黄金海岸花园项目投资可行性研究报告

项目申请报告PAGE52第一章申请单位及项目概况1.1申请项目名称XX黄金海岸花园──XXB区建设项目1.2申请单位及其概况1、申请单位：烟台XX置业有限公司2、法人代表：3、住所：XX市XX镇驻地4、注册资本：贰仟万元5、实收资本：贰仟万元6、公司类型：有限责任公司（自然人独资）7、经营范围：房地产开发、物业管理（上述项目须凭资质经营）。1.3申请报告编制单位编制单位：山东XX工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级证书编号：发证机关：国家发展和改革委员会1.4申请报告编制的依据1、烟台XX置业有限公司关于委托山东XX工程咨询有限公司编制本项目申请报告的委托书；2、烟台XX置业有限公司提供的本项目可行性研究报告；3、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；4、国家现行有关技术设计规范和标准；5、国家发改委关于项目申请报告内容和深度的规定要求；6、城市居民住宅规划设计规范；7、《建设项目经济评价方法与参数实务全书》（中国建材工业出版社）；8、建设单位提供的基础数据资料；9、山东省建筑工程综合定额；10、山东省安装工程综合定额。1.5申请报告的范围本申请报告的编制范围主要包括：1、发展规划与产业政策2、资源开发及综合利用分析3、申请项目节能方案分析4、建设用地、征地拆迁及移民安置分析5、环境和生态影响分析6、投资估算和资金筹措7、经济评价8、社会影响分析1.6申请报告工作概况山东XX工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与XX市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制申请报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目申请报告。1.7申请项目概况1.基本概况近年来，XX市积极推进旧城改造，城市化水平持续提高，在XX市政府的统一规划指导下，各单位坚持城市可持续性发展是推进城市化进程的重要原则，积极加快城市化建设。随着XX市城镇化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对高标准的生态住宅的需求在逐年增加，项目承办单位烟台XX置业有限公司决定在山东省XX市南山XX工业旅游园区内建一花园式小区，区内住宅绝大部分为中小面积户型的普通商品住房，以满足工薪阶层的需求，现进行XX黄金海岸──XXB区建设项目。2.建设规模项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积76000平方米，其中，住宅建筑面积71200平方米，商业建筑面积4800平方米。总规划户数708户，其中高层320户，多层388户。居住人口2478人。本项目共建住宅楼13栋，其中1F1高层住宅5栋，6F多层住宅8栋。3.建设地址项目建设地位于山东省XX市南山XX工业旅游园区内，规划总用地76430平方米。基地西南面是园区主干道，主干道与建筑控制线之间为宽阔的公共绿化带。基地的东南面是园区的次干道，基地东北面与其它居住小区相邻，东端为南山大学北门，基地西北面为园区次干道，次干道另一侧为2至3层的步行商业街区，再往北为绵延的海岸线。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合生活小区的建设，地理位置优越。4.项目设计方案一、总体规划方案1、规划依据《中华人民共和国城市规划法》《城市规划编制办法》《城市规划编制办法实施细则》《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》《城市居住区规划设计规范（GB50180-930）》《城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）》2、规划原则利用空间的创造，体现以人为本的设计理念，在遵循优化自然景物的设计原则的同时，不忽略对利用空间的创造。运用先进的生态理念、人性化理念、城市经营、并借鉴国内外著名的居住区规划设计成功案例，结合南山的区位特征，沿XX，临南山等自然条件和高尔夫球场，南山旅游区等人文景观，依托烟台南山学院、南山双语学校、南山旅游学校、职业技术学校等文化资源，把本项目建设成生态，宜居，独具特色的住宅小区。（1）以人为本，充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住环境。（2）以建设高水平住宅区为标准，并根据规划设计要求，协调住宅区内外部的环境条件，合理确定功能布局与开发规模。（3）规划设计应具有超前性、先导性，达到高起点、高标准。（4）适当考虑人车分流，避免人车混行的不安全因素。（5）贯彻“尊重自然”思想与“可持续发展”战略，以建设绿色居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性、经济性和可识别性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住区。（6）规划设计贯彻环境原则、经济原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的花园式生活居住空间。（7）面向住宅消费市场，有利于起步与分期开发，正确处理规划中社会效益、经济效益与环境效益之间的关系、超前性与操作性之间的关系（一）道路交通规划1、规划原则道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。本项目道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色。整体依据居住区道路通而不畅的原则，形成分级有序，功能明确的道路组织。结合地形特点与空间布局，形成良好的道路对景效果。同时，道路设计与广场空间、绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，在创造独特景观的同时，实现功能与形式的完美结合。与围合式建筑布局相配合，小区内部由一条环形机动车道路形成交通骨架，路宽6m，两边各有1.5m宽的人行步道。停车沿环形道路两侧均衡分布。在组团层次上做到部分人车分流。机动车出入口设在东北面和西南面，人行出入口设在东北侧。（二）景观规划1、规划原则（1）强调空间整体形象的塑造，统一协调道路、区域、边缘、节点、地标等城市景观要素的组织关联，形成有序、和谐、高效的具有浓郁地域特征的城市空间景观框架体系。（2）尊重自然，融于自然，利用自然。以自然为背景，多层次有机地布置人工构筑物，达到建筑与自然的融合，求得人—城市—自然的和谐统一，创建生态型的新型城市核心区。（3）保持和发展城市文化特色，增强市民的认同感、场所感和归属感，给居民一个美好的视觉空间，让居民有融入自然的感觉。（4）以人为本，设计绿地、广场开放空间与建筑群体，创造宜人尺度的公共活动环境和居民生活居住的舒适环境。2、绿化景观规划基地的西南面为大型公共绿化，小区内园林环境与此相呼应、相联系。在小区步行入口设置集中绿化及重点景观，形成较好的物业形象。中心绿地与组团绿地相结合作为景园空间基础，中间穿插广场、活动场地、水体、园林小品、绿化等景园要素，形成层次丰富、点线面相结合，各种社区活动各得其所的空间体系。（1）植物配置以自然式人工植物群落为主要方式，通过对园区周边环境的分析，结合周边环境，自然地形、地势和步行系统，进行科学合理的布置，通过植物乔、灌、草结合的种植方式，合理布局，疏密有致，适当留有较开敞的草坪空间，使植物景观四季有景，三季有花，富于变化。