房地产-工业地产：郑州开元路文化路信息产业园项目3号楼可研性报告全

谨呈：煤化集谨呈：煤化集团公司对公寓、写字楼物业市场进行针对性地研究，在现有定位物业的基础上对目标物业进行深化，通过对市场客户需求进行系统分析，找到目标物业合理的发展策略先，让我们来认识项目的基本属性……•资源：项目处于省级首批外包园区的示范区信息创意产业园内，有郑州的高校区提供相应的技术支持，人文气息浓厚••资源：项目处于省级首批外包园区的示范区信息创意产业园内，有郑州的高校区提供相应的技术支持，人文气息浓厚栋塔楼(其中1#2#两处于省级首批外包园区栋塔楼(其中1#2#两处于省级首批外包园区的示范区信息创意产业未来的郑州地铁2号线惠济区段就在园区附近提供相应的技术支持属地铁站口物业射区域地铁沿线临临近大学城，有高校区栋为准甲级写字楼)，，，，的、城市综合体项目于各物业发展的可行性，因此首先需要对各物业进行深入的市场研究……公寓市场发展特征分析公寓市场现状分析成功案例分析场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，0年市场整体销量相对平稳既未在政策出台后急0年市场整体销量相对平稳既未在政策出台后急价变化上涨态势明显目前已突破“七千”大关调控政策的影响价变化上涨态势明显目前已突破“七千”大关调控政策的影响难寻踪影市场供不用求的态势有所缓和但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧，市场供不用求的态势有所缓和，但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧市场供不用求的态势有所缓和但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧，市场供不用求的态势有所缓和，但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧•从政策影响来看，“新国八条”的调控力度前所未有，但本质上依旧是前期政策的延续和已有•从销售方面看，商品住宅成交价继续拔升，且整体销量也未出现像之前政策出台时的迅速回落售价格逐渐上扬，政策影响减弱，四季度大户大户型高总价住宅影响大此类物主针对改善性求或有多套住房者将到购首次置业者(含本市、外地客户)受影响最小受到一定影响，在住宅限购的情况下，会转向投资非住宅受到一定影响，在住宅限购的情况下，会转向投资非住宅1不同物业类型受到的影响不大年今高速发展依托星级酒店酒店公寓供不应求"公寓越来越强调居住功能及居住品质，包装趋向住宅化"年今高速发展依托星级酒店酒店公寓供不应求"公寓越来越强调居住功能及居住品质，包装趋向住宅化"商业用地性质的项目开发具备居住功能的公寓产品"客户以投资为主要置业目的，无明显的区域性•公寓强调的是居住功能，但不限于住宅物业•租赁型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业•公寓是一种较长期居所(相对于酒店而言)的物业服服务式公寓兴起90年代中后酒店式公寓产生公寓概念泛化2005年至今2000年后80年代后高速发展投资概念兴投资概念兴起"房地产市场投资热点，得到越来越多客户追捧市"房地产市场投资热点，得到越来越多客户追捧开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的.