上海某商业街策划报告

前言首先要感谢***集团的各位领导能够在百忙之中抽空阅读开启对“***商业街”商业项目所作的前期项目初步策划提案。幷同时感谢各位领导在本项目上对开启的支持与帮助！

1.商铺之区域市场调研范围2.商铺之区域商业市场情况3.商铺之SWOT分析4.商铺之总体定位5.商铺之时尚休闲篇6.商铺之步行街与沿街商铺篇商铺之其余商业篇商铺之销售策略篇第一部分商铺建议

1.商铺之区域商业市场调研范围2.商铺之区域商业市场情况闵行开发区目前商业主要分为：江川路区域交大闵行校区周边好又多超市周边东川路住宅小区底层商铺千代广场外资卖场有好又多与欧尚。江川路区域

江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖店为主，经营情况较好。交大闵行校区周边

位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐饮和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总体来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。好又多超市周边地区位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划，商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。东川路住宅小区底层商铺商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金平路段，为两侧商品住宅小区的商业配套商铺，这些商铺整体规划较好，面积大都为50—60平主米，但目前商业气氛不是很浓，人流量也不多，经营情况一般。千代广场千代广场由两排三层商铺组成，楼层之间有近550米长的宽阔步行街，主要以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排商铺情况较好外，其余商铺则不尽人意。周边小高层商铺和多层商铺之市场售价案例A：江川路沿街商铺，面积约108平方米，层高约3.8米，售价约为11000元/平方米案例B：鹤庆路住宅沿街商街，面积约70平方米，层高3.8米，售价约为10000元/平方米案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高3.8米，售价约为10500元/平方米案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5米，售价约为8250元/平方米案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下两层，售价约为13000元/平方米

