制定住宅产品评价体系及定量评价标准QC课题

住宅优化QC小组课题—制定住宅产品评价体系及定量评价标准随着国家对房地产市场的调控逐步深入，制定一系列限购、限贷、信贷紧缩等一系列具体措施，自2011年下半年以来房地产行业受到国家调控的巨大影响，销售价格及成交量受到严峻考验，众多房企已出现资金链断裂等一系列的问题，房地产行业通过近二十年的发展已逐步回归理性，地产暴利已成过去时。同时，随着消费者对于购房更趋于谨慎、理性，冲动型消费已属于昨日黄花，人们更关注的是生活品质与居住品质，在房地产发展的今天，如何既能满足客户需求，又要符合规划条件要求，还能在房地产市场竞争激烈的环境下立于不败之地，创出一片蓝海，在夹缝中求得生存，是摆在房地产从业者及房企目前的一项重要课题。在实际项目运作过程中，我们通常会换位为客户对项目产品进行剖析、分解，以找到产品本身的亮点以达到吸引客户购买的目的，但如何评价一项产品是否满足功能要求，是否符合客户需求，又是否符合开发定位及成本目标呢？我们根据昆明市房地产市场调研信息，通过对同区域住宅价格与品质之间关系的分析，结合住宅品质的评定标准，最终通过定量评分反映产品品质并通过该标准指导今后的产品设计。序言一、小组成员介绍二、选择课题通过“XXXX”项目开发，在项目总图及主要经济技术指标已通过昆明市规委会审批，并核发规划条件，后期对单体户型的选择及组合存在较大缺陷，且无可量化的考核标准，导致末期营销形成较大阻力，直接影响项目销售回款进度，因此房开公司住宅设计QC研究小组针对遇到的问题，以广泛的市场调研数据为研究基础，对住宅户型设计优化方案设计提出了多个设想，认为此前工作户型设计出现各种问题的主要原因是产品设计未能量化，基于此提出制定住宅产品评价体系及定量评价标准，为后面项目住宅设计优化提供科学技术支持。三、现状调查（一）现状调查一（产品属性及价格调查）（1）、调查范围策划部于2012年8月15日委托爱德华房产经纪公司对万科金域缇香、龙江雅苑、金领时代高层、小高层住宅的销售价格、销售率及涉及户型的面积大小、功能进行了全方位调研。上述调研项目均紧邻北京路延长线上，直线距离不超过500米，容积率均在3.0左右，通过对当地人群调查，客户最对这三个项目最关注的因素依次为面积、户型、朝向，在进行产品对比及分析过程中可基本忽略交通、区位、容积率、绿化等方面的影响。（2）、调查结果通过对满足此次QC研究内容，面积区间在80㎡至125㎡以下中小户型的筛选及对区域影响因素的评估，最终对以下项目的产品结构及销售价格进行了分析、归纳。（下表一）

面积分布

总户数分布比例价格区间（元）80~90㎡户型特征90~100㎡户型特征100~110㎡户型特征110~120㎡户型特征11500~120004结构经济、布局合理、高品质、高附加值

0

41.82%11000~115007布局紧凑、适用，功能性强2动静分区合理，主要房间朝向好，品质高1有较高产品附加值且可通过后期改造增强住宅功能及品质

104.55%10500~110009空间尺寸合理，房间方正，但同质化较高5布局紧凑、适用，功能完善2产品功能齐全，结构合理，有一定附加值1功能合理，具有较高附加值及可改造空间，性价比高177.73%10000~1050014功能基本合理，空间尺寸有进一步优化完善空间9空间尺寸合理，房间方正，性价比较高3产品功能齐全，空间布局合理，动静分区得当、舒适3功能合理，结构规则，舒适，品质较高2913.18%9500~1000014产品功能基本齐全，但空间尺寸不太合理，需进一步优化15产品功能齐全，结构合理，空间尺寸基本得当10布局紧凑、适用，功能完善，房间方正、实用率较高6布局紧凑、适用，功能完善，实用率高4520.45%9000~95001部分产品功能缺失，实用率较低18功能基本合理，能够满足小三房或大两房客户基本需求16产品功能齐全，结构合理，空间尺寸基本得当13产品功能齐全，结构合理，布局得当，增值及可改造部分有限4821.82%8500~90001景观位置、朝向差，楼层差，特价房8功能基本符合定位要求，空间尺寸与动静分区应进一步完善20功能及分区基本合理，但每层户数较多，对品质有一定影响17功能及分区基本合理，但每层户数较多，对品质有一定影响4620.91%8000~8500

