XX项目可行性研究报告

PAGEPAGE32封面鲁班路某项目可行性分析报告为某某公司做的可行性分析报告某某所做的可行性分析报告报告写作时间:1月8日摘要鲁班路某项目位于西乡塘区鲁班路的西侧，附近生活配套设施齐全，附近有广西大学、广西银行学校、广西民族大学等学校，有北京华联超市、五里亭水果批发市场、五里亭农贸市场，还有广西武警医院、区人民医院二附院等医院。该项目用地面积是12236.57平方米，容积率是5.0，建筑密度是35%，绿地面积35%,该项目主要用来做住宅商品房，一小部分用来做商铺。西乡塘区正面临着良好的发展机遇，特别是中国—东盟自由贸易中心区、泛珠三角经济圈和“两廊一圈”经济圈的构建和中国—东盟博览会永久落户南宁，以及广西重点建设北部湾经济区发展战略的贯彻实施，给城区大力发展商贸服务业，构建商贸物流大区创造了良好的发展机遇。西乡塘区“十一五”规划发展定位为：建设成为南宁、广西及西南地区区域性商贸基地和物流中心；成为广西知名的科技密集区和一流的文教优势区、大学城。根据规划，西乡塘区将以安吉路为中心打造一个区域性国际物流基地；建设以邕江为轴心的江北大道沿江经济、以快速环道为中心的环道经济带，打造新的经济增长点；以北湖片为中心建设一个北湖工业集中区，在石埠重点发展高附加值环保型产业，建设一个定位为高科技研发中心的石埠高科技研发基地；依托城区优势产业分别建设建筑材料产业群、机械制造及加工产业群、食品工业产业群、医药产业群、高新技术产业群等5个产业群；分别以安吉、秀灵、南棉、人民路、三华路、大学路为中心，做大做强六大商圈，打造成区域性商贸基地。目录—、项目概况1.1项目总说明1.2项目概况1.3开发项目现状调查二、市场研究2.1宏观环境层面的调查2.11政治环境2.12经济环境2.13技术环境2.2区域环境层面的调查2.21城市规划2.22房地产的供给与需求情况2.23居民的经济能力2.24购房特征、消费趋势2.25同一个区内楼盘的总体价格水平2.3微观环境层面的调查2.31周边的市政交通基础设施2.32生态环境状态2.4项目定位2.41项目的优势分析2.42项目的机会分析2.43项目的客户、产品、价格定位

三、项目开发方案3.1主要工程项目3.2项目建筑技术经济指标3.3开发进度3.4市场营销策略3.5环境影响分析四、项目经济评价4.1投资与收入估算4.2资金安排4.3经济参数的确定4.4财务评价4.5风险与不确定性分析4.6国民经济评价五、社会影响分析六、结论与建议6.1结论6.2建议正文项目概况项目总说明该项目位于南宁市西乡塘区鲁班路西侧。西乡塘区未来规划是成为新廊东区，凭借优越的地缘优势，西乡塘区已成为大西南出海大通道的重要一环。便利的交通条件，雄厚的人才、科技资源，为西乡塘区经济社会的快速健康发展奠定了坚实的基础。随着广西“南北钦防”和“两廊一圈”经济发展战略的全面实施和南宁市经济战略部署的调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通的集散地、工业发展的集中区、城郊型经济的重点区域。为了将该项目建成一处别于其他小区的特色小区，项目主办者对西乡塘区的各个楼盘进行详细的研究了解和对现在的楼盘市场价格作出分析，还将会对该项目作出客观的评估，最后根据该项目所在的地形位置做别具匠心的设计。项目概况该项目用地面积是12236.57平方米，容积率是5.0，建筑密度是35%，绿地面积35%,该项目位于南宁鲁班路西侧，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。附近经济相同的房地产项目有，韩林华府、盛天熙园、荷塘月色。距南宁市火车站5公里左右，有58、804、207、66、76路等公车经过，交通条件较好。附近有广西大学、广西银行学校、广西民族大学等学校，有北京华联超市、五里亭水果批发市场、五里亭农贸市场，有瑞士花园、高新苑等住宅小区；还有广西武警医院、区人民医院二附院等医院。周围公共服务设施及城市基础设施较完善。获得市政建设条件的可能性很大，项目建成后的服务对象是主要是有能力购买的中阶级人层和有稳定收入的年轻人群，还有吸引外来投资客。3、开发项目现状调查该土地的批准用途是用来做城镇住宅和做批发零售，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。项目用地市政基础设施完善，不存在对项目建设的不便。（二）市场研究（1）宏观环境层面的调查1、政治环境：政府近年来制定了很多相关的有利于房地产开发、发展的政策，鼓励房地产产业的发展

2、经济环境：南宁市作为广西壮族自治区的首府，其经济能力，南宁这几年的变化很大，具体就是在江南区和朗东区域，一方面是136工程的实施,一方面是东盟的加入，

3、技术环境：南宁的房地产经过几年的发展，已经成为广西壮族自治区的典范，也走进了全国前列，无论是开发技术、建筑技术、营销技术还是管理技术，都达到了一个理想的高度。然而正因为房地产技术的提高，在南宁市范围内房地产的竞争自然非常激烈，在技术条件相差不太大的情况下，如何抢占市场、铸造名牌就更是明显了！

南宁房产环境：有“绿城”之称的南宁市是一个人口众多的大都市，是广西壮族自治区的首府，是广西的经济文化中心，许多因素都越来越有利于房地产的发展。广西许多地方的高级人才都涌向南宁，这既有利于南宁的经济与城市建设，更为南宁带来了许多新生就业群体。（2）区域环境层面的调查1、城市规划随着广西“南北钦防”和“两廊一圈”经济发展战略的全面实施和南宁市经济战略部署的调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通的集散地、工业发展的集中区、城郊型经济的重点区域。而未来的西乡塘区将发展成为新廊东。2、房地产的供给与需求情况所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查3、居民的人口及经济能力西乡塘区总人口约100万人，其中，常住人口75万人，流动人口约25万人，是南宁市人口最多、建成区人口密度最大的城区。

