项目工程管理策划书合集

策划书八达建设集团有限公司目录项目综合管理管理目标管理模式组织架构质量管理创优总要求结构质量装饰质量及细部构造做法为贯彻集团公司“每建必优、精细管理”的工程管理方针，努力实现“集团标杆工程”、“厦门市优质结构工程”、福建省“闽江杯”优质结构工程、以及“厦门市级质量、安全文明工地”、“福建省质量、安全文明工地”等各项创优目标，特制定本策划书。项目综合管理：管理目标为实现上述各项创优目标，公司结合项目各项特点，制定了相应的管理目标，并实行分阶段、按行动规划实施。行动目标2015年目标2016年目标备注质量目标创省优质结构工程创省优质结构工程安全目标创厦门市安全文明工地；创福建省安全文明工地创厦门市安全文明工地；创福建省安全文明工地企业自控管理目标创公司标杆QC成果发布：管理模式根据上述管理目标，采用三级管理模式，以确保目标的实现。一级管理：公司的组成。由公司总工程师、总工室、工程管理部、安全处、生产处、财务处等相关部门组成管理机构，按照各自的岗位职责行使各自的职能，完成管理的监督、指导职责。为项目提供各类支撑，协助项目部解决项目施工过程中遇到的各类疑难问题。二级管理：以项目经理为核心的现场管理体系。这是最重要的一级管理，它是一个管理层，又在一定程度是操作层，起着承上启下的关键作用。三级管理：操作班组一级的管理体系。融灌输、教育、奖罚、监督于一体的管理体系。目的是增强班组执行法令和法规、严格按规范和操作工艺施工的自觉性，实行奖罚分明，从而以提高班组的积极性。：组织架构项目部实行以金字塔形组织架构管理形式，项目经理为主要管理架构层，项目总工、项目副经理为执行管理层，层层分管，并做到紧密协作。质量管理第一节：质量目标及创优总要求一、质量目标：分部分项工程必须达到合格标准，工程质量达到厦门市先进水平。二、创优总要求：1、创优目标、责任和措施必须分解到位、到人；2、坚持样板引路制度；结构阶段必须有模板工序样板和砌体样板墙；3、坚持自检、互检、交接检、必须严格与管理措施相结合、密切跟踪，及时处理；4、成品保护必须专人负责，结构阶段必须在下列部位设保护措施，即楼梯踏步、门洞口、上料口、窗口。及时做好清理工作和墙面混凝土流浆、砌体墙面污染、落手清等。5、必须有通病防治措施，结构阶段必须在下列部位采取措施：混凝土外墙接缝、楼梯施工缝、混凝土墙体烂根、梁柱节点、阴阳角、砌体与混凝土交接部位、构造柱、楼板厚度、楼面平整、预留洞口和预埋件、钢筋位置固定、水电管线预埋等部位。第二节：结构质量管理结构工程施工前，项目技术负责人按分项工程编制施工作业指导书，项目部施工员、班组长要认真学习，严格按照作业指导书内容，规范施工，严格管理，确保结构优良。同时，各分项工程需特别注意以下几点质量控制内容：一、钢筋工程1、剪力墙、框架柱钢筋施工剪力墙、框架柱钢筋安装时，采用弹控制线、设混凝土对撑条、塑料垫块等措施进行控位，间距要求均匀、位置正确，保护层厚度符合设计和规范要求。2、板钢筋施工顶板双层筋之间加钢筋马凳，以确保上层筋位置不下沉，马凳下脚要落在下层钢筋上，切忌落在模板面上，马凳间距约1米一道，其中施工缝（后浇带）附近，板盖铁端头处必须加设马凳，并在凳脚处板筋下加垫块，且高度要准确。二、模板工程1、采用精密木工机床裁切模板，确保加工尺寸统一、精确，减少模板尺寸偏差。2、剪力墙、柱模板竖楞应采用5#槽钢或方管加固；板模下横楞宜采用50×100mm的标准木方。3、楼板支撑体系宜采用钢管内支撑架作为模板支撑体系，不得使用门式架作为支撑体系。4、弹出所有的梁、柱、墙板边线，并在全部墙柱边30cm处弹下口双控制线，用以复核墙、柱模板下口位置。墙板及柱的下方利用墙筋及柱筋焊钢筋限位。5、墙、柱模板加固螺杆间距不得超过600×600mm，第一排螺杆离地200mm，最上面一排螺杆距顶板≤500mm；墙柱侧模选用5#槽钢或方管做竖楞，竖楞间距不大于200mm，均匀布置。槽钢、方木不得混合使用。异形柱阴角部位宜采用山型卡加固，有效的防止胀模，禁止使用扣件加固。6、梁模夹具加固时必须牢固，梁侧模较底模伸出方木宽度的距离，将方木伸入侧模内，梁侧两边用方木压边。限制使用步步紧，且步步紧进场时要严格把好材料质量验收关。梁高大于400，梁宽大于350的禁止使用步步紧拉结，应使用定型卡具对拉螺栓，对拉螺栓间距不得大于6007、外围墙柱模板安装时须下挂200mm，利用下层对拉螺栓加固，控制外墙垂直度，防止错台现象。上下层接口处粘贴双面海绵条甜塞防止漏浆。8、剪力墙为防止接缝处错台、漏浆滴挂，在模板支设时，在已有结构上种植螺栓@450，用于方木固定防止模板偏移，保证接缝表面平整、方正，接缝处用两层双面海绵条填塞严密防止砼漏浆。9、楼梯间楼梯段的剪力墙模板分三个区块的定型化模板进行拼装，上口采用通长方木进行10、楼梯踏步放样：①、楼板侧边模板净高安踏步阳角至板底垂直距离配制。②、将首、尾踏步阳角间的斜边总长度，按踏步数量进行等分，并在侧边模板上口做标记。③、踢板上口内阳角与等分线吻合，并将踢板垂直校正即可。11、所有沉箱、阳台、露台降板均采用预制钢模（或定制木模框）。严禁采用木方临时代替。12、采用型钢制作工具式吊模，每次拆除后进行清理，使用前涂刷脱模剂。13、标准化墙体预留洞支模加固标准化墙体预留洞支模方法：应采用定型化，整体稳固的模板构件，要便于拆装，同时确保边角不漏浆，洞口不变形。