3在户型规整程度上、朝向、日照上存在一定瑕疵8一梯多户组合户型，功能基本合理，但采光、通风面较少，日照时间短8功能及分区基本合理，但整体品质较差，一层多户，采光、通风差198.64%8000以下

2景观位置、朝向差，楼层差，多为组合户型；特价房20.91%合计50

60

60

50

220100.00%（二）、现状调查二（客户需求调查）（1）、调查范围房开公司策划部于9月7日至9月9日在昆明秋季房交会期间，通过驻点发放问卷的方式对客户需求进行了调查，共发放问卷1000份，经统计实际采集有效份数860份。（2）、调查结果①、对于客户购房的主要目的进行了调查②、对于客户进行二次置业的原因进行了调查③、根据对购房者购房时对户型本身最关注的因素进行了调研，通过调查客户对住宅的公共空间；户型本身的客、餐厅；卧室；厨卫；阳台等关注程度，并进行重要性排序，并根据重要程度打分，首要关注因素权值5分，往后依次递减1分。1、课题目标：高层、小高层中小户型住宅组合产品特定属性分析研究，并对产品功能进行定位，为产品定价及产品配比分析提供参考依据。通过住宅产品评价体系对户型单体的评分与户型品质等级呈对应关系，最终通过产品定量评分直观反映住宅产品品质。四、设定课题目标2、课题研究方法在忽略区位、交通、景观环境等影响因素情况下，户型产品设计的优劣直接反映了产品的品质，通过对户型产品的定量评分，评分分值必然与产品品质量化（价格）呈现一一对应的关系，结合市场调查数据一，即上图每个分值区间对应的户型与相同颜色的价格区间对应的户型相同。其户型叠合率（EXP）理想情况下应为100%，因此通过EXP值可考核产品评价标准是否符合客观市场规律。3、目攀标值摊：EX甘P≥85眨%4、适芬用范促围：适用喉昆明殿地区盒高强园度住无宅土壶地开纪发利再用的扰单体闻平面伞选型彼及产桥品经惯济技佳术指典标评至价。五、搏原因赠分析QC小组骂对房卖交会且期间向的调蒸研数畏据进杆行了第分析会，得穗出客启户在笔选择贷购买嫁住宅迁时，彩主要刷关注仗因素叫依次匠为客误、餐舱厅；觉卧室殿、书清房；详公摊意及实填用率枣；厨损卫空跃间；政阳台病的各圈项技缝术参券数及妖舒适勒程度发。六、类确定嘴主要斗原因七、饥制定逐对策（一葵）产碗品评丈价体芳系的吐建立1、研腰究范恰围：对兵于区榜域范企围内烦受区加位、渡交通转、景捎观环遇境影迁响较项小或作同类丸区段评、品注质的晚高层昆及小短高层志中小妙户型踩组合蹲产品兄的公震共交齐通空松间设峰置、协户型担各功尺能房计间面帅积特肾征、睡产品仓舒适字度、哀市场孝认可时度、砍结构误经济回性进射行定语量分贵析。2、评辰价方你法①、凯依据央人体芒工学此原理汤及人慈体生厘活习楼惯研像究室狗内空汉间尺前度。②、仓依据测家居景布置拖方式器及建冒筑朝裤向研洋究室辽内空转间及雾房间泳布置盐、动挤静分嘉区。③、虹根据输市场馋调研隔消费驱者对首住宅文户型姥设计炒各个待影响俩因素蒙及价讽格敏篮感性恨分析摄，依盘次按释照敏召感程浮度分嘱配权夸重数岸并进遵行系驱数修云正以制及制茧定评泄分计击算规浊则。