克而瑞-2021年大郑州半年报

2021短震荡&长平稳克而瑞大郑州2021半年报FROM·CRIC本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。前言2021年上半年政策频出，从土地端、金融端等出台多条调控政策，如“土地两集中”“两条红线”“三道红线”“严查经营贷”等，掐中要点、多维度地不断强化“房住不炒”总基调。平稳&波动十四五开局之年，郑州也开启了新篇章，在此背景下，梳理出郑州市场的四种变动，分析其背后，可探究出五大原因。郑州市场短暂的波动之后，本文预判在土地集中入市的下半年，如何突出重围是房企面临的重点难题，市场竞争将愈加激烈，“以价换量”或将成为常态，整体成交规模上，或将出现新的高峰。PART01 宏观大基调下的郑州PART02 政策调整下的市场变动及原因解析PART03 长平稳下的短震荡PART04 大郑州房地产市场数据附表PART宏观大基调下的郑州不变——“房住不炒”大基调不变，金融政策收紧调整——土地供应模式出现调整，“土地两集中”PART01 宏观大基调之国家层面基调不变：2021年“房住不炒”、稳地价、稳房价、稳预期的总基调不变坚持房子是用来住的、不坚持房子是用来住的、不坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位.是用来炒的定位.是用来炒的定位.稳地价、稳房价、稳预期.稳地价、稳房价、稳预期.防止学区房名义炒作房价.建立住房和土地联动机制，帮助新市民、青年人缓解增加保障性租赁住房和共加强房地产金融调控.住房困难.有产权住房供给.支持合理自住需求，遏制解决好大城市住房突出问合理确定新增建设用地规投资投机性需求.题.模，提高土地利用效率.PART01 宏观大基调之国家层面基调不变：十三五以来，从化解库存，到落实一城一策，再到坚持住房不炒的定位，中央不断加强对房地产市场的宏观调控，保障市场平稳健康发展2015.04完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。

2015.07化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求。2017.07稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

2016.04有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。2018.04推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展、及时跟进监督，消除隐患。

2016.12加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。2018.07坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

2017.04加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。2019.04坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。2019.072020.072020.122021.04落实房地产长效管理机制，坚持房子是用来住的、不是用强化反垄断和防止资本无序扩张，防止以学区房等名义炒房价，强调坚持房子是不将房地产作为短期刺激来炒的定位，促进房地产市场促进房地产市场平稳健康发展，持用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租经济的手段。平稳健康发展。续改善生态环境质量。赁住房和共有产权住房供给。PART01 宏观大基调下的土地调整供应“两集中”：国家出台土地“两集中”政策，强管控下的22城“双集中”供地政策出台长春北京沈阳天津济南青岛郑州南京无锡合肥上海重庆成都武汉杭州长沙宁波福州厦门广州深圳

序号城市集中供地时间3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1长春3月、5月、8月郑州市自然资源和规划局2北京3月、7月、11月关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的3无锡3月、6月、9月4广州3月、6月、9月紧急通知5天津3月、6月、9月6杭州3月、6月、12月7重庆3月、7-8月、9-10月8沈阳4月、7月、10月9福州4月、7月、10月10深圳4月11南京4月、7月、10月12苏州4月、7月、10月13长沙4月、7月、10月14厦门4月、5月、7-9月15济南4月、7月、10月16上海5月、8月、10月17青岛4月、7月、11月18武汉5月、8月、11月19成都4月/7-8月/10-11月20合肥5月、8月、10月21宁波4月、7月、10月22郑州4月、7月、10月第一批供地时间第二批供地时间第三批供地时间PART01 宏观大基调下的土地调整郑州土拍政策：“限地价、竞自持”，郑州进入土拍摇号时代网挂报价超过50%溢价率时,郑东新区、郑州经济开发区土地出让,采取“限地价,竞房价”方式，市内五区及郑州高新区参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价。2016年6月19日

市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，在办理农转用手续时未使用复垦券的商品住宅用地出让时需“持券准入”。2017年1月15日2016年12月20日 2017年2月4日

郑东新区、经开区、高新区以及市航空港区范围内住宅用地采内五区非城改项目储备用地，采取用竞地价或者竞综合房价的“限地价、竞自持”或熔断后摇号方式出让。方式出让；城改项目用地采取熔断后转为一次竞地价方式出让。2018年6月13日2021年2月10日2021年1月5日为保证土地竞买人平等享有持复垦券参与商品住宅竞拍的权利，省政府将推出首批宅基地复垦券公开交易。

郑东新区、郑州经济技术开发区住宅使用权出让前需确定综合房价最高限价。达到熔断价格后竞综合房价，按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人。

产业项目相对集中、租赁住房需求旺盛区域，熔断后竞报自持比例；在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。PART01 宏观大基调下的金融调整信贷收紧：“两条红线”出台，银行带上“紧箍咒”，企业需要拓展多元化融资渠道第一档第二档第三档