14、砼反坎模板：卫生间砼反坎模板安装加固时采用定型U形卡，有效控制模板刚度，避免采用铁丝加固产生渗漏隐患。三、混凝土工程1、严格控制墙、柱砼浇筑高度，一次浇筑高度应控制在1000－1500mm；梁柱交接处钢筋过密时，应留置振捣孔，便于振捣密实。2、梁、板砼施工板砼的摊平厚度应略大于板厚，用平板振捣器沿垂直于浇筑方向振捣，并用铁插尺检查砼厚度，拉线找平，振捣完毕后用木抹子拌平，用棕刷带出毛面。3、楼梯砼施工楼梯段砼自下而上浇筑，先振实踏步底板砼，达到踏步位置时再与踏步砼一起浇捣，不断继续向上推进，并随时用木抹子将踏步上表面抹平。质量要求：楼梯踏步宽度尺寸准确，高度一致，踏步表面平整，线条顺直。4、在混凝土接近终凝的时间前，进行二次压光，表面用胶扫把或海绵条拉毛成型。5、墙、柱砼施工浇筑顺序，先柱后墙，必须分层浇筑。为防止烂根，先浇筑3~5cm与砼同等强度等级的砂浆。6、已浇筑楼板、楼梯踏步的上表面混凝土要加以保护，强度达到1.2Mpa以后，方准在表面上进行操作及安装结构用的支架和模板，柱、墙、楼梯拆模后阳角用胶合板边角条加以保护，防止施工中磕碰。7、后浇带上口两侧各放宽50mm进行弹线切割，切割深度20mm，并修凿平整。后浇带砼浇捣中，控制面标高比两边原有砼面标高低2mm，使后浇带纹理清晰、顺畅。预期达到效果：砼面层平整光洁、纹理顺畅、均匀、边口清晰，并达到了较好的防水效果。砌体工程1、加气块、二次结构构件将采用车间集中加工方式，标准层按排砖图集中配送；2、墙面横平竖直、砌块无破损、色泽均匀、灰缝饱满、分色清晰、清洁无污染。卫生间等有防水要求的墙体需做200mm高混凝土导墙，对无防水要求填充墙底部应排砌实心水泥砖，高度不小于200mm，有效的控制加气混凝土砌块吸水反潮问题。3、构造柱支模时，槎口贴发泡塑料条，防止混凝土浇注时漏浆。4、为配合水电安装的施工，现场预制穿墙孔洞混凝土块。5、实测实量数据上墙，数据真实，标杆工程要求实测实量成绩大于85分；施工控制线设置合理准确，明确对墙柱30cm控制线和建筑1米标高线设置的要求。抹灰工程1、抹灰分两遍完成，把握收光时间，毛坯表面无搓痕、无色差，面层搓出浆液，饱满。抹灰完成后，门窗洞口粘贴洞口尺寸检查表格，符合设计尺寸。2、抹灰完成后，再次弹出二道控制线，实测实量房间方正度（每边3mm，开间进深6mm），凸窗大小头、窗边大小头不超过3mm，墙体平整度、垂直度、阴阳角偏差不超过3mm。粘贴与墙面，可视化管理方式。同户型、同位置厨房卫生间、烟道部位尺寸偏差不超过3mm寸，门窗洞高宽偏差不超过1cm，厚度偏差不超过5mm。3、抹灰完成后，阳角采用PVC保护条，严禁磕碰阳角。五、实测实量本工程将成立实测实量小组，由技术负责人担任组长、3名实测实量专职人员和2名兼职人员组成小组，按中天建设集团实测实量手册及合同附件中实测指引内容对本工程实体质量进行实测，并作好记录，数据上墙；六、质量通病预防措施我司结合住宅工程的特点，根据多年来经验教训的总结和反复实践，编制了质量通病防治手册，在每个项目部执行。七、屋面工程屋面女儿墙装饰施工时，应做成向内的排水坡（涂料面层、面砖面层），女儿墙采用面砖面层时，在女儿墙转角处做成45°角对角镶贴。2、屋面排水有梁通过屋面和天沟的，穿过梁的预留孔位置应考虑檐沟和天沟找坡要求，并应在设计图纸上注明反梁过水孔的孔底标高，不允许在梁内形成积水槽，留置的过水孔高度不应小于15cm，宽度不应小于25cm，当采用预埋管做过水孔时，管径不得小于7.5cm。3、屋面防水屋面防水层与女儿墙交接阴角做成圆弧形，防水层上翻女儿墙高度应大于25cm。粘贴、定制水簸箕造型各具特色，美观实用粘贴、定制水簸箕造型各具特色，美观实用屋面落水管泛水口定制水簸箕，要求造型美观。4、细石混凝土保护层屋面分块合理、大面平整。屋面采用地砖的，排列整齐，嵌缝均匀密实。球形保温层排汽管制作精良，布置居中成线。5、其它细部做法外墙花岗岩窗套滴水1）、窗套滴水线做法（涂料墙面、石材墙面）外墙花岗岩窗套滴水涂料墙面窗滴水涂料墙面窗滴水楼梯面砖做法要求：踏步侧面块材铺贴整齐；楼梯踏步间拼缝垂直拼缝，踏步与踢脚线垂直拼缝本策划书不尽之处，提请各位领导、专家予以指正并不吝提出宝贵意见，对于本策划书的任何意见和建议，都有益于我公司及项目部对于本工程创优目标的实现，同时也有利于我公司在工程质量管理上的进一步提高，在技术领域以取得更大的进步和发展，我们都视之为对我公司的帮助和鞭策，感激为盼。样板策划施工方案编制人：审核人：审批人：2016年8月10日样板策划施工方案3目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、方案编制依据及目的 31.1编制依据 31.2编制目的 3二、场地规划 32.1样板实体位置 32.2实体样板区场地规划 42.3结构展示区外观 4三、结构样板展示内容及做法 43.1结构样板施工中展示内容及做法 43.2结构样板做法 6四、样板装饰施工过程展示内容和效果 84.1地面展示内容 84.2顶棚展示内容 84.3踢脚展示内容 104.4二次结构展示内容 104.5墙面展示内容 124.6强弱电井展示内容 144.4水暖井展示内容 14五、外立面展示内容 16六、屋面（坡屋面）及地下防水施工样板展示内容 19七、样板标识和文字说明 20编制：审核：签发：方案编制依据及目的1.1编制依据（1）现行国家标准、规范和规程（2）项目工程样板管理作业指引（3）标准化工艺（4）开发类项目过程质量关键点管理（5）工程检查及评价办法（6）产品质量实测实量标准，合格率≥85%（根据城市公司实际情况调整）（7）工艺做法手册（8）品牌视觉识别使用手册（9）地块工程施工图纸及有代表性工程做法1.2编制目的为了保证工程质量，加强每道施工工序在施工前、施工过程中控制，特编制本方案；样板方案实施的目的在于样板引路，做好施工前指导工作。