勤律凭令证。历该证叔主要眼载明佛土地螺使用训者名魄称、检土地嫂座落似、用闻途、恐土地扔使用羞面积爬、使江用年饥限、狱和“料四至督”范动围。欣四、刑《建触设工竹程开猪工证缩》信建设吃单位仇进行搜工程毛施工馒的法叶律凭斯证，抄也是挂房屋巨权属传登记椅的主团要依敌据之染一，帆没有厕开工已证的菌建筑带属违拴章建核筑，滤不受精法律污保护殖。名五、赌《商班品房光销售补(预当售)腹许可灭证》鸡受市、青县人碎民政烈府房婚地产印管理腊部门搁允许于房地挥产开渣发企害业，证销售妄商品掏房的水批准巷性文暖件游六、捡“两标书”孟叹《商福品房养质量割保证督书》毛、《技商品牙房使唉用说债明书销》愿十二吵、追名词省解释服居住章区用锯：暖居住锈区用淘地是简指住战宅用打地、绳公建恭用地确、道碍路用胜地和翠公共带绿地告等四痒项用娇地的净总称赖。搜住宅谜用地差：指畅住宅口建筑剃基地学占地舒及其铸占地巷四周旋合理任间距禾内的宇用地碑（含壮宅间嫁绿地发和宅横间小烘路等从的总茎称）窃道路迈用地森：指嫌居住虏区道洪路、洒小区狱路、俱组团柴路及准非公腾配建乡的居施民汽茅车地粒面停礼放场胖地筑公共碎绿地婆：胜指满点足规条定的酿日照劫要求室，适牲合于除安排器游憩乔活动贫设施朝的、运供居宣民共浑享的骆集中留绿地扰，应类包括碎居住状区公若园、示小游朗园和透组团云绿地衫及其袭他块桑状带凉绿地越等满道路即红线斥：猪指城忠市道给路（踢含居鹊住区偶级道第路）基用地短的规令划控皮制线屠。检建筑景线：路一般戒称建地筑控袍制线乘，是伏建筑咐物基捆地位图置的筝控制潮线。懂建筑按小品虫：浮既有盆功能各要求师，又海具有阻点缀乡，装箩饰和挪美化骑作用讽的，性从属如于某类一建允筑空秒间环肆境的脱小体皆建筑庭，游标憩观铲赏实三施和炮标志释物等较的总兔称。灵套内叶建筑蚀面积生：皇指套径内使谢用面径积、猪套内羡墙体率面积咏及套皆内阳元台建酿筑面税积之晓和。仁套内芝使用促面积可：驳指房丑屋户秒内全昆部供堵食用察的空另间面通积，鉴按房始屋的挖内墙豪线水帐平投泼影计狼算。索套内先墙体贼面积喂：苹商品既房各淡套（最单元微）内债空间衫周围预的维著护和送承重涨墙体器，有歪共跪用墙挽及非冈公用灶墙两低种。文商品侨房各冶套（贝单元硬）之呼间的学分隔捕墙，耻套（捐单元捆）与低公用逃建筑哑之间靠的分工隔墙纯以及洗外墙者（包丽括山哑墙）丑均为询共斧用墙转，共公用墙采水平年投影见面积那的一痒半计无入套进内墙丛体面颂积。班非共赌用墙离墙体由水平去投影比面积帜全部娱计入愧套内巴墙体午面积损。上阳台反建筑务面积纺：但指阳天台地族面地皆板外笋沿水件平面荐的投趟影。竹套内数阳台埋建筑辩面积牌：鞠指套举内各驶阳台踩建筑汽面积飘之和扰。作共有定建筑格面积构：陪指各满产权博主共咽同占晨有或还共同秩使用候的建理筑面稼积。母共有确建筑浴面积万分摊娃系数侧：钳整幢松建筑倍物的伶共有源建筑原面积栏与整裤幢建桑筑物造的各侦套套恐内建的筑面返积之恋和的医比值警。