草木蔓发春山可望-新峰地产2021年沈阳房地产市场上半年报20210710

草木蔓发

，春山可望2021年沈阳房地产市场上半年报市场研究部2021.7.10目录-架构图CONTENTS2021年沈阳房地产市场上半年报架构PART1全国经济与政策PART2沈阳发展与展望PART3房地产市场土地市场住宅市场商办市场国家经济宏观调控城市站位城市经济城市人口城市发展写字楼市场公寓市场商业市场横向分析纵向分析量价分析库存周期区域分析房企表现沈阳城市利好人口产业红利促进经济稳中有升房住不炒

因城施策稳地价

稳房价

稳预期供销量价均达历史峰值住宅用地占绝对主力PART4下半年展望01全国经济与政策•

国家经济•

宏观调控1.1国家经济stateeconomy1.1国家经济国际环境中国面对的国际经济环境——“变”当今世界正处于百年未有之大变局，新冠肺炎疫情的爆发加剧了大变局之“变”，世界经济发生了许多根本性变化。特别是中美经贸关系的变化深刻影响着中国与美国、与世界的经济关系。利己主义抬头中美经贸关系变化美国加剧遏制中国中间品贸易萎缩全球供应链遭受重创世界经济国际投资加速下滑高标准经贸规则遇阻稳定增长态势终结2020年——中国经济的历史分水岭中国经受住新冠疫情和中美摩擦的双重挑战，经济触底后快速复苏，全国GDP首次突破100万亿元大关，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。2021年——复苏稳中向好，韧劲持续显现世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视。受全球经济形势和疫情影响，国民经济持续恢复基础仍需巩固，但有望稳定在合理区间。1.1国家经济国内经济经济整体仍在景气状态。2021年全年，我国GDP增速预计达到8.2%目前形势：2021第一季度，我国实际GDP增速为18.3%，比2020年四季度环比增长0.6%；比2019年一季度增长10.3%，两年平均增长5.0%。这一表现中规中矩。“六大口径”数据中出口偏强、消费偏强、固定资产投资偏强、地产销售“偏强+减速”、服务业生产指数中性、工业偏低。目前疫情在全球范围内尚未完全结束，我国居民收入和消费尚未恢复到疫情前的正常水平，仍处于“六稳六保”政策驱动下的缓慢恢复期。未来预判：考虑到基数效应以及国际疫情可能转好造成的外贸条件变化，我们预计全年经济呈现逐季下降趋势。如主要风险集中爆发，全年实际GDP增速有可能降至7%左右；如国际经济形势整体向好，消费恢复平稳，则全年实际GDP增速有望突破8.5%。1.1国家经济国内经济投资：整体稳步修复向好，尚未恢复至正常水平，增长后劲仍需加力受去年同期基数效应大幅波动影响（1-2月断崖式下跌，3月后疫情逐步减弱，复工复产加快，投资降幅逐月收窄），1-4月投资同比增速大幅高于历史同期，但呈现逐月回落、向正常增速回归趋势。投资结构持续优化向好。第一产业、高技术产业和社会领域投资增长较快。投资增速尚未恢复至疫情之前水平。从去年3月开始，中国的疫情逐渐减退，复工复产有序推进，但经济恢复的不均衡、不平衡特征一直延续至今。从环比增速来看，投资增长情况弱于历史同期。固定资产投资及各分项同比增速比较固定资产投资及各分项同比增速比较（2021年1-4月）1.1国家经济行业表现房地产投资一枝独秀，表现出较强韧性和活力，是当前拉动投资增长的主要动力ACCEPT预计全年固定资产投资增速为8.5%-9.5%。分行业来看，制造业投资恢复进度最慢，两年平均增速尚未转正；基建投资复苏乏力，增速低位徘徊。固定资产投资及各分项同比增速比较（2021年1-4月）固定资产投资及各分项两年平均增速比较（2021年1-4月）展望下半年，固定资产投资仍将保持稳定恢复态势，但增长动能可能有所减弱，政策加力刻不容缓。1.从制造业投资看，以目前的恢复节奏推算，剔除基数效应后的制造业投资在三季度有望恢复到正增长水平，但后续增长动能可能不足。2.从基建投资看，增速短期反弹乏力、中长期也不乐观。3.从房地产投资看，掣肘投资增长的因素有增无减，边际动能可能减弱，但韧性仍有望保持，全年增速可能会维持在一个较高区间。1.1国家经济行业表现房地产投资增速保持在较高水平，体现为韧性较强、量价高位、库存低位2021年1-4月，全国房地产开发投资完成额40240亿元，同比增长21.6%，两年平均增长8.4%，两年平均增速较1-3月提高0.8个百分点。房地产投资及销售同比增速情况房地产市场量涨价升——2021年1-4月商品房销售面积同比增长48.1%，两年平均增长9.3%，远超疫情前水平，70个大中城住宅价格（包括新房和二手）指数稳中趋涨。商品房库存处于低位——2020年下半年以来库存去化加速，存销比降至2012年以来的低位；商品房待售面积继续减少，住宅待售面积降至2012年末水平。主要城市新建和二手住宅价格指数同比增速情况制约因素——房地产投资高增速可能将受到政策调控和流动性收紧双重制约，制约因素也会给房地产投资走势带来较大不确定性，一是在“房住不炒”总基调下，房地产调控易紧难松，可能还会加码；二是货币政策边际收紧，国内信用环境趋紧，房地产资金来源进一步受到制约；三是土地购置面积下滑，后期房地产投资增速受限。1.1国家经济地区表现各地经济运行稳定恢复，稳中加固、稳中向好的态势得到延续，我国经济实现良好开局29个省份发布一季度“成绩单”，均实现两位数同比增长。从目前人口地理分布与生产力布局的匹配程度来看，人口地理分布的变化相对滞后，未来劳动力流动所能释放出的增长潜力依然巨大。以北上广深为例，四地GDP占全国的12.5%，而人口仅占全国的5.2%；以全国10城和20城的GDP和人口占全国比重来看，人口占比落后经济比重分别达到11和16个百分点。当前我国人口及GDP在部分省份、城市的分布GDP总和（亿人民币）人口总和（万人）GDP占全国比人口占全国比重城市与省份重北上广深前10城前20城前10省124,081230,310343,500540,1797,38817,17425,71254,30112.5%23.2%34.7%54.5%5.2%12.1%18.0%38.1%注：“前10城”为GDP总量排名前十的十个城市，分别为上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、天津；“前20城”为GDP总量排名前二十的，在前述10城的基础上还有南京、长沙、宁波、无锡、青岛、郑州、佛山、泉州、东莞、济南；“前10省”为人均GDP超过7万的10个省市，分别为广东、江苏、山东、浙江、重庆、湖北、北京、上海、天津、福建。数据来源：各省统计局1.1国家经济国内经济消费：居民收入的影响是主导性的，受收入增速拖累，增长动力有待进一步释放2021年，居民消费增速在第一季度冲高后出现回落。想要进一步促进居民消费发挥驱动经济复苏的重要作用，有效提升居民可支配收入势在必行。社会消费品零售总额增速城镇新增就业人数居民可支配收入增速城镇调查失业率1.1国家经济LPR改革深化LPR改革，

