第三轮调控政策

2011年中国地产趋势研究报告二零一一国内经济形势二零一一政策环境二零一一房地产市场走势二零一一房企发展策略

时间货币政策美国2010.11.3第二次量化宽松政策日本2010.10.5时隔4年多再次实施零利率政策，总额35万亿日元基金用于购入资产等，为市场进一步注入流动性2011.2.16日本央行(BOJ)周二(2月15日)宣布将基准利率维持在0-0.1%区间不变，未来将维持极度宽松的货币环境。2011.2.18日本央行行长在G20峰会前夕表示，发达经济体宽松的货币政策正在使资本流向新兴市场，并推高大宗商品价格，但他认为这是必要的欧盟2010.5.9投入7500亿欧元，主导利率降至1%历史低位2010.12.2继续维持基准利率于纪录低位1.0%不变发达国家量宽政策加剧国内通胀形势流动性流动性全部进入实体经济有压力较高的信贷中介成本意味着信贷市场低效率和低增长性，形成部分限制私人投资快速增长、资金通过信贷市场进入实体经济的阻力。012345672006-012006-032006-052006-072006-092006-112007-012007-032007-052007-072007-092007-112008-012008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-11企业债收益率:穆迪Aaa-10年国债收益率企业债收益率:穆迪Baa-10年国债收益率流动性信贷中介成本依然高位形成流动性完全进入实体经济的阻力国外:企业自身的信贷成本仍然处于高位，同时消费仍处于去杠杆化阶段。在这种情况下，流动性的注入很大一部分就有可能流向海外。国内:用工成本及农业生产机会成本增加，构成推高CPI的因素，预计随着中国人口红利逐步淡出，这将成为长期影响因素货币供应量成本成本通货膨胀流动性根据同策CPI预测模型,预计——CPI大概在今年一季度末或二季度初见顶，峰值约在4.5-5.5%。全年CPI平均约3.5-4.0%。经济增长国内经济复苏强劲1月20日，国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。经济持续高速增长投资经济增长保障房投资弥补投资缺口保障房建设弥补了部分投资缺失，房地产投资增速仍保持高位。工业增速下调幅度不大仍处历史平均水平。工业实际增长回落消费经济增长社销总额年均名义增速预期18%城镇居民人均实际消费累计同比下滑12月社销零售总额同比增长18.4%，较11月持平，但这是在4.6%的高通胀下实现的，简易剔除通胀的实际增长比10月微升0.5个百分点，显示消费总额虽然呈上升态势但支撑消费增长的非居民消费因素仍较强。经济增长出口出口紧跟美消费复苏经验数据表明我国出口受美国零售消费复苏滞后拉动。若欧美的经济在二次量宽及欧盟财政救援基金背景下逐步复苏、将会拉动我国出口提升。受国际环境影响波动较大增速微落但仍处高位CP珠I在今晶年一李季度萍见顶们，峰雨值为4.炉5%寄-5凑.5骂%之间野，全喂年仍中处于偶通涨逗压力享期，秆均值览为3.5%-4.满0%若美裙国经剑济好廉转，路再加讨上CP椅I过高孟所导研致的吸价格得因素默，国按内经天济或瞧将突螺破10盆%前三号季度贯，宏猫观政受策的点基调的将严走格放泰在控滚制流份动性坟上；郑第四佳季度莫，政拆策或角将逐与渐转物向稳朝健二零一一国内经济形势

二零一一政策环境二零一一房地产市场走势二零一一房企发展策略新国集八条第三鼠条：仅加强举交易立税收谁征收票，将守不满良五年脱住宅历交易所营业羊税从纳差额影征收肤改为铲全额具征收第四句条：枝二套鄙房首想付比妻例提旷高第六史条：亦全国璃范围办内的番限制忠购房栏套数第七色条：窑约谈键地方停政府第二谎条：起加大逝保障钢房供修应第五漫条：座土地游双限飞，加罩大土部地供店应力蚕度，评要求脆不得衬低于芬前两腾年年泉均实饿际供百应量第一俱条：爱地方冈政府竞要确健立房疮价控黑制目角标第八霸条：变加强榴舆论肺导向需求岔抑制打政策地方秋政府智约束胳政策供应姻增加具政策预期梨管理载政策“新劣国八纸条”邮简析最大尺特色金在全镜国限雄购竿，但热限购负的难周点在书三套借房认炎定当地津政府倦限购奥细则点缺乏之明确给时间坐表，粉预计拍最早潮要到弊春节州后出科台。何为灵第三狠套房烛，其吃中涉私及有铲住房反共有忆产权震的家般庭和抱个人拳，共屯有产念权部么分按泉比例旁算，帽还是夹按照档共有狗即算1套；摩第三侧套是趴包括救家庭敬名下猎所有凭住宅涂，还仙是仅否家庭篇在当绑地住等房套县数。各地提房产尚信息鸦登记帮体系班完善飞程度遇不相臣同，脉房地烟产业避发达钞地区叉登记矿信息撤全，孟三线册城市假实施旗限购腔难度庆大。“新植国八亦条”丧简析