江川路商铺与本项目相比较，在地段属性、交通人流量、业种业态的配比都具有明显的优势，属于老闵行区域最为成熟、繁华的商业地段，而本项目是全新板块、全新社区、因为居民要长时间才能入住，通过项目的优缺点比较，该项目的单价最低。周边商业市场的价格研判鹤庆路商铺与本项目相比较，交通人流量比较多、但业种业态相对单一一些，但与本地块相比较，仍然有较明显的地段优势，而且周边大多数楼盘都已入住，从项目的优缺点比较，该项目的单价比较高。周边商业市场的价格研判东川斯路商亲铺与棒本项仿目相育比较煌，交罢通人悄流量棉比较际大，咏邻近血欧尚很大卖蛛场，毅周边货大商浑业氛笼围较辜好，派因此貌商业调综合茂价值粗较大表，从赴项目智优缺录点比套较，察该项宜目的滴单价事最高。周边与商业爆市场批的价浩格研谈判3.瓜商退铺之喝SW亦OT歼分析商铺多之S偿WO话T分绕析优势买（S焦TR蹄EN俱GT齿H）具备陷成为辫区域育社区桌商业布地标贺的产穴品优肾势邻近溪轻轨蒸站的受交通乐优势提供杆“一表站式评社区续”商捆业服滴务的抱整体俗规划迫组合淋：包昂括时光尚休然闲、龟服饰秀、餐遥饮、消便民杂、娱械乐等“*访**岂”与截“开载启”猛强和强紧养密联蓬手劣势窜（W煮EA宰KN家ES方S）周边慨建筑凶形态摸形象悲档次哭较低周边掘现有晨整体彻商业弯氛围富不够弟浓厚机遇银（O蜘PP剖OR跌TU念NI畏TY斑）宏观谨经济便形势奋利好您，商开业市升场前格景乐婆观同质叼可比吵性项叫目尚兴未出核现符合省商业久市场圈需求醋趋于筒多元姻化的戚特征区域互商业筹需求治增大话，处订于供祸方市伪场状蓬态威胁投（T锄HR贩EA蹈TE酿N）同质日竞争逃项目岩可能班随时顺浮出材水面各主重要节脸点未低能最黄后确苍定，感变量修较大4.惊商赞铺之弄总体恨定位1.完善改项目侵周边库商业梨业态氏，抢搅占商列机；2.探以作满足弃整体因定位瞎为前楼提，裕采用善业态参错位迁分布桨的原通则，晨达到你业态未布局方的协立调统夸一（致Tr亏ad勤e-盗Mi年x)聚；3.制稳废定消柏费群舟体，教保障氧商铺仪的持奥续发嫁展；4.布考雹虑各膀种业庆态的花营业疲时间软差异单，利杜用业衔态间旋的相滥互促颤进，岛营造脆良好畏的商油业氛窄围；5.饺体作现社区句商业冷中心主题步，服港务于蠢社区例及周滥边区私域；6.翻借擦助邻摔近轻趁轨的魔立体旋交通逗优势回及强猛大的援人气劈燕聚集拢力，拢保障大整体放定位霉的可劣实现固性。商铺竭业态坟定位凉依据商铺业态定位细分D区社区服务A区主题商业C区休闲餐饮区B区时尚潮流地带底层：如：（左）避风塘、上岛咖啡等（中）小型式的服装街、名牌服饰为主题（右）麦当劳、肯德基等快餐二层；如：特色酒吧、谭火锅、西式餐厅、咖啡SHOP为主题三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉等底层：如：美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、冲印店商铺业态定位细分D区社区服务A区主题商业C区休闲餐饮区B区时尚潮流地带底层：如：（左）避风塘、上岛咖啡等（中）小型式的服装街、名牌服饰为主题（右）麦当劳、肯德基等快餐二层；如：特色酒吧、谭火锅、西式餐厅、咖啡SHOP为主题三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉等底层：如：美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、冲印店时尚弹潮流屋地带雾（1F部分塞商场、2F部分萍商场确）业态组组合蝴：精括品饰太物、踢咖啡sh挤op、名品痰钟表该及休权闲运呢动服球饰等；时尚蚁潮流哨地带帽、社糖区服府务性寇行业很（1F、2F步行剧街与付沿街躺商铺记）业态单组合灰：主涂题茶粥馆，独西式爽餐厅灭，精杀品饰厚物，够时尚粮服饰都及社舍区服水务性之配套银设施便等，栽满足鄙本案哀及周驾边居帆民的拒高层喝次需涂求，酒并提怪供完古善的篮生活荐配套昌设施珠；休闲勒餐饮伪（2-偷3F部分煤商场软）满足对本案赌及周欣边居赶民的步饮食追需求挣；网吧吵、村特色洪酒吧杠、迪化吧等毯休闲懂娱乐驻场所仍（2-传3F左区丧部分跃商场删）满足赢本案冠及周骗边居秆民的惯娱乐匠需求签。商铺正业态悲定位刃分析就本验项目寺社区丹商业坏定位圆的基振础上珠，开论启建伏议以努“沿幸街式忙”、荣“组窃团式岸”、欠“多另点式以”为胀主体芦。一另般来伍说，鱼“沿街洒式”上羊也应坚以工论薪阶陵层为活主要泡消费扯群，狐约设思1家舟中型广超市啦，1你家便万利店斤，1抗家修脸配店哪，以词及中楚小餐速馆等逗，而想“组团书式”和衫“多点下式”居定住小裙区的既商业眼应瞄爹准中迷高档士消费择群，加以大估型商灭业为咏主体辩，重描点发椒展小丑型中躁西餐阻馆、卷便利战店、泥美容厦美发扁、洗案染、剃花卉砍、洗境衣房球等便因民利品民的死商业块网点经，形饥成功粉能齐命全的坦商业意群落颜。1F浸业态铃布局马示意田图西式藏餐厅时挺尚蒙服隆饰如：治麦当生劳、肯德封基精杨品暑饰图物社璃区雕主抢题势店礼品侍文具时尚蛙潮流验地带药店冲印修店精品炉饰物时尚芽潮流锁地带码、社纹区服性务性由行业思妍疾丽护脾肤美斧容美容额美发注购释硬：基于张本项砍目底更层部娘分在杠开间棕与进劈燕深方寺面所抖面临秤的问碧题，足开启肉建议炭底层系可作荡小面纵积产揉权出突售，拍即时尚铜潮流房诚地带缺与精切品饰售物区进行立有效见分隔杆，同炭时与霜本项滔目二唐、三恋层进害行合餐理的暗业态浸错位暴经营拜。项愚目底窃商部删分面睡积应劳控制尊在5猎0平业方米粱左右众，单咸价提询高。辱减轻虎客户跳初始漂经营鼠资金位投入阀的压鹿力，樱降低沸了投途资门宽槛，农帮助雁了部石分实棒力不聪太强孔的客谣户实俯现创帐业梦膜想，舍此举处相当秧于为宣项目叹的销尾售拓具宽了五客户百层面书。开启贤建议赠：入口眠处的拦1F缸/2烂F/掉3F篮/4车F/翼5F猾，分故别为劫三层猴合一面为整仓体，港这样束的分掌割对挽未来导的销森售会猎有影就响。不初步蜓建议培有两耕个：（1车）将挨F1衣，F臭2合稻一；挡F4好，F调5合绳一，戴作为签定向轮招商杯销售纤；（2）一弃层作厦为底临铺，晴开口偿对回灾迁区术。二舅三层用合一喂，但童在对捕内街症的的室入口伶进行劝架空燥，形刷成一艇个挑坚高门遵厅，酒送给2-吊3层（碌问题蚀点是讽楼梯射的设奏置）茅。另4F的2-乱3层由闷于面途宽窄棉进深坊长，枕可与3A合并帮。2F社业态芳布局咐示意崇图

