房地产评估课件

房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产价格第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第五节房地产评估的市场法第六节房地产评估的剩余法温州炒房团的“路线图”———向北跨越长江，转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳；向西，则溯长江而上，攻克南京、武汉、重庆、成都；向南，则是奔赴海滨城市厦门、海口、三亚……炒房团也从单一的大小老板，壮大到一般的工薪阶层。房地产炒作的八大危害其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。其二，进一步加剧社会贫富差距。其三，透支社会财富、抑制社会有效需求。其四，削弱整个社会的风险承受能力。其五，扭曲了整个国家的产业结构。其六，不利于城乡二元结构的融合。其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。其八，促使地方政府产生房地产依赖症。最新的一个事件：一家宁波地产界曾经的房企大佬，日前轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务，其中银行欠贷达24亿元，涉及十多家银行。这家房企是浙江兴润置业投资有限公司（以下简称兴润置业）。这并不是一个小开发商，曾经入围宁波百强企业榜单，且排名相当靠前。为什么实力这么强的企业会倒闭呢？土地价格下跌是主要的原因。原来房产业形势好，土地价值高，银行乐见抵押贷款，放贷额度也大，但现在土地跌价了。“比如长汀项目，原来评估土地有1000万元/亩，现在同地段绿城买去的地，只值328万元/亩。”桃源府邸项目更反映出土地跌价严重。兴润置业2010年1月11日拍下该项目所在地块，楼面价是7853元/平方米。而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地块，楼面价只有3204元/平方米，跌幅达59.2%。【商业用房使用年限】合同70年土地证写40年土地年限缩水业主要退房“规划用途为商品房开发，土地使用年限自2001年5月17日至2071年5月17日。”看到购房合同上的规定，王女士心里踏实了，毫不犹豫地签了名，支付了近120万元的房款。但没想到，一年后，当土地证拿到手上时，王女士却发现，土地使用年限已经成了40年，缩水近一半。这个问题，可让王女士坐不住了。多次协商无果，王女士最终选择了诉讼，将开发商江苏新城房产股份有限公司(以下简称“新城房产公司”)告上了常州武进区人民法院，要求解除合同、退房!业主：我的房子一下子“缩水”30年“好不容易盼来了土地证，打开一看，我就蒙了!”2008年11月8日，左盼右盼的王女士终于拿到了常州武宜路商业小区W-15商品房的土地使用权证书，原本心情舒畅的她，当翻开内页，发现使用年限只有40年时，她跳了起来。为了武宜路商业小区的这套房子，王女士花了一个多月的时间，到处看房子比较，原本还一直犹豫的她，最终因为70年的土地年限，让她下定了决心。“这块地的期限是70年吧?不会有问题吧?”王女士告诉记者，当初她曾经数次询问售楼处工作人员，工作人员回答得很干脆，“怎么可能不是?到时合同上会写好的。”

果然，2007年1月28日，王女士以女儿的名义与新城房产公司签订购房合同时，合同约定原告以人民币1228750元(打折后实际支付房价人民币1194725元)购买新城房产公司开发的“武宜路商业”小区W-15商品房一套。在这份格式合同的第一条“项目建设依据”中，明确约定，该土地规划用途为商品房开发，土地使用年限自2001年5月17日至2071年5月17日，整整70年。房子是门面房，使用年限又是70年，尽管价格相对高了点，但综合计算了一下，王女士还是觉得有投资价值。于是，她当即和开发商签订了购房合同，按照约定支付了房款。