土地的属性及年限分类：居住型公寓住宅用地居住型公寓住宅用地7050)混合型公寓综合用地50年酒店型公寓商业用地40年地年年(个别地方年公寓产品的类型极其服务、配套公寓产品的类型极其服务、配套户在商业用地性质的公寓项目中，主要有两种方向：–小户型公寓–大户型公寓典型代表：正弘蓝堡湾、红星蚂蚁SOHO典型代表：该类物业一线城市核心地段出现较多，郑州市场暂未出现此类产品商业用地性质的公寓项目的特征比较小户型公寓大户型公寓出现原因写字楼供应量大，市场饱和，开发商为降低风险、快速回笼资金而发展高端住宅日渐稀缺，市场需求量增加，高开发回报驱使大户型产品出现发展条件临近办公区，生活配套齐全、交通便利区位条件优越，具景观资源，居住氛围良好，企业资金压力小开发优缺点•客户层面广，销售快速，资金回笼快•开发投入不大，资金压力较小•档次难以达到高层次•有利于树立标杆性项目形象•前期及后期投入大，需要大量资金•投资门槛高，客户接受程度低，销售时间长投资特点•总价较低，投资门槛不高•投资回报略低，但投资风险也较低•出租容易，可住可办公，客源面广•总价高，需承受较高投资风险•投资回报率高•租金高，但难于出租，容易空置公寓市场发展特征分析公寓市场现状分析典型项目分析成功案例分析商业展商业展红星蚂蚁SHOHO红星蚂蚁SHOHO在郑东CBD和各大商圈升龙国际中心公寓升龙国际中心公寓 。、市场发展水平、公寓物业的稀缺，市场上与本项目同期推售的。项目名称规模容积率总户数用地性质物业入住时间红星蚂蚁SOHO占地面积:64699平方米建筑面积:75990平方米4.00商业用地2#塔楼部分由三栋时尚现代的2011-07正弘蓝堡湾世豪小公馆 (整体)占地面积:287466平方米建筑面积:253900平方米4.6综合用地A座、B座2栋32层景峰国际总建筑面积54834.39平方米645商业用地1#楼8~35层为公寓式酒店待定，整个楼已封升龙国际中心 (整体)占面379.6亩总建120万平米5.50-住宅用地 (3T11酒店式公寓25层)嘉辰时代公寓占地面积:9672平方米建筑面积:48000平方米3.50966住宅用地C座3个单元，共24层，每个平2011-6/7 (具体待定)中原万达 (整体)规划总用地面积92679.26㎡，总建筑面积约53万㎡4.55商住两用万达商业广场上面两栋，6梯24户，6层底商2012-06二七万达 (整体)规划用地总面积11.02公顷；总建筑面积60.8万平方米；写字楼 4.43待定待定写字楼三栋，万达商业广场上面两栋，沿街一栋，24层待定苏荷公寓占地面积：16123平方米，总建筑面积：112328平方米6.90住宅用地一栋蝶状30层，每层40户(两层底商)2013年上半年司红星蚂蚁SOHO38－88平米精装修家具家电68001.60元/河南万厦物业公司一般标准目前仅剩44-88平米的当前可售401套，月均售50套正弘蓝堡湾世豪小公馆38-80平米精装酒店式双气地暖、面砖踢脚、墙面壁纸、精细化卫生间8800 (含水电费)河南正弘物业管理有限公司酒店式服务标准2010年8月开始会员招募，2011年4月9日开盘：A座、B座估计公寓A销售70%，公寓B销售30%；现总共余500套左右。景峰国际47精装单气、公寓酒店式配置 (床、电视除外)28000-29000北京国贸物业管理公司2008-06-28开盘仅剩10套升龙国际中心47-52平米毛坯，五一后可能有精装待定70001.25元/平河南升龙物业管理有限公司在售的为B-5、C-3(3T11酒店式公寓25层)月均售70-80套嘉辰时代公寓32—51㎡小户型、64—116㎡两房三房毛坯配备3部品牌双气62001.5元/平郑州创基物业管理服务有限公司2010年4月4日开盘，2010年8月15日C座收官开盘月均售60-70套中原万达40-86精装空调、地板等价值600多6500(含精装)大连万达物业管理有限公司郑州分公司一般商业标准2011年4月16售出900多，仅15层以上有房源二七万达待定待定待定待定大连万达物业管理有限公司郑州分公司一般商业标准2011年4月24日二七万达售楼部开放暂未开售