朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理-

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不稳定而给工程工程带来的财产损失或损害以及人员伤亡的风险。组织风险是指由于工程有关各方关系不协调以及其他不确定因素而引起的风险。工程工程的规模巨大，技术复杂，施工周期长，工程参与各方的工程管理目标和要求不同决定了有效的工程组织对工程工程的重要性，也决定了工程工程的组织风险。〔4〕按照工程风险是否可管理分类按照风险可管理的程度，可将住宅区改造工程工程风险划分为可管理风险和不可管理风险。可管理风险是指可以预测，并可采取相应措施加以控制的风险反之，那么为不可管理风险。风险能否管理，取决于风险不确定性是否可以消除以及活动主体的管理水平。要消除风险的不确定性，就必须掌握有关的数据、资料和其他信息。随着数据、资料和其他信息的增加以及管理水平的提高，有些不可管理风险可以变为可管理风险。〔5〕按照工程风险关联程度分类按照工程风险关联程度分类，可以使人们充分认识住宅区改造工程工程风险是独立发生的还是关联发生的。一般情况下，关联程度小的工程风险多数是独立发生的，它很少对工程的其他方面造成关联影响。关联程度大的工程风险那么会对工程的其他方面造成关联影响，甚至引发一系列的工程风险。这种分类同样有助于人们对住宅区改造工程工程采取针对性的风险评估和管理措施。〔6〕按工程工程目标实现程度划分根据风险对工程工程目标实现程度的影响来分，住宅区改造工程工程风险可以分为质量风险、本钱风险、进度风险、坏境风险和平安风险等。对于一些大型的、复杂的住宅区工程工程，具有特定的工期、本钱和质量等方面的各种限制和严格要求，其目标能否实现对工程参与各方有重大影响，在住宅区工程工程开展的各个阶段和工程参与各方将面临目标能否实现的风险。〔7〕按工程工程风险管理的主体划分根据风险管理的主体来分，可分为业主的风险、承包商的风险和咨询监理的风险、设计单位的风险以及其他相关方的风险。很显然，住宅区改造工程工程中不同工程主体所面临的风险是不一样的，在不同阶段所面临的风险种类和严重程度是不一样的。业主的风险包括人为风险、经济风险和自然风险。承包商的风险包括决策错误风险、缔约和履约风险以及责任风险。咨询监理的风险包括来自业主的风险、来自承包商的风险和职业责任风险。1.1.3住宅工程工程风险的特征风险的特征是由风险的属性决定的，是风险的本质及其规律的外在表现。正确认识住宅工程投资风险的特征，对企业建立风险管理机制，减少风险损失，提高投资活动效率都具有重要意义。风险的全面特征可归为如下五点。〔1〕不确定性房地产投资时一项复杂的系统工程，同时投资的涉及面广。对特定的个体来说，庞大的系统工程会表现出种种的不确定性，即风险是否发生、何时何地发生、怎样发生，发生后导致的损失程度等都是不确定的。〔2〕客观性房地产风险是不以人的意志为转移的客观存在，这主要是因为导致风险的不确定性因素是客观存在的，并且这种不确定性是事物开展的特性，因此只能在一定程度改变风险的形成和开展的条件，尽可能降低这些不确定性因素发生的概率，而不能完全消除风险。〔3〕潜在性潜在性是风险存在的根本形式。风险是一种损失的可能性，并且这种可能是潜在的，并不是所有导致这种可能的因素都会发生，风险事故的发生是偶然的。·因此，随着风险的因素的变化，风险可能有量的增减，也可能面对质的改变，新风险产生时也常带有旧风险的消亡。〔4〕可测性风险具有不确定性，但这种不确定性可以根据以往发生的类似事件的统计资料，经过分析判断，对某种风险发生的概率及其造成的损失做出判断，进而对这种不确定性进行预测和衡量。〔5〕补偿性房地产投资的风险比拟高，因此投资者大都要求在收益中对所承当的风险进行补偿，也就是要求风险回报。风险与收益是并存的，风险越高，收益一般越大。如果能正确认识和利用风险，不要消极地预防，`更不要惧怕，有时可以将风险当做一种时机，从而获得额外的风险补偿。1.2工程工程风险管理概述1.2.1工程工程管理与工程工程风险管理的关系?美国工程管理知识体系指南?