银行分档类型典型银行房地产贷款占个人贷款占比房地产贷款占比上限个人住房贷款占比上限比工商银行35.90%30.76%建设银行39.53%34.82%中资大型银行农业银行36.08%30.80%40.0%32.5%中国银行39.17%31.15%交通银行28.08%22.12%邮储银行35.24%33.61%招商银行33.12%25.35%浦发银行26.37%18.73%中资中型银行中信银行26.91%20.48%27.5%20.0%兴业银行34.56%26.55%民生银行24.76%13.37%光大银行23.82%16.36%渝农商行19.10%17.98%中资小型银行和非县域杭州银行24.38%14.90%成都银行34.64%25.79%22.5%17.5%农合机构南京银行14.21%10.79%郑州银行27.96%15.11%厦门银行26.92%19.50%PART01 宏观大基调下的金融调整21年3月21年4月21年6月•公积金PART管理中心按照「04房住不炒保障刚需」的•河南银保监局：严厉打击“零首•落实限购、限贷，严防“零首付”，“首付贷”、“假按揭”，严控经营贷消费贷原则，对申请条件、贷款额度、贷款比例、征付”，“首付贷”资金流入房地产市场信查询等方面做出调整。在金融政策收紧的背景下，房企面临更大资金压力，购房者贷款利率及贷款难度提升，“红”城郑州陆续出台一系列举措，收紧“资金供给端”，控制居民杠杆，保持楼市健康长久发展• 预售首付款需进入资金监管 • 针对公积金严格规范缴存管理、审核贷 • 网传郑州银行收紧住房贷款，针对账户 款申请、严厉惩处违规行为，在郑州代 二手房仅受理15年以内、建筑面积缴公积金买房已然行不通 60㎡以上、四环内房屋21年1月 21年4月 21年6月PART01 宏观大基调下的金融调整购房成本增加：房贷利率上升，抑制购房投资，同时购房成本将增加，影响“房住不炒”的大基调6.40%6.20%6.00%5.80%5.60%5.40%5.20%5.00%6.40%6.20%6.00%5.80%5.60%5.40%

郑州主要银行首套房贷款利率变化6.25%6.13%5.88%5.88%5.88%5.88%5.88%5.64%5.64%5.78%5.64%5.54%5.54%5.54%农业银行 交通银行 邮政银行 郑州银行 光大银行 华夏银行 兴业银行2020年12月 2021年6月郑州主要银行二套房贷款利率变化6.37%6.37%6.13%6.13%6.13%6.13%6.13%6.13%6.13%6.13%5.78%5.78%5.88%5.78%农业银行 交通银行 邮政银行 郑州银行 光大银行 华夏银行 兴业银行2020年12月2021年6月

2021年6月郑州最新银行贷款利率一览表银行名称首套利率二套利率农业银行5.88%6.13%招商银行5.88%6.13%交通银行5.88%6.125%工商银行6.125%6.37%建设银行5.88%6.125%邮政银行6.125%6.37%中原银行5.88%6.12%郑州银行6.25%6.37%光大银行5.88%6.125%华夏银行5.88%6.13%兴业银行5.88%6.125%2021年是“十四五”开局之年，上至全国，下至郑州，都面临着新的发展机遇。上半年，郑州出台多项政策调整，涉及土地市场，住房市场，信贷市场等多个方面政策调整下的市场变动及原因解析四类变动——市场热度再现、热区凸显、城郊分化加剧、客户转化率提升五大原因——土地供需改变、优质地块疯抢、存量上升、需求回归主城、改善力量明显、PART02 变动一：整体市场热度再现，短周期后回归平稳价格走高——热度再现，近五年市场价格一路上涨，2021上半年同环比双涨供销2016-2021上半年大郑州商品住宅量价走势200014000150010500100070005003500002016h1 2016h2 2017h1 2017h2 2018h1 2018h2 2019h1 2019h2 2020h1 2020h2 2021h1供应(万㎡） 成交（万㎡） 均价（元/㎡）数据来源：数据来源：CRICCRIC投资决策系统；数据范围：大郑州（主城八区投资决策系统；数据范围：大郑州（主城八区+环郑八区）+环郑八区）PART02 变动一：整体市场热度再现，短周期后回归平稳短期回调——三四月份短暂小阳春之后，市场需求支撑不足，规模回调2019-2021上半年大郑州商品住宅量价月度走势400上涨回调波动上涨回调波动上涨14000320开始回调11200240840016056008028000019.0119.0219.0319.0419.0519.0619.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.1221.0121.0221.0321.0421.0521.06供应(万㎡）成交（万㎡）均价（元/㎡）数据来源：CRIC投资决策系统；数据范围：大郑州（主城八区+环郑八区）PART02 变动二：热点区域凸起，典型项目成交可观热区凸显——高新区、新郑市市场容量位居高位，两区成交合计占比26%140.0120.0100.080.060.040.020.00.0

2021年上半年大郑州各区域商品住宅量价对比分析主城404万㎡/市占率56%环郑317万㎡/市占率44%供应占比14%供应占比14%成交占比11%成交占比15%郑东新区中原区 高新区 管城区 金水区 二七区 经开区 惠济区 港区 中牟 荥阳 新郑 新密 上街 巩义 登封供应(万㎡) 成交(万㎡) 均价(元/㎡)

2500020000150001000050000

主城区市场热度高于环郑高新区、新郑市供求规模双高数据来源：CRIC投资决策系统；数据范围：大郑州（主城八区+环郑八区）PART02 变动二：热点区域凸起，典型项目成交可观个案领跑——热点板块内前三项目成交占比72%、单项目成交占比高达30%郑州主城各板块2021上半年成交热力图TOP3热点板块的典型项目成交黄河古荥2.2万㎡杨金2.7万㎡龙子10.5万㎡北大学城19.3万㎡湖北6.4万㎡三全国基高新新城21.6万㎡北龙湖33.0万㎡高新老城龙子湖南阳路国贸26.6万㎡33.5万㎡4.4万㎡3.1万㎡1.8万㎡冉屯路CBD3.4万㎡中心区中原新区11.6万㎡高铁1.3万㎡常西湖碧沙岗9.9万㎡12.1万㎡36.9万㎡经开老城航海路21.8万㎡13.6万㎡运河新区滨河国际新城郑新路25.9万㎡25.3万㎡46.5万㎡

