某某居住区a组团土地一级开发项目申请报告(房地产开发项目申请报告)

PAGE北京市某某区某某镇居住区A组团土地一级开发项目申请报告报告申报单位：北京市土地整理储备中心某某区分中心报告编制单位：北京某某某某工程咨询有限公司目录第一章 申报单位及项目概况 6一、项目申报单位概况 6二、项目概况 6三、报告编制依据 10第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 12一、发展规划分析 12二、产业政策分析 15第三章资源开发及综合利用分析 18一、资源开发方案 18二、资源利用方案 18三、资源节约措施 19第四章节能方案分析 20第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 21一、项目选址及用地方案 21二、土地利用合理性分析 22三、征地拆迁和移民安置规划方案 23第六章 环境和生态影响分析 27一、项目建设环境 27二、环境保护 28三、地质灾害影响分析 30四、特殊环境影响分析 30第七章经济影响分析 31一、经济效益测算 31二、经济费用测算 31三、经济分析 38四、区域经济及宏观经济影响分析 38第八章 社会影响分析 39一、社会影响效果分析 39二、社会适应性分析 39三、社会风险及对策分析 40第九章结论及建议 42一、结论 42二、建议 42附表：项目投资估算表附图：项目控规图第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况单位名称：北京市土地整理储备中心某某区分中心单位地址：北京某某区黄村镇兴政街29号单位性质：全额拨款事业单位；法人代表：朱德良机构设置：规划综合部、土地整理部、土地储备开发部、市场交易部；业务职能：受北京市土地整理储备中心委托承担本区范围内土地的收购、整理、储备、一级开发及经营性用地入市公开交易的管理工作，其主要职能如下：土地整理方面：承担土地后备资源调查、土地开发整理专项规划编制等专项技术任务；参与本市土地开发整理年度计划编制；负责土地开发整理项目立项踏勘、可研、规划设计及预算的初审；负责土地开发整理项目实施期间的指导、监督、检查，参与项目的竣工验收；参与土地开发整理有关政策研究。土地储备方面：参与土地储备开发有关政策研究；组织编制全市年度土地收购储备计划；负责市中心为主体的储备开发实施工作；负责市中心储备土地的期间管理工作；负责储备、一级开发、入市交易土地规划意见书申报。开发管理方面：负责全市土地一级开发管理及一级开发招投标组织工作；编制年度土地一级开发计划；参与土地一级开发管理有关政策研究；负责储备开发土地验收工作。市场交易方面：负责市土地交易市场招标拍卖挂牌业务咨询、业务组织及后期协调工作；参与土地市场交易有关政策研究。二、项目概况1．项目名称：北京市某某区某某镇居住区A组团土地一级开发项目2．项目建设背景：某某区地处北京市南郊，永定河冲积平原上，总面积1039.12平方公里，总人口75.3万人。某某区东与通县相连，南与河北省廊坊市、固安县等相通，西隔永定河与房山区相望，北接丰台、朝阳二区。经过十几年的建设，某某区基础设施已比较完善，尤其是北京经济技术开发区达到了高标准的“七通”。伴随北京市政府近年来对南城的政策引导和投资力度的加大，南六环、南五环东西贯穿该地区，使这些区域的基础设施更趋完善，具有了系统的供电、供水、供暖、供气网络和雨污水排放管线，交通四通八达，电讯设施十分齐全。某某镇位于北京市最南端，隔永定河与河北省交界，处于北京“两轴－两带－多中心”发展格局中的“西部生态带”范畴，是多中心中的重要一点，距北京市区35公里，距某某新城23公里。素有“京南第一镇”美誉。镇域南北长约11公里，东西宽约20公里，镇域总面积约136平方公里。依据总体规划，某某镇是北京市西南部重要门户，是集农业、新技术产业、生态旅游业为一体的综合型重点发展城镇。随着国家重大基础设施可能落户某某，为区域临空经济的发展提供了机遇某某新城规划中预留有发展备用地，为城镇发展预留了空间，为打造首都概念新市镇创造了条件，也为结合重大基础设施进行规划定位调整奠定了基础。通过本项目的实施，完成项目用地的征地拆迁以及市政道路建设和地下管网的敷设，使项目用地达到“七通一平”建设条件，并对一级开发后具备条件的经营性建设用地以公开招标、拍卖或挂牌方式组织上市交易。3．项目建设内容：本项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、拆迁补偿的实施、市政方案的咨询与市政建设、验收入市交易及相关后续事项。本项目拆迁涉及民宅拆迁总共16户，建筑面积4000万平方米；本项目涉及非住宅拆迁建筑面积1639平方米，为集体企业拆迁。4．项目位置：该项目位于某某镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和路，东至今荣大街。项目区位优势和交通优势明显。今荣大街A组团用地范围榆纬四路通今荣大街A组团用地范围榆纬四路通和街榆平路5．建设用地规模：本项目总用地面积14.6236公顷，建设用地面积11.2307公顷，代征道路3.277公顷，代征绿地0.1159公顷。6．建设方案：本项目总用地面积14.6236公顷，建设用地面积11.2307公顷，代征道路3.277公顷，代征绿地0.1159公顷；新建面积17.85万平方米，其中居住用地建筑面积7.12万平方米，安置用房A-039的建筑面积8.96万平方米，商业用地建筑面积1.79万平方米，容积率为1.6，绿化率30%，建筑高度24米。本项目用地内需拆除旧有建筑5639平方米8．项目开发周期：本项目计划2009年4月开始实施，2010年10月具备上市条件，至2011年4月完成全部土地一级开发。本项目开发周期为两年。第一阶段：从2009年3月至2009年5月，完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、一级开发立项、建设用地规划许可证、制定拆迁工作方案等）的申报工作。第二阶段：从2009年4月至2009年6月，完成征地工作。第三阶段：从2009年6月启动民宅拆迁,9月完成民宅拆迁。第四阶段：从2009年10月至2010年10月，完成基础设施建设。第五阶段：2010年10月至2011年4月，申请一级开发验收，入市交易及后续事项。9．项目投资及资金筹措：本项目总投资19722万元，由北京市土地整理储备中心及某某区分中心负责项目资金的筹措。10．经济预测经预测，本项目总投资项目预计投入19722万元，预计收入15848万元，预计亏损3874万元。11．项目进展情况目前，本项目正在同步办理项目规划意见书、项目交通影响评价、项目环境影响评价等前期手续，拆迁的前期准备工作已准备就绪，拆迁工作于今年展开。12．项目招标本项目管理体制实行项目责任制、施工监理制，并对相关专业工程等采用相应的招标方式。本项目建设过程中所涉及的招标内容主要包括：拆迁招标、拆除招标、市政工程和其他专业工程招标。本项目的招标工作应按照北京市规划委员会《关于印发北京市规划委员会建设工程勘察设计招投标备案程序暂行规定的通知》、《北京市工程建设项目招标范围和规模标准规定》（北京市人民政府第89号令）、《关于印发北京市工程建设项目招标方案核准办法的通知》【京发改（2006）664号】等文件的规定执行，确保本项目在工程质量、实施进度、安全管理、成本控制等各方面按规范实施。13.项目运作模式13.1开发主体市、区两级中心作为组织主体，负责项目资金的筹措监管和项目各项手续的办理。由区分中心确定项目管理单位，负责项目的征地、拆迁及市政基础设施建设等具体事务性工作。