北京中关村某科技大厦项目可行性

*****科技大厦项目

可行性研究报告二OO四年十二月2004－12－201目录一、****科技大厦项目简介1、地理位置2、项目现状3、后续开发计划4、市场分析二、****科技大厦项目投资分析1、技术指标2、开发计划3、开发成本4、销售收入5、利润表6、投资计划7、销售回款计划8、现金流量表附件一、中关村科技园****简介附件二、中关村科技园****优惠政策简介附件三、中关村科技园****周边物业介绍2004－12－202项目经济效益指标及计算说明项目经济效益指标总开发成本74,424万元销售收入100,859万元项目净利润11,967万元成本利润率16.1%项目净现值8947万元内部收益率56.5%项目盈亏平衡点写字楼销售均价：6085元/m2,商业销售均价为9000元/m2。销售率：80.8%计算说明：销售价格：写字楼部分按7500元/m2，三层商业销售均价为11500元/m2。大厦地下702个车位、地上118个车位、A座地下游泳池、壁球馆及二期项目地下一层约8500m2的经营面积均未考虑销售及租赁收入，此部分物业公开市场价值约1.2～1.5亿元。资金成本按年利率13.76%，计算时间为两年。项目折现率：10%。2004－12－203一、项目简介—地理位置

项目位于北京市丰台区****环，*****路与****路之间。属******科技园区一期9号地块。临四环路昭示性较好。****大厦2004－12－204

开发商：北京****科技发展有限公司物业用途：公建总占地面积：38739.64平方米。规划总建筑面积：16.9万平方米，其中：一期工程10.47万平方米，二期工程6.47万平方米。工程进度：1、目前只进行了****科技大厦一期，即A座的施工。A座地下3层，地上26层，已施工至25层，还有一层即可封顶。2、二期工程，即B座仍在规划审批阶段。一、项目简介—现状2004－12－205一、项目简介－批文已取得的批文和证件《商品房预售许可证》（****科技大厦A座）京房售证字（2004）427号《国有土地使用证》京丰国有（2002出）字第****《建设工程规划许可证》规建字0441号（****科技大厦A座）《建设工程施工许可证》（****科技大厦A座）施******号（建）《建设用地规划许可证》（93）市规地字72号《关于建设****科技大厦项目建议书的批复》2001年2月1日北京市计委签发2003年4月11日北京市规委员会签发的2003规审字0259号《审定设计方案通知书》（****科技大厦综合配套工程）2003年1月21日，北京市发展计划委员会签署“同意”意见的《基建项目申请向社会出售征询意见表》（****科技大厦A座）2004－12－206一、项目简介－后续开发计划收购此项目后，后续开发计划如下：A座：1、2005年1月复工，春节前封顶，2005年底竣工；2、2005年3月开始销售，销售周期18个月；B座：1、2005年7月开工，年底封顶，2006年6月竣工2、2006年1月开始销售，销售周期10个月。2004－12－207二、市场研究－SWOT分析（1）优势城市规划：两轴两带多中心的城市空间格局的确定，将进一步推动南城的城市建设和经济发展。区域经济加速发展。项目所在区域—中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一,近两年经济增长速度超过50%。五证齐全。将大缩缩短开发时间，A座即将封顶，一年后可投入使用；A座2005年3月可开始销售，因此能降低财务等相关费用。交通方便。紧邻西南四环，到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过，距离约1公里。位置优越：地处丰台科技园区，紧邻总部基地，其品牌辐射对本项目具一定正面影响。地标建筑：建筑外观、规模、总高在周边较为显赫，属片区地标性建筑。政策优惠：入住大厦企业将享受****相关优惠政策。劣势片区不属写字楼及商业热点区域。周边商务配套较差，目前启动速度较慢，不利于写字楼聚集，制约了写字楼的开发。项目自1993年启动，几经易手，市场形象差，不利树立市场信心，对后期期房销售可能带来负面影响。2004－12－208二、市场研究－SWOT分析（2）机会从目前北京城市发展现状来看，城市北部和西部地区发展空间已十分有限，南城是市区进一步拓展的最佳区域之一。项目距总部基地仅200-300米，与总部基地在功能上可形成互补。总部基地三期总建面约120万m2，其中办公物业约100-110万m2，主要聚集产业涵盖钢铁、通信设备、物流、生物、医药等，总部基地内部产业的相关配套需周边地区及市区解决。丰台科技园二期北京国际汽车博览中心立项已获批准,总规模52万平米,预计投资40亿元,也将提升区域价值，并带动相关服务配套。本项目规模较大，可以有多种功能组合的机会以满足大客户的需要。周边物业经营档次相对较低，本项目建成后属地标性建筑物，形象较好，底层商业可经营档次相对较高的业态。威胁总体上，北京市办公物业近五年内呈供大于求的态势，销售及租赁压力较大。丰台科技园一期产业基地已招商项目仍有少量地块空置，且周边物业租金呈下降态势，不利于投资型客户对物业的需求。总部基地一期、二期已开发完成，其中一期基本售罄，二期销售50%，三期开发视市场机会确定，入园企业还不能形成气候，对第三产业还不具有明显带动作用。2004－12－209

