2021华漕峰度园项目商业定位策划方案

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东联出品目录Contents区域市场解读及本体分析1项目发展方向及商业定位商业空间建议2商业功能定位及品牌策略34租金建议56运营管理建议PART区域市场解读及本体分析ONE项目大环境项目小环境竞品分析消费者趋势分析本体分析核

心

问

题

梳

理Question1项目定位找到贴合本项目的定位；量体裁衣度身定制，让项目如何脱颖而出，赢得市场美誉？Question2业态组合及品牌策略如何实现区别目前已有及未来竞品商业，并差异化的超前项目发展目标设定？项目大环境南虹桥拓展区核心功能——精品化的医疗教育文化居住配套区、国际化的创新创业社区。p位置：与大虹桥核心商务区直线距离约3公里。p交通：公路交通通达性高；轨道交通尚在建设中；——诸光路隧道直通国家会展中心，3公里——沈海高速、崧泽高架、嘉闵高架、北青公路等城市主干道——近地铁13号线医学中心站；17号线诸光路站、25号线规划中；本案p区域发展现状：人口密度低；商业氛围薄弱；消费能力强南虹桥地区——主要指闵行区的七宝地区、九亭地区（西至闵行区区界及西边界，北至苏州河，东南部以外环路—北青公路—沪杭铁路—闵行区区界作为边界，总面积约为30.22平方公里。）大虹桥板块规划东有“大浦东”，西有“大虹桥”——上海重要的商务经济战略支撑中心“大虹桥”空间范围：虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范围。重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、新泾镇、江桥镇、长风街道等。“大虹桥”将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。上海“后世博”阶段重要的经济亮点南虹桥片区（华漕区域）—综合发展区：依托楼宇经济，大力发展中高端商贸服务，打造总部集群和生产性服务业集聚区。整个片区将为虹桥商务区提供中高档的居住配套、国际医疗、国际教育，适度开发生态旅游，休闲农庄为重点的都市精品农业。项目小环境华漕镇，闵行对接大虹桥的窗口；随着商务人口导入和新兴产业发展，消费逐渐趋于均衡。p

社区特征：部分镇区原住民；部分涉外别墅本案p

消费客群：本地居民和涉外人士是区域内主要消费客群。p

出行方式：自驾车为主；公共交通能力有限群。镇区原住民聚集区国际社区p

商业及消费特征：——80%的生活日常消费就近选择。——中高端消费及零售消费、体验型消费外溢到虹桥核心商务区商圈。项目小环境高端医疗与教育文化产业集聚区；国际化、创新创业成为区域主旋律。国际学校1.上海新加坡国际学校2.台商子女学校医疗中心A.上海国际医学中心B.新虹桥医学医技中心C.华山医院临床医学中心D.新起点康复中心43.上海韩国学校本案4.上海美高学校B135.上海美国学校D2A6.上海英国学校c56区域商圈格局虹桥核心商务区商圈——以现代全业态购物中心为主A—龙湖天街B—虹桥天地C—新华联购物中心CB华漕镇商圈——以日常生活、休闲生活为主A—丰尚国际购物中心ADCBB—绿地.旭辉E天地C—华漕生活馆AACB华漕镇商圈——以商务配套、商务休闲为主A—融信绿地国际（在售）B—惠群广场（在建）C—中骏商业综合体项目（在建）D—本案华漕镇已营业商业体丰尚国际时尚购物中心总建筑面积约8.7W世纪联华华漕生活馆绿地旭辉E天地总建筑面积约1.2W商业建筑面积约3.5W商业面积约2.2W总建筑面积约3.9W商业竞品分析-丰尚国际距离峰度园项目1.5KM，是一个集零售、餐饮、娱乐、休闲、居住等功能于一体的时尚商业中心.项目概况商业定位：是一个集零售、餐饮、娱乐、休闲、居住等功能于一体的时尚商业中心。开发商上海丰柏集团市场占位：涉外型、高端商业中心。商业面积3.5万㎡主力客群：周边国际学校人群及中高端消费居民。物业形态酒店式公寓住宅与商业相结合涉外型特色商业中心项目特色项目动态2014年9月开业项目正处于运营阶段。项目地址建筑风格华漕镇运乐路569弄现代简约丰尚国际中心——业态分析2014年9月试营业，招商率达到70%商家开业率60%；•

