5月份土地成交市场跟踪：城投拿地年内首升天津、昆明土拍改善

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号未经许可，禁止转载5月经济数据指向复苏斜率依然偏缓，房地产修复数据不及预期，在此背景下，土地市场表现如何，今年以来土拍市场“冷热不均”的情况是否有所变化5月经济数据指向复苏斜率依然偏缓，房地产修复数据不及预期，在此背景下，土地市场表现如何，今年以来土拍市场“冷热不均”的情况是否有所变化？全国土地成交有何变化？1、成交额及溢价率：5月全国土地成交额3242亿元，同比下降7.57%，1-5月总成交额11217亿元，同比下降17.92%，土地成交持续偏冷。3月至5月成交溢价率连续两个月回升，5月再度环比下行0.83个百分点至6.23%。2、城投拿地情况：5月城投拿地占比22.87%，环比提升7.84个百分点，为去年12月以来首次抬升，但低于去年同期水平的30.20%。各省份及各地市土地成交现状分析：1、分省份看：2023年5月，天津、陕西、四川、浙江等区域土地成交同比增幅超过100%，北京、广东、福建等区域同比下降严重，下降幅度超50%，主要受不同区域集中供地时间变动影响所致。2、分地市看：土拍市场“冷热不均”持续演绎，近半数地市成交额负增长，而苏州、成都、杭州、南京、西安、厦门等热点城市成交规模处于较高水平。土地成交溢价率超5%，其中36个地市超10%，主要集中在福建、浙江、四川等省份。3、重点省市：天津、青岛、昆明土拍情况有所改善，柳州和兰州仍不乐观。天津市5月成交额为110.82亿元，同比提升明显，主要为天津东辉产创有限公司(中国金茂子公司)、重庆中交置业有限公司(中国交建子公司)拿地金额较大。昆明市5月土地成交额为20.14亿元，拿地主体主要为昆明云睿投资有限公司(东方航空子公司)、云南杉杉新材料有限公司(杉杉股份子公司)和安宁创佳房地产开发有限公司(民营房企)。23-05-26研究【债券分析】【债券分析】城投拿地年内首升，天津、昆明土拍改善究所证券分析师：周冠南业编号：S0360517090002券分析师：张晶晶业编号：S0360521070001相关研究报告月信用债策略月报》3-06-056月可转债月报》3-06-05——6月流动性月报》城投拿地现状：2023-05-30《【华创固收】哪些理财公司在赎回潮中逆势增长？城投拿地现状：1、分省份看：半数省份5月城投拿地金额同比下降，分化态势持续，9个省份城投拿地占比提升，主要为偏尾部区域。5月陕西、广西、重庆、四川等区域城投拿地规模同比增幅在50%以上，而广东、福建、上海、山西等区域城投拿地规模降幅在50%以上。2、分地市看：1-5月常州、成都、广州、西安、苏州共5个地市拿地规模超80亿元；5月成都、常州、石家庄、金华、南通、宁波拿地规模超20亿元，其中成都城投拿地达63.98亿元。3、重点省市：云南、天津、山东，以及昆明、青岛、潍坊等地级市5月城投拿地占比同比均有所下降。广西自治区及柳州市城投拿地占比相对较高；甘肃省5月城投拿地占比同比小幅上升，兰州市占比高达33.49%。后续展望：一方面，6月央行降息开启新一轮“宽货币-宽信用”政策脉冲，目前基本面的突出“症结”在于房地产和就业收入，预计“宽信用”政策或着善，但恢复至往年水平难度较大，或与2022年大致持平。另一方面，土地市场分化状态将持续演绎，核心热点城市将优先受到市场追捧，部分弱能级区域恢复情况仍有待验证。5月地产修复数据不及预期，城投拿地占比6个月以来首次抬升，关注后续城投拿地占比以及再融资情况尤为重要。土地市场弱复苏，基本面持续较弱，短期内尾部区域城投债或存在估值调整风险，但在严控风险叠加资产荒的行情演绎背景下，现阶段城投债短端品种的相对确定性机会仍具较高性价比，可精选区域控制久期适当下沉；对于中部及发达省份隐含评级AA+和AAA的城投债品种，可适当拉久期至2-3年。风险提示：土地明细统计及城投口径统计有偏差、土地市场复苏不及预期。分析证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2 二、各省份及各地市土地成交现状分析 5 负增长 6(三)重点省市情况：天津、青岛、昆明土拍有所改善，兰州、济南回落明显 7三、城投拿地现状及后续展望 8 (二)城投拿地规模位居前30的地市分布情况 9(三)重点省市情况：云南、天津、山东占比下降，广西、甘肃仍较高 10(四)拿地规模位居前30的城投主体情况 11四、风险提示 13证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3 高 11 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号45月，经济数据指向复苏斜率依然偏缓，房地产修复数据不及预期，在此背景下，土地市场表现如何，今年以来土拍市场“冷热不均”的情况是否有所变化？