3、户收型优命劣评煎价（1）公锹共空懒间部笑分①、赶规范认：12层（关含）桌以上18层以蜜下布册局方蒙式：随配置盘二部娱电梯挺（其何中一祥部为门防火候梯）侍和普系通楼逆梯，手需设辈消防册前室普；18层（源含）凡以上阔布局亦方式暖：配饲置二画部电弯梯以赵上（社其中远一部沉为防竹火梯馅）和摊带有柱消烟研室的串两部尸楼梯姻，需附设消宣防前呜室（兔图1）。敏昆明匀地区煮超过18层的波一类英高层妹建筑躺消防拢电梯延需单火独设刷置前粮室（策图2）。②、常策见布佣局：园以1统2至18层2类高歪层建培筑为览例（并绝排布稀局，宇可形胆成相练对独歉立的骡电梯现前室纽奉）（竖芬向布境置，烈在同洁一满英足前给室通毫风、区采光影情况邻下面紧积最栽小）③、公梢共空瓣间的祖布置唯与计胖算方糠法A、楼苍梯间贞：双壶跑楼僚梯宽2.枕6m，假浆定标乎准层社层高2.真9m，则婆楼梯意部分朵面积14塘㎡。B、电熊梯：孟一梯涛三户巾至四习户均俯选用益两部元电梯亦，电轻梯井意道尺匪寸几兼乎一串致，冤约8.妹5至10你㎡C、电娱梯前令室，赞选择廉竖向馅布置杯电梯里前室翅与公殃共通宝道可拢共用尘，前哗室14至16替㎡，横艇向布冈置则圣单独耕设置雹公共升通道搞。D、管摊道井紧：楼艘梯间需及前熊室可托自然送通风片，仅陪需设趋置设南备井近道，晨不需呆要正妄压送太风，类面积蜡约2.畏5~下3㎡通过比较分析，一梯三户、四户组合紧凑型户型单体，在具备条件的情况下公共部分宜选择竖向布置，公共部门面积可控制在42至44㎡之间，相对并排布置可节约公共空间2.5至3㎡。④、朝倘向：浪公共僵部分淡宜布习置在碰朝向滔相对张较差钥的位侧置，篇尽量尿靠北冷向布拨置。（2）起脱居室1、功爷能：补客厅啦是家美庭居励住环害境中聪最大淡的生技活空穗间,也是脱家庭省的活乐动锻中心,主要租功能锯是家救庭会垫客、朴看电庭视、对听音山乐、报家庭踩成员裤聚谈彻等。2、面厕积：在不煮同平射面布渡局的寺套型两中，河起居污室面缘瑞积的均变化甲幅度遣较大确。其悔设置岭方式筑大致帝有两动种情丹况：焦相对条独立狐的起戴居室跑和与惑餐厅脊合而参为一镜的起洲居室喊。在案一般瘦的两谷室户纽奉、三堤室户驳的套萌型中价，其路面积假指标霸如下信：①、出起居府室相慕对独赶立时编，起退居室胜的使届用面汪积一斩般在15站㎡以上测；②、轻当起孩居室宅与餐哨厅合月为一疯时，每二者裂的使正用面跌积控流制在20—25什㎡；或跪共同雕占套尿内使动用面屠积的25％～30％为帐宜；③、嫂通常两房索及紧害凑三竹房小德户型翼最小咏短边财轴长陵度以骂上不滤宜小殊于3.鸟9米，档并应减少椅直接黄向起围居室新开门尽的数咽量，给布置街家具拌的墙馋面直卫线长继度应饲大于30共00太mm，背景型墙的刻直线添长度疗不宜3米，庙客厅彻直接遥采光涉面长壮度不顶应＜1.臭5m。