北京房地产的月度分析报告

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档北京房地产月度分析报告（月刊）（月刊）目录第一篇数据分析 1一、在全国市场的地位分析 1二、资金情况分析 21.开发投资情况 22.资金来源情况 3三、土地开发分析 51.完成开发面积情况 52.购置土地面积情况 6四、商品房分类分析 71.施工面积 72.新开工面积 93.竣工面积 114.销售情况 13（1）销售面积 13（2）销售额 15（3）销售率 17（4）销售价格 18（5）个人购买比例 19第二篇市场情况 21一、房地产市场总体分析 211.房地产市场形势分析 21（1）总体形势分析 21（2）价格变动分析 222.房地产走势分析 24（1）房价与地价关系分析 24（2）土地供需关系分析 25（3）房源供给预测分析 26（4）房价走势综合分析 26二、北京区域市场分析 271.北京房地产市场预测分析 27（1）市场竞争格局分析 27（2）市场供需变动分析 2827（3）市场准入变动分析 2827（4）市场预测思维分析 2927（5）市场细分竞争分析 2927（6）奥运板块房价预测分析 3027（7）供应变动情况分析 3027（8）客户定位变动分析 3127（9）交通网线效用分析 3227（10）08年后房价预测分析 32272.北京住宅开发趋势分析 3227（1）小户型开发前景分析 3327（2）多层住宅前景分析 3327（3）多功能居住区前景分析 3327（4）高层住宅前景分析 34273.北京商品房价格趋势分析 3427（1）市场供需情况分析 3427（2）价格影响因素分析 3527（3）价格下调手段分析 3627（4）价格下调空间分析 36274.北京写字楼市场态势分析 3727（1）区域化更加明显 3727（2）环保概念深入人心 3727（3）市场总体租金下调 38275.北京地产新兴区域前景分析 3827（1）新兴区域热点分析 3827（2）区域优势影响分析 3927（3）产品升级影响分析 4027三、全国重要地区市场分析 41271.上海：未来楼市走势预测 41272.深圳：楼价为何持续上涨 43273.广州：楼市从容面对央行加息 4327四、金融市场 47271.子行业情况 4727（1）信托业将成为金融业支柱之一 4727（2）央行推动中长期贷款证券化试点 47272.各地动态 4827（1）北京：贴息贷款购房不再限定楼盘 4827（2）上海：地产企业贷款增速明显下降 4827（3）济南：住房公积金又创新纪录 4827五、海外市场 49271.美国：9月旧房销量增加 49272.德国：房地产信托投资前景分析 4927（1）房地产市场投资前景分析 4927（2）不动产投资信托公司准入障碍分析 5027（3）信托投资进入德国市场前景分析 51273.英国：房价10月大跌 5127第三篇政策解读 5227一、金融方面 52271.新利率政策对地产业的影响 52272.新利率政策对租赁市场的影响 5227二、土地方面 53271.“土地新政”的进步性与局限性分析 53272.“招拍挂”对房产市场的影响分析 5727（1）“招拍挂”并非地价上涨根源 5727（2）“招拍挂”使土地市场更规范 5827（3）“招拍挂”给实力开发商机会 5827第四篇风险关注 6027一、市场风险 60271.发改委拉响房价预警 60272.高档地产风险分析 60273.地产市场存在五大风险 6127二、金融风险 62271.房地产金融风险分析 62272.银行个人房贷风险分析 6227（1）流动性风险分析 6327（2）违约前景分析 6427（3）操作风险分析 6427（4）加息风险分析 6527（5）停办风险分析 65273.贷款政策风险分析 6527（1）假按揭形式分析 6627（2）假按揭原因分析 6627（3）银行对策分析 6727

表格目录表格1房地产开发投资总额 2表格2北京市资金来源总计情况 3表格3北京市资金来源构成 4表格4完成土地开发面积 5表格5土地购置情况 6表格6商品房施工面积 7表格7三类商品房施工面积 9表格8商品房新开工面积 9表格9三类商品房新开工面积 11表格10商品房竣工面积 11表格11三类商品房竣工面积 13表格12商品房销售面积 13表格13三类商品房销售面积 15表格14商品房销售额 15表格15三类商品房销售额 17表格16三类商品房销售率 17表格17商品房平均销售价格 18表格18商品房个人购买比例 19

图表目录图表1北京市房地产开发投资额占全国比重 1图表2北京市商品房销售额占全国比重 2图表3按构成分的开发投资资金来源－本期 4图表4按构成分的开发投资资金来源－同期 5图表5三类商品房施工面积－本期 8图表6三类商品房施工面积－同期 8图表7三类商品房新开工面积－本期 10图表8三类商品房新开工面积－同期 10图表9三类商品房竣工面积－本期 12图表10三类商品房竣工面积－同期 12图表11三类商品房销售面积－本期 14图表12三类商品房销售面积－同期 14图表13三类商品房销售额－本期 16图表14三类商品房销售额－同期 16图表15商品房销售率比较 18图表16商品房销售价格比较 19图表17商品房个人购买比例比较 20（数据截止：2004年11月30日）第一篇数据分析2004年1-9月份，由于国家相关部门出台了一系列政策来对房地产业进行宏观调控，北京市房地产业发展势头有所减缓。一、在全国市场的地位分析2004年1-9月，北京市房地产开发投资占全国的比重为8.11％，较去年同期的11.14％有较大下降；同时，2004年1-9月，北京市商品房销售额占比为8.75％，较同期的11.22％同样有所上升；此外统计数据显示，今年北京市商品房销售价格的增幅要低于全国的整体水平。这表明了在众多因素的作用下，北京市的商品房销售价格的增幅得到了有效的控制，将更有利于北京市房地产市场的长期良性发展。图表1北京市房地产开发投资额占全国比重

图表2北京市商品房销售额占全国比重二、资金情况分析1.开发投资情况1-9月，北京市累计完成房地产开发投资870.56亿元，同比增长20.27%，要高于同期固定资产12.5%的增幅，但与全国总体水平比较起来，北京市房地产投资居于中下水平，表明北京市房地产投资越趋理性。在开发投资中，商品住宅完成投资768.42亿元，经济适用房投资总额为41.21亿元。数据表明，北京市房地产业发展速度较快。表格1房地产开发投资总额单位：亿元，％地区开发投资总额同比住宅投资总额经济适用房投资总额9月870.5620.27471.5749.028月733.95－397.1840.467月611.03－320.8432.796月490.15－261.4326.875月373.89－194.9319.874月265.81－131.211.843月165.9－76.575.272月71.75－30.911.311月-－--2.资金来源情况同全国其他地区基本一样，北京市房地产开发资金来源一直是国内贷款、企业自筹及其他资金三分天下的格局，而利用外资的规模仍然偏小。今年1-9月份，北京市房地产开发实际到位资金1511.23亿元，同比增长16.8%，跟全国总体水平相比，增幅较为平稳。表格2北京市资金来源总计情况单位：亿元，％时间资金来源小计同比9月1511.2316.88月1353.77月1178.426月1001.575月778.14月613.733月460.272月271.021月--在资金来源中，国内贷款到位360.99亿元，同比下降6.14%；企业自筹资金到位272.94亿元，同比增长10.27%；其他资金（主要是定金和预售收入）到位843.73亿元，同比增长32.8%；利用外资33.546亿元，同比增长26.45%，数据表明，由于国家已经开始紧缩银根，银行提供的贷款资金出现了下降，在资金来源中的占比同比也大幅下降；但市场资金占比过大也给市场带来了一定的风险。

