房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战

房地产项目成本全过程成本精细化管理与造价控制操作实战

总目录第一部分新政策房地产企业成本管理第二部分房地产成本控制重点环节第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制第八部分房地产开发企业成本控制核算土地政策变化对项目成本的影响一成本管理需要跨职能合作二第一部分新政策房地产企业成本管理

金融(货币)政策变化对投资成本的影响三五房地产开发企业全面成本构成的主要内容六成本管理需要关注的全过程与细节将客户需求纳入目标成本管理四七房地产企业的供应链管理如何确定产品的价格和利润率以确定成本八随着国家经济的日益发展和土地的不断减少，国家相继出台了一系列的控制性文件：《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知》、《关于加大闲置土地处置力度的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《土地储备管理办法》、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》、《土地登记办法》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》等，上述政策主要目的在于严格控制土地供应量，强制实施土地的招标、拍卖或挂牌出让制度。房地产开发竞争模式由“土地竞争”向“产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也由“土地升值”向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。原来的土地转让模式已转向土地公开招拍挂的商业运作模式，土地的问题实际上已经归结成资金问题。资金与管理成为房地产开发竞争的核心。一土地政策变化对项目成本的影响国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正逐步加强。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：对项目资本金达不到35%贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；2007年9月27日央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求申请购买第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍；12月12日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。2008年《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》等文件的出台，强化了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货币政策的实施，存款准备金率和商业贷款基准利率也多次上调。这些政策将直接或间接影响着房地产企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资成本，对项目开发进度、资金使用安排等产生一定的影响。

从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或项目开发的滞后，对公司未来现金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，应采取加大营销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。

二金融(货币)政策变化对投资成本的影响房地产开发企业全面成本构成按照用途大致可分成三块：开发成本，税费，期间费用。1.开发成本1.1土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括地价款、拆迁补偿费、耕地占用税、青苗补偿费等，大约占成本费用总额的25%；1.2前期工程费，指取得土地使用权后，项目开发前发生的项目前期准备费用，包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及“三通一平”等费用；1.3基础设施费，指项目开发过程中发生的建筑安装工程费以外的费用，包括市政配套费、给水系统费、雨污水系统费、供电系统费、有线电视工程费、电话通讯工程费、宽带工程费、智能化系统费、园林环境工程费；1.4配套设施费用，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭，产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。上述2-4项费用合计大约占成本费用总额的10%。1.5建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。包括建筑费用、安装费、安装工程费、装修费、样板房/售楼处装修费用、监理费、工程造价咨询费等，大约占成本费用总额的45%；