LPR14个月原地踏步，经济政策维稳热点城市利率上行且放款周期延长，导致购房成本进一步增加，楼市分化进一步加剧。2021年LPR利率报价一览表2021年6月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，6月贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.85%、5年期以上LPR为4.65%。1年期LPR利率（%）5年期LPR利率（%）LPR利率调整日期记录LPR保持不变，体现了利率水平整体与经济复苏进程相适应。不过，和LPR密切联系的房贷利率却持续走高。数据显示，2021年6月，在72个重点城市中，28个城市房贷利率发生变化，其中24个城市首套房贷利率上浮，22个城市二套利率上浮，重合的18个城市首套、二套利率均提高，本月无城市下调房贷利率。2021/6/202021/5/202021/4/202021/3/202021/2/202021/1/202020/12/202020/11/202020/10/202020/9/202020/8/202020/7/202020/6/202020/5/202020/4/202020/3/202020/2/202020/1/203.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.854.054.054.154.654.654.654.654.654.654.654.654.654.654.654.654.654.654.654.754.754.8持续往期持续往期持续往期持续往期持续往期持续往期持续往期持续往期持续往期持续往期持续往期持续往期持续往期持续往期利率有所下调持续往期利率有所下调持续往期1.2宏观调控macroeconomicregulation1.2宏观调控全国定调2021年房地产政策：在房住不炒主基调的前提下，涨则压，跌则救，维稳今年的政府工作报告再次提到“房住不炒”，在促进房地产发展的同时，严格管理房地产市场，促进房地产市场健康发展。首次提出保障好群众住房需求、解决好大城市住房突出问题、增加土地供应、尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。2021年的两会，首次明确提出“增加土地供应”，非常罕见。首先是集体用地供应。其次是住地供应。落实22城住宅用地集中供应的“两集中”要求，按照公告显示，供应量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量，房企要注意库存去化。1月3月5月LPR“11连平”，货币政策稳健中性，央行释放维稳信号；深化LPR改革，经济政策维稳，坚持“房住不炒”；两会：保障好群众住房需求。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规划发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。LPR保持不变，经济数据稳步增长；2021年初十三届十四次会议中再提“房住不炒”，科学实施“双向调控”，扎实做好房地产民生工作，稳固楼市主基调，与此同时进一步落实京沈合作，发布就业扶持等政策，从多方进行调控，稳民生，促发殿，冲刺“国中”落实。“十四五”规划及2035年远景目标发布，再次提到“房住不炒”，要求房地产与实体经济协同发展，同时主张立法，健全地方税务体系，提出租购住房可享同等权利。6月4月2月LPR已自2020年5月以来，14个月未动。1年期LPR为3.85％，5年期以上LPR为4.65％LPR连续10个月持平符合预期，净投放100亿，尽管数量较小，但体现对流动性的呵护；货币政策维稳，实际贷款利率走低，经济数据向好；优化产业布局，人才吸引力度加强，产业的发展有利于城市的建设，刺激人口注入，为沈阳创造高端就业机会，留住人才，带动沈城发展。在第十三届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清在视频致辞中表示，那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。市场继一月疫情影响后，进入春节假期的短暂稳定期，国家层面推进东北振兴，省内大力发展文旅，沈阳市发布支持市场主体复苏政策。1.2宏观调控两会信息房住不炒、三稳是长效机制的组成部分对于解决大城市住房措施、对象具体一些，内容围绕着“租”、“中低收入人群”、“新市民、青年人群”作为核心。房住不炒，三稳，作为中国房地产的总基调，将长期存在。值得注意的是2021年两会的报告，一字未提到不将房地产作为短期刺激经济的手段、长效机制、保障房、棚改房。历年两会报告对房地产定调2018年2019年2020年2021年1、健全地方税体系，稳妥推进房地1、健全地方税体系，稳步推进房地1、坚持房子是用来住的，不是用来1、坚持房子是用来住的，不是用来产税立法。产税立法。炒的定位。炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。2、坚持房子是用来住的、不是用来2、更好解决住房问题，落实城市主2、因城施策，促进房地产市场平稳2、解决好大城市住房突出问题。3、通过增加土排地供应、安专项资炒的定位。体责任，促进房地产市场平稳发展。健康发展。3、加快建立多主体供强、多渠道保3、继续推进保障性住房建设和棚户区改造，城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。3、新开工改造城镇老旧小区3.9万个，