2008年6月30日，王女士拿到了房子的钥匙;2008年9月27日，拿到了房屋产权证书;接下来，11月8日，当期盼已久的土地证到手时，王女士蒙了：该房屋的土地使用年限自2001年5月17日至2041年5月17日。原本70年使用期限的房子，一下子缩到了40年。王女士很快找到了售楼处工作人员，质问所购房屋土地使用年限问题，但没有得到满意的答复。王女士随后来到开发商新城房产公司，希望公司能够对期限问题给出满意的答复。但工作人员表示，购房合同中有关土地使用年限的70年的规定“是针对整片土地的一个总的使用年限”。但王女士所购房屋，其使用性质为商业用房，国家对于商业用房有明确规定，其土地使用年限，就是40年。2014年小产权房最新政策“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。2014年小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了很多暂取这点蝇头小利，很多购房人选择购买小产权房，根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。2010年1月8日，朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房，其与房东小雪签订了书面《房屋买卖协议》，1月5日，朱先生已经交纳了定金1万元给小雪，合同签订当天补齐了剩余44万元房款。然而好景不长，购买小产权房屋最常见的合同纠纷还是找上了朱先生。2013年下半年，随着北京房价的疯长，朱先生购买的这套小产权房的售价也随之飙升。在卖出房屋两年多后，原房主小雪觉得之前的交易实在“太亏”，萌生了毁约的想法。经过了解，她意识到自己卖出的房屋是小产权房，现行的法律并不保护这样的交易。遂将朱先生告上法院，要求判定2010年1月8日与朱先生签订的《房屋买卖合同》无效。受理此案的北京市门头沟区人民法院审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，买卖双方于2010年1月8日签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方当事人均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋系小产权房的事实均知情，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台，且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理无明确预定，故法院对于原告要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持，驳回了原告小雪的诉讼请求。2015年1月全国城市房价排名当代世界绝大部分国家（地区）都是实行土地私有。其中有代表性的是大陆法系和英美法系，这两大法系影响最大。大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士，以及他们曾经的殖民地国家等，大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是：土地的私人所有一般占主要成份，私有土地的价值量一般占各国（地区）全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置；国有（政府所有）、公有和私有土地处在动态变化中。在英美法系国家，诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区，土地所有权则和英国类似。美国的土地产权制度

美国国土面积中私人所有的土地占58％，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32％，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10％。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。、美国地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签订协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。土地买卖价格，则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计，完全由买卖双方协商，也可由私人估价公司帮助双方达成协议，并完成交易。

在澳洲。购房者必须先行向澳洲政府购买地皮，也就是说，只有在取得土地证之后，才能进行下一个程序也就是房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商，它们负责帮购房者设计、施工，并向政府部门报批。如在墨尔本购房，则需要缴纳的税费项目有土地印花税、房产印花税、银行评估费、保险费、律师费等，收取标准约为总房价的6%。此外，售出房产时也会有产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。

在新加坡。建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益；防止地产炒作，对居民购买组屋次数做出严格限定；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。此外，新加坡已开始征收房产税，按照规定，业主出售购买不足1年的房屋，要缴纳高额房产税。

23省份“土地财政依赖度”排名总览

北京土地偿债总额第一，浙江依赖度第一

《报告》显示，从“承诺以土地出让收入偿还债务总额”的绝对值，即此类债务总额来看，排名依次为北京、浙江、上海、四川、辽宁、湖北、广东、重庆、山东、天津、福建、江西、湖南、安徽、河北、广西、黑龙江、陕西、吉林、海南、山西、甘肃，江苏未公布数据。

从土地财政依赖度，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”来看，排名依次为浙江、天津、福建、海南、重庆、北京(估算)、江西、上海、湖北、四川、辽宁、广西、山东、江苏、安徽、黑龙江、湖南、广东、陕西、吉林、甘肃、河北、山西。

23省份最少的也有1/5债务靠卖地偿还浙江天津2/3债务要靠土地出让收入偿还

《报告》显示，23个省份中，浙江省以66.27%排名第一；天津排名第二，64.56%。换句话说，浙江、天津两地政府负有偿还责任的债务，都有2/3的份额要靠卖地来偿还。第一节

房地产评估概述

一、房地产的特性房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地的特性

房地产的特性

房地产市场的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性→价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定

2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性

1、位置固定性

2、使用长期性

3、投资大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影响较大（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）二、房地产评估的原则