2.税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费，大约占成本费用总额的10%3.期间费用包括营销费用、管理费用、财务费用，这三项费用大约占成本费用总额的10%。

三房地产开发企业全面成本构成的主要内容1.房地产项目定价方法1.1成本加成定价法：在单位产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。成本中包含了税金，售价减成本等于利润。利润的多少是按成本的一定比例计算。单位产品价格=单位产品成本×（1+加成率）1.2目标收益定价法：在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。①确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。②确定目标利润：目标利润=总投资额×目标投资利润

目标利润=总成本×目标成本利润目标利润=销售收入×目标销售利润目标利润=资金平均占用额×目标资金利润率③计算售价：售价=（总成本+目标利润）/预计销售面积目标收益率适用于市场上具有一定影响力的企业及市场占有率较高或具有垄断性质的企业。

1.3售价加成定价法：以产品最后的售价为基数，按销售价的一定比率来计算加成率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品成本/（1-加成率）

四如何确定产品的价格和利润率以确定成本2.利润率及目标成本的确定1.1目标利润的确定①目标利润率法，公式如下②上年利润基数法，公式：目标利润＝上年利润×利润增长率1.2目标成本的确定四如何确定产品的价格和利润率以确定成本

建立健全信息管理系统，做好各种基础数据的收集工作。企业实行目标成本管理需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标成本管理的基础。主要包括产品定价和竞争者信息、各种成本数据、顾客需求信息以及供应商数据。这些相关数据有助于目标成本管理团队理解顾客需求、竞争产品及产品设计与产品成本之间的关系，是实行目标成本管理所必须的，关系到目标成本管理的成败。

五将客户需求纳入目标成本管理传统返的成武本管炕理的框思路软为：极根据段设计乒院图困纸组甜织招读标投哄标，缝根据筒最低目价原唇则选扩择施酿工单候位，宫并根任据现猜场签梳证等买进行圆结算衰。传益统的施成本伐管理杯方法舍存在哗：（1）被开动式少控制盲成本（2）采袖取过当程或欠事后胆控制液成本禽方法（3）没尾有系忌统对投成本犯进行慈控制删。造成清的结浊果是谈“结杠算超窗预算腹、预烧算超搞概算真、概洞算超多估算喝”的酷现象获比较衰普遍聚。新的敌成本负管理登理念唯是采份用“内全过零程成描本管哀理方茶法，明成本浙控制互应该饺贯穿盆在工肯程建饱设的谜各阶贷段，污在项必目定放位、显规划升设计稀优化凯、招酬投标艺及工赖程建知设实筒行各泉环节霜做重特点控遣制，击并贯茎彻“顽精细武化”纺管理滋的理蒙念，蜜为项悄目建邪设争患取更泊大的恨效益匀。六成本摘管理愚需要算关注额的全旦过程俩与细伏节1.重要肆性：他随着秆原有杂土地办转让膏模式炮转为群招拍名挂的断商业茎运作矩模式谊，房印地产令企业评竞争率的核督心要详素只须剩下坡二大书要素新：资斩金与魄管理阿。显刊然，眠管理签水平沃将成帐为房断地产辰企业阁未来毯成败盛的关吹键，签因此墙全面拜推行溉全过夹程供眼应链初管理豆体系枯，将震供应筐链管肿理价拢值最百大化帽，势罩在必笋行。2.基本器供应彻链：鼠设计筋商-施工啊总承璃包商-材料摘、设匪备供道应商-物业滚管理俩商，朱这是鹊房地项产企傍业最箱基本德的供球应链雕，也顺是房范地产队企业押管理栽的最沾重要药内容贝。3.树立挡正确琴的供稠方关硬系观优：房挪地产金企业驳要有户相当睬的专神业技骂能、反同时糠具备碰比供借应商撤更高衣的智芬慧、睬更广腥的知克识、唯更强咸的应立变能富力与雾决策糟艺术键，才打能更校好的题协调蓄、督歼促、串检查轰、评颤价供顾应商假的服阅务。表同时巡寿要加肌强企草业的屋文化耳建设腊，不顿能滋但生“码高高雄在上蛛”等瓜不良婆心态雅，防扯止腐斗败的降发生据。4.供应冬链的槽有效是管理籍：4.琴1构建宽组织吊、塑胆造流课程：蹈实现良公司壤内部娇组织防与供迎应链梅上每统个供时方的改无缝罩对接读。4.香2树立虑企业搞核心宜理念剖：让拆每个欺员工剥知道减自己软的工邮作目汗的与州存在搬价值体，提窗供员提工对篇供应贼链管齐理的撇效率匹和质摘量。5.设计塔与施宁工：嫂是房全地产织项目坛运作所流程怪中承干前启夫后的房诚最重辨要两铜个环谷节，浙为其皆制定线核心璃理念孕在供辟应链车管理暮中尤牵为重采要。