石家庄新空间写字楼整合商业营销提案

石家庄新空间目前现况分析及问题汇报

工程根本情况工程名称：新空间〔暂定〕地点：工程为普通板式多层建筑，设计使用功能为商业、商务办公用房。外观以瓷砖为主，圆弧处铺设玻璃幕。一层商业主入口设在圆弧处，一、二、三层商业入口设在中山路步行道上，层高一层为4.2米左右，二层为4.2米左右，适合金融企业、电信行业、餐饮效劳行业等。三层〔以上〕局部为商务办公区，每层层高3米左右。工程分析项目优势周边交通环境尚好。周边具备一定的商务办公氛围，人民商场、新华小商品集贸市场、部分外贸公司、铁路局等企事业机关单位。位地段较好，地块两面临街，易于进行商业的规划、布置。项目劣势规模较小，用地条件一般。项目位置南侧无完整街道（属于老式格局的居住，形象差），偏离商务主区（南三条—新华集贸市场—人民商场）。项目硬件配置一般，无电梯及车位数量少，难以满足客户办公的需求市场机会1、所处商务，商品贸易区域，区域市场关注率高。2、该区域商务办公市场发展较快，出现综合质素良好的纯写字楼项目多，区域性的潜在需求较高。3、本案紧邻三大商业区，市场操作空间较大。市场威胁1、周边较早的办公物业“降格以求”，如低价出租将对本案造成极大冲击。2、石家庄发展相对缓慢，经济总量有限，办公物业需求客户总体层次偏低，无足够的企业支持办公物业的运作。3、中山路北商务氛围、人流量明显好于路南，项目前面的公交路牌遮挡视线。4、周界商务氛围需进一步提升。工程定位建议产品定位商业，餐饮、住宿，办公多元化等价格定位

通过对周边项目租赁市场的综合分析及项目的自身特点分析，认为本案综合性物业定价，均价在1.5元/平米/天入市较为适宜。客户定位稳健发展并开始注重形象塑造的中小型自用客户。所属行业：绝大多数被网罗在第三产业链中，并且从事社会服务行业，诸如南三条的外地大型商户，新华集贸市场公司经营的客户，律师、会计师事务所、IT、外贸企业、通讯、金融、保险、各类特色产业等。目前石家庄写字楼市场近况海量供应硬件要素

项目规模

该类项目总建筑面积保持在5万平米以上。

项目商业配套

该类项目周边基础设施完备、行政配套齐全，咫尺之遥汇聚了众多的商业服务设施，如星级酒店、品牌餐饮、休闲娱乐场所。同时项目自身亦配备了一定规模的服务设施，往往形成集商住、办公、休闲娱乐于一体的复合式物业能为客户提供最便捷的服务。

硬件配置水平

自动化设施：基本上达到了5A智能化水平。外观设计和公共装修标准：相当于星级酒店水平。中央空调和电梯：采用国际一线品牌车位：平均250平米一个车位层高：楼层吊顶后净高均在2.5米以上

软件水平

物业管理基本具备了星级酒店的水平。

面积及总价比较项目名称祥源大厦

凯嘉大厦

总价区间24-182万租金价格1-2元/平米/天东海国际

富邦大厦

中国盒子

嘉仕商务公寓

冶金大厦

1-2元/平米/天1-2元/平米/天2元/平米/天2元/平米/天1-2元/平米/天1-2元/平米/天43-90万30-90万28-128万34-98万34-183万69-239万西美大厦

盛唐2.5元/平米/天1-2元/平米/天28-51万27-128万以下工程中无论是租金价格,还是销售总价区间均与新空间重叠.在九个对比项目中,比本项目价格较低的项目有1个,与价格相近的项目有5个,比本项目较高的有3个。石家庄市场在售项目与本项目的均价对比

价格比较415049003800380040005000460042004000祥源大厦中华商务东海国际富邦大厦中国盒子丽迪亚西美大厦冶金大厦盛唐新空间价格分线有竞争力的价格吸引快速完善主体形象，树立优质产品形象使本工程具有高性价比的竞争力整体营销原那么客户渠道的开拓广告宣传的把握现场销售的执行+总结根据以上对石家庄现有商用办公物业及该类物业主力客户群购置需求、购置特点、购置心理分析针对本工程现状得出我们的观点。本工程从建设至今6年中先后两次更换业态，造本钱工程定位不明确，形象不突出，市场效应较差。工程外立面陈旧。工程硬件配备较差。工程交通相对不方便。工程空间布局不整。工程体量太小装配系统、通讯系统落后所以本工程从新定位为办公类物业面临的市场压力较大，由于本身硬件上的缺乏对本工程的后续带来很大的难度。优势分析交通便捷区域内商业布局合理商业、市政齐备城市功能完善区域内第三产业较好本工程追求高性价比劣势分析本工程房型设计不太合理通讯系统、装配系统不完善工程形象太差屡次更新物业定位，市场知名度不高时机分析1.本工程地处中山路繁华区域，人民商场等提升区域价值，.周边商品的消费价格较高，缺乏一个相对实用，性价比高的小商品集散市场。2.桥西主流商品集散为南三条、新华集贸市场本工程至该区域交通便捷，为进驻的商户提供便捷的购货渠道。3.南三条、新华集贸市场的商品虽然集中，但市场气氛比较混乱，针对购置单件物品的客户存在太多的不便，而本区域治安状况较好，零售市场气氛好。4.工程百米辐射区内拥有多条交通线路，四通八达，具备良好的可达性。现铺出售招租。5.地下室分割，作为储藏室使用。小商品集贸性物业策略：将2、3层分割为10-15平米的租位，以少收租金，免物业费等形式，迅速实现本摊位的高出租率，提升工程的人气和知名度。人气聚集，工程迅速进入销售阶段。可采用分块销售，分时段销售，分块分时销售等多种销售方式。下阶段销售工作安排促销政策：

将地下室划分为物业办公区和储藏室。赠送储藏室使用权、赠送摊位装修等并将其融入样板层装修、装饰中，对客户展开情景营销，现场感受现在购置，即刻收益〕销控策略：

为保证整层销售有利条件，又不使客户流失。除一层进行销控外，将3成好摊位7成坏摊位公开，将7成好摊位3成坏摊位暂时封闭。造成销售紧张感。把握由中间向两边销售的原那么，将意向客户向中间引导，优惠促销也同时针对中间倾斜，以便用中间的低价翻开销售局面。推广渠道对石家庄市的主要商品批发区人进行DM单和业务宣传。对宁晋、辛集、南宫等城市驻石的中、小企业进行资料发放，工程推介。前期以短信发布的效果较好，将工程的优惠及活动信息通过短信进行传播。本工程特点如上本商业圈及火车站商业圈没有集各地风味为一体的特色小吃集中地。周界饮食业跨度太大，要么高档，价位较高；要么路边小摊，卫生条件等没有保障。周围的人流量较大。周围的办公类物业集中上班一族较多。特色小吃城产权式酒点区域调查结果1.住宿条件差异太大，要么环境好，价格高；要么环境恶劣，价格低。作为中挡住宿类物业，每天供不应求