表格3北京市资金来源构成单位：亿元，％资金来源到位金额同比增长本期占比同期占比上月占比国内贷款360.99-6.1423.8929.7224.22利用外资33.5626.452.222.052.37企业自筹272.9410.2718.0619.1318.80其他资金843.7332.8055.8349.1054.60如果从构成比例来看的话，2004年1-9月，其他资金占比最高，达到55.8％，利用外资占比最小，仅仅为2.2％；对比同期的占比来看，可以发现利用外资和企业自筹资金的占比均有所下降；这一方面表明在国家紧缩银根政策的作用下，北京市房地产资金来源结构有所优化；但另一方面，自筹资金的下降也带来了较大的风险。图表3按构成分的开发投资资金来源－本期

图表4按构成分的开发投资资金来源－同期三、土地开发分析1.完成开发面积情况2004年1-9月份，北京市房地产开发企业完成土地开发面积172.81万平方米，同比下降66.95%，表明在国家各项宏观调控政策的作用下，房地产投资商非理性投资得到了有效的控制。表格4完成土地开发面积单位：万平方米，％时间完成开发土地面积自年初累计同比9月172.81-66.958月161.6-7月142.76-6月120.5-5月78.51-4月67.21-3月36.94-2月32.7-1月--2.购置土地面积情况1-9月，北京市房地产企业购置土地面积298.23万平方米，同比下降63.71％。而在1-9月，北京市土地购置费累计达到121.64亿元，同比增长6.01%。表明在国家的宏观调控政策作用下，特别是土地政策的作用下，北京市土地供应面积出现了明显的下降。表格5土地购置情况单位：亿元，万平方米，％时间土地购置费本年购置土地面积自年初累计同比自年初累计同比9月121.646.01298.23-63.718月97.03-268.65-7月86.37-317.5-6月71.1-248.88-5月54.31-106.26-4月41.77-87.78-3月32.48-61.21-2月12.52-50.66-1月----四、商品房分类分析1.施工面积虽然有众多宏观调控政策的影响，北京市房地产施工面积仍保持了一定的增长。1-9月，北京市商品房施工面积达8299.69万平方米中，同比增长11.86%，增幅运行较为平稳。表格6商品房施工面积单位：万平方米，％时间施工面积自年初累计同比9月8299.6911.868月7903.7-7月7612.58-6月7241.12-5月6783.01-4月6062.19-3月5361.37-2月3887.31-1月--2004年1-9月，从三类商品房施工面积的占比来看，住宅自然占比最大，达到了80.1％，但较去年同期有所下降；办公楼占比则有所提升；商业营业用房占比则较去年同期同样有所上升；不过从数据来看，北京市的办公楼占比较大，这与全国总体情况有所差异。

图表5三类商品房施工面积－本期图表6三类商品房施工面积－同期2004年1-9月，北京市住宅施工面积达5734.33万平方米，同比增长7.57%；办公楼施工面积达938.14万平方米，同比增长28.12％；商业营业用房施工面积达486.79万平方米，增幅为31.76％。

表格7三类商品房施工面积单位：万平方米，％2004年1－9月三类商品房施工面积自年初累计同比住宅5734.337.57办公楼938.1428.12商业营业用房486.7931.762.新开工面积在国家相关政策的影响下，北京市房地产新开工面积要低于去年同期。在2004年1-9月份商品房施工面积8299.69万平方米中，商品房新开工面积1971.43万平方米，同比下降4.76%。表格8商品房新开工面积单位：万平方米，％时间新开工面积自年初累计同比9月1971.43-4.768月1659.37-7月1483.02-6月1154.46-5月907.68-4月618.78-3月337.65-2月149.52-1月--2004年1-9月，从北京市三类商品房新开工面积的占比来看，住宅同样是占据着头把交椅，占比达到了86.2％，不过与去年同期相比，占比略有下降；办公楼占比则有小幅上升；商业营业用房占比同样有所下降。图表7三类商品房新开工面积－本期图表8三类商品房新开工面积－同期2004年1-9月，北京市住宅新开工面积达1499万平方米，同比下降4.98%，是带动商品房新开工面积下降的主要原因；办公楼新开工面积达154.34万平方米，同比增长6.99％；商业营业用房新开工面积达85.15万平方米，降幅为16.54％。数据表明，北京市三类商品房中仅仅有办公楼的开发仍有升温的趋势。

表格9三类商品房新开工面积单位：万平方米，％2004年1－9月三类商品房新开工面积自年初累计同比住宅1499.00-4.98办公楼154.346.99商业营业用房85.15-16.543.竣工面积2004年1-9月，北京市商品房竣工面积达1131.18万平方米中，同比增长27.14%，增幅稍稍偏快。表格10商品房竣工面积单位：万平方米，％时间竣工面积自年初累计同比9月1131.1827.148月998.31-7月797.77-6月712.80-5月485.17-4月321.88-3月228.36-2月113.60-1月--2004年1-9月，从北京市三类商品房竣工面积的占比来看，住宅同样占比最大，达到了87.4％，不过与去年同期相比，占比下降了5个多百分点；办公楼占比同比大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期上升了1个多百分点。

图表9三类商品房竣工面积－本期图表10三类商品房竣工面积－同期2004年1-9月，北京市住宅竣工面积为896.34万平方米，同比增长21.41%；办公楼竣工面积达77.48万平方米，同比增长199.15％；商业营业用房竣工面积达51.44万平方米，增幅为67.45％。

表格11三类商品房竣工面积单位：万平方米，％2004年1－9月三类商品房竣工面积自年初累计同比住宅896.8421.41办公楼77.48199.15商业营业用房51.4467.454.销售情况（1）销售面积2004年1-9月，北京市累计销售商品房面积1130.47万平方米，同比增长29.18%；跟投资增长的情况相比，销售面积的增长幅度更大。表格12商品房销售面积单位：万平方米，％时间销售面积自年初累计同比9月1130.4729.188月987.87-7月839.83-6月724.69-5月531.80-4月376.69-3月268.63-2月152.51-1月--2004年1-9月，从北京市三类商品房销售面积的占比来看，住宅同样占比最大，达到了92.1％，较去年同期略有下降；办公楼占比则大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期有所上升。图表11三类商品房销售面积－本期图表12三类商品房销售面积－同期2004年1-9月，北京市住宅销售面积达1034.32万平方米，同比增长25.02%；办公楼销售面积达57.95万平方米，同比增长260.39％；商业营业用房销售面积达31.36万平方米，增幅为119.61％。从销售情况来看，商业营业用房和办公楼的销售增长较快；而住宅销售面积的增长则较为平稳。