4.17国务院令

1.26“新国八条”

限购对象

商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市

限购对象

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

有1套住房的当地居民、能够提供纳税证明或社保证明的非当地居民限购1套住房；对已有2套及以上住房的当地居民、有1套及以上住房、无法提供纳税证明或社保证明的非当地居民暂停购房

限定宫地方窑提出尽价格届控制根目标变相迷承认槽房价钱不可量能下客跌，培助长注看涨伤预期春；并偶且房批价控剖制目氧标制床定拍摆脑袋刚居多滔，缺痛乏合钳理依肾据不满5年归营业望税差劲额改陕全额壮征收本意单是打冬击短端期投范机的胸，但命是在滑供不袋应求控的大架环境病下，季税费纪的转套嫁就徐显得损容易躁的多龄，带召来的丛结果占只会镇是增逗加交乘易成舌本，姿抬高毕房价若无竭明确询房价偿上涨盗预期架变化涝，政周策效驻果微配乎其导微提高杠二套盏房首喘付改善醉性自膝住对纳于利副率的劣敏感颤程度刑要高枕于首欲付敏尽感度馒。且20常10年来嫩购买播二套垂房全蛛款购桥买比循例在加上升苏，首旧付提雁高一枯成实护质影孝响不旋大其他虎政策且点也敞存在困漏洞“新吵国八秀条”寇简析总结“新弄国八覆条”严简析新国术八条阴并没屋有突箩破20揭10年两逝轮调落控政券策的荡手段糖范围挂，基艇本上悲仍旧樱是前惕两轮两调控洲政策俱的重推复和老略为班加强协，漏竹洞较巡寿多，孔细节腊明确待度不旱高。只有右严格宣的明欣确三敏套房稼界定两，严翅格执剪行长成期的驱、全牧国范橡围内捆的限映购，道政策超才可瓦能达进到抑软制投盒机炒豆作，熟降低大住房付需求婚的目杀的。脏新国桐八条已的效踪蝶果仍织旧要拣看各汉地执率行情划况。收入竟用途免税找面积税挖率计算揭公式征收阿对象上海耗重庆挡房产博税简瓦析两地吐对比亦：上喉海房桐产税屑细则年应阿纳房违产税团税额央(元远)=尿新购魄住房灯应征锐税的圾面积摊(建屯筑面梁积)琴×新添购住扫房单杀价(投或核衬定的腰计税仿价格纷)×伞70而%×开税率适用第税率组暂定遥为0.场6%。应艰税住穷房每民平米接市场概交易员价格肝低于龟本市另上年辰度新惹建商饼品住烦房平帐均销霞售价2倍(含2倍)的,税率河暂减成为0.礼4%家庭至新购件且属绒于第鉴二套僵及以塑上住糟房的另，人耐均不俱超过60平米的新男购住耻房免份税，鞋人均影超过60平米狱的对烫属新云购住铁房超肉出部谷分面弃积按贿暂行破办法羞征收国房产涉税；锁持本什市居茅住证阵满3年新购惩住房课属唯绳一住灶房的布暂免漂征收痛，不对满3年而擦新购指住房膝的按魂暂行随办法穷征收谷，待3年满掏后予昆以退始还对房颤产税滔试点晃征收祝的收测入，若用于保障奇性住建房建设高等方竖面的踪蝶支出本市恢居民毯家庭搂在本孕市新乐购且肃属于情第二德套及腐以上向住房仇（包猜括存月量和字新建厌商品毫住房袭）和灯非本衬市居菠民家牛庭在勤本市旨新购镇的住善房上海权重庆耗房产烧税简哗析计算渴公式应纳描税额=应税队建筑敲面积×建筑截面积疲交易会单价×税率免税垃面积之前膛拥有的独观栋商嚷品住沫宅：-1晃80平方扰米新购的独零栋商彻品住缸宅、剧高档绕住房帖：-1决00平方社米一个离家庭纷只能惕对一妙套应登税住仔房扣双除免骗税面削积税检率独栋塘商品锣住宅吃和高刮档住馆房单糊价，率达两亿年主因城九润区新隔建商科品住翁房成育交均利价3倍以写下：0.跳5%管3倍（奖含）—4倍：1%昼4倍（抹含）犹以上迫：1.愤2%“三倘无”枯个人近新购题的第括二套执（含胡）以哥上的议普通坟住房爬：0.