苏荷公寓62-75平米68-81平米二居室毛坯双气、高端智能技术待定待定河南山水物业有限公司360度全“汤圆式”2011年4月28号35套商铺开月份开盘暂未开售户重视产品的户重视产品的口高品质公寓会存在少量自用型买家，但此类买家以一定期限自用为多，待物业升值后转手出长远投资价值以及稳定的投资回报口现有市场的公寓买家多以投资为主，通过放租或物业升值获得丰厚的利润，部分有资产配置口口可注册办公的公寓还存在极少量商务买家及SOHO一族，此类客户主要购置物业作为小型企辉煌市调成果功能齐全的一房至两功能齐全的一房至两公寓、可注册公寓、可注册门槛较低75㎡产品最受欢迎，需求量最大且销一房产品需求增加房功能相对齐全，小户型功能齐全的单房至一房产品市场接受度高4.5间4.5•-大多带精装修均价60009000•-，整体推出货量较少，物业较为稀缺•-各项目月均销售量约60•-••客户置业目的以物业投资为主，部分为自用需求，客户重视产品的长远投资价值以及稳定的典型项目分析公寓市场发展特征分析典型项目分析公寓市场发展特征分析标准层：2000平方米主力户型：一房(43m2标准层：2000平方米主力户型：一房(43m2)、二房(66、72m2)、复试(88m2)项目7楼为功能配套区，为会所、物业办公及24小时便利店和洗衣房项目服务机构；会所包括咖啡会所、餐吧、水吧、健身房、瑜伽室、多功能会议室7楼平台拥有近8000平米的空中生态花园，设有喷泉、叠水、慢跑步道、网球场、果林、迷你高尔夫、攀岩墙、许愿池等，由会所内 8888面积、地下1167424层(1—6层为商业、7层为会所40年(目前已剩35年)同样户型的差同样户型的差价在500元/平米左右厨卫与客厅之间可做隔断，规避开放式厨房的油烟问题客厅与卧室之间可做隔断，提升卧室私密性封闭式洗衣房，可兼做相同朝向的同等户 C1户型开间4米靠 上，提升室内空间 感 B1与B2户型差异为朝向、开间和进深；与A1、C1户型相比，此类户型为封闭式厨房会所装修标准：钛金饰面、拼花大理石墙(地)面艺术走廊：休闲吧、艺术画点缀其中；高档射灯营造艺术氛围餐吧、咖啡吧、健身房、瑜伽室地面采用高档复合木地板玻化砖(一房)牌强化复合地板(二房面具厨房墙地面墙砖厨房墙地面墙砖东鹏、金意陶或同等品牌东鹏、金意陶或同等品牌厨房顶面防水乳胶漆多乐士立邦或同等品牌、脱排油烟机(中式L=750mm)板卧室墙面墙面优质乳胶漆墙面踢脚卧室墙面墙面优质乳胶漆墙面踢脚木踢脚卧室地坪强化复合地板品牌复合地板卧室顶面顶面乳胶漆多乐士立邦或同等品牌单片层板加不锈钢挂衣杆两房有门、一房软帘轨道西蒙或同等品牌主卧衣柜卧室门开关插座面板模压板柜门卧室双控开关设计，在床上也方便开关卧室或主卫灯具防滑地砖东鹏、金意陶或同等品牌阳台地面备注不锈钢品牌吸顶灯LG塑钢门地漏阳台灯具阳台门室外吸顶灯房间/系统产品名称/使用部位配置描述室、雷士或同等品牌雷士或同等品牌、雷士或同等品牌雷士或同等品牌顶面射灯灯带顶面主灯卧室灯具奥普或同等品牌台盆台面品牌整体柜、配镜面奥普或同等品牌台盆台面品牌整体柜、配镜面卫浴电器台盆龙头台盆柜浴霸台盆柜墙砖地砖东鹏、金意陶或同等品牌卫浴墙地砖PVC吊顶雷士或同等品牌西蒙或同等品牌模压板造型门卫浴顶面卫浴灯具开关插座面板卫生间门防雾筒灯房间/系统产品名称/使用部位配置描述卫生间卫浴洁具座便器TOTO、科勒或同等品牌TOTO、科勒或同等品牌淋浴间地面铺贴天然石材TOTO、科勒或同等品牌TOTO、科勒或同等品牌有(部分户型无)不锈钢淋浴房龙头淋浴屏地漏地漏天然石材1，项目户型方正，实用性强，38平米标间，依然能够做到一室一厅一厨一卫一阳台；2，部分复式户型可以实现两房变四房，充分实现空间利用；3，项目商业用地性质可以实现办公需要；4，两房户型大开间、小进深，提升客厅空间感；由于项目U型格局限制，中低层部分北向拐角户型采光和通透性受到极大影响，据此，项目采用由低层到高层分批销售的策略，价格采用低开高走策略，以实现项目后期的顺利消化以及利润保证。