如：上岛咖啡咖啡shop多利川菜馆谭火锅沈记靓汤巴依餐厅休闲餐饮区休闲娱乐区特色酒吧巴西烤肉网吧主题茶坊上海人家3F垫业态膜布局架示意疮图网吧休闲娱乐区巴西烤肉露天烧烤区休闲餐饮区露台区特色酒吧主题茶坊如：上岛咖啡咖啡shop谭火锅沈记靓汤多利川菜馆巴依餐厅上海人家休闲观光区域定位貌诠示右：二、约三层刑区将架是极猜具特扒色的誓商业佩内街鸡，这淘种商罗业格煤局比汁较新持颖，粒但双卧层的脆结构偏对行山业的申选择各却有借很多主的限鞋制。察餐饮缴业是撤少数冶不受坦双层盒结构冶影响阔的行吩业，畅但是吓首先姨要让着建筑棕符合固做餐稍饮的贺要求稳。为等达到米这个唱目的府，可鸽以将丑单独障铺面慈的二行楼和祝与之巨对应在的三号楼成识为一穴个独兆立的秩销售混（租幼赁）逢单位尺，并桂在内牵部设洞置铺烟面二淘楼直补通三兴楼的鸭楼梯窝。二、违三层辫区的拼餐饮走必须盆选择拣休闲懒餐饮免，这海有利驶于项枝目整乞体档树次的酸提升臂，并楼形成希休闲弄餐饮外一条峰街的哀特色逼核心齐竞争堪优势元。二止、三们层区胃的最乳主要耗的工航作是互先解瘦决招当商的贩问题扶。对借于二速、三搂层区剩的招恳商策编略是框重点执攻关狼有影俊响力辩的休毒闲餐狂饮，葱哪怕愉是运酸用前版半年允免租敏的策肃略，剩以此球形成论连动星气候芳。最盆终形鼠成成仪熟休黑闲餐阿饮一龙条街拔。从贺而达棒到提串升项验目知终名度汽及塑遮造核读心竞巡寿争优心势的夺效果姿。基于冈本项蛙目二校三层赤部分帽为整锤体经左营之荐基点疯，开矮启建断议项目二爱、三消层部吊分均遍以休抚闲餐床饮及厚休闲抵娱乐枝为主透的特植色经营，认强化贷露天悄咖啡孕/酒役吧、注烧烤怖的休咬闲观胳光功绝能，返扩大安项目知馆名度脚。并敢将“欲**听*商片业街蔑”建掘筑3技层平焦台的绸露天递咖啡/茶跳厅与裁特色非餐饮贼、购府物作士为重盾要的挠休闲石观光沙场所芒。在敲销售方格面可妹做到矿整体词单价荐略为葡降低盘。使抵得部幸分资字金实半力雄厚的旁客户留，增脊加购北入商沾铺的换体量咬，而需不影靠响投搞资。撑对销售业爹绩更堡有保堡障。注苦释铃：3、妇内街楼的一顶层（究整个父建筑椅的二亩层）幕临街占铺面乳的入窑口处上建议狐设为翠喇叭塘状，粥以便驼扩大脊进店领面的要入口吴面宽驻。1、7F创首层株可根甚据柱桑网再羽分割筝成三饭个单焰元底榴铺；2、滨3E冠-1冈0E一层损对内甲街的秧连廊阳过道揉的设骨计实草际上秤形成然了一杰条地哥下过势道，遭建议赢在满盟足规定范要例求下危，以敬内庭捷为单浑位上摇下。4、助对于12势F、13或F的设男计，潮需要浸设计倍方对沙该区劈燕域的餐空间晌结构筹给予柜一定英的解孔释，庆并结颤合会劲所再中进深歼入探冷讨。就本馆项目牌建筑确设计制上的既疑问耕初步堂改进故建议男：就本劣项目您建筑辉设计五上的举疑问赤初步轰改进树建议秆：6、毅对于购空调手的位合置，野原则污上建巧议餐络饮设凑立小胡型独企立中卫央空总调，吹空调蔬机位范设在挣顶层某。同绞时考叉虑到扫未来言的可趟变性度，可音充分家利用饿建筑讽的立挠面处肃理预乳留一涌些分舟体空墙调外彼挂位印。7、肃对于摸车库鹅的位猜置，接建议桑在社稍区入否口大山体块章商业蓝设地溪下或渠半地韵下车校库。5、恢由于姐初步奸定位星二层另以上湾都作欢餐饮柜，所窃以必板须考票虑相角关的摸功能势配套断，其烘中最走关键盯的是铜上下区管（刚气、丧水）艇的布缎置，嚷建议2B好/3峰B/软4B界/5愧B/嫁6B的管催道位草置设乡丰在每翁两个咬单元考的之贷间的阁中部革位置逐。对粮应一脱侧3A扩/4与A/防5A映/6逮A/匀7A的管宴道位狸置设锈在两狼单元痒的交恢接的未临街杆处。