白沙20.7万㎡物流园区8.3万㎡色阶等级成交量（万方）140以上230-40320-30410-20510以下

板块项目成交量板块内（万㎡）占比碧桂园名门时代城13.930%TOP1融创城11.425%郑新路板块康桥未来公元7.817%碧桂园西湖7.320%TOP2碧桂园名门凤凰城7.019%常西湖板块裕华城6.618%朗悦公园府7.021%TOP3永威西棠7.021%高新老城板块谦祥世茂万华城4.513%数据来源：CRIC投资决策系统；PART02 变动三：主城与环郑市场分化加剧2020年-2021年上半年主城区&郊县住宅成交均价对比主城区均价（元/㎡）郊县均价（元/㎡）18000158611472815301160001461514254146081358214000120001000080008300862390238412838482078056600040002000011212121HHHH01010200010202222222数据来源：CRIC投资决策系统；数据范围：大郑州（主城八区+环郑八区）PART02 变动三：主城与环郑市场分化加剧市场热度向主城靠拢开盘推量，去化率双高

2018.H1-2021.H1主城区及环郑住宅开盘去化率对比主城区开盘去化率环郑开盘去化率100%89%90%78%77%80%73%70%80%75%79%54%56%60%60%69%1H2022H2012H2022H021H022H8021H802

0%

2018.H1-2021.H1主城区及环郑住宅推盘量对比主城区推量（套）占比环郑推量（套）占比85%15%66%34%82%18%77%23%59%41%68%32%67%33%20%40%60%80%100%

50%40%46%30%40%20%28%10%0%H1H21H210H21HH21H8819920010120012002202222去化率剪刀差拉大主城区去化率上升，环郑下降数据来源：CRIC投资决策系统；数据范围：大郑州（主城八区+环郑八区）PART02 变动四：开盘市场客户转化率上扬转化率提升——推量滑坡，去化率逆势上扬，开盘市场客户精准度提升2018.H1-2021.H1大郑州半年度住宅开盘推售情况推出量(套)5000086%去化量（套）去化率78%75%74%4000053%57%3000049%200001000001212121HHHHHH1H202222222

100%80%60%40%20%0%

推盘量同环比双降去化率同环比上扬到访客户转化率居高位2020年-2021年上半年大郑州住宅月度开盘客户到访成交转化率走势到访客户去化套数开盘到访客户成交转化率600069%70%69%75%75%72%70%80%59%59%66%62%62%66%67%65%63%45%60%400040%200020%0%00%月月月月月月月月月月月月月月月月月月2345678910122345622020数据来源：CRIC投资决策系统；数据范围：大郑州（主城八区+环郑八区）2021上半年受个别板块，热点项目推动，3、4月份迎来短暂的小阳春，随后再度回归平稳，主城与环郑分化加剧，客户转化率惊喜提高。PART02 原探因析一：土地管控增强，供地缩减，分布不均土地供应计划下降——2021年土地两集中后供地计划大幅缩减，实际土地供应平稳上涨2019年-2021年郑州主城区商品住宅用地供地计划（亩）2500021393200001496615000100007853500002019年 2020年 2021年

供地计划缩减 2021上半年实48% 际供应上涨

2019年-2021上半年年郑州主城区商品住宅实际供应量（亩）450042304000382235463500300029072500受疫情影响，整体供应量大幅减少200018041500100050002019年上半年 2020年上半年 2021年上半年数据来源：自然资源规划局官网，CRIC投资决策系统PART02 探析一：土地管控增强，供地缩减，分布不均区域供地不均——金水区、中原区为供地主战场，完成率均达60%以上，进一步加剧市场分化2021上半年主城区商品住宅用地完成情况分析160082%90%140080%120069%70%100058%60%55%46%50%80040%60030%29%29%40019%20%20010%00%金水区 二七区 管城回族区 惠济区 中原区 高新区 经开区 郑东新区2021年商品住宅计划供地（亩） 2021年实际完成供地面积（亩） 2021年供地计划完成率（%）

82%金水区中原区 69%数据来源：自然资源规划局官网，CRIC投资决策系统PART02 探析二：土地成交端热度不减，优质地块竞争激烈地价攀升——公开市场土地成交热度不减，地价持续上扬，溢价率触底反弹，上涨至9%近五年大郑州经营性土地成交走势 近五年大郑州经营性土地溢价率走势350050004532300045004000250035002883272130002619200025822441228925001500199820092000100015001000500500002017年上半年2018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年成交建面(万㎡) 楼板价（元/㎡）

18%16%14%12%10%9%8%6%4%5%2%0%2017年上半年2018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年溢价率%数据来源：CRIC投资决策系统统计范围：大郑州（主城八区+环郑八区）经营性土地包括住宅用地+商住用地+商业用地+综合用地PART02 探析二：土地成交端热度不减，优质地块竞争激烈竞争激烈——优质地块围，抢纷纷触发熔断，外来房企重仓郑州，万科地产首进北龙湖郑政东出〔2021〕10号郑政高出〔2021〕1号惠济区（网），万科，溢价率（网），保亿，溢价率郑政东出〔2021〕8号/930%牟政出【2020】111号号（网），华润，溢价率39.8%(网)龙湖，溢价率18%55.5%高新区中牟县金水区郑东新区上街区中原区郑政东出〔2019〕12号郑政东出〔2021〕11号（网），保利，溢价率巩义市（网），中海，溢价率30%荥阳市50%管城区（巩义市网挂（2021）1二七区经开区号）/2021-005，新城控郑政经开出[2021]009号股，溢价率0.9%（网），金茂，溢价率新密市30%新郑出（2021）10号航空港区（网），澳海，溢价率新郑市25%新郑出（2021）10号（网），澳海，溢价率新郑出（2021）4号（网）25%登封市澳海，溢价率13%