（2）中心花园景观设计采用传统园林与现代园林相结合的设计手法，结合地形及周边环境，因地制宜，以两条轴线视觉通廓，活动广场为视觉中心，通过自由灵活的曲线林荫路及溪流的连接，共同组成一条流动的景观轴线，使人在居住区的各个庭院之间穿行时，视觉及景深的变化，产生步移景换的效果。沿小区的溪流，精心设计了不规则式的石岸，并沿石岸添加小品、竹园、景观亭等，水的灵动多姿，清澈流畅，为园区增添了层次与变化，丰富了视觉与听觉，人们游玩其中，小桥流水的意境悠然而生。在流动的景观轴线上精心设计了很多的休息、娱乐、健身场地，并在上面安了一个充满生活气息和情趣的亲切宜人景观场所。（3）宅间绿化小区内宅间以集中绿地为依托，用造景的手法做假山、台地、文化墙、休闲石椅等；园林景观除了给住户美丽的环境外，还可以创造一个好的学习气氛和休闲场所。二、建筑设计1、主要设计依据《民用建筑设计通则》《住宅建筑设计标准》《城市居住区规划设计规范》《民用建筑照明设计标准》《建筑设计防火规范》《民用建筑隔声设计规范》工程建设标准强制性条文工程建设地方标准强制性条文建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准2、住宅单体设计考虑到用地的具体条件，总体规划上采用了围合式的布局方式，形成良好的内部居住环境。建筑的面向争取朝南，同时兼顾周边道路景观，统一中有变化，变化中有节奏。建筑高度上北高南低。基地的西北、东北及东南沿街为小高层，大部分住户能看到海景。其余为6层住宅，局部为满足日照错落为4层，同时也使沿街立面有高度变化。在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。在规范允许的情况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型布置上，充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧室，并且采用入口玄关的设计手法。动静分区明确，而且设计中加上开敞式大阳台，满足当地人的生活需要。户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有无谓的空间浪费，而且户型空间比较自由，可以自由组合改造。每户都有良好的朝向，景观和通风，各房间布置紧凑。住宅立面采用简洁大方的设计手法，运用简单节省的建筑语言，创造一个现代，新颖的住宅立面。在细部的处理上，力图将精致，简洁的细部构件呈现给居民。在对立面整体的把握方面，力图在最终的效果上是“清鲜，自然，健康”。①平面布局A、针对XX房地产的特殊性，以2房2厅1厨1卫户型为主力，少量2房2卫户型和3房2卫户型，个别异形及小户型穿插其间。B、小高层考虑到面海景观，部分采用北厅式户型，其余各单元均争取充分利用南向。宽厅宽房、明厨明厕。部分户型考虑到阳台转化为房间的可能性。C、所有户型包括转角户型，主要空间如客厅、卧室等均平面方整，便于用户布置及使用。客厅与餐厅相互连贯，扩大户内公共部分空间范围。②户型设计户型多样：按照本地区居住习性，提供多样布局的户型。朝向通风要好，所有房间（除主卧室的卫生间、储藏室）均应有良好的采光、通风环境。该项目住宅楼主要户型多样，户型及面积种类繁多，给客户较大的选择空间。③建筑外立面建筑造型采用简约的古典建筑风格。屋顶处理较为丰富，通过坡屋面的穿插，老虎窗的运用，八边形的角堡、尖顶的点缀，形成一个富于文化内涵的居住小区形象。建筑立面在构图上遵循三段式原则，屋顶丰富、底部沉稳、中段则简洁、明快。通过色彩和材质变化，形成对比强烈、明快清新的建筑形象。④底层商业考虑到周边环境与现状，在基地的西北、东北侧布置了底层商铺，层高4.5米。3、公建设计根据小区内的环境布置了相应的绿化景观带和室外活动场所。另外，为创造无污染、无废弃物的生活环境，区内设立了垃圾集中回收站。三、结构设计1、设计依据（1）设计规范《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001《建筑抗震设计规范 》GB50011-2001《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002《建筑桩基技术规范》 JGJ94-94《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002建筑专业提供的设计条件文件。 =2\*GB3②自然条件:基本风压值:0.60KN/m2基本雪压值:0.35KN/m2最大冻土深度:0.5m建筑场地类别属Ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组。本工程为框架剪力墙结构，抗震设防类别为三级。框支结构抗层压震等级为二级。（2）结构设计=1\*GB3①设计使用年限、安全等级及混凝土耐久性规定a、结构设计基准期：50年b、建筑物安全等级：二级c、地基基础设计等级：甲级d、耐火等级：二级=2\*GB3②活荷取值楼面和屋面活荷取值按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）执行，具体取值如下：卧室、客厅、餐厅、卫生间均为2.0kN/m2；住宅走廊、门厅、楼梯均为2.0kN/m2；屋顶花园为3.0kN/m2；上人屋面为2.0kN/m2；不上人屋面为0.5kN/m2；车库为4.0kN/m2；首层楼面（地下室一层顶板）施工活荷取10kN/m2。结构的稳定性、强度、变形、延性及裂缝宽度等指标限值均按现行结构设计规范执行。③结构体系a、住宅均采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼板均采用浇钢筋混凝土双向连续平板；墙柱梁的布置尽量给住户以改造空间的灵活性。b、长度超过55m的建筑设伸缩缝兼抗震缝予以分开，以减少温度作用、地震作用和材料收缩作用带来的不利影响。对建筑上难以设缝者，则采用后浇带，减少早期材料收缩作用带来的不利影响。c、根据上部结构荷载情况，本工程拟采用桩基或人工复合地基上的筏基或条基，具体基础型式选择待地质勘察完成后再结合当地情况确定。四、给排水设计1、设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95；（2005年版）《居住小区给水排水设计规范》CECS57：94；（1）生活给水设计①水源：取自城市自来水，由规化路接入，水压不小于3.5Mpa；②室外给水管：绕小区成环，以确保小区内供水，小区内任何一处管道损坏，其余管段仍能保证70%供水量；③区内给水系统：为节能、充分利用市政水压，一层至地上六层由室外给水管网直接供水；七～十一层，由小区地下泵房安装的变频调速给水泵组供水；④生活给水采用无负压变频调速给水泵；⑤给水管材：采用新材料，即新型塑料给水管。（2）消防用水设计①室外消防：室外消防给水管为室外生活给水管共用，绕小区地块一周，管径DN150,并在各路口和必要处布置约9座室外消火栓；②室内消防：消防管网成环状，消防立管≥100mm，消火栓间距不大于30m，消防栓口直径65mm，水带长度25m，水枪喷口口径19mm，塔楼住宅部分采用单阀单栓；③室内消防水源：由室外给水管分两路以DN150管引入72m3地下消防蓄水池，地下蓄水池不分格，在地下泵房设消火栓泵两台，11层楼顶设6m3屋顶水箱保证初期火灾时的用水；④消防管材：全部消防管材均采用镀锌钢管。（3）排水排水系统：雨水污水系统采用分流制，即分别由各自力管收集，在商业房顶进行转换，再排出室外；室外均按规划要求分设雨水管和污水管；总污水排放量为600m3；小区西北附近有城市污水处理厂，所有污水经化粪池处理后排入市政污水管。排水管材：全部消防管材均采用upvc塑料管。