3、与把门厅刷的关珠系①、酸经济很紧凑持型户独型可绕利用矛门厅转或玄未关的先位置饮解决令鞋柜节、衣上柜的畜布置晨问题激，但精要确轮保门估侧墙刻垛有戏一定母的宽趴度：兴摆放存鞋柜席时，娘墙垛表净宽泻度不阳宜小锈于40单0m荷m；摆睁放衣徒柜时狡，则莫不宜缩慧小于65游0m窜m。②、挪综合包考虑法相关着家具遇布置膨及完避成换迷鞋更加衣动守作，走门厅清的开失间不失宜小拖于15仰00更mm，面旬积不逝宜小僻于2㎡。（3）餐母厅1、功纺能:主要懒用于伤就餐坏，同飘时要土考虑暮冰箱六、酒殊柜或绿吧台碌的摆主放，鼻两至眼三房碑小户宾型至绍少需矮要考塞虑满姿足四盖至六是人就宾餐需粥要。2、空怀间尺卫寸：①、3-再4人就造餐，僻开间差净尺崭寸不网宜小车于27进00主mm，使嫁用面鞠积不寄要小影于10宏㎡。②、6-托8人就恶餐，工开间县净尺基寸不多宜小篇于30束00垫mm，使袄用面创积不妈要小造于12携㎡。（4）、料厨房1、功飘能：潮厨房脂是家骄庭中耀活动宽频繁及，物蜘多易棒污的卧区域而，因鬼此应铜尽量封远离世客厅子、卧刃室灯搏主要鼠功能困空间畜，进听入客希厅的明路径育越短卷越好愉。同饱时厨悟房也祸是设戒备最姨集中被的区氏域，残所以剥要合够理布晶置厨巧房内霞各项掘实施澡设备给的位较置，由并处刚理好醒操作肉台面训与交救通之违间的核关系基。2、空甜间尺柿寸首先插厨房豪应为扣独立狮可封热闭的昼空间绘。最小诵使用糊面积冷：两荷房不炊应小界于5.歌0平方凭米（1.何5m×3.错3m）三房突及以栏上不虎应小香于5.颈5平方虫米（1.蹦5m×3.矛6m），碑且尽质可能管为矩宪形布脆置，骑宜使榴短边泪靠外幻玉立面驾，厨梦房在示整个得单体皮平面赔的位埋置宜衬尽量雹布置发于北仆侧，趟以减专少太虫阳直甚射时精间。通风采光：应直接采光通风，尽量能够设置炒作阳台与厨房直接相连。面宽进深：操作面净长不应小于2.1米，单排布置设施的厨房净宽不小于1.5米，双排布置设施的厨房不应小于2.1米（5）卧优室1、主拥卧①、桥功能排：卧间室是店人最陷主要逆的休蜓憩场牙所，贴主卧须宜考唱虑在排较好他朝向是，利持于通胆风及则日照佩，同麻时主养卧的系房间苍尺寸序相对遗更大姓，便牢于主脖要家鸡具布蓬置及鱼形成拾一定赔预留蜻空间②、到空间栏尺寸树：A、床支的布屠置。(a启)床作殿为卧长室中贱最主绍要的懒家具趟，双倦人床跳应居龟中布滩置，磨满足础两人惠不同袭方向哈上下爆床的采方便迹及铺藏设、啊整理叮床褥耀的需软要。脂（b)床周使边的抹活动属尺寸址。（b）床协的边势缘与伪墙或露其他蜜障碍邀物之壤间的仁通行测距离版不宜留小于50腿0m挥m；考博虑到臂方便誉两边游上下屿床、敲整理死被褥庙、开共拉门境取物确等动踩作，轿该距偿离最驻好不厘要小鸭于60龄0m再m；当茂照顾迷到穿子衣动用作的姿完成谦时，园如弯欧腰、潜伸臂绳等，傲其距从离应雨保持钓在90榆0m赵m以上仿。2、次认卧①、功凤能次卧苏室功誓能具晚有多录样性怜，设阿计时限要充亩分考催虑多司种家挺具的绑组合网方式匆和布误置形幻玉式，斗应考愉虑1切50盲0m录m双人因床的费摆放陷空间袜及至百少为拐三门碧柜的黎家居弃布置骂。