1、合法原则

2、最佳使用原则

3、房地综合考虑原则

4、区域及地段原则三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项

1、明确评估对象

2、明确评估目的

3、明确评估基准日

4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节房地产价格一、房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。土地价格的特性主要有：

1、地价是地租的资本化

2、地价主要由需求方决定

3、地价呈不断增长趋势

4、地价与土地用途相关（受政策影响）

5、地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其所有权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。（二）我国土地使用权价格体系

1、基准地价城镇大面积土地的平均地价2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率例题投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值=房地价值—土地价值

=3000－1000=2000元/㎡★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡（三）按照房地产的权益划分的房地产价格所有权价格、使用权价格、其他权益价格1、所有权价格：我国只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格。2、使用权价格：主要指土地所有权价格。3、租赁价格4、抵押权价格三、影响房地产价格的因素（一）一般因素

1、社会因素

2、经济因素

3、政策因素（二）区域因素

1、商业繁华度

2、道路通达度

3、交通便捷度

4、设施完善度

5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。（三）个别因素

社会因素1、政治安定状况，是指不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。2、社会治安程度，是指小偷、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。3、房地产投机一般意义上的经济投机，是指一种买或卖的活动，其目的是在价格有变动时，通过买进或卖出赚取利润。

房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨②引起房地产价格下跌③其着稳定房地产价格的作用4、城市化城市化，又称城镇化、都市化、，是当今重要的社会、经济现象之一。综合不同学科，归纳出其四种含义：①城市对农村影响的传播过程②全社会人口接受城市文化的过程③人口集中的过程，包括集中点的增加和每个集中点的扩大④城市人口占全社会人口比例提高的过程

经济因素一、经济发展经济发展的一般定义包括：物质福利的改善，尤其是对那些收入最低者来说；根除贫困，以及与此相关的文盲、疾病和过早死亡；改变投入与产出的构成等物价与居民收入

行政因素影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施方面的因素。主要体现在以下几个方面：1、房地产制度房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。2、房地产价格政策房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。3、行政隶属变更4、特殊政策5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划6、税收政策7、交通管制房地产价格政策抽象看可分为两类：一类是高价政策，一类是低价政策。抑制房地产价格的措施主要有：①

制定标准价格，作为房地产交易时的参考②政府在房地产价格高涨是抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产的价格③征收房地产交易税或增值税④建立一套房地产交易管理制度低价政策（降低首付、减税等）

区域因素

所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。一、位置 P94房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。即自然地理位置与社会经济位置之别。二、肥力肥力，又称土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需营养的能力。

三、地质条件地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载力。四、地形、地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系。五、土地面积和形状地价与土地面积大小的关系是可变。土地形状是否规则，对地价也是由一定的影响。

六、日照、风向、降水量、天然周期性灾害考虑因素：向阳、背阳、上风地区、下风地区、降水量与地势高低的关系等七、建筑物外观形象及其他建筑物外观形象包括建筑式样、风格色调等，对房地产价格有很大影响。另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、质量等因素对房地产价格均有较大影响。

环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。1、声觉环境2、大气环境3、水文环境4、视觉环境5、卫生环境（三）个别因素

指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。

1、影响土地价格的个别因素

2、影响建筑物价格的个别因素

人口因素房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。1、人口数量2、人口素质3、家庭人口规模-------是指全社会或某一地区的家庭平均人口。心理因素影响房地产价格的心理因素主要有以下几个：①购买或出售心态②个人欣赏趣味（偏好）③时尚风气④接近名家住宅心理⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等国际因素