五、暖通设计1、设计依据《采用通风与空气调节设计规范》GB50019－2003业主提供设计委托书中对采暖专业的设计要求；全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调、动力）2003年；建筑提供的相关经济技术指标，平面图。2、设计范围本设计内容包括小区室外供热规划设计，不包括换热站的设计。3、设计计算参数（1）室外空气计算参数冬季室外采暖计算温度：-6℃采暖期平均室外温度：-9.5℃历年全年平均风速：3.3m/s主导风向：西南风大气压力：1021Kpa（2）室内空气设计参数房间名称室内计算温度（℃）卧室20厨房14卫生间144、采暖系统设计（1）热源：采暖热源由区域热交换站提供60/50℃的温热水。（2）小区热网布置：小区热网系统主干管采用同程系统，支管采用异程系统，入口管径为DN300，供热主干管沿小区环形道路铺设，在每单元口从主干管引入到楼梯间内。这种方式供热运行比较稳定，水力容易平衡，避免了小区冷热不均的问题。（3）管材及保温：埋地管材采用预制聚氨酯泡沫塑料保温管，高密度聚乙烯保护壳，预制保温管内钢管，当DN<200时采用无缝钢管，当DN≥200时采用螺旋焊缝管。楼梯间竖井内立管采用镀新钢管，户内地盘管采用交联聚乙烯管。设置在地下室、架空层及地沟内的采暖管道均需做保温，做保温的管道表面除锈后，刷樟丹防锈漆两遍，然后采用C1福乐斯柔性橡塑保温材料R系列管材保温。（4）散热设备：户内采用低温热水辐射地板采暖方式。户内供回水温约为55/45℃，每户设热计量装置，置于楼梯间竖井内。5、通风系统设计（1）围绕绿色建筑、节能建筑等设计理念，设计充分考虑利用自然资源，与建筑配合，通过合理的气流组织，采用自然通风方式改善室内的空气品质。（2）地下各设备机房设置机械通风系统。（3）卫生间及公共卫生间设置机械通风系统。（4）厨房、餐厅等设置机械通风系统。6、防火排烟系统（1）防排烟系统依据《建筑设计防火规范》要求，楼梯间及其与电梯间的合用前室需设防排烟系统。楼梯间采用自然排烟系统。在不满足自然排烟条件的部位，设置机械防烟及排烟设施。（2）防火系统①合用前室采用机械加压送风,风机设于屋顶。各层前室设有多叶送风口,送风口与风机联动。当发生火灾时手动开启或自动接受消防中心发来的信号开启着火层及其上一层的送风口,并联动设于屋顶的风机投入运行。②通风、空调风管穿越空调机房的隔墙，楼板及防火分区的隔墙处，均设置与风机连锁的防火阀（70℃熔断）。厨房排油烟管路设置150③空调风管、水管保温均采用非燃烧材料。④所有排烟风机入口均设有280℃⑤防排烟控制为：排烟风机及与之相关的送风机均启动，平时使用的空调机，排风机以及冷热源系统均停止运行。7、消声减振设计（1）空调机组送回风、新风管及所有通风机进出风管处，均设阻抗复合式消声器或消声弯头。（2）机房由建筑专业作消声处理，门采用甲级防火隔声门。（3）所有带有机械转动的设备基础均作减振或隔振处理。（4）要求空调通风设备安装后均能满足噪声标准的给定位。六、电气设计1、设计依据《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92《建筑物防雷设计规范》（2000年版）GB50057-94《低压配电设计规范》GB50054-95《住宅设计规范》（2003版）GB50096-1999《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94《建筑照明设计标准》GB50034-20042、设计范围（1）室内外配电系统设计；（2）室内外弱电系统设计。3、室内外配电系统设计（1）负荷、电源：根据《住宅设计规范》，本工程设备总安装负荷5000KW，其中的消防及生活水泵、电梯、应急照明等重要设备用点属二级负荷，其他设备用电属三级负荷。本工程在16＃楼的一层设有一个配变电所，内设2台800kWA和1台630kVA的干式变压器。本工程10kV高压电源由市政10kV电源引来，采用环网接线。（2）低压配电系统：本工程的低压配电系统采用树放射式供电。（3）为节约能源，减少电能消耗。本工程的照明采用显色指数大于80，功率因数不小于0.9的高效、节能光源。（4）防雷与接地本工程采用TN—C—S系统。按三类防雷建筑设置防雷。（5）户外电气线路的敷设小区内户外电气线路均为穿PVC管，埋地敷设。4、室内外弱电系统设计弱电设计内容有：电话、网络、有线电视、闭路电视监控、可视对讲及家居防盗报警系统。（1）电话系统本工程不设电话交换机房，电话用户直接接驳自市话网络，本工程设的电话线路由上述的弱电光纤机房引来。本工程住户为708户，每户2对电话线，共需市话线1416对。（2）有线电视有线电视信号接自城市有线电视网，用户终端需求如下：100M2以下住宅为两个用户终端；100～140M2以下住宅为三个用户终端；140M2以上住宅为四个用户终端。（3）可视对讲及家居防盗报警系统住宅各户设可视对讲电话，每户户内安装室内机。并与物业管理中心联网。每户户门设门磁一道，主卧、客厅各设一个紧急按钮和红外，微波双监探头一个，厨房设可燃气体探测器一个。（4）闭路电视监控为保证小区住户的安全，在小区的各主要出入口、高层的电梯厅及电梯的桥箱内均设置彩色摄像头，小区的四周设置红外对射报警器，所有监视信号均引至小区的消防监控中心。（5）计算机网络系统在小区弱电机房设网络交换设备，由互联网系统引来网络线，通过交换设备把网络信息送到各住户，每户设置1～2个网络插座。网络线均采用超五类非屏蔽铜芯电缆。七、供热及燃气1、设计依据《城镇燃气设计规范》GB50028-2006住宅设计规范（GB50368-2005）土建工种设计图纸文件2、范围小区燃气管道规划设计。3、气源本工程气源为市政中压天然气管线。从市政管线上接一条小区引入管，并设支线阀门，管径为De90X8.2。4、用气量居民总户数为708户，每户按2.5Nm3/h计算，公福用气量按居民用气量的30%计算，考虑未可预见用气量，用气量为350Nm3/h。5、室外管线系统小区庭院燃气管道从市政燃气管道引来，沿小区内道路铺设，埋设深度不小于1.0m，管材为燃气专用（SDR11）PE管。每栋楼设一个楼栋调压箱，挂墙安装，经楼栋调压箱中压燃气调低至3KPa，低压进户供用户使用。6、体统设计（1）本工程住宅区每户设双眼灶（额定热负荷6.5KW）及燃气热水器（额定热负荷17.4kw）各一台，挂装型煤气表一只。多层住宅（6层左右）用户煤气表集中设在一楼公共区域，小高层（11层左右）住宅用户煤气表设在户内生活阳台或厨房内，无论多层还是小高层燃气立管均沿外墙铺设，并与建筑立面协调好，尽量避免影响建筑立面。（2）各用户表前装球阀，表后装电动球阀，厨房内设煤气报警器，当煤气泄漏时，泄漏报警器自动报警并联动套在表前球阀的执行器关闭，同事启动室内排风器开启。（3）地上室外燃气管道采用标准镀锌钢管，室内燃气管道可采用燃气专用铝塑复合管，并需遵守当地习惯做法。5.物业管理本项目建成后，物业管理由烟台XX置业有限公司统一向社会公开招标，由有资质并符合条件的物业管理公司来组织管理，负责对住宅楼的绿化、卫生、房屋维修和治安等进行综合管理，为业主营造一个整洁、文明、安全、方便的环境。随着居住水平的提高，居住的安全性已被提到一个非常重要的位置。在规划中已经充分考虑到居住的安全性、空间的私密性，各个住宅组群均形成较强的领域感；同时，通过在车行入口设置管理机构，加强进入宅间车辆的管理，仅仅允许紧急情况下的车辆驶入。组群之间的联系都可以通过步行绿化系统来解决，保证小区环境人流的单一性。同时，提高小区的科技含量，对小区进行智能化信息管理，以加强小区管理的效率和安全性。（1）信息管理：利用地理信息平台来管理住宅区文档资料、住户信息、设备和管线等方面的信息。