牟政出【2021】9号(网)龙湖，溢价率0.4%外来房企摘得11宗溢价地块合计15宗数据来源：CRIC投资决策系统2021年上半年典型高溢价地块分布统计范围：大郑州（主城八区+环郑八区）经营性土地包括住宅用地+商住用地+商业用地+综合用地PART02 探析三：存量不降反升，市场承压不减市场承压不减——受疫情延续和集中供地影响，库存及去化周期呈不断走高态势，去库存压力更为明显2018-2021上半年大郑州商品住宅库存走势3000227525252658252500196020200011391405143815大郑州商品住宅去化周期1000105005002018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年存量（万㎡）周期（月）12002018-2021上半年主城区商品住宅库存走势103420主城区商品住宅库存及去化周期905975100076615800647520551600104005200002018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年存量（万㎡）周期（月）数据来源：CRIC投资决策系统统计范围：大郑州（主城八区+环郑八区）去化周期=存量/近六个月月均去化PART02 探析四：产品结构长期向改善需求转变改善力量明显——刚改市场需求旺盛，再改及终极改善产品市场基础良好10.0% 80㎡以下9.0%8.0%持续下降7.0%6.0%5.0%4.0%3.3%3.0%2018年上半年 2019年上半年 2020年上半年 2021年上半年31.0% 120-150㎡30.0%29.0%28.0%转折骤降27.0%26.0%26.2%25.0%2018年上半年 2019年上半年 2020年上半年 2021年上半年

40.0%80-100㎡38.0%波动下降36.0%35.3%34.0%32.0%30.0%2018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年5.5%150-180㎡4.8%4.1%3.9%3.4%波动上涨2.7%2.0%2018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年

30.0%100-120㎡28.0%28.4%26.0%持续上涨24.0%22.0%20.0%18.0%2018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年5.0%180以上㎡4.0%3.0%3.0%2.0%基本平稳1.0%0.0%2018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年数据来源：CRIC投资决策系统统计范围：大郑州（主城八区+环郑八区）占比：成交套数占比PART02 探析五：成交向主城区，向TOP10项目集中双集中——强者更强，品质+区位+配套优的大体量项目更受市场认可TOP20主城区/大郑州项目数量及面积占比80%77%60%70%40%回归主城20%0%2018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年数量占比%面积占比%大郑州TOP10项目面积占比2019年集中度上升2021年上半年上半年12.7% 13.3%

2021年上半年大郑州成交面积TOP10排名项目名称板块环线面积金额（万㎡）（亿元）1碧桂园时代城郑新路三四环间13.9017.352万科城高新新区四环外13.6919.053融创城郑新路三四环间11.3516.92主城区，大盘开发，区位优，配套齐全4中海云鼎湖居郑东新区三四环间9.4329.155美盛教育港湾三全国基三四环间9.3517.016康桥未来公元郑新路三四环间7.839.737万科环郑，品质优，价格低，配套成熟6.59星图孟庄四环外7.298碧桂园西湖常西湖三四环间7.279.639主城区，大盘开发，价格低，配套优，品质佳10.92朗悦公园府高新老城三四环间7.0310碧桂园凤凰城常西湖三四环间6.9910.90数据来源：CRIC投资决策系统统计范围：大郑州（主城八区+环郑八区）2021上半年郑州热度再现，管南、高新、金水北市场热度明显，出现红盘，客户转化率有所提升，但5月之后回归平稳。PART长平稳下的短震荡长平稳——人口上涨、大都市圈发展规划短震荡——土地集中入市，房企回归主城区，改善产品机会PART03 长平稳下的宏观规划十四五规划：十四五规划纲要公布，郑州城市发展驱动力长效持久二广高速

晋鲁豫通道大广高速沪陕高速北沿黄、宁洛“人”“米”字形高铁已“井”字形公路运字形综合运输通道形成..输通道(在建）.（十四五新谋划）.中原城市群郑州大都市区“１＋４”布局，以郑州为核心，带动周边的开封、新乡、许昌、焦作四个城市一体化发展。PART03 长平稳下的宏观人口太原26%郑州46%合肥25%武汉25%南昌24%长沙42%

郑州吸附能力居中部六省省会首位郑州人口涨幅居中部六省省会首位十年，46%的人口涨幅，不仅给房地产市场带来较大的人口红利，同时结合“二孩”、“三胎政策”的实施，产品需求也在逐渐转变。数据来源：第七次全国人口普查PART03 长平稳下的宏观人口太原15%郑州13%合肥15%武汉22%南昌14%长沙15%

郑州市人口占全省人口13%，首位度位于中部六省低位，人口虹吸效应最弱，潜力最大河南省各城市七普人口对比1400120010008006004002000市封市市市市市市市市昌市市市市市市市市市州阳山河峡阳丘阳口店郑开洛顶安鹤新焦濮许漯门南商信周马济平三驻数据来源：第七次全国人口普查宏观政策在坚持“房住不炒”的大基调下，郑州在2021年上半年长平稳的表现，内喜外忧，人口吸附能力较强，但虹吸效应较弱。PART03 短震荡下的土地预判全年土地供应量已完成114%，预计第三次集中供地量大幅缩减21年主城区第一次集中供地4月30日供地3172亩，1-6月共供地4541亩；预计第二次集中供地4383亩，共计8924亩。21年主城区涉宅供地计划7853亩，前二次集中供地已完成96%。