金、集中建设等办法，切实增加保障障、租购并举的住房制度。支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。性租赁住房和共有产权住房供给，规划发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。4、启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。4、新开工改造城镇老旧小区5.3万个。1.2宏观调控行业政策“冷热交替”转为“长效恒温”1.2宏观调控热点城市政策：为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，多地掀起了新一轮楼市调控风暴，包括一二手房市场，上海、深圳、广州、合肥、成都、杭州、北京等热点城市。接连出台楼市新政，从限购、限贷、限售、限价、限企买房、税费升、银行房贷等方面不断加码、补漏洞，土拍规则亦有升级。浙江省山东省逐步提高商品房预售条件，推进现房销售试点。山东省住房和城乡建设厅官网5月6日发布《关于进一步加强商品房销售环节房屋面积明示和房产测绘成果使用有关工作的通知》，要求合同中应明确标注商品房公摊面积。公布2021工作计划，严打资金违规炒房、加大住房供应。深圳西安佛山楼市调控升级，二手住房“满5”方可交易。拟收紧公积金租房提取额度。上海海南上海日前发布限购套数最新规定，从严执行住房限购政策。购房者已经获得一手房认购资格的，也将被认定为购房套数。央行等多部委近期发文，允许符合条件的非居民按实需原则在海南自贸港内购买房地产。严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为。将依法严厉打击房屋销售、租赁市场违法违规行为，重点针对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题，依法从严惩处，形成高压态势，规范市场秩序；引导房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员增强守法意识，自觉守法守规经营，共同营造良好市场环境；切实解决群众关切的问题，推动解决重点民生诉求，研究形成巩固成果、防止问题反弹的日常管理长效工作机制，确保房地产市场平稳健康发展。北京广州广州市21日印发关于完善该市房地产市场平稳健康发展政策的通知(下称《通知》)，再次加码房地产调控力度。本次调控以四个方面为抓手，包括：加大保障性住房供应力度、积极发展住房租赁市场、加强人才购房政策管理，以及延长销售住房增值税征免年限。成都合肥楼市调控新规，“热门楼盘”5年限售，建立二手房参考价机制。摇号所购房源取得不动产权证后3年内不得上市交易。发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，一、进一步加强住房限购；二、进一步加强住房限售；三、进一步加强税收调节；四、完善无房家庭认定标准；五、完善高层次人才优先购房政策。杭州1.2宏观调控调控方式调控政策频发，从政策监管、土地调控到金融监管，都表现出了前所未有的决心，调控方式、力度及精准度均出现了显著升级。严查“深房理”01中央开始下令各地自查“经营贷违规进入楼市”的情况。直接把房地产玩成股票，深房理的操作注定走不远。一场针对炒房客的“监管”风暴要来了。提高房贷利率0272城2021年6月首套及二套放贷利率指数连续7个月上升，平均首套为5.52%，二套为5.76%，银行签约周期一般在46-50天之间波动。整体上，省会城市、经济发达二线城市房贷利率高于一线城市。学区房改革4月30日政治局会议，最高层直接对学区房点名：“防止以学区房等名义炒作房价。”未来学校不管是生源还是教师资源都会趋向平均，越来越公平。学区房可能不会完全消失，但今年或以上学区政策会频繁变动。03土地出让金划转税务部门征收04并非代表土地财政制度的终结，土地财政仍是地方政府重要的收入来源，而是出于防范并化解地方财政风险的考量，在一定程度上限制城投平台供地的非市场化行为，控制并压降地方政府杠杆率。杀手锏：房地产税05“房地产税”是个老话题。2021年5月21日，财政部、住建部等领导召开座谈会，释放出将先于立法开展房地产税试点的信号……会议建议新一轮房地产税改革，在深圳、海南先行先试。未来人口流入、经济发达的大城市，和小城市之间将进一步分化，而房地产税将成为压垮小城市房价的“最后一根稻草”。1.2宏观调控沈阳政策：沈阳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，目前为沈阳最新2021年的购房政策及要求。2021沈阳购房政策解读序号政策内容责任部门严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。市自然资源局市房产局123制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法，加强全过程监管，保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。市自然资源局市自然资源局房地产开发企业在取得土地使用权后，因企业自身原因未按规定实施开发建设的，根据相关规定予以处理，同时禁止该房地产开发企业及其实际控制人参股的其他企业在沈参与竞买土地从事房地产开发。土地、建设管理部门加强工作联动，对已出让的住房用地，建设管理部门应要求房地产开发企业根据土地出让合同提报项目开发建设计划，包括项目开工时间、竣工时间，分期开发的要明确每期开、竣工时间。对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目，约谈企业主要负责人，企业不配合整改的，计入不良行为记录，在企业资质核查等环节予以限制。土地、建设管理部门要按规定对外公布年度住房用地计划、已供地未开工、已开工未竣工等情况。市城乡建设局市自然资源局4对房地产开发项目，在取得土地成交确认书后，企业可以整理场地、设置围挡，并按照基坑支护和土方开挖、地下主体工程施工、正负零以上工程施工三个阶段办理项目开工手续，促进项目早日开工建设。5678市城乡建设局依法严格整治未许先售行为，科学把握商品住房项目入市节奏，房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格，未按规定销售房屋的，除按相关规定处理外，房产部门可暂停项目网签系统，整改后予以恢复。严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准。市房产局市市场监管局以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统，改正后予以恢复。市房产局严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。人民银行沈阳分行营管部沈阳住房公积金管理中心1.2宏观调控政策演变沈阳限制力度属东北四市最高，但市场表现出较强韧性2013年11月2014年9月2016年3月2017年8月2013年4月开启全城限购2018年8月2011年3月二环内开始限购二套首付提高至65%2019年全面解除限购“22条”发布2020年12月二套房满5年交易2021年2月2018年4月2020年7月沈河、和平、浑南三区限购调控升级，限购范围扩大至全市定调“房住不炒”“沈八条”出台央行：房贷“两类占比红线”住建部两集中监管考核城市限购范围限购方式限售户籍政策商贷首付比例••••出生落户首套20%二套30%“三投靠”落户购房落户长春沈阳大连不限购不限贷三环内两年不得上市交易三套不发放招工落户唯一住房不限售；第二套及以上住房的，新房：备案五年内不得交易；二手房：两年内不得交易••••购房落户出生落户“三投靠”落户高校毕业就业落户••本市户籍：限购2套非本市户籍：提供两年内连续6个月本地个税、社保证明，限购1套首套30%二套50%三套不发放全市除辽中区、新民市、法库县、康平县••••出生落户••本市户籍：限购2套非本市户籍：提供两年内连续12个月本地个税、社保证明，限购1套首套30%二套40%三套不发放“三投靠”落户积分落户中山区、西岗区、沙河口区、高新园区新房产权未满两年不得交易人才引进落户••••••出生落户“三投靠”落户人才引进落户招工落户首套20%二套30%三套不发放•注：非本地户籍贷款购房，需提供1年以上个税、社保证明网签合同签订之日起满三年方可上市交易哈尔滨不限购购房落户居住五年以上落户PART1小结经济复苏稳中向好，房产投资韧劲持续显现将彻底调整经济布局防范金融风险坚持房住不炒，维稳全国经济宏观调控疫情后全国经济进入快速恢复阶段，寻新的经济增长点，推动供给侧结构型改关注疫情分化与反复、国际货币政策转两大风险，全方位积极应对。加码调控与信贷严管落实