二、市场研究－客户定位

打造高性价比的地标性办公物业，定位中小客户为主，以大客户定制，带动中小客户大厦本体资源使其可以成为高性价比物业项目五证齐全，且一期10.47万平米接近封顶，可大大缩短开发时间，降低开发成本；地上26层，地下3层，其中地下1、2层为停车场；建筑外形呈双侧圆弧面橄榄型，外立面为玻璃幕墙、铝塑板及石材高档装饰；层高3.6米，减少压抑感，提高办公舒适性；标准层面积约3000平米，最小户型72平米，可以满足大中小客户的需求；争取大客户定制，实现快速销售大客户定制可加快销售速度，减轻销售压力大客户定制可带动中小客户购买，形成产业聚集多种开间物业组合可为大客户在16层以上提供整层销售，标准层面积近3000平米可为中型企业提供500至1500平米左右的办公空间可为小型企业及个人投资者提供150至500平米左右的多种组合物业2004－12－2010二、市场研究－客户构成写字楼客户构成部委机构转制的大型企业集团外省市大型企业北京总部或驻京办事处上市公司及准上市公司银行及非银行金融机构，如保险、基金及信托公司周边及中关村中小研发机构律师事务所、会计师事务所、房地产等咨询顾问公司；旅行社、广告公司、保险公司、快递公司、机票代理等服务机构。投资型客户:购置办公面积出租给某些成长型科技企业及外资公司。2004－12－2011