萄同时的餐饮匆的排马烟系映统设淋在建驼筑的悔顶层虎。5.我商铺引之时尚扩休闲篇20台03敢年上粱海高际等、擦中等丈收入息居民救消费演结构录比较20件03年上彩海市勉高等橡、中扛等收漏入居纽奉民用梦於食品厦服饰消費站的支朝出分把別占机消費趴總支软出的63外%和66孙%。由尸此可寇見，洒經營调日常什消費揭品及休闲白娱乐的商嚷業物夕業依荷舊具变有較悠大的鱼市場率空間素。20底03分年个抗人平挪均消暮费总逮支出扰：人毕民币灵10挂，2抱37尿元20罚03过年个虽人平收均消原费总妄支出敢：人唉民币企7，生46肌7元数据滋来源鞭：上扭海统文计年魄鉴2占00税3休闲黄娱乐20铃03琴年上电海高喘等、慎中等膜收入移居民僻消费睁场所指比较休闲惹娱乐現已堂逐步惜佔據饭較大棕的商器業市恶場份模額，货在中高等收梅入居稳民的给消費典場码所比根例中村體現锈得尤赠爲明颈顯。数据火来源窑：上怀海统铜计年误鉴2军00静3中等总收入肯居民19磁%11细%37岭%12迁%8%13沸%百货彻商店购物杨中心专业显商店大卖爬场超市便利稳店休闲染娱乐6家上海市休闲广场分布图6家杨浦区虹闸长宁区闵行区宝山区普陀区黄浦吴江路休闲街区卢湾区浦东新区静安区南汇嘉定徐汇区口区北区衡山路休闲街新天地休闲广场吴江路休闲街雁荡路休闲街洛城休闲广场虹梅路休闲街弘基休闲广场正大广场特色街陆家嘴美食街本案梅川路步行街梅川路步行街陆家嘴美食街正大广场特色街弘基休闲广场衡山路休闲街洛城休闲广场虹梅路休闲街新天地休闲广场雁荡路休闲街市民滩购房块对配它套设休施的惊关注陈比例近年愤來，上海市居踢民對商業烟配套的關溉注比钓例逐臣漸上踢升，额已經捕和傳交統的给配套扒如交借通、角教育老等相霉差無帆幾，留已成呆爲影奸響市扎民購揭房決辉策的最重历要因素尸之一胜。数据块来源肿：开姑启战粪略研糕究商渠业部6.浪商铺必步行室街、拢沿街昆商铺定位满依据“时马尚潮常流地短带”延续店项目慌的整风体规毅划建茂筑特照点塑造财让渡坊价值识，提葡高整侦体项舟目的话软性锈价值槽量作为备未来状实现眠区域归社区浪商业再中心懂的重脉要组惊成部电分“社辱区服扑务性甜行业攻”实现床“十向全”枕生活雾，提池高小嫂区的配整体闲生活寇质量作为戏未来**沫*小扮城二耳期住豪宅项渴目的配涝套性根服务禾产品在一弹定程践度上臂满足证小区国业主汇的不日同层校次要虹求为主狼力客锹户提晌供一荐体化馒服务步行戒街、胡沿街手商铺歇业态圾细分业态定位建议业态细分时尚潮流地带咖啡shop，特色酒吧，主题店，西式餐厅礼品文具，精品饰物，时尚潮流服饰，家居饰物社区生活配套美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、冲印店等开启推荐涉的“呀时尚巩潮流粮地带惜”尼客户咖啡后sh锣op筒：星巴满克、霸上岛筹、真甚锅、米Gi杂no互c订af缩慧e特色隙酒吧港：AR两Kl抬iv铸e匪ho麻us绣e、只Wi宗nd诞ow奖s闪tw露o、牙乐美软颂会自所、主倘题花店：避风普塘、朱仙踪滨林、碧锦园惯茶坊宿、东胆田果游味绿县茶坊西式胞餐厅若：季诺末休闲旦餐饮怜（意救大利纺）、搞德克泰士、口麦当拳劳、气KF仿C礼品您文具及：大禾悲、雅从家时丘尚、窜苏佩子琦精品纽奉饰物非：黑眼严睛、睡流行婆饰品辆、丝眼蒂奇瓦饰品掩、亚引妮工由艺品时尚李服饰社：le浴e、犁PL斗AY愚BO艘Y、螺堡狮稍龙、摊佐丹辛奴、生活幼几何家居她饰物郊：世家非屋、基郎德廉家饰绩、樱花姨卫厨精、汤牢美思亭家居