餐饮取代零售成为占比最高业态；管控不超过40%•

业态规划：中高端消费；餐饮、儿童、娱乐为主•

未来休闲娱乐业态比例将会在20%左右，与时尚运动相结合亲子体验14%配套服务8%餐饮35%教育培训主题餐饮休闲轻餐停车场电影院3F2F1FB1亲子儿童休闲娱乐休闲娱乐11%零售32%精品超市零售生活商务配套丰尚国际——主要商户主力店：控制在3-5家，约4000平米；占比约10%/主题店

次主力店：楼层商家品牌华夏影城纯再餐厅汇尊时尚中餐厅爸妈乐儿引力健身全家业态休闲娱乐餐饮餐饮2F-3F儿童亲子休闲娱乐零售赛百味餐饮咖啡餐饮餐饮餐饮costa

coffee1F汉堡王蓝蛙茉莉西餐厅商业竞品分析-绿地旭辉E天地距离峰度园项目865m

,

是集餐饮、教育培训、娱乐于一体的街区型商业。商业定位：是集餐饮、教育培训、娱乐于一体的街区型商业。项目概况开发商旭辉集团市场占位：街区型、休闲型商业中心。主力客群：周边学校人群及中低端消费居民。商业面积3.9万平米物业形态LOFT与商业相结合街区型商业项目特色项目动态2015年10月开业项目正处于运营阶段。项目地址建筑风格闵行区华漕镇纪翟路保乐路路口现代简约绿地旭辉E天地——主力店主题店/次主力店：零售，教育培训，休闲娱乐，特色餐饮等业态；楼层商家品牌业态幻影VR竞技馆休闲娱乐4F咕噜咕噜轮滑乐贝尼乐园爱婴室儿童娱乐儿童娱乐母婴零售3FKANO儿童生活馆Sam‘s

Farm欢乐士牛排儿童亲子餐饮餐饮2F1F巴顿火锅餐饮食其家星巴克餐饮餐饮屈臣氏零售商业竞品分析-华漕生活馆距离峰度园项目758m项目概况商业定位：一站式便捷邻里生活中心。市场占位：

生活配套型商业。开发商上海地产集团主力客群：周边家庭型消费居民。商业面积物业形态约2.2万平米邻里中心项目特色项目动态项目地址街区型商业2016年8月开业项目正处于运营阶段。闵行区繁兴路399弄1号现代简约建筑风格华漕生活馆——主力店便捷一站式邻里中心，主要为附近居民提供生活便利，目的性较强；以大型超市、影院作为主力店，辅以餐饮、零售、休闲娱乐业态。/主题店

次主力店：楼层商家品牌业态上海7+影城影院餐饮3F2F有滋有味耘乐餐厅餐饮爱贝国际少儿英语儿童亲子宝岛眼镜零售餐饮本清素我家酸菜鱼湘里人家餐饮超市餐饮餐饮大润发1FZOO

COFFEE肯德基商业竞品分析-融信绿地国际项目（部分开业）距离峰度园项目500m，主题式体验商业街项目概况商业定位：主题式体验商业街。开发商上海恺誉房地产开发有限公司市场占位：

区域内稀缺的商业项目。主力客群：周边办公人群及附近居民。商业面积物业形态1.8万平米销售型商业项目特色项目动态项目地址办公与商业复合项目办公和商业基本售罄；商业尚未确定招商运营政策闵行北青公路联友路交叉口建筑风格ARTDECO建筑风格商业竞品分析-中骏商业综合体项目（在建中）距离峰度园项目500m，一站式商业综合体项目项目概况商业定位：主题式体验商业街。开发商中骏旗下悦泰发展有限公司市场占位：