13.2资金配置原则上市、区两级中心按8：2的比例投入项目开发所需资金，具体到本项目来说由市中心负责征地、拆迁费用以及征地过程中发生的相关税费，共计15778万元；由区分中心负责前期费用、市政建设及公益设施资金等其它费用，共计3944万元。13.3资金的监管13.3.1按签订的各项协议，由市、区二级中心按协议约定的资金数额支付给协议的乙方，即第三方支付原则。13.3.2项目所需资金由区分中心将签订的协议（征地协议、拆迁补偿安置协议等）报送市中心，市中心审核批准后，属市中心投资部分由市中心将资金直接拨入相应的账户，属区中心投资部分由区中心将资金直接拨入相应的账户。13.3.3由市财政局确定项目资金的审计形式和审计机构。13.4工作分工13.4.1市中心负责13.4.1.1筹集由市中心负责筹措的资金；13.4.1.2协调解决项目实施过程涉及到市级各委、办、局的问题；13.4.1.3审核区分中心报送的协议；13.4.1.4项目的验收；13.4.1.5土地入市交易及地价款的监管。13.4.213.4.2.1筹集由分中心负责筹措的资金；13.4.2.2编制、完善土地一级开发实施方案；13.4.2.3申报土地联席会，办理立项、规划、征地等相关手续；13.4.2.4监管项目的管理单位，保障项目按实施方案确定的进度、成本实施；13.4.2.5与二级开发单位的土地交接；13.4.2.613.4.3管理单位负责13.4.3.1协助编制土地一级开发实施方案，协助办理立项、规划、征地等相关手续；13.4.3.2完成项目范围内地上物拆迁、安置工作，完成市政基础设施建设工作；13.4.3.3开发完成后至交地前的土地管理工作；13.4.3.4二级开发单位的市政接用；13.4.3.5配合完成市、区中心负责的工作。13.5资金的回收13.5.1开发完成后由市中心组织入市交易，交易完成后，由市中心收取开发补偿费，扣除市中心投入的资金及资金成本后，其余的返还分中心。13.5.2分中心取得剩下的开发补偿费后按下列顺序进行分配：13.5.2.1区财政出资的本息偿还；13.5.2.2支付项目管理单位的管理费用（暂定2%）；13.5.2.3计提。三、报告编制依据1、建设部2000年发布的“房地产开发项目经济评价方法”；2、国家计委、建委2006年发布的“建设项目经济评价方法和参数”；3、投资项目可行性研究指南（2002年版）；4、北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知（京政发[2002]4号）；5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第55号）；6、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（中华人民共和国国土资源部令第11号）；7、北京市土地交易市场管理暂行办法（京国土房管出[2002]716号）；8、关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定的通知（京国土市[2005]302号）；9、关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知（京国土市〔2005〕540号）；10、关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知（京国土用〔2005〕534号）；11、北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发[2002]32号）；12、关于印发《北京市征收城市基础设施建设费暂行办法》的通知（京计投资字[2002]1792号）。13、北京市制定的其他与土地开发整理相关的法规和规章；14、规划指标相关数据；15、《某某镇居住区A组团普通测量成果及成果图》；16、《某某镇居住区A组团勘测定界成果及成果图》；17、编写人员实地踏勘资料、市场调查资料及其他相关资料。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析1．本项目的实施符合《北京城市总体规划（2004年－2020年）》的要求1993年以来，经国务院批准的《北京城市总体规划（1991年－2010年）》在指导首都建设和发展方面发挥了重要作用，规划确定的2010年的大部分发展目标已经提前实现。随着经济社会的快速发展，北京进入了新的重要发展阶段。为紧紧抓住本世纪前二十年重要战略机遇期，充分利用好城市发展的良好机遇和承办2008年夏季奥运会的带动作用，实现首都经济社会的持续快速发展，解决城市发展中面临的诸多矛盾和问题，迫切需要为城市未来的长远发展确定新的目标，开拓新的空间，提供新的支撑条件。为了适应首都现代化建设的需要，2002年5月北京市第九次党代会提出了修编北京城市总体规划的工作任务，根据2003年国务院对《北京城市空间发展战略研究》的批示精神，以及2004年1月建设部《请尽快开展北京市城市总体规划修编工作的函》，特编制《北京城市总体规划（2004年－2020年）》。2005年1月27日，国务院关于北京城市总体规划做出了批复(国函[2005]2号)，同意了总体规划的实施。《北京城市总体规划（2004年－2020年）》中对北京的人口规模作了规划，2020年，北京市总人口规模规划控制在1800万人左右，年均增长率控制在1.4%以内。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右。2020年，北京市城镇人口规模规划控制在1600万人左右，占全市人口的比例为90%左右。考虑到影响城市人口聚集的多方面因素及其不确定性，为适应首都城市经济社会的快速发展，根据对城市实际发展速度的动态监测，适时调整城市基础设施建设及城市空间布局，积极应对各种发展状况，始终保持城市规划对城市发展和建设的调控作用，统筹人口、资源与环境，实现协调发展。考虑到人口流动以及其它不确定因素，本次规划的城市基础设施等相关指标暂按2000万人预留。《北京城市总体规划（2004年－2020年）》中对城镇建设用地规模进行了规划，2020年，北京市建设用地规模控制在1650平方公里，人均建设用地控制在105平方米。其中中心城城镇建设用地规模约778平方公里，人均建设用地控制在92平方米；新城城镇建设用地规模约640平方公里，人均建设用地控制在112平方米；镇及城镇组团城镇建设用地规模约212平方公里，人均建设用地控制在120平方米以内。《北京城市总体规划（2004年－2020年）》在北京市域范围内，构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。（1）两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。（2）两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括某某、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。（3）多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。本项目位于北京市某某区某某镇地区，处在“两带”的西部发展带上，项目的建设符合北京城市空间发展战略的要求。2．本项目的实施符合《某某新城规划（2005-2020）》的要求某某是北京与周边城市协调发展的重要门户和通道，某某东部的京津塘高速公路、西部的京开高速公路都是城市重要的城镇发展走廊；尤其京津城镇发展走廊更是未来京津冀区域城镇协调发展的核心地区，某某将从面向区域的城镇协调发展中获得有力的发展支撑。