星光厂改造项目

星光厂改造项目规划及定位建议第一部分项目背景分析第二部分市场分析及定位研究第三部分产品概念及规划建议第四部分成本估算与收益分析目录市场分析及定位项目背景商业市场分析办公市场分析酒店/公寓市场分析商业市场定位办公市场定位酒店/公寓市场定位产品概念及规划建议报告框架成本估算与收益分析第一部分项目背景1.2项目四至及现状1.3项目SWOT分析1.4项目驱动力分析1.1区位发展背景分析五角场功能区金桥功能区张江功能区陆家嘴功能区保税区功能区崇明三岛未来辐射区直接辐射区直接竞争区成熟商业区沪崇苏隧道1.1区位发展背景分析浦东高桥镇紧邻外高桥保税区和外高桥港区，口岸地位明确，地块位于外环线以内，与中心城区直线交通距离不远，近沪崇苏大通道起点（连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽），隔黄浦江与五角场城市副中心相望（翔殷路隧道连接），是凌桥与市区交通连接的枢纽，浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心地带，紧临轨道交通六号线，是连接市中心的“生命线”，规划中的十号线与六号线在港城路实现换乘，下一个五年规划中，港城路站将作为上海市区联通崇明岛的轨道交通起点站，枢纽地位将被凸显。1.1区位发展背景分析30.6%38.4%12.4%高桥镇人口类型分布图8%10.6%消费群体研究高桥镇居民构成以动迁户为主，占整体人口比例的97%，且从年龄结构上来看人口老龄化趋势明显。1.1区位发展背景分析1.2项目四至及现状本案北南东西高桥城区；港城路世纪联华高桥中学；外高桥保税区高桥老宅M6外高桥保税区北站M10港城路站优势劣势机会威胁1.地靠6号线保税区北站，临近高桥镇公交枢纽站，交通便捷。2.周围小区密度高，人口数目众多。1.地处清溪路较不繁华一带，地段较偏。2.周边居民多为动迁户，消费档次较低。3.项目左右两侧均为老式民居，对项目整体外立面档次有一定影响。1.本项目离世纪联华卖场较近。1.整个高桥镇缺乏商业环境，大型娱乐餐饮主题性商场看好。2.经适房的开发,将导入10万多人口,整个高桥镇消费人口将达到30万。1.3项目SWOT分析位于凤民居直旁，旬人流窃主要眯导入愁位置弦，商百业价倍值高细。适合陡的物烫业类某型商业办公酒店/服务察式公幅寓项目壳地块历适应哲性分砍析1.更3项目SW缺OT分析1.桂4项目叫地块枪驱动燥性分脸析1、项及目位夜于浦涉东新败区东例北角奥，是奇否可授以辐钳射项坝目以砍北（目崇明弱三岛珠）？2、未年来交兄通条友件良现好，挖是否哑可以骂辐射砌全市腔消费倘人口揭？两大弓核心除问题未来5年，15舌0万人址口向竹外转萍移，伤上海糕外围踩新的拦机会19劫66城镇拘体系袖：一扒个中轿心城散，9个新尺城，60个左牧右新皇市镇鲁，60版0个左翠右中数心村按照挥中心并城95闪0万人该的人怨口规扩划与11湾00多万盗的现安有人牺口，触中心爬城区体在未秃来5年内储至少先需要浮向外莫高桥贡地区葵迁出15的0万人类；外高芹桥新哭市镇娘处于许上海雷卫星屡城镇乌建设青的第勇三阵扶营，胆未来阀人口蜜将增婚加至16万人错；外高驱桥新葛市镇庙的人误口导真入为员商业晨发展仰带来倦机会梨，而西且商迁业发件展的溪动态汪过程叮应与扮人口使导入选的进魂程相喊匹配捧。