（2）环境管理：检测和显示住宅区内噪音和空气污染指标，对小区内照明设施和绿地的喷淋设施进行控制。（3）可视对讲系统：住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客的身份，控制来访者的进入。（4）自动抄表系统：对水费、电费通过中心计算机网络自动抄表、自动结算，免除上门抄表给住户带来的干扰和缴费时间的浪费。（5）车辆出入和停车管理系统：对住宅区车辆出入进行监控以及对停车收费进行管理。（6）巡更管理系统：对住宅区内保安人员巡逻状态实施监控管理。6.工程进度本项目计划建设期为1年，从2008年8月开始至2009年7月底建成。7.投资估算经测算，本项目开发建设投资估算为11964.07万元。8.资金筹措方案本项目资金筹措方案为：项目承办单位自有资金4785.63万元，占总投资的40.00%；银行贷款3600万元，占总投资的30.09%；商品住房预售款项筹集3578.44万元，占总投资的29.91%。9.盈利能力分析本项目总销售收入17576.00万元。经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额4117.97万元，税后利润3088.48万元。投资利润率为34.42%，投资利税率为46.91%。全部投资财务内部收益率税前为16.7%，税后为12.6%；投资回收期税前3.13年，税后3.31年。10.主要经济技术指标见下页附表。1.8申请报告结论项目建成后，可为XX市新增一处绿色生态社区，对XX市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为XX市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房，满足广大市民及外来人员的住房需求。对于促进XX市经济发展，加快XX市城市化进程，改善XX市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。主要经济技术指标类别编号号项目单位数量国家标准建设指标1总用地面积公顷7.6432总建筑面积万M27.60其中住宅建筑面积万M27.12商业建筑面积M248003住宅户数户7084总规划人口人24785绿地率%40%不小于30%6容积率0.99经济指标7开发建设投资万元11964.078资金筹措万元11964.07其中自有资金万元4785.6340%预售款万元3578.4429.91%银行贷款万元360030.09%9投资利润率%34.4210投资利税率%46.9111投资回收期年3.31税后12财务内部收益率%12.6税后13财务净现值万元115.41税后第二章发展规划与产业政策分析2.1发展规划分析1、本项目建设符合国家经济和社会发展十一五发展规划中重点发展普通商品住房的要求。国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇加快发展服务业第十七章丰富消费性服务业第二节发展房地产业调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。2、本项目建设符合山东省国民经济和社会发展十一五规划中着力增加普通商品住房的要求。山东省国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第七章繁荣发展服务业—壮大发展新兴服务业的第三条房地产业：加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成“梯级消费”的良性循环。3、本项目建设符合XX市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中加快发展房地产业要求。XX市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中第四章调整优化产业结构，提升综合竞争优势第二条着力提升第三产业发展水平中指出：加快发展房地产业、社区服务业和中介服务业。房地产业，继续深化住房制度改革，加强市场调控，规范房地产市场交易行为，扩大房地产有效需求，把解决中低收入群众住房问题作为重点，发展经济适用住房、廉租房和普通商品住宅，建立合理的住房供给体系，促进房地产业持续健康稳定发展。社区服务业，鼓励创办各种便民利民的社区服务企业，形成广覆盖、多层次、社会化的服务体系，加快发展养老托幼、社区医疗、家庭教育、环境卫生、物业管理等服务业，培育社区服务新的增长点。近年来，随着XX市城市化水平的持续提高，城镇每年增加的非农业人口也持续增加。城市化水平持续提高将带来XX市城镇住房需求增加。

本项目建设将为XX市当地居民提供优质普通商品住宅。项目建设符合国家及山东省国民经济和社会发展十一五发展规划，符合XX市经济社会发展规划。2.2产业政策分析本项目建设符合国家产业政策。本项目为住宅小区建设项目，方案注重小区生态景观建设，属于少污染行业，符合《产业结构调整指导目录（2005年本）》第一类鼓励类第十九项城市基础设施及房产中第十一小项：城镇园林绿化及生态小区建设。绿色生态住宅，不仅要满足居住者安全性、耐久性、舒适性的需求，而且更注重营造健康、卫生、和谐、文明的居住环境与人文环境。这是人类居住文明发展的必然趋势，是可持续发展设计理念的集中体现，是住宅建设由量变到质变的飞跃。绿色生态住宅小区建设，对于提高我国住宅建设中的节能、节水、节地、治污的总体水平，带动相关产业发展，拉动国民经济持续增长，实现社会、经济、环境效益的高度统一，均具有重要的现实意义和深远的历史意义。绿色生态住宅小区建设的基本目标是：在住宅建设过程中，应充分利用现有技术和材料，在保证住宅安全性、耐久性、舒适性、环境性、健康与卫生性的前提条件下，尽量使用绿色能源（如太阳能、风能、地热能等）与绿色建材（如可重复使用材料、可循环使用材料、再生材料等）高效利用各种资源，合理绿化，不排或少排各类污染物如温室气体、废水、垃圾等，并对小区内的所有建筑物（包括设备）进行全寿命周期管理，使住宅建设过程中对能源、资源、环境的消耗与产出力求达到内在的平衡。本项目在住宅建设中充分贯彻执行“节能、节水、节地、治污”的八字方针，加强绿色生态小区建设。本项目建设在总体规划设计中，通过合理采用环保型、节能型建筑及装饰材料，并采取一系列的节能措施，减少能源消耗，降低污染物的产生和排放，更好的保护了环境，为居民营造良好的生活环境。本项目建设符合生态小区建设的要求。第三章资源开发及综合利用分析3.1资源利用方案1、所需资源的品种：建筑材料是建筑业的物质基础。本项目建设时期所需材料种类主要有：钢材、木材、水泥、砖等；项目运营期间所需自然资源主要为水。2、所需材料的数量本项目建筑面积76000平方米，约需钢材3040吨、水泥15960吨、木材3800m3、砖152万块；运营期人均用水量150升/日。3、材料来源钢材可从当地市场上采购，木材、砖、水泥从当地加工厂批量采购，水来自当地市政管网。3.2资源节约方案1、建筑材料节约措施（1）建筑设计技术方面=1\*GB3①设计时采用工厂生产的标准规格的预制成品或部品，以减少现场加工材料所造成的浪费。=2\*GB3②设计时遵循模数协调原则，以减少施工废料量。=3\*GB3③设计方案中尽量采用可再生原料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。=4\*GB3④设计方案中提高高强钢材使用率，以降低钢材消耗量。=5\*GB3⑤设计方案中提高高强混凝土使用率，以降低混凝土消耗量，从而降低水泥、砂石的消耗量。=6\*GB3⑥采用有利于提高材料循环利用效率的新型结构体系，本项目采用钢框架结构体系。=7\*GB3⑦设计方案应使建筑物的建筑功能具备灵活性、适应性和易于维护性，以便使建筑物在结束其原设计用途之后稍加改造即可用作其他用途，或者使建筑物便于维护而尽可能延长使用寿命。