1、世界经济状况2、军事冲突状况3、政治对立状况4、国际竞争状况

其他因素

影响房地产价格的因素除了上面列举的八大类之外，还有一些其它因素，如某些重要政治人物的健康与生死状况，有时人们预期其会影响时局，从而影响房地产价格的涨落。共有的房地产，如果共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难达成共识，部分共有人如果不堪其烦而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格夺回低于正常价格。四、房地产价格的构成1、土地取得成本征地补偿安置费、相关税费、土地使用权出让金等2、开发成本勘察设计前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费3、管理费用4、资金成本开发过程中借贷资金利息5、销售费用广告费、销售资料制作费、样本房建设费、售楼处建设费、销售人员费用6、销售税费营业税、印花税、交易手续费7、开发利润四、房地产评估的原则与程序（一）房地产评估的原则合法原则不完全替代原则房地分估合一原则地域原则（二）房地产评估的程序‹#›78（一）评估依据

1、法规依据

——《中华人民共和国城市房地产管理法》1995年1月1日起执行

——建设部、国家质量监督局：《房地产估价规范》1999年6月1日实施

——原城乡建设环境保护部：《房屋完损等级评定标准》1984年11月8日颁布‹#›79三、房屋评估概述

2、行为依据

——评估业务约定书

——其他有关部门的委托书等（如法院等部门的直接委托）

‹#›80三、房屋评估概述

3、产权依据

——《房屋所有权证》

——《国有土地使用证》

特殊情况下：

——有关报建资料（有的房屋未办理产权证，但各种报建手续齐备，则可视同产权）

‹#›81三、房屋评估概述

4、取价依据

——委托方提供的财务会计资料

——资产评估申报明细表

——现场勘察所取得成果；

——委托方提供的平面图、设计图、施工图、工程结算、概预算、竣工决算等技术经济资料；

‹#›82

三、房屋评估概述

——省颁建设工程计价定额

——定额造价部门发布及评估机构收集的相关工程造价实例；

——其他相关的配套执行文件及评估参数。

——各地、市与建筑工程有关的各种税费征收标准

‹#›83三、房屋评估概述

——建筑材料现行市价

——当地近期房地产交易市场价格（指商品房）

——国家发布的有关统计资料（如房地产价格指数）

——固定资产折旧的有关规定第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值＝重新购建价格－损耗因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产；具有特殊用途，缺乏比较实例的房地产估价（政府办公楼、学校、图书馆等）。

具体适用对象：1、新开发土地成本2、新建房地产成本3、旧房地产成本三、新开发土地评估中成本法的操作步骤土地价格＝土地取得费+土地开发费+管理费用+税费+利息+利润+土地增值收益（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。

1、从农村取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。

2、从城镇取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本

1、基础设施建设费

2、公共配套设施建设费

（三）估算管理费用（四）估算投资利息注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（房地产公司购买了一块土地，1、需要缴交契税：按交易金额的3%计算；2、需要缴交印花税：按合同金额的0.05%计算。）（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。（七）土地增值收益的确定举例:P104[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。解答:1、估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本＝开发费＋其他费用＝3亿元/平方公里＋5万元/亩＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。

1、委估物简介该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号Ｅ－03－17－08－02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。重置成本法公式：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地出让金（1）土地取得费：Ａ.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元／亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,500×30＝135,000元／亩。Ｂ.青苗补偿费：根据《土地管理法》和W征字（1995）001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500元／亩。Ｃ.土地管理费：依照W价房地字（1995）44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6％的土地管理费。土地管理费＝（135000＋1500）×2.6％＝3,549元／亩Ｄ.耕地占用税：依照W政（1987）98号文件规定，取耕地占用税为10元／㎡（6,667元／亩）。Ｅ.新菜地开发基金：依照W政（1994）30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元／亩。Ｆ.不可预见费：依照W价房地字（1996）403号文件规定，按征地费用的2％计取不可预见费。不可预见费＝（135,000＋1,500＋60,000）×2%＝3,930元／亩G.土地取得费＝135,000＋1,500＋6,667＋60,000＋3,549＋3,930＝210,646元／亩＝315.97元／㎡（2）土地开发费Ａ.城市基础设施80元／㎡Ｂ.商业网点配套费22元／㎡Ｃ.公共消防设施配套费3元／㎡Ｄ.人防易地建设费14元／㎡Ｅ.城市规划管理费1元／㎡土地开发费＝80＋22＋3＋14＋1＝120元／㎡（3）投资利息：土地开发期为2年，利率取6％土地取得费利息＝315.97×［（1＋6％）2－1］＝39.05元／㎡土地开发利息＝120×［（1＋6％）－1］＝7.2元／㎡投资利息＝39.05＋7.2＝46.25元／㎡（4）投资利润：根据待估宗地所在区位，取投资利润20％。投资利润＝（315.97＋120.00）×20％＝87.19元／㎡（5）土地出让金：依据W政（2004）39号规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为1,215元／㎡（40年），考虑该地容积率较高，取容积率修正系数2.99；则土地出让金＝1,215×2.99＝3,632.85元／㎡（6）土地单价评估值＝315.97＋120＋46.25＋87.19＋3,632.85＝4,202.26元／㎡（7）土地总价评估值＝7,349.79×4,202.26＝30,885,729元四、新建房地产评估的操作步骤

