北京某高校房地产策划大赛获奖作品二

一、帝都风华文明遗韵……………（周边环境分析）二、把脉市场明确定位……………（地产市场分析）三、中西结合优势互补……………（项目策划规划）四、运筹之中决胜东四……………（项目推广介绍）提纲目录

一、帝都风华文明遗韵

——用地周边环境分析

1、用地位置

本项目地点位于北京市东城区内，二环内东北角，北起东四十三条南侧，南至东四十条北侧，西至东四北大街东侧，东至东直门南小街西侧。地貌为平地，面积大约为21万平米(700×300)。规划性质主要为住宅区和部分商业区。本项目现在大都是旧平房区，属于北京市指定的拆迁改造范围。2、旧区环境旧区意象（一）沿街立面翻修东直门南小街街沿街商铺凌乱的街道旧区意象（二）东直门南小街街景小胡同内的破乱沿街商铺2、交通条件街道意象（一）周边宽阔的大街狭窄的小巷拥挤的街道街道意象（二）狭窄的小巷狭窄的小巷

用地内的地铁五号线张自忠站由用地调研引发的策划构思1、融入古都风貌，传承中式风格。2、从中低档商业到高级商务功能的转变，实现旧城区土地经济价值的回归。3、引入文化创意产业，实现旧城区土地文化价值的回归。

二、把脉市场明确定位

——北京市房地产市场分析

项目SWOT分析Strength优势分析1.开发商雄厚的资金实力和背景。2.政府相关住房政策的出台。3.本项目土地条件良好，市政齐备。4.地铁、多条公交线路穿过,交通便利。Weakness劣势分析1.项目处于老城区,有拆除也有保护，施工建设有一定难度。2.居住区内以老年人和中年人居多,拆迁和回迁安置困难加大。3.本区缺乏能够发扬和继承北京传统文化的餐饮店铺和有地方特色的第三产业资源。Opportunity机会分析1.北京正向国际化大都市迈进，区域发展日益均衡。2.城市化进程加快，购房需求的增加。3.奥运会在北京举办，其后继影响力对北京的必然促进北京地区的文化、经济、旅游和房地产市场等各方面的发展。Threat威胁分析1.本项目住区居民离工作地点较远,周围商业环境不发达,办公环境不理想。2.房产市场供应竞争激烈。3.本区土地成本相对较高，加上政府限制条件，开发难度较大。项目蚁所在竹地房沫地产隐市场无价值蛛发现消费喊者最咳关心攻的因昼素：位置证，位遮置，刚还是扒位置烟。2008年1-2月

计量单位：万平方米、万元

合

计为去

年同

期%

住

宅为去

年同

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写字楼

(办公楼)为去

年同

期%商业等经营性用房为去

年同

期%普通

住房为去

年同

期%公寓

别墅为去年

同期%甲13467

91112141517一、施工面积5869.1109.03113.2108.11585.483.7582.0131.5878.6105.1893.9108.9

其中：新开工349.1149.7228.1176.4114.4138.019.8

41.381.341.9159.3二、竣工面积171.681.598.757.357.655.47.818.028.21007.112.984.9三、现房销售面积38.184.119.565.03.718.45.4100.02.118.810.9320.6

期房销售面积51.836.045.847.025.740.37.674.53.010.23.015.0四、空置面积1023.6105.4382.486.0169.571.7108.964.1153.893.4294.4126.2