（2）建筑施工技术方面应尽可能减少建筑材料浪费及建筑垃圾的产生：=1\*GB3①采用科学严谨的材料预算方案，尽量降低竣工后建筑材料剩余率。=2\*GB3②采用科学先进的施工组织和施工管理技术，使建筑垃圾产生量占建筑材料总用量的比例尽可能降低。=3\*GB3③加强工程物资与仓库管理，避免优材劣用、长材短用、大材小用等不合理现象。=4\*GB3④尽量就地取材，减少建筑材料在运输过程中造成的损坏及浪费。2、水资源节约措施=1\*GB3①采用PVC管道，不采用铸铁管道，以减少管道阻力。=2\*GB3②采用质量合格的管道及阀门，防止泄漏。=3\*GB3③采用节水型水龙头。④采用节水型便器系统。第四章申请项目节能方案分析4.1用能标准和节能规范1、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-952、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20043、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-20054、民用建筑热工设计规范GB50176-935、建筑照明设计标准GB50034-20046、建筑采光设计标准GB/T50033-20017、城镇燃气设计规范GB50028-938、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-20019、地板辐射供暖技术规程JGJ142-200410、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9211、公共建筑节能设计标准12、国家及山东省政府职能部门有关节能文件要求4.2能耗状况和能耗指标分析1、能耗状况（1）用水住宅用水指标为250L/人·d，按365天/年计算；商业楼用水指标为5L/m2·d，按365天/年计算；绿化用水指标按平均2L/m2·d，按6个月180天计算；未预见水量取生活用水量的10%估算；共计年用水量为26.85万吨，折标煤65.22吨。用水量表详见表1。注：新鲜水折标煤系数来源于《中国能源统计年鉴》，采用系数0.0857kg/t。表1用水量估算表序号用水项目使用情况用水标准日用水量(t)年用水量(t)1住宅楼2478人250L/人·d619.5226117.52商业楼4800m25L/m2·d2487603绿化30572m22L/m2.d61.1411005.24未预见水量——按生活用水10%计算61.922611.75合计766.54268494.45（2）用电①负荷计算A．居住用电负荷应用负荷密度法确定计算居住用电负荷PM(适用于照明及家用电负荷)，其表达式如下：PM=Ped×S×η式中PM——实际最大负荷，kWPed——单位面积计算负荷，W/m2S——小区总面积，m2η——同时系数，Ped按有关标准取50W/m2，项目住宅总建筑面积76000m2，同时系数取0.26，则计算得实际最大用电负荷为：PM=50×76000/1000×0.26＝988kW=2\*GB3②公建用电负荷采用负荷密度法，按110W/m2计。项目公建面积4800m2，取同时系数0.3，则公建用电负荷为：110×4800/1000×0.3＝158.4kW=3\*GB3③各种动力（电梯、水泵）用电负荷本项目共设电梯16部，每部10kW，同时系数为0.9，则电梯用电负荷为144kW；本项目二次加压泵房负荷(供生活及消防用水)设二次加压水泵2台，每台5kW，同时系数为0.5，则用电负荷为5kW。本项目动力设备总用电负荷为149kW。（2）用电量计算=1\*GB3①居住用电住宅小区负荷中占比重较大的是照明及家用电负荷，照明及家用电负荷出现最大值的时段为每天19：00～22：00，因而在计算小区的最大负荷时就以19：00～22：00时段的照明及家用电负荷为基础。由以上计算可知，本项目居住最大用电负荷为988kW，计算用电量为：Q1＝988kW×3小时×365天＝108.19万kWh=2\*GB3②公建用电公建用电按每天8小时计，用电量为Q2＝158.4kW×8小时×365天＝46.25万kWh=3\*GB3③动力用电项目电梯用电负荷为144kW，按每天运行6小时计算，则用电量为：144kW×6小时×365天＝31.54万kWh二次加压水泵用电负荷为5kW，按每天运行8小时计算，则用电量为：5kW×8小时×365天＝1.46万kWh则动力设备总用电为：Q3＝31.45+1.46＝32.91万kWh。由以上计算结果可知，项目年总用电量为：Q＝Q1+Q2+Q3=108.19+46.25+32.91＝188.07万kWh。折标煤231.14吨。注：电力折标煤系数来源于《中国能源统计年鉴》，采用当量值值0.1229kg/kWh。（3）天然气本项目住宅居民厨房用气采用天然气，由市政天然气管网供给，根据烟台地区人均天然气用量统计数据居民生活用气耗热指标2930MJ/人·年（即82.44m3/人·年）计算，则本项目天然气年用量为20.43×104m3，折标煤271.72吨。具体用量表详见表2注：天然气低热值按35.54MJ/Nm3计算。天然气折标煤系数来源于《中国能源统计年鉴》，采用等价值1.33kg/m3。表2天然气用量统计表用气位置用气标准用气人数用气量日用量（m3/d）年用量（m3/a）规划总人口82.44m3/人·年2478人559.6820.43×104（4）采暖本项目采暖采用集中供热方式，采暖范围为住宅及公建，采暖室内设计温度按20℃计算，综合采暖规划热指标取31W/㎡（已含3%管网热损失），项目总供热面积76000㎡，则项目热负荷为2.36×106W。按照供热111天，每天供暖24小时，则年总耗能为：2.36×106×24×111×0.86/7000/1000=772.40t/a标煤注：1W＝0.86kcal/h标准煤低位发热量为7000千卡/kg。2、能耗指标分析本项目建成后，年能耗量共计1340.48吨标煤，单位建筑面积耗能量为0.017吨标煤/平方米。4.3节能措施和节能效果分析建筑能耗一般是指建筑物使用过程中的能耗，主要包括建筑采暖、热水供应、电气、炊事等方面的能耗。本项目采用的降低建筑能耗的主要措施有：1、利用建筑物本身节能的方式，大部分楼宇采取南北朝向。在设计上，注重自然光及自然通风，使大部分房间保持很好的采光性及通风性。2、体形系数 建筑外形较为规则。体形系数小于规范要求。3、外墙外墙面采用外保温，传热系数不大于1.50W/m2·℃。4、门窗房间门窗面积尽量控制在规范要求的范围内，且选用密闭性能高的门窗，满足国家规范对窗户密闭性的要求级别。传热系数不大于4.7W/m2·℃。5、屋顶屋面设隔热保温系统，传热系数不大于1.00W/m2·℃。屋面的保温层应选用容重小、导热系数低、吸水率低的材料。采用倒置式屋面和屋面绿化来降低建筑的能耗，采用蓄水屋面，大量消耗晒到屋面的太阳辐射热，从而有效地减弱了屋面的传热量和降低屋面温度，是一种较好的隔热措施，是改善屋面热工性能的有效途径。6、楼板对于有架空层楼板下部采用保温材料外包。7、电气主要耗电点为居民生活用电和商业用电，电线均采用铜电缆，不采用铝胶线架空的方案，以减少线路损耗；灯具采用高效荧光灯类产品、高强度气体放电灯及电子镇流器；楼梯采用声控开关及室外路灯用光控和时控双向控制。8、设计时对采暖供热系统进行水力平衡计算，确保各环路水量符合设计要求，户外采暖管道采取保温措施，供热系统采用温控和分户热表计量方式。本项目采取的节能措施，均按国家及行业相关标准与规范的要求实行，能达到国家及行业规定的节能效果，所以节能措施是现实可行的。