七房地暴产企蓝业的枕供应蛙链管峰理由于归成本找管理夜是个万系统版工程通，为漏此成野本管却理也翼不仅输仅是梨成本租管理来部门猴的责叔任，货而是详全部今部门逮的责摔任，酱尤其塞是营贡销部芝、设调计部异、工痛程部谅、材踏料采汇购部谈的责榆任，次比较佣合理栗的成坏本管永理控缘瑞制组隙织分丽工为院：项减目定兽位—营销塌部门妄；设俯计阶鸭段成律本优煤化—设计卡部门拥；招开标合滤同签题订—工程两部和葱成本梨管理亿部；计现场轨签证掉把控—工程绑部；坡竣工渡结算—成本限管理历部；枣销售劳成本菠优化—销售张部；穗管理惩费用—各职像能部怀门。八成本佩管理康需要今跨职催能合缓作总目爸录第一万部分新政悉策房兼地产尺企业康成本管管理第二零部分房地期产成魔本控乱制重浅点环绳节第三馒部分房地拨产项绢目投名资决雹策阶斗段工丘程造丑价控改制第四详部分房地仿产项任目设唱计阶疑段工旋程造显价控桑制解班析第五梳部分房地丹产项歌目招裹投标碧阶段鹊的造炊价控粒制讲俗解第六段部分房地读产项思目施疑工阶驱段工耍程造吸价控奴制分衫析第七奏部分房地惩产项抽目竣适工验知收阶饼段工浓程造骑价控蔽制第八宿部分房地恳产开武发企缝业成驾本控合制核互算拿地瞒环节奴控制象重点一二第二责部分房地眯产成鞭本控际制重稍点环河节项目姜策划畅环节真控制羞重点三五施工震环节求控制娇重点六管理椅费用纷控制乐重点营销州环节认控制陈重点四财务描控制色重点征地秒和拆易迁补瘦偿、鸣安置苗费的起控制炸关键漫是建之设项只目的牌选址意，首杆先必竖须符烈合城纪市总面体规依划，食还要械考虑芳地理裕位置覆、交友通状仗况及肤环境勇因素屯等。抹用地挽上不衫能有麻太多谎的地籍上建征筑物戚、构姿筑物疲以及齿地下罢管线族等，建毗邻壳无异顶议。貌同时口要求吼对国俊家和填地方岁关于帆征地圾、拆朴迁的患一系隙列法烦规、购政策群的熟犹练把撒握。一拿地牢环节记控制雀重点项目趴策划摔环节毛的控屯制重守点是桑勘察姨设计薪和前桶期工抹程费它。（1）勘远察设廉计和规前期筐工程哥费的碍控制皮将前删期费德用分篇为行肥政事哈业性机收费翅和工挖程服豆务性步收费咏两部扩分。撕对前调一部养分通疮过争偷取各沉项优括惠政冤策降荐低；脂勘探眉、设新计等吊前期震工程门任务术的发夺包，贩必须藏按照央新的如招投倒标法秧的规咳定，折通过违公开柜招标并确定烤承包亩单位极，最己大限做度压备低承习包价株。工掀程项迫目在顿设计叛上的曲浪费防是十请分惊部人的怪，设甘计标吴准一炼定要对与项疤目的驴市场雹定位告相适亩应,不要采一味攀追求泽高、伶新、糊美，汇不要语多余担的功挑能和展多余酿的承恒重力孟，积萍极推判行价灶值工坏程管汇理。（2）三桌通一哨平工宪程费谢用，打也是牌前期拼工程沿费控央制的腰重点云。土哄、石牲方工键程一念般工钥期较帮短，诉也没施有复柏杂严建格的其质量拆要求讨，可妥以采垮用市锹场价怠格，猫实行屡总价萄招标辉。（3）施长工用塔水、满用电找线路箱的敷俯设，熊一定卫要兼堡顾小具区建丝式成后蜻生活注用水遍、用轨电的糕需要狱，切糟忌重孩复建链设，厉增加树成本逝。二项目纪策划课环节掩控制种重点施工以过程况中的疲成本捷控制妹是成象本人外员投尽入时谈间及森精力咽最多阿的阶道段，摄也是帆成本蚂控制咏过程构中最向重要统最繁择琐的染阶段趋。其搬控制围重点朋是：（1）参屋与主促体工吓程招荷标、音分包伤工程朴招标浊、甲枯供材忍料招撑标，葡提出剂合理诸化建瘦议，健保证拴工程蜘在投候标预错算限伸价内侄招标跌。（2）通马过加汤强过茎程成具本控肢制，描对施棉工过秤程中利的工俘程成山本进狐行动扒态结继算管蛮理、铃成本情核算赠预警闹，达瞧到过摊程结寒算及符时、筹有效夸反映骗项目屑成本令。三施工梨环节轮控制抛重点首先之是建融立科玻学的仔财务士管理仗体系缠，算凯清开绒发各筋个环涛节的蛇资金执运行朵情况再，投凑入多龄少，拢运行锻时间析，货怕币在班不同俱时间从内价陈值的疲调整侵、回初收期歌、回梨收量屋、资点金在遥某个用环节警的滞乖留和应损耗估。财抢务费蹲用的某控制洽实际梢是对遵资金仆时间推价值督的控阔制，炕其中鱼主要见是贷胸款利洲息的牧降低等。因甚此，具应当备通过逼分阶帖段控索制开透发进挣度、谢缩短谷开发并周期堡，降历低资庆金占绪用时南间，透从而包实现疑对财毁务费遣用的雹控制涛。万一俱、安趋排合屑理的腹融资烂方案验：贷酿款金裹融机养构的序选择神；融尸资方毁式的竖选择摆；贷泊款额港度的仙合理缓确定辆，利塘率的赖谈判裕；筹消资费凉用的辣节约隶，进洪度的唉合理咽安排瘦等。耻二、堂贷款股利息企应从殊贷款聚总额得、贷慕款期会限和转贷款吧利率初三方婆面实脑施控深制。1、对美贷款谋额度隙的控突制，么通过接编制钩建设穴资金莲使用促计划冒、现暮金流称量表齐及贷搭款计容划，僵在满谦足项秆目需雀求的何前提赤下，冲尽量的压缩巴存量冒资金促，减洋少贷去款总咱额，呀缩短陆贷款衰期限痕，控落制财个务费崭用。2、对仓资金烂占用子期限桥的控证制，眨主要艰通过步缩短肌工期妖，同螺时加梯快销侮售、志加速杂资金殿的回晃收来啦实现绕。四财务傅控制需重点营销恋环节筒的控蒸制重霞点应尸该从微四个站方面段去体着现：（1）销端售流喉程的互优化熊；（2）销圣售部劣组织以框架注的构拐建；（3）销曾售道口具及冶物料帽的使号用；（4）项药目推率广费捎用的养有效膛使用犹。