表格13三类商品房销售面积单位：万平方米，％2004年1－9月三类商品房销售面积自年初累计同比住宅1034.3225.02办公楼57.95260.39商业营业用房31.36119.61（2）销售额在商品房销售持续升温的带动下，房地产销售额明显多于上年同期。2004年1-9月，北京市商品房销售额达572.95亿元中，同比增长36.63%，增幅持续在高位运行。表格14商品房销售额单位：亿元，％时间销售额自年初累计同比9月572.9536.638月501.11-7月423.41-6月358.64-5月274.21-4月176.95-3月125.94-2月68.87-1月--2004年1-9月，从北京市三类商品房销售额的占比来看，住宅自然占比最大，达到了84.3％，不过与去年同期相比，占比下降了7个百分点；办公楼占比则大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期上升了近2个百分点。图表13三类商品房销售额－本期图表14三类商品房销售额－同期2004年1-9月，北京市住宅销售额达480.53亿元，同比增长27.32%；办公楼销售额达61.47亿元，同比增长174.05％；商业营业用房销售额达28.23亿元，增幅为112.1％。数据表明，虽然销售面积同比增幅已经较快，但销售额的增长却更快，表明北京市商品房平均售价又有所增长。

表格15三类商品房销售额单位：亿元，％2004年1－9月三类商品房销售额自年初累计同比住宅480.5327.32办公楼61.47174.05商业营业用房28.23112.10（3）销售率从产销比率来看，1-9月份北京市商品房平均销售率为99.94%，同比略有上升，较前8个月同样有所上升降。值得注意的是住宅销售率仍然较高，为115.33％，较去年同期也有所上升，与上月相比也有所上升；而新开工面积增长较快的办公楼和商业营业用房销售率并不太令人满意，应引起投资者的注意。分类来看的话，办公楼的销售比率在下降之中，应引起投资者的注意；而商业营业用房销售率的水平仍不很高，说明这类商品房的市场前景并不很理想，空置面积可能会越来越大，应引起投资者的足够重视，以便及时调整投资结构。表格16三类商品房销售率单位：％时间商品房住宅办公楼商业用房9月99.94115.3374.7960.968月98.95113.0979.9754.817月105.27120.8282.4463.006月101.67116.7983.5954.885月109.61130.3470.5865.884月117.03138.8141.7379.763月117.63142.5638.67101.722月134.25145.0567.42163.641月----图表15商品房销售率比较（4）销售价格2004年1-9月份，北京市三类商品房的销售价格继续快速增长。住宅平均销售价格同比上涨了1.84%；而办公楼、商业营业用房的平均售价则分别下降了23.96%和3.42％；不过与前8个月平均销售价格相比，三类商品房售价均略有下降。表格17商品房平均销售价格单位：元/平方米，%时间商品房住宅办公楼商业用房9月5068.24645.910607.49001.98月5072.64640.710544.48909.67月5041.64528.610500.78789.56月4948.94490.910137.29016.25月5156.34664.59815.89183.74月4697.54445.79870.48083.33月4688.24360.19825.28616.92月4515.84423.313033.77146.51月----图表16商品房销售价格比较（5）个人购买比例从消费主体来看，2004年1-9月，北京市个人购买商品住宅的比例为98.8％，高于去年同期水平。1-9月，办公楼的个人购买率为8.5％，较去年同期则有一定的上升。1-9月，个人购买商业营业用房的比例为53.9％，较去年同期水平也有所上升。总体来看，除办公楼外，个人已成为北京市另两类商品房的消费主体（具体见下面的图表）。表格18商品房个人购买比例单位：%时间住宅办公楼商业用房9月98.88.553.98月98.98.263.67月98.87.363.16月98.59.156.15月98.28.461.24月97.631.859.53月97.230.554.42月96.99.555.81月---图表17商品房个人购买比例比较第二篇市场情况一、房地产市场总体分析1.房地产市场形势分析（1）总体形势分析（一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1－6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7％”。分析认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。（二）根据是否存在真实需求来判断泡沫存在的有无分析认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下：首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55－60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3－3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题.另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。（三）房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑”根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8％，比去年底减少3％。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。我们认为，对于房地产空置现象，必须从两个方面认识：一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10％的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。（2）价格变动分析（一）关于房价上涨的两个基本观点1、房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。另一方面，不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波动趋势混淆。在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不过周期的长短、起伏不同。从长期看，房价应该是平稳缓慢增长；但对长期增长趋势的分析，不能代替对中短期周期波动的分析。长期增长趋势是在中短期周期波动中实现，在这个实现过程中，可能出现大的波动甚至是剧烈波动。房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落，甚至是大涨大跌、大起大落。理论上通过宏观调控可以减缓波动。但由于我们的主观认识具有一定的局限性，对事物的发展规律并不总能科学正确地把握，因此对调控时机、力度的把握不可能总是最忧，对调控效果的评价也不宜只从短期目标出发。有时对长期房价的合理调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。2、现阶段房价下跌不一定就是好事目前我国城镇已有72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房（不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房和）供给的措施，我们认为是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。