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1XX市土地利用总体规划的目标和基本方针1、土地利用规划目标根据XX市的土地利用状况、土地资源和社会经济发展战略，确定规划期全市土地利用目标是：到2010年，全市实现耕地总量只能增加，不能减少，并实现高效、集约利用新机制。农业用地得到有效保护和综合整治，非农业建设用地得到有效控制，土地整理由点到面展开，土地后备资源得以适度开发，土地用途管制得以全面实施，实现耕地占补平衡有余。（1）全市耕地减少量控制在799.94公顷，补充耕地1319.11公顷，期内净增耕地519.17公顷，耕地总面积保持在22792.96公顷，人均耕地0.03公顷，全市基本农田保护面积19606.73公顷，保护率达到88.07%。（2）园地除各类建设占用减少外，面积不再增加。（3）加快荒山绿化步伐，增加林地面积，改善生态环境。开发土地后备资源增加林地851.31公顷，林木覆盖率由47.91%提高到48.61%。（4）保证重点建设项目用地，严格控制非农业建设用地规模。建设用地总量控制在1634.21公顷，其中控制占用耕地799.94公顷。（5）土地利用率由95.64%提高到96.96%。2、土地规划的基本方针（1）优先保障农业用地特别是种植业用地。（2）统筹兼顾各项建设用地需要。在节约用地的前提下，首先要保证能源、交通、水利等重点工程项目和符合产业政策的外向型企业及城镇发展用的需要。（3）对农地转非农地实行用途管制，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。（4）坚持“节流”和“开源”并举，大力推进农用地和非农业地的整理，狠抓土地后备资源的开发利用，提高土地开发的综合效益。（5）因地制宜，充分发挥各地优势。根据各地的特点，科学地确定不同地区的土地利用方向和结构。要讲究综合效益，优化土地资源配置，对土地资源实行有效的保护，力求达到土地利用的经济效益、生态效益和社会效益的统一。（6）加强土地资源和土地资产的管理，适应社会主义市场经济的需要、改革和完善土地使用制度，建立土地使用者自我约束机制。5.2目选址及用地方案1、项目建设地点：山东省XX市南山XX工业旅游园区内2、土地权属类别：国有土地3、项目占地面积：76430平方米4、规划土地用途：住宅用地5、占用耕地情况：无耕地占用6、取得土地方式：出让5.3土地利用合理性分析分析依据：（1）《产业结构调整指导目录(2005年本)》(国家发展改革委令第40号)；（2）国家有关产业政策；（3）土地供应政策；（4）国家发展改革委制定了《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》本项目依法取得土地，符合国家促进节约集约利用土地和产业结构调整的政策。《限制用地项目目录(2006年本)》规定：低密度、大套型住宅项目(指住宅小区建筑容积率低于1.0，单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目)禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。本项目没有耕地占用，不属于限制用地项目。《禁止用地项目目录(2006年本)》规定：禁止别墅类房地产开发项目用地。本项目无别墅类，不属于禁止用地项目。本项目符合各类相关规划和用地规准，各项建筑密度、容积率、绿地率等指标严格按照国家标准进行。5.4征地拆迁和移民安置规划方案本项目建设并无涉及到征地拆迁和移民安置，所以本章不对此内容进行阐述。第六章环境和生态影响分析6.1环境影响评价及保护措施1、评价依据《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国环境影响评价法》《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中二类标准。《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）新污染源二级标准。《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）2、项目建设环境影响分析及污染防治对策（1）施工期间环境影响分析与污染防治对策①施工期间环境影响分析本项目在施工期间所产生的污染物主要来自施工机械设备的噪声、粉尘扬尘、废水、固体废物等。A、施工噪声施工期的噪声主要为挖土机械、打桩机械以及施工车辆等所产生的噪声，对环境造成一定程度上的影响。B、粉尘扬尘施工期间对环境空气影响最主要的是扬尘。施工中由于土方挖掘、运输和装卸以及堆放场被风吹或扰动产生扬尘；车辆经过裸露路而引起的路面积尘飞扬。项目施工过程中扬尘不仅严重影响大气环境质量和市容景观，并影响在施工现场的作业人员和附近的群众的健康。C、废水施工废水包括混凝土系统冲洗水、施工机械设备冲洗水、机械维修清洗用水等，主要含悬浮物、碱度和油类。施工废水SS浓度较高，直接排放将对土壤及地表水体造成污染影响。在施工期的打桩阶段会产生一定量的泥浆水，泥浆水溢水将影响工地及四周的卫生情况。另外，施工工人在施工过程产生的生活废水对周围环境也会造成一定的影响。D、固体废物施工期间建筑工地会产生少量余泥、渣土、地表开挖的余泥、施工剩余废物料等。弃土在堆放和运输过程中，如不妥善处置，则会阻碍交通，污染环境。开挖弃土清运车辆行走时尘土的撒漏也会给周围环境卫生带来危害。开挖弃土如果无组织堆放、倒弃，如遇暴雨冲刷，则会造成水土流失。另外施工期间由施工人员产生的生活垃圾也需要及时处理。②污染防治对策A、施工期间噪声建设承办单位应在部分施工现场设置一些临时的屏障设施，阻挡噪声的传播；尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备；施工运输车辆进出应合理按排时间。并采取分时段施工，避开居民生活噪声敏感时间，而且尽量避免夜间施工。对夜间一定要施工又可能影响周围居民环境的，应对施工机械采取降噪措施。B、粉尘扬尘施工期对大气环境的污染是短期与局部的，施工完成后就会消失。为减少施工期对环境空气的影响，拟采取以下对策：施工场地定期洒水，防止扬尘产生。将开挖土方集中堆放，缩小粉尘影响范围，及时回填，减少扬尘影响时间。不需要的泥土，建筑材料弃渣及时运走，不长时间堆积。同时，对施工楼房加盖防护网，以减少扬尘的产生，确保周边卫生。C、废水施工现场要道路畅通，场地平整，无大面积积水，场内要设置连续的排水系统，合理组织排水。施工时产生的泥浆水未经处理不得随意排放，不得污染现场及周围环境。在回填土堆放场、施工泥浆产生点应设置临时沉沙池，含泥沙雨水、泥浆水经沉沙池沉淀后排放。施工工地的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理；工地食堂污水需经隔油隔渣处理后方可排放。D、固体废物项目产生的土石方必须进行回填，不得随意弃置。另外还有施工过程中产生的一些包装袋、包装箱、碎木块等，要进行分类堆放，充分利用其中可再利用部分，其他可以纳入生活垃圾与生活垃圾一起由环卫部门及时清运并统一处理，避免造成“脏、乱、差”现象。（2）营运期间环境影响分析与污染防治对策本项目建成投入使用后，对周围环境的污染程度较轻，主要污染物为废水、废气、噪声及固体废弃物。①废水：本项目营运期的废水主要来自住宅、商业和公建设施排放的生活污水。建设方将排水设计为雨污分流，雨水经收集后有组织就近排入市政雨水管网；生活污水经化粪池预处理后，最终排至城市污水管网，进入污水处理厂处置。②废气：营运期的大气污染主要是厨房油烟及停车场汽车尾气。居民厨房油烟废气的污染物含量较低，住户经油烟机处理后通过油烟竖井高空排放，对大气环境影响不大；地下车库汽车尾气排放采用机械强制措施，排气筒排放的汽车尾气对小区内部周围住宅楼影响不大，地下车库出入口无组织排放的废气对小区内部环境影响较小，因此，排放的汽车尾气对小区内部环境影响不大。