北京市域空间发展格局为某某的发展提供了难得的区域机遇，某某在北京市域格局中占据了“联结一轴、横跨两带、关联多中心”的重要地位，不仅是北京城市中轴线的延伸，也是北京唯一横跨东西两带的行政区域，与首都城市中心区和多个职能中心保持了高度紧密的空间协调关系。《某某新城规划（2005-2020）》对某某的城乡空间布局规划为：立足某某区发展基础，把握未来发展方向，按照城乡统筹、区域协调整体发展原则，实施带状布局，片状发展，绿化隔离渗透，宜居宜业结合的模式，突出发展特色和风格，构筑“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的城乡空间格局：（1）“中部一体”位于北京南中轴延长线，是奥运文化、历史文化和现代文化的传承与延伸，与首都功能核心区联结成为一个有机文化整体，是中轴线的延承与发扬区域。（2）“东西两翼”指位于某某区东西两侧、贯穿南北的京开城镇发展带和京津塘城镇发展带，分别是北京东部、西部发展带的承接和拓展。（3）“产业集群”是指以北京经济技术开发区和北京生物工程与医药产业基地为主要依托，以各个产业功能区为中心，实现特色产业的空间聚集和规模发展。（4）“城镇组团”则是分别在南中轴延长线和京津塘高速路沿线、京开高速路沿线形成六个城镇组团，以某某新城、亦庄新城为龙头，各个重点镇为节点，聚合各类要素和资源，打造产业高度发展、人口居住相对集中、人文景观特色突出的功能新区，充分发挥支撑北京城市空间战略转型以及辐射带动全区发展的战略作用。（5）“生态融合”是指以绿化美化、生态产业穿插于新城、组团之间，融合于道路两侧和园区之中，避免城镇空间的无序蔓延，实现产业发展、人居环境与生态环境的有机结合，打造宜居宜业的新某某。《某某新城规划（2005-2020）》的区域划分：按照“中部一体、东西两翼”的城乡空间结构，为统筹经济社会、资源和生态环境的协调和可持续发展，根据不同区域的现状发展特征、资源禀赋及生态环境承载能力划分区域，通过对各个区域的限制条件、开发强度、开发模式和管理模式的分类指导，实施分区域的发展策略。（1）西部城镇发展区（京开城镇发展带）：包括黄村镇、西红门镇团河路以西部分、庞各庄、北臧村、某某镇及礼贤部分。（2）中部生态型发展区（生态型发展带）：包括西红门及黄村镇团河以东部分、安定镇、魏善庄镇及礼贤镇部分等。（3）东部城镇发展区（京津塘城镇发展带）：包括亦庄镇、长子营镇、某某镇、瀛海镇、旧宫镇、青云店镇。《某某新城规划（2005-2020）》的分区策略：（1）中部生态型发展区位于北京南中轴延伸区域，是北京城市中轴线的延伸、传承，是北京总规明确要求建设并保护好的重要绿色开敞空间。中轴线是北京城市发展的脊梁，是城市重要的文化功能轴线，南中轴延伸区将是首都面向区域的重要节点，必须按照总体规划的要求建设并保护好中部区域。要将某某中部区域作为北京中轴线的有机延续，必须强调中部区域的文化功能，同时大幅提高其发展进入门槛，在高水平发展的基础上保护好生态空间和团河行宫等文物，规划引入面向未来、以知识经济为特征的文化创意型产业，以产业合理的高端发展整备区域空间。中部地区是北京面向未来发展的重要载体，魏善庄则是这一地区的核心，负有带动辐射中部区域发展的重要任务。空间上，五环以北纳入中心城区或新城规划范围统一考虑，而在五六环之间原则上应控制建设规模，保证第二条绿化隔离带的生态安全保育功能；六环至房通路区域在保证生态环境、提升建设标准的前提下，整合中轴沿线用地。（2）西部城镇发展区是北京西部发展带的重要组成部分，是某某区两大人口、产业集聚地区之一，中心城辐射区域的主要通道。以某某新城为核心，沿京开高速由北向南辐射延伸。在促进永定河生态环境改善、风沙治理、建设沿河绿化防护林带的前提下，积极引导生物医药、旅游休闲、商业物流、文化教育等生态友好型的产业向该地区集聚。空间上鼓励城镇以向西发展为主，建设并控制好永定河沿岸地区，鼓励农村居民向发展走廊附近城镇或中心村聚集。某某镇地区属于“西部生态带”的规划范畴，而本身又处于未来北京大七环的交通结点地区，是“多中心”的“中心”地区之一。某某镇从规划建设开始，正是遵循“既发展经济又守住一块净土”的原则，形成了人与自然统一的区域特色。某某镇辖区内人口为4.7万，而某某新市镇发展目标未来可容纳常住人口为15–20万，无疑将成为化解中心城市人口负荷过重的重要承载地。良好的自然环境、迅速发展的产业支撑体系，日益繁荣的旅游市场和完善的现代新市镇综合配套系统和广茂的田野林苑，将为这里发展二产、振兴三产产生强大的聚集效应，从而增加大量的就业机会，并最终创造出这里更为“宜居”的自然、社会、人文环境。二、产业政策分析1．土地一级开发政策为了规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）等有关规定，北京市国土资源局、市发展和改革委员会、市规划委员会、市建设委员会共同制定《北京市土地储备和一级开发暂行办法》。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。北京市国土资源局负责北京市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。北京市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》对土地一级开发主体、土地储备开发计划、开发实施方式、开发程序等做了相应的规定。本项目的实施是在符合《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的条件下进行的，符合北京市土地一级开发的产业政策要求。2．某某区国民经济和社会发展相关产业政策《北京市某某区人民政府关于某某区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报告》中对国民经济与社会发展的主要思路和工作任务指出：要以“新北京、新奥运”为契机，加强城镇建设与管理，构建现代化城镇体系，创造良好的产业载体和理想的工作生活空间，核心在于科学规划，关键在于城市建设和城市管理并举，重点在于形成特色。按照组团发展的思路做好城镇发展布局。紧密结合北京城市总体规划，统筹考虑发展条件和因素，以某某新城和亦庄新城为核心，以重点镇为基点，加快发展六个城镇组团，即：某某新城组团，主要包括黄村镇、西红门镇和北臧村镇北部；亦庄新城组团主要包括旧宫镇、亦庄镇、瀛海镇、青云店镇；庞各庄组团主要包括庞各庄镇和北臧村镇南部；某某组团主要包括某某镇和礼贤镇南部；安定组团主要包括安定镇、魏善庄镇和礼贤镇北部；某某组团主要包括某某镇和长子营镇。通过深化各组团规划，加快编制控制性详细规划，推进项目建设，促进组团的形成。全面推进城镇建设。坚持规划先行，高标准编制完成各项规划，为高质量建设奠定良好基础。创新城镇开发建设机制和模式，吸引有实力的建设主体，提高城镇开发建设水平。按照北京城市总体规划要求，某某新城规划面积65平方公里，60万人口，未来五年，必须积极促进某某新城承担中心城区疏解功能，全面提升辐射与带动能力，建设高标准、相对独立的具有综合性区域服务功能的“京南绿色新城”。加快启动某某新城核心区建设，以新城开发和旧城改造促进城市功能完善，不断提供满足现代化城市生活需要的文化、体育、商业、休闲等公共场所和设施。继续建设结构合理、设施完善、管理规范的住宅小区，加快推动危旧小区和城中村改造。充分利用资源和政策优势，加快庞各庄、某某、某某和安定四个重点镇发展步伐，提升城镇现代化建设水平。