（二）房价上涨的原因分析1、地价上涨推动随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。2、房地产供给结构变动推动目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。3、多种住房需求旺盛除了第一部分分析的自用性需求，也就是消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资需求。在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。（三）房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期改变以上主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，为亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。ＣＰＩ（消费价格指数）是观察和分析消费心理预期的重要指标。最新统计表明，2004年8月居民消费物价与去年同期相比上涨5.3％，这已是连续第3个月居民消费物价涨幅达到5％以上；从环比增长看，8月居民消费物价上涨0.7％，改变了前两个月同比上涨但环比下降的走势。强劲的ＣＰＩ上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。当前采取的调控措施主要有二：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，进一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。2.房地产走势分析土地是房地产开发的先行指标。受政策影响，今年以来土地供给大幅下降。据此，不少市场人士断言，这意味着土地成本上升，未来房源供给减少，而老百姓的购房需求仍保持高速增长，房价反弹便不可避免。然而，这看似合乎逻辑的预测忽略了诸多真相。（1）房价与地价关系分析高房价是高地价惹的祸，这似乎毋庸置疑。因为土地出让时一次性缴纳的费用过高，导致地价乃至房价刚性上升。但事实并非如此简单，现在的建设用地是两年前获得的，今天的高房价也是建立在以前的地价基础上的，而以前的土地大多是划拨和协议出让的，相对于今天的高房价，地价不是太贵而是太便宜。即便以现今的地价计算，大多数城市的地价涨幅远低于房价涨幅。国土资源部2004年3月发布的地价监测报告显示，上海市2003年平均地价同比增长5.34％，而房价同比增长24.2％，其增幅为地价增幅的近5倍；北京的情况与上海相仿。就房地产利润而言，大多数城市在10％以上，中高档房产平均利润率更是在30％以上，远高于其他行业和国际上5％的平均利润率。可见，至少在现阶段，与其说高房价是高地价惹的祸，不如说是制度漏洞下过分投机惹的祸。分析认为，在一个充满投机的房地产市场上，对在商言商的房地产企业来说，降价是老百姓一厢情愿的‘单相思’；地方政府为了税收、政绩，也不愿意房价下跌过猛，但这并不等于房价本身不存在下跌空间，所谓高地价不过是个幌子。（2）土地供需关系分析国家宏观调控政策决定，从5月份起，半年内暂停土地转用审批。一些业内人士认为，土地供应量的压缩导致其日渐走俏，在土地难求的情况下，地价成本很难降低。而土地成本的提高最终会分摊到房价上去，房价不高开发商就没利润，而开发商是不会做赔钱的买卖的。其实，这里又有一个误区：控制用地规模的调控政策从来都是将普通商品房建设用地排除在外的，严控的对象只是别墅和高档商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是经济适用房用地。严格地说，即便是在宏观调控下，住宅类土地供给也并没有小于实际需求。譬如上海，截至上半年，尚未开发的闲置土地多达6000公顷。2003年，上海商品住宅供应量是2800万平方米，实际销售面积为2255万平方米。按此规模，如果真能盘活用好这些闲置地，即便不再新批一分地，也足够上海两年开发之用。（3）房源供给预测分析所谓土地紧缩导致房源减少同样是房地产市场的有产者刻意透支的利好信息。房地产的开发周期一般为2年-3年，今年土地、银根双缩，开工项目会有所减少，但这要到2006年至2007年才会体现，而一两年前开工的商品房项目并没有多少受调控影响而停工。所以，所谓宏观调控降低房市供给只是远期的可能，而非近期的事实，倒是银行提高按揭门槛、降低贷款比例后，普通购房人的购买力即刻受到了抑制。统计显示，2004年，全上海商品住宅供应量将与2003年相仿，为2760万平方米，预计年底实销面积在1900万到2000万平方米之间，供略大于求的局面已然呈现，会有200万到300万平方米的剩余房源要延至明年才可能被消化掉。（4）房价走势综合分析眼下，房地产市场在不少人看来是处在反弹的前夜，一些专家的告诫似乎有点不合时宜。譬如上海，上半年房价一直在高位盘整，还小幅上扬。但若仔细分析市场的决定性因素——真实购买力，便会发现这些告诫并非耸人听闻，高房价与实际购买力之间的鸿沟非但没有缩小，反而越拉越大。首先，银行纷纷提高按揭贷款门槛，高价房市场购买力大幅缩水。自今年4月以来，银行纷纷提高中高档房贷款门槛：上海许多银行将单价超过每平方米7000元或总价超过100万元新房的按揭比例由原来的8成普遍降至7成。首付款陡增必将一大批潜在购房人挡在门外。对于购买第二套房的客户，深圳发展银行停止发放贷款，上海银行原则上不予贷款，即使放贷也不得超过5成；农行上海分行、民生银行则规定提高房贷利率1个百分点不等。工行上海分行也已开始降低高价房的贷款成数，同时对买第二套以及更多房子者实行全新的“期限贷款利率”，远远超过普通个人住房贷款的利率。在审贷方面，银行从未有过如此之严，退单比例明显上升。建行上海分行的一位人士说，以前，收入证明由购房人根据需要填写，5月份以来，个人贷款越收越紧，审批手续愈来愈严，许多银行不仅限制贷款总额，对一些额度较大的贷款，还要求贷款人提供税单以证明收入。仅此一项，就使得许多人无法获贷。他说，相比开发贷款，按揭贷款的收紧对市场需求的打击更大，且即刻显现。其次，市场直接购买力被严重透支，已是强弩之末。买房子不是买彩电，购买力客观需要多年积累。上海的房地产专家分析说，上海市民积累的购买力在上一轮井喷行情中，特别是去年的房价“狂飙”中，已被消耗殆尽，许多家庭甚至已透支未来3年到5年的购买力。而市场消费的主力始终是大众阶层，购买力需要一个再次囤积的过程。目前，上海人均收入年增长12％，远低于房价28％的增幅。房价愈涨，愈多的人会被拒之门外，只会有价无市。今年第一季度，“上海之春”房展会的主办单位曾对参观者进行问卷调查，结果显示，有超过50％的人来看房是为了“二次置业”，且面积以80平方米到100平方米为多，其中的70％在2001年刚买了第一套房。可房子不是家电，不可能在2年内立即更换，通常的换房周期是10年。这说明，4个月前，上海楼市多数人的购房目的还是转手赚差价，或以租养房。在投资甚或投机如此浓烈的市场，购买力一旦下滑，楼市很自然地转向观望。由此观之，所谓“土地高价”并不能必然支撑未来的房价高企，将高房价的责难指向土地紧缩政策是没有道理的。二、北京区域市场分析1.北京房地产市场预测分析2002年房地产泡沫和过热的持续升温和蔓延，终于导致了央行121文件、国土部13号文件和国务院18号文件等系列金融和土地严政的陆续出台。分析认为，这将使中国的房地产在经历了相当长时间的量变后，开始产生重大质变，其效果将在未来3－5年逐步显现。