人口粉因素1.南4项目哑地块喂驱动没性分烦析产业散因素功能区区域产业及配套评价外高桥保税区/港区支柱产业：现代物流产业/IT产业/国际贸易业，园区内有一定的办公，周边商业缺乏面临临港新城大小洋山港的竞争，未来可能不具备明显的竞争优势金桥加工区支柱产业：电子信息业/现代家电/汽车整车及零部件/生物医药，且已有一定体量的大型商业供应有自身的配套，且更接近中心区，其产业需求难于被分流张江功能区依托高科技园区，已有一定体量的办公/商业五角场城市副中心区域，54万平米的大量商业崇明（包括崇明/长兴/横沙三岛）产业定位：休闲型旅游度假和户外运动产业/生态型现代农业/自然型现代办公服务业/清洁型工业，其中离项目最近的长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一崇明新城的建设对于本项目形成竞争：本项目对于长兴岛及横沙岛的辐射力较强本案伶未来惭增长衡点在澡于：来自晓外高走桥的旺物资/贸易/I害T产业来自辨长兴遇岛的枕现代切船舶/港口演机械辛制造荐业来自战横沙/崇明亦岛的概生态/旅游航等产湾业1.脆4项目橡地块朵驱动湿性分疲析小结本案未的区念位及尿高桥昼地区件的定晓位决幕定了雾发展鞋基础柄商业工的可兴行性,吸引茧目的音性消虚费对踏与本席案的站发展颤具有瘦必要昏性及仔可能谎性,通过今集中拥度高浩的商微业规矛划能系为本惑案的辉公寓爷及办毅公提婚供更掀强市伤场竞颜争优境势,区域竭周边饼的产壶业发雄展为塘本案意的办待公物罪业发生展的屈能行此性奠这定基蜜础,本案色的开半发进瘦程应但与人乡丰口的邪导入江同步.第二啦部分疮市刘场分崖析2.足1商业吃市场掘分析冶及定灶位2.清2办公掌市场拔分析泻及定谨位2.投3酒店/公寓拜市场启分析骑及定买位城市质宏观条商品矮经济庄背景2.冠1商业顺市场驰分析争及定油位

商业类型主要辐射人群市中心购物中心、百货、大型超市等全市人口中外环间区域商业中心、专业特色市场周边居民、目的性消费人群外环以外社区商业、专业特色市场、其他目的性消费如休闲度假等周边居民、目的性消费人群市中蜡心人边口集俊中，雨商业拆发展挑成熟闸，表挤现为店租金反水平贫及入看住率愈高，检但未随来新子增商角业体球量受看制于万有限粱的可昼发展至用地稿；上海宫外围浆商业适的发狠展主糊要基围于周抖边人胀口，衰一些徐大型盼专业污特色钉市场住及其士他目很的性脸消费杠则吸赛引全折市的湾目的狡性消谷费人功群本案降的区炊位决静定本平区域训的商预业发讽展首碗先应晃考虑勿基于停区域勿的人图口的奥基础蚁型消弦费，却其次汁考虑榨发展梢目的荒性消搂费上海板市商模业布浙局现馒状2.迷1商业罪市场津分析掉及定罗位区域阔商业灵现状题分析

外高桥商业碧云金桥商业五角场商业商业地位社区商业区域商业中心上海商业副中心平均租金1-6元/平米/天13-16元/平米/天25-35元/平米/天现有体量3-4万5.3万54万平米业态配比基本以购物为主购物占较高比例，达58%业态较为丰富，除购物外，餐饮及娱乐也有较大比例消费者特征由于商业的缺乏，消费以基础商业为主周边商圈的吸引力和汽车保有量，消费者接受出行时间较长现有商圈较为成熟，由于人口密度较高，周边消费所占比例较高未来供应（至2013年）区域内无大型供应，高行镇未来供应有约7.6万平方米的商业中心碧云金桥地区未来商业供应较大，预计在17万平方米左右可预见未来供应在13.5万平方米五角性场基振础商文业以毒及具螺有相基当规喜模，绕碧云捆金桥故地区吃商业迁也已叉趋于渐成熟霉，受犁两大哭区域贿挤压此包围疏，未援来外既高桥领地区咏基础残商圈童辐射琴范围恭有限。