北京房地产集团成本管理解析

xx地产成本管理简介北京xx地产股分有限公司成本管理中心

第一部分：xx地产概况第二部分：xx地产业务管理组织第三部分：xx地产业务管理模式与任务第四部分：总部和项目公司的权责关系第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案第七部分：简述集中采购的价值取向目录一、xx地产概况xx地产目前下设5个控股子公司，均为房地产开发公司。xx地产总股本2.88亿股，总资产46.26亿元，净资产9.74亿元。xx地产的业务集中在京津地区，绝大部分产品已经成为区域地标和名流物业。截止2007年3季度，共拥有的北京和天津两个核心区域共计210万m2，预计未来4年在北京、天津区域每年新增150万m2以上的住宅或商用土地储备。xx地产组织机构第一部分：xx地产概况第二部分：xx地产业务管理组织第三部分：xx地产业务管理模式与任务第四部分：总部和项目公司的权责关系第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案第七部分：简述集中采购的价值取向目录二、xx地产业务管理组织xx业务模式调整，优化经营资源配置。三大事业部：住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系，开发与运营并重。四大中心：设计中心、工程管理中心、成本管理中心、采购中心四大业务支持系统。xx地产管理组织架构设计中心工程中心成本中心采购中心商用事业部公司总经理主管副总经理主管副总经理主管副总经理住宅事业部定制服务部其他业务部门商用项目A商用项目B商用项目C住宅项目A住宅项目B住宅项目C定制项目A定制项目B公司总经理第一部分：xx地产概况第二部分：xx地产业务管理组织第三部分：xx地产业务管理模式与任务第四部分：总部和项目公司的权责关系第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案第七部分：简述集中采购的价值取向目录三、xx地产业务管理模式与任务追求制衡与专业化基础上的系统运营与重点把控。所谓系统运营：指按战略规划形成三年运营目标、年度运营计划，通过KPI等指标的层层分解形成财务目标及成本目标与激励约束氛围。所谓重点把控：指通过独立监督、系统管理、风险控制、危机管理等诸多手段，对公司层面的决策优化、风险管理及对管理层面的内部运营、外部协调等内容进行重点管理。而这一切都是基于有结构保证的管理制度的制衡与提高管理层和执行层的专业素质。首要任务：狠抓制度建设，提升公司核心竞争力。xx地产项目开发6个业务阶段主要工作分解及目标第一部分：xx地产概况第二部分：xx地产业务管理组织第三部分：xx地产业务管理模式与任务第四部分：总部和项目公司的权责关系第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案第七部分：简述集中采购的价值取向目录四、益总部钓和项竟目公烧司的沃权责文关系组织扫机构咱示意查图直线工指挥腾、汇指报汇报抛、督碗促、补协调总经符理副总呈经理副总眠经理事业膜部项目料公司总经思理副总产经理（工木程）副总萍经理（营暂销）前期肉部工程版部成本备部设计副经药理采购器经理工程露管理临中心设计惠中心成本驳管理房诚中心采购中心四、何总部胳和项识目公略司的贪权责伙关系总部娇职能净部门禁的定断位规范监控参与支持四、施总部艺和项椒目公揉司的宋权责主关系总部缎职能年部门唉的定借位规范对xx总部充和项伐目公筝司专后业工照作进凝行规专范化脾和专温业化奇管理规范涂涉及基设计税、采掏购专呀业、旋施工层过程披、成雀本等寺各个计方面包括味管理乖规程告、流妄程、浮操作妇指引移的制锡定、鬼完善秆和落土实。四、岩总部养和项体目公盛司的学权责毛关系总部鸽职能粘部门锅的定条位监控对项议目公宜司专妻业工拴作状梳况进拖行的狠监控喷，确准保制森度得带到落驾实，纤品质扩得到绑保障组。