二、场地规划2.1实体样板位置根据选址原则，结合本工程现场实际情况，确定地块项目工程样板展示区放置在北地块办公区东侧，具体位置见下图：2.2实体样板区场地规划（1）由于现场场地比较狭小，因此展示区场地尺寸为：4.0M×15.0M；样板工序实际占地尺寸为：结构样板展示区2.0M×5.0M、地下、屋面样板展示区2.5M×2.5M、墙体砌筑样板展示区1.5M×4.0M、面层做法样板展示区2.5M×2.5M；地下室防水样板2.5M×2.5M；全部按我司标准制作为可移动样板。（2）二次结构实体工序样板间设置在4#楼首层。（3）外墙样板设置4#楼北侧外墙上。（4）公共区域精装修工程设置在4#楼2层公共区域。2.3结构展示区外观结构展示区立面效果和侧面效果如下图：结构样板做法效果图三、结构样板展示内容及做法3.1结构样板施工过程展示内容（1）样板内容包括：钢筋安装工程:绑扎、钢筋定位控制、保护层垫块、顶板板厚控制。模板安装：外门窗洞口模板、墙体模板、楼梯模板、顶板模板选型及满堂脚手架。机电预埋：电气管线敷设及线盒安装、穿墙套管安装、顶板预留套管等。顶板电气管线敷设样板顶板钢筋绑扎样板顶板钢筋样板墙体钢筋样板墙体预留门窗洞口预留样板楼梯支设样板砌筑样板大钢模样板3.2结构样板做法结构样板展示为钢筋、模板；钢筋安装:绑扎、钢筋定位控制、保护层垫块、顶板板厚控制、电气管线敷设及线盒安装、穿墙套管安装、顶板预留套管。模板安装：外门窗洞口模板、墙体模板、楼梯模板、顶板模板选型及满堂脚手架。模板材料的选型，剪力墙柱模板选用钢大模板，通用大钢模板为[7号钢结构，面板为5mm厚热轧钢板，水平背楞为双根[10号槽钢,背楞与模板焊成一体,模板面板上钻直径为30的穿墙孔,穿墙孔水平方向的间距为900mm,垂直方向的间距为1050mm。顶板、梁模板选用15厚优质双面塑膜木胶合板，主次龙骨选用几字梁，碗扣件支撑体系，支撑立杆间距1.2x1.2m，水平杆步距1.5m，扫地杆距地250mm。梁侧帮模板加固选用穿梁对拉螺栓做法同墙体。四、样板装饰施工过程展示内容和效果装饰施工过程样板展示内容较多，分不同区域进行，室内样板平面布置区域见下图：4、1样板地面展示内容平面图中设置两块断面显示地面做法：卧室断面区域1000×800mm；卫生间断面区域500×500mm图示中阴影部分。（1）卫生间地面断面做法中显示内容包括：20厚挤塑聚苯乙烯保温板、0.2厚真空镀铝聚酯膜、60厚C20混凝土（上配直径2@100钢丝网片，中间配热管）随打随抹（收面达到做防水要求）、1.5厚聚氨酯防水层两遍；水暖安装内容:地漏；室内排水管安装、排水支管安装、（2）室内地面断面做法中显示内容包括：20厚挤塑聚苯乙烯保温板、0.2厚真空镀铝聚酯膜绝缘层、60厚C20混凝土拍实麻面（上配直径2@100钢丝网片）采暖管线的埋设、地面垫层、管线标识等。4.2、样板顶棚展示内容（1）顶棚样板设置在在4#楼二层卧室中：断面做法中显示：粉刷石膏修补顶棚坑凹和墙顶阴角线、刮腻子两道找平。卫生间顶棚样板显示内容：吊洞封堵、给水排水管线安装、顶板预留洞，管道止水节预埋。4.3样板踢脚做法样板展示区在4#楼二层卧室中，踢脚具体做法：A刷混凝土界面处理剂一道；B1:2.5水泥砂浆与墙面齐，刷108胶硅酸盐水泥浆。4.4二次结构砌筑样板位置及做法（1）样板位置及砌体材料二次结构墙体样板为二次砌筑墙体，砌筑材料为轻集料混凝土小型空心砌块。样板位置位于：4#楼二层15-17轴/H-F轴卫生间墙体；（2）样板展示内容样板展示内容主要包括二次结构砌筑、构造柱、抱框模板支设加固。150mm防水反坎。门洞口抱框100mm厚，构造柱墙厚×200，构造柱模板支设采用直径12对拉螺栓固定，间距400mm，预埋20套管。墙体斜砌高度150mm。防水反坎做法：效果图：4.5墙面展示内容（1）轻集料砌体墙面抹灰刮腻子墙面做法及效果图展示效果图如下：（2）卫生间墙面做法卫生间墙面展示：墙面找平层、防水层和拉毛4.6强、弱电井样板展示样板展示位置4#楼2层公共区域强电、弱电井。展示内容强电、弱电线管安装。强电井线管安装弱电井线管安装4.7水暖井样板展示样板展示位置4#楼2层公共区域强电、弱电井。展示内容为水暖管井内线管安装。强弱电井效果图展示五、外立面展示内容外墙样板立面做法外墙按地块工程建筑施工图外墙做法进行样板设计施工。外墙做法包括：1、外保温岩棉板板粘结与固定；2、3厚抹面胶浆（压入热镀锌钢丝网）；3、复合耐碱网格布层加锚栓与墙体连接；4、第二道抹面胶浆3厚，压入耐碱网格布；5、薄抹第三道抹面胶浆；6、饰面基层（硅橡胶弹性底漆及柔性耐水腻子）；7、喷刷外墙涂料。外窗：副框安装、后塞口、外防水、外保护、滴水线、外窗内外分层做法。外立面展示效果图：外立面2，墙体防渗漏样板区域设置在4#楼北侧首层外墙上，展示内容主要为外墙螺栓洞（包含脚手架预留孔洞）的封堵。