#一年以内577.1111.8202.989.387.070.450.562.3109.498.3159.0139.7

三年以上187.177.470.961.825.641.429.061.617.264.762.9101.608年1、2月份袖房地违产开业发施登工面宾积及松销售两面积由上柴述图铁可见盈，北厉京市汤住宅食施工慨面积歌、竣急工面黎积、布销售槽面积咏增长暗缓慢吴，在芝销售银方面瓶，出位售相捆对较扑快的随是公寓仰别墅船类住疾房和商业顾经营缺性住类房，这脂也为怀本案励提供技了策按划思容路。结合肥本案己地块存条件姥及周委围环焰境，脆本案乐认为洪最有代可能锁的定截位是妄：以SO屈HO功能夏为主思的多司功能杯复合填社区三、宴中西苦结合缝优屡势互镜补——项目林策划昼规划防部分项目左客户衰群定派位追求束精神貌的自坊由与吵传统禁相结级合富贿有思践维个惑性和凶物质撒把握览的社庄会中菊阶创意溉、文支化产王业群耍落主力秀客群瓶（约70器%）工作曾、生隆活在仍北京芦地区值的的牛创意裹、文泪化产域业人萄员（赛建筑听师、密广告狂策划中人员妈、动膏漫产同业人煮员、锅艺术坦家、擦传统锯艺术否手工抢业者啊、其钞他文皱化产别业的住自由衔职业帽者等貌）；对于剪北京喘传统软建筑平有特温定喜省好的皆二次吨置业曲人群地产哈项目根投资掀人辅助及客群鼠（约30画%）原地令区回蜂迁住寒户工作尊或生当活在两其他隆区域陆的中殖产阶块级；周边进现状报地区贷中的尖业主史及其撇亲朋合。项目尚产品弄定位“凝链练传烦统住师居精剩华、游体现廉双赢体都市退生活窑”的中略式SO誓HO社区仿家园项目下产品金类型沿街达商铺TO袄WN通HO进US弯E(联排吼别墅)四合土院住宅苏规划吨设计壁建议本小击区产狭品为轿联排兽别墅开与北苏京传蚊统四它合院它落相流结合蛛，联饥排别亚墅为久地上3层半处、地锄下1层，虹传统外四合策院落夹为地趟上1-侄3层。通过哲对现泪状的考分析老，我箭们拟漂定景鄙观价拒值高医的区绝域为骄临近初绿化您带及成社区我景观谊轴线咐的位丛置，窃详见停开发项价值羊分布娇示意绝图。蹄景观害价值笑较高付的区蹦域宜侨设置扩较大懂的户度型，锄景观练价值抛较低牌的区号域宜归放置经较小芒面积骡的户讯型。新中刺式四彩合院困设计迹意向新中是式四斧合院咏设计揭意向TO秀WN塔HO装US申E式SO娃HO居住坚区设新计意牛向TO坊WN捐HO踪蝶US豆E式SO车HO居住蓬区设翠计意召向项目躬价格颗定位吵策划具体刑价格刊定位：通过缺对定卧价方度法的携分析搜、本墙案周炒边情蛙况的跨详细摇调研圾和对领本案疗地块辈升值走潜力滔的预旧测，晨制定的如下关参考润价位痕：沿街息商铺某：6-惑7万/平方宽米；联排TO季WN晌HO插US增E：3.丢5-凭4万/平方铲米；四合响院高怖档SO返HO会馆圣：5-置7万/平方竿米；考虑邪到本贪案虽辟然综冠合品攻质较凤高，包但初焦期优龄势尚华不明庙显，脸为尽究快取检得市凉场认播同，诊研究章建议涌本案楼采取桂“准胀现房涝入市组，平秋开高洲走”葵的价结格策寨略，副入市幅时通顷过平决实价钻格、织强有物力的挨产品嗽支撑稀即极俘高的帮性能铲价格宫比吸牺引客主户关巴注，城迅速键聚集球“人笑气”屋，并袖抢占俊市场练先机且。后惨期的馆价格虹将根凤据区继域市肚场发举展及路项目名实际典销售欠情况垦做出掀相应彻调整饭。经估鹊算，医本案灿开发奇，税瓦后利屡润为84滚19碑1.黄64万元港，税税后利营润率21经.2走6%。四、诸运筹越之中壳决龙胜东宽四——项目云推广浆介绍案名惭建议隶：錦贤烧坊“适錦”陆意为船富贵散、吸烤取汇腥聚之岛意，走“錦之贤”丝式为纳蕉天下探英才阵于此束地，根容天层下各怨家思仰想于辛一身甩，“够坊”美更应涂本案SO姓HO宜居网宜商夜的市斯场定槽位。诵“坊件”本瞒身有快“木作坊槽”之歼意，终同时降也传帆承了错北京旅传统窃街坊饥式建笋筑布简局的虾思想屈。蛛“錦肺贤坊SO续HO术”正有临“安烟得广涂夏千扶万间锻，大包庇天端下寒爆士俱棋欢颜谱”的刃精神碑内涵东。在世这里园，要改通过腹思想左与文庆化赢盟天下字。形象谣概念元包装级主题居帝标都钻赢索天下——融入胆古都竞风貌宿的新阿都市仪主义首社区关阴键档词：古都检新都晌市主愿义互双赢依劳托价点：主流允目标衬客户衣群的俊心理龙需要师和向绩往。推广犹思路戒：以本捎项目慈目标惨客户——蛙35捕—4津5岁的播创意冠产业亩人士障，渴识望家粥庭与毙工作信和谐凑平衡艇的共央同心洪理特删点为朗基础饮。这晌群人承是最对会思腐考的聪人，并最渴艰望归纱宿的卧人，堂最懂谈得享绕受工治作，坟最懂棍得享劣受生每活的池人。广告枪主题每个匠地区栽都一遥个独驶特的醒历史声，每警个历猜史都华讲述睛着一班个文告化内眼涵，愈“錦萍贤坊”传达极给我牙们的拦则是夫一种插“悠赠然自抢得”凑般“颠大隐揪隐于肠市”隐的精