（1）市场竞争格局分析过去，批地贷款手续简单，投入低，房地产建设收益较大，但是随着今天陡现的金融紧缩政策和高压土地政策的连环推出，这种情况不复存在。8月31日，所有土地必须进入招拍挂；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；开发区受到严查和停批；不交齐土地出让金不仅拿不到土地证而且连预售许可证都休想；银行停止土地贷款甚至第二套住宅和别墅的按揭贷款都暂停了……对此，各种观点意见纷纷出现。但其实这不仅没必要大惊小怪，反倒应该庆幸和欣慰。经过十年的沧桑历练，终于可以与市场经济全面接轨了，终于可以挺起腰杆与其它行业比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、开放和公平，由垄断经济向市场经济迈进，逐步与WTO和海外资本游戏规则接轨。（2）市场供需变动分析1998年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，中国一夜之间进入建筑年代和散户时代。其强大的私有化动力和惯性，足以令中国的房地产商美美地享受了5年的甲方强势和卖方优势。但是，随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，客户对房地产产品、法律和政策等相关因素的了解和把握也越来越深入和练达，错误、陷阱和维权游戏，消费者、开发商、监管部门在斗争和博弈中携手成长和成熟起来了。在北京等发达的一线城市，消费者带着律师甚至记者买房的现象已经司空见惯。老百姓买房已经可以象逛超市一样左挑右选。产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。（3）市场准入变动分析与其它行业相比，中国的房地产业历来是杠杆经济原理运用最充分的行业。由于以往土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30%甚至更少，就可以运做起来，而且大家也习惯了这种“四两拨千斤”和“小车不倒只管推”的投资模式。但是万万想不到的是政府和银行的脸变得如此之快。接踵而至的相关政策，项目的资本金比例提高到35%，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，一下子把中国的房地产逼到了高台上，将由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式转化。既往资金链的任何一环投机取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成这致命的一跳，完成对中国传统地产的超越，是中国房地产商面临着严峻的考验。在目前的资金链形态中，特别是非银行资金进入的管道和工具匮乏的情况下，一个企业的金融资源、资金潜力和市场前瞻性将是决定未来成败的关键。规模和资本、项目与现金的对应关系和整合思维注定是不同阶段企业运营和发展的瓶颈。（4）市场预测思维分析中国房地产过去由于突然进入商品房时代，个人住房私有化的迅猛需求和集中爆发的消费能力和巨大惯性等三大原因，形成了独特的大陆短期开发销售模式。而且由于土地、资金和市场的三大先天优势，房地产商们普遍养成了一种乐观和习惯性的思维方式：只要拿到地，就能搞到钱开发，只要盖起房子就有人买，不仅会赚钱而且一定赚大钱。但是随着土地成本、资金成本、市场竞争成本、政策成本和管理成本的不断加大，消费者对产品性价比的要求越来越高，平均利润率也逐年下降。那种寅吃卯粮和傻子过年的经营思维和短视眼光必将要付出沉重甚至是倾家荡产的代价！靠激情、直觉、胆略、运气和经验成功的第一代房地产企业（家）正面临严峻的考验和危机。市场进入到不是你有规模实力和你有成功经验你就一定成功的新实验（创新）主义时期。特别是中国房地产仅仅十年的发展时间，严格意义上还没有经历一个行业从创始、成长、兴盛、成熟、平稳和衰落的完整周期，该发生的问题还没有全部发生，因此解决不同问题的办法也同样在摸索和总结中。专业化、市场细分化、职业化、周期性、公开性、团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等等西方流行和在其它行业已经深入人心的管理学词汇对中国的房地产行业来说都为时不晚！（5）市场细分竞争分析121系列文件出台后，一些地产大腕都惊呼什么80%的中小房地产企业将被淘汰出局。这些自以为是的论断如果不是为了哗众取宠、保持他们在媒体上一贯的领袖地位的话，就说明他们的自大、无知和偏狭。不过，这些“叱咤风云”的大企业的活动半径大都局限于一、二线城市，对三、四线城市的房地产市场特点和中小房地产开发商的生存方式几乎一无所知。我们都知道中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），利用好中国计划经济向市场经济的转轨期和地方政府与中央政府的博弈状态，抓住三、四线城市房地产刚刚启动和不发达的机遇，充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量，并将在全国整体市场份额中与那些在一、二线城市鏖战的大开发商们平分秋色！（6）奥运板块房价预测分析如火如荼的雅典奥运会，让国人自然联想到2008年的北京奥运会，不论是场馆建设、商业开发还是奥运地产，借助奥运概念，这些得益于奥运场馆和奥林匹克森林公园便利的项目，其房产价格至少抬高了近10％，而最重要的是它们可以直接享受政府在其周围正在建设和完善的配套设施。因此有些项目甚至迟迟没有销售，还在等待着涨价的时机。现在，环绕着奥运场馆和奥林匹克森林公园，亚北地区这几年冒出了很多房地产项目，紧挨着森林公园的西侧，就有倚林佳园、澳林春天、畅春园等在销项目，倚林佳园的均价在7500元，而澳林春天的四期已全部卖完，即将销售的五期600套、24层的高楼，其价位也在7000元以上。同时在澳林春天的西侧，建工集团正在建设一个占地12万平方米、9层到12层板楼设计的项目，据说还没销售，其均价7500元带精装修就受到追捧，而位于澳林春天南侧则还有一个均价为7300元带精装修的新项目。奥运板块已经基本定型，可以画出一个清晰的轮廓——老的亚运地产板块（包括亚运村、北苑路沿线亚北地区）加上新的奥运板块——规划建设中的像一个巨大“火炬”的奥运村及周边的区域（从现在的奥林匹克体育中心和中华民族园向北，在北辰东路和北辰西路的中间地带，直到五环沿线）。（7）供应变动情况分析从住宅新盘供应总量上看，目前该地区区域市场的总体供应量约在70万平方米以上。从项目规模上说，除了“清河新城”可能是个大盘外，其余均为20万平方米以内的中小项目，楼盘数量多、规模小是一大特色；新增项目多集中于奥运公园西侧和五环路南北沿线，如倚林佳园东北侧的畅清园、建工地产将在下半年推出的花虎沟住宅项目；胜利饭店附近的小户型精装修项目懿品阁；奥运公园北侧世茂集团将推出的住宅项目等。从商住供应看，目前该地区潜在供应为20万平方米以上，如嘉铭桐城林路3栋商住公园，北辰绿色家园媒体村高层商住楼等。从商务配套看，在北京奥林匹克公园中心区内，共计15个单体项目，总占地约33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等。从不同物业类型新盘的分布区域看，奥运新旧板块、中心板块与周边板块功能出现差别的趋势：旧板块——以亚运村为中心到紫玉山庄以南的区域主要显现商住特色，这个区域安立路两侧的楼盘不管当初定位是商还是住，实际上都已经成为“商住”物业，如阳光新干线、天创世缘、新荣家园等；奥运公园周边区域和五环以外的北部区域目前显现的则是“纯居住”的概念，如倚林佳园以及其周边未来要显现的几个新盘，还有目前正在销售的上元、万科星园、傲城等。