新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+

管理费用+投资利息+销售税费+正常利润

新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+

开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）

1、勘察设计和前期工程费

2、基础设施建设费

3、建安工程费

4、公共设施建设费

5、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费

1、销售费用

2、销售税金及附加

3、其他销售税费（六）估算开发利润某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗面积为4000平米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，楼高14层，1-4层建筑面积相等，5-14层为塔楼，建筑成本为3500元/平米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平米。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始时一次性投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%，问项目总建筑面积、标准层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？第一步，计算项目总开发价值：项目建筑面积=4000*5.5=22000平米标准层每层建筑面积-（22000-4000*0.6*4）/10=1240平米项目总销售收入=22000*12000=26400万元销售税费=26400*6.5%=1716万元项目总开发价值=26400-1716=24684万元第二步，计算项目总开发成本土地成本=5000万元建造成本=22000*3500=7700万元专业人员费用=7700*8%=616万元其他费用=460万元管理费=（5000+7700+616+460）*3.5%=482.16万元财务费用土地费用的利息=5000*【（1+12%/4)3*4-1]=2128.8万元建造费用、管理费用的利息=（7700+61+482.16）*[(1+12%/4)2/2*4-1]=1161.98万元融资费用=（2128.8+1161.98）*10%=329.08万元财务费用总计=2128.8+1161.98+329.08=3619.86万元市场推广及销售代理费用=26400*（0.5%+3%）=924万元项目总开发成本=5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02万元开发商总利润=24684-18802.02=5881.98万元开发商的成本利润率=5881.98/18802.02=31.28%五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。估价程序成本法经济耐用年限确定重置成本、重建成本确定折旧计算D成本价格测算V=C-D评估价（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意两种重置成本

(1)、复原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。3.

建筑物重置成本的求取方法一般有两种：

(1)直接法

根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。

（2）间接法

指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。（二）估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）

例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年。试用耐用年限法估算其现值。

V＝800000*(1-7/40)＝660000（元）（2）打分法（观察法）成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

不同结构类型房屋成新率评分修正系数库

钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五层0.750.120.130.550.150.3

六层七层以上0.80.10.1

例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80

分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝

0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％

在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。

例题某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）

例：⑴估价对象概况某房地产为企业办公大楼，土地面积为1500平方米，建筑物总面积为5100平方米，建造日期为2002年，钢混结构。⑵估价要求需要评估该房地产2013年10月的市场价格⑶评估过程①选取估价方法，因无类似办公大楼的交易实例，拟采用成本法估价。②估价公式：房地产现时价格=土地的重新建造价格+建筑物重新建造价格-折旧⑷估价计算①求取土地的重新建造完全价值利用市场资料比较，得出估价对象土地价格为1200元/平方米，则土地总价为1500平方米*1200元/平方米=180万元②求取建筑物的重新建造完全价值经过调查，建造与待估房地产类似的办公大楼（钢混结构），其现时建筑物造价为1100元/平方米，以此作为该建筑物部分的重置单价，则建筑物总造价为5100平方米*1100元/平方米=561万元③求取建筑物折旧简单采用定额法，钢混结构的耐用年限为60年，残值率为0，则建筑物的折旧总额为561*12/60=112.2万元④计算估价额房地产现时价格=180+561-112.2=628.8万元每平方米单价=628.8/0.51万平方米=1233元/平方米