五营销抵环节笑控制堡重点根据坛目前稳公司弱的实径际情梅况，哈在投附资估昼算和不成本湾控制蓄体系似上，居将开兰发间州接费绩用即抖企业劫直接划组织得、管燥理开菌发项急目发率生的钱工资阿、福怪利、各劳保萍、折旨旧、蒙办公怖、水压电、虎周转嘉房摊躺销等烛费用辰计入圾管理引费用晋。管笑理费他用控誉制的闭关键配在于网开发前建设妖的规妥模，葬因此僵应当悠通过荐加大依开发庭力度学和开豪发规煮模，饲降低古单位在管理搞费用填水平蹄。荐一、中定岗左定员安，精抖简机奴构，戴减少汇人员号冗积劣情况佩出现晃。但铃对关绑键岗刃位和年关键毁业务碰，尤限其成享本效慈益高菠的岗掩位，默不但店不能昼过于笼精简耐，而猜且有辫必要带增加隆、充还实定膜员。凑二、怒在理电顺公述司产叫权关乒系的赏基础蓬上，病将公鸡司房亏地产榜开发铺业务货管理谋费用时明确闭出来皂，并驶按照要项目旧进行祸科学贤的分句摊。晴三剥、由底于目亲前房侦地产瓜专业萄分工笋越来岭越细绣，拆猾迁、厚施工厉、工屋程监椅理、龟销售鸭、物毛业管户理等佩均有器专业贵的公淋司和枣队伍蛇，可缸能的锅话对汤开发抬过程惹中的填部分篮业务纤可分藏包给穿外部怜的专婚业公迎司，钩前提神是这透样做肺比自娇己做权更节既省。良四、肌推行狸各部虽门管华理费墓用承仁包、袭限额衡奖惩考，调抽动节算约管计理费剩用的辞积极弟性和逃责任怀心。六管理限费用转控制耀重点总目巨录第一饶部分新政学策房录地产徒企业次成本技管理第二感部分房地门产成太本控丘制重伍点环备节第三昆部分房地圆产项抖目投苏资决混策阶笨段工僚程造多价控搬制第四胸部分房地卷产项弃目设减计阶御段工格程造乒价控壳制解细析第五箱部分房地锈产项识目招音投标厅阶段膜的造像价控前制讲顽解第六除部分房地接产项毯目施差工阶广段工摇程造桑价控浪制分贷析第七靠部分房地跃产项筹目竣仰工验鸣收阶哗段工悔程造家价控袜制第八乖部分房地慌产开增发企论业成咱本控笼制核可算如何成理解姥投资抛决策拒是控反制工择程造呈价的纱前提一二第三旋部分房地促产项柱目投声资决布策阶渐段工师程造容价控展制分析萄影响凯投资巩决策妄阶段奥工程隐造价执的决启定因郊素三五投资占决策皱阶段拳工程闷造价红管理柜的主遥要内施容投资暗决策轧投资牢估算送与财妈务评距价四如何番做好尝投资枯决策刊的可房诚行性喂研究在建痛筑工破程项钢目管肺理过桥程中仰，投哑资决虏策阶侨段控锦制工剥程造壳价具队有十蓬分重锤要的扛意义烂。投班资决攀策阶连段控咱制工脑程造楚价，泉是正逗确确被定建焦设项窄目计虑划投秆资数很额的泡关键出，对浊项目哥投资扰者正纸确控枕制投沿资目携标值豆具有伙重大知意义侍。不拌论何懂种项基目，菊其前奶期工可作的需核心宿是编节制符写合实欠际的阴投资脱估算霞值，晶正确榴确定码投资剩估算密值，口对于彼以后身控制辽初步前设计卵概算剧、施锈工图农预算伏，实迈现投与资者抽预期返的投种资效庄果有倘着重衡大的亚影响陡。并逆且，挥相对惧于建卧设项上目的哪其他兔后续咬工作拦来说宫，投牲资决饶策阶承段控泡制造咏价，鞭对建刊设项鹊目经伪济效建果好城坏的位影响猪最大柴。因膜此，闪在此猎阶段裹控制丽工程智造价齐，对漫整个抓建设佣项目苍来说绒，节颂约投蜻资的写可能反性最锦大。安在项炭目的烟建设袍过程般当中晋，节碧约投塞资的鬼可能发性是婶随着筒建设野过程辽的进余展而符不断乔减少泳。一滩般来寇说，柳决策吵阶段饼控制凯造价孩对项译目经自济性闭的影蜓响高贩达95封%~似10繁0%。以哭上说拳明建玻筑工雨程项乡丰目投牌资决周策阶淘段的励造价更控制行是控卧制整未个工煮程造额价的除前提配。一如何询理解灯投资泼决策其是控小制工备程造趣价的见前提建设没项目竟投资带决策愈阶段同影响拨工程扇造价演的决更定因持素主撑要有鉴：项南目建疾设规误模、蛛项目伞建设猴标准如、项陡目建训设地谢点三腹个方指面。（1）建迎设项投目的绑生产苍规模阻指生俱产要忌素与饺产品锐在一掀个经疤济实潮体中屯的集乌中程补度。喜通俗土的讲德也是蚕解决挺“生法产多织少”篮的问早题，栽往往皂以该修建设议项目捡的年请生产缸（完驱成）态能力棚来表奶示。木生产盟规模归的大评小，兴必将灭影响响建设滴项目蛋在生幸产工牛艺、捉设备悦选型便、建萝设资逢源的晚方面俗的决据策，功进而窗影响助投资宗规模悄的大仆小。巩合理迅确定漆项目同的建孙设规扯模，舱不仅围要考漫虑项肠目内韵部各蝇因素剥之间彼的数刮量匹嗽配、适能力抛协调牌，还浊要使萝所有愤生产秤力因矮素共切同形辜成的锅经济涨实体偶在规肝模上棒大小要适应该，以告合理扑确定置和有客效控掌制工统程造皮价。（2）项睛目建准设标蒙准是韵指包茂括项限目建冬设规说模、豆占地谊面积窃、工滋艺装亚备、达建筑卸标准丧、配唤套工稳程等较方面暮的标生准或牧指标机。建犬设标小准是楼编制悬、评揪估、疾审批凳项目西可行井性研罢究和想初步漏设计翁的重炮要依东据，瞎是衡种量工庭程造架价是快否合抗理及精监督迁检查培项目偿建设锐的客恳观尺羊度。击建设狱标准鸣是否架起到逃控制勉工程温造价微、指残导建偷设的坡作用叠，关宋键在宣于标阁准水李平定伴的是导否合墓格。锐建设炮标准劈燕水平汁应从放我国洒目前归的经嫌济发仪展水缘瑞平出交发，霞区别箱不同毅地区绳、不扒同规勉模、呀不同纱等级帮、不吉同功械能，汗合理牲确定煮。（3）项贴目建杆设地跑点的么选择瞧对于框该项辽目的构建设厦工程依造价靠和建淋成后轮的生紫产成奴本，吩以及哲国民误经济蚂均有倒直接劣的影解响。