区域宅地供地计划第一次供地预计第二次供地合计完成率金水区97689210651957200%二七区100411750762462%管城区719291668.4960133%惠济区1143588637.81226107%中原区717549724.21273178%高新区870766196.44962111%经开区1411913345.47125889%郑东新区1015424239.466465%合计7853454143848925114%数据来源：郑州市国土资源局PART03 短震荡下的企业预判城市公开以及城改模式主导的形势下，企业合作开发比例增加3/190郑州6月3日首轮集中拍地，仅3宗住宅净地，吸引共计48家企业，190个马甲参与竞拍（据不完全统计）11/45主城供应45宗，其中11宗地竞得方为合作开发（合并出让用地算一宗）

主城区溢价率及流拍率走势 万科拿地北龙湖（溢价30%）金茂拿地经开（溢价30%）9%保利拿地北龙湖（溢价30%）8%7%6%5%4%3%2%1%0%2019年下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年流拍率（%）溢价率（%）数据来源：郑州市国土资源局PART03 短震荡下的改善预判三四月成交量昙花一现，市场后续支撑不足，回归平稳。改善需求得到释放，存量见底，机会凸显2018年至今郑州市年度商品住宅分面积段成交占比走势图100%90%80%23%25%27%23%70%60%17%18%25%22%50%40%30%50%48%20%41%43%10%0%2018年2019年2020年2021年H1刚需刚改改善再改终极置业

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

2018年至今郑州市年度商品住宅分面积段存量占比走势图20%20%22%32%50%49%51%20%34%20%17%13%2018年2019年2020年2021年H1刚需刚改改善再改终极置业数据来源：CRIC投资决策系统PART03 短震荡下的改善预判核心板块城改用地改善机遇出现l20%库存2021年1季度，改善产品存量占比仅有20%，存量见底。l80%城改首次土拍城改项目后期地块40宗，处于核心板块地块，将以改善为主。l价格机会改善发力，将带来价格结构性的上涨。PART03 短震荡下的市场预判首次土拍成交用地，预计年底或次年一季度集中入市，同时客户置业周期获将加长惠济区（6宗）净地10号（万科）7.9万㎡ 净地11号（保利）8.2万㎡荥阳 高新区（5宗）上街（2宗） 金水区（10宗） 郑东新区（5宗）中原区（4宗）净地09号（金茂）31万㎡二七区（4宗） 管城区（5宗）经开区（7宗）

惠济区：67.35万㎡高新区：91.87万㎡中原区：61.68万㎡二七区：27.26万㎡管城区：41.80万㎡经开区：110.20万㎡郑东新区：96.51万㎡金水区：193.65万㎡上街区：10.42万㎡PART03 短震荡下的市场预判在“三条红线”的压力下，21年年底各房企将为年度销售及回款任务，“大大出手”，促使出现21年最高波峰第一次集中供地691万㎡（不含上街）预计入市时期在21年年底及22年一季度末第二次预计供地935万㎡预计入市时间22年二季度末根据披露的第二次集中供地4383亩，预计建面935万㎡（根据第一次计算平均容积率3.2得出）。