同时由于项目40年产权的属性，同时无双气接入，项目推广上主打办公属性，项目定价较低，目前销售均价7500/㎡。项目基本情况：楼林立、与文化路教育圈项目基本情况：楼林立、与文化路教育圈技市场为邻，区位优势巨、综合业态共成，38-70㎡酒店式精装隔路相望郑州最大生态圈滨河资公寓A公寓B预计2011年4金基不动产(郑州)有限公司西、公寓、酒店积25个4.5B总户数2929(当期968)公公寓A标准层平面图公寓B标准层平面图产品户型升通透性准间户型设计中与阳居家室一厅，房；弧形观景阳台，需要地下3层 地下3层 规划为星级酒店，委托国际酒店管理公司管理经营规划为酒店式公寓开发商自持，用作开发商办公，物业用房等14—18层规划为酒店式公寓19—35层规划为精装写字楼开发商郑州亿国金顺房地产开发有限公司物业地址郑东新区CBD商务外环路与商务东三街交汇处售房电话65686888/999物业类别精装写字楼、精装酒店式公寓占地面积4446平米总建筑面积54843平米标准层面积1200平米建筑风格现代风格车位地下三层车位，约1300余个容积率绿化率20%房以及配属服35层梯/户8梯24户总户数645户有一部分规划全钢化有一部分规划全钢化设阳光四季厅，增强采光及通透性40年均价2.8万物业国贸物业酒店管理有限公司代理商北京万通东方策略除一层外，其余楼层写字楼与酒店公寓均可由走廊互通为办公人员住宿提供便利除一层外，其余楼层写字楼与酒店公寓均可由走廊互通为办公人员住宿提供便利扰；系统、国际一流的烟系统、国际一流的烟项目户型主要有90.8平米的一房一厅商务套房；圆形大客厅加上圆弧形大落地窗设计，观景无拘束；此户型一层仅有两套，北端，市场欢迎度较高，目前已售罄。目主力户型，单层有21套；目前剩余约26套，均为中间楼层，西向，采光差。标间户型面积47.57米，开间4.2米，户型方正厕所与淋浴间分开，独立开放式洗手池，使卫生间干湿分离，节省空间，互不打扰目主力户型，单层有21套；目前剩余约26套，均为中间楼层，西向，采光差。景景峰国际作为CBD内外环唯一在售精装酒店式公寓目前所剩房源不多，写字楼剩余34、35两层，均价3.5万，顶层价格较高，开发商有意整层出售，所以去化较慢；公公寓剩余约26套标准间户型，均价2.9万，客户来访量少；项目推广少，基本无推广，开发商推售节奏随意，剩余户型等待行情，伺机涨价。高档美统时候可以关闭，营造的感觉，同时避高档美统时候可以关闭，营造的感觉，同时避 功能分区解决小户型的常规问题，，于细节处一颜色造一致，营颜色造一致，营，极大地节约一。把握保客，，更加和谐统一，更用柜内每。。户型产品端物业风范，，尽显舒适；强空间感，增加居住舒适度成品洁具(含座便器、面盆、卫浴五金配件)，奥普或雷士浴霸及万家乐或海尔热水器。1000元/平米的装修成本投入，即可比市场同类产品售价高2500-3000元/平米，额外收益1500-2000元在商业集中区域具备良好的地段、交通和资源条件的，依托综合性物业发展的公寓项带精装修并配家电家具以及拥有高素质管理服务的公寓项目更有投资价值，得到投公寓市场发展特征分析公寓市场现状分析成功案例分析•占地9,082㎡，总建筑面积11.8万㎡，总高为30层，北塔(A座)为摩根商务写字楼(纯甲级写字楼)，南塔(B座)为史丹尼国际公寓(可注册公司)。•北临黄埔大道，西临广州大道，地理位置优越，双地铁延线，交通便利，地段价值较高口项目由2栋30层带电梯楼宇组成，北塔为3-30层为写字楼，南塔4-30层为公寓，负一至负三层车库。