说5%计税获依据房产些交易聋价，待境条件晓成熟疯时按普评估扫值征方税用于泻出租叔的应欣税住同房，观按《暂行箩办法》规定炮征收向缴纳叙房产吼税，尖不再教以租需金收壳入计得征独栋摸商品伴住宅祝和高厨档住土房一唇经纳晚入，售如无踩新规浑，其猪计税四交易翠价、就适用距税率轻不变征收店对象存量尿的独栋苍商品躺住宅个人新购的高档湿住房：单忧价达并两年摄主城辆九区艳新建数商品累住房疗成交未均价2倍（糖含）旧以上同时缓满足望无户索籍、堂无企旋业、约无工主作的个耕人新黑购的第二幸套（螺含）镰以上的普通我住房两地院比较惨：重决庆细悠则内疫容上海茂版房障产税爪目标敢意图舌在于披限制拴人们番购买醉住宅延的套弊数，守降低附住宅扁需求重庆瓣版房犬产税饱目标旧意图枝在于伸控制阀住宅筝成交扇均价疫，降姻低高拳档房刘成交两地方比较驶：意拨图具聋有明绳显差营异上海妙和重徐庆的王两个想试点测方向南不同痰，应行税对姓象范糟围有掀差异蹦，因咏此决凳定了程两地股市场男结果神具有躁一定装的差课异。由于亚只有句获得传大产撑证之科后，幕部分堂新购匪住宅露才需蚁要缴猜纳房疾产税哨，因犯此房策产税裂对二局手房收抑制上更直甲接。上海饰重庆洞房产横税简演析两地票比较晶：重若庆房仆产税淋具有宅高可察行度纳税踢时间玻明确誓：8月31日邮冷寄税承单，10月1～31日纳怠税纳税赴人构传成明宽确：悠以户吐口本赶、营研业执销照、特工作帖证明午等确钳认；涨纳税劲房屋塞一经湖进入概征信暗系统至，不急论产宁权变材动与钢否，诸计税逝交易时价和国税率冠保持凶不变收税郑方式嗽明确访：主犯动申米报为启主；贵辅以锡媒体汗对欠众税者响公告吐、限拾制欠等税者蒙过户司、限扁制出燃境、肝罚款聪、乃夺至直窃接从多欠税父者金断融账恒户扣捧缴上海太重庆浪房产稿税简逢析两地渡比较础：重乐庆房誉产税赛对需熊求影妙响小单价示超过09裤-1值0年均崭价的4倍应按砌照1.桥2%的税栽率征升收房暑产税应纳赠税额=（20令0-石10打0）×2确×耐1.骡2%族=2省.4万元2.砖4万元灵仅占疑房屋猾总价40水0万元恩的0.总6%购买佳单价颈高于3倍以熄上住搬房的赠多为脂看好湾重庆冠未来郊增值饭的实瓜力买油家投资促需求e.霸g单价2万元/阳㎡舱20皮0狱㎡单价花在09物-1书0年均秃价的2.乓4倍应按足照0.躲5%的税忌率征环收房赖产税应纳努税额=（15浊0-季10池0）×1禁.2晓×彻0.杜5%跃=0米.3万元0.纳3万元蜜仅占受房屋金总价18毙0万元妻的0.抢16肯7%重庆惜当地遣改善启性家舞庭，坝为购最买此目类住贵房的祸主要登客群改善换性需纪求e.砖g单价1.涉2万元/淘㎡桨15街0纤㎡商品裁住宅饭成交陵均价20季09年41魂79元/㎡20笨10年57蔬62元/宗㎡两年凭均价49导70切.5元/食㎡由于派受到敏免税盼面积具较大赤的影门响，串重庆秩房产助税的馅推出发无论而是对却于当剪地改诵善性以家庭科，抑嘴或是虫外来邻购房松者都屋不会何造成津太大刷的负贿担，乳其更利趋向虏于是两一种佳征收点手段辽。若只掠有房正产税慌试点虫，对当而地住红宅需治求影斤响不键大。上海骗重庆斤房产筹税简酷析两地役比较片：上最海细蛇节漏健洞多袄但灵管制哥范围葱大于废重庆上海孝房产网税认死定复针杂，想购房赌人不萍易清额楚自宁己是杆否属保于免速税范直畴。寒且办饲理查翁询申昌请时候，需父要提蜻供多论种材匠料，放一旦淡材料此不齐古，较映易卡惑壳。赛由官冠方操菊作的似复杂席认定招程序统和交邮易手余续或娇成为洽给需高求降尼温的户最后恩一根遵稻草扛。上海棉房产距税严缩慧格限展制多甜套购楚房，个房产声税额箩根据蜘买入瘦价格院征收抱，由颈于上狼海房绢屋价铺格高辨于重纺庆，然且对舌于超叙免征斗面积惧外的践普通浩住宅钞同样咐征税顷。因头此税牺收范永围大卸于重魔庆。房产柱税对半上海镰影响罢比重电庆略组大。上海界重庆卡房产灶税简占析权属捐转移绿才征士税未登融记城透镇住燃宅和区小产累权房炸不在届收税竭行列第三菌套房鼓认定猫标准书模糊左，缺时乏实遍际操技作力细节逢漏洞未明萝确恶愚意欠熔税的郊惩罚若措施住宅就存在黄非家凑庭共绿有产垮权，布人均侨拥有己面积唱确定获难未公裹布上口年度炉全市歇商品株住宅讲销售避均价减免申请的六样材料契税完税凭证交易合同/房屋交接书购房人及其家庭成员身份证购房人的户籍居住/和婚姻状况无房同住人及其家庭成员的身份证、户籍和婚姻状况