待脚手架拆除后，将预留洞口内的浮灰或其他杂物清理干净，混凝土外墙预留孔洞的采用浇筑高于墙体混凝土等级一个标号的细石混凝土（掺防水剂和膨胀剂）封堵。外墙穿墙螺栓眼及脚手眼采用水泥砂浆进行封堵，外部采用1.2厚聚氨酯防水涂料涂刷处理。效果图PVC套管移除对拉螺杆施打发泡剂填充密实水泥砂浆填堵成活效果六、屋面及地下防水施工样板展示内容屋面及基础底板防水、地库顶板防水在样板区展示：屋面防渗漏施工做法以及地下室外墙防水施工做法，详见附图，主要展示内容如下：（1)不上人平屋面施工分层做法展示，施工内容包括：基层清理、防水找坡层、保温基层、找平层、防水层、保护层。(2)外墙防水施工做法，施工内容包括：防水找平层（阴阳角50mm内径圆弧），防水层、机电穿墙套管防水节点处理等。（3）地下车库顶板防水，具体做法详见剖面图；屋面样板为我公司要求的移动式样板，采用10#工字钢ζ5mm钢板焊接成2000mm×4000mm底座，横肋采用10#工字钢@400mm，端部上面采用Φ20圆钢制作4个吊钩，下面设置4个万向轮。屋面样板全景示意图七、样板标识和文字说明项目工程管理策划书编制：项目部年月前言《工程管理策划书》适用于金地集团深圳区域公司所有待建项目，旨在帮助项目工程管理人员在开工前对工程管理进行全局策划，明确工程定位及管理目标，理顺工程管理思路，对管理过程可能出现的难点及风险进行分析与预控，并综合考虑销售配合及采购招标等相关工作，使项目的工程管理具有科学性与前瞻性。工程策划书应该在工程准备阶段完成，具体时间为方案设计结束之后，土方工程开工之前。工程管理策划书由各项目部负责编制，项目总经理为第一责任人，项目主管工程副总或由其授权项目工程经理负责组织相关人员进行编制，策划书须经深圳公司评审通过后方能实施，评审工作由深圳公司项目管理中心负责组织，集团技术管理部视必要性可对评审进行听证。策划书经评审通过后，项目部应组织工程组全体成员对策划书内容进行培训学习。其他要求详见作业指导书《工程管理策划制度》（GFI-GC-5）及模板中的注释。编制：审核：签发：PAGEIV目录第1章 项目工程概况 11.1 工程概况 11.1.1 项目位置 11.1.2 场地现状及周边环境 11.1.3 项目主要技术经济指标 11.2 平面图 21.2.1 原始地貌图 21.2.2 用地红线图 21.2.3 地块周边详图 21.2.4 规划总平面图 2第2章 管理愿景及项目组织 32.1 项目产品定位 32.2 管理愿景 32.2.1 工程管理愿景 32.2.2 团队管理愿景 32.3 项目组织 42.3.1 项目部组织架构图 42.3.2 项目部工程组岗位职责 4第3章 施工范围划分 53.1 标段划分 53.1.1 标段划分原则 53.1.2 标段划分图 53.1.3 各标段概况 53.2 分包工程 73.2.1 工程分包原则 73.2.2 分包工程清单 73.3 施工总平面布置 83.3.1 布置原则 83.3.2 施工总平面布置图 8第4章 项目工程管理特点及管理思路 94.1 本项目工程管理特点及其影响 94.2 工程管理整体思路和管理重点 104.3 对监理单位的管理思路 104.3.1 本项目监理职责 104.3.2 对监理单位的管理要点 104.3.3 考核与激励制度 114.4 对总包单位的管理要点 114.5 对分包单位的管理要点 11第5章 销售配合及施工总平面布置图 125.1 销售展示要求 125.1.1 销售展示范围及时间节点 125.1.2 销售展示区平面图 125.1.3 销售展示区看楼路线图 125.1.4 其他需求 125.2 销售展示的工程配合 125.2.1 施工节点进度配合 125.2.2 管理协调 135.2.3 展示区域的完工移交 135.2.4 展示期间的协调与维护 145.3 销售展示期间的施工总平面布置调整 145.3.1 平面布置调整原则 145.3.2 销售展示期间的施工总平面布置图 14第6章 采购与招标 156.1 监理招标 156.1.1 监理招标计划 156.1.2 入围资格 156.1.3 监理人员的要求 156.1.4 必备的办公设备清单 166.1.5 其它要求 166.2 总包招标 176.2.1 总包招标计划 176.2.2 入围资格 176.2.3 其它要求 176.3 分包工程与部品招标 176.3.1 分包工程招标计划 176.3.2 集团战略化采购物品清单 186.3.3 甲购、甲定乙购材料设备清单 18第7章 工程管理目标及过程控制 207.1 工程管理目标 207.1.1 施工节点进度计划目标 207.1.2 工程质量目标 207.1.3 成本控制目标 207.1.4 安全文明施工管理目标 217.2 施工过程各单位配合流程 227.2.1 进度控制配合流程 227.2.2 质量控制配合流程 237.2.3 材料进场验收控制流程 247.2.4 竣工验收配合流程 257.2.5 现场签证配合流程 267.2.6 进度款支付配合流程 277.3 过程管理的制度及措施 287.4 工程管理奖罚措施 287.4.1 总包施工进度奖罚规定 287.4.2 总包施工质量奖罚规定 287.4.3 总包安全文明施工奖罚规定 287.4.4 其他奖罚措施 29第8章 工程控制难点及对策 308.1 难点控制的指导原则 