区域内稀缺的一站式商业项目。主力客群：周边商务办公人群及附近居民。商业面积物业形态约10万平米自持建筑面积不低于80%（78612.5平方米）的商业物业项目特色项目动态项目地址一站式商业综合体项目目前为地块；预计2023年开业地块东至龙蟠路，南至北青公路，西至双鹤浦，北至季乐路建筑风格华漕商圈——两极分化、传统商业与现代商业并存丰尚国际-现代商业绿地旭辉E天地、华漕生活馆、世纪联华-传统商业•

业态丰富•••业态组合和布局不合理商业形态落后•

注重休闲体验•

建筑景观消费体验感差竞品分析汇总华漕板块商业项目多以传统商业项目为主，新建待开业在建项目未来供应量有限。未来融信绿地项目在项目定位、商业主题相似度最高；将分流就近消费和中档商务消费。泛社区型商业如：丰尚国际在体量、调性、客群与本项目有本质的区别；但在部分商户资源上存在竞争。大而全、定位高端综合体商业在体量、中高端客群、商户资源上与本项目将产生明显的竞争态势；而过分的喧嚣、繁华、绚丽并非所有人内心所追求如：中骏商业综合体对比分析汇总主力店建筑特色经营状况

招商进度项目名称定位商业空间/经营状况较差业态稀疏，零散整体改造中传统大卖场生活服务大超：世纪联华传统，封闭围合，陈旧世纪联华丰尚国际整体运营一般，业态升级调整中影院：华夏影城餐饮：蓝蛙品质生活中心开放式街区商业露台简单，空旷围合，单调餐饮：汉堡王销售型物业，绿地旭辉中端生活配套生活配套半开放式街区传统，封闭餐饮：星巴克餐饮：萨莉亚缺乏统一运营管理大超：大润发华漕生活馆影院：7+经营状况良好餐饮：肯德基租金对比分析汇总1F2F3F整体平均租金项目名称（元/天/平米）（元/天/平米）（元/天/平米）（元

天

平米）/

/-2-4世纪联华融信绿地3-51.5-3.52-35-61-1.52-44-6丰尚国际6-104-82-4绿地旭辉3-64-83-57-126-85-73-5华漕生活馆1.5-3调研结论：Ø

大虹桥板块商业项目多，整体规划起点高，针对各自的主力客群、项目定位将商业与休闲生活、轻松办公相结合。Ø

未来大虹桥核心板块的商务氛围更浓、消费力更强；区域内商务、居民的质素更高；决定了华漕核心板块的商业品质将进入质的飞跃。Ø

处于大虹桥核心板块的本项目必须以坚持做高品质生活、商务休闲为价值目标。新消费趋势分析01从拥有更多走向了拥有更好从功能的满足走向情感的满足从物理高价走向了心理的溢价0203舒适美学用户导向互联网思维个性化舒适90后00后不差钱质感体验经济Bigger

than

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Better体验非理性文创愉悦艺术逼格冲动消费市场化品质难伺候项目本体分析项目为商办综合体项目，其中商业部分总建筑面积约18000㎡。本案p位置：双重属性——南虹桥商务区核心腹地——华漕镇新兴区域上海国际新文创电竞中心p交通：目前交通便利有待提高；未来通达性良好；近17号线诸光路站及地铁13号线（规划建设中）医学中心站，地铁25号线（规划中）融信绿地国际中骏商业综合体p商业及消费：上海新虹桥国际医疗中心——基本生活消费已得到满足——家庭休闲消费与商务休闲消费共享在虹桥核心商务区同一集中型商业空间金丰国际社区国家会展中心项目经济指标项目为商办综合体项目，其中商业部分总建筑面积约18000㎡。经济指标188,908.68m2项目总建面类办公商业约180,000.00m2其中约11,000.00m2商业部分B-1#1644.49m23333.33m21534.77m22368.47m2819.78m2B-2#B-3#C-1#C-6#3215.12m21670.88m22232.23C-7#C-8#C-9#C-10#3024.56认知总结1.

华漕镇作为“南虹桥”核心区域，从“政府主导，发展雏形”过渡到“借势大虹桥，加速发展”2.