西乡塘区的城乡贸易、仓储服务、个体私营经济迅速发展，专业市场建设加快，以及商业网点形成网络，服务设施日益完善，使城区的商贸服务网络逐渐成形。而居民的经济能力也逐渐上升，能购得起房的人也逐渐增多。4、购房特征、消费趋势西乡塘区的各大楼盘的二房和三房比较受广大购房者的喜好，其面积在70-110平方米这个范围内。5、同一个区内楼盘的总体价格水平西乡塘的楼盘均价6500元/㎡。

（三）微观环境层面的调查1、周边的市政交通基础设施西乡塘雄踞南宁西北部，区域交通路便利，公车有4路、24路、33路、35路、43路、46路、48路、58路、62路、66路、76路、204路、207路、222路、604路、605路。生活设施齐全，附近有北京华联超市、五里亭水果批发市场、五里亭农贸市场，有中国农业银行，中国建设银行，还有广西武警医院、区人民医院二附院等医院。2、生态环境状态西乡塘水系改造占的比重相当大，心圩江公园的建设和可利江、凤凰江和石埠河等生态环境整治工程和环境整治工程，将使西乡塘生态水系亮点纷呈，宜居优势更为凸显。（4）项目定位（SWTO）1、项目的优势分析项目所在的位置未来有轻轨经过，交通更加便利。附近靠近广西各大高校，未来的西乡塘区又将是一座大学城，这里充满了书香氛围。2、项目的机会分析西乡塘区正面临着良好的发展机遇，特别是中国—东盟自由贸易中心区、泛珠三角经济圈和“两廊一圈”经济圈的构建和中国—东盟博览会永久落户南宁，以及广西重点建设北部湾经济区发展战略的贯彻实施，给城区大力发展商贸服务业，构建商贸物流大区创造了良好的发展机遇。西乡塘区“十一五”规划发展定位为：建设成为南宁、广西及西南地区区域性商贸基地和物流中心。

3、项目的客户、产品、价格定位

3.1项目客户定位通过调研，目标顾客群体锁定在：中高层收入的消费者，个人月收入大于4000元，人生的格言为：追求财富、创造财富、享受财富。3.2项目产品定位户型是三房为主，二房和四房为辅，形象项目设计上实现了高容积率下的低密度，其产品规划的合理性、建筑风格的现代化、是为满足城市生活中的城市上流高知阶层人群倾心打造的鲁班路高档住宅小区项目，富有雕塑感的体块与现代元素相结合，以完美的比例和尺度，表现精美的现代建筑。3.3项目价格分析根据对南宁市鲁班路周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为：销售均价在7000元左右，主要竞争项目分析：西乡塘在售楼盘详细情况表1项目户数建筑面积万/㎡单价元/㎡位置红日江山16171570006800高新区可利大道与相思湖东路交接处翰林雅筑12351770008600高新区科德路与高新二路交叉口旁隆源国际公馆8521000007000南宁市北湖北路10号云星城市春天28703900006800北湖路黄金商业走廊之上君临天下322414496500大学东路160号（动物园正对面）天域香格里拉1087930006300西乡塘区秀灵路西西弯659660125800西乡塘区秀灵路东四里5号即西大东门斜对面相思湖花园248395458800西乡塘相思湖西路7号同人学府14701000005900相思湖新区大学城中央位置骋望·怡璟湾10001367206500邕江上游西建水岸华府11901476009000南宁市西乡塘区相思湖东路2号邕江御景1100187888500西乡塘区江滨路北面融昌邕江银座9561005347400人民西路25号南宁台湾街宜兰弯22406000005690南宁市龙腾路二期与江北大道交际处振宁现代鲁班28983300005388:鲁班路4号（鲁班南路约200米）锦秀豪庭10321407046400新阳路北三里福满花园1504742706100南宁市龙腾路68号三、项目开发方案3.1主要工程项目12236.57序号项目名称说明1土建工程建筑面积36709.71㎡2多层住宅地下停车库小高层住宅商铺建筑面积8612㎡建筑面积12066.7㎡建筑面积47512/㎡建筑面积3059.17/㎡3给排水工程水箱、水池、水泵机房4普通消防系统住宅区5照明工程小区照明6通讯工程普通电话配线7各类安全防卫8通风工程地下车库通风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及部分道路场地3.2、项目建筑技术经济指标3—1编号指标计量单位数值备注1项目总用地面积平方米12236.5718.3355亩2总建筑面积（含地下室）平方米73250.073总计容建筑面积平方米61183.364公建配套面积平方米20005住宅建筑面积㎡56124.26商铺建筑面积㎡3059.177容积率58地下室建筑面积㎡12066.79建筑密度35%10绿地率35%11停车位（车库）地面停车位82地下停车位19227412户数468120㎡/户（1）方案总面积：73250㎡层高：28层1—4层为商铺5—24为住宅户数：468户型：2梯4户两种户型：46-78㎡79-120㎡依据：从市场的角度，120米以上的大户型是最不好销的这是一幢28层的商住综合楼宇，楼宇设两层地下停车库，裙楼共3层，1-3层为商业用途，3-4以配套公建为主，包括社会文化活动中心，业主委员会，物业管理办公室。裙楼顶层作平台花园，塔楼2个，均为24层高，为住宅用途。