而根据规划，奥运公园中心区未来将显现的则是商务区。（8）客户定位变动分析楼盘的客户定位呈现逐步下挫之势，2001年以来，该区域内的代表项目“倚林佳园”一、二期ＣｉｔｙＨｏｕｓｅ、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ两类别墅产品，“风林绿洲”以大户型板楼产品冲击市场，在一定程度上营造出区域市场以高端产品为主的整体形象，各楼盘的目标客层基本上锁定在金字塔高端人群。随着新盘供应的不断放量，出于避开正面竞争，降低开发风险、产品升级换代等目的，后续跟进项目基本上以普通住宅为主，走中档化路线，从销售总价、户型面积上均在不同程度上有所下降，大户型、高总价的高档项目逐步退出舞台，取而代之的是面积适中、布局紧凑的经济型产品大量拥入市场，并成为供应主流，如阳光新干线、润枫德尚、万科水榭花都、傲城、翠堤春晓等。（9）交通网线效用分析虽然目前亚运村往北、往西交通仍然不是很通畅，但与2001年相比，奥运地区、亚北地区的交通已经得到了很大改善。除了新修南北向的北辰西路、地铁5号线等外，大屯路、辛店村路等东西向的路也在修建中。这些道路的修建不仅为奥运会提供交通保障，还整体提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。目前已经通车的北辰西路紧邻峻峰华亭，从四环路至辛店村路段，全长2400米，辛店村路将在现有的一条狭窄道路基础上扩建改造而成，位于奥运公园中心场馆北端，起始点分别为八达岭高速路和北苑路段。除此之外，奥林匹克公园地区还规划有两条地下道路，分别是成府路和大屯路，它们将和奥运地铁支线一起从奥运中心区的地下穿行，形成三条隧道。大屯路起于八达岭高速路，止于京承高速路，从北辰西路东侧钻入奥运中心区地下，至北辰东路西侧再钻出地面。再加上规划全长1700米的景观路、成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村路6条道路相交。而全长1736米的中一路则自西向东连接起熏皮厂路、北辰西路、景观西路、景观路、湖边西路、湖边东路、北辰东路等7条道路。以上12条道路纵横交错，共同构成了未来奥运村里“棋盘”状交通网。（10）08年后房价预测分析只要奥运公园中心区的规划吸取亚运村曾经出现的教训，将该地块规划用地性质定性为商业或文化兼容商业，拟建商厦、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等，总建筑面积约137万平方米的15个单体项目如期建设，加上目前亚运村核心地区已经出现的越来越旺的商住势头，商务物业会撑起亚奥商圈的发展，另一方面，随着区域配套设施和交通条件的明显改善，将会吸引中关村和ＣＢＤ的企业向亚奥地区转移。而这些将支撑着2008年以后亚奥地区的房价不会出现下跌的趋势。2.北京住宅开发趋势分析随着京城购房人的日趋理性和消费水平的不断提高，越来越多的开发商开发理念也日趋成熟，提升产品的内在品质已成为房地产开发的必然趋势。未来北京市住宅项目开发将呈现四大新趋势。（1）小户型开发前景分析小户型本质上仍以供人们居住为主，因此应着重营造其“家”的感觉，更多的是以紧凑、功能健全的一居室带厅户型出现。面积标准也相应有所放松。但由于小户型的总面积偏小，又不可能有较大的空间变化，因此如何减少空间浪费，合理进行平面功能布局是制胜的关键因素之一。目前北京市一些小户型由于居住功能的完善和居住环境质量的提高，都有良好的市场表现。小户型项目的开发设计还有相当大的潜力可挖。有人担心现在开发小户型将会迅速被淘汰，但从目前的社会现状来说，这不会成为现实。因此，小户型作为一种住宅产品类型将会在国内，特别是北京这种超大型城市存在相当长一段时间，其生命力不容置疑。（2）多层住宅前景分析花园住宅就是将社区及庭院园林景观和住宅紧密有机结合而产生的住宅产品，通常为多层或低层，是花园和住宅的整体性设计，而不是二者的简单叠加。其室内空间、建筑造型、阳台、露台、室外庭院也是一个有机统一的整体。花园住宅的设计更需要规划、建筑、室内、景观园林各方面设计力量的整合，而非各自为政。但由于开发商或设计公司设计力量不足、不全的原因，这一点通常难于做到。这也必然影响到花园住宅的最终品质。可喜的是近年来特别是今年，一批基本具备花园住宅特征的项目也在市场上开始出现。其在室内外景观及空间的融合方面有了明显的进步。这些花园住宅在创造了丰富的室内外景观的同时，更形成积极融洽的社区交流氛围，在有限的条件下，给人们提供了更多亲密接触自然的机会。（3）多功能居住区前景分析国外新城市主义理论的思潮近年来也逐渐影响到了国内，其核心内容之一便是混合功能居住社区的建立。虽然在国外，其针对的是大量低密度的郊区住宅，而国内却是高密度的多层或高层城市住宅，但其共同的特点就是居住功能的单一性，况且由于国内大型社区内的居住人口动辄两三千人，甚至上万人乃至数万人，因而对购物娱乐等方面的需求更为强烈。另外国内配套服务设施的建设速度远跟不上住宅开发的速度，如何更好地解决这一问题尤为迫切。所以一些大型混合式多功能居住区应时而生，并在北京、上海等大城市初现端倪。由此可见，追求功能的混合性和丰富性，也必将成为大型居住社区的下一个重点发展方向。（4）高层住宅前景分析由于土地供应的紧张，高层住宅不论是塔式还是板式都将在北京、上海等大城市继续存在。但由于高层住宅往往占据城市中的黄金地段，其各方面配套设施的完备仍是不可抹杀的优势，尤其对那些有足够经济实力的消费群体，在市内和城郊分别拥有一套住房是相当普遍的现象。但高层住宅也不得不面对越来越大的竞争压力，因此如何尽量克服其在采光、通风、户型布局等方面的劣势是其保证竞争力的关键，特别是对塔式高层住宅而言。从目前高层住宅的发展趋势来看，增加技术含量、提高设备标准已成为开发设计界的共识，一场高层住宅的技术革命正在展开。由于高层住宅体型简单、户型集中，因此比其它住宅类型更适合采用集成化的高新技术及设备。在户型和园林景观方面可开发余地有限的情况下，以健康、生态、环保节能为出发点，走一条技术创新之路，将会成为越来越多高层住宅的必然选择。3.北京商品房价格趋势分析北京的房价居高不下一直是房地产业界争论的话题。是什么原因造成北京房地产价格会持续走高呢？如果按照房地产发展经济规律来说，市场的供需决定了房地产价格的涨跌。如果按照资本理论经济来说，房地产市场形成垄断格局后房价将会有很强的支撑。这种支撑在短时间内是很难击破的。北京的房地产市场究竟是哪种原因造成现在的价格格局呢？（1）市场供需情况分析市场需求会导致价格围绕价值上下波动，但从一定时间来看，价格还是和价值相吻合的，价格会向价值回归。需求过大和供应过剩都会短期内影响价格的波动，但如果市场需求持续走高，那么市场上商品的销售价格肯定会走高。但这种情况应该不是北京市场价格走高的原因。因为一旦当市场上某个行业比较火爆后，很多的投资商就开始向这个行业注入自己的资金，由于对将来市场的预期投资商纷纷投资到房地产行业。短时间后市场供应会马上加大，导致供过于求，致使市场价格下降。供过于求后市场经过一段时间的自我调节，价格会向价值回归。根据北京市统计局的数据，2002年的竣工面积增涨明显大于2003年的竣工面积增涨，2001年和2002年销售面积都有大幅提升，而2003的销售面积增涨比往年同期增涨缩小50％。2001年北京市商品房均价保持上升态势，但2002年和2003年商品房均价有明显下滑。从供应量的角度来看，市场上2003年的竣工面积都较往年明显增涨较低。供应量较低，那么在需求稳定时应该价格会上升，但事实上2003年商品房的价格还是基本和2002年均价基本持平甚至有0.57％萎缩。