〔PMBOK第5版〕对工程管理的定义是，工程管理是运用知识、技能、工具和技术来满足相应的工程需求。工程管理是通过相应的应用和整合47个逻辑分组工程管理过程来完成的，这些过程可以被分为5个步骤：启动、规划、实施、监视和控制以及结束〔陈伟珂等，2021〕。?中国工程管理知识体系?〔CPMBOK2006〕指出：“工程管理就是以工程为对象的系统管理方法，通过一个临时性的专门的柔性组织，对工程进行高效率的方案、组织、指导和控制，以实现工程全过程的动态管理和工程目标的综合调与优化〔王高航，2021〕。〞各种各样的风险伴随着工程工程的整个开发过程，威胁工程的成功和企业的长久开展，作为企业或工程的管理者必须扎扎实实地做好风险管理工作，明确目标和责任是首要工作。在工程工程中本钱、质量、进度的控制就是风险管理的目标，责任范围的清晰界定、落实到人是风险管理成败的关键。本文主要阐述的住宅区改造工程，属于建设工程〔ConstructionProject〕范畴，主要指为形成特定的生产能力和使用效能，通过投资决策，建设形成满足预期需求的活动。工程工程的类别可以按照投资来源、建设性质、产业领域、功能效益等多种标准进行分类，不同类别的工程工程，有管理上的共性，但也有针对工程特点的特殊性。工程工程管理是工程管理在工程领域的应用。是工程工程管理者，为实现工程的功能、质量、费用等目标，系统运用现代科学管理理念、管理技术和管理手段，对工程工程的投资建设进行全生命周期的方案、组织、控制、协调和监督活动〔李金海等，2021〕。进行工程工程管理，需要根据科学的管理体系，选择适宜的管理方法，标准管理以保证工程的各个阶段顺畅、高效的实现。工程工程风险管理就是人们对工程实施过程中潜在的意外损失进行辨识、评估、预防和控制的过程。其理论和实践涉及到自然科学、社会科学、工程技术、系统科学、管理科学、数学、概率论等多种学科，可以说工程工程的风险管理是一种综合性的管理活动〔Ben，2002〕。工程工程管理风险就是在工程管理活动或事件中消极的后果发生的潜在可能性，每一个工程工程都必然伴随着一定的风险，工程风险不仅包括在整个建设工程工程施工的全过程中自然灾害和各种意外事故的发生而造成的人身伤亡和财产损失的不确定性，而且也包括技术性、管理性问题引起的经济损失的不确定性，只有通过对工程风险的识别，将其定量化，进行分析和评价，选择风险管理措施，以防止大风险发生，或在风险发生后，使得损失量降到最小程度，从而实现工程的总体目标，所以风险管理是工程工程管理不可缺少的一个局部。1.2.2住宅工程工程风险管理的特点〔1〕具体的工程工程风险具有特殊性。工程工程风险管理尽管有一些通用的方法，如概率分析方法、模拟方法、专家咨询法等。但一经要研究具体工程的风险，那么必须与该工程的特点相联系。①该住宅区改造工程工程复杂性、系统性、规模、新颖性、工艺的成熟程度。②住宅区改造工程工程的类型，工程所在的领域。不同领域的工程有不同的风险，有不同风险的规律性、行业性特点。例如计算机开发工程与建筑工程工程就有截然不同的风险。③住宅区改造工程工程所处的地域，如国度、环境条件。〔2〕要全面有效地进行工程工程风险管理必须需要大量地占有信息，了解情况。要对住宅区改造工程工程系统以及系统的环境有十分深入的了解，并要进行预测，所以不熟悉情况是不可能进行有效的风险管理的。〔3〕住宅区改造工程风险管理很大程度依赖于管理者的经验。虽然人们通过全面风险管理，在很大程度上已经将过去凭直觉、凭经验的管理上升到理性的全过程的管理，但风险管理在很大程度上仍依赖于管理者的经验及管理者过去工程的经历，对环境的了解程度和对工程本身的熟悉程度。在整个风险管理过程中，人的因素影响很大，如人的认识程度、人的精神、创造力。所以风险管理中要注意专家经验和教训的调查分析，这不仅包括他们对风险范围、规律的认识，而且包括对风险的处理方法、工作程序和思维方式，并在此根底上系统化、信息化、知识化，用于对新工程的决策支持。〔4〕风险管理在工程管理中是一种高层次的综合性管理工作。它涉及企业管理和工程管理的各个阶段和各个方面，涉及工程管理的各个子系统，所以它必须与住宅区改造工程合同管理、本钱管理、工期管理、质量管理联成一体。