“高端医疗与教育文化产业集聚”是区域未来新的增长点和最大亮点；3.

区域内骨干交通网络和轨道交通建设将大大改善华漕的人居、商务商业环境精品“人居商务复合域”——描绘“新华漕”借势而为，趁势而上共享大虹桥千亿雄图东联观点：商业具有共荣共生的特性；差异化精准定位PART项目发展方向及商业定位TWO项目发展目标设定系统定位规划项目定位核心思路项目发展目标设定品牌形象

华漕商务区

商务地产示范品牌/建筑形象

简约、实用的商用建筑美学典范经营形象

最终用户“幸福价值”

方案提供者项目发展目标设定精选适合的品牌品牌有“新意”，我们有“心意”智慧创造互动，智慧愉悦体验非一般的互动体验式商业办公和商业互动与融合杜绝综合体中办公和商业

“面和心不合”的现象跨界魅力，给你一个不能不去的理由商业与产研结合的跨界演绎文创商业

美好生活将文化创意、时尚潮流带入商业、带入生活集中式购物中心，开放式文创商业街区系统定位规划围绕四大维度进行打造，在业态、品牌、建筑形态、景观、运营管理、企划活动中加以贯穿体现业态领先品牌创新创新文创业态；完整体现文创商业理念国际知名连锁品牌及网红品牌；领航美好生活的品牌创新华漕峰度园内涵贯穿消费升级沉浸式场景体验；无内容，不商业；升级消费者的体验感；引领消费升级新玩法以内容与IP创新升级商场运营；从功能满足走向情感满足CommercialPioneer业态领先多元化的业态组合中凸显文创业态；领先市场，创造全方位文化创意商业体验，高端商务休闲精品商业。BrandInnovation品牌创新灵感与商业理念碰撞出火花;融合时尚设计理念；创新融入文创设计元素，文创气质绽放;领航美好生活。ConsumptionUpgrade消费升级在当下的消费，已经不仅仅是物质的满足感，而是寻找新一轮的价值回归，包括文明的回归和延续；升级的背后，其实是人性的解放。IntentionBreakthrough内涵贯穿有机生活、商务休闲；这是一个沟通交流的天赐之地。这是一个社会交际的绝佳场所。这，是一种生活方式。项目定位核心思路Focus

The

Keyword补充

提升

情感文创

艺术

时尚

潮流打造成为华漕商圈特色、高质感、国际化、创新主题

的商业环境，成为消费者必去的文创美学、小资生活专属地“文创”、“时尚”

为基因浓郁“商务休闲气质”融入业态和商户品牌的商业载体融入血脉，深入肌理——

我们致力于创造更有机的商业空间，将商务与生活以美好而趣味的方式融合在这里

——“国

际

潮

流

聚

集

地”——赋予项目更强的生存力、生命力和影响力能

赋予和空间定更时代的商业义

功商业功能定位及品牌策略

PARTThree商业功能定位丰富/趣味/参与/文创艺术；让你感受大不同主题餐饮：异国风情美食、主题咖啡、个性化体验餐厅文创体验、人文艺术空间：文创主题植入、艺术文化、展览展示、听享受、旅行、体育娱乐华漕峰度园休闲娱乐：玩转自由潮流，体验高品质生活，感受匠心美学家庭亲子差异化体验：主题儿童游乐体验、运动能力培训、高端亲子品牌策略——

突出主题

去常规品牌

——东联观点：商业品牌是一种商业价值，更是一个个独特的商业文化符号我们一直致力于挖掘众多品牌的不同品牌文化寻找契合品牌文化的项目载体商

业

功

能

定

位特色餐饮时尚餐厅异国料理轻食咖啡跨界书店创意家居创意零售DIY手工儿童零售儿童服务教育培训娱乐体验蹦床公园商务活动美容SPA运动健身垂直分布示意垂直业态组合策略C-6-10#3F家庭亲子主题餐饮文创体验文创体验3F2F1F家庭亲子2F家庭亲子文创体验休闲娱乐文创体验家居生活家居生活文创体验休闲娱乐文创体验品牌轻餐饮创意零售1F创意零售文创体验文创体验文创体验1F文创体验+品牌餐饮的组合；品牌轻餐饮品牌轻餐饮打造独特品味餐饮、在享受创意文化的同时营造舒适休闲氛围，让时尚、便利、健康的生活方式辐射周边商务及高档住宅区文创体验2