分析建议（2）户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）3.3、开发进度本项目计划在左右时间内建成，建设进度计划如下：2011年1月14日：项目建设书批复2011年2月1日——2011年2月5日：编制可行性开行性研究报告并报批，。2011年2月22日——2011年3月10日：建设方案设计。2011年3月15日：综合网管设计。2011年3月18日——2011年4月1日：施工图设计。2011年4月：报建、领取建设规划许可证。2011年4月18日：工程开工。2012年1月：完成投资的25%，开始预售。2012年6月：主体工程开始断水。2012年7月——2012年8月：单体工程验收。2012年9月——2012年10月：分项工程验收。2013年1月：正式入住。3.4、市场营销策略前期在南国早报做一些关于楼盘的基本情况的宣传和在网上发布，中期可以在南宁的主要路道做广告销售，后期可以通过搞一系列活动来提高消费者对楼盘的详细了解，吸引更多的买楼人群来关注楼盘。后期服务要酒店化，良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。3.5、环境影响分析1、建设中环境影响的缓解措施1）减少扬尘工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。2）施工现场废物处理工程建设需要工人多，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。3）倡导文明施工4）制定废弃物处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。项目建成后对周边环境没有什么大的影响，反而会极大的改善周边的人居环境。四、项目经济评价1、投资与收入估算1.1土地使用权出让金为29368万元1.2拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地拆迁补偿费为500万元（1）综合上两项合计：29868万元项目投资估算（2）前期工程费估算表：本项目的前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘探以及七通一平等阶段的费用支出。4—1单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%168.882可行性研究费建安工程费×1.5%88.443水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%28.154通水、通电、通路费建安工程费×2.5%140.735场地平整费12元/平方米14.68总计440.884—2建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积多层小高层商铺合计700元/㎡1000元/㎡900元/㎡1小高层475124751.22多层8612.2602.8543商铺3059.17275.3253合计5629.3794）基础设施估算表：项目基础设施建设费主要指小区建筑物2M以外，规划用地红线以内的各种管线、道路工程等。包括供水、供电、排污、道路绿化、公共照明、环卫设施等工程费用。4—3单位：万元序号项目单价计价数量（单位：㎡）合计1供电工程15元/㎡5245678.6842供水工程10元/㎡5245652.4563道路工程42.13元/㎡563123.72324绿化工程100元/㎡428342.835其他工程占建安工程费的2%5629.379112.5876合计310.2808（5）开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算依据1固定资产投资方向调节税281.47建安工程费*5%2分散建设市政公用设施建设费675.53建安工程费*12%3建筑工程质量费225.18建安工程费*4‰4其他112.59建安工程费*2%合计1294.77（6）不可预见费：取以上（1）-（4）之和的3%则费用为（29868+440.88+5629.379+310.2808+）×3%=1087.456万元开放成本：38630.7658万元投资与总成本费用估算单位：万元4—4序号项目金额估算说明住宅建房成本单价元/㎡商铺建房成本单价元/㎡1开发成本38630.7658以下(1)-(6)项合计53717085（1）土地费用2986840775569（2）前期工程440.886060（3）基础设施费310.28084242（4）建安工程费5629.3797681085（5）开发期税费1294.77176169（6）不可预见费1087.4561481482开发费用4484.886以下（1）-（3）合计728753（1）管理费用1087.456177177（2）销售费用2582.07销售收入*5%440465（3）财务费用815.361111113合计43115.6559897814管理费用：取1表中（1）-（4）项中，（29868+440.88+5629.379+310.2808+）×3%=1087.456万元4.11销售价格估算销售价格的估算采用市场比较法和成本法确定。1）住宅部分①市场价格比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期或接近的四个比较案例A、B、C、D。其中A、B、C、D项目的交易日期均为2010年10月1日左右。已知2010年下装年至今，南宁市住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他见4-5和4-6考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数。