二、市场研究－形象定位

北京西南产业、研发和商务基地的标杆大型机构的企业名片小型企业的创业乐园丰台科技园作为中关村科技园在北京西南部的延伸，由于政策和区域优势，吸引了大量化工、钢铁等制造业企业及物流等第三产业企业总部入住，有中资转制企业、大型国企、外省市名企；物业需求量在1000～30000平米不等。由于****大厦从位置、档次和建筑形象上均属地标性建筑，给予适当的冠名权，将可能吸引1－2家大型企业/机构入住。科技园大企业的存在必然带动提供相关配套服务的中小服务企业和机构进驻。此外，大厦作为丰台科技园区孵化网络的一部分，优惠的政策将吸引中关村及周边各类中小研发企业。2004－12－2012二、汽市场障研究钞－商淋业配存套区域逆发展园现状截为大魂厦商铜业面修积销逃售与系经营加提供病了宝厅贵的庙商机桃：丰台信科技坑园入谨园企超业已拘达27瓣50多家商，需师要较稼高档呢次的策商业设和服岁务配欲套总部仓基地蔬已推糊出近50万平姑米企同业总模部办亿公物骗业，争受规筹划及新地块糕位置设限制只，商代业配锦套在艇短期垮内无娇法及杰时跟支进。银行状、电促信等停服务爪配套技更需省要昭精示性课好的腾物业蜘，目贴前在后建公练建无秀法充弃份满串足这老类需绘求，资**蛙**夺科技抚大厦评的推孕出将沙填补稠西南售四环宫以外廉这一庄市场记空缺邪。餐饮喜经营妻机构塌：产块业基脂地一腰期和词二期瓶总部咏基地丧以及肠西南极四环柴方圆2公里烛内无裙著名捡酒楼笛，可研引进理不同鱼档次丑的大待型餐炭饮品抗牌，侄满足平不同励消费和层次刺的需垫求。西南惑四环脂目前盾缺乏壮中高届档商址业业涂态，划如较尼高档挡次品兽牌店耳、健阿身中腾心等晴。项目泰周边著在建退和规耻划中旦的住慨宅开有发面饲积高陶达50捡0万平旁米，守新增举人口机约25万，爆无疑传将为色项目扭底层跑商业将面积授的招乔商或央经营醒提供卷厚实年的基己础。20赔04院－1录2－周2013二、去市场玩研究霞－销挥售价翁格可比楼盘办公部分销售价格商业部分销售价格备注总部基地1期现房7900元/m2；2期均价7150元/m2待定在售国润商务大厦主楼6300-6700元/m2附楼9000元/m2在售工商联科技大厦均价6550元/m21层10000元/m22层9000元/m2内部认购海鹰多功能楼均价5100/m2全部售完昌宁大厦6300-7800元/m2－按月租金净收益63元/m2

推算根据帜对项赌目周仇边市六场的妖分析皮，综振合考刚虑大食厦独贤具的羊位置牲和产飞品优聚势，饼销惭售定伏价如撞下：办公管：均努价7半50王0元迎/平巩米，商业匹：1说、2茄、3洞层分承别为艳15径00魔0、信10呆50净0、披95杜00个元/哑平米20柔04乳－1啦2－栏2014三、称项目圈投资狡分析司－技梨术指辈标总指标总规划用地38739.6M2

代征城市绿化7944.8M2绿化面积11315.78M2绿化率36%总建筑面积169000M2地上建筑面积118632M2地下建筑面积50368M2可售面积127138M2（一期：81934M2；二期：45024M2）一期（A座）二期建筑面积104300M2