其他有关书面证明文件、资料

不改令变供厌应情国况下祥，短勺期效御果两个均版本昼的房剪产税企效果董都不途大ⅣⅢⅡⅠ宽税基低低端们低收作入人节群影迷响更某大；税收激对高唉端市舒场影搜响较居小低端园自住抢需求御被完索全压贵抑；高端益需求肠受到联的影购响类杨似短体时间派大幅肉加息急，基隐于财鉴务原睁因，劝或出说现住糊宅抛振售高毒潮；整个级市场镇出现怖系统莲性风虏险，秩市场拴萎缩税率窄高低端腊自住熊需求慨基本这不受伯影响巷；税收愚对高槐端市灿场影帜响较舱小；市场蠢不会滚出现始明显蠢变化文，政曾策无艘效低端钳自住戚需求打基本越不受搭影响毙，或拣有部醉分高篮端需文求进吨入低以端市郑场，挖价格概存在李上升洁可能宽；高端泽需求阀受影很响较攻大，垃市场股出现蹄波动现行般税率班和只吨对高残端或砖新增提住宅服收税致条件掠下，乖房产练税政萌策对截于需评求影革响是推中性沿的，斥无法翼明显贩抑制委需求段。但房室产税果可以西调节店人们蛾对于功房价轿预期衬，当依长期投税收角达到网一定赔程度灯之后发，再宗加上景营业圆税、钞契税莲、增新值税稿、中悦介费携等支泳出后壮，炒孤房人荐将发隙觉中锄短期圣炒卖效将无拘利可芳图，膛将打挣消投梁机行秀为。上海柳重庆肾房产乞税简悉析国际捆经验高是长刷期影楚响有岗限部分国家和地区房价指数加速下跌从已惩经开魂征物尊业税遭的香寻港、卵美国碧等地视的经傻验来它看，畏成熟敬可行惨的物飞业税磨能在双一定脉程度构上遏恢制投形资、梦投机果需求城，并断不改块变整接个房叼价长荷期向驰上的插趋势陆。总体辈看，必房产播税具概有明枯显马栗太效但应，埋起到涨跌夫加速的作瞧用，略即当旋经济召增长蔽停滞颂时，雪房产图税制描度将捡扩大厌房价遣跌幅迁；当庭经济坊高热携时，饮房产控税至题少不愧抑制融房价疫上升族的。上海背重庆劈燕房产纸税简既析流动嘱性收幸紧对于洁信贷昂规模而控制星政府丝式内部量也有哨不同钉声音快，但谊一旦兼商业峡银行隙房贷与冲动见过于桑强烈纠，在她一季转度放蜘贷规浴模超图过3万亿斑，那行么政乘府很索可能热会痛汤下杀滋手，糕将货涉币投精放量足进一据步严开格控匠制。一旦孝央行报决定胸大幅街紧缩咏流动匪性，减届时泳后三稳个季下度的娇信贷导额度篇将会放十分海紧张横，房瘦企资个金链苹将趋省于紧姿绷。2月18日央油行决巾定再清一次给提高收准备扔金率棉，使砌得存胆款准慌备金浙率创普历史秀新高厌，这凡充分饲说明禽了央习行收橡缩流泛动性泰的决村心。清我们用预计盐在未古来准瘦备金路率仍息旧有椅上调参可能3.5万亿7.5万亿PK央行态度银监会态度未来流政策旧趋势历次驾准备迅金率锋调整带情况流动种性收天紧经验牲数据干说明制，加甘息时社点会抓综合怖权衡GD重P增长水与通黑胀水斥平，边当GD情P季度声累计廉同比根和CP因I月度艰同比赵的季轿度平泥均值漏之和攻超过14师%左右踪蝶时，邀加息纽奉可能涌性增驱强。01年三谜、四倍季度谷及11年年滨初首耻次的加盐息时婚点均萝与模池型吻强合。预计11年GD单P季度涂累计顿同比9-盈10役%、CP夺I均值3.璃5%剪-4.0%，全年加息3-损4次，应累计撒加息幅度1个百陈分点左右显。通胀寨和高碰增长蔬引发秃货币堆政策鸟转向乎提育升基瞧准利约率经验水阀值14临%左右3.握50滤%左右14忌%左右未来辟政策项趋势未来蓬政策吨趋势预计布伴随驰着持菠续的垮通胀浩和过浙热的守的经饱济，垒今年掌上半静年央诞行还念会加捷息一掉到两青次。工单次榴加息省对于水住宅转购买暮力还宫影响屡不大趣。但肤如果丛出现杏二次轻以上朽的加坏息，惕虽然到月还伟款支说出增摄加的搞比例姻不明汁显，段购房港人会业对市陆场预茧期出次现极诊大改摘变。流动叉性收滔紧100万30年去年末利率目前利率再次加息二次加息三次加息首套房贷款利率5.44%5.61%5.82%6.04%6.25%月还款5,640.305,747.105,881.876,018.036,155.55比去年末增加支出——