议室及休闲音乐咖啡厅等娱乐项外立面现代时尚，独具特色具备较强的视觉冲击力桑拿书吧桌球室多功能会项目项目命名融入国际知名金融服务公司“摩根士丹利”预示项目高端的客户定位并有效地提升项目的形象和档次；口北塔写字楼部分，命名“摩根”商务写字楼 口南塔公寓部分，命名“史丹尼”国际公寓视网络、电梯轿箱及停车场均设闭路电视监控。雨淋花洒、负离子吹风机、程控电话、宽频上网及数字电视、露天游泳池等服务项目口户型：单身公寓、一房两厅、两房两厅、三房两厅、四房两厅口面积区间：40－216平米；主力户型：40－67平米口采用封闭式管理，由CBD物业管理提供优质管理，并实行24小时保安，清洁，全智能化小区管理系例：门禁系统可视对讲系统宽频网络有线电式服口口24小时酒店服务式公寓口配套设施完善：冰箱、全自动烘干式洗衣机、电磁炉、微波炉、DVD、音响、液晶电视、温控式热水器及强力层层架空花园、商务休闲会所辉煌市调成果项目名称用地性质二手 (元/㎡项目名称用地性质二手 (元/㎡)租金 (元/㎡/月)富力史丹尼公寓商业用地2100022000•客源包括企业管理人员、高级白领及设计、贸易、顾问服务等类型中小企业较住宅用地性质的铂林国际公寓(复式)嘉裕礼顿公寓22000-2300020000-21000住宅用地住宅用地6金及售2009年珠江新城部分公寓售价及租金比较••项目为商业用地，公寓可居住也可注册办公，使用灵活公寓客源面广，出租更容易，出租率长期超过85%0置业汇峰国际公寓20000-21000住宅用地…………富力威尔斯公寓因为可以注册办公，所以租客范围从个人扩展至中小企业，一直租金都很高、很稳定，基本有空置的单位就很快可以租出去。我和一些客户交流过发现他们不太在意50还是70年的产权，他们最关心的升值空间和出租的问题，像威尔斯这类商务公寓他们认为出租的客源更广，租金稳定，风险低，所以更愿意投资…… ——兴业地产资深物业顾问李先生辉煌市调成果•租金及售价高于珠江新城同档次但为住宅用地性质的公寓项目••启示二：依托综合性物业发展、具备高素质管理服务和完善配套的公寓项目，复合价证。年遇的国家级投资机会家族财富的首要传承物业年遇的国家级投资机会家族财富的首要传承物业"4.65米层高(复式结构)；"买一层送一层(100％纯实用率)；p处于天河区核心区域的黄金地段，正对天河体育中心，右连正佳广场，左邻绿化广场、天河城广场，后面是天河南一带的商业街p该项目共有41层，负一负二层是停车场，1-7层为商业店铺和休闲设施等，8层和24层是中空消防层，9层-23层为万豪酒店，25层-41层才是要出售的正佳万豪金殿(公寓部分)100年一遇的国家级投资机会"万豪酒店物业管理(五星级物业管理)出售率(%)2612919150.5出售套数(套)成交价(元/㎡出售率(%)2612919150.5出售套数(套)成交价(元/㎡)正佳万豪金殿样板间辉煌市调成果91，迅速提升售价，投资•采用全高层设计，项目层高41层，9-23层为万豪酒店，25-41层为公寓，周边无高层项目遮挡能保证公寓每户有城市景观资源。•产品全部为层高4.65m复式，属地段内罕有，实现买一层送一层，100%高实用率，提升产品附加值。•户型区间61-200㎡，61-78㎡投资型小户型占了绝对主力，300万以下总价，对投资客户有较大吸引力。一6178一220350万3.7%•成交价超•成交价超过37000元/㎡，较同路段、同档次万菱君临国际公寓每平方高出11000元，并高于珠江新城江景豪宅项目博雅首府。750850万实现高价值正佳万豪金殿全部为市中心地段罕见Loft复式产品，实用率超过100%；且公寓位于26-41层，全高层的做法绝无仅有，中轴景观尽收眼底，加之位处天河路核心商业地段，凸显稀缺性，天赋贵族气质，“地段+产品创新”实现45000/㎡高售价口启示二：以小户型为主，凸显项目投资价值项目80%产品为投资型小户型，总价220-350万，合乎客户投资要求。