308.1.1 加强事前分析与预控 308.1.2 做好对监理单位、各施工单位及材料供应商的源头控制 308.1.3 强化项目部的制度管理与内部沟通 308.2 公司管理模式和人力资源配置方面的难点和措施 318.3 合作单位管理的难点和措施 318.4 建筑市场波动（如原材料等）带来的管理难点和措施 318.5 本工程各施工阶段工程控制难点及对策 318.5.1 土方支护及桩基工程难点控制 318.5.2 地下室工程难点控制 328.5.3 上部主体工程难点控制 328.5.4 装修工程难点控制 338.5.5 样板房工程难点控制 338.5.6 设备工程难点控制 348.5.7 环境施工难点控制 348.6 其他难点及风险预控 348.6.1 外部协调难点预控 358.6.2 销售配合难点预控 358.6.3 天气影响预控 358.6.4 新材料、新工艺使用的风险预控 358.6.5 其他 358.7 工程质量通病的防治 36第9章 项目的沟通管理 379.1 进场知会 379.2 例会制度 379.3 工程月报 379.4 其他 37第10章 建议 3810.1 对报批报建的建议 3810.2 对设计的建议 3810.3 对营销的建议 3810.4 对成本的建议 3910.5 对公司的建议 39附件1 过程管理的制度及措施 401 施工单位质量保证体系的审查 402 监理单位考核用表 403 施工进度计划审核措施 404 图纸审查制度 455 技术方案先行制度 476 战前培训制度 487 ISO9000体系相关程序文件与作业指导书 49附件2 工程质量通病的防治 511 潜在失效模式及效果分析（PFMEA） 512 工程质量通病的建议防治措施 51附件3 文件的收发、传阅及归档 561 洽商单编号统一要求 562 文件归档分类 56金地集团深圳公司·工程管理策划书模版编制：审核：签发：PAGE1项目工程概况工程概况项目位置注——本节要表述清地块的区域定位以及与周边主要地标、交通枢纽的地理关系。场地现状及周边环境注——该节要表述清楚以下几方面内容：地块原有地貌及构筑物情况；地块周边建筑物；地块周边道路交通情况；地块内外的市政配套情况（包括强弱电管网、给排水管网铺设、民用和公共文体配套等）；其他需说明的情况。项目主要技术经济指标注——包括占地面积、建筑面积及分配情况、容积率、覆盖率、绿地率、小区道路占有率、总户数、车位等主要指标，可以直接引用规划说明书内的对应内容。可以下表形式进行表达，各项目可根据自身情况进行补充说明。规划指标名称单位指标数值备注占地面积平方米总建筑面积平方米地下一层面积平方米三层平台绿化面积平方米计容积率面积平方米住宅面积平方米商务公寓面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园平方米综合容积率建筑覆盖率%小区道路占有率%绿地率%建筑高度米建筑栋数栋总户数户总停车位辆车位比停车位/户平面图原始地貌图注——展示我司接手地块时的最原始地形地貌。用地红线图注——签订土地合同后的法定用地红线图。地块周边详图注——详细展示地块周边交通、主要生活与商业配套、主要公建及民建情况。规划总平面图注——引用项目规划设计成果，展示地块平面规划结果，对立体功能规划情况作简要说明。管理愿景及项目组织项目产品定位注——要求在此节明确该项目产品的整体形象和品牌定位（可以以国家、城市、地区或公司楼盘为参照，如地标性建筑、创鲁班奖、超越金海湾和香蜜山的某集团又一个里程碑式建筑），以决定公司资源投入和配置，定位产品对公司品牌的贡献。举例（渔农村项目）：渔农村项目要成为中国城市化进程中城中村改造的样板工程，成为皇岗口岸一个高品质的地标性建筑群，同时成为某集团继金海湾、香蜜山之后又一个对公司品牌提升有巨大贡献的里程碑式产品。管理愿景工程管理愿景注——工程管理愿景即在工程质量、进度、成本、安全文明、对销售支撑方面的追求和理想。举例（渔农村项目）：工程管理水平比历史开发楼盘有明显提升（困难预见与防范、计划与组织、行为规范化和制度化等），除达成公司的各项工程建设挑战目标外，在配合项目销售的工程管理方面更加主动、规范和高效，工程质量要达到深圳市优质工程标准，达到广东省五无标准（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌），达到“双优”文明工地标准。团队管理愿景注——“树人胜于树楼”，在此节要明确，通过本项目运作达成的人员培养、制度建设及文化建设目标，评估为公司持续发展所作的贡献。举例（渔农村项目）：通过渔农村项目工程管理实践，探索并提炼出一套某集团特色的监理管理制度及旧村改造项目开发与管理模式，进一步优化项目制框架下的业务流程及程序文件；使工程组逐步展示出一种富于激情、勇于进取、乐于奉献、团结协作、注重管理、主动学习的高贵气质；工程组各成员全面掌握高层商住项目开发建设流程及质量控制要点、进度控制措施，掌握精装修工程控制要点和管理技巧，培养出两到三个能独当一面的工程管理人员，带出一到两个素质好、认同公司价值观、懂技术并有管理愿望的应届毕业生。项目组织项目部组织架构图注——该节以框图形式明确表示出项目组织设置结构及管理关系，以及各组织模块的人员配置情况，包括紧密参与项目开发业务工作的职能部门（如项目开发部、营销部、设计部、成本部）在该项目的人员分配情况。