建筑面积64700M2

地上建筑面积75402M2

地上建筑面积43230M2

地下建筑面积28898M2

地下建筑面积21470M2

建筑层数地上26层，地下三层建筑层数地上13层，地下2层地下停车476辆地下停车226辆地上停车33辆地上停车85辆20厅04妥－1庸2－薯2015三、购项目夹投资贩分析贴－开诉发计版划项目勾后续闯开发柏周期羡约一议年半捎。计算期（季度）2005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度2006年一季度2006年二季度2006年三季度1前期工程2土方及基础工程3主体工程4室内外装饰工程5水电安装6电梯工程7消防工程8暧通空调9通讯工程10室外配套11竣工验收二期痛工程一期冰工程一、螺二期汁开发南进度灰表20炮04创－1场2－挥2016三、挑项目涌投资晌分析仪－开春发成险本一期二期合计土地成本(万元)1644010198.826638.8专业费及前期费(万元)232593825建安工程费(万元)253211386139182室外配套(万元)545162707开发管理费（万元）506.42277.22784不可预见费（万元）506.42277.22784财务费用（万元）3302.42201.65504总成本(万元)4685327570.87442420雹04霞－1妖2－夸2017三、珠项目满投资礼分析章－投甜资计妥划表20扯04用－1华2－摸2018三、臣项目尼投资伞分析榜－现菌金流中量表20泥04阅－1吸2－省2019三、瓣项目织投资新分析首－销携售回茫款计桌划一期办公销售比例一期办公销售收入一期商业销售比例一期商业销售收入二期办公销售比例二期办公销售收入2006年一季度10%15258二季度30%1017230%4869三季度20%1017220%3246四季度20%949420%32462007年一季度15%762920%3246二季度5%254310%1623三季度四季度2008年一季度20%6754二季度40%13507三季度30%10130四季度10%3377备注肾：销唇售收谁入单债位为冷万元20缝04剧－1正2－另2020附件坏一、中关趣村科薄技园头区*沟**逃*发霜展分榨析—园区碗介绍中关渴村科劣技园姥区*每**驶*是观国家榜级高脾新区区，全详国首更批向翅AP唱EC陈开放璃的科众技工背业园浩之一篇，是佩“国贵际企驼业孵锋化器豆（I永BI说）”凤试点细单位歼，也禽是中驻关村纽奉科技坦园区铲经济缺增长优最快短的园陷区。冤累计冤入园珠企业滤27钢50淋余家浆，形配成了听北京狼西南恐以光生机电膊一体呈化、初电子峰信息苍、生炊物医林药、抽环保吗工程键为主肉导的钥高新索技术级产业螺带。园区逮规划腐总占飞地面榨积为渴5平惜方公架里，揪由产慈业基戏地、棕科技指一条遣街及醒科技镇孵化锐网络婚三大粒发展草空间意组成勤。1、忍一期互产业页基地蚕占地毁1.跳24辉平方鼓公里挖，基霉础设顿施完滴善，显已基案本开洋发完慨毕；碰二期详产业鸟基地裳总占吉地面功积1崇.6养5平绪方公信里，以正在豆打造揉北京上首家礼总部秤基地窑；三壁期正杏在启抗动，尝占地垫2.袍11擦平方令公里棍。2、这科技合一条染街：眼是园厨区科竭技产赏品集薪散，沿集聚粱孵化划空间旦的发乎展区亮。3、脆科技丹企业蹦孵化橡网络逢：是阵**惩**剖扶持吹中小郊企业者发展却的重删要支展撑机翅构，勉目前嚼已形垮成了贷科创灭大厦谜，国醉际企滑业孵蝇化中旨心（肤IB耽I）砍、赛假欧科载园企纳业孵反化中论心、止软件咏企业旺孵化刻中心墙四大捕发展速空间删。**摔**抓区位番于北战京西学南四贩环，占属近屡郊园秩区，晶其发降展需畏要市古区配厉套支榨持。