确定本项目的住宅价格：7284元/㎡.详见表四和表五4-5本项目住宅价格市场比较法系数修正表序号项目名称成交价交易日期修正区域因素修正个别因素修正比较价格元/㎡交通配套环境小计装修使用率小计1A68001.03020100/10241100/105100/10065402B8601.04153100/10852100/107100/10077393C78001.031053100/10831100/104100/10070944D74001.201133100/10743100/107100/10077634-6销售状况权重系数修正表单位：元/㎡项目名称ABCD合计比准价格（元/平方米）6540773970947763销售状况权重（销售率）89%73%87%78%327%加权的相对价格（元/平方米）582056496172605523696本项目住宅销售价格7485②成本定价法过程经测算，本项目住宅部分的建房成本为5371元/㎡，见成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=5371×（1+10%）=5908元2）商铺部分①市场比较法定价过程目前该房地产市场商铺多为租售并举，且出租为多，因此可以实例资料较少，我们只能选取两个相近的项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2010年9月11日，F项目的交易日期是2010年5月11日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的确定商铺单价为10811元/㎡，详见4-74-7本项目商铺价格市场比较法系数修正表序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计1××广场230001.02＋2＋3100/105100/100100/100223432××大厦190001.02＋1＋1100/102100/98100/10019388②成本定价法过程经测算，本项目商铺部分的建房成本为7085元/㎡，商铺的面积是3059.17㎡，（开发项目总成本是63717.34万元，总建筑面积是73250.07㎡，开发建房总成本是8969元/㎡，开发总住宅面积是56124.2㎡。）成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=7085×（1+10%）=7794元3）车位销售价格的确定根据该市区域目前的情况，车位平均售价是22万元/个-25万元/个。所以最全在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为 ：住宅：7485元/㎡，商铺：10811元/㎡车位：22万元/个4.2销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅面积是56124.2㎡，裙楼中的商铺部分的面积是3059.17㎡，地下车位是374个。4-8销售总收入预测表单位：万元用途可销售数量建议销售单价销售收入住宅56124.27485元/㎡47731.36商铺3059.1710811元/㎡3307.27车位274220000元602.8合计51641.43销售费用：销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：51641.43×5%=2582.07元4.3财务费用自有资金30000万元，贷款银行10000万元，项目建成后可实现30174万元左右的利润。财务费用：指建设期借款利息。第一年借款10000万元，贷款利率为6.4%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下:第一年利息：（10000÷2）*6.4%=320万元第二年利息：（10320÷2）*6.4%=330.24万元第三年利息：（5160÷2）*6.4%=165.12万元则财务费用为：320+330.24+165.12=815.36万2、资金安排2.1项目资金筹措项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，项目预售资金（销售收入转用于建设投资）。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务2.2项目债务资金筹措项目债务资金主要通过向银行贷款的形式解决。贷款总额为：10000万元；其中，贷款本金为：10000.00万元；建设期利息：640.0万元。申请银行贷款的方式有两种选择：一是提供足够数量的优质抵押物，通过办理抵押获得贷款；二是以项目法人已经投入的自有资金和项目未来取得的销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用的做法，暂按抵押方式考虑。银行贷款在建设期内逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金。项目进入现房销售期后主要是偿还贷款（包括计入本金的建设期利息）本金。还款期内的利息作为财务费用计入项目经营的总成本当中。建设期内的利息为：640.0万元。本项目开发投资总计需42799.48万元。资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金20000万元作为启动资金，其中第一年投入约45%,第二年投入约30%，第三年投入约25%；从银行贷款10000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。