F。休闲娱乐+创意零售+家居生活；品牌轻餐饮打造创意零售、玩转自由潮流，体验高颜值生活，感受匠心美学。休闲娱乐家居生活家庭亲子3F

家庭亲子+主题餐饮业态组合打造华漕最特色、最幸福家庭亲子乐享空间。咖啡业态具备明显品牌号召力彰显项目都市休闲氛围赋予了更多的想像空间及更多美好生活的诠释主题餐饮品牌餐饮，主题餐饮咖啡水吧，甜品烘培品牌推荐:咖啡水吧主题餐饮品牌餐饮，主题餐饮咖啡水吧，甜品烘培It’s

timeforTe

a秉持着一杯用心看待的好茶，还原记忆中的感动甜品烘焙品牌推荐：主题餐饮品牌餐饮，主题餐饮咖啡水吧，甜品烘培集合知名餐饮品牌及当红网红餐饮品牌；引进上海本土特色餐饮品牌餐饮主题餐厅品牌推荐：品牌推荐:品质生活、注重参与度、体验感时光在字里行间流淌，文创体验与知识的来一场浪漫的邂逅……创意零售跨界经营跨界经营钟书阁中国最美书店线上线下相结合，让城市生活更加便利，为城市注入更多惊喜和可能文创体验创意零售跨界经营品牌推荐:潮流体验数码零售新一代生鲜O2O体验馆1、体验馆的整个支付扫码非常快速，无处不在的科技感；2、最快半个小时就可以把商品送到消费者手里，全程冷链配送，覆盖周围五公里。文创体验品牌推荐:创意零售跨界经营跨界经营超级物种品牌推荐:各业态跨界经营文创体验全方位的亲子创意生活体验创意零售跨界经营跨界经营纸箱王休闲娱乐国际化虚拟化社交平台：电竞、VR宅男、宅女的福音；年轻人的时尚娱乐社交平台品牌推荐：电竞平台运动娱乐化，采用全进口并结合了VR技术全新体验的蹦床、攀岩、躲避球等等十余项游乐措施。给家长和孩子全新的娱乐体验。休闲娱乐品牌推荐：活力运动健身会所LET’S休闲娱乐目前健身房的功能也在往时尚和多元化提升GETMOVING.健身会所儿童运动健身会所同时也是受年轻人欢迎的社交平台WORKOUT

WITH

YOUR

FAVORITE

TRAINERS,ANYWHERE,ANYTIME.品牌推荐：GET

START成人健身一种生活态度，更是一种时尚姿态。用自己的方式，过自己想要的生活。释放身心，升华愉悦指数。休闲娱乐品牌推荐：美容养身SPA美甲护理家庭亲子能力培养、主题游乐儿童零售、儿童护理缓解都市青少年日益被挤压的活动空间通过运动增强孩子的身心健康代际之间的交流便水到渠成亲子体验教育培训品牌推荐：家庭亲子托马斯小镇（Thomas

Town）是以《托马斯&朋友TM

》为主题的室内儿童游乐园，原汁原味地引进小火车和动画场景。能力培养、主题游乐儿童零售、儿童护理品牌推荐：主题游乐家庭亲子针对4周岁以上儿童项目包含陶艺木工粘土纸浆M豆油画布艺。让更多孩子可以轻松的接触艺术，玩出创意。能力培养、主题游乐儿童零售、儿童护理品牌推荐：亲子体验教育培训家庭亲子能力培养、主题游乐儿童零售、儿童护理亲子体验教育培训集购物、餐饮、运动、卡丁赛车、游乐园为一体，将“运动、娱乐”贯彻始终，为消费者提供不一样的差异化体验。家庭亲子能力培养、主题游乐儿童零售、儿童护理品牌推荐：亲子体验教育培训全能型商务配套商务生活配套为业主创造办公价值，拥有全能型的商务配套，满足企业的多阶层需求。商务服务配套综合生活配套金融服务综合生活配套商务生活配套奢配一站式全能生活配套，创领未来感、人性化的便捷服务。商务服务配套综合生活配套便利店奢侈品护理各楼层招商品牌建议-东联携手战略合作品牌强势入驻3F2F1F商业空间建议PARTFOUR趣味与场景化的空间——