③噪声：本项目产生的噪声主要为配电房、水泵房等位置产生的噪声。本项目为减少这些设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪声音型；设备均设置在封闭的单独房间内，其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降到规范允许的范围内。④固体废物：本项目建成后产生的固体废物主要来自居民、商业等产生的生活垃圾。本项目拟在各层住宅楼后楼梯处设置垃圾桶，由住户将生活垃圾统一放置于垃圾桶内，由小区的垃圾清运工人收集于垃圾集中点，再通过垃圾车交由当地的环卫部门处理。6.2生态影响评价及保护措施1、评价依据《中华人民共和国水土保持法》（1991年6月29日）《中华人民共和国水土保持法实施条例》（1993年8月1日）《中华人民共和国文物保护法》（2002年10月）《风景名胜区管理暂行条例》（1985年6月）2、项目建设生态环境现状该项目地块内已处于人类开发活动范围内，无原始植被生长和珍贵野生动物活动。3、施工期生态影响分析及防治措施（1）对土地资源的影响状况：=1\*GB3①该项目工程所处区域为水土流失重点治理区范围，在工程施工过程中，由于人为扰动、破坏和占压地形、地貌，以及产生一定数量的弃土弃渣，因而会引起一定的水土流失危害，对当地的生态环境造成不良影响。=2\*GB3②本项目防治责任范围内的水土流失预测表明，在不采取水土保持防治措施的情况下，建设期土地流失量增加增大。增加的土壤流失量将可能加剧周边区域内沟道淤积，毁坏水利水保设施，加大地表径流流量，恶化该区域生态环境。措施：=1\*GB3①项目建设单位积极与水土行政主管部门加强联系和沟通，紧密结合主体工程建设的特点，有效落实本方案的水土保持措施，搞好监督管理工作，保证工程质量。要严格执行水土保持法律、法规的规定，在主体工程建设的同时，落实好各项水土保持治理措施，为促进经济社会的可持续发展做出积极的贡献。=2\*GB3②在水土保持方案实施过程中，加大水土流失治理的科技含量，提高治理的综合效益。同时做好与各个部门的沟通和协调。该项目主体工程还未进入实施阶段，所以必须做好前期准备，提出相应的组织措施、资金来源及保证措施、技术保障措施、监理和监测措施、监督管理措施及竣工验收措施，并在施工期间严格执行，保证水土流失防治方案从设计、施工、监督、监测到竣工验收全过程的顺利完成。（2）对陆域生态环境的影响由于拟建地原为植被稀疏的山地，故项目施工期间对生态环境的影响即植被破坏及野生动物受损失之类的问题不明显。施工作业产生的扬尘会对周边区域植物生长产生一定影响。施工场地灰土拌合、填挖土方等作业在气候干燥且来往运输车辆较频繁时，扬尘污染比较大。扬尘对生态的影响主要是细小的尘粒可能堵塞植物叶片的呼吸孔，或覆盖于叶片表面影响叶绿素对太阳光的吸收，从而影响作物正常的光合作用，最终导致植物生长不良。此影响随施工期的结束而影响逐渐减少。（3）对景观的影响分析项目建成后，景观格局未发生明显的变化，景观类型仍以人工绿地、建筑物和混凝土道路为主，是一种典型的人工景观，受人工干扰的影响较大，基本不具备自然景观的功能。因此，项目建设对景观结构和功能基本无任何影响。就对区域城市景观的影响来说，在项目施工期，由于开挖土石方、土地平整和清理场地等活动，造成大面积的裸露地表，加之施工期的建筑施工，这些都在一定程度上影响区域景观的和谐，在一定时段和一定范围内造成项目所在地附近景观美感的丧失，并进而影响到小区的景观质量。随着项目的建成，这种影响将逐渐消失。以上分析可见，除施工期对景观的破坏外，项目建设是有利于景观的营造和区域景观环境的改善的。该项目为房地产开发项目，符合XX市整体规划和城市建设发展的需要，地块内总体布局较为合理，并具有较明显的社会-经济-环境综合效益。项目所在地环境质量尚好，项目在施工期与营运期间将对附近的环境产生负面影响，但只要项目承办单位能够在施工期、营运期落实所提出的各项环境保护措施，本项目所产生的负面环境影响是可以得到控制的。因此，本项目在采取相应的治理措施后，可满足相应的国家排放标准和质量标准，本项目建设从环境保护的角度考虑是可行的。6.3地质灾害影响分析本项目建设场地位于山东省XX市南山XX工业旅游园区内。场地原为荒滩区，地形较平坦，地形呈南高北低之势。场地地貌单元较简单，该场地地层种类稍多，场地内不存在震动液化土层。场地内地下水在干湿交替条件下对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具有中等腐蚀性，对钢结构具中等腐蚀性。根据区域地质资料，拟建场地内无隐伏活动断裂构造，建筑场地类型为Ⅱ类，场地土类型为中软场地土。因此，拟建场地较稳定，适宜拟建建筑物的建设。根据《建筑抗震设计规范（GB50011-2001）》划分，地震基本烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，属设计地震第一组，特征周期为0.35g。第七章投资估算和资金筹措7.1投资估算1、估算依据（1）国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（3）山东省安装工程综合定额；（4）烟台地区材料预算价格；（5）临近地区类似工程造价；（6）现行投资估算的有关规定。2、估算范围本估算包括正常的设计、施工周期内，为完成该项目所需投入工程建筑安装工程费用。具体包括：住宅建筑面积71200平方米，商业建筑面积4800平方米，以及相关道路、绿化、广场工程所需的工程费用、其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑安装工程费和设备购置费。3、估算说明（1）土地费用：根据建设单位提供的资料，项目用地约114.64亩，土地出让费用为2063.52万元。（2）公共配套设施费：本项目公共配套设施主要是指小区变电室、气调室等，包含在公建面积内不单列。（3）开发间接费用，由于开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动，故所发生的费用可直接计入建设单位的管理费用，本项不再重复计算；（4）建设单位管理费：按建筑安装工程费用的1%计取。（5）勘察设计费、咨询费：根据国家物价局和建设部(1992)价费字375号文《关于工程勘察和工程设计收费标准的通知》规定计取。（6）工程监理费：按建筑安装工程费用的1%计取。（7）建筑工程保险费用：按建筑安装工程费用的0.1%计取。（8）招标费等其他费用按有关规定计取。（9）开工手续费：按建筑安装工程费用的1%计取。（10）销售费用按销售收入的1%计取。（11）基本预备费：按建筑安装工程费用的2%计取。4、投资估算经测算，本项目总投资估算为11964.07万元，具体开发建设投资分配见下表。开发建设投资构成分析表单位：万元序号名称投资额占总投资比例1开发建设投资11964.07100%2土地费用2063.5217.2%%%3前期工程费143.001.2%4基础设施建设费1080.589.0%5建筑、安装工程费6080.0050.8%6管理费用60.800.5%7财务费用544.324.5%8销售费用175.761.5%9其他费用1694.5014.2%%%10不可预见费121.601.0%投资估算明细表详见附表7-17.2资金筹措及分年度使用计划本项目总投资11964.07万元。项目资金来源渠道：1、自有资金筹集4785.63万元，占总投资的40.00%；2、银行贷款3600万元，占总投资的30.09%；3、商品住房预售款项筹集3578.44万元，占总投资的29.91%。