扶持一般镇发展，逐步改善镇域面貌，增强自我发展能力。抓好中心村建设，改善生活环境和条件，引导农村人口适度聚集。《北京市某某区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提出要加快重点镇建设，抓紧完成各城镇组团内镇域规划的调整编制，以某某镇、庞各庄镇、某某镇、安定镇等建设为重点，加速城镇化进程。某某镇做为重点镇要重点建设国家级农产品加工业示范基地，以万亩生态旅游区为基础，以北京野生动物园和其他娱乐项目为核心，结合永定河绿色生态带，发展会展、休闲、娱乐、康体等休闲旅游娱乐业，完成北京育才小学某某分校等公共配套设施建设，建设京南旅游休闲生态新镇。同时，辐射带动礼贤镇南部发展。3．行业准入分析北京市土地整理储备中心某某区分中心是实施市区政府土地整理储备的办事机构，有能力承担该项目的开发工作。综上所述，本项目符合北京市规划要求及某某区功能规划和定位，是促进某某区综合经济和社会全面发展的需要，北京市土地整理储备中心某某区分中心可以承担本项目的建设。第三章资源开发及综合利用分析土地资源、矿产资源、水资源等自然资源是人类赖以生存的基础，是经济社会可持续发展的物质保证。本项目主要涉及土地资源的开发及利用。我国人多地少的基本国情决定了土地资源的紧缺性，因此高效集约的土地利用是贯彻落实科学发展观，构建和谐社会，实现人口、资源、环境可持续发展的重要前提。在城市化进程中，通过对于土地的利用、土地宏观调控政策与微观政策、土地资源优化配置等方面的研究，力求寻找集约利用土地资源的途径，以实现宏观经济平稳运行，为全面建设小康社会，建设资源节约型、环境友好型社会提供保障。北京市的年度土地供应计划是根据本市的国民经济和社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划和城市近期建设规划坚持总量控制、结构合理的原则而制定的，是落实国务院对北京城市总体规划批复意见，促进首都经济社会又快又好发展，保证北京市国民经济和社会发展“十一五”规划、北京城市总体规划、北京市土地利用总体规划的有效实施。一、资源开发方案本项目位于某某镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和街，东至今荣大街。项目区位优势和交通优势明显。北京市某某区土地储备中心作为本项目的实施主体，具体负责本项目土地前期手续办理、拆迁、市政规划设计等土地一级开发工作，使项目用地达到很好的建设条件。二、资源利用方案按照项目规划方案，本项目总用地面积14.6236公顷，建设用地面积11.2307公顷，代征道路3.277公顷，代征绿地0.1159公顷；新建面积17.85万平方米，其中居住用地建筑面积7.12万平方米，安置用房A-039的建筑面积8.96万平方米，商业用地建筑面积1.79万平方米，容积率为1.6，绿化率30%，建筑高度24米。本项目用地内需拆除旧有建筑5639平方米三、资源节约措施建设用地合理的容积率是满足城市经济发展和环境建设的需要，过高的容积率带来人口的密集、环境的影响、市政及交通的负荷加大等问题，过低的容积率又会阻碍经济的发展，本项目的二级开发将在满足规划要求的前提下，通过合理布局，有效提高土地的利用率。另外，在二级开发工程实施时注意做到合理利用能源和节约能源。第四章节能方案分析节约能源是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。为推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，进一步转变经济增长方式，加快建设节约型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，必须大力推进经济建设工作中的节能工作，这有利于缓解我国经济发展的资源瓶颈制约，有利于循环经济的形成，是促进资源永续利用，保障经济安全，减轻大气污染，减少温室气体排放，实现全面建设小康社会和率先基本实现现代化的战略选择。本项目属于土地一级开发项目，为保证做到合理利用能源和节约能源，必须在本项目的二级开发过程中按国家《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005和北京市《公共建筑节能设计标准》（DBJ01-621-2005）、建筑设计防火规范GB50016-2006、《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-1993）等相关规范进行节能设计。同时，在项目的建设过程中，还应注意以下几方面：贯彻执行国家能源政策：节约能源，提高能源利用效率和经济效益，保护环境，保障国民经济和社会的发展，本项目的建设将采用各种节能措施以降低能源消耗。绿化环境：绿化设计改善项目的使用环境和区域气候条件。总体规划布局：项目的设计尽量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮阳及自然通风。围护结构：外墙采用高效保温材料；玻璃及幕墙采用低辐射镀膜LOW-E中空玻璃，以减少太阳辐射，保证室内的热舒适与视觉舒适的目的；加强户间的隔热以适应不同用户的空调标准。选用节能型产品：各专业均选用节能型的设备、材料、机械和产品。用能系统：采用合理的变电室、换热站、泵站、中水站等各种站房的布局，为优化设计和节能运行创造条件。计量配置：水、电、采暖、燃气、供热等均设置符合节能政策的计量装置。系统控制和运行管理：为达到节能运行，系统设置满足根据不同气候条件、不同时段、不同区域，能够自动调节或手动调节控制。满足节能运行管理的各种模式。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案1．建设地点本项目位于北京市某某区某某镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和路，东至今荣大街。2．建设用地现状本项目规划用地面积为14.6236公顷（合219.35亩），用地性质为集体土地，其中农用地12.11公顷，建设用地2.52公顷。用地范围内现有涉及需要拆迁的民宅16户，建筑面积4000平方米；土地种植部分主要为小麦等农作物；项目地块范围内没有古树和文物设施。2.1 区域分析某某镇位于北京市最南端，距北京市区35公里，距某某新城23公里。素有“京南第一镇”美誉。镇域南北长约11公里，东西宽约20公里，镇域总面积约136平方公里。依据总体规划，某某镇是北京市西南部重要门户，是集农业、新技术产业、生态旅游业为一体的综合型重点发展城镇。某某镇隔永定河与河北省交界，处于北京“两轴－两带－多中心”发展格局中的“西部生态带”范畴，是多中心中的重要一点。2.2 交通情况有京开路从镇区中部穿过，规划京开高速南延长线从镇区西侧穿过，规划南部货运通道从镇区北部穿过，发达的高速路网络丰富了区域对外联系的渠道。2.3 规划条件优势规划中预留有发展备用地，为城镇发展预留了空间，为打造首都概念新市镇创造了条件，也为结合重大基础设施进行规划定位调整奠定了基础。3．用地方案本项目用地控制性指标如下：项目规划指标表规划情况总用地面积(公顷)14.6236建筑面积(万m2)17.85容积率建设用地面积11.2307居住7.111.6代征道路面积3.2770商业1.791.5代征绿地面积0.1159安置房8.951.6其他0其它0高度(m)24编号类别用地性质用地规模（平方米）总建筑面积（平方米）容积率建筑高度（米）建筑密度（%）绿地率(%)备注A-039[B]R255916.489466.241.6183030安置房A-040[B]R244475.6171160.9761.6183030A-030[B]C211915.7517873.6251.5243530A-038[A]G1586.430000100A-033[A]G1572.640000100代征道路32769.55二、土地利用合理性分析本项目符合土地利用规划，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。