四、静总部与和项丸目公虏司的虽权责粉关系总部罢职能盖部门烘的定笋位参与设计莲中心宋、采邪购中筋心直接控参与找了项截目的毙开发仔过程即是切管理证制度尖的制赴定者坚，更尝是制远度的拥执行雄者项目烦是最脆主要隶的利校润来铃源，池为项呀目提绑供服窜务、神保障插项目陶开发耳依照键计划特和质劲量要伶求完皂成，旧是两透个中隆心最裤重要投的工某作内柴容之寇一部门恭的业匪务工齿作服享从项殖目开胖发要演求。工程鞋管理限中心党和成野本管悟理中宿心同样荒要参素与项岸目的亚管理等工作裹，为示项目吩公司条提供滥专业筹支持宴和服纹务。四、幕总部还和项获目公裙司的惩权责抖关系总部酒职能伤部门便的定耻位支持及时岩协助欠解决搅项目疤公司咐遇到签的相欢关专踩业问违题。四、榆总部恨和项另目公解司的群权责狮关系总部匙职能专部门太的权岂责设计衣中心逮：负责xx地产孔所有淋项目葵的设屠计管蜜理、督部门岁建设脱和施誉工配以合工翅作，玩对设叛计成联果和菜设计踏进度宗负全扩面责守任。采购船中心抖：负责xx地产达所有息项目崇的采帐购管骄理工宜作，挨经办献集中究采购主，并建对集新中采行购成痒果和品集中盗采购机进度蝴负全蒙面责猾任。钢对项城目公框司的散采购字结果膛负管苦理责遮任。成本绕管理努中心雹：负责xx地产材所有油项目腾的成闻本管宇理工归作，群直接市经办欠项目与前期炕的成钞本控堂制工纱作。乌对其底参与建的事罪项的蕉结果弯负连灾带责滩任。工程早管理廊中心拨：负责伪对各梦个项灯目的址施工凝管理年工作诞的监降督、傅审查陈，对伴其参臣与的芳事项普的结浊果负异连带乡丰责任承，对挪质量破的系偏统偏酿差负询直接件责任谎。四、衡总部润和项去目公吼司的伴权责跃关系项目溜公司蜘权责负责畜全面赠统筹堡、协词调项窝目的库操作异，对春项目导的结惊果负蚊全面寇责任蔑。如经寒事业催部授路权，融项目伟公司央负责犁项目距的市各场和流产品遇定位回工作毕，并辣对其玻结果杏负责卧。负责伟项目滚的报月批、恩市政炎报装备，并缴对其铜结果锈负全元部责滨任。对项丘目的戏工程培成本摄控制营负直监接和敲主要胡责任对施弟工的材进度匠、质长量和器安全茅文明就施工换负直灰接和筒主要胁责任碧。第一品部分泳：xx地产圈概况第二烦部分副：xx地产递业务石管理苦组织第三与部分腊：xx地产艳业务染管理日模式段与任妨务第四朵部分妙：总盘部和破项目富公司湖的权烈责关必系第五荒部分上：各拾业务及阶段杰的相的关制按度及项流程异介绍第六态部分话：各吐阶段斩成本振管理披的共胁性问兔题与就解决岂方案第七棕部分菜：简目述集务中采翼购的半价值开取向目录五、芒各业惠务阶连段的邮相关贿制度茄及流雅程介麦绍xx开发总流程图.vsd项目管理手册体系说明.施工过程管理流程图.vsd成本管理流程图.vsd成本仙管理后的紧暂迫性讨认知偏及应练对措泛施紧迫卧性房地亮产开合发企干业间闪竞争绸不断蚕加剧有效鼻的土敢地资茫源不略断减乘少，段土地先成本淡越来盛越高法。客户奇成熟宏、期赢望及胖要求闷越来速越高项目索开发少成本丸的不悟断攀晋升，兰从而闭使项庭目开糖发风哈险加民大。上市雁公司步对股呆东的敢承诺应对环措施合理厕有效群控制止开发册成本贯穿津项目谢投资佳决策通阶段乳、设酸计阶渴段、筑项目泡发包屡和实络施阶胞段的鸟系统寺管理全员片性和镇全过霞程性阴的特闲点。建立帝系统够完善么的管佛理制足度抓住消管理其重点舒，解锡决主捕要矛咱盾xx回地产漆成本滴管理误的过远去和板未来厘愿景公司酿的过行去：制度锤不健板全、岩不统同一总部基与项落目的可分界感不清井晰成本由目标座—不顶明确成本向超支券—不绍可控项目鸣间成浇本—座不可抖比基础毛资料惯—不黄规范管理枕信息范—不嫩共享公司俯的未种来规范例、统训一的甚制度弊流程总部资参与栗、监价控、勿指导目标贞成本基—刚榨性控礼制指振标动态追成本晚--失实时枕监测统一勿标准萝、动右态成斗本报燃告规范斗作业虏流程后期绳评估梯、总唯结、凶整合守成本仇数据管理乏制度搏制定炭的特递点层次花清晰亿：管理眯规程—操作异指引—相关柱表单—示范刑文本针对惨性强象：弊端—对策可操饿作性炊：把握盏管理谷脉络恶，具烫有针径对性管理眯重点郊：重心坦前置锻、目翠标成搂本刚参性一条烘主线合：项目亚开发勇全过陵程的辈顺序抵，预床测-计划-目标-核算-检查-预警-结算-总结泪分析三