二分析猫影响彻投资哑决策烧阶段许工程区造价土的决欧定因琴素（1）分真析确涨定影妙响建戏设项接目投逃资决拴策的膀主要内因素鲜。确定劫建设农项目馋的资萍金来画源，合理删地确彼定项夫目的混建设内规模妄、建销设地烛点、很科学灶的选撤定项头目的兴建设往标准厘，这责些都笑直接歼地关检系到扬项目妥的工再程造辫价和巧全寿乡丰命成殿本。（2）建药设项过目决华策阶岩段的较投资去估算析：是偏一个华项目吼决策待阶段默的主寺要造际价文沿件，栋它是走项目畅可行剃性研野究报职告和躬项目革建议旦书的崖组成致部分脸，投顽资估乒算对迁于项合目的茶决策拴及投少资的拖成败弓十分克重要毙。（3）建软设项支目决专策阶坟段的那经济峡分析息：指馋以建不设工豪程和玩技术醉方案真为对里象的构经济歼方面派的研别究。暴它是皮可行录研究健的核起心内森容，印是建涝设项裳目决钥策的复主要队依据田。（4）国姨民经芽济评围价与何社会兴效益掉评价平。（5）建唱设项乞目决墙策阶仗段的累风险朗管理踏。要厨及时忽通过钟风险粉辨识柜和风帽险分哀析，外提出衔建设捏投资斩决策诊阶段哨的风稠险防隔范措兴施，芬提高宵建设未项目谨的抗项风险粱能力哑。三投资牢决策柏阶段布工程泽造价乡丰管理观的主勇要内姜容首先急要做毯好投子资决餐策阶俱段的芦基础始资料谣收集棕工作瞎。做合好工独程的峰投资高预测镜，需害要很写多的黎资料重，如嚼工程耽所在舱地的保水电浊状况非、地待质情眠况、迹主要损材料型设备刑的价彩格资盟料、模大宗纯材料售的采芬购地腊以及爷现有顽已建轧类似普工程粮资料肃，对铲于做等经济比评价认的项僵目还愉要收雷集更漏多资燃料。授造价匹人员鼠要对玩资料炭的准舰确性纠、可脆靠性静认真角分析叔，保慌证投赴资预衰测、掘经济其分析秃的准绍确。其次开要编斑制可磁行性挽研究痒报告穿。工储程项蒸目的笼可行盆性研泻究阶正段，才项目斥的各膨项技粘术经丝式济决凑策，饼对工肚程造狭价以扰及项喘目的皱经济小效益已，有那着决烘定性陷的影秤响，劈燕是工苗程造列价控蕉制的众重要衬阶段逝。可劈燕行性躬研究索要以壤质量戴控制敌为核哑心，倡对项航目的姐规模将建设闲标准驻、工稻艺布爬局、廉产业株规划尿、技智术进箱步等没方面盐应实悠事求叔是地危科学宇分析宁。四如何义做好坛投资搁决策蚕的可井行性缓研究投资延决策薪投资笑估算倘与财壮务评列价都阀是投衬资决汽策阶赖段工浑程造织价管扬理的参主要跟内容毛，都郊在《可行浊性研留究报竹告》中起逮着十黄分重肥要的晨作用浴。第一爱，投手资估缩慧算是读制定撞融资竟方案激、进绕行经冰济评枯价的盗基础重，也套是进飞一步率编制姓初步骑设计块概算息的依碗据；第二宿，“扎投资芹估算央”和阵“财恼务评起价”不是银目行贷顺款的殃依据誓，是唤国家虑编制忘建设爬投资担计划名的重懒要依沃据；第三驳，“急投资茄估算扎”与符“财抽务评夹价”沟是投挺资决姐策和露方案对比选截的重常要依仅据。五投资勒决策梦投资戴估算稿与财麻务评忧价总目肿录第一然部分新政公策房卖地产怨企业泉成本傍管理第二笼部分房地静产成穿本控柿制重送点环查节第三赶部分房地漂产项薄目投滔资决搁策阶绢段工茄程造术价控粉制第四喜部分房地禾产项煎目设萌计阶谅段工订程造迫价控哥制解地析第五牌部分房地外产项父目招倾投标宽阶段浪的造陈价控欧制讲缓解第六犹部分房地怪产项巧目施什工阶吴段工仇程造怎价控愧制分举析第七枪部分房地烘产项桥目竣家工验扔收阶紧段工兔程造苗价控鞭制第八笋部分房地夫产开创发企幻玉业成鸽本控学制核撑算正确场理解盆设计傍阶段榜的成盼本控堪制一设计完概算赵与施葬工图彻预算周的编倾制与温审查二第四脑部分房地镜产项她目设蚕计阶桃段工姜程造表价控熟制解座析设计徐阶段狸成本突控制铁的核窃心三五房地驱产设旦计阶序段的恨设计踢程序六设计娘方案附优化以过程葱与重哄点设计胆阶段谁工程火造价柱控制晒的措斗施和催方法四七限额京设计辈的实达施设计回阶段鞋工程睡造价块的决棕定因睬素与繁造价径管理佩的主堤要内贺容八设计峡阶段斜的成学本控辅制是刺房地筋产项炸目成宜本控困制的漆关键逮与重烤点。崭尽管纠设计唉费在劳建设评工程糖全过桐程费叔用中疫比例浑不大漠，一你般只难占建草安成汉本的1.微5%圈-2蝴%，但叨对工定程造玩价的唤影响摄可达75插%以上摸，由惹此可含见，恢设计惩质量喉的好烦差直则接影房诚响建彼设费络用的秃多少水和建匹设工条期的拦长短兽，直摸接决州定人乒力、标物力携和财到力投义入的果多少凑。合夹理科剩学的爆设计再，可舅降低疯工程唐造价10始%。但暗在工与程设钟计中茅不少环设计滩人员碧重技处术、彼轻经领济，绕任意珠提高写安全田系数厌或设斯计标初准，关而对变经济轻上的恳合理句性考康虑得努较少述，从颈根本头上影暂响了蛛项目暮成本葛的有脂效控新制。一正确瞧理解猴设计对阶段伸的成脸本控党制设计还阶段到成本届控制私的核绕心包孟括：峰设计舱管理累和技胃术管巩理两答大因泼素。（1）设桨计管御理。浆要加市强对努设计沃公司奋的管铁理与堵协调甜，包尺括：扛设计弯单位朝的选畅择与扑合同称管理界，做仰好与柳设计配人员布的沟戚通，畜落实鼓奖惩孩措施栗，开属展设划计公屡司间妈的交辉流与叙竞争仙。要割建立受管理斜程序腰与制窗度，位包括陪：完蜘善甲示方设嚷计标贯准，在坚持嘴设计念全过刷程优咳化，村建立传专家芹会议含评审克制度绝，内扩部审臂核制吨度化窑等。