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢2000年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临××路，西临规划之××东路，东临××公目，北临××。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。

二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准日

评估基准日为2010年8月15日。

四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。

（一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。该建筑物的建造时间为2000年，使用年限为40年，已使用10年，取残值率为4％。

楼房重置成本=800×4800=384（万元）

楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

=384－92.16=291.84（万元）

平房的建造时间为2002年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。

铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）

铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）

楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）练习:估价对象为某学校教学楼,坐落在市中心,占地面积为800平方米,建筑总面积为2400平方米,建筑物建于1993年7月,为钢筋混凝土结构.要求评估该宗不动产2010年7月的市场价格.已知土地总价格为1024000元,(采用市场法\成本法等评估)建筑物的重置成本为每平方米1100元,经现场勘察,该教学楼尚可使用六十年.试评估该不动产的价值.第四节房地产评估的收益法一、基本思路及步骤无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1）有限期： （2）

a－年纯收益

r－折现率二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。估价程序收益法资本化率r确定净收益测算A=Ag-Ac毛收入测算Ag经营成本测算Ac收益价格测算评估价三、各参数的估算（一）净收益除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。＝＝（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。

净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用△

求取方法：

1、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。2、累加法＝+

3、资金成本加权平均法R=G*rg+(1-G)*re资本化率无风险报酬率风险调整值

资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。三者之间的关系:r=(R1L+R2B)/(L+B)某一用于出租的写字楼,占地面积1000m2,建筑物容积率为2,若每年来自土地的总收益为20万元,总费用为5万元,建筑物折现率为12%,综合折现率为10%,且每年保持不变.假设该房地产使用年限无限期,该建筑物现时价格为150万元.试求:土地折现率?楼面地价?解:土地折现率=土地年收益/土地价格=15/?土地价格=总价格-150建筑物年纯收益=150*12%=18总价格=(18+15)/10%=330土地价格=330-150=180楼面地价=土地单价/建筑物容积率=1800/2（三）收益期的确定

单独评房——建筑物的经济寿命单独评地——土地使用权年限（1）分两段进行：第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地合一的净收益折现，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限中的土地净收益折现，并把此价值加到第一段的房地产的评估价值中。例:某房地产,在正常使用情况下每年所获得的总收益为20万元,每年所需支出的总费用为12万元,该类房地产的折现率为8.5%.建筑物的使用年限为六十年。另外,该宗房地产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的,当时获得的土地使用权年限为五十年,现已使用了六年.求该房地产的收益价格.解:该房地产的收益价格=(20-12)*P(A/8.5%.44)=91.5四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格[例]某房地产公司于2006年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2008年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,200元。该大楼总建筑面积为25,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2011年5月的价格。房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×25,000×（1－10%）＝2053.13万元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费＝2053.13×3.5%

＝71.86万元（2）维修费：年维修费＝4,200×25,000×1.5%

＝1575000元（3）保险费：年保险费＝4,200×12,000×0.2%

＝21万元（4）税金：年税金＝2053.13万×（12%＋6%）＝369.56万元（5）年营运费用：年营运费用＝71.86＋157.5＋21＋369.56

＝619.92万元3、估算净收益年净收益＝年有效毛收入－年营运费用＝2053.13－619.92

＝1433.21万元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格＝1433.21÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝17353.88万元房地产单价＝17353.88÷25,000

＝6942元5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为17353.88元，单价为每平方米6942元。

（二）房地合一评建筑物、土地（土地残余法）例题某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。另已知运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，既土地总价为：

1200×200＝240000（元）年房租总收入＝4800×12＝57600（元）年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元）房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元）管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元）修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元）保险费每年＝576（元）年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年总纯收益＝57600－14320＝43280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：