具体的规划意见书等法律文件正在办理过程中。建筑规划要求如下：建筑使用性质：住宅、商业总建筑面积：17.85万平方米本项目实施后的土地具体利用方案将在二级开发中体现。本项目二级开发必须严格按照规划要求，注意通过合理布局，符合土地利用规划，符合集约和有效使用土地的要求。三、征地拆迁和移民安置规划方案1.征地方案1.1征地政策1.1.1按照《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）文件的规定执行。1.1.2补偿标准根据《北京市建设征地补偿安置办法》（市政府148号令）“征地单位支付的征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费”（1）征地补偿标准根据目前该地区集体土地征地补偿的一般情况及某某镇与土地中心签订的协议价格，结合兴创公司开发经验，对涉及某某镇域范围内的农用地补偿价格暂定为6万元/亩（含土地补偿、安置补助，含地上物及青苗补偿费用）。（2）征地相关税费在征地过程中需缴纳的相关税费主要包括防洪费、耕地开垦费、耕地占用税等。其中：防洪费：根据北京市人民政府令（1994）第21号《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》，防洪费征收标准为20元/平方米。计费基数为用地范围内建设用地面积。耕地占用税：根据北京市人民政府《北京实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉的办法》自2008年1月1日起施行，规定某某区耕地占用税为40元/平方米。耕地开垦费：根据《中华人民共和国土地管理法》第四章第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。通过估价人员的实地调查，根据北京市土地整理储备中心某某区分中心提供的数据和估价对象所在区域的实际情况，该区域开垦新耕地的费用大约为1.8万元/亩。1.2征地实施本项目范围内总用地面积14.6236公顷（合219.35亩），全部为集体土地。1.3土地取得成本按照上述征地补偿标准，土地取得费为2297万元，本项目土地取得成本见下表：征地成本构成表序号费用名称数量计费标准补偿金额（万元）备注1土地补偿费219.4亩6万元/亩1316含安置补助费及青苗补偿2复垦费151.1亩1.8万元/亩2723耕地占用税121057平方米40元/平方米4844防洪费112307.8平方米20元/平方米2255合计22971.4费用支付方式征地单位将征地补偿费专户存储，接受土地行政主管部门的监管，依法支付。土地一级开发单位按照北京市征地补偿政策的相关规定，将土地补偿费中的交纳保险部分直接拨付给区社会保险经办机构，劳动力安置费由相关部门按照安置方案进行处理，地上物补偿费、征地补偿费除用于人员安置费外支付给村民委员会。2.拆迁方案根据对项目拆迁工作的摸底调查，本项目涉及拆迁面积共计5639平方米，包括民宅16户，建筑面积约4000平方米；涉及非住宅拆迁建筑面积1639平方米，为集体企业拆迁本项目具体拆迁实施办法如下：2.1执行货币补偿政策本项目征地拆迁移民方案全部为货币补偿，不涉及回迁。采用先进行现状调查、评估测算制定拆迁补偿政策，确定对各原用地居民和单位的补偿价格。2.2拆迁预算编制说明：2.2.1 拆迁费用房屋拆迁费用包括：房屋拆迁补偿、非住宅类房屋拆迁费。2.2.2 间接拆迁费用包括：拆除清运费、评估服务费、拆迁服务费。2.3．拆迁实施计划2.3.1计划准备阶段：2009年6月2009年7月主要做好项目启动前的各项准备工作，包括：确定拆迁公司和评估公司，现场办公室的布置，各种资料的印刷和准备，各环节工作人员到位并落实工作流程和岗位职责，向居民宣传工作流程和拆迁政策，动员居民做好搬家和签协议的准备，为正式启动拆迁工作打下基础。2.3.2计划启动阶段：2009年8月2009年9月前期工作基本就绪后，先启动解危排险。按照档案管理要求完成拆迁资料的归档工作，完成项目前期的费用结算。2.4．项目拆迁组织安排:2.4.1组织领导：成立拆迁指挥部实施本项目拆迁。2.4.2组织安排：指挥部下设办公室，具体负责拆迁范围内被拆迁居民的入户调查摸底、收取相关证明材料，商谈拆迁事宜，签订拆迁协议书，解释拆迁政策。监督被拆迁居民的搬家腾房及整理居民档案工作。办公室下设居民拆迁小组负责拆迁范围内被拆迁居民的入户调查摸底，签订协议等工作，并监督、实施对房屋的拆除以及渣土清运工作。另设安全稳定纪检监察组，负责本次拆迁工作中对拆迁居民的政策解释、说服工作，及时化解拆迁中发生的矛盾、问题；负责被拆迁居民协议书、困补资金的审计、监察、审核工作，对被拆迁居民的拆迁补偿工作进行全程监督。2.5．拆迁方案和进度计划保证措施实施拆迁任务的过程中，严格按照拆迁政策法规实施拆迁工作，深入细致地开展群众工作，拆迁动员形式多样，思想政治工作有针对性，不激化矛盾。2.5.1入户调查细致严密。严格核实被调查户的住房、户口、家庭结构、婚姻状况等情况，务求准确，不得疏漏。2.5.2科学合理地编制安置补偿方案。严格按照入户调查获取的资料编制安置补偿方案，力求所编制方案真实合理，达到最理想的经济状态，最大限度控制搬迁成本。2.5.3群众工作深入扎实。深入细致地开展群众工作，广泛宣传拆迁政策；拆迁谈话严肃认真，坚持原则，补偿协议表述明确，数字准确。2.5.4拆迁资金使用方向准确，严格执行补偿款发放程序。2.5.5严格拆迁现场的安全保卫工作。高度重视拆迁现场的消防安全和治安工作，保证良好的拆迁工作环境。配备充足的消防器材以保证拆迁工地的安全；及时发现并处理危及拆迁现场的治安事件。2.5.6拆迁资料归档及时，档案不遗漏、不丢失。本项目的拆迁补偿方案依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府124号令）、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第87号令）、《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》（京国土房管拆[2002]646号）、《某某区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知》（京兴政发[2004]2号）等相关政策法规文件及拆迁评估中适用的部分实际费用标准，并考虑到本地区的实际拆迁价格因素和开发进度因素，对拆迁补偿方案进行了适当调整，本项目的拆迁补偿方案较为合理。第六章 环境和生态影响分析一、项目建设环境1．气象条件本项目属北温带大陆性半干旱季风气候区，冬春多西北风、北风；夏秋多东南风、南风。春季少雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。该区年平均风速为2.4m/s，全年无霜期约200天；年均气温为11.5℃。7月最热，月平均最高气温为30.8℃；1月最冷，月平均最低气温为该区多年平均地面蒸发量为450mm/年，水面蒸发量为2204.3mm/年。最大冻土层厚度约70cm。