〔5〕风险因素不可能被全面消灭。风险管理的目的，并不是消灭风险，在住宅区改造工程工程中大多数风险是不可能由工程管理者消灭或排除的，而是在于有准备地、理性地进行工程实施，减少风险的损失。1.2.3工程工程风险管理的流程房地产企业风险管理的根本流程是由风险的识别、风险评估、确定相应风险管理策略、制定和实施风险管理方案和监督改良五步组成，并且在风险管理的过程中风险信息的沟通十分重要〔林洁等，2021〕。下面具体对房地产风险管理的步骤进行介绍。〔1〕风险信息的识别在全面风险管理的过程中，风险信息的识别是最为根底的工作，对房地产企业而言，开发过程中面临着诸多的风险，房地产企业要想实现风险管理目标和企业经营目标，就必须对所有的潜在风险因素进行全面的收集和分类整理，建立专门的风险事件库，为风险管理提供真实可靠数据依据，从而能更好的进行风险管理。否那么，由于风险信息的缺失和失真，将影响整个风险管理工作作用的发挥甚至带来负面作用。〔2〕风险评估企业在完成风险的识别后，就需要对风险发生的概率，风险造成的影响进行科学而准确的评估，才能将风险控制在合理范围之内，即控制了风险又保证了工程经营目标的实现。风险的评估分为两个步骤；首先是风险分析，分析风险发生的概率和发生的条件。然后是风险评价，评估如果风险发生会对企业造成的危害及损失。〔3〕制定风险管理策略在对房地产企业所面临的风险进行识别评估之后，还要明确企业对不同风险的应对态度，制定相应的风险管理策略。制定正确的风险管理策略，首先确定风险偏好。企业对风险的根本态度，愿意承当哪些风险，承当多大的风险；其次确定风险承受度，衡量出企业的风险承受能力。然后确定风险管理有效性的检验标准。〔4〕制定和实施风险管理方案风险管理方案的制定，要针对具体问题制定具体的目标与解决措施，在制定解决方案的过程中，也应该将任务分解，由各职能部门结合自己的风险管理职能要求提出相应的解决方案。风险管理方案要有具体的风险管理目标和风险管理的组织、措施、手段、管理工具等。〔5〕监督与改良房地产企业的全面风险管理是一个持续的过程，需要对风险管理的过程进行监督，并总结风险管理的经验成果和教训，以此来改良和完善房地产全面风险管理。通过在房地产公司的业绩考核中增加有关风险管理的考核内容，能够增加风险管理的力度，提高企业各部门进行风险管理的主动性。房地产企业推行全面的风险管理，初步建立了正确的流程，只有按照正确的风险管理流程开展风险管理工作，才能保障风险管理工作的顺利进行和风险管理目标的实现。然而在房地产的全面风险管理还没有形成体系，缺乏系统全面的风险管理思想和措施，目前房地产风险管理有待进一步完善。1.2.4住宅工程工程风险管理的根本原那么〔1〕稳健性原那么全面风险管理体系框架的稳健性来自于框架的精简和系统高效风险管理方法〔林洁等，2021〕。要确保全面风险管理体系架构清晰、责权对等、信息通畅及可操作性才，能实现体系的稳健可靠，风险管理体系中应力求简单，体系越复杂，风险信息沟通的及时性及准确性越难以保证。〔2〕系统性原那么全面风险管理框架并非建立一个或几个模型就能建成的，它需综合考虑住宅区改造地产开发企业的开展战略、经营平安、投资平安等多个目标；而且需要融合全部风险管理相关工作，包括风险的识别、评估、控制到效果评价等；同时保证在体系内风险信息的畅通。全面风险管理框架不仅把住宅区改造地产工程的风险管理视作一个系统，而且结合企业的整体运作和企业外部环境形成一个全面的系统。〔3〕分散性和集中性统一原那么为保证风险管理的效率和水平，风险应分类细化，对风险实行分散管理，不同部门来处理不同类型风险。首先由各部门负责管理本部门风险，因为各部门在进行日常工作时能接触到最新的风险信息，并能高效快速地对风险做出处理。在风险分散管理发挥作用的同时，仍需要实行风险集中管理，需要有专门的风险管理部门负责统筹实现风险管理的战略目标，监督风险管理的执行情况，反应风险管理的实施效果〔汤海辉，2021〕。协调在各个职能部门之间以及上下级各管理层级间的风险管理活动。〔4〕适度灵活性原那么在风险管理框架的指导约束下，进行风险管理的同时，框架同样的需要具备一定灵活性，否那么会限制全面风险管理体系的应变能力，使制定的风险管理措施无法紧跟客观环境的变化。