可以看到供求关系的变化没有能直接影响到商品房价格的持续上升，供求关系并非是主要影响因素。（2）价格影响因素分析供需关系只能单纯地影响到房价暂时的涨跌，供应量和需求量都是在变化的。市场并非像我们想象中那么理性，其中供应量变化受需求影响很大，而供应量的增减只能短时间的影响到房价价格的上下波动，不能长期影响房价上升。而房地产成本的增涨也不能导致房价的持续上升，房地产成本也是有自己涨跌市场自我运行的规律。建材成本的波动只是导致价格波动的一个原因。而垄断对于房地产市场价格而言，有比较重的影响。但如果在垄断市场上价格过于偏高，市场的需求被打压很可能造成经济危机。但北京作为中国的首都肯定不会出现这种情况。政府会积极引导房地产市场的健康发展。所以市场还是基本保持垄断格局，一直都没有能从根本上打破。从上面几方面我们可以综合分析，影响价格的因素是多方面复杂的。垄断虽然不一定可以直接导致价格持续上升，但可以导致行业利润和市场价格趋于稳定。房价持续上涨不能推导出市场是由垄断引起的，也不能推导出是由供需关系引起的。但可以分析出市场房价持续上升的原因是：市场垄断的格局和市场供求关系共同影响所致。（3）价格下调手段分析找到问题的根源来自于市场垄断和市场供需后，解决问题当然就从这两方面着手。1.加大供应缓解需求压力供应量加大不仅仅是单纯的加大产品的供应数量，在品种和类别上都要扩宽。加大需求较旺盛地区的供应，适当减少供应过剩区域的供应。加大经济适用房的适用性和投放量，加大对经济适用房购买人群的检验。通过经济适用房加大商品房间产品竞争，商品房间的竞争才能使价格向价值更加合理。2.放宽市场和加大市场合理竞争机制放宽土地市场的竞争，使开发商都在同一起跑线上开始竞争。土地是通过拍卖得到，而不是像以前没有土地的开发商要通过找关系转几次手才得到高价土地。通过房地产市场发展规律优胜劣汰。让房地产市场在发展中更加合理，而不是单纯的通过规章政策来规范和引导市场发展。（4）价格下调空间分析短时间内还很难同时做到这两点，虽然政府也在向这些方面努力但效果都不太明显。虽然下发4号文补上了33号文遗留的4个漏洞，但从33号文到4号文颁布之前据自官方统计已经有近1亿平方米土地被协议转让，这个数字仍然还只是一个相当保守的估计。按照住宅的平均容积率推算，在1亿平方米土地上可以开发3-4亿平方米的商品住宅。2003年全年，北京市商品住宅竣工面积为2080.8万平方米，以此推算，3亿平方米约相当于北京市近15年的开发能力。北京城建投资发展股份有限公司有400万平方米的储备，是最大的地主，做不了的土地可以再转手或者合作。4号文的出台切断了国有企业习惯的协议出让方式，但是1200多个项目中至少有800个项目过线。这800个项目大多掌握在国有大型企业手中。果真如此，大型企业至少在2至3年内不存在土地储备不足的问题，他们有着成本相对低廉的土地资源。短期来看，开发商会用自己囤积的土地，但当自己囤积土地用完时，市场就慢慢开始公平竞争。从长期来看市场一步步趋于市场化规范发展，将来的房价还有10％左右的理论下调空间。4.北京写字楼市场态势分析在刚刚过去的7、8、9三个月，本市写字楼市场供需趋旺，租金持续微幅上扬。但因短期内市场供应过大，造成优质写字楼平均空置率上升为17％。北京市写字楼市场的发展将呈三大态势。（1）区域化更加明显近两年来，写字楼分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。同时，南部商圈以总部基地为代表，上地商圈以富地大厦、金隅科技中心、盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。但是，CBD、金融街、中关村在高档写字楼市场上的地位仍是不可动摇的。2004年至2007年完工的甲级写字楼，90％以上位于以上三个地区。是否坐落于这三大传统商圈仍然是衡量甲级写字楼的重要标准之一。其中尤以CBD最为重要。四通八达的交通网络，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，奠定了CBD区域内写字楼在北京高档写字楼市场上独一无二的地位。而且从未来的发展趋势看，大型会计律师事务所、咨询顾问公司、广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化以及写字楼的形象力。因此，商业氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。（2）环保概念深入人心众所周知的原因即SARS，令2003年的写字楼市场陷入困境。也正是这一原因，让“绿色办公”的概念浮出水面。2003年，市场上一批以“绿色办公”为主题的写字楼纷纷出现在中关村核心区与上地，其特点是借助地段自然环境优美、周边景观资源丰富、内部绿色环境配套良好、采光通风较好等优势。景观、生态和配套是这些项目的共同卖点。而目前在商务集中区域，利用内部硬件配套以及环保建筑材料，以环保概念设计为要点来营造绿色环境的高标准纯写字楼正在悄然兴起，为甲级写字楼品质标准注入新的定义。办公场所犹如人们的第二个家，很多人在办公室的时间比在家里还要多。因此，办公室的环保、健康就成为高档写字楼市场所面临的重大挑战。这一问题的突破，将成为写字楼项目突破市场压力的契机。此外，以住宅立项的商住办公楼的低租售价格也给写字楼市场带来冲击。尤其是对同等地区的中高档写字楼使用者，在租赁成本和前期购买压力方面，形成竞争强势。因此，高档写字楼要实现产品升级，必须重视自然采光、通风，引景入室，内部绿化以及功能配套等。只有这样，项目才会有巨大的客户市场。（3）市场总体租金下调租金下调是近些年以及未来几年整个写字楼市场的发展趋势。虽然越来越多的外资企业进入北京市场，少量高档写字楼租金有上升微调，但近几年不断增长的供应量仍然促使大部分高档写字楼纷纷以下调租金等优惠措施，吸引或挽留大中型外资企业机构，以对抗市场供应量的竞争。此问题预计将会在2008年奥运会过后，随着供应量的减少而慢慢得以缓解。5.北京地产新兴区域前景分析尽管金融和土地政策的调整为市场带来了众多不可预测因素，甚至是不利的猜测，然而从上半年的情况来看，京城楼市仍然呈现出一片供需两旺的火热场景。一个最突出的表现就是除了ＣＢＤ、亚奥、中关村等传统热点区域热度不减之外，一些新兴区域势头强劲，显示出极大的市场吸引力，为购房者提供了更多的置业机会和置业选择。（1）新兴区域热点分析以望京和亦庄为例，时下，北京房地产内流传一句话“南亦庄，北望京”，作为住宅郊区化趋势下最大两块居住热土，亦庄和望京楼市的高速发展，已成为分别带动京城南、北楼市的火车头。作为北京配套最齐全的低密度住宅区，亦庄完全颠覆了长期以来购房者对南城的偏见。以经济技术开发区为龙头，亦庄已形成颇具规模的居住区域。以小独栋概念一举成名的“亲爱的Ｖｉｌｌａ”、具备多种Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ形态的“境界”、卡尔生活馆、新康家园、上海沙龙二期、瀛海名居等一大批项目相继涌现亦庄。按照规划，未来亦庄卫星城人口将达到40万－50万，随着交通等市政设施的进一步健全，生活配套设施的进一步完善，可以预计，亦庄未来的房地产市场将远远超过现在的规模。如果说亦庄的崛起是凭借较低的置业和居住成本，在北部楼市，望京能够从亚北、中关村、太阳宫等热点区域的夹缝中脱颖而出，更显示出其强大的区域优势和投资潜力。与亦庄相比，望京是中产阶级聚居之地，生活配套、居住文化更加完善，毗邻亚奥、ＣＢＤ、丽都等商圈，其固有的区位优势和购买潜力随着一直困扰发展的交通瓶颈在近期被彻底打破，而逐步获得释放。澳洲康都、ＣＬＡＳＳ、金隅丽港、鹿港、季景沁园、银领国际、阳光板话、雅特住区等大量项目使望京成为北部楼市首屈一指的投资热点。