2.骗1商业禽市场霜分析说及定警位外高码桥商碍业区趴位——新市桶镇未叉来商悬业规承划竞争辈商圈洪是营弊销基结础性碰商业证辐射最范围丢的重殊要条碍件。五角心场现现在已显经成报为具租有一椅定商衬业规戴模的塑城市童副中欲心之碧一，狂是本捏案10公里枪半径送，通董过翔今殷隧章道可退方便茫往来贺。金桥用功能杰区与贵本案佛距离锻也较贝近，套是外脊高桥扇通往症陆家酒嘴、去世博贸等区颠域的黑必经仪之地烫，该培区域气已具义有一轧定规协模的白商业念，与奇本案印形成许较大破竞争盟。陆家娱嘴商若圈是殊距离圣本案图最近暂的市糖级商该圈，个但由托于其招距离创及商讯业定畅位不筋同，珍对本贝案的凤影响税有限钉。综合班考虑脱本案技所处烈区位炸，新吸市镇薪将是涛本案脆的主村要竞镰争区脖域，越也是猴外整悬个高侄桥地颜区商竟品房征供应灾的集揪中地睡带，纱未来幻玉将有污大批债的人都口导挨入，滑同时介规划镇中的绕商业速配套江体量历也呈逝几何恢数增替加，20笋20年将魄达到60余万绩方。2.贿1商业竿市场保分析纳及定庸位目标要商业查市场雾概况脖分析——周边悉现状花山田路上似多为已沿街耻店铺眠，以悬便利泉店，钓小型衔餐饮乓为主草高济支路织多为璃小型脏餐饮歉，服潜务对衬象为活本案猎现在浆的住考民以孩及怡处心苑河小区票居民清溪饿路上轻集中痰了整泄个高默桥镇65陷%的商螺业，念以世炊纪联洽华超连市为程中心宋辐射孝至半醒径50脉0米左惜右的掀商业辞，银帅行，蚂教育狡机构下，大挡型餐涨饮基季本上涝都集分中于未此本区娃域内挖商业抵集中碎分布虽在清烘溪路蜂，以蜜沿街盐散铺编为主汇，社苦区底戏铺为舞补充缘瑞；方梯圆2公里籍范围尘内只妨有一坐家50挂00平体帮量的志大型明卖场艳。2.值1商业摘市场平分析防及定原位本案高桥快镇现牧有商钻业业郊态分筝布餐饮食品银行五金医院文具服饰超市教育其他36191210654332外高卖桥商颜业仍射无成蠢型规绸划，厉当地纹消费杠力较劣低，拆商业蹲处于纯发展查的初删级阶悔段。权餐饮贪业态产为主里，大相型超以市稀石缺，贡娱乐仔业态爪空白爪。1世纪辽联华杰（中补型超脾市）2外高柔桥购略物中田心（达小型治商场扫）3世纪却联华捆（中袋型超旧市）4永乐蹲生活穿电器模（中仅型卖硬场）主要压商家组：商业绝布局漆：区耽域内庄商业伤设施叮较缺掌乏，糕只有汇两个愚社区准商业巷中心泛，辐侄射周现边区茧域。商业妹类型尤：沿盈街商度铺为虚主，千主力苗店类怜型是勇超市逐、家败电卖腾场。叮代表宾了该灭地区央商业竟正处棍于初浓级阶粒段客户跳定位有：当恳地居绳民和屿动迁腊户，班消费沈力有驳限。清溪君路现慰有业壁种比武例2.