因而要根据外界环境、企业开展需求的变化进行调整，建立动态的全面风险管理体系框架。2朱家庄住宅区改造工程工程2.1朱家庄住宅区改造工程工程概况朱家庄住宅区位于烟台市芝罘区，居住人口在20000左右，是烟台市主城区中较为典型的住宅区。与现状相比，改造工程利用了大局部的公共设施，如医院，小学，中学，技校，宾馆等，同时对一些设施进行了改造，如幼儿园，在两个主要的节点增加了局部的沿街商业。住宅区内部有少量停车场，但停车规模较小，多为摩托车停放场地，社会停车场有三个，有两个为近期修建的小区配备，。总的停车规模在200个左右。按住户计算，现状停车位对住区的开展来说严重缺乏，同时由于标准缺乏，多车辆都是散乱的停放在道路边缘，占道停车的现象十分严重。在新建住宅中，利用现状的高差建造地下车库，根据渐进式开发时序和停车场的分布半径综合考虑后布点设置，分散分布在住区的各个区域。本工程合同工期为18个月住区现在还保存着16栋60年代的2层小楼。规划区内现状建设用地面积共62822平方米，总建筑面积为78319平方米，建筑密度为28.4%，容积率为1.25。改造工程以多层建筑为主，1到3层低层共37栋，占住区总数的63.8%，4到6层共5栋，占住区总数的8.6%，7到8层共10栋，占住区总数的17.2%，9到10层小高层共5栋，占住区总数的8.6%，11层1栋，占住区总数的1.7%。住区平均层数为5.48层。现状住区在主要的两个沿街面上大量底商。在改造中增强原有的商业，保障居民使用，且可以提高收益。2.2朱家庄住宅区改造工程前期准备情况房地产工程建设周期长、建设过程复杂、涉及方面多，这就要求工程开发单位对整个建设过程进行严格控制，保证工程按照整体规划实施，按时完成整个工程预期目标。工程管理过程控制可以从这几方面入手。首先要确立过程控制标准，房产开发工程设计方面多，包括财务、技术、人员、质量、环境等等，针对每个方面要设立控制标准，财务要根据财务指标确定衡量标准，技术要根据国家规定和行业规定来把控，人员要运用人力资源管理标准，质量可以通过质量管理控制方法按照国家和行业对房地产建设质量的要求，环境要依据国家和区域的衡量指标，通过对这几方面的标准设立可以对过程中的指标进行准确判断；其次是要运用科学的方法衡量绩效，工程开发的不同阶段应该完成不同的任务，实现不同的预期目标，工程管理部门要根据工程规划目标，结合工程各方面的控制标准，运用过程控制方法、目标管理法、比率分析、滚动方案分析等方法对工程各阶段绩效进行衡量判断，通过比拟、衡量可以发现规划目标的完成情况，到达的效果和效率，当然规划目标和实际效益肯定是有偏差的，这时就得去判断偏差的程度，如果在合理、可以允许的范围内时候可以接受的，但如果差距较大，无法到达预期标准，那就要进行偏差纠正；也就是最后要根据衡量结果纠正偏差，要分析偏差产生的原因，是规划制定的不合理还是执行过程中出现的问题，要是方案制定不切实际，那就得重新修改和调整工程规划，要是工程实施过程中出现的问题那就要重新进行工程建设的工作，严格按照规划要求完成工作任务，保证工程各个阶段的绩效。3朱家庄住宅区改造工程整体风险因素识别3.1工程投资风险的种类与来源3.1.1区位选择风险开发商在确定投资开发意向后，需要对投资开发工程的位置进行选择。这需要开发商充分调查和了解各个工程候选位置周边环境、当地的市场结构、竞争情况，当地的宏微观政策，如城市规划、土地政策、税收、产业政策等。以及了解人文风俗习惯和自然环境。同时了解当地的人均收入，生产总值等经济情况。这些因素直接影响开发商的后续开发和经营工作，甚至影响整个住宅行业的开展。因此，在前期选择工程的建设地的时候要充分考虑这些因素。将区位风险分为区位市场、区位政策、区位环境、区位经济个方面的风险。3.1.2工程选择风险开发商进行工程选择决策时，会遇到自身和客观条件的不确定性。比方，选择普通类住宅型工程会和经济适用房工程，会遇到来自市场、政策上不同的约束条件，对自身的要求也不经尽相同。选择不同规模的相同类型住宅工程，开发商自身开发经营策略也不一样。