2020/12021/72021/122022/616%14%12%10%8%6%4%2%0%19.0119.0419.0719.1020.0120.0420.0720.1021.0121.0421.0721.1022.0122.04数据来源：CRIC投资决策系统长平稳与短震荡在房住不炒的大基调下，郑州市场的短震荡改变不了长平稳的格局；优质地块一直是企业抢夺的首选目标，在保持市占率的前提下，改善产品机会凸显；郑州逐渐步入“买房市场”，结合当前的土地机制，企业除了多元化拿地外，对于营销、产品、运营的要求将愈加苛刻。附件1.大郑州第一次集中供地土地成交明细2.商品房供求量价3.大郑州商品住宅市场供求价存4.分区域商品住宅供求量价存5.大郑州商品住宅成交结构6.郑州主城区住宅/公寓/办公/商业市场供求价存7.大郑州开盘情况8.二手房市场9.板块容量机会10.板块成交均价PART04大郑州第一次集中供地土地成交明细序土地编号区域地块位置成交时间土地属性占地地上建面（万m²）容积率成交价（万成交单价楼面价溢价拿地企业单位项目号（亩）元）（万元/亩）（元/㎡）率1郑政出〔2021〕中原区淮河西路南、汇龙2021/6/3纯住宅54.5812.733.504744786937260.00%河南国丰园置业有金科金科中原储备16号（网）路西限公司2郑政出〔2021〕金水区魏河南路南、柳林2021/6/3纯住宅113.0331.654.20125623111139690.00%郑州双茂置业有限康桥康桥山海云图储备17号（网）西路西公司3郑政出〔2021〕金水区魏河南路南、高皇2021/6/3纯住宅37.5510.514.2041562110739530.00%郑州双茂置业有限康桥康桥山海云图储备18号（网）北路西公司4郑政出〔2021〕金水区东风路南、经二路2021/6/3纯住宅118.1239.375.00191663162348680.00%河南山顶金冠置业未来未来天奕19号（网）东有限公司5郑政出〔2021〕二七区迎福街南、安泰路2021/6/3纯住宅36.348.483.503159786937260.00%郑州玉安联合置业亚星亚星锦绣山河储备20号（网）西有限公司6郑政出〔2021〕管城区希望路北、建文路2021/6/3纯住宅31.066.213.002444578739350.00%郑州兴和置业有限振兴富田九鼎华府储备21号（网）西公司7郑政出〔2021〕管城区希望路北、祥和路2021/6/3纯住宅30.586.123.002406678739350.00%郑州兴和置业有限振兴富田九鼎华府储备22号（网）西公司郑政出〔2021〕黄埔路北、洛阳路河南省招商美景房8金水区2021/6/3纯住宅25.115.863.5027820110847490.00%地产开发有限责任招商、美景美景美境储备23号（网）东公司9郑政出〔2021〕管城区金岱路东、姚庄南2021/6/3纯住宅33.098.383.802915688134780.00%郑州兴源置业有限振兴富田九鼎公馆储备24号（网）路南公司10郑政出〔2021〕管城区南台路西、太白路2021/6/3纯住宅59.655.971.504481075175120.00%郑州舜杰新城房地新城新城时光印象25号（网）北产开发有限公司11郑政出〔2021〕惠济区三全路南、流云路2021/6/3纯住宅31.608.854.2032476102836700.00%河南惠新房地产开惠济区人民政天河储备地26号（网）东发有限公司府郑政出〔2021〕金沙江路（杏贾路）河南建业泰宏置业12二七区北、尧山路（杏园2021/6/3纯住宅17.864.173.501588088938100.00%建业、泰宏泰宏建业国际城储备27号（网）路）东有限公司数据来源：CRIC投资决策系统PART04 大郑州第一次集中供地土地成交明细序土地编号区域地块位置成交时间土地属性占地地上建面（万容积率成交价（万成交单价楼面价溢价拿地企业单位项目号（亩）m²）元）（万元/亩）（元/㎡）率13郑政出〔2021〕中原区北岗路北、站前大道2021/6/3纯住宅33.358.123.653109893238320.00%郑州德宸祥苑置业裕华裕华城储备28号（网）东有限公司14郑政出〔2021〕二七区碧水路（炫月路）北、2021/6/3纯住宅45.2610.563.504065589838500.00%郑州万科建投房地万科万科储备29号（网）灵山路（望桥路）西产开发有限公司15郑政出〔2021〕金水区红专路北、经二路西2021/6/3商住35.9711.754.9063232175853810.00%河南省多乐置业有万科万科&兴达储备30号（网）限公司16郑政出〔2021〕金水区红专路北、经二路东2021/6/3商住41.0014.215.2074433181552370.00%河南省多乐置业万科万科&兴达储备31号（网）有限公司17郑政出〔2021〕金水区纬四路南、未来路西2021/6/3商住37.0612.855.2067671182652670.00%河南新银基房地敏捷敏捷储备32号（网）产开发有限公司18郑政出〔2021〕惠济区兴隆铺路北、铁东路2021/6/3商住23.316.224.0025814110741530.00%河南民信置业有万科万科&民安储备33号（网）东限公司郑政出〔2021〕大河路南、桂圆北街河南省招商美景19惠济区2021/6/3纯住宅79.527.951.506049176176070.00%房地产开发有限招商、美景招商美景储备34号（网）西责任公司20郑政出〔2021〕二七区郑西铁路客运专线南、2021/6/3纯住宅17.354.053.501549689338280.00%郑州玉安联合置亚星亚星锦绣山河储备35号（网）嵩山南路东业有限公司21郑政出〔2021〕中原区皓月路北、庄文路西2021/6/3商住92.0922.103.607701483634850.00%郑州融亮春房地融信、海亮融信奥体世纪三期36号（网）产开发有限公司储备郑政出〔2021〕国基路北、柳林西路郑州市金水碧海碧桂园天麓二期储22金水区2021/6/3商住84.1429.175.20121936144941800.00%房地产开发有限碧桂园37号（网）东公司备郑政出〔2021〕慧城大道（金城大道）河南弘与兴置业23金水区南、通雅路（新庄东2021/6/3纯住宅83.0213.842.507387489053390.00%伟业、正弘伟业&正弘储备38号（网）路）西有限公司24郑政出〔2021〕惠济区金光路（新兴街）南、2021/6/3纯住宅94.4811.341.807019174361910.00%河南友耀置业有融创融创运河源39号（网）胖庄西路西限公司数据来源：CRIC投资决策系统PART04 大郑州第一次集中供地土地成交明细序占地地上建面（万成交单楼面价土地编号区域地块位置成交时间土地属性容积率成交价（万元）价（万溢价率拿地企业单位项目号（亩）m²）（元/㎡）元/亩）25郑政出〔2021〕惠济区金光路（新兴街）南、2021/6/3纯住宅151.8319.231.9011378674959170.00%河南友耀置业有限融创融创运河源40号（网）天山路西公司26郑政出〔2021〕惠济区金山路北、文化路西2021/6/3纯住宅68.8313.773.005574081040490.00%郑州聚合房地产开天伦天伦储备41号（网）发有限公司27郑政出〔2021〕金水区新城北路南、龙津路2021/6/3纯住宅146.6524.442.5013024788853290.00%郑州舜泽房地产开禹洲禹洲&东方国际储42号（网）（迎宾东路）东发有限公司备28郑政出〔2021〕管城区十八里河路南、玉山2021/6/3纯住宅75.6415.133.006418984942430.00%河南中珂置业有限融创融创城三期储备43号（网）路西公司29郑政出〔2021〕中原区齐达路（樊楼路）南、2021/6/3纯住宅66.9018.734.2068154101936380.00%郑州名兴置业有限碧桂园碧桂园凤凰城储备44号（网）大庄街（支五路）西公司30郑政东出〔2020〕郑东新龙湖内环西路东、龙2021/6/3综合92.0210.431.70河南一帆城市启迪&永威储备17号（网）区湖内环南路北1660.0034680011615运营管理有限启迪、永威郑政东出〔2021〕郑东新龙津路东、龙湖中环3%312021/6/3综合116.5719.432.50公司启迪&永威储备7号（网）区北路南32郑政东出〔2021〕郑东新金水东路南、东风南2021/6/3综合102.7537.685.50河南京润万象华润储备8号（网）区路西35555.50房地产开发有华润、浙江建6780009697限公司、杭州5%杭置业郑政东出〔2021〕郑东新东风南路西、七里河建杭和诚置业332021/6/3综合87.9432.255.50华润储备有限公司9号（网）区北路北34郑政东出〔2021〕郑东新国基路北、龙湖中环2021/6/3纯住宅7.914.651.7019500027932464230.00%郑州盛德房地产开万科万科储备10号（网）区西路东发有限公司35郑政东出〔2021〕郑东新龙湖内环北路北、龙2021/6/3纯住宅8.244.851.7019500026812365730.00%郑州保利亨业房地保利保利储备11号（网）区沄路西产开发有限公司郑政经开出经开第五大街以西、南三环以北、经开第北京凯茂置业有限36[2021]009号经开区2021/6/3纯住宅155.4031.083.0031669720381019030.06%金茂金茂储备（网）四大街以东、经南六公司路以南数据来源：CRIC投资决策系统PART04大郑州第一次集中供地土地成交明细序占地地上建面（万成交价（万成交单楼面价溢价土地编号区域地块位置成交时间土地属性容积率价（万拿地企业单位项目号（亩）m²）元）（元/㎡）率元/亩）37郑政经开出经开区经开第二十七大街以2021/6/3纯住宅46.889.383.003283470035020.00%郑州开创房地产有经开区管委会经开区管委会储备[2021]011号（网）西、经南四路以南限公司38郑政经开出经开区经开第二十六大街以2021/6/3纯住宅58.7611.753.004119570135050.00%郑州开创房地产有经开区管委会经开区管委会储备[2021]012号（网）西、经南四路以南限公司39郑政经开出经开区经开第二十六大街以2021/6/3纯住宅101.7923.753.507417472931230.00%郑州开创房地产有经开区管委会经开区管委会储备[2021]013号（网）西、经南四路以北限公司40郑政经开出经开区经开第二十七大街以2021/6/3纯住宅61.7012.343.004326570135060.00%郑州开创房地产有经开区管委会经开区管委会储备[2021]014号（网）西、经南四路以北限公司41郑政经开出经开区经开第二十七大街以2021/6/3纯住宅49.759.953.003488570135060.00%郑州开创房地产有经开区管委会经开区管委会储备[2021]015号（网）东、经南四路以北限公司42郑政经开出经开区经开第二十七大街以2021/6/3纯住宅59.7411.953.004187770135050.00%郑州开创房地产有经开区管委会经开区管委会储备[2021]016号（网）东、经南三路以南限公司43郑政高出〔2021〕高新区雪松路东、落樱街2021/6/3纯住宅55.079.182.503910571042600.00%郑州康图置业有限康桥、美景康桥山海云图储备4号（网）（现银桂街）北公司44郑政高出〔2021〕高新区雪松路东、金桂街南2021/6/3纯住宅74.9512.492.505310270942510.00%郑州康云置业有限康桥、美景康桥山海云图储备5号（网）公司45郑政高出〔2021〕高新区郁香路西、欢河路南2021/6/3纯住宅82.6719.293.507290088237790.00%河南晟和祥实业有福晟、谦祥谦详世茂万华城储7号（网）限公司备46郑政高出〔2021〕高新区红松路西、金盏街北、2021/6/3综合70.1316.833.605345576231760.00%郑州高新建设集团高新区管委会安置用地8号（网）雀梅街南、川杨路东有限公司47郑政高出〔2021〕高新区绿梅街南、金柏路东、2021/6/3综合164.9234.083.1012067073235410.00%郑州高新建设集团高新区管委会安置用地9号（网）雪梅街北、红杉路西有限公司48郑上出〔2021〕01上街区孟津路西侧、许昌路2021/6/3纯住宅8.132.444.522762809330.00%河南省华沛置业有华沛投资华沛储备号（网）北侧限公司49郑上出〔2021〕03上街区规划二路东侧、昆仑2021/6/3纯住宅99.757.981.21027510312880.00%郑州蓝绿实业有限郑州蓝绿实业有限蓝宝蓝城储备号（网）路西侧公司公司50郑港出〔2021〕3航空港区新港大道以西、舜英2021/6/3纯住宅99.7919.292.93790638019650.00%郑州航空港区航程郑州航空港区航程安置用地号（网）路以南置业有限公司置业有限公司数据来源：CRIC投资决策系统PART04大郑州商品房供求量价2021年上半年大郑州商品房供求量价区域物业类型供应面积成交面积成交金额成交均价²环比²环比（亿元）环比²环比（万m）（万m）（元/m）商品房521-25%435-7%6821%156788%商品住宅463-17%404-4%6414%158609%主城区商业20-31%11-35%18-38%174750%办公60740%1025%14661-6%公寓32-70%13-46%13-48%10223-3%商品房418-37%329-16%266-20%8085-5%商品住宅391-29%317-11%255-15%8056-4%环郑商业16-73%7-61%7-70%9979-19%办公5-67%1-50%1-31%6450-30%公寓6-85%4-71%3-67%6205-4%商品房939-31%764-11%948-6%124085%商品住宅854-23%721-7%896-2%124276%大郑州商业36-59%18-49%25-52%13889-7%办公11-27%814%1116%137502%公寓38-74%17-55%16-53%94125%数据来源：CRIC投资决策系统PART04大郑州商品住宅市场供求价存2018-2021年上半年大郑州商品住宅供求量价走势200012308124321200015001177111757115341000107221501500143711711037100310931337108794389697985472177902018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应(万㎡）成交（万㎡）均价（元/㎡）2018-2021年上半年大郑州商品住宅存量走势