漠1商业乳市场段分析爱及定澡位序号商铺名称开间面积(㎡)租金(￥/间/年)平均租金（㎡/天）区域平均租金（㎡/天）1新川味菜馆1间80420001.41.382河南拉面1间60400001.33怡心小吃1间60400001.34怡群烟酒行180420001.45上海物流有限公司4间2401600001.256兰州拉面1间80420001.47欣欣服装店1间65410001.358建设银行4间3202025001.459山木培训6间4802277601.310文具小店1间35153301.211农工商超市3间2401226001.412青红烟酒店1间108540001.3613陆通轮胎2间70120000.47清溪获路部叛分沿来街商数铺租酸金一袖览表2.肢1商业携市场请分析宵及定盏位基础橡商业打体量步预测绑结论基础格商业西需求蔑预测基础唇商业鼠业态巴配比敲建议基础偶商业散体量瞎受区伞域人劫口导惭入及猛消费换力所梁影响截；根据绣现有依规划叔，预动计基僚础商怜业需呈求在脂住宅暮项目制基本划建成披后2年左丙右开津始释蒜放；预计丢到20纳20年基右础商资业面御积需歌求在17狭.3万平毛米左拣右；因满粗足基巩础商收业消场费，桐建议尊购物偏所（布大卖刻场）候占比扒例较卖大。2.基1商业藏市场弟分析疼及定梯位商业隶级别团的界意定规模瓣上来往看规划使上来拖看立地驳条件孔上来橡看现有袖商业煎现状翠来看目的姿性消场费体梢量不屑足高桥患镇中会心未弯来60万方辉商业必规划半辐狡商圈体量海不足授，档柄次偏弃低，愈业种杜不丰烘富定位棒：社区耍型商护业城市清远郊攀，地铁劝末端司，低配厦套档鉴次，陌生辫商务躺区。2.粪1商业燃市场糊分析读及定瞧位商业权目标火客户牺定位老人妇女儿童本地辈家庭恒消费容者本案忆的主摄力消慢费人屿群定以义为围本地祖家庭售，主耀要来健自周罪边安惑置小母区的晶导入浓人口缝。2.筝1商业形市场具分析疗及定怜位商业倡业态篇规划贡定位汽建议建议家一：开发都初期剃鉴于捞周边叔动迁置户消规费水景平的崇限制奇，以妇大型懂娱乐巡寿、大胞型餐妇饮为腾早期精介入喉主力骗店，述吸引符广大陈基础崖性商汤品消习费人顽群，肆带动镇人气珠。建议成二：通过件特色包商业择环境督的打姓造，冈增加炕购物抽的趣竭味性果；瞄堪准以档家庭单为主惹的目赵标客思户，降扩大呢其消毁费要供求。建议细三：主题被商场非建设鄙是未悲来运状营的晴关键插，与尿其是灭创意阶园区私，不饶如是隐中高素档主室题购皮物商吗场，焰对周州边居锡民可捧以起样到改股变消弓费习醒惯，赠留驻绿人气丙的主食要作姑用，鼻建议带引入升可以厅留驻浴人流咱的儿粥童娱赛乐、陪青年换娱乐态等相睛关业晚态。2.畜1商业猎市场尘分析均及定蝇位上海舒办公熊物业线发展啊阶段发展时期经济及政策背景市场特征起步期1988-19901.改革开放政策的确立；2.社会主义市场经济的确立；3.外资引入；4.办公房的商业属性开始体现；5.第三产业发展。1.规模扩大；2.大部分仍属于建设自用。第一发展期1991-19981.第三产业快速发展；2.浦东大开发；3.外资、外地企业大量进驻；4.东南亚金融危机。1.办公房品质发生根本性变化；2.形成中央商务区；3.市场由过热逐渐转向低谷。第二发展期1999-至今1.上海经济稳步增长；2.世界500强企业进入上海；3.办公房市场内外销并轨。1.形成CBD多级发展格局；2.租售市场共存，品质与国际化标准靠近。2.饰2办公爪市场例分析星及定糊位上海窜办公恨物业暮的分绝布陆家边嘴人民广场南京络西路淮海佩中路徐家汇中山公园虹桥不夜城曹杨张江高科金桥漕河忌泾五角助场2.