分年度投资估算及使用计划详见附表7-27.3借款及还本付息计划本项目在建设期开始借款3600.00万元，借款利率为年利率7.56%，按等额还本利息照付方式进行偿还，从开发经营期第2年末开始还款，每年还款1800.00万元，分两次还清。借款及还本付息计算表详见附表7-3第八章经济评价8.1计算期本项目开发经营期拟定为4年，其中开发期1年（2008年7月-2009年6月底），经营期3年（2009年7月-2011年6月底）。8.2销售价格及销售收入测算1、销售面积测算本项目规划总建筑面积为76000平方米，其中住宅建筑面积71200平方米，商业建筑面积4800平方米，上述建设均向社会统一销售。2、销售价格的确定经测算，项目基本销售价格确定如下：(1)住宅平均销售价格为2300元/平方米；(2)商业建筑平均销售价格为2500元/平方米；经测算，本项目总销售收入为17576.00万元。8.3销售税金及附加估算根据有关规定，本项目销售房地产应缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税率按5%计取。销售税金及附加为966.68万元，其中营业税878.80万元，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计取，分别为61.52万元和26.36万元。8.4盈利能力分析经测算，本项目建设完成，可实现利润总额4117.97万元，税后利润3088.48万元。全部投资财务内部收益率税前为16.7%，税后为12.6%；投资回收期税前3.13年，税后3.31年。利润总额4117.97投资利润率=——————=—————=34.42%总投资11964.07利润总额+土地增值税+经营税金及附加投资利税率=——————————————————总投资4117.97+527.28+966.68=——————————————11964.07=46.91%8.5资金平衡分析在项目计算期内，资金来源和运用总体上能够平衡起来，说明项目资金平衡能力较好。财务评价数据分析详见附表8-1：经营成本估算表附表8-2：损益表附表8-3：财务现金流量表第九章社会影响分析9.1社会影响分析本项目建设将极大的改善当地居民的居住环境，提高了当地居民的生活质量，对改善当地区域基础设施条件，带动当地相关产业的发展都有不同程度的推动作用。本项目建设工程对自然资源和历史文物不会造成负面影响，对生态环境的影响是有利的。另外，本项目建设无移民安置和民族问题，不会影响社会安定。1、有利影响：（1）本项目建设符合XX市城市发展规划，对改善当地居民的居住环境起到积极作用。本项目建设符合XX市国民经济和社会发展十一五规划及XX市城市总体规划的要求，是加快建设XX市城市建设，改善居民民住环境和住房条件的重要工程之一，为群众提供更多更富的好房源，具有明显的社会效益。同时，该项目商业铺店等进一步提升本区块的经济效益，并随着周围区域的建设发展，相互促进，形成良好循环的经济发展圈。（2）本项目建设有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。本项目属于房地产行业。据测算，房地产业每生产1亿元产品，需要直接消耗0.64亿元的工业产品，还可以带动0.04亿元的商品销售；每投入100元的住房资金大概可使相关产业创造170元到200元钱的需求；每销售100元的住宅可以带动130元到150元的其他商品销售。根据计算，住宅建设如果增加10个百分点的话，有可能带动国内生产总值（GDP）增长1个百分点。另外，住宅行业每吸纳100个人就业，可以带动相关行业200个人就业。由此可见，房地产的发展状况直接或者间接的影响到轻重工业，建筑建材业，金融业、社会服务业等等，对政府财政收入、社会就业、居民收入、居民消费等等方面也均有重要的影响。所以本项目的建设对本地区的经济发展及相关产业的带动作用十分明显。2、不利影响：本项目建设施工期内将产生噪音污染，由此而产生的问题将影响当地居民的生活质量。目前公司已经采取措施，将施工期内的噪音污染减至最少，基本不影响当地居民的正常生活。表9-1项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民生活水平的与生活质量的影响小、低改善居民居住环境质量，提高了生活水平2对居民收入的影响小、低项目能带动当地房地产发展，增加地方经济收入，从而对提高当地部分居民的收入有正面影响。3对居民就业的影响小、高增加了就业4对不同利益群体相关者的影响小、低大部分为项目收益者，基本无受损失者5对脆弱群体的影响无————6对地区文化、教育、卫生的影响小、低吸引高素质人才入住，可提高当地文化素质，促进地方教育的发展。7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响小、低可增加土地利用率，从而为进一步改善基础设施提供有利条件。对促进城市化建设进程有正面的影响。8对少数民族风俗习惯和宗教的影响无————9.2社会适应性分析本项目直接利益相关者包括项目建设征地影响区的政府、群众、项目业主等，间接利益者包括工程建设影响区各级政府机构、组织机构、以及影响区其他居民，设计、科研机构。第一类群体是当地居民，本项目建设能为当地居民提供优质的普通商品住房，对于改善当地居民居住环境，提高生活质量起到积极作用。因此对工程持支持态度。第二类群体是当地政府及有关部门，他们希望通过项目建设提高居民的居住环境及生活水平；同时通过房地产业带动当地相关产业链的发展，因此对工程持积极支持的态度。第三类群体是项目业主，项目业主是该项目建设经济利益的直接受益者，希望地方政府和居民能积极支持工程建设，确保工程顺利施工。第四类群体是规划设计和咨询群体，主要包括有关勘测设计院、各有关咨询公司和其他科研机构，是该项目的间接受益群体，他们期望通过项目建设展示其优秀的技术实力和团队精神。表9-2社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适宜程度可能出现的问题措施建议1不同利益相关者的态度适应无2当地社会组织的态度适应无3当地社会环境条件适应无9.3社会风险及对策分析本项目建设无移民安置和民族矛盾、宗教问题存在。因此本项目社会风险较少，通过有效措施可较好地降低社风险，对社会稳定无影响。表9-3社会风险分析表序号社会因素持续时间可能导致的后果措施建议1移民安置问题无——2民族矛盾、宗教问题无——3弱势群体支持问题无——4受损补偿问题无—— 山东宗汇工程咨询有限公司目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章申请单位及项目概况 11.1申请项目名称 11.2申请单位及其概况 11.3申请报告编制单位 11.4申请报告编制的依据 11.5申请报告的范围 21.6申请报告工作概况 21.7申请项目概况 21.8申请报告结论 20第二章发展规划与产业政策分析 222.1发展规划分析 222.2产业政策分析 23第三章资源开发及综合利用分析 253.1资源利用方案 253.2资源节约方案 25第四章申请项目节能方案分析 274.1用能标准和节能规范 274.2能耗状况和能耗指标分析 274.3节能措施和节能效果分析 31第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 335.1XX市土地利用总体规划的目标和基本方针 335.2目选址及用地方案 345.3土地利用合理性分析 345.4征地拆迁和移民安置规划方案 35第六章环境和生态影响分析 366.1环境影响评价及保护措施 366.2生态影响评价及保护措施 396.3地质灾害影响分析 42第七章投资估算和资金筹措 437.1投资估算 43HYPERLINK\l"