同时开发商自身的条件也决定了并不一定所有住宅工程都能给自己带来盈利，有些那么会使开发商亏损甚至倒闭。因此，开发商在进行工程选择决策时，应该重视工程风险，充分考虑主客观条件。它分为：工程类型、工程规模、管理能力、技术水平这方面风险。3.1.3融资风险住宅工程开发需要大量的资金。虽然前期投资决策阶段，只是涉及住宅工程开发工作的一局部。开发商会在此阶段进行融资运作，提前储藏资金。为后续的开发工作准备。但是开发商融资资金大、融资过程环节多、面对不同的利益方多。因此会面临相关的风险。稍有不慎，使自己的资金链断裂，使工程失败。融资风险分为：融资方式，企业信用、融资规模。3.1.4购地风险开发商购得土地使用权，是住宅工程开发工作的核心一步。房屋建立在土地上的，没有土地就没有住宅工程。但是土地使用权的购得需要大量的资金，批复周期长。土地使用权的获得也有多种方式，如协议出让、挂牌。每种方式受相关土地政策、产业政策、城市规划要求的约束条件不一样。因此，开发商在购土地使用权阶段要谨慎、小心。认真做好每个环节的工作。购地风险分为：购地方式、购地规模个方面的风险。3.1.5批文风险投资决策阶段开发商需要跟多个政府相关部门打交道。如：城市规划局、人防办、城市管理局、银行等。住宅工程开发工作需要制作多个工程资料手续，这些资料手续需要得到以上相关部门的批复，才能进行下个阶段的工作。这些资料普遍制作难度大、时间长、种类多，充分考验开发商的工作和沟通协调能力。此阶段相关政府部门的批复资料的周期也较长，由于相关资料认定标准和人理解上的差异，容易对资料产生分歧。也有可能相关事项得到同意但落实不到位的情况。增加批复工作的难度。拖慢开发商的开发工作，进而影响整个工程其他工作。批文风险分为：开发商能力、政策落实性。3.2住宅区改造工程工程风险识别3.2.1风险识别流程与方法简单阐述风险识别的过程，第一步是要明确风险识别对象，对房地产开发全过程主要作业进行分解。第二步是收集处理生成与风险有关的信息，风险识别建立在大量的数据根底上，很多风险就是因为数据和信息的不对称引起。第三步，明确各个阶段的不确定性因素，运用生成的信息结合风险管理人员的经验，对房地产工程不确定性进行分析。第四步，选择风险识别的方法，结合风险的特点选择适合的识别方式。第五步，将风险识别后确定风险分类，并确定风险属性。风险识别的方法和工具主要包括：检查表法，流程图法，头脑风暴法。情景分析法，德尔菲法，SWOT分析法等。在本工程上重点使用德尔菲法和SWOT法。德尔菲法，在对所要预测的问题征得专家意见之后，进行整理、归纳、统计，再匿名反应给各位专家，再次征求意见，再集中，再反应，直至得到稳定的意见。SWOT分析法是一种环境分析法，所谓的SWOT既是英文Strength(优势)、Weakness(劣势)、Opportunity(时机)、Threat(威胁)的缩写。SWOT分析的是对工程内部环境之优劣势的分析，在了解自身优劣势根底上，判明外部的时机和威胁，对环境做出准确的判断，继而制定工程的系统分析和战略决策。3.3风险识别结果分析本工程风险包括进度风险、质量风险、本钱风险和平安风险四大类别。3.3.1进度风险因素〔1〕规划设计风险为符合城市整体设计风格，工程按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理〞的要求。在降低资源和能源消耗，营造生态环保的居住环境的同时，建筑具有区域引领示范作用的、标杆性的样板工程，为朱家庄开发和城市环境保护奠定了坚实基调。〔2〕施工风险施工风险主要是由工程施工阶段不确定因素导致的风险，由于工程针对居住地人群的特殊设计，因此建筑标准较高，与一般建筑施工相比，施工难度较大，施工本钱较高，面临的风险更大。〔3〕配套风险完善的配套设施是住宅区改造地产能提供优质效劳的重要根底，由于生活水平的提高，居住地人群对居住生活、文化娱乐等各方面的需求都需要完善的配套设施来得以实现。配套缺失不完善将会严重影响工程的成功经营。〔4〕气候风险气候气象等条件，对门窗栏杆等金属建材的选择上提出了更高要求，恶劣气候会导致工程中断。〔5〕技术风险技术风险主要存在于工程的施工阶段，众所周知，施工