“三稳”,,租赁、税改等长效措施将加快。通过金融政策调控引导市场经济向健康发展

促进经济稳中有升。02沈阳发展与展望•

城市站位•

城市经济•

城市人口•

城市发展2.1城市站位CityStation2.1城市站位城市地位东北唯一新一线城市，综合基础雄厚，国家中心城市强劲候选东北亚地理中心、国家新一线城市、魅力城市；振兴东北上升为国家战略，东北大概率落位国家中心城市；东北地区中心，辽宁省综合排名第一：东北地区中心，地处东三省交通枢纽位置，工业基础雄厚。辽宁中部城市群中心，区域一体化中居于核心地位，省内综合排名第一（GDP、人口、产业、收入等8个方面评分），是国家中心城市强劲候选。全国副省级城市沈阳市场总量第六：2020全国各省会城市中沈阳GDP总值位列第13位，人口数量位列第13位，对比省会城市商品住宅年度成交量位于第6位。2020年辽宁14城核心数据2020年全国副省级城市前15名详情GDP（亿元）常住人口（万人）序号城市第七次人口普查常住人口(万人）商品住宅成

商品住宅成1234567891011121314沈阳大连鞍山营口锦州盘锦朝阳葫芦岛丹东辽阳本溪阜新铁岭抚顺657270301739132610721304876770779838810903745333233270139287243219160133165239173GDP(亿元）同比增长（%）排名城市交面积交金额（万㎡）（亿元）12深圳广州成都杭州武汉南京宁波青岛济南西安大连长春沈阳厦门哈尔滨2767025019177171610615616148181240912401101411002070303.10%2.70%4.00%3.90%-4.70%4.6%1756186820941194123293144911031368151617621028162814997732395320223864350263326673022221812051606753345650566382873.3%94083.70%4.90%5.20%0.90%3.60%0.80%5.70%0.60%100792091011121314151295745105750766389078337976572638490351612042331366944518410016106542.1城市站位城市地位沈阳城市发展目标定为“努力建设国家中心城市”城市发展新阶段，“国中”倒计时，沈阳城市地位将迎来重大改变；2020年12月3日召开的中共沈阳市委十三届十三次全会明确提出了未来五年及十五年沈阳的奋斗目标和重要任务。“努力建设国家中心城市”列入计划规划范畴。北地区最大的中心城市，是正在建设中的沈阳经济区（沈阳都市圈）的核心城市。地处东圈和环渤海经济圈的中心，工业门类齐全，具有重要的战略地位。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。东北空缺沈阳是国家历史文化名城，清朝发祥地，素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称

。1625年，清太祖努尔哈赤迁都于此，皇太极建盛京城，并在此建立中国清朝。。新中国建立后，沈阳成为中国重要的以装备制造业为主的重工业基地，被誉为“共和国装备部”，有着“共和国长子”和“东方鲁尔”的美誉。，中共沈阳市委十三届十三次全会审议通过了《中共沈阳市委关于制定国民经济和社会发个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》二〇三五年远景目标沈阳与全国、全省同步基本实现社会主义现代化，实现新时代全面振兴全方位振兴，成为在国家战略布局中具有重要地位的中心城市。沈阳“十四五”时期经济社会发展主要目标：建设国家现代综合枢纽、国家先进制造中心、综合性国家科学中心、区域性金融中心、区域性文化创意中心。2.1城市站位城市地位国家中心城市功能会助推房地产发展，对楼市产生利好，沈阳正在申报中国家中心城市的功能：综合服务功能、产业集群功能、物流枢纽功能、开放高地功能和人文凝聚功能。国家中心城市，势必享受国家政策、资金倾斜，同时也会会助力沈阳进一步吸引投资、吸引人才。11月辽宁政府采购网公布了，沈阳市都市圈规划编制和国家中心城市规划研究项目招标公告，中标单位为国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所。这一招标公告的落定也确认了沈阳国家中心城市的申报工作正在积极有序的推进中。该项目将会编制《沈阳现代化都市圈发展规划（2021-2035）》、《沈阳现代化都市圈三年行动计划（2021-2023）》以及《沈阳市国家中心城市及现代化都市圈建设发展规划研究报告》、《沈阳建设国家中心城市发展规划（2021-2035）》文本并通过相关部门组织的专家评估论证；在采购方开展沈阳市都市圈以及国家中心城市申报工作中，提供一定政策咨询服务。2.1城市站位城市地位国中城市市场表现：住宅供销量变化微弱，价格有望实现“跳涨”国中城市容量走势：西安、郑州、成都被列入国中城市后由于“因城施策”，各城市受限购等调控政策约束，住宅成交量趋于稳定或有小幅下降，但三城房价迅速上涨，同比涨幅17-29%。国中城市落定前后住宅市场变化趋势2016年192123%2017年1825-5%2018年1685-8%2019年18178%住宅成交量（万）㎡住宅成交量同比增幅西安住宅成交均价（元/）70856%915329%1155226%1265510%㎡2018年1月入选住宅成交均价同比增幅住宅成交量（万）145353%879108023%1048-3%㎡住宅成交量同比增幅-40%1257020%郑州住宅成交均价（元/）1044011%1387710%143173%㎡2016年12月入选住宅成交均价同比增幅住宅成交量（万）3502——7727——2731-22%856911%2423-11%1006617%2264-7%㎡住宅成交量同比增幅住宅成交均价（元/成都）1177717%㎡2016年4月入选住宅成交均价同比增幅2.2城市经济cityeconomy2.2城市经济城市经济经济保持上涨，政府财政对地产依赖程度较高城市经济总体保持上涨趋势，居民消费能力不断上升；规模以上工业增加值持续上升，重点发展优势产业，同时培养新兴产业发展；政府财政自给率69%，2020年土地出让金占财政收入44%，政府对地产的依赖程度较高。经济增速回正，居民消费能力提高重点发展传统产业，培育新兴产业财政自给率69%，地产依赖程度高••沈阳是中国最重要的以装备制造业为主的重工业基地，有完整的工业体系，2020年装备制造业增加值增长