130001250012000115001100010500100009500300022.1325250017.5220200012.0213.941515007.637.198.602274.852524.732658.231010001960.361404.511438.105001139.225002018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年存量（万m²）去化周期（月）数据来源：CRIC投资决策系统；去化周期=库存/近六个月月均去化量PART04 分区域商品住宅供求量价存2021年上半年大郑州分区域商品住宅供求量价走势区域物业类型供应面积成交面积成交均价存量及去化周期（万m）环比（万m）环比（元/m）环比存量（万m）去化周期（月）²²²²金水区68.54-36%57.31-19%184979%217.0623二七区32.78-51%32.14-30%132624%163.0630管城区43.16-51%58.90-10%137894%121.0012主城区中原区48.98-22%57.7075%1394513%176.0018惠济区31.99-20%22.83-32%143992%36.8810郑东新区69.2628%51.133%2273517%96.8911高新区117.9913%76.29-17%139553%146.9212经开区50.7346%47.7761%1570017%76.0010航空港区48.62-39%38.00-46%85159%187.3130新郑市115.77-29%110.6514%8169-2%424.2623荥阳55.95-30%41.41-30%7424-7%266.4139环郑中牟73.20-26%47.87-19%9430-16%409.0051上街5.09-72%10.03-25%61290%47.2228新密6.15-83%33.6976%7675-3%125.4034登封27.18170%15.6413%6542-2%77.9930巩义31.31-35%31.0514%74711%86.7217数据来源：CRIC投资决策系统；去化周期=库存/近六个月月均去化量PART04大郑州商品住宅成交结构2021年上半年大郑州商品住宅分面积段总价段成交套数占比分析60万元以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-300300万元以汇总上80㎡以下1%0%1%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%3%80-901%5%3%5%3%1%0%0%0%0%0%0%0%18%90-1001%4%3%3%3%3%1%0%0%0%0%0%0%17%100-1100%3%3%1%1%1%1%1%0%0%0%0%0%11%110-1200%2%4%2%2%3%2%2%1%0%0%0%0%17%120-1300%1%3%2%1%1%1%1%1%1%0%0%0%13%130-1400%0%1%1%1%0%0%0%1%0%0%0%0%6%140-1500%0%0%1%1%0%0%1%1%1%1%1%1%8%150-1600%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%2%160-1800%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%2%180㎡以上0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%2%3%汇总4%15%18%16%12%10%6%5%3%2%2%2%5%100%数据来源：CRIC投资决策系统PART04郑州市住宅市场供求价存2018-2021年上半年郑州市主城区住宅供销价走势8001530115861600146151472814608142544001358268672760055573055961747245851446320041942040402018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应(万㎡） 成交（万㎡） 均价（元/㎡）12002018-2021年上半年主城区住宅库存走势15.4100012.98008.99.57.46006.56.0975103490540076664755152020002018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年存量（万㎡）去化周期（月）