见下表：销售收入比例预测单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第一年第二年第三年第一年第二年住宅：55%30868.35㎡23104.9671677.42商铺：55%1682.54㎡1819.0车位55%151位3322第三年住宅：45%25255.8918904.3448072.77商铺：45%1651.905㎡1785.17车位45%123位2706合计100%100%119750.2投资计划和资金筹措单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1建设投资43115.651900012833.84410852.0432资金筹措43115.652.1自有资金200009000600050002.2借款资金1000010000002.3预售收入再投入13115.6507869.395246.263、经济参数的确定3.1利率根据本项目的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为：6.4%。城市维护建设税7%，教育附加3%，教育专项基金4%，防洪工程维护费1.8%，印花税0.05%，交易管理费0.5%。3.2基准折现率根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率（Ic）设定为8%。4、财务评价（1）税金估算：销售税金及附加估算单位：万元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入×5%3583.8707712403.6385042城市维护建设税营业税×7%250.870954168.25469533教育费附加营业税×3%107.516123172.109155124教育专项基金营业税×4%42.62811.3685防洪工程维护费销售收入×1.8‰129.019347886.530986156印花税销售收入×0.05‰35.8387077124.036385047交易管理费销售收入×0.5‰358.3870771240.3638504合计销售收入×6.43%4508.1309813006.301576土地增值税估算单位：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入119750.22扣除项目金额以下4项之和58356.236562.1开发成本38630.772.2开发费用4484.882.3销售税金及附加7514.4325572.4其他扣除项目取（2.1）的20%7726.1543增值额（1）-（2)61393.963444增值率(3)/(2)105.21%5增值税率(4)≦50%取30%6土地增值税（3）×（5）18418.18903（2）借款还本付息估算长期借款10000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率为6.4%。见下：序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1借款还本付息2年初借款累计01032051603本年借款1000010000004本年应计利息815.36320330.24165.125年底还本付息10815.365490.245325.126年末借款累计10320516007借款换本付息的资金来源8投资回收10815.3605490.245325.12（3）现金流量与动态盈利分析1、损益表与静态盈利指标序号项目名称计算依据计算期合计1231销售收入071677.4248072.77119750.22总成本费用1900013263.607510852.04343115.653销售税金及附加04508.1309813006.3015767514.4325574土地增值税010130.003978288189035利润总额（1-2-3-4）-1900043775.6775525926.2403650701.917916所得税5*33%14445.973598555.65931823001.632917税后利润5-6-1900029329.7039617370.5810427700.2858盈余公积金7*10%2932.9703961737.0581044670.02859可分配利润7-826396.7335615633.5229423030.2565静态盈利：评价指标：（1）全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100%=50701.91791/43115.65=117%（2）全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额*100%=48934.25/43115.65=113%（3）资本金投资利润率=利润总额/资本金*100%=50701.91791/20000=254%（4）资本金净利润率=税后利润/资本金*100%=27700.285/20000=139%2、全部投资现金流量表（ic=8.4%）评价指标：（1）税前全部投资净现值NPV=31923.21965（2）税后全部投资净现值NPV=34527.41456（3）税前全部投资内部收益率FIRR=（4）税后全部投资内部收益率FIRR=全部投资现金流量单位：万元序号项目名称计算期1231现金流入071677.4248072.771.1销售收入071677.4248072.772现在流出900041917.9525430702.188962.1建设投资900012833.84410852.0432.2