（2）技礼术管阁理。盯建筑惯方案识的选彩择设溉计前飘期方扬案一嘉旦确右定，立成本资大势个也基己本确冒定。尘结构懒设计葵从方廊案入活手可驶以对赞项目鞭总成跪本进昌行较插大优巡寿化。二设计脸阶段侍成本惑控制蠢的核丈心（1）方纤案设音计。须方案丢设计瞎的内脆容包升括：怠设计案说明速书；毕总平开面图柿以及谅建筑智设计塔图纸受；设赖计委笔托或毒设计茄合同昨中规赌定的槐透视结图、扩鸟瞰督图、般模型虚等；（2）初点步设俩计。肾初步睁设计泡的内签容与愿工业筋项目齿设计梨大致险相同凭，包战括各额专业唉设计株文件农、专蒜业设臂计图减纸和纵工程垂概算蛇，同泄时，妇初步糠设计笋文件伸应包淘括主始要设堪备或恋材料老表。（3）施舰工图逐设计尼。该俘阶段吃应形典成所诉有专徒业的膊设计兵图纸删（含久图纸桶目录爆、说范明和套必要躁的设织备、树材料这表）根，并狼按照壶要求址编制猪工程昆预算专书。暂对于肉方案奏设计锄后直抵接进凳入施吐工图垃设计坡的项早目，勉施工捡图设兰计文分件还垮应包莲括工戒程概前算书坊。施匀工图超设计禽文件续，应螺满足互设备罩材料属采购设，非蹦标准子设备粮制作堤和施辈工的析需要须。三房地午产设虽计阶诉段的掠设计丈程序1.设计布阶段破工程咱造价械的决增定因互素：杀计价肚与控联制。（1）可戏以使链造价瓜构成谱更合哈理，幸提高犬资金求利用艳效率止。（2）可各以提嘱高投英资控骂制效兔率（3）可计以使算控制组工作也更主那动。（4）便或于技凯术及有经济肿结合孩。（5）在眯设计希阶段变控制盐工程宜造价羡效果搁最显吃著。2.设计漂阶段滥工程盛造价桨管理圣的主泰要内阅容有浩：（1）方索案设府计阶集段。通方案芳设计赔阶段艳一般绝是根变据方策案图唯纸和怎说明嚼书，限作出码详尽近的工殖程造棉价估伴算书床。不帜超过阿投资法估算决，则纤为正剑常。（2）初拔步设数计阶翁段。贱根据各初步奏设计辩方案衫图纸记和说相明书辞及概惭算定数额编浪制初新步设酬计总毁概算窗。（3）技规术设猎计阶愁段。酸根据活技术您设计瓶的图零纸和炮说明犹书及器概算太定额恨编制兔初步箭设计概修正弟总概斜算。（4）施绢工图痛设计帆阶段港。根诵据施剑工图剑纸和剧说明耻书及讯预算自定额桑编制厉施工垮图预颈算。（5）设撞计交歇底和愿配合拾施工防。设难计单闸位应监负责嘱交代薪设计助意图况，进报行技屡术交全底，股解释棋设计寇文件头，及诞时解我决施透工中祝设计无文件滋出现蓄的问就题，珍参加玻试运衡转和榆竣工蛇验收寸、投剥产及亩进行盲全面荣的工养程设涝计总咏结。四设计爹阶段盗工程肉造价械的决催定因纹素与犹造价浓管理挎的主世要内音容（1）推垒行设怀计招社标，严择优完选择森设计熊单位（2）开软展限植额设促计，端有效眼控制晕造价（3）改朝变设路计取画费办刷法，起实行唉设计吐质量逢的奖从罚制摘度（4）推这行设考计监诉理制摔度妖（5）推聚广标掩准设宏计（6）提孟高设堂计质议量：（7）加拐强施寸工图货的审同核工裙作。业主貌要真雪正把井控制婆造价骨的关拆键阶妥段确贞立在颤设计淹阶段直时，底才能棵收到州投资隆省、市进度贯快、塘质量狼好的昂效果个。通联过技子术比驳较、汗经济呜分析亮和效肝果评丛价，贿正确是处理常技术乌先进姿与经槐济合因理两阻者之帝间的斑对立瞎统一六关系献，力金求在单技术急先进嘉条件耗下的过经济横合理党，在艳经济垮合理矿基础帽上的王技术先先进教，把唯控制统工程辰造价赌的观魔念渗月透到周各项卵设计脆和施妻工技彻术措顶施中租，把晶工程摧造价乎控制通工作妨推向因另一郊个里称程碑晶。五设计些阶段轨工程涂造价颈控制送的措沃施和校方法（1）通始过设布计招泼标和防设计果方案牧竞选是优化破设计穗方案眯。建奋设单玩位发胡布公嘉告，搭吸引位设计浙单位叉参加隙设计文招标风或设题计方疏案竞观选，喜以获催得众坛多的谈设计可方案近；然别后组圾织7-渠11人的划专家歇评定威小组肝，其挡中技荒术专见家人剖数应真该占2/疯3以上进；最架后专缠家评树定小杯组采肯用科渗学的伐方法扎综合悬评定替各设蜂计方光案优苏劣，秆从中惕选择岛最优悄的设撑计方塞案，祥或将叹各方廊案的躬可取语之处今重新易组合赛，提航出最乘佳方助案。（2）运去用价雅值工麻程优斗化设萝计方纪案。烧首先期进行意功能界分析撇；然糊后进妥行功南能评迹价，速并根灵据功锋能分线析的稳结果涂提出且各种甲实现画功能杀的方荐案；赵最后僵进行闻方案液评价忠。（3）标店准化滤设计耕。标谈准化晨设计盏又称辨定型密设计旗、通附用设浅计。眨各类洁工程涝建设虎的构谷件、全配件畏、零挡部件挎、通骑用的疫建筑给物、肌构筑轨物、倾公用西设施圣等，纯只要严有条芹件的检，都当应该颂实施和标准棍化设萝计。（4）限取额设阵计。划限额督设计锣就是托按照能设计迈任务啊书批号准的融投资宋估算静哦进聪行初甚步设雾计，沿按照趟初步邀设计铁概算禁造价嘴限额谊进行宋施工小图设且计。蒸在整肚个设适计过芝程中硬，设老计人疗员与望经济凑管理秧人员译密切捐配合分，做助到技司术与洒经济脉的统掠一。六设计催方案室优化华过程么与重甚点所谓端限额梨设计销，就说是按执照批臣准的却设计毙任务弊书和废投资滤估算矩来控诱制初沈步设检计，辉按照者批准都的初婚步设驴计总码概算姥控制笛施工止图设抚计，泳同时免各专泪业在霜保证凝达到庙使用努功能南的前聪提下劫，按君分配凉的投台资限千额控瓣制设竿计，枯严格冻控制不技术借和施肯工图妈设计渡的不驶合理碍变更终，保扭证总掘投资扫额不吩被突乳破。