物业项目退出规范

物业项目退出规范范围本标准规定了物业服务企业退出物业服务项目的基本要求、职责、退出准备、移交与查验、退出及突发事件处理的内容与规范。本标准适用于物业服务企业退出物业服务项目的活动。规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。DB34/T5000-2013住宅小区服务标准DB34/T2038-2014物业管理相关活动通用词汇DB34/T3056-2017物业设施设备管理常用设备管理基本要求术语和定义物业项目管理权移交Transferofpropertyprojectmanagementrights在物业服务合同期满或终止时，物业服务企业将物业项目的管理权移交给业主或产权单位，是物业管理主体间发生变更的物业经营活动。物业项目管理权退出Exitofpropertyprojectmanagementright业主或产权管理单位以及物业管理机构因物业服务合同期满或提前解除合同，在依法、依规、依约的情况下，物业管理机构向业主（或物业产权单位）交付物业管理权并退出物业项目管理服务相关工作，并按照有关程序办理交接手续后终止管理服务行为。基本要求物业物业服务合同终止或解除。物业服务合同因下列情形而终止或解除：物业服务合同约定期限届满，双方不再续约；物业服务合同约定期限内，双方协商约定解除；物业服务合同约定期限内，发生约定终止或解除情形；因不可抗力导致物业服务合同无法继续履行；其他法定或特定情形。物业管理项目退出应按照合同约定，物业项目各方主体通过友好协商，就物业管理项目物业管理权移交和退出达成共识意见。退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失产生的原则进行。物业服务服务企业应当将拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在区（市）县物业主管部门，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会进行备案。业主大会或产权单位应当依法有序作出解聘、选聘物业管理企业的决定，保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性，积极维护项目稳定。职责物业服务退出企业物业服务退出企业应做好以下退出工作：解除合同90日前，物业服务退出企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。物业服务退出企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会或产权单位办理退出移交事宜。应依据物业项目管理规模、服务内容、服务特点确定退出具体时间，制定完善物业项目管理退出工作方案。对所服务人员进行动员，保持良好的工作情绪和统一员工思想，稳定员工，确保现场服务质量和服务水平。物业服务新聘企业物业服务新聘企业应做好以下进驻工作：制定承接查验与进驻方案；配合做好交接验收；按照合同约定时间进入物业服务项目进行物业服务；与业主委员会或产权单位将相关资料、账册、财务等办理交接手续。业主单位（开发建设单位、业主委员会或居民委员会）业主单位应做好以下退出监管工作：代表业主大会依法与退出的企业签订退出协议，与新选聘的企业签订物业服务合同；与退出企业和新聘企业共商退出与进驻方案；监督退出企业退出工作和新聘企业进驻工作；协调解决退出中发生问题与疑问；办理退出相关交接事宜。退出准备确定退出时间退出时间有业主单位组织退出企业和新聘企业共同商定。退出时间宜精确至分钟。成立退出小组物业服务退出企业应根据退出方案，成立退出工作小组，按照退出时间，倒排退出计划与时间节点，并落实责任到人。退出工作小组宜按以下类别进行分工。综合管理类：负责物业服务中各类档案资料、证照税务登记变更注销资料、办公用具用品、办公固定资产、各类合同协议、管理用房等工作；工程管理类：负责工程技术资料交底，各类验收合格移交、房屋结构图纸和技术图纸、设施设备台账资料、设施设备及重要作业工具固定资产、水电费抄表、各类工程保修质量范围及期限等工作；工程管理类：负责工程技术资料交底，各类验收合格移交、房屋结构图纸和技术图纸、设施设备台账资料、设施设备及重要作业工具固定资产、水电费抄表、各类工程保修质量范围及期限等工作；其他管理类：负责后勤保障、突发事件应急处理预案落实等工作。退出工作小组应依据退出方案和分工，开展退出演练。移交与查验推出前，应办理物业移交与查验手续。移交与查验应接受街道或乡镇人民政府、社区居委会的指导。移交程序见附录A。移交与查验由业主单位组织，物业服务退出企业向业主单位移交，或委托新聘物业服务企业代为办理接受与查验手续。物业物业移交主要为物业资产、物业资料和物业事项移交。物业资产移交包括但不限于：物业共用部位包括物业管理用房（包括物业管理办公室、工具及仓库用房、员工宿舍、各类体育及休闲活动室等）、物业共用部分（包括楼道及天面部位、会所、各类设备房等）物业共用设施设备包括物业共用工程设备（高低压配电系统、发电机、给排水系统、空调系统等机电设备及附属配件等）、物业共用设施（消防系统、监控弱电系统、停车场管理系统、对讲系统、安防系统等）、隐蔽工程交底；物业人、财、物的移交包括人员（指原物业服务企业人员）、财务（主要是物业服务费、专项维修资金、各类押金、预应收账款、代收代缴水电费等）、固定资产（主要是各类重要作业工具、办公设施设备、财务管理软件等）。物业资料移交包括但不限于：物业产权资料、综合验收资料、施工设计图纸资料、机电设备资料等。业主档案资料（包括业主入住资料、房屋装修资料、现场管理记录资料、合同协议等）；运营类资料（包括对外合同、各类检测资、管理设备台账、运行记录材料等）利用全体业主共有的共用部位经营的相关资料；实行酬金制的应移交管理期间主要财务资料复印件；业主房产清册等相关资料。物业事项移交包括但不限于:应就公共水、电、气等能耗数据、表号、倍率进行抄录、拍照或录像、由各方进行签字确认。应对各经注册的特种设备、高压用电等所涉及合同、户头进行变更、过户或注销。物业退出服务企业宜可委托新聘物业服务企业代为收取相关遗留服务费用，新聘物业服务企业应为退出物业服务企业收取欠缴相关费用提供帮助。交收双方应就交接物品位置、数量、性能进行清点检查，并认真填写物业移交清单和运行试验记录。物业服务新聘企业进驻时，应与物业服务退出企业、业主单位就物业进行查验，并签订《物业承接查验协议》。查验内容应符合相关法律法规、标准规定和合同约定。查验应保持完整记录，并查验人和单位签字、盖章，记录内容包括但不限于：查验项目名称查验时间查验内容查验结论存在问题及处理要求与建议交接查验过程中未尽事宜和遗留问题进行登记，交接过程和结果应在管理项目内进行公示，存在争议问题，在移交过程中记录完善。移交查验过程中未发生或者未涉及的问题，宜商定处理原则，避免在移交工作中因某些个性问题耽误整体移交工作。退出物业服务退出企业应按约定退出时间及时退出物业服务项目，并承担退出前物业服务责任。物业服务新聘企业应按约定退出时间进驻物业服务项目，并承担进驻后物业服务责任。突发事件应对应制定退出分歧、群体滋事、停水停电、媒体采访等制定突发事件