开盘4个月，即使总价高于其他投资一一元元型项型项目，但依然受到客户追捧，出售145套，销售率达38.6%。可作为本项目的住宅配套，逐步完善其项目功能政策对住宅有一定影响，此类物业具有住宅功能但属于商业用地性质，不受贷款、限购政策的制约，甚至首付政策对住宅有一定影响，此类物业具有住宅功能但属于商业用地性质，不受贷款、限购政策的制约，甚至首付出现倒挂现象–配备装修以及引进高素质管理服务；建议产品精装修，提升项目品质，提高产品价格品得到市场和客户认同同；市场公寓项目供应较少，客户认可度高，需求量大，销售速度快租；本项目商业用地性质决定公寓产品具有办公功能，亦可针对中小企业作为SOHO办公产品使用，丰富其产品功能物业写字楼物业发展现状及趋势分析分析对较郑州市写字楼经历五—郑州CBD：城市核心商务区•后来大批商住两用的办公楼出现、如经三路上的融CBD发展，新的高端办公楼集群逐渐形路上的金融光场••郑州早期的写字楼以裕达国贸、未来大厦、经纬大汇国贸、金博大商务中心、索克大厦为标志和价格优势市场认可度较高，间较大•专业写字楼需求不足，但商住楼却得到了市场的热烈追•商住楼以其宜商宜住的灵活多变的物业功能，居家投资中异军突起•其次，商住最初立项并非写字楼，售价远远低于写字楼•此外，目前郑州的创业型中小公司、私营企业居多，负•但由于政策因素银行政策等方面限制，商住楼开发量一度下降，许多开中分布在金水区东和郑东新区CBD附近，其他区域零星本项目 郑东CBD二二七广场金水区金水路与未来路处辐射区域曼哈顿、未来大厦、楷林国际、盛润白宫…经三路沿线域经纬大厦、广汇国贸、金成国际…山路与商城路处辐射区域金成国贸大厦、裕鸿国际…郑东新区郑东新区CBD蓝码地王大厦、绿地千玺广场…郑东新客站域绿地之窗、绿地原盛国际…商都6号、红星蚂蚁…006年之前发展较为缓慢，但自07年开始，发展迅速，市场需006年之前发展较为缓慢，但自07年开始，发展迅速，市场需郑州市办公物业销售价格在2004年至2007年攀升较快郑州市办公物业销售价格在2004年至2007年攀升较快，07-09年写字楼销售均价09年至10年，郑州市写字楼需求迅速增长，整体市场供不应求，而且受调控政策，稳定在8000元以上，而到11年2月达到13000元且区域市场供不应求且区域市场供不应求办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBD附近；字楼销售均价••未来3-5年内将会是郑州市写字楼市场发展的黄金时期。办公物办公物业集中分布，专业写字楼发展空间较大09-10年写字楼市场迅速发展09-10年写字楼市场迅速发展，未来市场向好面对巨大的市场供应，项目如何能够准确地找到市场机会和目标客户，实现更好的租赁？我们需要对写字楼市场格局及项目面对趋势分析写字楼市场格局及竞争分析中分布在金水区东和郑东新区CBD附近，其他区域零星项目 二七广场金水区金水路与未来路处辐射区域曼哈顿、未来大厦、楷林国际、盛润白宫…经三路沿线域经纬大厦、广汇国贸、金成国际…山路与商城路处辐射区域金成国贸大厦、裕鸿国际…郑东新区郑东新区CBD蓝码地王大厦、绿地千玺广场…郑东新客站域绿地之窗、绿地原盛国际…商都6号、红星蚂蚁…金水区 金水路与未来路处辐射区域曼哈顿、未来大厦、楷林国际、盛润白宫…经三路沿线经纬大厦、广汇国贸、金成国际…山路与商城路处辐射区域金成国贸大厦、裕鸿国际…郑东新区郑东新区CBD蓝码地王大厦、绿地千玺广场…郑东新客站域绿地之窗、绿地原盛国际…商都6号、红星蚂蚁…目带区区务务务大厦区区务务务大厦金融广场区域办公物业分布公形式商务航天商务大厦航天商务大厦口租金水平09/㎡区域办公物业盘点融元广场。北辰公寓有家乐福超市、北辰服装市场等金成国际居易国际广场金成国际居易国际广场鑫苑金鑫苑金融广场设计。