106.79

241.56

377.72

515.24比去年末增加比例——1.89%4.28%6.70%9.14%二套房贷款利率7.04%7.26%7.54%7.81%8.09%月还款6,679.916,828.557,016.137,205.637,396.99比去年末增加支出——

148.64

336.22

525.72

717.08比去年末增加比例——2.23%5.03%7.87%10.73%经济捐适用堡房申央请门堆槛降纲低20092010户籍条件.具有上海市城镇常住户口连续满7年，且现户口在提出申请的所在区连续满5年在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。住房条件人均住房建筑面积小于或等于15平方米人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。收入与财产条件申请家庭人均年可支配收入不超过2.76万元，家庭人均财产不超过7万元3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于34800元、人均财产低于90000元；2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于38280元（含38280元）、人均财产低于99000元（含99000元）。其他在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为（申请家庭成员之间住房赠与行为除外）5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。上海棍经济另适用购房申形请条也件变泄化20偿10年下证半年追上海蛙已经叔调整浊过一视次申门请标茫准，扶大幅秤降低扔了申库请门胀槛，脑即三拨口之数家家支庭年借收入后低于撒十万座就可天达到硬申请霉标准仆。未来顿政策绢趋势已经抽降低岩门槛蝇的城掘市广州轰：经承济适戏用住踏房保堂障范芒围从卡家庭周年人睬均可墓支配鸽收入姿必须薄低于18晚28允7元调嫂整至尾家庭火年人扶均可脉支配透收入效必须粉低于22蛛08陕0元经济绕适用奋房申妻购者喉家庭筑年收祝入标险准从4万元冈调整具为5万元准备握降低山门槛史的城渐市北京河、上踏海、拳青岛壶、武晴汉、施杭州责等许匀多城佛市都太计划瘦在20笨11年继病续降渗低经喉济适延用房辨申请贴标准新疆谦计划搂降低指经济啦适用镜房售别价经济经适用授房申爆请门捞槛降贴低未来伞政策鄙趋势如果敏政府愈进一怖步放仙宽收甚入和毕财产选申请像标准服的话期，刚链性需艘求对截保障稀房产均生更斑多预裙期，弦对于千低端怎商品绿住宅读的需恐求量建可能提大幅限出现眉下降途。政策键总结此外锦，经虽济适址用房焦申请趁门槛转降低擦也是陕未来推政策袜发展神的必甚然。房产府税＋创严格湿限购葡＋加鬼息的秃叠加呈效果置能量胡巨大房产好税试孙点的声范围蜓较小戏、税禁基较样窄、腐税率活较低均，对缺于市打场影皱响有罚限。塔房产之税将粗改变俗人们霜对于从房价草上涨掌的预糟期，弄使得缸人们慨从买甜不起浊变为指不敢麦买。限购史令是植年内贩抑制更需求狡释放炒的关缩慧键政蹄策,具体逗对市尸场的香影响掀会因调地方抖细则廊的严币厉程咱度不伟同而勤不同朝。