“时尚潮流地带”部分客户图片（主题店）仙踪林茶房

（咖啡shop）Simplycafé

（特色酒吧）乐美颂会所

（礼品文具）SWAROVSKI

（西式餐厅）麦当劳（主题店）仙踪林茶房

（咖啡shop）Simplycafé

（特色酒吧）乐美颂会所

（礼品文具）SWAROVSKI

（西式餐厅）麦当劳开启央推荐月的“管社区窄生活程配套始”掘客户美容简美发让：蒂凡住尼形曲象设洒计中悬心、羞美丽算田园剪护肤勉美容恩中心就、王垒形手象设味计中悄心、晴自然臣美护握肤美抽发中脏心、骗思妍然丽护肤美剖容中啊心药湾店西：万寿多堂药患店、项锦江你大药龙房、邀长徽仁药房运、雷连允上昼国药公司奸、宝丽之林坦药店干感洗榆店：正章睡干洗瞒、福收奈特肯干洗狼、百覆立干骡洗、猎阳光御干洗冲鬼印事店：柯达更、富纹士、撒快图变美网亲吧斜：东方狐网点菊、易飘闲网告吧工商帽银行:自动帜提款胀机“社架区生犯活配度套”之部叮分客沿户图兵片（美容、美发）美丽田园护肤美容中心（药店）人寿堂药店（冲印店）柯达步行妨街、梯沿街松商铺漏客户罚的特绝殊要畅求咖啡sh呼op客户废一般蜓要求肾建筑商面积愧在10勒0-版20加0㎡；装泳修标纸准较荡高。特色助酒吧宴一般烟要求券建筑创面积惯在10寨0-斑30齐0㎡。西式梨餐厅拿客户拘一般桑要求谱建筑干面积黄在30坚0-榆50剃0㎡，不盒小于30泉0㎡；需赏要煤垄气容与量较市大，蜻一般肥在40历m3以上英；电胞容量策要求滤较大敲，电惯容量借不低期于25脏0k晨v；水管宫直径酒需大灿于两杆寸。美容输、美描发客坏户一雪般要幅求建窄筑面普积在20为0㎡左右晨。干洗饮店客商户一糟般要胡求建征筑面嚼积在15榆0㎡左右过；要雕求店苦铺靠积近居习民区泉，人柔流量倦要求艇较高本。药店虎客户牵一般胡要求肯建筑切面积拌在10纷0～20卵0㎡左右柜。冲印老店客胸户一般寺要求忽建筑裕面积膊在10哪0㎡左右基。7.个商障铺之盾其余牙商业涂篇定位悄依据服务狂性服务寻于本从小区思业主剂及周箱边社胁区居待民、愁服务将于购诞物客必户稀缺酸性项目展周边杠缺乏向娱乐滑场所恶及中工档酒枕楼，活存在菠较大暑的需爱求群萍体一站允式作为盛社区划及商席业中歇心的细重要齐配套钳，实揭现一冶站式邀服务匹配系性与中荣高档会住宅冶区“斗十全耗生活安”相柿匹配恼，与干社区谈商业涝中心兽的定蜓位相巧匹配充沛妇性业已僚开通罚的轻岸轨及筑未来片的社区务商业苍中心将为摔各类屯商业营带来皮充分顺客流利润夺性提供挡多层慕次的辞商业陷娱乐满配套久服务扛，满非足不浅同消塑费者腿的需毛求，携以实钻现开忠发商欲利润最大碑化商场构1F兼及2刻-钟3F海部分捞业态笑分布业态姻分布太：商场要1F保部分仿，面墓积约涝26暑77惑m2，定阳位为撤时尚未潮流妥地带柏、社区某生活爆配套商场眉2-塌3F请部分雀，面馆积约疤45净20溪m2，定剩位为蜜休闲爹餐饮宏、休闲辞娱乐管场所仗等开启员推荐花的休略闲服标饰客饮户美特姓斯邦理威安脏莉碍芳经典挑故事生活灶几何南猴极里人宝堤路开启嗽推荐价的休牛闲运翼动服善饰客谢户

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