多年平均降水量约为580mm/年，年降水量的80%以上集中在6～9月。北京年日照时间约2700小时，年总辐射约5350兆焦耳/平方米/年。冬季气温较低，且风力较大，应尽量避免冬季室外作业。2．水文地质状况该区为永定河冲洪积扇中下部，系地表河流冲洪积而成，第四系松散层厚度为100～200m。该区表层土岩性为砂土、粘土、砂粘、粘砂等，厚度为10m左右，地表渗透性不大，渗入率l0%左右，深层地下水较浅层地下水防护条件好。该区第四系地下水为河流冲洪积平原潜水－承压水地区，为3～4野砂卵和砾石含水层，含水层岩性是砂卵石、砂砾石、粗砂、中砂、细砂等，并沿地区河流冲洪积的主流向方向呈纵向条带状分布。该区距地表100m深度内的含水层厚度可达40～60m左右，渗透性能强，渗透系数可达100m/昼夜左右。该区主要含水层大致可以分为四层：第一层为潜水含水层，底板埋深距地衷10～22m，岩性以砂、砂粘为主，潜水位埋深5～8m，地下水防护条件不好，极易遭受地表污水下渗污染。第二层又为砂、砂含砾石，厚度20～25m。第三层顶板埋深距地表为40～45m，层性以砂为主，厚度约5m左右。第四层顶板埋深距地表为60～65m，岩性为卵石含砂，砂含砾石等，厚度30～40m左右。该区承压含水层较富水，降深为5m时，单井出水量可达3000～5000m3/昼夜。3．工程地质及地震地质环境某某区地处永定河冲击平原地带，地质状况优良，基岩系古代寒武系石灰岩，基底地质构造稳定，基岩面起伏平稳，无断裂带，按国家规定建筑物8度设防，工程地质可满足一般工、民用建设工程需要4．水资源条件某某区地处永定河冲击平原地带，北依京城、面向渤海，处于国家规划的京津塘高新技术产业带中的重要地区。地势自西北向东南缓倾。地表高为15～45m，平均坡度0.1%，地势平坦，地表排水情况较好。某某区境内有永定河、凤河、新凤河、大龙河、天堂河、凉水河等大小14条河流，自西北向东南流经全境，分属海河水系北支北运河，永定河水系，河流总长289.7km。某某区除永定河外，均为排灌两用河道，与永定河灌渠、中堡灌渠、凉风灌渠等主干线渠道及众多的田间沟渠纵横交错，形成排灌系统网络。地表水平均径流总量1.24亿m3，年利用1097.4万m3。地下水资源较丰富，水质较好，埋深100m以内第四纪地层中，潜水、承压水年平均开采量为3.24亿m3，是城市生活、工业、农业生产用水的主要来源。地下水硬度在284ml/升，PH值在7-8之间，为偏碱性水，水质良好，符合工农业用水和生活用水。二、环境保护本项目的建设内容为组织实施征地、拆迁、办理相关手续等土地一级开发工作，对环境的污染较小。目前拆迁尚未开始。拆迁、施工期污染源主要有噪声、扬尘、废水和固体废物，其中噪声、扬尘和固废为最主要的污染物。环境保护问题主要是拆迁施工期扬尘污染的治理、拆迁施工期噪声的治理、及拆迁施工期建筑垃圾的治理，此外无其他污染源，不存在有害垃圾的处理问题，但在管理中应注意以下几点：2.1拆迁单位应在拆迁工地进口处设立标牌，标明拆迁单位、施工单位、施工负责人、拆除时限；2.2要制定拆除施工方案，要有具体的安全技术措施、责任人及防止扬尘措施；2.3拆迁工地现场周边应围档严密，防止物料、渣土外逸；2.4应制定洒水清扫制度，配备必要的洒水设备及指定专人负责洒水和清扫，随拆随洒水，防止扬尘，并设相应的排水设施；2.5工地出口处设置冲洗车轮的设备，确保出入工地车轮不带泥，运土方、渣土的车辆应封闭，防止遗撒；2.6拆迁施工单位要严格按照《北京市建设工程施工现场环境保护标准》和《奥运工程绿色施工指南》的要求，切实落实出入口设置车辆冲洗设施等各项环保措施，防止车轮带泥上路和运输遗撒，严格控制扬尘污染。结合项目的实施，环境保护的措施如下：2.6.1拆迁施工噪声为减少拆迁施工期噪声对周围环境的影响，建议本项目采取以下措施：2.6.1.1合理安排施工时间，应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，除此之外，使用高噪声设备的施工阶段应尽量安排在白天，减少夜间的施工量；2.6.1.2对动力机械设备定期进行维修和养护，避免因松动部件振动或消声器损坏而加大设备工作时的声级；2.6.1.3尽量减少运输车辆夜间的运输量，运输车辆在进入施工区附近区域后，要适当降低车速，禁止鸣笛。2.6.2拆迁施工扬尘为了减少扬尘污染，根据北京市人民政府关于控制北京市大气污染措施的系列通告的要求，建议采取以下措施：2.6.2.1拆迁场地应设置硬质围挡，每天定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数；2.6.2.2垃圾、渣土要及时清运，施工土方要覆盖；2.6.2.3运输车辆应密闭运输，严防沿途道路遗撒，进入施工场地应低速或限速行驶，以减少产尘量；2.6.2.4严禁凌空抛撒垃圾、渣土。2.6.3拆迁施工期废水为保护该区地下水，禁止利用生活垃圾和废弃物回填沟、坑等。采取以上措施后，项目施工期废水对周围环境影响较小。2.6.4拆迁施工固废为了减少施工期固体废物对环境的影响，建设单位应对建筑垃圾采取不同的处理处置措施：2.6.4.1拆迁施工弃土处置：弃土应当设立堆土场，进行集中处置。表层土可以用于绿化用地，底层土用于回填；2.6.4.2拆迁施工生产废料的处理：对钢筋、钢板下脚料可以分类回收，交废品收购站处理，建筑垃圾（如混凝土废料、废砖等）集中堆放，及时清运到北京市指定的弃渣堆放场。在采取建议措施后，项目施工期固体废物对周围环境的影响较小。三、地质灾害影响分析北京地区由于地形地质条件较为复杂，断裂构造发育，降水时空分布不均匀等自然条件的影响，以及上千年人类经济活动产生明显的地质环境问题,并存在着泥石流、滑坡、崩塌（滑塌）、矿山地面塌陷、地裂缝、地面沉降等地质灾害。北京地区有9个区县32乡镇受地质灾害影响较为严重，多数地区存在潜在危害，局部地区的地质灾害已经给当地的生命财产、交通和水利设施、旅游设施造成了一定的破坏。根据项目的相关报告和所处区位分析，本项目所在地非地质灾害易发地区，本项目的建设不会诱发地质灾害，抗震设防根据项目性质及相关标准确定。四、特殊环境影响分析本项目所在区域内无历史文化遗产，自然遗产、风景名胜等特殊环境，所以并不存在相关保护的问题。第七章经济影响分析本项目的投资估算是在建设单位提供的规划指标、现状土地指标、实施方案、前期相关资料的基础上，按照本市同类工程的费用水平而编制的。一、经济效益测算本项目实施后产生的经济效益主要是生地变熟地后的土地的增值收益。本项目总用地面积14.6236公顷，建设用地面积11.2307公顷，代征道路3.277公顷，代征绿地0.1159公顷；建筑面积17.85万平方米，其中居住用地建筑面积7.12万平方米，其中安置用房A-039的建筑面积8.96万平方米，商业用地建筑面积1.79万平方米。本项目的财务预测采用国家计划委员会和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，2006）所规定的方法来进行销售收入预测。项目收入分居住部分和商业部分。根据对当前某某周边房地产市场的调查，开发地块预测收入共计约15848万元，由于第二机场选址均在本地区周边，区位优势逐渐突显。详细如下：项目收入预测表用地性质规划建筑面积（万平米）转让单价（元／平米）转让金额（万元）居住7.1161180012809商业1.787417003039合计15848二、经济费用测算1．