次宽卧应旬能直叛接通糠风采趣光，踢直接述采光劈燕面不叫宜＜15炕00睬mm。②、迅空间诞尺寸考虑天中小鼓户型盐的功佣能需润要，皮次卧厕开间者尺寸懒不应倍＜3.涝3m幸,进深序方向牺≥3.喇0m连,主要两考虑1.丈5m宽双粉人床奏及床切头柜腔、推童拉式宜衣柜夕的布宴置空断间。3、书惑房①、幻玉功能对于裤中小敬户型市来说涂，书街房的雅功能伸性要叛求较触为丰住富，昼即是躺读书读、学有习的绿场所竖又能蒸兼具锈儿童凉房的充功能士，同殃时访屡客留删宿具贫备一编定卧捧室的当功能猾。②、付书房候家具填布置检形式迟：③、书骡房的穷空间哲尺寸(A康)书房慕的面铁宽在一川般住黄宅中堤，受菠套型年总面滴积、歌总面舱宽的零限制黎，考隙虑必贷要的贞家具容布置精，兼锯顾空贼间感筹受，宣书房厌的面跨宽一迫般不摩会很衔大，箱最好狡在26乏00馅mm以上赞。(B拍)书房团的进屡深在板宅式住知宅中甲，书悼房的逆进深慨大多代在3～4m左右尖。因震受结渴构对贴齐的办要求话及相问邻房攻间大辽进深盏的影孕响(如起鸭居室仆、主份卧室巷等进词深都夕在4m以上)，书竹房进个深若狸与之胀对齐挤，空点间势招必变染得狭疾长。始为了烤保持续空间盟合适击的长叮宽比恐，应塑注意女相应赖的减磁小书魔房进闯深；躬可考帝虑在姐书房便外侧姐套休戴闲阳灭台，旗形成帐一定院拓展挎空间痒，阳甜台进贯深尺卧寸不笨宜超自过1.铲8m握,书房逮进深址尺寸早不宜片小于2.辩7m裳.（6）卫钻生间1、单晴卫生姨间90僵㎡以下圣两房娇或紧忘凑三莲房通爹常由穿于受掀面积机限制谷仅能述设置军一个犁公用届卫生伏间。①、办主要飞设备三件证套，石即浴乳盆或窑淋浴倚房、表便器侵、洗缺睑盆造。②、平滩面尺蚁寸由于脚把三贴件洁经具紧款凑布肝置，嚷可充逼分利案用共漂用面伤积，烛一般关面积页比较羊小，些在3柏.5～5㎡左右需。2、双棍卫生鞋间对于叮舒适街三房严户型树，通凶常可道设置轻两个傲卫生满间，你除公园共使顽用卫础生间自外，春通常冈主卧蛋套设捞独立龄卫生扬间，朋公共充使用刮卫生帖间设叶在动祖区，桐独立部卫生展间设云静区幕。①、船独立架卫生树间主咱要设劝备四件平套，词即浴浴盆、贸便器向、洗储脸盆充以及勺洗衣没机或恨淋浴延房。②、平术面尺反寸四件蛛套卫凭生间之所占脊面积滥稍大乐，一改般面晋积在江5.炸5～7㎡左右掘，短较边尺己寸不武能＜1.合8m。(7霜)、阳适台1、景邪观阳膀台客厅排或主狗卧外挖套景脏观阳垄台应密适当止控制引进深升，一挂般进幸深1.齐5—蹲1.盯8米，且超过2米，嫌影响砍采光宜。2、生棕活阳地台生活予阳台茄进深挨或开膝间面版最低陪不应睬＜1.改2m，否叫则影司响洗羊衣机无、拖抗把池纤的布炒置。（二佣）、浓产品仗功能谅标准壤制定户型标准中户型（100~120㎡舒适三房）备注小户型（80~100㎡两房或紧凑三房）备注功能空间性能1客厅使用面积（㎡）≥15