惹应分工摊的肯共有辜建筑坦面积尽：甜应分问摊的梁共有神建筑朵面积宣为套辆内建秘筑面津积与让共有饭建筑倘面积铃分摊王系数泡之积报公摊刑面积纪:贼商品泥房分比摊的躺公用扒建筑络面积吸主要投由两铸部分粉组成先。谅1.涛电梯省井、袄楼梯共间、放垃圾赌道、侧变电我室、画设备惠室、阿公共声门厅杨和过齐道等酱功能丢上为鄙整犁栋楼脸建筑乌服务隆的公芳共用邪房和盾管理冬用房蝶的建提筑面围积；喊2.棍各单各元与油楼宇饭公共须建筑占空间较之间夜的分垦隔以槐及外隔墙（捷包括咏山墙限）墙背体水踪平投翁影面事积的班50臣%鄙山墙寇：承坡屋阵面房呆屋指版斜屋份顶的弊倾斜丘平面壶端构谁成的蝴垂直薄三角绑部分膝，各鉴式建劈筑指敬的是话建筑张的短污边。薯竣工迅面积躲：患指竣喉工的歪各懂桌房屋蹈建筑缓面积嗽之和伴。房骡屋建睡筑的碑竣工诉应是死按照魂设计痰要求领全部葱完工幕，经辈验收蜡合格柄的建突筑。吉容积扇率：还指建白筑总尼面积螺与建段筑用强地面旅积的锹比。互容积惜率=坛总建巨筑面压积/暮总用陷地面努积惩建筑象密度盏：指港在居术住区完用地痛内各违类建享筑的草基地煌面积篮与居赤住区崭用地侍的比御率。壳建筑须密度跳=各禁内建陕筑基诚地总尾面积播（所温有建诱筑底箩层面御积总骑和）程/总穴用地院面积趋绿化况率：程指项塌目规剪划建裳设用亏地范高围内描的绿卫化投梯影面仗积与作规划禽建设扔用地栗面积达之比瘦绿化功率=拆总绿茄化面洞积/木总用咽地面预积。岔有水路平绿脾化（痰地面尿的绿誉化）妹与垂霞直绿怠化之会分仔绿地途率=舞绿地米总面申积/暑总用泡地面厚积。结可理福解为俭水平县绿化润开间洋：房马间的惩宽度受是指霸一间各房屋沈内一杏面墙量皮到疮另一担面墙梦皮之悟间的划实际卸距离乎。色进深棉：阳指一潜间独圣立的释房屋留或一恐幢居丛住建钻筑从想前墙葡壁到匪后墙磁壁之陪间的党实际课长度半。估层高胁：旁他通冲常包群括下拉层地题板面辅或楼狂板面赌到上尸层楼愧板面知之间事的距汤离。量净高鸣：裳指层各高减衬去楼犬板厚每度的叮经剩孟值。紧标准喘层驰：指旨平面泳布置华相同蜜的住声宅楼叹层。踩阳台荡：积指供孝居住卷者进最行室浩外活佛动、没晾晒迅衣物焰等的阅空间完平台记：禁指供暂居住惨者进捎行室辩外活返动的士上人制屋面众或由崖住宅少底层郊地面凭伸出兴室外带的部组分唉走廊牌：列指住刊宅套盈外使蠢用的耻水平汇交通刑空间葵。部地下杠室：逢指房复间地邪面低广于室厦外地宿平面搂且高润度超愧过该嫁房间驱净高瞎的1已/2杏者。作隔断纷：狸指轻茶质材摸料制搏作，茎专门曾作为鼻分隔究室内膏空间想的到怨顶或第不到址顶构班件。乐过道麻：右指住蝶宅套今内使肯用的熄水平写交通赤空间烟单元燕式住脾宅:粥指在房多层缴、高此层楼铁房中柴的一罩种住检宅建服筑形嗽式；寇通常胃每层考楼面者积只幅有一鞠个楼捐梯住趴户由太楼梯船平台尿直接断进入陈分户询门缓。所臂以每国个楼妻梯的削控制徐面积剖又称况为一者个居讯住单卫元。期玄关豆：偷它是叛以个属缓冲蹈过度梢的地灾段，梁讲究俭一定骂的私刃密性爱，大座门一贩开有境玄关富阻隔歪，外唐人对乐室内剑就不斧能以唱览无宅余。意鼠十三帮、跃采面积婚的计残算1.计算建筑面积的范围：1)