举例（渔农村项目）：项目部工程组岗位职责注——该节详细界定工程组在该项目开发过程中所担当的角色、承担的责任，以及工程经理、各成员在组织中的角色定位和岗位职责。(工程组内成员间的管理和业务层级关系宜明确，如土建工程师A为土建助理B、C的直接上级，三人一小组负责标段A的施工管理。)施工范围划分标段划分标段划分原则注——从工程量大小、物业类型、施工难度、营销展示需求、各标段重要程度等方面阐述标段划分的思路。标段划分图注——此处插入标段划分图，要求在图上能用不同颜色或不同线条形式明显区分出各标段的范围。各标段概况注——可参考下表格式，列明各标段概况，并对标段特点作分析，表格形式可作适当优化。标段概况对比表标段楼号层数地下室层数结构形式建筑面积环境工程范围标段特点备注标段1栋数总计建筑面积总计（M2）标段2栋数总计建筑面积总计（M2）标段3栋数总计建筑面积总计（M2）分包工程工程分包原则在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。分包工程清单举例（香蜜山项目）：专业分包工程清单序号分包工程序号分包工程土建分包工程25临时电梯安装工程1施工围墙工程26前广场\会所及网球馆景观照明安装工程2土石方测量工程27样板房空调设备供货与安装工程3基岩爆破工程28有线电视综合信息网入网工程4土石方工程29室内网球馆及大堂空调机供货与安装工程5挡土支护工程30屋顶泛光照明工程6桩基工程31智能化设备采购及安装工程7甲方临建办公室工程32发电机环保降噪安装工程8人防地下室防护设备制作安装工程装修装饰分包工程9防水工程33幕墙和钢结构工程10白蚁防治施工工程34广告牌钢结构施工合同11网球馆专业施工工程35会所及网球馆室内装饰工程12水池防护涂料工程36网球馆室内装修施工合同13沥青混凝土路面及道牙37样板房装饰14室内网球场及中心赛场弹性面层施工工程38室外环境栏杆制作安装工程15边坡支护工程39阳台栏杆制作安装工程施工合同设备安装分包工程40不锈钢信报箱制作安装工程施工合同16广播音响设备安装工程41会所窗帘制作安装合同17变配电所及外线高压电缆安装工程42停车场标识及划线施工18会所观光电梯及自动扶梯采购、安装工程43落地窗防护栏制作安装工程19施工用变压器安装工程环境施工分包工程20燃气安装工程44水景工程21电梯招标工程45绿化工程22燃气安全及智能化管理系统工程46市政绿化带临时围栏工程23水泵房设备供货及安装工程合同(甲分包)47景观假山塑石工程24室外给水及室外消防管网工程承包合同施工总平面布置布置原则施工总平面布置应满足以下要求：根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道，不影响销售展示；现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；应满足文明施工及消防要求；对分期销售\分期入伙的项目,要根据其不同阶段销售及住户对未完工部分的要求确定其分期的施工总平面布置。施工总平面布置图注——此处插入施工总平面布置图项目工程管理特点及管理思路本项目工程管理特点及其影响注——工程管理特点要从工程管理模式变化、合作单位情况、工程口人员配置、地块周边环境和地质特点、产品特点、配合销售要求等方面来考虑。举例（渔农村项目）：多项目运作及项目制管理模式：公司刚开始按项目制管理思想来运作项目，并且是深圳公司历史上首次同期运作项目数量最多、类型最多的一次（05年在建、将开工的项目共有6个，6个项目规模和物业类型各异），一方面我们的管理制度还没有成型、处于探索和优化的过程中，另一方面公司资源严重稀释、整体水平不够稳定，公司领导对具体项目的参与深度较以往会降低。这样，要求参与项目开发的各专业块员工都能有更强的专业把控能力、管理协调和资源统筹能力，要求大家要有更强的主人翁意识和积极投入工作的心态，但实际情况是我们有更多的新员工加入、有更多员工被拔高一截在用，犯错的几率加大，工作质量可能也会降低。社会监理：渔农村项目是公司第一次真正引进社会监理、委托社会监理代表甲方管理工程的项目之一（同期的还有梅龙镇项目），对社会监理如何管理才能达成我司的管理目标、继续保持或提升我司产品在市场的良好口碑，仍然是一个在实践中不断摸索和总结的过程，第一次合作的冲突和结果偏差可能发生。工程组人力资源配置：渔农村工程组人力资源配置整体实力偏弱（与以往项目比较），土建方面专业能力强、经验丰富的工程师很少，设备方面几个工程师都是入司时间不久，并且大家都没有管理社会监理的经验，这样一个新整合的年青团队面临着前所未有的挑战和压力，可能会在过程控制中出现一些与期望目标之间的偏差。城中村改造：本项目属于城中村改造项目，它是深圳市第一个引入开发商对原有城中村进行全面改造的项目，目标是成为深圳市乃至全国城中村改造的样板工程，同时希望成为皇岗口岸的一个地标性建筑。因而，本项目在形象、进度、质量及安全文明施工等方面具有较高要求，并且，在项目开发过程中要与深圳市裕亨实业股份有限公司及福田区旧城重建局等政府部门发生千丝万缕的联系，协调、沟通的工作量将非常大，有可能会对项目进度及质量管理带来不可预见的影响。新的物业类型：本项目有3万平方米的商业面积；住宅单元为9栋高层建筑（34层），约2700套，以小户型为主，且全部为精装修交楼标准。