1200×200＝240000（元）归属于土地的年纯收益为：

240000×8％＝19200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：

43280－19200＝24080（元）建筑物折旧率＝1/25×100％＝4％建筑物价格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝

=172000×0.9622

＝165498.4（元）建筑物每平方米价格为：

165498.4÷240＝689.58（元）

例题:

某房地产公司于2007年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2009年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2013年3月的土地使用权价格。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、计算总费用（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年税金＝20×900＝18000（元）（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）4、计算房地产纯收益年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元）5、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2062500×8％＝165000（元）6、计算土地纯收益土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝412740－165000＝247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。单价＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

例子：1.待估房地产概括待估房地产为一24层写字楼，钢筋混凝土框架结构，占地面积2500平方米，建筑总面积26000平方米，土地使用期50年，1998年落成，要求评估2003年5月的收益现价。2.评估过程⑴评估方法改房地产主要以出租方式经营，故选用收益还原法⑵数据资料该房地产可供出租面积16900平方米，每平方米租金100元/月，出租率为95％，建筑物原值为2600万元，辅助设施原值260万元，日常开支5万元，土地税.房产税及其他税费合计为总收入的8％⑶计算总收益16900*100*12*95％＝1926.6万元⑷计算总费用建筑物折旧期按50年计，残值为0，辅助设施耐用年限为10年，残值率5％年折旧费＝2600/50+260/10*95%＝76.7万元年日常开支＝5*12＝60万元各项税费＝1926.6*8％＝154.1万元年总费用＝76.7+60+154.1＝290.8万元⑸计算纯收益年纯收益＝1926.6-290.8＝1635.8万元⑹计算价格按45年使用期，还原利率为10％，则房地产价格＝1635.8/10％*（1-1/（1+10％）45）＝16133.3万元第五节房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产三、市场法操作步骤及因素修正（一）勘察被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：与被估房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（三）建立价格可比基础交易案例的交易搜集比较困难。但不能评估人员自己编造。我们是会计师事务所，目前的价格获得途径主要有：1、我们一般是向同事或自己的亲朋好友询问他们自己的房子交易价格。

2、如果作房地产企业的审计，可以取得企业的销售发票记载的价格。

3、如果有合作的律师事务所，也可以获得有关二手房交易的价格。

4、如果有搞银行按揭的合作伙伴，也可获得房产价格信息。

5、到房屋中介去了解价格。

6、直接到售楼部去了解价格。

7、留意当地的报纸、互联网等媒体查询。

8、如果上述方法都失效，就改用其他方法评估。

估价程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情况、期日、房地产状况因素修正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=∑Vi/n评估价（四）估算调整系数1、

定基2、交易日期修正系数环比3、区域因素修正系数直接比较法：间接比较法：

4、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表（2）土地使用年期修正

估价对象估价对象交易案例（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。例题

待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2010年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

交易实例比较交易ABCD坐落

略略略略所处地区

繁华区

繁华区

繁华区

繁华区

用途

商业

商业

商业

商业

土地类型

熟地

熟地

熟地

熟地

价格（元/M2

）

1,550

1,200

1,400

交易时间

2009年10月

2009年12月

2009年12月

2010年12月

面积（M2

）

1,800

2,000

2,200

3,000

形状

规则

规则

规则

规则

地势

平坦

平坦

平坦

平坦

地质

普通

普通

普通

普通

基础设施

完备

完备

完备

完备

交通状况

很好

较好

较好

很好

剩余使用年限35303530容积率

54.54.55根据调查，2009年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.0751、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2009年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.0754、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.计算比准价格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2）

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2）6.采用算术平均法求得评估结果因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3

＝1,764（元/M2）待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元练习:有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表所示.成交价格单位为:元/m2.假定折现率为10%.宗地成交价格交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/0101.2450018002008/012%1.3501%028502009/011%1.45001%37602008/0101.1400-2%47802008/0