单层建筑物不论其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。2)

多层建筑物的建筑面积按已建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。3)

层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。4)

用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。5)

坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。6)

穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。7)

电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。8)

舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。9)

建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。10)

与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。11)

有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。12)

突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。13)

突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。14)

封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。15)

建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一增计算建筑面积。16)

两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。委17对)

州室外傅楼梯古作为捆主要壮通道拘和用刮于疏仔散的站，按常每层值水平驰投影无面积贤计算厦建筑叼面积速；楼摩内有躬楼梯裂的，睛室外速楼梯数按其注水平够投影岭面积业的一拣半计于算建两筑面顾积。吃18俩)

发跨越凭其他诵建筑晓物、膏构筑用物的肢高架侨单层举建筑皱物，沉按其喇水平佩投影推面积崖计算烈建筑剩面积踏，多寒层者惯按多碰层计杆算。骄19败)

谅室内叙体育龟馆按唱实际渐层数逢计算饭建筑覆面积怕。体晋育馆晚（场末）看舍台下粮空间扁加以锁利用侨的，涨其超兰过吸1.伯8米且的部杨位计浆算建逼筑面幻积（留多层狡按多样层计给算）帅。艇20项)

膜原始段设计界为假溜层（续含顶互层阁竞）屋棋面全既部翻照高后氧，前担后墙修沿口浸到楼括板高背度超降过奉1.撒8米勾的，露按实良际计似算建避筑面危积。削2.散不计迎算建心筑面宫积的怀范围军：五1)骆午突出丧墙面亡的构杏件和基艺术哭装饰舌，如因：柱姨、垛呆、勒扮角、锈台阶兵、无割柱雨叠篷等栽。朽2)缘岔检修隔、消亏防等摩用的湾室外怎爬梯而。荐3)浆喊层高膀在头2.动2米痛以内共的技谜术层段、夹些层。见4)姨自构筑抄物，源如：干独立作烟囱于、烟冒道、忍油罐弊、水泼塔、左储油瞧（水拳）池泡、储习仓、肉地下拔人防测干、萝支线欠等。厨5)填集建筑为物内吗外的答操作园平台菊、上发料平齐台，吼及利辩用建娇筑物握的空伸间安沈置箱霸罐的坦平台俭。送6)宣颗没有陆围护荒结构魂的屋且顶水酿箱，败舞台疤及后旱台悬竭挂幕梁布、苗布景原的天抬桥、屈挑台盾。满7)抽颈单层迷建筑弓物内芳分割块的操概作间蜘、控巧制室泰、仪搅表间恼等单饲层房岗间。序8)无剖层高对小于状2.拍2米醉的地点下室哲、半煮地下跃室深码基础炊地下对架空塞层、倦坡地枕建筑止物吊痛脚架饰空层捏。辜9)退闯岗亭手、警荷亭、搅书报黑亭等诵。秋10灰)里苍弄房桥屋后杰天井榆内的豆天棚批。谁11查)苹利用宏马路腾、通觉道及东隙地阴所搭余棚架铸。病12象)称阁楼巴。璃13趁)衡房屋唇的平吐台、何晒台搬、花棍台、康屋顶涉平台呆等。咏(3圣)隙其他辟：特在计进算建谋筑物逢面积束时，废如遇凳上述较以外委的情仰况，舞可参锋照上毛述规番则精责神办降理。氏3.静公用缺建筑避面积而按以那下规神则分倾摊：雷1.某分摊巧原则郑：箩1)窄房屋为公用残建筑矮面积丽分摊丘以幢扛为单未位。惹公用阀建筑课面积痰分摊溜仅限危于本列幢内绵的公亚用建陈筑面骗积。灰与幢耽房屋辟不相宝连的恶公用馅建筑劣（如戚变电拨房、储水泵注房、隐门卫巧房等愤）不俩得分穿摊到层本幢掘房屋端内。卖2)屑房屋茧公用万建筑暴面积垃按各讲户套移内建状筑面酱积乘歇以房毒屋内况相关麦面积压的比还例进届行分纪摊。旺公用舌建筑储面积莲分摊续后，捏不划节分各凑户摊嫂得面鹊积的铃具体齐部位巧。公夕用建妇筑面浅积部狱位一激经分凭摊，工任何出人不博得侵盗占或屋改变衔其原树始设滥计的微使用贞功能钱。锹3)挣商、能住、缺办综纷合楼像，其卧房屋鼓内各浮部位装使用山功能扑，房丛型分箩隔差佛异较露大，尚应根揉据其幸用途诞或房筒型分户隔的授不同冬，按筒相关读面积仍比例伐先行驼分摊宗全幢盲公用旧建筑跑面积嫩（此棚次分愚摊的齐最小诞单位惑为层类），猾然后拌再分气摊各孔自公市用建稳筑面经积。葡4)累商品伟房按跳“套灵”或颜“单赛元”退出售唱。商坦品房摆的销历售面册积即学为购似房者产所购菠买的简套内议或单镰元内总建筑悬面积嘴（以伟下称劳套内布建筑灾面积呼）与帜应分搭摊的寸公用震建筑裤面积绳。查套（垃单元秘）建记筑面灶积=污套内悲建筑削面积矩+分隙摊的枝公用烧建筑蓬面积奥2.灯计算勒方法铸：幻1)斗堤套内孙建筑丽面积日由以揪下三藏部分桐组成年：减A乡、妇套（舟单元宅）内绣的使踪用面求积；肯套内督使用修面积增的计伙算应骑符合悉下列谱规定乞：管a抄、涌套内挤使用斥面积乳包括熟卧室爷、起劣居室姿、厅偷、过菊道、通厨房罚、卫钳生间极、假非层、院厕所异、储织藏室摇、壁你柜等概分户度门内役面积况的总布和；揪b杏、阶跃层怀住宅模中的膜户内患楼梯秃按自逐然层堡数的俊面积汪