如此大规模的商业面积和精装修施工在我司尚是首次，这必然要求我们创新施工管理和组织方法。民扰和道路交通：该项目只有一条路（裕亨路）与外界连通，这条路既是目前所有住户的通道，也是未来项目对外的施工通道，并且项目距离港田花园、裕亨花园非常近，项目施工必然给原来居民带来非常大的干扰，构成了工程进度的潜在风险。工程管理整体思路和管理重点注——本节针对项目管理愿景、工程管理特点及其影响，在充分考虑项目架构和人力资源配置的基础上，策划工程管理总体思路及管理重点。总体思路和管理重点能明确表达出在资源调配与使用、合作单位管理、产品目标实现等方面的管理思想及主要方案。举例（渔农村项目）：在分析本项目特点、组织架构及人员配置的基础上，我们认为实现本项目工程管理愿景的关键在于扎实做好各项管理工作，系统的管理思想和正确的管理思路与方案比技术、专业在本项目显得更为重要。为此，我们应该倾注大量的精力重点作好以下几方面工作。苦练内功，提升组织成员的统筹规划、资源整合、沟通协调能力和不打折扣的执行力。针对工程组成员年青、技术和管理经验匮乏、入司时间不久的特点，放在多项目运作的项目制管理框架下，我们要做的第一件事就是要让大家尽快熟悉公司的规章制度、业务流程以及公司的价值取向、要求标准，克服不了解“司情”带来的低效，缩短游离期；专业能力和管理经验的积累需要时间，我们除了要在项目开工前多组织交流学习外，坚持“传帮带”、“干中学、学中干”，以岗位提升能力，依靠团队力量，强化图纸学习、合同学习、技术研讨等战前培训制度，放大团队智慧；……加强对合作单位特别是监理单位的管理，……建立与村民、周边住户和政府的良好关系，……合理划分施工范围，慎重选择施工管理方式，……（如精装修采用什么样的管理方式，销售配合项目如何管理，等）加强安全文明施工管理，……在产品方面，重点抓好转换层和精装修施工管理，……对监理单位的管理思路注——若项目采用自行监理，则在该处注明“本项目采用自行监理”，以下4.3.1—4.3.3部分可删除。本项目监理职责注——由于我司自今年开始正式委托社会监理代管项目建设，因此，该节要根据我司的人员配置、监理公司情况，来界定监理的工作职责，划分我司与监理的管理权限。原则上，工程造价控制的终审在我司，监理单位对计量负责、对造价审核，进度、质量、安全文明施工可视我司在具体项目的人员配置、监理单位情况由项目决定授权范围和等级。对监理单位的管理要点注——该节要根据我司的特点，尤其是项目特点、我司工程组人员配置情况和未来总包的特点，找出针对本项目的监理管理要点。监理管理重点有：监理单位架构和人员配置、监理规划和监理实施细则、监理工作程序、工程例会、图纸审核和技术交底、施工组织设计的落实、关键工序的质量控制、材料送检和进场管理、巡检和检查制度履行情况、质量隐患防范措施、质量事故处理成效、工程计量、工程付款和结算审核、现场签证、对施工单位的进度计划控制措施和成效等。每个项目可以从以上重点中选择与本项目适合的管理内容作为管理要点，详细阐述。考核与激励制度注——该节要详细阐述我司对监理单位的绩效管理思想体系以及激励体系，每个项目针对管理要点应该有不同的特色。其中绩效管理体系可以借鉴我司已经实操的绩效管理思想，结果要与酬金挂钩。对总包单位的管理要点注——首先要结合公司对项目的定位和目标以及项目的特点，确定对未来总包单位的综合实力、信誉等定位，然后结合总包和项目特点，确定对其管理要点。总包管理重点有：总包项目组织架构和管理人员配置、总包班组长和专业工人配置情况、《项目总施工进度计划》与《施工组织设计》（其中配合销售的工作应特别关注）、总包每月与每周计划及周例会制度履行情况、总包对分包的支持配合和管理、总包的质保体系及运行情况、总包对各分部分项控制点的技术交底制度（落实到各施工班组、三检制度）、总包对材料验收制度的履行情况、总包对控制难点的防范措施及其执行情况、总包的成品保护、总包的装修质量、总包的安全管理制度和安全管理体系、总包的安全管理措施和专项施工方案等。每个项目可以从以上重点中选择与本项目适合的管理内容作为管理要点，详细阐述。对分包单位的管理要点注——项目的分包单位有很多，结合项目特点和我司实际情况，拣出在本项目需要重点管理的分包单位，以及对这些分包单位在本项目的管理要点。其他要求可参考本章4.4。销售配合及施工总平面布置图销售展示要求销售展示范围及时间节点注——在此处明确售楼处位置、样板房位置、环境展示范围及分批开放时间，可采用文字叙述或表格形式，要求尽可能最大化的展示已完成的项目。销售展示区平面图注——在此处插入销售展示区平面图（必要的话可加插立面图），图上应标明售楼处、样板房及环境展示范围等具体位置。销售展示区看楼路线图注——在此处插入销售展示区的看楼路线图，看楼路线应由营销口与工程口充分协商后确定，现场看楼路线不宜过多、过长，以减少施工干扰。其他需求注——此处说明其他需补充说明的销售展示需求，如：广告牌位置、施工楼体广告条幅的悬挂位置等，对销售人员进行有关工程方面的培训等。销售展示的工程配合施工节点进度配合主体施工进度配合注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的主体结构分部、分项工程的进度节点及配合事项，如：售楼处（或会所）主体完工时间、外架拆除计划、关键时间节点的形象进度等。此处可采用文字结合表格的形式进行表述。