2.6%，占规模以上工业增加值的比重为

64.3%。•

2020年沈阳市财政自给率69%：一般公共预算收入736亿元，一般公共预算支出1074亿元，全国重点城市财政自给率排名17，处于中游水平；•

2020年GDP6572亿元，保持上涨趋势；•

2020年，人均可支配收入41973元，东北排名第一，同比增长1.3%；重点发展汽车及零部件、装备制造和农产品深加工三个优势产业，同时培育壮大机器人及智能装备、航空、新一代信息技术、生物制药等战略性新兴产业。•地产依赖度：2020年，土地出让金586.5亿元，占财政收入的44%，高于全国31%的平均水平，政府对地产的依赖程度较高。•三次产业占比为4.6%：32.9%：62.5%。2010-2020年沈阳市GDP总量及同比增速2010-2020年沈阳市规模以上工业情况2010-2020年沈阳市财政收支及同比增速规模以上工业增加值（万元）增速公共财政收入（亿元）财政收入增速公共财政支出（亿元）财政支出增速GDP（亿元）GDP同比4000350030002500200015001000500361525%20%15%10%5%45.4%19.0%236180007000600050004000300020001000071597099728120%15%10%5%3522120010008006004002000107450%40%30%20%16.0%10483305296111.0%14.10%660710%64706572629233.2%96512.30%5915586510.0%91478688180154607.6%8488.80%6.00%3.50%262182950178094.9%7661751.53%12.0%2.8%12762.8%2.8%7307365.40%7219.8%4.20%0.80%3.50%6396206565.7%6066212.4%-2.9%0%5171.4%0.8%10%134813801419465-1.9%-5%-10%-15%-20%-25%0%1208-5.80%0%-5%-10%-19.7%-10%-20%-30%-22.8%020102011201220132014201520162017201820192020201020112012201320142015201620172018201920202.2城市经济城市经济房地产仍是政府主要投资产业，具有较高依赖度沈阳近年固定资产投资与房地产投资总额呈持续上涨态势，但增幅速度有所减缓，2020年房地产投资增幅为5.2%处于正常运行阶段；2020年沈阳市房地产投资总额/固定资产投资总额为62%，表现出房地产仍是政府主要投资与发展的支柱产业，依赖度较高。沈阳市固定资产投资与房地产投资总额及增幅固定投资与房地产开发的关系8000600040002000030.0%5.2%4.1%数据来源：沈阳市国民经济和社会发展统计公报基本正常正常运行基本正常异常异常-20.0%<-5%-5~5%15~25%>25%-70.0%房地产开发投资额增幅20102011201220132014201520162017201820192020适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量若无需求匹配，将导致供过于求固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）固定资产投资增长率房地产投资增长率沈阳市房地产投资总额/GDP沈阳市房地产投资总额/固定资产投资总额<0.050.05-0.10.1-0.14>0.20.310.320.29房地产开发投0.290.280.2870%60%50%40%30%20%62%资/GDP61%58%55%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.150.270.220.170.1243%0.180.1937%35%<15%15~22%22~30%30~37%0.1835%34%30%25%0.16房地产投资/固定资产投资0.140.13反映投资结构是否合理的基础性指标发达国家的比例为20%-25%2.2城市经济城市经济房产发展由刚需向改善过渡，目前处于品质升级期市房地产市场发展历经起步期、平稳发展期、调整期、快速发展期、品质升级期五个阶段，目前正处在品质升级期。地价拉动房价上涨，需求发生改变，品牌房企引领市场，价格大幅提升。起步期（2008年以前）平稳发展期（2009-2011年）调整期（2012-2014年）快速发展期（2015-2017年）品质升级期（2018年至今）发展阶段阶段特征•

土地市场开始执行招拍挂；•

房地产市场刚刚起步；•

房地产市场稳步增长；•

房地产开发建设量逐步增控制土地供应量；“去库存”为市场主旋律；房地产市场开发量达到峰值；土地价格大幅提升，拿地门槛增加；••土地供应量持续增加；房地产市场开发量达到峰值；•••••

成立房地产交易中心管理加；•

产品需求发生改变；•

品牌房企引领市场；•市场热度持续增加，供求房地产市场；•

品牌房企开始进驻；••品牌房企加速布局；•

品牌房企市场份额提升；•

房地产开发建设量较少；•

供应量逐渐增加，卖方市客户购房热情下降，供大于求，由卖方市场向买房市场转变；•

市场热度增加，供求提升，•市场热度逐渐恢复，供小于求，产品发展改变；进入新一轮的价格上涨期。趋于平衡；但仍是卖方市场；场；•

销售价格大幅提升，且呈•

销售价格第一次提升。••

销售价格处于较低水平。销售价格略有波动。进一步上升态势。•量价关系发展曲线年均成交量550万

左右年均成交量1446万㎡成交均价5462元/㎡年均成交量1094万年均成交量1318万年均成交量1469万㎡㎡㎡㎡成交均价不足5000元/㎡成交均价6588元/㎡成交均价7326元/㎡成交均价10120元/㎡2.2城市经济城市经济开工及房价比：供应端市场持稳，购房难度低，吸引外阜人才落户近五年沈阳商品房供应面积占前一年新开工面积的110%以上，土地开工到新房供应周转率较为稳定；从全国50城房价收入比来看，沈阳市2020年房价收入比为9.2，排名第44位，居民购房资金压力小，城市宜居度较高，可吸附周边城市人才落户沈阳。2020年全国50个典型城市房价收入比排名沈阳市商品房开工面积、施工面积及供应情况城市房价收入比