实施沙限额姓设计删，第爱一步此要将仍这个熊限额袍按专店业（祝单位贿工程宵）进嫩行分法解，者看其亮合理菠否；木第二或步若章第一覆步分脉解的尾答案雅合理铲，则温应按国各单熔位工尽程的介分部铃工程野再进险行分豪解，线看其跑是否念合理诊。若全以上拍的分份解分资析均僻得到馒满意数的答维案，煌则说叨明该东限额环可行弟，同描时，垒在设罚计过必程中联要严权格按骂照限摔额控妨制设接计标口准；显若以齿上的熔分解源分析永（不凡论哪默一步音）没而有得废到满蒜意的马答案挽，则虎都说语明该物限额痰不可蕉行，竭必须龟修改槐或调错整限隐额，算再按屿上面甘的步猴骤重消新进展行分粱析分爸解，蓄直到皱得到乔满意众的答称案为警止，躁该限涂额才傻成立尼。限额迎设计拐的技避术关旦键是潜要确底定好颤限额水，控戴制好辩设计锣标准芹和规划模。七限额挪设计宗的实施施1.设计白概算击的编矮制与著审查1.改1设计尼概算麻的编稻制：控设计栽概算耳可分较单位董工程戏概算群、单锤项工中程综临合概正算和厕建设渣项目部总概挽算三排级。葬单位短工程软概算晃是确巷定各魔单位漠工程牵建设萌费用黄的文哀件，输是编称制单成项工中程综莫合概叔算的宇依据指，是悬单项园工程录综合仪概算辣的组姜成部粮分。呼单位叉工程酱概算踪蝶按其吓工程户性质众分为赏建筑岂工程仇概算续和设而备及狱安装掘工程调概算宽两大慎类。代建筑教工程见概算肝包括煎土建春工程骨概算警，给料排水如、采雹暖工挎程概昂算，偿通风性、空占调工娃程概效算，罩电气盐、照凑明工祝程概威算，雀弱电储工程蹈概算蹦，特牌殊构抓筑物难工程谜概算毛等；株设备亮及安工装工吼程概拜算包爱括机砖械设株备及注安装德工程保概算摇，电灵气设昆备及悲安装抵工程叔概算丑，热踩力设欠备及逼安装仙工程旬概算穿，工却具、林器具荐及生碧产家括具购课置费散概算额等。拴单项焰工程携综合慨概算敏是确仿定一索个单锹项工齐程所君需建伙设费趁用的欠文件唉，它浅是由残单项导工程剥中的临各单件位工袋程概晚算汇吧总编复制而垄成的树，是不建设传项目次总概孩算的尖组成粘部分兴。建总设项怜目总残概算俭是确樱定整唉个建兴设项削目从瓦筹建督到竣矩工验稳收所炉需全重部费俯用的魄文件缴，它笨是由揪各单妇项工倒程综岗合概鹿算、档工程岩建设段其他伸费用列概算织、预淡备费拿、建乓设期居贷款获利息音和固许定资漂产投熟资方里向调功节税忘概算职汇总接编制湾而成婶的。1.龙2设计井概算挎的审蓬查内箱容：(1他)审查障概算简的编纷制是况否符撕合党注的方亩针、拖政策论，是躺否根续据工富程所志在地毙的自弄然条番件的必编制携。(2伐)审查愁建设利规模(投资拉规模馅、生神产能誓力等)、建第设标爹准(用地示指标罗、建渣筑标仓准等)、配厚套工充程、贷设计谊定员豆等是档否符璃合原坡批准挠的可主行性纺研究犹报告朋或立贞项批乔文的见标准讨。(3岗)审查姐编制肃方法黎、计抱价依兰据和值程序拦是否讲符合妙现行引规定智。(4仿)审查枕工程颈量是渠否正恒确。(5涌)审查好材料影用量供和价瓣格。(6促)审查污设备蜂规格鹊、数弓量和根配置拾是否策符合范设计环要求贡，是伟否与反设备稍清单红相一晶致，爸设备鱼预算惜价格嫩是否欺真实汽，设歼备原引价和稠运杂矛费的的计算程是否券正确送，非戒标准削设备竿原价生的计枣价方伐法是者否符冬合规易定，注进口肉设备哲的各君项费缎用的善组成埋及其暗计算讽程序犹、方雪法是惧否符钉合国崭家主戴管部杏门的和规定撑。(7互)审查雕建筑伤安装逝工程吐的各卵项费仇用的顺计取畜是否劣符合单国家拥或地砍方有武关部趴门的纯现行痒规定胁，计抽算程脾序和夏取费酒标准粱是否砍正确践。(8缝)审查轿综合午概算勾、总仍概算唐的编食制内助容、酷方法杆是否干符合仗现行华规定闸和设湾计文野件的盗要求草，有纪无设厘计文钱件外涉项目违，有章无将冲非生俊产性貌项目恒以生纽奉产性扯项目朵列入造。(9拦)审查汪总概掌算文好件的义组成屡内容扒，是促否完句整地司包括越了建神设项动目从贺筹建舅到竣锯工投川产为退止的螺全部龄费用障组成献。(1王0)审查提工程触建设旅其他呜各项理费用庸。(1伴1)审查毒项目幻玉的“甚三废狭”治祥理。(1初2)审查以技术确经济坝指标醋。(1倾3)审查突投资擦经济镇效果值。八设计扫概算辫与施山工图静预算饥的编听制与取审查2.施工悼图预怪算的颈编制被与审浸查2.存1施工次图预仪算的展编制翅：施钩工图丝式预算林是由寸设计屡单位铸在施潜工图船设计铁完成屠后，丧根据钳施工俯图设鹿计图孔纸、控现行喊预算少定额饼、费果用定贞额以针及地院区设铅备、身材料萌、人予工、捞施工评机械床台班侄等预掉算价牢格编桌制和兽确定谋的建较筑安装装工肆程造著价的利文件盟。施鼠工图桐预算赏的编影制包挎括：倾单价夺法编接制施获工图同预算挽，单坦价法巷是用两事先泰编制鸽好的着分项乒工程渐的单券位估组价表苹来编肤制施流工图拢预算艺的方翻法。陈按施瓜工图慰计算妄的各脾分项包工程余的工图程量潮，并策乘以忍相应岗单价括，汇经总相钳加，桶得到苍单位必工程醒的人吗工费胜、材军料费雾、机丘械使梳用费熊之和搏；再挣加上垒按规妇定程迈序计唐算出定来的舰其他粪直接较费、牺现场艘经费惊、间坟接费米、计雹划利毙润和碧税金贯，便誉可得阿出单毅位工番程的皱施工优图预垦算造奔价。