≥12

2客厅开间（m）≥3.9考虑沙发、茶几、通道及电视背景墙的家居布置距离及视线距离≥3.6考虑沙发、茶几、通道及电视背景墙的家居布置距离及视线距离3客厅实墙面长度（m）≥3.6主要考虑4人座转角沙发及吊灯、隔断的组合方式≥3.3主要考虑3人座转角沙发及吊灯、隔断的组合方式

直接采光面≥2.7客厅直接采光面累计之和≥2.4客厅直接采光面累计之和

朝向

西偏南45%至南偏东45%

西偏南45%至南偏东45%4餐厅使用面积（㎡）≥12

≥10

开间净尺寸≥36人座餐桌尺寸并预留通道≥2.74~6人座餐桌尺寸并预留通道5餐厅采光通风状况——能直接通风或间接通风采光——

6客厅、餐厅面积和（㎡）≥25餐厅与客厅空间合二为一更节约面积及增强使用效率≥20餐厅与客厅空间合二为一更节约面积及增强使用效率7主卧室使用面积（㎡）≥14

≥12

8主卧室进深（m）≥3.92m床及床头柜、衣柜的最小尺寸≥3.62m床及床头柜、推拉式衣柜的最小尺寸

主卧开间（m）≥3.6床、通道、电视柜或梳妆台≥3.3床、通道、衣帽间

直接采光面（m）≥2.4须直接采光通风≥2.1须宜直接采光通风9次卧使用面积(㎡)≥10

≥10

次卧开间（m）≥3.31.5m床及床头柜、衣柜的最小尺寸≥3.31.5m床及床头柜、衣柜的最小尺寸

进深(m)≥3床、通道≥3床、通道10书房面积（㎡）≥7.5

≥7.5

书房进深（m）≥2.7考虑门的开启半径、书桌的最小尺寸≥2.7考虑门的开启半径、书桌的最小尺寸

书房开间（m）≥2.7可兼做儿童房使用，可布置1.2儿童床≥2.7可兼做儿童房使用，可布置1.2儿童床11厨房使用面积（㎡）≥5.4

≥4

12厨房宽（m）≥1.8地柜、操作面、装修面剖面尺寸（单面或转角橱柜）≥1.6地柜、操作面、装修面剖面尺寸（单面或转角橱柜）13厨房操作面长（m）≥3灶台、洗菜池、操作面（扣除烟道、煤气表占用位置）≥2.7灶台、洗菜池、操作面14单间卫生间使用面积（㎡）≥4

≥4

≥2.4三件套（淋浴房、便器、洗睑盆））≥2.4三件套（淋浴房、便器、洗睑盆））

≥1.8开门半径及洗脸盆位置≥1.8开门半径及洗脸盆位置15主卧卫生间≥5

≥2.7四件套（浴盆、便器、洗脸盆以及洗衣机或淋浴房）紧凑型户型仅一个卫生间

≥1.8开门半径及操作面预留尺寸

16双卫生间总使用面积（㎡）≥9

——

17生活阳台进深（m）≥1.5

≥1.2便于洗衣机、拖把池布置18服务阳台进深（m）≥1.2

≥1.0

19储藏间使用面积（㎡）≥2

——

20层高（m）≥2.9

≥2.9

注：表中参数是最小尺寸（下限）。为方便计，可按轴线尺寸计算，另室内通道宜采用中分式，更节约占地面积，室内通道及入户通道、玄关面积控制在6㎡~8㎡适宜。

（一般外墙20cm,内墙10cm,在计算参数时暂忽略）。

分析结论：1、通过分析，舒适三房室内使用面积最小控制面积约85㎡（含阳台），若公摊面积控制适宜，且能尽量在规则范围内适当增加赠送或板面积，舒适三房的建筑面积可控制在100㎡左右，面积越大可提供的附加值越高。2、通过分析，90㎡以下两房或紧凑三房使用面积最小控制面积约65~70㎡之间（含阳台），若公摊面积控制适宜，且能尽量在规则范围内适当增加赠送或板面积，紧凑三房的建筑面积可控制在85~89㎡左右。（三嗓）、湾产品疗评分伍标准芽制定评价序号户型型号建筑面积㎡户型标准总体评价总评分评分等级

100~120㎡三室两厅一厨两卫

户型房厅卫标准参数评价参数量化评价标准权重分评分专业性50分1客厅使用面积㎡15

3

客厅开间m3.9

2

客厅直接采光面（m）2.7

2

客厅朝向西偏南45°至南偏东45°

2

客厅实墙面长度m3.6

1

2餐厅使用面积㎡12

2

餐厅开间尺寸m3

1.5

餐厅采光通风状况直接通风采光

1

客厅、餐厅面积和（㎡）25

3

3主卧室使用面积㎡14

2.5

主卧室开间m3.9

1.5

主卧进深（m）3.6

1.5

主卧采光面（m）2.4

1

4次卧室使用面积㎡10

2

次卧开间（m）3.3

1

次卧进深（m）3

1

5书房使用面积（㎡）7.5

2

书房开间（m）2.7

1

书房进深（m）2.7

1

（1）专吊业性湿（50分）6厨房使用面积㎡5.4

2

厨房净宽m1.8

1

厨房操作面长m3

1

7单间公共卫生间使用面积㎡4.5

1.5

净宽m2.4

1

开间m1.8

1

独立卫生间使用面积㎡5

1.5

净宽m2.7

1

开间m1.8

1

双卫生间总使用面积㎡9

1.5

8生活阳台进深m1.5

1.5

服务阳台进深m1.2

1

9储藏间使用面积㎡2

1

10室内交通通道面积㎡8

2

11室内使用面积㎡（不含阳台）83.4

50

备注：1、评分标准：（面积减少5%，评分折减20%；尺寸每减少5%,评分折减20%；面积增加5%，评分增加10%，尺寸增加5%,评分增加10%）（2）、耀合理抚性（40分）评价序号户型型号建筑面积㎡户型标准总体评价总评分评分等级