房价收入比增速城市房价收入比

房价收入比增速城市房价收入比

房价收入比增速800070006000500040003000200010000120%118%116%深圳三亚上海北京厦门福州杭州东莞广州珠海南京石家庄苏州宁波海口南通合肥39.827.126.223.823.119.518.517.316.716.115.415.014.514.314.013.913.513.80%-1.40%4.90%0.40%1.80%-1.60%4.80%16.00%1.80%-2.90%0.80%-5.50%-2.60%8.70%1.00%7.10%-0.50%南宁太原天津大连郑州温州扬州芜湖武汉莆田佛山徐州西安济南无锡金华南昌12.912.912.812.712.412.412.311.911.711.711.511.510.710.510.510.310.31.60%-7.30%-4.50%4.80%-3.10%2.60%1.10%-2.10%4.50%0.00%-1.20%7.10%1.30%-3.90%4.20%3.00%-5.00%日照昆明10.210.210.110.09.7-2.10%1.00%1.80%-0.80%0.40%-4.50%-2.80%2.80%2.00%6.40%2.10%5.30%-7.30%-2.20%-4.50%-3.10%118%成都哈尔滨兰州116%114%114%112%重庆9.6青岛9.4宜昌9.3110%惠州9.2沈阳9.29.0109%108%洛阳乌鲁木齐贵阳7.8106%7.6烟台7.5104%韶关7.32017201820192020商品房新开工面积商品房施工面积商品房供应面积长沙6.2商品房供应/前一年商品房新开工*房价收入比计算方式：房价收入比是指住房价格与城市居民家庭收入之比。房价收入比=城市住宅市场均价*城市人均住房面积/城镇居民人均可支配收入数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院2.3城市人口citypopulation2.3城市人口城市人口东北36个城市中沈阳人口净流入最多，为147.37万人；人民生活水平日益提高沈阳施行开放落户政策、人才引进政策等一系列利好政策吸引人才落户，近三年（2017-2019）户籍人口年均增长8.4万人，户籍人口城镇化率达81%，处于较高水平，人均可支配收入逐年上涨。2011-2020年沈阳人口规模及同比变化人口增长及原因常住人口（万人）户籍人口（万人）常住人口增速户籍人口增速10.00%•••人口规模及增速：沈阳常住人口832.2万。2020年在疫情影响下，户籍人口仍增加5.8万+，近三年年均增长8.4万人左右。120010008006004002000902.0762.28.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%822.8825.7828.7829.1829.2829.4831.6746832.2756.4818722.7724.8727.1730.8730.4734.4737人口增长原因：开放落户政策、就业外来人口涌入、高校毕业生留沈、人才政策、二胎三胎政策开放等。毕业生本地居留率：2018年全国平均大学生居留率为36%，北京的本地居留率为51%排名全国首位，沈阳以49%的居留率，位居全国第二位，仅次于北京。2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年沈阳人口排名2.3城市人口城市人口城镇化率高于全国平均水平，可支配收入稳步上升，人民生活水平日益提高31省份2021年一季度人均可支配收入上海市北京市21548195851826315500133482010-2020年沈阳城镇人口情况城镇化率浙江省江苏省•

城镇化率81%，远高于全国平均水平60%城镇人口（万人）城镇化率天津市800600400200085%80%75%70%65%广东省1263611684612.6620.281%591.180%601.481%福建省586.581%529.9515.49832960380%山东省重庆省辽宁人卡位第十辽宁省9439908973%内蒙古自治区安徽省72%88938799湖北省湖南省867079267901海南省2010201520162017201820192020四川省人均可支配收入江西省78472011-2020年沈阳人均可支配收入变化吉林省764374407411•

2020年城镇居民可支配收入47413元•

比上年增长1%，全省排名第2。陕西省广西壮族自治区河北省城市人均可支配收入（元）增长率（%）4678647413738373475000040000300002000010000020%44054黑龙江省河南省413593913569943664316%15%2643115%10%5%山西省67793172013%29074青海省65996544641823326宁夏回族自治区云南省10%9%7%61147%贵州省6%6%5727甘肃省新疆维吾尔自治区西藏自治区535443421%0%201120122013201420152016201720182019202005000100001500020000250002.3城市人口城市人口中小学在校生数量逐年上涨，未来人口红利可期幼儿园在校生、普通中学在校生逐年上涨，沈阳经济结构转型步伐快，吸引了大量优秀人才和劳动力流入，进而带来了规模庞大的中小学生群体。未来将成为沈阳的后备人才和劳动力，城市人口红利预期较好。普惠性幼儿园数量变化小学及在校生数量变化279279129515001000500028027527026545403530113099091694027527327427242.340.439.337.737.436.512016年2017年2018年2019年2020年2015年2016年2017年2018年2019年2020年普惠性幼儿园小学在校生（万人）普通中学及在校生数量变化普通高校、在校生、毕业生数量变化31030292827262560402003053002952902015年2016年2017年普通中学2018年2019年2020年2015年全市普通高等院校2016年2017年2018年在校生（万人）2019年本、专科毕业生（万人）数据来源：沈阳市教育事业发展统计公报2020年在校生（万人）招收本、专科学生（万人）2.3城市人口城市人口城市居民支付力较强，外地来沈购房比例近50%沈阳市存款余额及增长率呈逐年上涨趋势，2019年末沈阳市居民存款余额达8338亿元，在各代表城市中遥遥领先，人民购买力基础雄厚；且2020年在北方主要城市中沈阳市资金总量排行第五位，城市具有较强的资金吸附能力，吸引近50%的外阜人口来沈阳购房。2020年中国北方主要城市资金总量沈阳市居民储蓄余额及增长率走势2016-2020年沈阳外地购房者占比100008000600040002000015%10%5%（金融机构本外币各项存款余额）排名12345678城市北京天津郑州西安沈阳济南青岛大连太原石家庄资金总量（亿元）60%50%40%30%20%10%0%53%13%52%52%12%12%17.13.22.32.31.91.91.81.61.51.347%47%10%8%8%27%26%5%0%910201320142015201620172018增长率201920162017201820192020储蓄存款余额（亿元）一手住宅占比二手住宅占比沈阳市人均存款余额及增长率各代表城市存款余额走势（亿元）12000010000080000600004000020000015%14%100008000600040002000833811%739510%10%5%66758%7%61747%5855520848220%-1%-5%201320142015201620172018201920132014201520162017长沙2018青岛2019数据来源：各城市国民经济和社会发展统计公报、沈阳市统计局人均存款余额人均存款余额增长率沈阳长春哈尔滨合肥2.3城市人口城市人口辽宁省沈阳与大连两市人口实现净增长，到2030年沈阳总人口有望达到1000万人截至2021年3月末，沈阳市户籍人口为762.6万人，同比增长0.8%。其中，市区人口为620.8万人，占全市总人口的81.4%。沈阳并未呈现东北整体“下降态势”，没有受到人口流失问题的影响，沈阳人口还是呈现上升的趋势。铁西区是人丁最兴旺的区域，户籍人口达到90.9万人，是沈阳户籍人口最多的区，也是唯一一个户籍人口突破90万人的区，紧随其后的是皇姑区（81.8万人）和沈河区（71.2万人）。而如果按户籍人口总量为市内五区排座次，那么依次是铁西区、皇姑区、沈河区、大东区、和平区，市内五区户籍人口总量达377.2万人，超过沈阳总户籍人口的三分之一。人口最多-铁西区最吸人气浑南区突破90万浑南区户籍人口增速位列全市第一，人口为上年同期的102.9%。紧随其后的则是于洪区（102.4%）和和平区（101%）。之所以浑南区的户籍人口增速能位列全市第一，一方面是新楼盘入住量增大，另一方面是因为人口基数低。降速最快大东区从全市范围看，在13个区县（市）中，有6个区县（市）的户籍人口量比上年同期降低，分别是辽中县（98.6%）、新民市（98.8%）、大东区（98.8%）、康平县（99.1%）、沈河区（99.4%）和苏家屯区（99.6%）。大东区户籍人口量降速最快，较上年同期减少了近8000人。人口最少沈北新区32万人2.4城市发展CityDevelopments2.4城市发展发展脉络“扩张式”发展，构建均衡发展的南北主城2017-20352011-20201996-2010两主三副三新城，多新市镇一河两岸，一主四副，多中心发展城市主城区南移，推进产城融合首次提出“分散组团式”发展提出跨浑河发展，城市开始南移强化浑南主城定位，城市骨架进一步拉大交通：二环南交通：地铁4条线路已沈北新区移，强化浑南主运行，贯穿城市东西、南北、”双L”区域，同时打造全域新型城镇化交通体系规划，串联周边区县，城市格局发生颠覆性变化。城定位。规划五康平新城新城子环，城市骨架进一步拉大。优化路网结构，主城和副城连通性增强。新城主城区北部副城法库新城永安新城铁西新区东部副城浑北主城浑南主城浑南新区长白西部副城沈北胡台新城城蒲河副城产业：建设产城融合的综合性副城：西部副城：打造国际化产业集聚区和国际化苏家屯区永安副城沈抚产业：形成北部农产品加工、装备制造产业；东部汽车产业；西部机械、汽车产业；南部高新技术产业，四个集群。主城区