装饰、装修工程进度配合注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的装饰、装修分项工程的进度计划、相关材料的进场计划及配合事项，如：样板房、售楼处装修计划等；并分析影响进度的因素，如设计变更、材料定板的提前跟进等。此处可采用文字结合表格的形式进行表述。设备、配套工程进度配合注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的设备、配套工程的进度计划及配合事项，如：根据销售展示区范围，在此处指明用水和用电的接驳点；对于需要提供看楼电梯的展示区，在此处制订电梯进场和安装施工进度计划；在此处明确配电箱、电缆、灯具、开关、插座和空调等材料设备的进场计划；在售楼展示期间，设备工程师应知会相关施工单位保证用水用电的安全。对以上计划及配合事项可采用文字结合表格的形式进行表述。环境工程进度配合注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的环境工程的进度计划及配合事项，此处可采用文字结合表格的形式进行表述。管理协调各专业口协调注——针对公司以往项目在营销展示阶段存在的沟通协调障碍，建立相关的沟通渠道，提出改进的方案。如工程口站高一线，换位思考、不同专业间的相互培训、采用“现场洽商单”进行联系等等。土建工程师与设备工程师的协调注——应写明在配合销售展示的施工过程中，土建工程师及设备工程师应通过什么样的方法或制度进行充分的沟通协商；沟通配合中有什么要注意的事项，等等。举例：各专业工程师在现场施工管理时要站高一线，特别是在配合销售时，多找对方的不足之处，并及时提醒对方，通过晨会制度、周例会、专题会等沟通交流，特别是针对专业性较强的事件；对于样板房的施工、装修样板房的图纸与原设计图有出入，在电气、給排水、空调管线需变动时，设备工程师和土建工程师应共同会审图纸，确认无误后方能进行施工、为以后业主在房屋功能方面多做考虑。如：水管的打压试验、电气线路的绝缘测试、空调的安装位及冷凝水排放、生活阳台热水器的安装定位、卫生间防水和窗户防水等；在环境展示中、设备工程师应和土建工程师沟通，相应管线应预留到位，同时加强对已埋设的水、电管的保护措施。展示区域的完工移交移交物品范围固定物品：门、窗、灯具、洁具、厨具、固定家私、墙、地面等。活动物品：活动家具、装饰物品、挂画、窗帘等。注——未尽物品请各项目根据自身情况进行补充。移交程序相关物品的移交必须有物业、设计、营销、行政、工程各方人员到齐后方可进行，完成后各方签字留底。详见深圳公司ISO9000作业指导书GFI-GC-12《工程移交管理细则》。注——各项目可根据自身情况进行补充说明。展示期间的协调与维护施工干扰注——此处从预警措施及应急措施两方面阐述如何避免或减少施工作业对销售展示造成的干扰，要综合考虑施工作业范围方面及施工噪音等方面的干扰。与物业管理单位的协调销售展示期间的物业管理工作主要由营销口进行协调，工程口将根据需要配合营销口对物业管理单位进行相关的培训与指导。注——各项目可根据自身情况进行补充说明。展示区域的工程维护、维修注：此节描述展示区域需要重点关注地工程维护、维修对象及维修要点，以及在工程维护、维修方面工程组、营销组与物业公司的责任划分，相关制度，等。如：工程组工程师应执行巡视制度，及时发现展示区域的工程质量问题和隐患，发现问题及时进行维修处理；营销口应强化物业管理单位的维护意识，展示区域出现工程质量问题时，物业管理单位应及时通知项目部工程组。注——各项目可根据自身情况进行补充说明。看楼人员安全注意事项：看楼人员不能在现场随意走动，应听从指挥，在售楼人员的陪同下严格按照看楼路线进入现场；进入看楼现场的人员必须正确戴好安全帽，安全帽须系紧下颚带；进入施工楼层后，应注意脚下位置及周边情况，防止被废旧钢筋和钉子划破皮肤和刺伤；不能随意靠近电梯井口、楼梯口、通道口、预留洞口处，防止高空坠落和被物体打击；在施工现场严禁触摸各种开关插座，防止触电事故发生。注——各项目可根据自身情况进行补充说明。销售展示期间的施工总平面布置调整平面布置调整原则机械和材料的堆放、布置应尽量避开销售看楼路线及展示区域，减少施工干扰，如实在避不开，外面应采用相关包装隔离方案，确保销售展示区域的完整、干净、整齐。注——各项目可根据自身情况进行补充说明。销售展示期间的施工总平面布置图此处插入销售展示期间的施工总平面布置图。采购与招标监理招标监理招标计划根据项目总体开发计划，确定监理单位的进场时间，组织专人负责跟进监理单位的招标工作。并根据项目的工程规模、类型、造价、施工特点编制监理合同的相关条款。原则上应保证监理单位的招标工作能在土方开挖前完成。入围资格根据工程的规模、内容和特点，需要确定监理单位的资质等级。例如：工业与民用建筑××级监理资质，市政工程××级监理资质；为了保证所挑选的监理单位具备过硬的业务水准和配合能力，该监理单位必须无通报批评或重大投诉记录；为了保证入围的监理单位有类似规模的工程经验和总监理工程师的执业资格，以及配备的监理人员的业务素质有保证，可以规定入围的监理单位还需要具备以下资格条件：近××年来同类工程监理服务总建筑面积不小于××万M2；拟定的总监理工程师同类工程监理服务经验不少于××项，总建筑面积不小于××万M2；拟定的项目主要监理人员在本公司的工作时间不少