车2办公鱼市场冰分析能及定俯位上海雕办公河楼市楼场发梁展十搏余年瓦，已职逐步寨形成再相当判数量韵的集被中度盆较高暮的区州域市陆场。健按照绵城市嘴圈层席情况茎划分础，这腔十三咬个市耀场可装分为独城市倾中心逗办公观区、款城市漏辅心啦办公区区和泼城市博边缘稍办公睛区三紫大区宵域市档场，怀而每祝一区剖域市叨场内飘又分欲别包友含多苍个板韵块市棵场。上海放办公鞠物业距的分蜘布城市中心办公区人民广场淮海中路南京西路陆家嘴城市多辅心室办公永区虹桥它开发描区不夜纸城地仍区徐家本汇地田区中山岭公园东地区曹杨教地区城市边缘办公区金桥出口加工区漕河泾开发区张江高科技园区五角滨场地邀区2.贷2办公尼市场姐分析乔及定盈位上海冬办公拢物业扑投资通情况从上馆表投峰资情屈况我巡寿们可伞以看港出上凑海办撑公楼仅市场煮的周班期性告走势路规律锋。在磨经历树了90年代倾中期排的高铲速增暮长和90年代颈后期廊的衰罢退并愤在20街02年圾达到刊谷底哀之后姻，上割海的寸办公汤楼市古场从20拔03年压起出嗓现反啦弹。抹从20读04年异至20铺08年熔，办李公楼吹的投期资开视发额添再次描出现箩连年处快速语递增棋的走强势，球上海度办公窑楼市号场进长入新丢一轮柱的投弹资开钉发热芒潮。2.修2办公扩市场姨分析盘及定决位上海设办公剖物业只市场板概述近几爆年，墓上海脉办公快楼市歪场发颂展尤赶其迅徐速，桑无论船租赁勿型写俘字楼轿出租联的租腊赁价视格还僻是销宿售型虽写字敲楼的类销售手价格牌都有开大幅紫度的暗攀升示，整布体办率公楼递市场启呈现营一派赵繁荣牲景象收。特棒别是哲在20破09年话后，善尽管快市场歼供应盖已达四到历屋年最垃高水锣平，盘跨国曲公司柜在上纲海的住迅速早扩张抓使得丈上海誉写字疲楼市坟场需刷求仍旷持续满保持眼旺盛判。现阶期段，寸上海畜办公评楼市最场上贤绝大亮多数惩办公慎楼仍幸以出摔租为炒主要宴经营恩方式锣，对缓外销滔售的印办公碧楼比味例相谱对较导低。慢初步柏估算萌，上租海办则公楼夕租与坑售的蜓比例绳在5：1左右言。随期着租饥金回掉报率库的不工断提质高，凳一些萍企业津开始徐在满朵足自帮用的取前提遭下通骑过购秃买方模式对堪办公举楼进宫行中钻长期担投资友。至画此，淘上海累办公逗楼经帐营模熔式向近租售缎二元贫结构谅演化杜。2.堤2办公楚市场场分析绣及定统位外高沸桥周锈边区秋域销驾售型狐写字值楼市桂场表段现06偶-0派9年周陶边区照域销恐售型童写字哑楼售胜价走句势对甘比图06谊-0央9年周比边区存域销记售型忙写字持楼供乔求比覆走势战对比斥图外高哈桥区正域写拖字楼荒售价侧水平京低于谎全市凭平均层水平签，且呈衔现递漫减趋咱势。陆家性嘴板煌块与搞五角散场板券块售煌价近屿年来宁稳步渗上涨削，写沾字楼绘市场纠表现炒好于递外高南桥区饭域。从供低求上穴看，外高衣桥区碧域供滔求比托呈拉案大的佩趋势们较为框明显垮，市路场存杠量加怒大，角去化载风险祥增加。陆家捧嘴板范块连赢年呈染现供色不应兽求的乖市场友表现季，五卫角场悉板块柱的供困求状铲况较笨为平掘稳，壤金桥园板块详的供奶求关厚系也外表现播出了重供大嘉于求掀的局秤面。2.悬2办公虚市场先分析捉及定露位分区互域写销字楼赚入住黄率分区喜域写结字楼景租金外高畏桥区叼域写贿字楼端租金序水平横低于扰全市鲜平均饰水平唯，且纵增长乌缓慢系。金桥锣区域瞎租金丑和售宁价近远年来骄稳步翁上涨油，入舞驻率取达到埋全市器平均妇水平壶，写婶字楼栗市场战表现金好于淡外高罗桥区职域。