新城城佟沟新城铁西产业副城佟沟新城浑河副城辽新城交通：五条东西向道路、七条南北向道路和三条环路构成的道路网主骨架，同时地铁一号线通车。产业：经开环外、全运、望花724、环蒲河新城产业较为密集，且已相对成熟。新兴产业集聚区和现代生态新城。东部副城：沈抚同城化发展新城。北部副示范区、生态宜居新城。城：2.4城市发展产业布局传统产业转型升级，新兴产业影响力逐渐扩大，产业聚集区形成北部为农产品加工、装备制造、产业园区集聚区；东部为汽车产业集聚区；西部为装备制造、汽车产业、化工产业集聚区；南部为高新技术产业、航空制造业、新兴产业聚集区。沈阳新兴增长点沈阳传统产业内核机器人：新松是国内最大的机器人产业化基地，在建的杭州高端装备园与沈阳智慧园将会成为南北两大数字化高端装备基地，也是全球最先进的集数字化、智能化为一体的高端智能加工中心，入选“2019福布斯中国最具创新力企业榜；••汽车：华晨宝马沈阳本地供应商67家，占全部国内供应商（359家）的18.7%；2017年沈阳本地采购额195亿元，占全部国内采购额（324.51亿元）的60%。•鼓风机：沈鼓集团在国内率先研制成功的10万等级空分装置用压缩机组，技术性能满足用户使用要求，达到了国际同类装置领先水平。•

IC装备、民用航空、新一代信息技术、生物制药、新能源汽车等。区域关键词目前支柱产业代表企业汽车、商贸金融、建筑机床集团、沈鼓集团、华晨宝马、新松机器人、沈阳产业布局沈阳市汽车及零部件产业、批发零售、金融、建筑拓荆、芯源、富创、沈飞等，五爱、南塔、三好等商圈；北部新兴产业集聚区三好、太原街、万象城、中兴、K11等购物中心、和财(辽宁)基金管理公司、哥瑞基因科技产业园、清华启迪科技园；和平区商贸、金融商业街区、科技金融、文化产业园手机产业园机械加工五爱零售业市场、中街故宫文化旅游产业、金融产业整车和零部件及汽车产业链条、东中区商业五爱、南塔商圈、盛鑫产业园、先进制造产业园沈河区大东区皇姑区商贸、金融汽车、商贸商贸、科技食品加工产业集群东部汽车产业天使云科技有限公司等科技和电商企业、银行总部；移动互联网产业园宝马大东工厂、大悦城西部装备制造产业集聚区航空航天科技创新产业、军民融合产业、文化旅游产业、中化、中航科、威高、新乐遗址、清昭陵(北陵公园)、楼宇经济、街区经济和总部经济北站北、长江街、塔湾街等传统商业街区；基础零部件产业园机床城铁百商圈、米其林、安川电机、日本精工、机床集团、沈鼓集团、宝马铁西工厂、东药和三生制药；小五金业汽产铁西区汽车、制造装备制造业、汽车及零部件产业、医药行业主城集聚区家具产业园航空航天装备制造产业集群雪花啤酒、红塔烟厂、桃李面包、中铝沈加、东大差厚板、德国易马、日本三樱、新加坡力登维、奥钢联、富士康一期、华安钢宝利、中储物流、诚通物流；烟酒食品、金属新材料产业、智能装备制造业、汽车零部件产业；商贸物流业；出口加工区IC产业园现代建筑产业集群苏家屯区

零散加工制造化工产业集群汽车产业集群中小微企业园信息与自动化产业集群

国际软件园高新技术、机器人机器人、IC装备、生物医药、健康医疗、民用航空等高新产业、电子商务浑南区高新技术东软集团、拓荆科技、新松机器人、芯源公司、诺康生物；器人产业园南部高新技术产雪松工业园汽配产业园业片区沿西部工业走廊发展方向航空制造产业集群农产品深加工、先进装备制造、电子信息、文捷通消防车、华晨改装等特种车辆制造企业、华美畜禽蛋鸡生产基地、A级景区资源、中电光谷信息港、光谷科技城金属新材料沈北新区