将人文情怀、生活意趣、城市印迹融入整个商业空间设计中，从设计的角度平衡实用性通过现代声光电等高科技表现手法，更丰富塑造商业形象。生动亲切的公共界面地面铺装、外摆、小品采用简洁的元素来呼应预留充足的外摆空间，让每一家小店都能够展现自己的个性。精致的花箱、花车组合，可爱的冰淇淋推车，处处都洋溢着精致与亲切的情怀。实景图实景图商业主题风格Modern

现代SkyPark

空中花园Business

商务景观与商业空间“以人为本”的景观设计理念，强调景观与行人互动，既尊重原有的场所精神“码头文化”，又结合珠海特有的山、水城市景观，对场地竖向进行设计，形成与之相呼应的台地式体验景观，并融入亲子活动空间，攀岩墙，以及大型旱喷水景聚积人气。室内景观简约、大方、兼容性高的质朴风格、材质、配色以及造型适合天花、墙面等大面积公共空间。木结构与新中式的排列方式公共空间-局部墙体墙体犹如画布是灵感与艺术最佳的宣泄点，融入不同商业元素景观小品美陈趣味，审美，才是经典的小品；这个标准，尤其适用于文创主题的小品；景观小品美陈细节与装饰的文创设计场景化的商业空间塑造场景，直达情感，预设未来以场景营造氛围，以氛围影响人的感官，感官影响人类情感，过去的人和事，激发现在的感情；未来的场景，影响现在的感官；认同、共情，主动传播，主动营销在这里，走进故事功能型硬件——创意化萌趣化巧心思换来出奇制胜的效果。让使用变成一种热爱。功能型硬件——舞台&网红直播间商场内设立舞台，上演LiveShow,网红直播间为网红提供直播和表演的平台。定期举办各类活动和展示，让这里成为人文与艺术的后花园。五彩斑斓的展示活动，凝聚了绚丽场景的奇妙体验。超越你想象，科技商业体验购物互动体验---体验魔镜高科技情景体验-----全息投影3D打印展示与体验这样的一把让人炫目的椅子，坐下来，即便是喝杯咖啡，也变成了新奇而难忘的体验。可互动的亲子景观母婴服务区域时尚导示系统租金建议PARTFIVE项目租金建议根据物业形态商业价值的规律及承租能力摸底分析，建议租金均价如下：物业类型租金（元/平方米/天）3F2F1-22-34-61F总计整体平均租金：

3元/㎡/天(建筑面积计算)友情贴士：在实际招商中，对于大主力店、主题店应尽量放宽招商政策，导入为主；同时，也做好招商工作中主力品牌商务条件较为严苛的心理准备。东联观点：p

基于对各大城市商业发展的研究，东联大虹桥板块及华漕区域商业市场具有成长性高，商业价值潜力大的特点。项目商业经过5-8年的运营后将会进入一个黄金期（已完成业态升级和品牌调整），而项目的租金水平会有一个爆发式的增长空间。那么，在市场因素的制导下，项目10年后的租金收益将远远超出目前预期。注：项目10年后的租金水平可参照现在长宁龙之梦商圈的租金水平运营管理建议PARTSIXIP化运营，无IP，不商业以商业化、市场化、品牌化的创新理念运营项目整体形象资源整合点睛之笔ABC景观美陈小品企划表现活动推广IP引流活动传统文化萌趣表达中西合璧IP风文化交流活动市民互动活动会员活