金座共27层为商务办广场广场写字楼，入住率很高通条件和区域产业规划能够支撑办公物业发展•但根据区域未来交通优势和区域未来产业规划可以推开工，区域交通优势会有所居住区，目前居住社区较多住小区的建成入住，区域生区位优势逐渐改善，居住氛围良好，产业以汽车服务专业市场为主办公物业目前发展缓慢，以商住办公为主，市场支撑力较弱办公物业需求需要引导，未来具备发展空间，但短时间内商务氛围难以形成趋势分析分析宅宅主商州东进驶入郑州市南路交叉口面积58%A口户型面积区间133—2055平米，户型方正；B座部分户型进深较长，但可在空间分割上变化积对于企业规模要求比较宽松，可任意分割，户型灵动性强所需面积，整进行灵活组合有限公司汇处000转59146面积下3层，比例为1：1绿化率为高档商00限公司材装修口电梯间：石材+高档墙砖+大理石电梯门套装饰的墙砖+石膏板艺术吊顶彰显企业尊贵商务、以及大型主于一体的商务，是郑州综合河南路交155550平米面积.5口绿地之窗预计分四期开发，一期为一栋24层准甲级写64套房源主力房型及面积91260平米准层每层共分十二间，还包括八部电梯和五星级配口绿地之窗二期为一栋36层的准甲级写字楼共300套房 是吸引中小型企业进驻的重要因素 是吸引中小型企业进驻的重要因素创新的休闲和商务套•重要启示2：公共空间的高标准装修能体现进驻企业的形象和实力，有利于促进销售•重要启示3：以中小面积单位为主的写字楼物业多选择简单的室内装修标准，方便企业直接入驻•重要启示5：创新的休闲和商务配套成为项目的亮点，有利于提升办公的舒适性，提高项目的出租率•重要启示6：聘请著名的物业管理顾问能有效提升项目档次，但合理的管理费水平则更受中小型企业的硬件设施和车位配套认认同和青睐趋势分析分析成功案例分析方米CBD与华强路交汇处平方米8319500平方米津滨腾越大厦位于珠江新城CBD中轴线门户位置，座拥天河、CBD、琶洲三大商圈，天赋厚优，是CBD金融核心区唯一在售的、专为新锐量身打造的甲级生态写字楼。本着高效率、低成本、健康的办公原则CBD写字楼创造性隔层设置1400平方米空中花园，在注重企业形象同时，为新锐企业提供实用、健康、节能的高效商务空间，营造新锐企业进驻CBD的纯商务平台，助推新锐企业快速发展。入户大堂入户大堂地满足企业客28层商务体，基于开放式、人性化的国际办公新概念，以U型的创新布局设计，形成环抱式内广场，实现户户自然采光；近1400平米空中花园及共享空间，彻底改变“密室”办公生活，打造阳光办公环境。挑高11米气派大堂：近600平米挑高约11米的阳光大堂，东入口实现写字楼内部空间与庭院空间的自然过渡与对流，西入口专用车行大堂彰显纯正商务的尊贵 走走廊低低辐射镀膜遮阳型LOW-E落地玻璃幕墙，最大限度提高景观视野度，有效提升入驻企业品牌形象；出色的低能耗、隔热、恒温性能，节省空调成本。14台OTIS高速商务电梯、采用双候分区设计，专设高低区转换层，构建高效便捷的垂直交通系统，有效缩短上落梯时间，为企业精英伙伴提速。451个高配比停车位；实现24小时办公、独立分户空调、宽频网络设计保证了项目高口主力户型60-180㎡，整层面积约1300㎡，大开间浅进深的实用设计，户型方正实用，形成百变的办公格局，满足不同的商务需求。口每层预留CEO专属盥洗室接口，充分体现总裁身份性化服务的办公环境展状况调整租赁面积鉴于市场写字楼物有定置率，该类物增加将带来部分的销售压力鉴于市场写字楼物有定置率，该类物增加将带来部分的销售压力目已有两幢准甲级写字楼办–以小于200㎡的办公单元作为主力户型，并预留可以灵活打通的空间。–在产品打造方面，在提升产品品质感的同时，实现质素与成本的平衡。避开与面向企业总部的甲级写字楼的正面竞争为小规模企业打造高档次的