销售税金附加及附加04508.1309813006.3015762.3土地增值税010130.003978288.1850652.4所得税014445.973598555.6593183净现金流量（1-2）-900029759.4674617370.581044折现净现金流量-8643.87245526368.4808314198.611285税前净现金流量（3+2.4）-900044205.4410525926.240366税前折现净现金流量-8643.87245539168.3865421191.957142、资本金现金流量表（ic=8.4）评价指标:（1）资本金税后内部收益率=（2）资本金税后净现值=10160.59673资本金现金流量表单位：万元序号项目名称计算期1231现金流入071677.4248072.771.1销售收入071677.4248072.772现金流出900034421.5549535642.295962.1资本金9000600050002.2预售收入再投入07869.395246.262.3贷款本息偿还10815.365914.035545.892.4销售税金及附加04508.1309813006.3015762.5土地增值税010130.003978288.1850652.6所得税014445.973598555.6593183税后净现金流量（1-2）-900037255.8650512430.474044折现净现金流量-8643.87245533010.6902810160.59673（3）净现值开放项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率这算为项目实施初期的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，则8.4%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经以上计算，本项目税前，税后全部投资的分别为31923.21965万元，和34527.41456万元，均大于0，资本金的税后净现值为10160.59673万元，也大于0，这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效益，项目可行。（4）内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和，等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经以上计算，睡前、税后全部投资的FIRR分别为、；资本金的税后FIRR为，均大于同期贷款利率的，和基准收益率，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。3、损益表与静态盈利指标单位：万元序号项目名称计算依据计算期合计1231销售收入071677.4248072.77119750.22总成本费用023713.6119402.0443115.653销售税金及附加04508.1309813006.3015767514.4325574土地增值税010130.003978288189035利润总额（1-2-3-4）033325.6750517376.2433650701.918416所得税（5）×33%010997.472775734.16030816731.633077税后利润（5）-（6）022328.2022811642.0830533970.285338盈余公积金（7）×10%02232.8202281164.2083053397.0285339可分配利润（7）-（8）020095.3820510477.8747530573.2568静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比较是较好的，故项目可以考虑。4、资本金来源与运用表单位：万元序号项目名称计算期1231资金来源1900076677.4254072.771.1销售收入71677.4248072.771.2资本金9000500060001.3银行借款10000002资金的运用1900043296.2077233426.576952.1建设投资1900012833.8410852.042.2借款还本付息4826.765545.892.3销售税金及附加4508.1309813006.3015762.4土地增值税10130.003978288.1850652.5所得税10997.472775734.1603083盈余资金（1-2）033381.2122820646.193054累计盈余资金33381.2122854027.405335、风险与不确定分析5.1不确定性分析经计算，在开发建设投资不增加的前提下，销售收入每增加1%时，利润比原方案增加10%，也就是说收入达到78845.162万元时，利润上升7167.742元；当销售收入每下降1%时，利润比原方案减少10%，即销售收入64509.678万元时，利润下降7167.742万元。当开发建设投资每增加1%时，利润较原方案下降10%，也就是说当销售收入不变，开发建设投资增加至47427.215万元时，利润下降4311.565万元，。当开发建设投资每下降1%时，利润较原方案上升10%，即开发建设投资为38804.085万元时，销售收入不变，利润上升4311.565万元。经上面的敏感性分析，建设单位在开发建设过程中应强化商品房的销售宣传力度，进行深入细致的营销策划，充实销售手段，采取灵活多样的销售形式，充分利用该区的区位优势，确保销售目标实现。