下文我们将情况三个方面展开深入探讨。土地成交人的主营业务、股权结构等进行分析，将更多未发债城投公司纳入进来，覆盖范围更广。土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。行为。2023年以来，政策落地叠加城投公司自身偿债压力较大等多重因素下，城城投拿地占比环比抬升，加权平均溢价率环比下降注：加权平均溢价率采用成交额加权计算。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5从各地市来看，土拍市场“冷热不均”持续演绎，其中，苏州、成都、杭州、南京、西安、厦门等热点城市成交规模处于较高水平。市场关注度较高的天津、青岛、昆明土拍等。时间有所提前；天津市增幅较大主要系天津东辉产创有限公司(中国金茂子公司)、重庆限公司(中国交建子公司)5月拿地金额较大；上海主要系2022年4月受疫3土地成交加权平均溢价率有所上升，其余区域均出现不同程度的下降，其中湖北省成交溢价率涨幅较大主要系荆州城投公司、仙桃城投公司高溢价率拿地所致。从1-5证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号6加权平均溢价率及变化(百分点)(二)各地市情况：近半数地市成交额负增长同比中在新疆、云南、甘肃、广西等区域。京、、同比30%以上的增长，可见在地产销售尚未显著复苏的背景下，能级更高、抗风险能力更强的核心热点城市依然证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号76市土省份地市土地成交额(亿元)及成交增速加权平均溢价率及变化(百分点)2022年增速2023年1-5月增速2023年5月增速2022年同比变化2023年1-5月化2023年5月增速浙江杭州50-44%09.432775%%%.48广东广州80-52%484.7566.48-81%2%-4.44%.38%.25安05-4%458.56350%8721%2%0.56%2.72江苏州931.25-53%387.273%206.27%-2.70.22%.99江苏13-35%368.9875%4%-8.44.58%.09四川成都94361.70-24%500%%%4.49%.91浙江温州515.49-49%216.691%61.504%%-0.25-0.71浙江波14.67-30%208.21-63%69.45769%%%0.02%.54湖南长沙797.70-31%-22%64.51368%20%%2.72%-29.93北石家庄246.93-33%49.862%-2.06%%-0.32江苏常州61-24%65.502%%-6.944%2.95%浙江湖州454.187%47.37237%%2%浙江424.72-21%24.51-8%-7.41安徽合肥631.96-29%-55%51.38%%.22.32广东佛山388.98-59%49.79-20.09%.05.13广东深圳765.82-31%-42%24.52596%%-2.55%-6.77%0.00福建厦门489.79-40%-70%-49%44%24.59%.3691浙江绍兴441.61-42%46-72%2%.83%.85江苏无锡920.93-24%34.97-67%-7.72%-0.60%-0.08浙江嘉兴443.51-38%-49%29.18-55%%%0.88%-8.55浙江金华678.24-48%-37%44.8378%%-31.60%.964%-5.95青岛591.28-26%46.83200%2%0.084%2.90南郑州367.85-64%93.52.36-23%-5.09%0.02江苏徐州677.2892.065%%-29.23%-0.56江苏37.84-41%.83-50%44.46-9.78%%0.00德州-50%79.3836.63596%%%.13%.47潍坊519.5178.0631.1696%6%56.18%-4.20%0.00济宁294.44-28%77.1821%26.704%%%-0.55北保定251.29-52%75.16-52%%2%%-0.47临沂-56%69.142%.22%%-0.33%0.49(三)重点省市情况：天津、青岛、昆明土拍有所改善，兰州、济南回落明显对市场较为关注的六个相对偏弱区域(省、自治区、直辖市)及其下辖部分地级市资有限公司(东方航空子公司)、云南杉杉新材料有限公司(杉杉股份子公司)、安宁创佳房地产开发有限公司(民营房企)。