2.离2施工荒图预捉算的乒审查傍内容费：审葬查施搅工图验预算急的重厘点，率应该兰放在视工程喇量计离算、幸预算扫单价搬套用旁、设睡备材锯料预卡算价稿格取摇定是习否正凑确，遇各项情费用纸标准娃是否嚼符合颈现行国规定侨等方李面。1．审遗查工怒程量情，(1河)土方烛工程超；(2露)打桩刃工程陕；(3跃)砖石鲁工程圈；(4著)混凝赤土及着钢筋轻混凝澡土工帜程；(5违)木结蚕构工训程；(6亭)楼地运面工浅程；(7血)屋面刃工程知；(8幸)构筑恩物工判程；(9疲)装饰刮工程谈；(1绕0)金属协构件揪制作灭工程厉；(1臣1)水暖追工程卷；(1只2)电气袍照明语工程捡；(1桂3)设备唯及其脱安装数工程笛。2．审单查设乱备、贝材料丙的预英算价秩格，(1野)审查膊设备唇、材凳料的夺预算芦价格资是否催符合阴工程羽所占谢地的附真实确价格杨及价离格水净平；(2粘)设备睛、材芳料的且原价纪确定愁方法渴是否纲正确岩；(3拿)设备透的运骂杂费云率及书其运怪杂费贝的计怒算是妄否正搞确，愉材料河预算倦价格球的各泄项费乒用的逆计算歪是否奴符合奏规定脊、正绑确。八设计得概算拢与施沃工图区预算悔的编抢制与两审查总目拣录第一物部分新政宪策房巷地产剩企业树成本数管理第二充部分房地垃产成兰本控尊制重灵点环亡节第三秒部分房地礼产项扒目投门资决械策阶聪段工虽程造弹价控哀制第四澡部分房地瓜产项因目设映计阶竖段工碰程造播价控伶制解颠析第五坝部分房地截产项维目招锁投标奴阶段针的造彻价控蛛制讲舞解第六价部分房地难产项买目施卖工阶泰段工吊程造莲价控样制分侄析第七唇部分房地巨产项蜓目竣蠢工验幻玉收阶旺段工红程造专价控位制第八灭部分房地唱产开奥发企俯业成鞠本控柜制核园算如何江做好翅工程登招投鬼标与停文件传编制一二第五朱部分房地乱产项冠目招折投标零阶段就的造老价控蹄制讲罢解招投派标阶兆段对同工程虹造价丘的影负响与统造价冬管理阵的主乳要内尤容三五招投裕标项察目报决价与驰控制六房地说产项职目设俱备、液材料讽采购祖招投毯标与索合同炒价款侦的确坟定如何并确定娃房地第产项输目工伪程合档同价四工程驱量清铜单计忆价模暂式对透招投触标阶需段工池程造牌价控减制的遍影响努分析要做械好工毒程招宫投标汇，就泳必须肺要了漂解工忧程招寇标投呈标的骗概念薪和内堪容。敞建设贴项目挥招标铅投标烤活动择包括粪的内览容十磨分广议泛，歼包括雨建设普项目糟招标态的范络围、批建设利项目恐招标鱼的种尚类与贤方式塞、建鬼设项元目招体标的顿程序蜜、建诊设项以目招希标投赔标文缺件的配编制贝、标滨底编温制与贴审查怨、投旨标报跳价以番及开笨标、取评标阻、定续标等招标卷文件骆的内滨容和眯编制。（富一）们按照《工程拐建设劣项目都施工波招标嫌投标甚办法》的规肃定，甩依法委必须援招标欧的工午程建检设项前目，县应当深具备期下列都条件跑：（1）招仇标人达已经头依法及成立票。（2）初宇步设即计及他概算关应当留履行邀审批台手续钢的，柜已经牲批准渗。（3）招润标范宾围、穷招标清方式介和招酿标组往织形停式等灶应当歼履行里核准丈手续谎的，愉已经段核准踏。（4）有哈相应净资金生或资捐金来届源已付经落挎实。巨（5）有立招标关所需昨的设循计图乌纸及挺技术障资料粒。（俊二）区招标搜文件屿一般适包括兆下列伸内容稻：（1）投众标邀坛请书宵。（2）投询标人阻须知为，包早括工挤程概汗况，沟招标恢范围戏，资贫格审妄查条寸件，河工程拴资金陪来源腐或者绸落实半情况满（包赖括银昏行出烂具的讯资金腾证明奔），类标段差划分掏，工势期要漂求，萍质量霉标准屿，现西场踏脉勘和徐答疑醋安排患，投旺标文避件编嗽制、扩提交弱、修利改、抹撤回诞的要购求，虏投标命报价赞的要围求，纽奉投标页有效县期，午开标躲的时阵间和华地点跑，评酿标的宾方法晕和标赤准等位。（3）合些同主待要条傅款。(4道)投标障文件半格式蛇。（5）采疫用工打程量科清单喂招标奔的，摊应当够提供洋工程糕量清必单。唐（6）技外术条堂款。疮（7）设藏计图已纸。社（8）评桃标标酒准和读方法腿。（9）投义标辅习助材筒料。。一如何痛做好污工程烟招投吵标与伯文件涉编制1.影响工程喜招投说标阶谱段是友确定狡工程诉施工饶合同弱价款废的一血个重诱要的种阶段漆，它蝴对今棍后的酷施工栗以至感于工级程竣秘工结图算都亚有着挂直接匪的影融响，挨因此起，招胆投标杰阶段友的造铲价控杜制对楼整个脆项目更工程侦造价患的影食响也刺是非戴常大管的。2.造价舟管理猾的主安要内伏容：（一谢）招达投标回图纸盟及现逢场勘扛察：①严拌格审执查施骂工图糕纸中暗所选泡用的觉材料变设备哲，特蔑别是军对价肆格差用异幅结度较喘大的渔材料母、设燃备进斗行必川要的冷限价。②严怪格审搜查图宫纸中益做法距不详娘的项吗目，浅对于盲图纸贿中不可明确崭的工币程做配法应耕在开险标前刚加以权明确乒。③欠加大亡施工坡现场放勘察喇的工倡作力找度，贝将有愿可能挪发生放的费撑用考茶虑到膛招标盯文件兴编制亮中。（二摸）严捏格编赠制招旗标文仙件的痕有关刑条款倾，避饥免招早标文每件条痕款漏尝洞百饭出。①招拼标文逼件的浮有关燃条款未应与振施工稠合同颂的有关关条阿款保粱持一诉致海②招黄标文摩件中春合理割的确袍定施