前三州季度等的信疑贷紧哈缩将盘带给回开发漆商及边购房守者较钢大的些资金共压力叛。二零一一国内经济形势二零一一政策环境二零一一房地产市场走势二零一一房企发展策略总体沙市场孩评价撤－全卡国各城勇市春鱼节前端后成联交量驴环比溜跌幅虽然篇绝大梅部分警城市难目前滨仍没府有跟膜进新不国八蛙条的邻地方恭细则留，也霉还没尤有其创他房哀产税驶试点餐的风烛声。透但是指由春愤节和遍调控唯冲击散波所糠产生碗的市酒场冰警冻已惭经板严上钉膏钉了欧。后市惰变化总体剥市场堂评价休－上览海上海需市商壁品住舱宅可洞售余托量对驶比20浆09至20馋11上海湿市场揭同期脸无配篮套商婚品住歌宅供桂应对头比11年至失今各驴周上孤海商武品住瓶宅可异售余辟量与熔去年和同期刚相比晋都出澡现较忧大幅黎度上阁升，益接近08年初朴水平武。并迫且销贩售速越度也剧在逐摔步放煤缓。币此外响我们叮也发竞现，屠上海怪近几亦周供尊应量肥同比碰去年巴出现借大幅盆回落颂。后市绳变化▼80％左高右▼50％～60％▼30％～40％高端脖豪宅经济插型别盗墅中低蓄端公薪寓不同谎层次押商品玩住宅掠影响厌各异客户剩来访耕量后市内变化涨价哄预期庭逆转揉，购撤房需惕求从促买不贺起变仙为不掏敢买量价摇齐跌中小追开发毁商主绞动降暂价求卖生存成交汗低迷炭，开叼发商油资金爽链紧拳张开发裕商资保金链恭紧张丹将导糕致价行格松锣动三重所叠加压的组论合拳巨将使淡得市傅场需没求迅舟速冻呆结。而根杯据对森开发殿商长无期借藏款还往款时矛点，妇信贷遭控制殖及加列息时灰点的胃判断倚，大艳型开宜发商处资金娱链将妨会在唱二季誓度面地临重曲压，诸由此屠估计撑中小们型开类发商茂的资宇金链乎将更始为紧倍张，切届时飘他们采将会构有计隔划加锻快销僵售进输度。后市印变化2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度招商0.00677,389,3531,979,095,100885,639,244保利5,584,556,7607,518,167,8716,215,409,9395,059,324,934万科0.000.002,093,133,0712,584,604,963金地747,837,835577,594,1421,377,487,280826,909,494市场印预测后市斜变化区域挎分化鞠明显袍。一蓄线和被部分绑二线肌城市凝受政藏策和捷保障慌房双乎重挤辰压，共量价尖同比渔去年攀出现庄结构翁性下酱降，扮至第顶四季危度中勤期高烤端项第目复锹苏时近，市拢场才红会有允所缓变和；隶大多旬数二谈线城载市虽魄然受筑到强沈力调习控，句但是祝若是型地方呈细则筹被弱吗化，停那么杜整个切冰冻畜期会冈缩短卷，大域约在8～9月市莲场出陡现回劫暖；缺绝大逼部分杜三线玩城市测将会艺承接画外溢酷资金搁，量谢价有责所上吊升。保障房压力LowMediumHigh限购令严格程度LowMediumHigh严厉程度由高到低青岛、成都等其他二线城市上海、北京、广州、深圳、杭州、南京等南宁,济南等非热点二线城市及部分三线城市主城区停购第3套严格控制需求甚至严于国八条限新房购买套数高端豪宅需求虽然萎缩，但由于产品慢售特性，料不会出现降价,若前三季度随着全市商品住宅均价受高端物业成交萎缩呈结构性下挫到位，以及中低价位保障性住房集中进入市场，供应量充足，供应结构趋于合理，政府或将放宽限购及信贷政策，高端物业有迎来复苏的机会。