园区泼配套警与市逝区可霸以形叉成互留动，缸园区籍相关吵配套挽也面威向市麦区服便务。20汗04健－1混2－失2021二期耕：中华木通信拒系统晚有限蹦公司中国曾诚通帝控股谷有限伴公司中国岔汽车折技术维研究健中心航天票时代玻电子筹集团建龙题钢铁冲集团中金挑科技毯股份邻有限钻公司中成片进出码口股关份有磨限公缩慧司中牧棵实业虫股份挥有限如公司长城考汽车勿股份促有限忽公司长征扇火箭泄技术烈股份吐有限挣公司邢台啦钢铁都有限炕责任疗公司欧典插企业茂集团中国膨质量盈认证裂中心僻等大幻玉型企邻业集身团附件珍一、中关篮村科杯技园离区*矮**跑*发醋展分答析—递著遥名企责业一期栽：北京览信丰惠园生贯物医旷药科口技发少展有鸟限公枝司北京诉贝尔范通信形设备也制造捧有限种公司北京国金自原天正洽智能两控制挑股份兼有限储公司北京万北方端天鸟伐智能掏科技脖股份地有限关公司中垦烂农业近资源呢开发净股份滤有限够公司中国诊铁路堤通信稼信号抗集团洲有限插公司航天敬科工卖海鹰汤集团当有限咳公司中国碍华电闸电站庄装备淡工程显集团知总公娇司京卫絮医药猪科技祖集团宇有限迅公司中拓奔国际稻经贸言集团臭公司北京箩倍爱次康生岸物技你术股称份有弹限公广司北京姥丰科球城医墓药有欧限公挪司中博逃世金众科贸未有限喉责任更公司北京珠太空赠板业辅股份辫有限蹦公司北京途中铁森快运料物流该科技抢有限银公司20邀04泛－1鸟2－脏2022附件疾一、中关崖村科烦技园修区*垦**确*发匆展分秒析—题增长旧态势19桐99暖年以渣来，寒经济抢规模乱超常煤规发蹲展，虽年均百增长侍速度塔超过周30森%。20戴02痕年技作工贸语收入惯20和0亿车，同泥比增剪长6鲜6.老6%用元凡。20志03牙年技智工贸觉总收届入3逃00录亿，悼同比播增长必50偷％。除技请工贸抄收入谦外，戏20赞02冤年其吩他各侍项经湖济指桂标都党高于狐中关酷村科图技园域区平桥均水坦平，睛总产柜值和岂税费婚收入职分别怠达到吓88鲁亿元喇、7虎.0托1亿条元怎。20园02暑年，舒技工唤贸收逆入1多00弓0万落元以源上的礼企业傍已达哪14每0多受家,晚其悲中亿唱元以声上企戴业2依0多号家，辜总收丘入占扣总量们的7拜2%疏。至2桶00隔4年程底，严入园尝企业舅已达精27榴50酱家，乔注册惧资本滩金1简60支多亿香元以耗上。20饿04登－1单2－近2023附件嫌二：中关喝村科金技园特区*张**脸*优赏惠政均策摘顿要1、削财税抽优惠异政策(1沸)眼减按伙15锐%税在率征曲收企当业所韵得税奴。企传业出坚口产壳品的选产值肾达到艺当年纯总产答值4棵0%地以上欣的，移经税蹈务部剖门核戚定，描减按瞒10寻%税随率征道收企飘业所藏得税清。新娃技术次企业疏自开埋办之何日起创，三际年内披免征择企业弦所得央税，倍第四添至六代年减苗按7状.5奥%征椒收企从业所缠得税成。烟(2瓣)屈对末单位面和个权人从庄事技樱术转肺让、未技术件开发创业务贷和与调之相玩关的须技术茫咨询匀、技粉术服咳务业晶务取丹得的灾收入慎，免天征营暴业税原。徐(3蔑)熔经氏财税嫌部门业审批贿，高粱新技米术企孤业研脉制开掌发新币产品芒、新佩技术蜜、新咏工艺蝇当年荒所发困生的建各项习费用搜和为刮此所痕购置刻的单姑台价事值在鸭10常万元疯以下仍的试胞制用洲关键险设备水、测按试仪子器的别费用用，可微一次替或分臣次摊申入成谱本；私购买峰国内典外先届进技必术、馒专利辨所发起生的略费用旬，经贼税务曲部门起批准武，可狭在两烛年内坐摊销阻完毕骂。高谨新技皆术企泛业当剑年发损生的卧技术俩开发态费比陵上年典增长昂达到浮10躲%（萄含1陕0%蚂）以敞上的本，当榜年经种税务插机关恨批准眨，可跌再按贩其实撒际发愈生额跨的5虚0%粒抵扣指当年徒应纳砖税所烦得额争。贵(4潮)饥园椅区内只的高乘新技速术企劲业，扯用于虏新技度术和笛新技荣术产团品开温发的笨仪器获、设非备，鹅可以累实行垂快速颤折旧钢。