投资估算编制依据1.1 中华人民共和国主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》；1.2 国务院第305号《城市房屋拆迁管理条例》；1.3 北京市人民政府令第87号《北京市城市房屋拆迁管理办法》；1.4 北京市人民政府《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函[2001]109号）；1.5 北京市国土房管局《关于修改并重新印发<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆[2003]777号）；1.6 北京市国土房管局《关于印发<北京市房屋拆迁评估规则（暂行）>的通知》（京国土房管拆[2001]1234号）；1.7 北京市国土房管局《关于印发<北京市房屋拆迁评估管理暂行规定>的通知》（京国土房管拆[2001]1147号）；1.8 北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》（京国土房管拆[2003]808号）；1.9 北京市国土房管局、北京市物价局《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》（京房地评字[1999]656号）；1.10 北京市建设委员会《关于印发<北京市房屋拆迁评估技术鉴定办法>的通知》（京建拆[2005]501号）；1.11 北京市《城市房屋拆迁管理条例》细则的补充规定的批复[京政发（1994）第26号]；1.12 国家发改委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知（发改价格[1999]1283号）；1.13 北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》京价（房）字[1997]第398号；1.14 北京市有关法规、文件、资料；1.15 建设委托单位提供的其他资料。2．投资估算编制范围本项目总投资包括前期费用、征地补偿费、拆迁补偿费、市政建设费、公益设施建设费、财务费用、不可预见费、管理费等3．估算说明3.1前期费用（1）项目前期费含可研编制费、环评编制费、编制市政规划方案费、用地普测及拨地订桩费、设计费、三通一平等。某某居住区土地一级开发前期费共计156万元。项目前期费表序号项目金额（万元）说明1编制项目建议书(代可研报告)4计价格[1999]1283号2编制市政规划方案费103用地普测及拨地定桩费30.2元/平方米5编制交通影响评估费70.5元/平方米6编制土地上市地价评估费10京价房字[1997]398号7编制地质灾害评估费108委托入市交易费10计价格[2002]1980号9其它费用10210合计1563.2征地补偿费征地补偿费为2297万元3.3 拆迁费用：房屋拆迁费用包括：民宅拆迁补偿、非住宅类房屋拆迁费、间接拆迁费。3.3.1民宅类房屋拆迁：本项目涉及拆迁居民总共16户，拆迁面积4000平方米，拆迁费用共计为1348万元，其中直接拆迁费用1315万元、间接拆迁费33万元。3.3.1.1直接拆迁费直接拆迁费用1315万元1） 拆迁补偿费本项目涉及拆迁居民总共16户，拆迁面积4000平方米，户均建筑面积为250平方米，需支付拆迁补偿金额为1211万元。根据房屋拆迁评估规则规定，房屋拆迁补偿价＝(基准地价×K＋基准房价)×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价。某某镇属于八级地区，基准地价为330-650元/平方米，基准房价为600元/平方米，k值系数取1.3，区位补偿价=600×1.3+600=1380元/平方米。民宅重置成新价按1200元/平方米计算。则民宅拆迁补偿费为：民宅拆迁补偿费=1380元/平方米×4000平方米+1200元/平方米×5067平方米=1160万元2)租房补贴费按照124号文相关规定，结合京国土房管征[2003]606号文及相关的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，考虑某某实际情况，租房补贴费按1200元/户•月计算，计费时间为24个月，则租房补贴费为：租房补贴费=1200元/户•月×16户×24个月=46万元3）搬家补助费按照124号文相关规定，结合京国土房管征[2003]606号文及相关的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，搬家补助费按每建筑平方米15元计算，则搬家补助费为：搬家补助费=15元/平方米×4000万平方米=6万元4）提前搬家奖励费按照124号文相关规定，结合京国土房管征[2003]606号文及某某镇区实际情况民宅拆迁其他费用标准为：提前搬家奖2000元/户，共计3万元。5）工程配合奖按照124号文相关规定，结合京国土房管征[2003]606号文及某某镇区实际情况民宅拆迁其他费用标准为：工程配合奖50000元/户，共计80万元。6）停产停业费按照124号文相关规定，结合京国土房管征[2003]606号文及某某镇区实际情况民宅拆迁其他费用标准为：停产停业费按500元/平方米（建筑面积的10%）计算，共计20万元。民宅直接拆迁费用表序号项目数量单价费用（万元）1民宅拆迁补偿费区位补偿费4000平方米1380元/平方米11602重置成新费5067平方米1200元/平方米3房屋周转费16户1200元/户*月464搬家补助费4000平方米15元/平方米65提前搬家奖16户2000元/户36配合工程奖16户50000元/户807停产停业费400平方米500元/平方米208房屋周转费16户1200元/户*月469合计13153.3.1.2民宅间接拆迁费间接拆迁费用包括：拆除清运费、评估服务费、拆迁服务费。民宅间接拆迁费33万元。民宅间接拆迁费表序号项目数量参数金额（万元）1拆迁评估费11601.0%122拆迁服务费13151.0%133拆除清运费400020元/平方米84小计333.3.2非住宅类房屋拆迁费：本项目涉及非住宅拆迁建筑面积1639平方米，为集体企业拆迁。非住宅类房屋拆迁费共计291万元。其中直接拆迁费用为283万元，间接拆迁费用为8万元3.3.2.1非住宅类房屋直接拆迁费用非住宅类房屋直接拆迁费用283万。1） 房屋及地上物附属物结合成新的补偿价格房屋重置成新价格的确定：采用分部件按条件计分，以成新折扣方法计算房屋总分，再按规定分值计算房屋的现价。房屋的组成部件包括屋面、屋架、顶棚、墙身、门窗、地面、装修、设备、附属物等九项。为了确定本项目所适用的非住宅房屋重置成新价格，对项目用地内的村内企业进行了现场踏勘，结合上述的九项主要指标对现有企业用房进行打分，再利用公式进行综合计算，初步得出本项目所适用的非住宅房屋重置成新价为1300元/建筑平方米。非住宅房屋重置成新价=1300元/平方米×1639平方米=213万元2）非住宅停产停业补助费 根据某某地区企业的经营情况，初步确定给予非住宅停产停业综合补助费每平方米500元，按拆迁面积的80%计算（生产经营活动的起止时间自取得工商营业执照日期计算，截止日期到拆迁公布时间为准）。非住宅停产停业补助费=500元/平方米×1311平方米=66万元3）搬迁补助费拆迁补助费根据被拆迁企业认定的合法建筑面积计算，标准为每平方米25元。非住宅搬迁补助费=25元/平方米×1639平方米=4万元4）国有土地补偿费依据某某镇政府近年来国有土地出让的经验，国有土地补偿价按100万元/亩计，本项目内不涉及国有土地。非住宅拆迁费用明细表序号项目数量（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1重置成新费163915002132停产停业综合费1311500663搬迁补助费16392544合计2833.3.2.2非住宅间接拆迁费间接拆迁费用包括：拆除清运费、评估服务费、拆迁服务费。