160001500014000130001200016.014.012.010.08.06.04.02.00.0数据来源：CRIC投资决策系统；去化周期=库存/近六个月月均去化量PART04郑州市公寓市场供求价存2018-2021年上半年郑州市主城区公寓供销价走势1501252611892119081157810503102239837100136108108138507969586357592432321302018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应(万㎡） 成交（万㎡） 均价（元/㎡）6002018-2021年上半年主城区公寓存量走势23250040030020097931002126311802018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年存量（万㎡）去化周期（月）

14000120001000080006000400020000250200150100500数据来源：CRIC投资决策系统；去化周期=库存/近六个月月均去化量PART04郑州市办公市场供求价存2018-2021年上半年主城区办公供销价走势50169691558414661141151433140131461247330203641261025161515202022056702018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应(万㎡）成交（万㎡）均价（元/㎡）1802018-2021年上半年主城区办公库存走势17520317016515616015515066455447145381402018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年存量（万㎡）去化周期（月）

20000150001000050000250200150100500数据来源：CRIC投资决策系统；去化周期=库存/近六个月月均去化量PART04郑州市商业市场供求价存2018-2021年上半年主城区商业供销价走势60200295019061191494018242301767417560174755620292931102123222225202017200112018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应(万㎡） 成交（万㎡） 均价（元/㎡）2018-2021年上半年主城区商业库存走势400207350300250122109200889779150671005002018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年存量（万㎡）去化周期（月）

20500200001950019000185001800017500170001650016000250200150100500数据来源：CRIC投资决策系统；去化周期=库存/近六个月月均去化量PART04大郑州开盘情况2021年上半年大郑州分月度开盘推售情况800073%71%推量(套）去化量（套）去化率63%63%64%64%60%57%600055%52%48%47%43%43%41%400037%68385966466322%406720003776314327982788292231153100298028662022220422162424216419971903213317551739149515671266957127411920000460325440444992020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122021.012021.022021.032021.042021.052021.06推量(套）4600202222044663596627884067683837763115310011924443143298028662133去化量（套）3250126695722162798175524242922216419971274440991739190314951567去化率71%063%43%48%47%63%60%43%57%64%41%37%22%55%64%52%7