张江暂区域讯写字赛楼供垂应较血晚，添品质努较高俗，近愿几年惑进入乞高速浩发展净期，论每年迫新增大供应姐较高避，入顽驻率萄较高馒。五角跪场区戴域入易驻率葵也在香逐年声上升奋，租巴金水键平和较销售全均价较也在包逐年歇快速熄上涨撞，近桂年来裤市场怀表现餐良好无。外高牙桥周播边区盘域租也赁型拦写字碗楼市私场表签现2.巾2办公赌市场葡分析呀及定题位外高忆桥周淘边区咏域写摩字楼刘客源静比较外高粱桥和垦金桥西区域浆写字脉楼物单业的看客源餐结构讨较为喂类似穴，与鸽张江饼区域闹的客茂源结吩构有户较大拿的差零异，纪五角织场区风域的陕客源饱结构氧则与急其他移区域壳有明瓶显的雀不同。2.海2办公堆市场条分析仙及定床位分区熔域写团字楼倚市场河总结区域外高桥区域金桥区域张江区域五角场区域年均空置率60%10%10%5%年均供应量11000平米43000平米32000平米78000平米年均吸纳量4400平米38700平米28800平米74100平米租金水平2.0-2.4元/平米/天2.5-2.8元/平米/天3.5-5元/平米/天2.5-3元/平米/天价格水平——12000-16000元/平米——均价15000元/平米客源结构贸易物流、机械制造、电子通讯贸易物流、机械制造、电子通讯集成电路、生物制药、IT软件教育培训、广告咨询、贸易物流未来供应园区内大量的烂尾楼将是潜在的未来供应未来供应量较大未来供应量较大未来供应量较大外高下桥区爆域写步字楼耳空置按高达60悦%，租枯金水院平也挽较低节；由于母外高慢桥区盘域多童为仓绩储物勺流行沃业或蛛者企匆业相强关部松门，厕对写究字楼送需求宅度较胜低，半造成室了该接区域既整体往市场徐表现妖较差聋；鉴于艺外高毛桥区宣域目宗前的蜂市场疼表现佩，以绳及金悦桥区旺域未湾来供铅应的王威胁安，不巨建议强增设吐大量作写字民楼类表物业敬。2.攀2办公芦市场评分析乎及定供位外高飞桥写正字楼胜市场摩发展胁缓慢棍，20漠02年以贡来没透有建武成运浊营的菊新增麦供应成，新团建写阀字楼喇项目愧也应福多种柔原因慈，处慨于停脉工或醒者闲订置状霜态；外高忽桥写允字楼铃入住耗率相脉对较贤低，害年平器均入队住率预只有40驶%左右传，与租近年尸来上认海写扬字楼命的市纳场表拨现明检显不掉同；外高辆桥区副域企做业多宅为仓类储物赔流、认加工逼制造膝，对快写字防楼的剧需求港较小塌，或抓者在荒仓储慰、厂去房等随物业畏内解拥决办舅公物丛业，头另外乡丰，一尿部分怀贸易包类企超业对示写字娃楼有红一定材需求脖，但攀是需擦求面默积均嫌较小垫。外高翁桥区带域写决字楼所市场岸低于望全市孝水平鸡，现嫩有写般字楼红的实伐际入从住率明仅为40拒%2.莫2办公烫市场叮分析企及定层位办公冠市场田的定眨位小走结从地胀段来葵看从产省业结步构来载看从区圆域供状求来崭看从区讨域租度赁市社场来娃看城市胆远郊慌，交饮通配车套局储限产业吸现状涉不满护足办哗公物锄业发鼻展需橡求严重铺供大活于求空置汽率高固，租背金低规划厌建议探：不具揪备发鼠展办志公的映可行机性，薄建议响办公兽性质原物业趋不做话设置定位堆：低能恨级产酷业源衰旁的新型冻办公今区2.渡2办公超市场纹分析捆及定黎位2.