尘(5爹)巷对倡开发剖生产疑软件境产品麻和符那合国时家规庭定的撞集成狭电路械产品沙和集温成电锡路的关企业李：伯(6某)粥经杠财税持部门猛批准碎，高不新技槐术企饮业购浙买国漂内外锄先进咱技术咬、发蝴明和伍专利饿所发翼生的缩慧费用货，可尿一次倾或分拉次在趴成本腐中列阶支。幸(天7)社驻京饺研发魄机构迷进口夸的自庸用设仁备、评物品郊等，丸符合傻国家握鼓励福类产丹业项栏目免突税规际定和唯科教皆用品区免税鹿规定过的，观除国愈家规还定不摊予免稻税的阔商品差外，谋免征待关税洽和进突口环万节增振值税颈。偏(8怕)陵对渔企业拾（含诸外商婶投资臭企业汇、外杂国企览业）吹为生任产《葵国家多高新把技术猪产品即目录汽》的杀产品玩而进仁口所怀需的亩自用揉设备抚及按喜合同剖随设胞备进味口的杨技术滔及配哗套件副、备街件，傻除按毛规定停不予株免税右的商刮品外莫，免逼征关扔税和周进口崖环节谊增值断税；晋对企序业引赔进属旷于《偿国家炒高新甚技术掉产品场目录郊》所劈燕列的更先进解技术刑，按孕合同渗规定熔向境捞外支趋付的研软件稿费，汪免征汤关税亿和进梨口环坝节增景值税减；对岗列入志科技催部、击外经恨贸部车《中双国高芦新技昼术商辫品出羊口目目录》呜的产轨品，琴凡出资口退惧税率肯未达齐到征吧税率残的，仁经国过家税惩务总蜜局核扶准，落产品诊出口令后，量可按烂征税剑率及啊现行笨出口终退税溜管理脉规定殿办理梦退税20斑04甚－1挎2－旬2024附件笋二：中关劣村科细技园尿区*荡**摘*优登惠政蜂策摘再要（过续）2、廉人才行引进应政策(1卖)锈对水经市读政府顾有关哥部门裙认定考的高舍新技摧术企虎业和返高新每技术孔成果脱产业擦化项躺目所登需的胡外省宰市专指业技些术和没管理键人才睛，经货人事雄部门斯批准隐，给奴予工离作居哨住证此，享稳受本饼市市环民待蓝遇。皇工作教满三合年者义，经泥用人园单位画推荐轰、有汇关部忧门审晓核批姜准，扰办理芦户口粘进京木手续材。鲁(2臂)音北朱京市悲的高投等学晶校、古科研岸机构邻的应条届毕情业生共受聘茂于园冠区内宗的高共新技面术企似业，沃可以烟直接冈办理必进京播户口津，不博受进生京指农标的别限制退。3、榨其他金优惠炉政策(1卫)茶除很法律舅、法总规规衫定应药当进苦行专社项审荒批的简经营拨项目畜外，丛工商睡行政稀管理流机关只在办码理企歉业登弯记时陵,不层再具丑体核找定经须营项价目,她企业铅可以侍自主井选择架经营舌项目峰,开拢展经封营活怪动。种(2暗)嫁以借高新内技术鼓成果芝出资献设立走公司窃和股居份合优作制桥企业指的,捐对其茫高新多技术膜成果厕出资先所占挥注册能资本扎和股估权乱的比偷例不蝇作限织制,英由出多资人什在企欺业章帮程中刻约定伪。进(3奏)顶注咽册资堡本在旨10异0万魔元人稿民币旋以上仅的高五新技舞术企挪业可汉以申凝请自娱营进餐出口汪权。摩(傲4)肆允涝许高帜新技现术企膀业以梢居民洒住宅片作为待企业瓶住所得，开污展高忘新技知术的刃经营摸和科草研工姜作。糖(帐5)绢高幻玉新技疮术企批业优梅先享嚷受政戴府技严术创导新资图金、喉风险则投资终公司轰和担昆保资棋金的蝴支持行。20左04旅－1浑2－暴2025附件懒三、周边毛竞争孩项目倦扫描铃－（吨1）舒总部灶基地一期豆销售务较好后，二碌期销晶售进梯度放龄慢，封三期柴开发棍时间考待定发展商开发期面积现象进度备注项目规模一期20.8万平方米2003年6月19日开盘，2004年5月31日入驻。现房，不提供按揭二期30万平方米分别预计于11月30日、1月31日、2005年5月31日入驻期房，提供五成按揭三期60-70万万平方米开工时间待定，主要仍以办公为主，基地所有配套（酒店、公寓、商业等）均设在三期内。总计约120万平方米建筑形式1000至5000平米多层单体建