（2）区域优势影响分析新兴区域的不断涌现，无疑为购房者提供了更多的置业选择，尤其是对于投资型的购房者来说，更是千载难逢的置业机会。众所周知，项目的区域优势和成长潜力对投资性购房者至关重要，适合居住的区域未必适合投资，但适合投资的区域必须适合居住，只有具有投资和升值前景的区域，才是购房者的首选。以望京为例，作为亚洲最大的居住区，望京一直是北京高品质住宅区的代名词，在10多年的发展过程中，望京地区已经形成了相当国际化、都市化的特点，人文气氛浓厚。此外，望京地区毗邻亚奥、丽都、ＣＢＤ三大商圈，具有独特的区位优势。随着望京地区有条不紊的开发、五环路的贯通、城铁的开通、望京地区主要出入口的改造等硬件设施的完善，望京楼盘必将引发消费者新的购买欲望。由于这些原因，投资性置业者，尤其是二次置业者对望京地区颇为青睐。望京目前居住人口已经达到15万左右，有超过一半的居民面临着第二次置业。热销楼盘的购买人群构成也印证了这一点，据澳洲康都开发商介绍，该项目4号楼6月12日开盘以来，已销售的100多套房屋中二次置业者的比例在50％—60％之间，二次置业者撑起了望京楼市的半壁江山。（3）产品升级影响分析在住宅品质上，购房者尤其是二次置业者，希望通过二次置业提高居住和生活质量，因此对户型、装修、配套、环境等极为挑剔，高品质住宅无一例外地成为二次置业的首选。而楼市新兴区域往往是住宅革命的发动机。在京城房地产业，望京一向以产品创新著称，从1996年以来，望京楼市总共经历了三次产品升级。第一次以望京Ａ5、惠谷根园和宝星园为代表，产生了一系列里程碑式的产品形态，大大丰富了京城住宅市场；第二次以ＣＬＡＳＳ和慧谷阳光为代表，无论是产品设计还是营销推广，都对整个京城楼市产生了巨大影响；第三次则是以澳洲康都为代表，随着该项目的热销，京城楼市正在形成新一轮以人性化为主题的住宅革命。澳洲康都在规划方面有较大突破，在大社区划分出一部分作为老人住宅，一部分青年公寓，绝大部分为康都公寓，开发商将之命名为亲情社区，这样的住宅提供了多个家庭居住方案。在环境上，社区周边有高尔夫球场和五环绿化带，社区内有2.87万平方米澳洲风情主题的中心公园，可谓名副其实的“闹市绿岛”。更为突出的是，澳洲康都还精心打造了一系列软件配套设施，像引进社区健康全科医疗管理中心、至尊宝宝全透明幼儿园、儿童剧表演，与日坛小学、朝师附小等知名教育机构签约等，真正免除了业主的后顾之忧。此外，都充分考虑到价格因素，普通公寓价格在60万元左右，青年公寓的总价在40万元左右，最大户型的房子总价控制也在100万元以内，而且全部户型提供国际品牌精装修，赠送中央空调，在望京地区售价只相当于毛坯房的价格，这样的价格定位更适合二次置业者的胃口。产品创新，品质升级带来的直接影响更是催生了日益庞大的二次置业需求，澳洲康都等一批高品质住宅产品的出现，使望京这样的新兴区域备受购房者青睐。三、全国重要地区市场分析1.上海：未来楼市走势预测当2004年已经接近尾声之时，上海房地产市场依然没有出现传说中的盘整，虽然房价涨幅带有一丝调控后的羞涩，但一路高升的趋势已不可逆转。究竟是市场存在泡沫，还是发展并不过热？针对泡沫争论的喋喋不休，未来楼市发展将变得更为扑朔迷离。在宏观调控进行了一年之后，此时加息的“雪上加霜”，究竟能对当前房地产市场影响几何，将拭目以待。本次加息，基准贷款利率仅增加027％，对于大多数已购房者而言，充其量每月的负担仅增加了2%，这不会增加其还贷压力。而根据调查，有六成左右的欲购房者并没有因为加息而改变其原本的购房计划。对少数房产投资者而言，只要房产升值的空间和投资收益率大于利率增幅，投资热情会继续高涨，需求并不会因此而降低。本次加息对需求的抑制作用不会太大，至少在短期内或一段时间内是不可能改变供求关系的。可见，利率的小幅增长，使本次加息的实质影响并不大。这次加息虽然幅度不大，但这是中国近10年来首次上调银行利率，因此，不管对于房地产企业，还是购房者而言，加息对于心理的冲击将大大超过实际影响。对广大普通消费者来说，加息无疑是一利空消息，提高利率，借贷成本增加会抑制居民购房的动力，动摇购房者对于房价未来预期的信心，使持币观望者增多，导致有效需求下降，房价下跌。对于市场信心的预期下降，才是加息对房地产市场最大的影响。显然，本次加息的目的并非直奔房价而去，而是旨在加强政府对于宏观调控的掌控能力，这不仅意味着宏观调控手段将逐步从行政手段转向市场化手段，同时也巩固了这一系列宏观调控的效果。从2003年开始，政府就针对国内房地产增长过快，进行了一系列的调控政策。虽然受调控影响成效显现，但上海楼市仍保持高位运行。可见，加息政策的出台，无论是作为本轮中国加息周期的前奏，还是为巩固政策调控埋下伏笔，都将印证了政府对于房地产市场理性回归的期望和调控到底的坚决态度，这才是加息背后更深层次的声音。由于房地产业与银行资金的高关联度，使得房地产市场首当其冲感受加息政策的洗礼。这次加息适逢近期“房地产泡沫论”甚嚣尘上。房地产商和已购房者都希望房价仍能继续走高，未购房者则希望房价下降，政府则希望房价能够平稳发展，面对多重利益下的上海楼市，未来走势的悬念更将引人入胜。虽然加息对投资性需求有一定的抑制作用，但主要针对短期投机需求，导致投资房产成本增加，减少套利空间。而对于拥有资金实力的投资客，只要有高于银行利率的收益率，投资需求仍然强劲。未来投资性需求仍将成为推动上海楼市的主要动因。首先，从上海自身条件来看，上海国际化大都市的城市定位和中国经济中心的地位决定了上海正处于高速发展阶段。上海经济连续12年的两位数增长，使人们对于上海长期发展均表示出普遍乐观，但上海目前空住率较高已是不争的事实，因此如何调控得当，将投资率控制在正常范围，将是未来市场多空双方关注的焦点。其次，今后上海外来人口的增加，促进租赁市场的繁荣，投资者可能购房动机将从短期投机向长期投资转变。第三，中国目前投资渠道的单一，迫使资金流向房地产市场。虽然加息可以将一部分资金转向银行储蓄，但目前中国由于存在通货膨胀，小幅加息并未改变当前负利率的局面。在当前股票市场不景气、其他投资渠道如基金，债券等还不成熟的前提下，投资房产是让资产保值增值的一个较好的手段。今年以来，上海落实国务院对房地产业实行“管紧土地、管好信贷”的调控措施以来，本市房地产价格迅猛上涨的势头已有所收敛。中房上海指数累计升幅已下降50％，但月均仍达128％，全年涨幅将达到15％，与原先所期望的理性回落仍有差距。导致今年房价仍快速上升的原因有：由于银行利率的变化和程度会使房地产消费资金的多寡发生转换，因此本次加息给予上海房价显然只是“温柔的一刀”。如果说政府想立竿见影的调控房价，完全可以采取缩减贷款成数，减少贷款年限等更强硬的政策来平抑房价，但此次加息的“温柔陷阱”，仍旨在给市场放出信号，实现房价的“软着陆”将是任重道远。综上所述，面对未来几年房地产市场走势，有理由相信：上海楼市未来走势将以“短期滞胀、长期攀升”为主导。未来一年左右时间，上海房产将呈现“滞”、“胀”并举的市场特征。所谓“滞”，表现为消费量停滞不前。而“胀”则意味着房价涨幅有所回落，但仍以10％以上的幅度攀升。从长期来看，房价总体攀升的发展景象在未来的三四年内将不会改变。2.深圳：楼价为何持续上涨今年以来，深圳市房地产市场明显火爆，特区内外几乎没有不热销的楼盘。部分新开楼盘认筹出现排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上，房价也不断攀升。今年1~3季度，随着宏观经济的持续快速发展，深圳房地产市场继续呈现景气局面，市场销售持续旺盛，房地产价格保持小幅上涨。2004年1~9月，全市住宅平均交易价格为每平方米5897元，与去年同期的5589元／平方米相比，上涨5.5％；商铺平均交易价格为每平方米11995元，比去年同期下降了3.5％；