追3酒店/公寓细市场艘分析哄及定忍位公寓墙类物遍业的馆常规吵操作帜方法服务鬼、高边品质特、高尖租金剪、高熔售价捉、高喜端客准源小面岁积、论低总拴价、颗过渡融性自低住需遣求“真暂”酒碑店式播公寓概念筑化酒裹店式灶公寓2.瞎3酒店/公寓逐市场品分析灭及定妄位公寓选类物绝业的西常规损操作穿方法产权兵式酒绩店“真“钟酒店乌式公寓概念宁化酒匪店式公寓服务毙型高鸣端酒柱店式歼公寓自住蝴型白冤领小选户型窑公寓浦东薪高星淘级酒熊店主聋要集风中在通陆家海嘴；外高煎桥目腐前仅达有1家高翻星级滋酒店卖；临近咽外高艳桥区袋域的公张江斑与金摘桥分担别有指一家片和2家高肌星级消酒店仙，总厌体数顽量仍帜然较孩少；五角舱场区监域目盆前高携星级朋酒店最供应餐仅2家，钓但随辈着其皮城市扯副中追心地酱位的披实现涛，其适未来灯的市耐场供活应空允间很盆大。2.稠3酒店/公寓迟市场惹分析傅及定湖位高星秀级酒枕店市崇场供茂应分猴析五星吴级酒裙店平遮均入抱住率膀总体诱好于恐四星条级酒抽店；近两节年四脏五星揪级酒摸店入麦住率庭略呈府下降娃趋势览，此拥趋势弓与近朝四五植星级吹酒店文大量屈供应找有一稀定关她系；高星却级酒炒店房浩价呈户明显涛的季而节性料波动盾，但塑整体纺呈上奏升趋改势。上海奥市高摊星级爽酒店既市场牺运行英平稳2.驱3酒店/公寓厌市场旦分析绳及定胞位区域饶内企亭业的病不同导性质叼决定哗其酒扩店需古求量着及档奶次外高删桥/金桥/张江鼻区域拔周边偶高星或级酒雕店的代发展耽要素

高星级酒店规模重点发展产业产业对酒店的需求特征外高桥保税区398间客房国际贸易业、现代物流业和先进制造业高星级酒店需求较小（贸易企业酒店需求相对低端；频次第，单次逗留时间相对较长）金桥出口加工区269间客房轿车及零部件、微电子、现代通讯、现代家电、机电产业和生物医药高星级酒店需求较大（外资及合资企业比例高，驻场高管及技术员比例大，需求相对高端）张江高科技园区480间客房生物医药、集成电路和软件业高星级酒店需求大（临近国际博览中心，配套展会需求；高科技产业研发部门驻场高管及技术人员比例大，高端需求旺盛）2.依3酒店/公寓疤市场柄分析历及定急位本案奋可以演在布虹局中面引入咬部分辩经济遣型酒会店类合物业串，从姓市场甘情况领来看开，未香来可愿作为怎产权较式酒锯店或况酒店赔式公指寓出发售。在项源目前然期商宪业开已发阶般段，鸟可以责作为希整盘革档次李提升这器，夸拉升脱其他熊物业耽价值墓。产权叮式酒抹店的赔可行蓝性分赠析小椒结2.厚3酒店/公寓贩市场绘分析炸及定餐位定位产权脏经济毙酒店——多功恢能园唤区品妄质助塘推器酒店破配套蝴建议会议中心宴会厅中餐厅西餐厅健身中心网球场桑拿泳池咖啡厅/茶吧√（自留）选配选配或招商√（招商）√（招商）√（户外屋顶）√（招商）√（屋顶户外）√（招商）2.冰3酒店/公寓贷市场哥分析货及定乡丰位”概厕念化网公寓仆“市尝场的杠研究根据偷客户饱对于驶时间连的接适受度寒界定致研究品范围78解%的公豪寓入抢住客付户可坛以接撇受到摧达工退作地胸点的桨时间舱在20分钟绩内；距离益本案狼区域20分钟滋范围拖包括火外高划桥、婚金桥思、张蕉江及修五角夜场区槐域。市场雀调研吧范围震初步事界定裁为以晴下区妇域：本案碎的酒敲店式魂公寓侧研究辛范围疯界定客为外湖高桥拢、金料桥、慎张江萄、五称角场家区域教的中却高端它公寓锣市场2.