中档公寓定价过高将抑制项目成交，定价过低使得利润缩水，甚至出现亏损。结合优良产品定位及合理定价的项目可以跑赢市场。低端产品低端项目需求伴随上市量越来越大的经济适用房而竞争压力趋大，逼迫开发商进行调价促销。2月份马扔出源调控吊大炸局弹后牌，在令包括红加息兆、房样产税熊、严泻格限萌购、杀信贷葬额度令收紧新等一农系列悟组合猴拳冲宅击下弃，以仓上海在为代圈表的什京沪灯广深赏杭等枯将重关复20条10年的帆市场荡走势惩，并址且由架于这兔次调绪控史绍无前赢例，柄未来周还有悉加息素、保羡障房鬼申请兔门槛胞降低戚等额帮外政柄策。屡因此武调控蚁期将纤加长责，市愁场回群暖至门少要心到在即第四乎季度放中期敏。国五条调控第三波调控2010年9月2月反常升温市场博弈第二季度、第三季度第四季度中期低端僵持依旧中高端市场复苏成交量成交均价继续上升较长保障房上市2011年房企资金链压力后市独变化以上玻海为舒例后市秀变化蚕总结目前家市场延冻结颜已经馆初具胜端倪一线纠城市杠基本虚重复争去年能走势把，不造过成缎交回跃暖将低至少僻推后各至四涌季度炊中期叼。成筐交量麦出现驱同比象大幅霉下降肿不可拾避免径，价雪格也斧将出消现松免动。二线慕城市辅受到阁压力鸡较小禾，回险暖将广早于鼓一线壳城市也，可坊能在孔三季容度末富成交恐就会辽趋旺季。成辣交量宜和成级交均刑价将寺有小肥幅回此落。绝大贪部分肚三线掉城市货都将暂处于塑调控牙的安情全区扇，将塑受到家被调传控挤趴压出介的资朗金关妨注，边预计冠量价稻都会被有小杏幅上队升。通过协日韩史的数拦据和才国内辜经验车，我裤们发粪现人住均收载入上兼升有肚力地住推动余了地掘价和咏房价芦上升忠。而江十二娘五规辅划中呀提出腔人均部收入店大幅队增长谈的目帆标正坊好有个利于郊形成顾有效离住宅逮需求婶，促睁进房鸣地产贯市场舟壮大慈。十二歇五注挪重收绣入增鲁长十二极五规蔬划对宰于房课地产蛙市场龟影响日韩惭人均渗收入拆增长柄与房庄价增势长同件步人均展可支演配收百入指耐数人均GD胳P（美咐元）产出已、收号入、拖房价兄关系房产册税有大利于斜调节瓦贫富裙差距悠，增极加居崇民非锈工资膜性收腾入。菌以加梯拿大荷为例仗，其胆房产携税使就得居案民财始富分误配更正趋均红衡，白有利拔于社钱会和讨谐和臣大众杠的非震工资奸性收透入增欲长。驰我们撞预计摆十二视五期边间房危产税罗必将禾在全使国试伪点，其这虽纷然在脑短期连对市雹场会劣造成移一定肉的波迷动，互但长俩期是绿有利比于市蛛场回饿归正笨常，还并健称康发汉展的哈。十二倦五注壤重收旦入分像配加拿何大物浑业税述及基貌尼系梅数十二升五规旦划对涨于房兵地产富市场宴影响中国经济结构转型寻找新的经济增长极推动经济和居民收入包容性增长城市化加速人口转移出现新变化部分地区和类型住宅需求增加形成新的房地产发展机遇1234567未来五年内中国房地产和租赁业仍是处于成长期的行业十二非五注捕重产茂业结涌构调预整和状区域诵平衡十二付五规钟划对蹦于房纱地产慢市场妇影响区域工业用地需求量增加区域工业用地价格上升区域工业用人增加区域住宅需求量增加区域住宅用地价格上升区域财富累积增加区域交易需求增加区域商业用地价格上升工业化城市化第一阶段第二阶段第三阶段十二倚五期遍间城奸市化宴率要疫超过50％二零一一国内经济形势二零一一政策环境二零一一房地产市场走势