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号8开发有限责任公司、广西柳州市轨道交通投资发展集团有限公司拿地，后者拿地溢价率，甘肃同比下降天津、青岛、昆明土拍有所改善，兰州、济南回落明显省份地市土地成交额(亿元)及成交增速加权平均溢价率及变化(百分点)2022年同比增速2023年1-5月同比增速2023年5月同比增速2022年同比变化2023年1-5月同比变化2023年5月同比变化云南-361.52-25%126.5623%34.2199%4%-4.282%-2.34云南昆明97.75-43%39.9464%20.141415%0%0%0.140%0.27天津-394.57-65%155.27124%110.821099%0%-7.865%4.757%7.00山东-4075.36-33%729.08-28%219.44-25%1%553%0.062%0.84山东青岛591.28-26%101.629%46.83200%2%0.084%2.9033山东济南397.13-58%47.47-63%17.10-85%3%-2.600%0%-0.86山东济宁294.44-28%77.1821%26.704%5%5%-0.55山东潍坊519.5178.0631.1696%66%56.180%-4.200%0.00贵州-1053.23-48%113.06-47%25.96-49%3%7.153%32贵州贵阳292.94-60%23.78-20%6.10-9%44%42.320%贵州遵义220.19-51%31.68-53%10.04-29%0%0.622%83广西-621.70-39%124.11-33%31.08-7%4%7%0.966%广西柳州141.308.7558%2.322%0%-7.920%9.8537%37.20甘肃-166.65-63%44.48-39%10.11-29%6%4%-0.232%甘肃兰州54.74-63%5.54-82%06-68%7%4.810%-60.07地城投拿地占比提升，主要为偏尾部区域。从各地市情况来看，城投拿地规模位居前30证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号9理有限公司、重庆渝西保税产业发展有限公司、重庆宏烨实业集团有限公司等。省份城投拿地金额(亿元)与增速城投拿地占比与变化(百分点)2022年同比变化2023年1-5月同比变化2023年5月同比变化2022年同比变化2023年1-5月同比变化2023年5月同比变化江苏3595.707%354.96-32%1-6%43%25%25%-9.33浙江8.2354%326.27-36%12%32%-3.2622%-21.90广东992.45-2%204.16-52%23.85-90%27%20%-41.87四川5.4525%4-8%97.442%46%31%2.7143%-5.981.157-38%50.13-31%40%24%23%-2.02安徽746.1234%94%25.94-44%37%35%21%-6.88西408.1031%331.11408%29%26%0.9120%河南759.3823%126%45%23.7035%6.77-3.56河北331.1724%566%47.0253%21%3025%0635%江西861.03%3-26%34.08-48%54%41%5.6731%-5.21湖南2.827-39%-46%54%33%-7.79-34.94湖北649.63%83.04-40%29.6944%24.7536%2.8533%-4.80福建353.8420%73.84-56%-84%21%9.5121%%贵州563.41-42%64.12-23%-54%53%5.4957%41%-4.84广西299.35-3%55.91-7%20.3648%45%66%36.93重庆313.45-26%43.5764%39%36%24.6531%-3.83北京1-51%39.55-37%-%-4.88%2.892%上海367.67-5%34.26-77%0.004.56%-50.010%-48.61云南823.98-29%7.0244%34%21%-7.75吉林39.80-48%20.974%2.9020%22%27%-0.5034%20.15辽宁77.1841%20.4344%2.90-34%20%22%9.35内蒙古42.0754287%-5.2327%5.73新疆82.48-30%-32%2.85-59%26%5.37-3.46-8.4194.20-40%0.84-80%21%57-6.934%-9.72海南55.6774%655%6.2527%66%45.57天津63.1754%-40%4.937%4%-56.04甘肃32.46-63%9.37-6%2.62-25%0.2421%7.4126%黑龙江-47%6.5142%9.267%宁夏5.345.09739%4.49%7%2.9120%青海6.77-61%0.37-50%0.03-2%2.44全国合计131.96%2639.36-26%741