100~120㎡三室两厅一厨两卫

户型房厅卫标准参数评价参数评价意见权重分评分（二）合理性40分12

自然朝向/景观朝向4

13

户型方正、通透3

14

各房室比例得当、尺度合理2

15

动静分区合理性2

16

与其它户不对视1

17客厅入口玄关1

18

客厅方正2

19

宽深比例适当1

20

客厅开口少、便于家具摆放1

21

有观景阳台/露台2

22餐厅餐厅独立（相对客厅）/餐厅占角1

23

餐厅通风采光1

24主人房方正实用2

25

有独立卫生间1

26

有步入式衣帽间1

是否有凸窗或飘窗1

27

有阳台1

28厨房通风采光2

29

紧邻餐厅1

30

有生活阳台2

31卫生间通风采光2

32

公卫干湿分区1

33客房方正实用2

34书房方正实用2

35储藏室位置得当，设置合理1

36合计400（3）、身市场兆性（25分）评价序号户型型号建筑面积㎡户型标准

总体评价总评分评分等级

户型房厅卫标准参数评价标准评价参数评价意见权重分评分（三）市场性（25分）37公摊率总公摊面积/总建筑面积15%每增加1%，评分折减10%18.07%

5

38实际得房率套内可使用面积/建筑面积90%每增加1%，评分增加10%87%

5

39采光通风面

三面采光4分，两面采光3分，单面采光2分三面采光

4

40可否改造

可改造2分，不可改造1分否

2

41入户距离

出电梯厅门可直接入户3分，通过2个转角1分，两个以上无

3

42单层户数

一梯两户5分，每增加一户减1分2

5

43大门是否面对电梯

不是得1分，是不得分不是

1

合计

25

（4）结央构经挥济性弱（25分）（四）结构经济性（25分）44窗墙比0.28增加1%，成本增加0.5%，权重分减少0.5分，反之亦然0.27高层建筑窗墙比应在0.20~0.35之间5

45窗地比0.21增加1%，成本增加0.5%，权重分降低加0.5分，反之亦然0.20高层建筑窗地比应在16.7%至25%之间5

46体系系数0.28增加1%，成本增加1%，权重分减少1分，反之亦然0.26

5

47高宽比（纯剪结构）6大于6，每增加1，权值分减少1分，每减少1，权值增加0.5分4

5

48标准层层高（m）2.8每增加10cm,权值分减少1分，反之亦然2.9

5

合计

25

（四匪）、驶户型员等级库标准笼确定总得分≥140完美户型140＞总得分≥130优秀户型130＞总得分≥120良好户型120＞总得分≥110合格户型110＞总得分≥100缺陷户型总得分＜100不符合要求户型产品评价表八、蹈效果泼检查（一呀）、塞在完主成住育宅产置品评设价标聪准后扫，将兄市场谦调研省一被定调查戴的2齐20户住喇宅户禁型资站料按读照上毕一步耍骤确特定的趋评分趁计算粱规则素进行比统一绕评分咳，并姐将评删分结柔果汇瓦总验鱼证如省下：

价格区间（元）总户数(户)得分区间内户数（户）100分以下100~110分110~120分120~130分130~140分140分以上11500~120004

411000~1150010

9110500~1100017

214110000~1050029

1253

9500~1000045

4391

9000~950048

2433

8500~900046

3421

8000~8500191171

8000以下211

合计220

（二禽）、循评分明和价本格按鼓照高雀低顺惩序依队次形订成对狸应，阳选取钓上表他中符聚合规五则的违有效次数据筹归总仿对应识，形加成下蚕表并虽求取餐EX炎P值：价格区间总户数对应标准评分值区间价格对应评分区间户数EXP值11500~120004140分以上4100.00%11000~1150027130~140分2385.19%9500~1050074120~130分6486.49%8500~950094110~120分8590.43%8000~850019100~110分1789.47%8000以下2100分以下150.00%（三恋）、回与设艳定目焦标对愁比1、对邪检查揪结果EX织P值的咸确认圈：按评鼓分和蝴价格棕高低滋分类替共六描个EX欲P值中80授00元以犬上（暗评分10填0分以躁上）窄的五疏个EX克P值均设大于阁目标春值85薯%，仅80别00元以盏下（幅评分10传0以下纠）EX陡P值为50库%。2、由眯于在架市场滨调研时中就静调查恨到80踏00元以吩下的黎住宅腹多为用内部衔特价客房，银在相弹应户夺型的跪