非住宅房屋间接拆迁费8万元。非民宅拆迁评估、服务、拆除费计算表序号项目取费基数取费标准费用(万元)1拆迁评估费213万元1.0%22拆迁服务费283万元1.0%33拆除清运费1639平方米20元/平方米34小计８3.3.4安置房项目补贴资金考虑安置房售价为1800元/平方米，每平米安置房按1100元损益价计算。安置房补贴费=89466平方米×1100元/m2=9841万元3.3.5外购房补贴外购房补贴费=16户×30平方米×2700元/m2=130万元3.3.6区域内市政设施的补偿（含地下管线）对确需进行拆除且原作用不能替代的，按实际情况由评估机构进行作价补偿。对于经过土地一级开发后可以替代的，原则上不再进行任何形式的补偿。3.3.7其它地上附着物的补偿项目地上附着物补偿树木、园林花卉、坟墓、麦地等将依据评估机构的评估结果进行作价补偿，该费用已含在征地成本中，拆迁成本中不再重复计算。3.4市政建设费用某某居住区总体土地一级开发市政建设费用为35002万元，其中，道路工程（含主路、步道、道路绿化工程）造价12781万元，管线工程总造价7886万元，其它费用14335万元，折合193元/建筑平方米（居住区经营性项目总建筑面积181.23万平方米）。居住区A组团经营性建筑面积8.9万平方米，依据分摊某某居住区A组团市政工程建设成本为1719万元。市政工程建设总成本测算表序号项目工程内容长度(m)金额（万元）依据及说明1道路工程主路、步道及绿化24827127812雨水工程DN500-1600*10002344224303污水工程DN400-DN10002490214954中水工程005供水工程DN150-DN60002252514466供电工程1200017617热力工程DN150-DN40088547548供气工程专业集团投资实施9电信工程专业集团投资实施10有线电视工程专业集团投资实施11临时市政接用费12其他1433513合计35002注：市政基础设施建设费用以市政项目综合为测算依据，建设费用最终以市政施工图预算为最终测算依据；市政建设费用中应扣除按规定由市、区财政投入的市政费用。3.5公益设施建设费根据普通测绘成果报告，某某居住区项目内规划有街头绿地。总用地面积为0.1159公顷。以上各项公益设施建设列为土地一级开发内容，则公益设施建设费用为7万元。如下：公益设施建设费用明细表地块编号类别用地性质用地规模（平方米）取费标准费用建筑密度（%）绿地率(%)A-038[A]G1586.4360元/㎡40100A-033[A]G1572.6460元/㎡30100总计1159.0760元/㎡73.6财务费用该项目财务费用为2434万元。财务费主要为贷款利息，根据总体投资额度及开发建设计划，考虑实际操作过程中产生经营收益即可还款，且贷款周期不超过一年，则贷款利息为2434万元。3.7不可预见费不可预见费按1-2项（征地成本+拆迁成本）之和的8%取费，则不可预见费为1113万元。3.8管理费管理费用按1-7项（征地成本+拆迁成本+市政建设费+公益设施建设费+项目前期费+财务费+不可预见费）之和的2%取费，则管理费为387万元。3.9营业税及附加由于申报主体为北京市土地整理储备中心某某分中心，因此无本项费用。3.10总投资：19722万元三、经济分析根据本项目的经济测算和投资估算，结合市场行情，对本项目的实施做以下经济分析：1.土地是重要的经济资源，土地影子价格等于土地机会成本和新增资源消耗之和，本项目在实施过程中无新增资源消耗，并且土地使用性质已经确定，为非生产性用地，按照支付意愿的原则，根据市场交易价格测算影子价格，影子价格暂按市场价格，不作调整。2.项目收益估算经预测，本项目总投资项目预计投入19722万元，预计收入15848万元，预计亏损3874万元。四、区域经济及宏观经济影响分析2005年1月12日，国务院常务委员会讨论并原则通过了《北京市总体规划(2004年--2020年)》(简称《北京新规划》)，北京未来15年发展规划从此绘就蓝图。《北京新规划》明确了北京“国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”的四个发展目标，提出了“两轴、两带、多中心”的城市空间布局结构，本项目的开发，将改善周边居民的生活质量，美化区域的建设环境，在提高城市整体环境功能、改善区域经济配置、改善居民生活、工作条件的同时，提高了土地的价值。本项目的建设有助于某某区加快城市建设，有利于优化区域经济发展环境，促进区域经济及宏观经济的健康、持续发展，具有积极意义。第八章 社会影响分析一、社会影响效果分析本项目的实施对某某区域的经济发展和经济结构优化建设均会产生一定影响。1．项目的相关利益群体本项目的建设主要涉及到合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益等方面的影响，项目外部性将对以下群体产生影响。地方政府：本项目的实施，必然对某某区的区域规划产生正面影响。周边居民：本项目对周边居民的出行、生活都产生一定的影响。以上社会群体是本项目的相关利益群体。2．项目对不同利益群体的影响本项目地方政府、周边企事业单位、周边居民为本项目的不同利益群体，在项目的建设中受到不同的影响。地方政府：将从项目建设中取得土地出让金等土地收入；某某区的建设与完善将有利于政府的招商引资工作，促进当地经济发展；本项目的建设是适应北京市总体规划的需要，有助于推进城市化进程、促进人口向新城和小城镇聚集的规划目标，某某区政府自然持支持的态度。本项目拆迁范围内住户：本项目拆迁范围内农民原居住条件差，拆迁实施货币补偿后，该部分人可另行购入住房，在很大程度上提高其居住环境质量，因此，拆迁范围内农民对本项目的实施持积极态度。二、社会适应性分析1．本项目的建设主要利益获得者本项目的实施是某某区新城建设的重要举措，有助于推进城市化进程、促进人口向新城和小城镇聚集的规划目标。项目实施有助于某某区加快城市建设，带动和促进某某区经济和社会的全面发展。2．本项目的社会适应性分析及对策项目建设过程中产生的噪音会对当地的居民产生一定的影响。应对噪声较大的设备进行隔声降噪处理，同时对运输车辆加强管理，以防止噪音扰民。建筑材料和垃圾运输过程中，为防止对市政道路的破坏，项目单位采取有效的办法，防止道路凹陷、污染，同时对运输时间和运输车辆的管理上加大力度，减少对大气的污染。三、社会风险及对策分析投资建设项目在建设和运营过程中存在各种不确定因素和诸多的风险，在决策阶段必须进行分析，评价风险和不确定因素对项目的影响，并制定有效的防范措施，以降低不利影响，保证项目目标的顺利实现。本项目的风险主要来源于以下几个方面：1．政策风险分析政策风险主要是指由于政策调整或政治经济条件发生了重大变化，项目原定目标难以实现的可能性。现阶段土地一级开发项目政策、机制尚未成熟，对于土地供应管理体制的变化，在项目运转和操作过程中仍存在许多的问题，而且由于政策变化较快，使得土地一级开发具有很大的变化性。随着政策的改变会给开发商的前期工作带来一定的困难，因此将给土地一级开发的管理、资金管理等方面带来风险。2．市场风险分析：市场风险是指由于市场需求的变化给项目带来的损失的可能性，这也是竞争性项目常遇到的重要风险。本项目虽然经过了市场分析和预测，但若市场供需总量的实际情况与预测值发生偏离；或者是市场出现新的竞争对手，打破原有的市场竞争格局；又或者由于市场条件的变化等，都将对项目的效益产生重大影响。3．工程风险分析：拆迁工作是一大难题，很可能会影响本项目的进度，因工期拖长而造成损失，给项目的效益产生重