.66-30%35.50%23.53%-2.5723%-7.32(二)城投拿地规模位居前30的地市分布情况、证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号10从城投拿地占比来看，1-5月萍乡、常州、景德镇、眉山共4个地市高于70%，金等19个地市占比提情况省份地市城投拿地金额(亿元)与增速城投拿地占比与变化(百分点)比变化2023年1-5月比变化2023年5月比变化比变化2023年1-5月比变化2023年5月比变化.60%46.640112%0%85%3成都.33石家庄3%.77杭州金华%州%92圳-.793徐州0.029%景德镇1.54%0.36福建0%7142%.646041德州7%%39-69-2.886.90台5%91眉山68岳阳4%90.70坊547240.719安徽合肥%86安徽阳%2239.00宿迁-6%(三)重点省市情况：云南、天津、山东占比下降，广西、甘肃仍较高西券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号11括广西路桥工程集团有限公司、桂林市叠彩城乡建设开发有限公司、三江县程阳桥城建投资开发有限责任公司等；甘肃省5月城投拿地占比同比小幅上升，兰州市占比高达7云南、天津、山东城投拿地占比下降，广西、甘肃占比仍较高省份地市城投拿地金额(亿元)与增速城投拿地占比与变化(百分点)2022年同比增速2023年1-5月同比增速2023年5月同比增速2022年同比变化2023年1-5月同比变化2023年5月同比变化云南-4823.98-29%7.0244%34%21%-7.75云南21.03-7%2.99-31%2.6322%.317%-74.67天津-63.1754%-40%4.937%4%-56.04-1.1547-38%50.13-31%40%24%23%-2.02青岛9158%7.75-64%3.0026%%%济南81-40%-5%4.60-63%35%33%20.3027%济宁98.4347%-3%3.5633%-3.600.05潍坊341.8622%23.657%3.53-41%66%30%4.94-26.27贵州-563.41-42%64.12-23%-54%53%5.4957%41%-4.84贵州贵阳40-25%9%-75%65%30.3971%40.9421%-56.33贵州遵义22-63%3.7947%60%26.9238%6.53广西-299.35-3%55.91-7%20.3648%45%66%36.93广西柳州985.042.0379%56.7058%8%甘肃-32.46-63%9.37-6%2.62-25%0.2421%7.4126%甘肃州6.32-79%2.34-4%0.3555%-9.3542%34.4033%26.58(四)拿地规模位居前30的城投主体情况设有限责任公司、南通一诺城镇建设开发有限公司、江苏金坛投资控股有限公司、宁波主体份市拿地金额(亿土地成交总金额(亿元)地土地比有限公司.026%石家庄市保障性安居工程开发建设责任公司家庄47.86庄市国资委25.468%6%宁波市镇海区城市更新投资建设运4%公司3%有资产管理委员公室市城市发展投资集团有限公司桃市国资委江苏金坛滨湖新城开发建设有限公司证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号12山东颐养健康产业发展集团有限公司临邑县城市建设综合开发有限责任公司9%市产城发展集团有限公司州市国资委金华.833%金华市国资委金华市绿野建设发展有限公司金华.832%金华市婺城区财政局司会资有限公司有限公司集团有限公司溧阳市天目湖生命康原建设发展有司庄市城投城市更新有限公司家庄.86庄市国资委环天发展有限公司市国资委92市郫都区国有资产监督管理创秀房地产开发有限公司定674%526%川46251%深圳湾宝龙生物创新投资发展有限公司3252金华金开城市更新发展有限公司金华07.83金华经济技术开发区国资监督管路桥工程集团有限公司拿地区域为北海，对应土地成交所占比例计算基于两公司实际拿地区域土地成交金额数据。前基本面的突出“症结”在于房地产和就业收入，预计“宽信用”政策或会着力于此，或继复情况仍将有待验证。5月地产修复数据不及预期，城投拿地占比6个月以来首次环比综合来看，短期内尾部区域城投债或存在估值调整风险，但在严控风险叠加资产荒的行情演绎背景下，现阶段城投债短端品种的相对确定性机会仍具较高性价比，可精选证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号13有偏差、城投公司口径统计有偏差、土地市场复苏不及预期。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号14年加入华创证券研究