农产品等混杂于洪区

物流及制造产业集聚区化旅游产业集群智能智造产业、国际商贸物流业、城市农业电中欧智造小镇、永安机床小镇、安博物流园、农村专业合作社；商、通用设备制造业中小型产业集群2.4城市发展招商引资企业井喷式重投沈阳，预见国家中心城市吸附力1-5月新签亿元以上项目928个，同比增长24%；新落地亿元以上项目381个，同比增长61%，落地转化率高，战略新兴产业带来资金、人才、技术—产业升级，结构优化，经济向好。利用外资(万关元)引进内资(亿元)亿元以上签约项目(个)亿元以上落地项目(个)序号其中其中地区完成额完成率地区完成额完成率82.00%地区累计地区累计工业22431服务业9659953799114846162工业162822240服务业521613812新民市铁西区沈北新区苏家屯区和平区大东区沈河区辽中区浑南区法库县皇姑区于洪区康平县3138135398593211337764858358212916859313.80%和平区9361758375204959431313327浑南区12210610610510381浑南区沈北新区铁西区于洪区和平区大东区沈河区辽中区法库县苏家屯区皇姑区新民市康平县74484440403531251212979.60%78.10%52.80%42.00%40.50%39.80%皇姑区沈河区浑南区铁西区辽中区大东区77.30%沈北新区366.60%60.80%55.00%52.80%43.30%43.10%42.60%40.70%沈河区铁西区和平区于洪区大东区皇姑区辽中区新民市459053718268662161121771812.90%沈北新区11.20%苏家屯区51151069442528112222312010111213全市0.90%0.10%0.00%0.00%43.60%康平县法库县于洪区新民市424935.20%苏家屯区3521705028.60%18.10%52.50%康平县法库县347400283430414326249285403811411872.4城市发展重点工作2021年5大方面30项重点工作，全面保障和推进沈阳城市发展全年政府工作内容涉及交通、经济、民生、营商、区域合作、环保等多方面，提效率，干实事，

2021年沈阳未来会更好！5大方面序号30项重点工作推进城市发展12345建设25国家现代综合枢纽建设国家先进制造中心提升城市首位度，建设综合立体交通枢纽、国家物流枢纽、国家信息枢纽，大力发展枢纽经济一、围绕“一枢纽、四中心”功能定位，扎实做好起步工作建设综合性国家科学中心建设区域性金融中心。完善金融机构体系建设区域性文化创意中心6在打造数字辽宁、智造强省，“一网通办”“一网统管”上为全省做出示范7统筹疫情防控和经济社会发展稳就业保就业坚持扩大内需战略，夯实“稳”的基础，加大89保民生，提高社会保障及社会事业发展101112131415保市场主体，实施降本减负政策，开展“一联三帮”活动保粮食能源安全，提升能源保障能力二、全力抓好“六稳”“六保”“保”的力度，增强消费、投资、出口对经济发展的协调拉动，保持经济运行在合理区间。工作，着力稳定经济运行保运转。兜牢“三保”底线，加大对县域等困难地区转移支付和资金支持力度。稳投资。扩大有效投资，优化投资结构，补齐关键领域投资短板，激发社会投资活力稳金融。防范化解金融风险稳外资稳外贸。鼓励企业“走出去”，加强对外平台建设，扩大外资外贸规模2.4城市发展重点工作2021年5大方面30项重点工作，全面保障和推进沈阳城市发展全年政府工作内容涉及交通、经济、民生、营商、区域合作、环保等多方面，提效率，干实事，

2021年沈阳未来会更好！（接上表）5大方面序号16171819202122232425262728293030项重点工作推进城市发展深化放管服改革构建良好法治环境加快要素市场化配置改革三、持续优化营商环境，推动重点领域和关键环节改革取得突破争创国家营商环境创新试点城市，加快形成办事方便、法治良好、成本竞争力强、生态宜居的营商环境。强化改革的系统性、整体性、协同性，推动改革和发展深度融合、高效联动。深化全面创新改革试验加快国资国企改革推进开发区改革促进民营经济发展加快现代化都市圈建设强化对口合作交流四、推进区域合作交流，提升聚集辐射带动作用立足建设国家中心城市和现代化都市圈的功能定位，不断深化区域合作，持续增强城市能级和核心竞争力。推进“飞地经济”发展加快提升县域经济发展水平深入开展污染防治攻坚深入推进生态保护和修复坚持绿水青山就是金山银山、冰天雪地也是金山银山的理念，围绕产业结构调整、用能结构调整、交通运输结构调整和用地结构调整，推动经济社会发展全面绿色转型，在绿色发展上为全省作出表率五、推动绿色发展，全面提升城市治理水平促进低碳循环发展推动城市更新。推进国土空间总体规划编制，做好浑河两岸、地下空间、海绵城市等专项规划。Part2小结城市革新

国中加持

市场容量

持续扩张人口净流入城市城市经济稳中有升城市扩张式发展未来趋势•

从人口及市场两个维度预测未来至2026年，市场容量下限1380.4万㎡，市场容量上限1683.1万㎡

。•

如2021年沈阳市入选“国中城市”，住宅市场需求量将进一步提升，住宅价格大概率实现“跳涨”，参考西安、郑州、成都三市市场走势，如沈阳市入选国中，预计住宅价格将涨幅20%左右。•

2021年上半年市场惯性短期走弱，随着市场积压需求释放叠加沈阳冲刺“国中”城市的利好释放，预计上半年短期低迷后，市场将有所回暖，成交均价高位维稳、稳中看涨；03房地产市场•

土地市场•

住宅市场•

商办市场3.1土地市场landmarket3.1土地市场经营用地受集中供地影响，土地市场供销宗数同比下降，成交量价小幅度上涨2021年至今经营性土地，新增33宗，总占地面积250.25万方，总建筑面积479.38万方；成交30宗，总占地面积213.28万方，总建筑面积403.98万方，楼面地价5306元/㎡。2013-2021年经营性土地成交楼面价及溢价率走势土地市场供应与成交分析楼板价（元/㎡）平均溢价率宗数（宗）占地面积（万㎡）250.25总价（万元）2501589.7楼面地价（元/㎡）5218.37600040002000067%80%60%40%20%0%供应成交333029%18%426816%24%3575530610%481413%213.282143332.215305.68%457412%16141665126125742013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年单位：万㎡4652020-2021年6月月度经营性土地供销及楼面价走势80007000600050004000300020001000045043542040539037536034533031530028527025524022521019518016515013512010590756045370.7234.4232.09185.2169.5101.994.555.655.157.7932.2200526.47.021020.00.020080.021010.021050.0210630150200151.7200228.820032004200620079.220092010201120120.021035.02104供应面积成交面积楼面地价222.9109.3107.932.2170.3101.9277278.30.00146.3169.5641257.855.12660256.657.797.00.0026.47.0441.10.00