部耗曲：事前却、事物中、放事后数据找分析吧与储撕存新项目发展规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价亦步亦趋准确测算工作模的重孟心根据枕估算蚕条件抢不断膀审核胖判断叙当前税估算炊是否呜超过妙目标辞成本提出准确众测算、亦步尺亦趋隶、事千前定虫价、绸动态尊反馈拒、及越时结唤算20字成粱本管裕理方灯针成本门管理贴指针xx殖地产录成本少管理湿规程并体系成本与管理伐规程成本牲管理债流程堡图成本摧管理眼职责舟及岗辽位说顶明成本馅管理谎操作趣指引成本盼管理余参考柴示范秒文本成本辜管理朱相关驰工作纪表单xx识地产爱成本卷管理路规程挪体系事前胳管理项目乒前期堡估算爽编制洲操作档指引三阶悲段设探计成掉本控护制操党作指味引制定制合约加规划殊操作鼓指引项目闪目标问成本辉编制污操作亲指引责任们成本知管理杰操作软指引事中寻管理经济怠合同赌管理操作客指引动态鹿成本真管理操作占指引工程警变更巡寿及现漂场签会证操作责指引工程贱类合损同编判制要肌点操作作指革引标准待格式姓合同内内容陶要点尚操作赚指引合同曲审批金程序被与权拨限规蹄定操迎作指抽引供方赤履约母评估清操作警指引xx香地产桂成本流管理家规程施体系事后村管理工程置结算岂编制炸及审龄核操显作指奥引工程蔑款支成付操因作指使引项目闸成本辩后期碧评估抗编制弹操作参指引xx劣地产论成本能管理值规程粉体系第一兽部分点：xx地产进概况第二等部分资：xx地产征业务攻管理球组织第三鼻部分堡：xx地产呢业务色管理锣模式袭与任声务第四敢部分迫：总御部和叹项目毛公司兵的权份责关葛系第五缺部分倚：各克业务扰阶段拼的相纳关制睁度及辽流程钓介绍第六蜡部分怖：各跟阶段圆成本说管理军的共纯性问驾题与疲解决疑方案第七丑部分害：简笨述集械中采冤购的落价值票取向目录解决捏方案资料昏准备撕：市场饺研究寻、调辣查大拿市政攻配套倦条件良、技扭术经鹊济指区标、章产品营定位宣、标眨准化成本巷估算殖：估算絮科目映划分乳、技腐术经衣济指持标及荡品控熔标准宋假设姐条件唉的制选定、勾倒逼尝成本动态迈调整崭、修慨正：投资输评审偷委员跟会共性桶问题估算投条件竿不足废或差背异估算虑的适着用性沙偏差估算门成本王与实茶际情戚况相权去甚惧远各阶薄段成份本管渠理的才共性兆问题私与解政决方泡案项目吵前期扯估算--仇-项蓝目可野研阶梯段决靠策的竿依据场，遵大循科学蛋方法贵，稳锄健性捞、可酸比性反、可丙追溯谱性及暗经济兽上可绩接受谁原则倒逼消目标间成本乳原则1、瓶投资也决策梯《项球目投冬资可万行性倾报告碍》售价腔-成搏本=役盈利挖检视楚项目身投资殖可行材性可研歇目标嗓成本2、崖项目幸策划俘项目热定位狗：概显念性柄方案姨设计售价运-盈凤利=亭成本流检视厘概念武性方全案符域合投瓣资目冬标可研忆目标船成本赛修正3、泉方案岸设计尚确定割产品纠标准检视寨方案侨设计介符合看上阶友段目秘标计划扯目标转成本4、遥初步挎设计柏分部龄、专拉业标芹准检视象初步区设计犯符合衣上阶胳段目幅标目标嚼控制散成本5、仿施工怖图设岸计检视敲施工似图设途计符咐合上董阶段梨目标目标他成本投资细估算概念厌性方歪案概尾算方案全设计劲概算初步只设计工概算施工而图预芹算倒逼并成本皱指标倒逼脖目标起成本亲实施卵过程络示意询图纠偏疑及调党整建咳议纠偏巡寿及调舱整建驻议纠偏厨及调影整建谨议共性臂问题易忽否视设刑计阶荡段成营本控动制设计钳阶段辟成本疫失控明：概剧算超框估算终，预漂算超裤概算雨，结批算超滤预算陪现象王严重限额续设计落方法加不当培、操反作性宫不强解决易方案成本键管理女重心优前置蜘，有昼效干闻预、则动态僻控制三阶朱段设痕计应仍用价根值工勇程管敏理，刷明确在的成驼本目紫标优化紫重点储-控倚制低寄效资介产比盲例可研舞目标没成本缎修正漂，形扶成计类划目样标成炮本系统换定位悉、各成专业查设计绿优化限、品沾控标脊准，节形成感目标测控制趁成本三阶寨段设皱计成蛙本控带制--养-设嘱计阶顾段影扩响成熄本7浴5%纤，设染计理属念、捷新工耐艺、冬新材攻料、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