同时，项目在规划设计、施工图设计、建设工程施工过程中力求优化，加强管理，特别是成本管理和核算，在确保工程量的前提下，节约工程建设投资，降低商品房的生产成本。使项目取得预期的效果。5.2风险分析1）规模风险项目规模大所带来的营销运营的风险。2）周期风险南宁市房地产市场在市场周期高峰端运行已达两年的时间，按照房地产市场周期规律，加之我国政府对房地产宏观调控的不确定性，该项目有可能遇到市场转折点，由此，房地产市场发展的不确定性将造成项目运营后期的困难。3）运作风险项目投资规模大，资金运作能力非常重要。在项目运作中，一旦出现资金链断口，将使项目面临较大风险。关键是面对市场，产品策划，适销对路，营销推广，加快销售速度，即强化投资回收能力。6、国民经济评价本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。如果项目能够享受开发区的政策优惠，减免部分所得税，则项目的财务效果状况可以得到很大改善。五、社会分析影响项目建成投入使用后，南宁的GDP将有所提高，西乡塘的居民生活水准也得到了一定的提高，周边的生活配套设施将会更加完善，高档的小区形成后，也会使周边的环境变得更加好。项目投入使用后，需要物业公司的管理，增加就业岗位。六、结论与建议6.1结论1、本项目的建成会极大地改善金山大道沿线的居住物业形态，促进小区及开发区的城市区域结构和投资环境的完善，带动开发区居住、工业、旅游和经济的持续发展。2、项目地块位置极佳，市场前景看好，开发条件成熟。3、本项目的财务净现值都远大于零，内部收益率均高于行业基准收益率，在财务上都是可行的。符合项目承办方的决策需求。4、项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要谨慎的来推动项目进行，有效的防避风险。6.2建议对本项目的实施建议主要有以下几点：1、宜迅速解决余下部分土地使用权问题。2、及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。3、尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。4、集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。5、项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。6、既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。7、项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。8、重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。附图目录7624第一章项目概述 -1-10693一、项目名称 -1-16784二、建设地点 -1-19545三、主管部门 -1-25908四、编制单位 -1-8173五、建设规模与内容 -1-3349六、建设期限 -2-9747七、项目投资 -2-20583八、资金来源 -2-28017第二章项目背景 -3-3699第三章基础条件分析 -5-7804一、自然概况 -5-17123（一）地理位置及范围 -5-3868（二）地形、地貌、地质及土壤 -5-6488（三）水文气象 -6-7257（四）河流水系 -6-8934（五）自然灾害 -7-17023（六）土地利用现状 -7-25635二、社会经济状况 -7-28511（一）社会经济条件 -7-26853（二）农业生产现状 -8-10132三、农田水利现状 -9-13045第四章指导思想、建设依据、原则与目标 -11-7926一、指导思想 -11-17206二、建设依据 -11-9633（一）政策法规 -11-14603（二）规范和标准 -12-5692（三） -13-8717三、建设原则 -13-5983四、建设目标 -14-9291第五章必要性与可行性 -15-20813一、必要性分析 -15-16297二、可行性分析 -16-604第六章水资源评价及供需平衡分析 -18-1820一、灌区水资源量 -18-28610二、现有水利设施供水能力分析 -18-30927三、规划水平年用水量分析 -19-23966（一）、农业灌溉用水 -19-5243（二）、生活用水计算 -19-20599（三）、工业及其他用水量 -20-2424（四）、地表水蒸发量 -20-11145（五）、灌区需水总量 -20-25164四、用水供需平衡分析 -21-6802五、新规划水源 -21-455六、水资源供需评价 -21-27395第七章规划设计 -22-9709一、设计标准 -22-22464二、建设内容 -22-1853三、建设布局 -23-9173四、规划布置原则 -24-7953五、水源工程设计 -24-962六、骨干输水管道工程设计 -25-13872七、排水工程设计 -25-4692八、单项工程设计 -25-9420（一）、堰塘整治设计 -25-13609（二）、蓄水池设计 -26-14201（三）、渠道输水工程设计 -27-13890（四）、管道输水工程设计 -30-2282（五）、排水工程设计 -37-17245（六）、渠系建筑物配套改造设计 -39-24174第八章环境影响与评价 -40-18671一、环境现状分析 -40-17797（一）、水、大气、声环境状况 -40-3556（二）、水土流失状况 -40-25360二、项目实施对环境的影响 -41-24227三、对策及措施 -41-10455第九章水土保持 -42-18657一、工程所在水土流失防治分区及水土流失现状 -42-HYPERLINK\