袄3酒店/公寓死市场首分析架及定急位浦东捷公寓朗市场隶目前依供求菊平衡浦东携公寓减集中功分布模在陆涉家嘴看地区辆及金桃桥地乖区。20醋01注-2这00静2及20概06恰-2毙00稀7是两暗个供樱应高多峰时梁段。目前本浦东炕区域典的总赛体存庄量为41万平呆米左颈右。浦东旨区域冰的公烫寓平秤均入惑住率聋及租裂金水南平平钻稳上壶升。浦东耗目前病的平置均入铲住水茶平在75肤%，酒魔店式析公寓享的租处金为17漫0R仆MB惜/平方众米/月。浦东轧的整原体入旷住及奋租金隐水平星略低屠于全肤市水蹈平。浦东英未来落供应洽主要基集中韵在陆宣家嘴肚、花甩木、燃张江错及金委桥，丝式陆家木嘴的莫东扩拾将带答来大闸量的俊供应糠。本项子目所宅在地素周边密未来遇的5-单10年酒愧店式岭公寓紧供应位依旧默是空胃白。浦东肃区域叉的未估来5年内洲将有60狼0-窜70妥0套的该中高态端酒雨店式桃公寓摊新增施入市休。供应需求未来乔趋势2.海3酒店/公寓扑市场铜分析悔及定当位2.读3酒店/公寓沙市场倾分析差及定坊位”概贱念化信公寓虫“的戴市场厕研判住宅陕的变迅种交通走导向搭明显定位轨道汽交通恳沿线片白领辽公寓未来毫预判荷：交通介因素迟导致诱区域粱价差哗，产塘生竞隶争优丽势第三湿部分弦产煎品概英念及豪规划肚建议3.衣2整盘胆概念锹构想3.银3业态循布局爪架构3.捉4补充膊产品胸建议3.途1商业环模型鞭借鉴我们膀的方难向在访哪里?本土庭案例并研究3.手1商业甜模型储借鉴以服警装、叠餐饮荒、休寇闲为介一体胀的综其合性干商业早广场百问联芹南多方购盐物促中厅心黄色淋区域两：两好栋大患楼都因为27层，-1镜-3层为疼商用榴，4-胳27层为击酒店光式公辩寓及兔酒店刮，总轿面积夕为45库00扶0㎡。蓝色研区域窃：办从公大殿楼，5-养10层。患总面废积为58约00衫㎡。裙房概分别赵为3层和4层。岸左侧挺的裙伏房为4F，靠美右的蛛为3F。3.屯2整盘搁概念标构想南方岛购物乐中心响总平拒解读3.黄2整盘里概念须构想HHOTEL酒店AAPARTMENT公寓

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大卖场3.贡2整盘龟概念宜构想星光智硅谷部落跪格式LI卸VI道NG芒MA炒LL商业邮概念网族吩基地LI骡VI贴NG泡PO劣D公寓惭概念生态朽硅谷LI惰VI陪NG宁EO损D办公破概念部落法格：警根据刊裙房撇室内杨街区欲分割刷，形饲成“Bl诊oc传k”（街旬区）扯格局默，融轻入网歇络科请技概罗念，余体现妈企业您总部泰经济皱的行盆业属副性。LI珍VI验NG地MA县LL：生辨活广豪场，祖定位姿偏重社区疾服务钟功能，网置罗以协家庭测为单僻位的唐消费渗群体浪。部落五格式LI为VI宜NG蹈MA胃LL商业项概念万发散3.债2整盘盛概念曲构想（主要另针对桥自留汇办公矩物业敌）生态仔硅谷LI惊VI点NG冈EO杠D生态五、低踩碳、树高科EO糟D绿色授生态焰办公池区，搂其英执文全置称“Ec叙ol始og计ic但al悔O弓ff植ic桃e显Di椅st壳ri析ct安"，是撞生态陵学、缩慧环境印学和料建筑渔学的这完美厅结合集体。办公霞概念行发散3.戒2整盘紫概念粥构想3.击2整盘换概念驱构想网族石基地LI脊VI妹NG盖PO筐D集“鹿时尚﹑个性﹑科技﹑人性炎”于户一体公寓料概念颈发散“LI失VI勤NG搏P揪OD鸟”概念塌来源仗于苹校