二零一一房企发展策略我们键建议谣房企锻在一记季度剂尽量尝跑量旁，尽赏力出料清住届宅库面存。不要研对二辜三季框度期漂望过桃高，撞低调骆制定苍销售插计划总，必遥须要拥对保污障房破上市百有清齿醒的态认识晌，积长极抛扣售低挪端项宅目；针同时肆未予皆绸缪蛙地加驳强高皮端项衡目的启宣传评力度剥。在四蕉季度窄市场逼回暖暖时抓贤住机佛遇主例开中慢高端灶项目呜，以缝回避威保障神房竞根争压假力，信并力猪争完存成全览年销授售任美务。能跑枕就跑快速巨出货第一下季度销售挨计划订按月更制定未雨斩绸缪买布局紧四季充度第二六季度顽、第肝三季喉度第四斜季度主开劫中高园端项岔目完成需全年盈计划推盘士策略20马11年一线炒及主碗要二据线城举市推柳盘策智略开发虾商策拼略规避手段作用风险建立专门帮助外地客户补缴社保/个税的渠道回避异地限购客户成本抗性，开发商额外营运成本，信用风险公司购买回避限购，若以股权方式转让给公司，仅支付印花税依然要交房产税，转让给个人需缴纳高额税收赠与过户回避限购交易过程中费用不低，未来转让成本高精装修，作两份合同减少客户房产税支出开发能力风险，市场接受程度风险借身份证回避限购和房产税易出现财产纠纷，购买人有不安全感推迟登记产权回避限购和减少客户房产税支出开发商资金链压力，买卖双方相互信任慎用那各类植规避开手段开发织商策越略从上躲表可诊以看内到，钟虽然解本轮劈燕调控捏逻辑似的严访密性型空前么，但王是深畜挖后块仍有竹部分赚漏洞菠可以胞钻。斩但是邀这些泳漏洞锹都具踏有较摸高的储风险鬼，也病有一肝定的呢局限葬性。我们芝建议城慎用参各类夜规避送手段刑。目许前来接看，拿各大奋型开骑发商咸不敢归大面侮积打楚擦边克球，婆以防精被地受方政五府树施为反掘面典阻型，党成为售舆论矩直指勇目标宝。工业榴化水厦平＞我城市塌化水黑平工业鹿化水医平＝弓城市坡化水缺平工业死化水帅平＜喊城市通化水谎平城市阅化初烘期城市杨化率35％65％10吓0％机会照区风险船区城市盲化后臭期城市很化中锣期人均GDP＄2000＄6000后工业化期工业化后期工业化中期工业化初期＄10000城市化人均GDP初期35％以下$2,000中期35％－65％$2，000—$6,000后期65％以上$6，000积极歪布局萝二、汉三线保城市开发隶商策蔽略机会区注：二线城市是指除京沪广深之外的副省级城市，共32个样本城市太原二线城市选择一线尘城市涂和东偶部二描线城埋市处迟于后炎工业卫化期法或工爹业化峡后期杀，同券时城肃市化烟水平负已经拉达到勺后期土，工施业化忽水平予与城支市化吵水平仗相适日应。绕但貌是宁私波、巷大连陡、青腥岛、培郑州毙、长顶沙、忆长样春、杂南宁苏、成稿都、核沈阳哪、武卫汉等怀二线绒城市妄的城犬市化唯水平姜低于节工业费化水健平，溪将会担产生幼较大号的房脆地产显需求逐。积极仙布局傍二、禽三线州城市开发红商策活略小部惧分三蛋线城个市处循于城惯市化仍水平垒超越支工业斗化水垂平的刊状态蚁，如婆咸宁海、绵套阳、碌九江娇、抚予顺、星安庆共等，引发展烫潜力座较小吓，市捷场进鲜入风矩险较葱大。但大晨部分鹊城市蓝圈外会围的暖三线各城市愚，如欲无锡服、常梳州、税扬州胖、湖省州、跪烟台谷、南音通、等唐山取、佛谎山、洪中山柏、威览海等乓，城丹市工京业化毙水平粪超过室城市蚀化水染平，涛具有利较高卡的市你场开绞发价盈值。三线城市的选择机会区抚顺镇江铜陵佛山苏州无锡威海鞍山岳阳三亚芜湖马鞍山扬州营口潍坊宝鸡南通烟台衡阳秦皇岛景德镇咸阳常州嘉兴柳州唐山襄樊宜昌湖州绍兴中山张家口沧州湘潭九江株洲承德咸宁保定德阳绵阳桂林洛阳常德绵竹（德阳）开封安庆02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00010%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%三四线城市筛选注：三线城市样本包括无锡、常州、烟台、扬州、南通、唐山、咸宁、德阳、保定、张家口、九江、衡阳、宝鸡、景德镇、安庆、芜湖、马鞍山、洛阳、承德、沧州、湘潭、株洲、秦皇岛等46个样本城市积极裤布局调二、扯三线喷城市开发您商策点略开拓玩商业棕办公僻市场相比顽住宅荣市场锤而言铲，商皮办市抽场受谅调控架政策浸的影俘响不杂大，盆近五锡年成罗交，俊供应经趋于谱平稳客。具以有较宫强的题抗风援险性篇和增谷长潜耻力,2敞01看1年随荒着住骨宅市观场的董进入重冰冻兵期，猜商办甘物业股尤其出是城煤市综盒合体牵，销朴售型漫酒店建式公撤寓等数物业派类型鲁将成究为房阵地产屠投资糟者资阔金流东向的逮重要付领域盖。上海耗近五兽年商鸟业产面